Quantum Fokus, 2. Quartal Bezahlbares Wohnen. Gründe und Folgen der Wohnungsmarktanspannung in deutschen Großstädten

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1 Bezahlbares Wohnen EIN rares Gut? Gründe und Folgen der Wohnungsmarktanspannung in deutschen Großstädten Seite 1

2 Was Sie auf diesen Seiten erwartet Es ist Wahljahr und Wohnen ist Wahlkampfthema. Dabei stehen die deutlichen Mietpreisanstiege in deutschen Metropolen und Universitätsstädten im Mittelpunkt. Die Preisanstiege konzentrierten sich nicht ausschließlich auf begehrte Stadtlagen, sondern erfassen zunehmend das gesamte Stadtgebiet. Das Wohnungsangebot im mittleren und niedrigen Preissegment verknappt sich. Gerade untere Einkommensgruppen müssen einen zunehmenden Anteil ihres Einkommens für das Wohnen einsetzen. Politiker aller Parteien entwickeln daher aktuell Konzepte zu den Themen steigende Mietpreise oder bezahlbares Wohnen, um die Gunst der Wähler für sich zu gewinnen. Der vorliegende Quantum Fokus möchte einen Beitrag zur Versachlichung der Debatte um bezahlbares Wohnen leisten. Was versteht man etwa unter bezahlbarem Wohnraum und welche Bevölkerungsgruppe ist eigentlich besonders auf preiswerten Wohnraum angewiesen? Welche Wohnungsteilmärkte sind besonders von steigenden Mieten betroffen? Welche Ursachen liegen diesen Mietentwicklungen zugrunde? Wie wirken sich steigende Mieten auf die Wohnkostenbelastung verschiedener Haushalts- und Einkommenstypen aus und welche Auswirkungen hat dies auf die Wohnungsmärkte? Abgerundet wird der Beitrag durch eine Synopse der unterschiedlichen Wahlprogramme zum Thema Wohnen. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der von fast allen Parteien angekündigten stärkeren Deckelung der Mietpreise. Seite 2

3 1. Wohnungsmärkte in Großstädten - Mieten, Nachfrage und Angebot Weiterhin Mietsteigerungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt Der deutsche Wohnungsmarkt befindet sich weiterhin in einer Mietwachstumsphase. Zwischen 2012 und 2013 sind die Angebotsmieten in über 80 % der 114 größten deutschen Städte stärker gestiegen als die Verbraucherpreise. Im Zeitraum 2011 bis 2012 traf dies noch auf nur 57 % der Wohnungsmärkte zu. Auch Anfang 2013 liegen die inserierten Mietpreise in allen kreisfreien Städten insgesamt 5,5 % über dem Vorjahresniveau. Die seit nunmehr rund fünf Jahren eingeschlagene Aufwärtsbewegung hat somit nochmal an Dynamik gewonnen (empirica 2012/2013). Mietsteigerungen in deutschen Städten sind allgegenwärtig, wobei in den letzten Jahren insbesondere die Großstädte von einem regelrechten Preissprung betroffen waren. Frankfurt, München, Hamburg und Berlin zählen zweifelsohne zu den gefragtesten Metropolmärkten in Deutschland. Insbesondere die deutsche Hauptstadt Berlin erlebt einen nahezu beispiellosen Immobilienboom. Die hohe Wohnungsnachfrage treibt die Mieten seit 2011 fast linear in die Höhe. Ein Ende dieser Spirale ist weiterhin nicht in Sicht. So ist Berlin auch aktuell Spitzenreiter beim Mietwachstum mit Mietsteigerungen von 2,2 % allein im ersten Quartal Abbildung 1 Entwicklung der Angebotsmieten in den deutschen Metropolen Sehr dynamisch verlief die Mietpreisentwicklung in den deutschen Metropolen. Besonders Berlin zeigt seit 2011 einen linearen Anstieg. 120 Ausgewählte Metropolen IMX (März 2007=100) Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember Januar Februar März April Berlin Hamburg Frankfurt München Deutschland Immobilien Scout /2012/ Seite 3

4 Mietpreisanstiege konzentrieren sich jedoch nicht mehr ausschließlich auf die deutschen Metropolen, sondern erfassen zunehmend auch Mittel- und Kleinstädte. Waren Anfang 2005 lediglich in jedem fünften deutschen Kreis steigende Angebotsmieten zu verzeichnen, wurden in der zweiten Jahreshälfte 2012 in zwei Drittel der deutschen Kreise positive Mietenentwicklungen registriert (BBSR 2013). Abbildung 2 Mietpreissteigerungen erfassen immer mehr deutsche Kreise Steigende Mieten sind nicht mehr ausschließlich ein Phänomen deutscher Großstädte, sondern sind 2012 in zwei Drittel aller deutschen Kreise Realität Anzahl Kreise 2. HJ 1. HJ 2. HJ 1. HJ 2. HJ 1. HJ 2. HJ 1. HJ HJ 1. HJ 2. HJ 1. HJ 2. HJ 1. HJ 2. HJ 1. HJ Veränderungen der Angebotsmieten von Wohnungen zum Vorjahr in Kreisen steigend stagnierend sinkend BBSR 2013 Weiterer Miet- und Kaufpreisanstieg in den Großstädten durch Nachfragedynamik und Anlageverhalten Neben der starken Wohnungsnachfrage, die durch das Bevölkerungswachstum 1 und die Zunahme von Singlehaushalten in Großstädten angetrieben wird, trägt die starke Core-Fokussierung der institutionellen Anleger auf die deutschen Metropolregionen zu weiteren Miet- und Kaufpreissteigerungen bei. Alleine in Berlin beziffert sich das Transaktionsvolumen von Wohnportfolien auf 1,7 Mrd.. Mit Abstand folgen Hamburg mit 375 Mio. und München mit 290 Mio. (JLL 2013). Auch zukünftig werden diese Städte im Anlagefokus institutioneller Investoren stehen. Dafür sprechen die demographischen und sozioökonomischen Entwicklungen und Prognosen, die weiterhin eine starke Wohnungsnachfrage aufzeigen. Aber auch innerhalb der Städte verhalten sich die professionellen Anleger selektiv und bevorzugen momentan aufgrund der hohen Sicherheitsneigung risikoärmere Mikrolagen, wie z.b. etablierte Stadtteillagen und innerstädtische Entwicklung-/Restrukturierungs-/Konversionsgebiete. Entsprechend ist die Preisdynamik in innerstädtischen Quartieren höher als in einfachen, peripheren Lagen. 1 Durch den Zensus 2011 werden zwar einige Bevölkerungszahlen nach unten korrigiert, die hier beschriebenen Tendenzen bleiben davon aber unberührt. Seite 4

5 Parallel stärkt der weiterhin anhaltende Trend der Reurbanisierung die innerstädtische Wohnungsnachfrage. Die erhöhte Zahlungsbereitschaft der neuen Urbaniten für dieses Segment geht in der Regel mit gestiegenen Qualitätsanforderungen an die Wohneinheiten einher. Im Zusammenspiel mit weiteren gesellschaftlichen Anforderungen, wie z.b. altersgerechter Umbau, energetische Modernisierung, führt dies zu einer beschleunigten Aufwertung und einem Preisanstieg innerstädtischer Quartiere. Ergo kommt es zu einer relativen Abnahme des preisgünstigen Wohnungsangebots. Tendenziell kann die Renaissance der Innenstädte als Wohnstandort damit eine Gegenreaktion auslösen, die sich in einer Verlagerung der Mieter der unteren und z.t. auch mittleren Einkommensschichten an eher periphere und unattraktivere Stadtteile manifestiert. Insgesamt werden sich das (klein-)räumlich selektive Anlageverhalten und der starke Nachfragedruck in den prosperierenden Metropolregionen und gerade in guten innerstädtischen Lagen in weiteren deutlichen Miet- und Kaufpreissteigerungen niederschlagen. Preisauftrieb erfasst zunehmend auch mittlere und einfache Wohnlagen Die Verknappung im Niedrigpreissegment bei gleichzeitiger Ausweitung im hochpreisigen Mietsegment zeigt sich deutlich in den deutschen Metropolen. Wurden 2008 rund die Hälfte der Wohnungen in München zu Mieten von 11 je Quadratmeter (kalt) und mehr angeboten, waren es 2012 bereits über 80 % (Abb. 3). Ähnliche Verlagerungen bei den inserierten Wohnungsmieten lassen sich auch in Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg feststellen. Berlin zeichnet sich noch durch ein preislich vielseitigeres Angebot aus, wenngleich auch dort die Entwicklungsrichtung eindeutig ist (BBSR 2013). Abbildung 3 Verteilung der Mietpreisangebote in ausgewählten Großstädten 2008/2012 München Frankfurt a.m Hamburg Düsseldorf Berlin In den Angebotsmieten der Metropolen zeichnen sich klare Verlagerungen zum oberen Preissegment ab. Das Niedrigpreissegment schrumpft. Angebotsmieten netto kalt 0,0 bis unter 4,5 4,5 bis unter 5,0 5,0 bis unter 5,5 5,5 bis unter 6,0 6,0 bis unter 7,0 7,0 bis unter 8,0 8,0 bis unter 9,0 9,0 bis unter 10,0 10,0 bis unter 11,0 11,0 und mehr BBSR 2013 Seite 5

6 Aktuelle Analysen zeigen, dass sich Preisanstiege nicht mehr ausschließlich auf begehrte Stadtlagen konzentrieren, sondern zunehmend das ganze Stadtgebiet erfassen. So verteuerte sich in Berlin die Kaltmiete gegenüber 2011 im Durchschnitt um 13,8 % auf 7,50 pro Quadratmeter (GSW/CBRE 2013). Zwar variiert die Höhe der Mietanstiege teilweise stark nach Bezirken und Preisklassen, generell zeigt sich allerdings eine deutliche Verknappungen im Niedrigpreissegment. Der Anteil der angebotenen Wohnungen mit einer Angebotsmiete bis zu maximal 6,00 pro Quadratmeter (kalt) ist im Vergleich zum vorherigen Beobachtungszeitraum (2010 bis 2011) von rund 38 % auf 20 % zurückgegangen (Abb. 4). Gegensätzlich verhält es sich im hochpreisigen Mietsegment. Wurden 2010/2011 nur rund ein Viertel der Wohnungen zu Mietpreisen von 8,00 pro Quadratmeter (kalt) oder mehr angeboten, waren es im Zeitraum 2011/2012 schon mehr als 40 % der Wohnungen (IBB 2013). Als Folge lässt sich eine Ausweitung der Wohnungsnachfrage auf Randbereiche bzw. stadtnahe Umlandkreise erkennen, wodurch auch das dortige Preisgefüge neu austariert wird. Abbildung 4 Verteilung der Mietpreisangebote in den Berliner Bezirken 2011/2012 Berlin Mitte Charlottenb./ Wilmersdorf Der Berliner Mietwohnungsmarkt ist preislich noch relativ vielseitig aufgestellt, wobei die Angebotsstruktur stark nach Bezirken variiert. Friedrichshain/ Kreuzberg Reinickendorf Pankow Pankow Steglitz/ Zehlendorf Tempelhof/ Schöneberg Spandau Charlottenburg- Wilmersdorf Steglitz- Zehlendorf Lichtenberg MITTE Friedrichshain- Kreuzberg Tempelhof- Schöneberg Neukölln Marzahn- Hellersdorf Treptow- Köpenick Neuköln Treptow/ Köpenick Reinickendorf Lichtenberg Marzahn/ Hellersdorf Spandau Angebotsmieten netto kalt unter 5,00 5,00 bis unter 6,00 6,00 bis unter 7,00 7,00 bis unter 8,00 8,00 bis unter 9,00 9,00 bis unter 10,00 10,00 und mehr IBB 2013 Seite 6

7 Bautätigkeit hält mit starker Wohnungsnachfrage nicht Schritt Der jahrelange Rückgang der Neubauaktivität bei stetig steigender Nachfrage führt seit einigen Jahren zu deutlichen Anzeichen einer Marktanspannung, besonders in deutschen Metropolen und Universitätsstädten. Das liegt vor allem an der hohen Zuwanderung aus dem Ausland, die sich stark auf die deutschen Großstädte konzentriert (Tab. 1). Insgesamt war die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland zuletzt deutlich günstiger als vor nicht allzu langer Zeit prognostiziert. Ursache für das Bevölkerungsplus sind die hohen Wanderungsgewinne gegenüber dem Ausland (2011: 240 Tsd., 2012: 370 Tsd. Zuwanderer), da die Einführung der Arbeitnehmerfreizügigkeit nun auch bei den in 2004 beigetretenen EU-Ländern greift. Auffällig war auch die starke Zunahme der Zuwanderung aus EU-Ländern, die von der Schuldenkrise besonders schwer betroffen sind. Alleine nach Berlin sind 2012 rund 77 Tsd. Menschen aus dem Ausland zugezogen. Miet- und kaufpreisfördernd wirkt desweiteren der anhaltende Trend der Reurbanisierung, von dem v.a. die Großstädte profitieren. Die Menschen wandern dorthin, wo sich attraktive Erwerbsmöglichkeiten und Bildungsangebote konzentrieren. Das sind v.a. die deutschen Großstädte. Fast jeder fünfte Büroarbeitsplatz befindet sich z.b. in den sieben einwohnerstärksten Städten Deutschlands (2012: 2,7 Mio. Bürobeschäftigte). Die Wanderungssalden insgesamt (Binnen- und Außenwanderung) zeigen eine starke räumliche Ausdifferenzierung. Während die Metropolen wie Berlin, Hamburg, München und Frankfurt stark an Einwohnern gewinnen, überwiegen in weiten Landstrichen im ländlichen Raum die Fortzüge (Abb. 5). Insgesamt werden die Kontraste weiter zunehmen. So rechnen aktuelle Prognosen für Berlin beispielsweise bis 2030 mit einem Einwohneranstieg um rund 254 Tsd. Das entspricht in etwa der Einwohnerzahl von Kiel oder Aachen. Tabelle 1 Zuzüge aus dem Ausland 2011 Berlin München Hamburg Frankfurt a.m Köln Stuttgart Düsseldorf Nürnberg Karlsruhe Mannheim Ein Viertel aller Zuwanderer aus dem Ausland zogen 2011 in nur 10 deutsche Großstädte. Statistisches Bundesamt 2013 Seite 7

8 Abbildung 5 Wanderungssaldo 2011 in den deutschen Kreisen Die Wanderungssalden insgesamt (Binnen- und Außenwanderung) zeigen eine starke räumliche Ausdifferenzierung. Vor allem die Metropolregionen erfahren ein deutliches Bevölkerungsplus. Kiel Rostock Lübeck Bremerhaven Schwerin Hamburg Lüneburg Bremen Wanderungssaldo 2011 Osnabrück Braunschweig Bielefeld Münster Magdeburg Cottbus Dortmund Duisburg Düsseldorf Köln Göttingen Halle Dresden Erfurt Jena mehr Fortzüge 0 bis mehr bis mehr bis mehr bis mehr und mehr Leipzig Kassel Siegen Bonn Aachen Potsdam Hannover BERLIN Chemnitz Statistisches Bundesamt 2013 Koblenz Wiesbaden Mainz Trier Mannheim Saarbrücken Frankfurt Darmstadt Heidelberg Fürth Erlangen Nürnberg Heilbronn Karlsruhe Stuttgart Reutlingen Freiburg Würzburg Ulm Regensburg Ingolstadt Augsburg München Wanderungssaldo 2011 mehr Fortzüge 0 bis Zuzüge bis Zuzüge bis Zuzüge bis Zuzüge und mehr Zuzüge Seite 8

9 Neben der Nachfrage bestimmt das geringe Angebot die aktuelle Wohnungsmarktentwicklung. Im Zeitraum verhielten sich Investoren und Projektentwickler aufgrund stagnierender und sogar rückläufiger Miet- und Preisentwicklungen auf den Wohnungsmärkten entsprechend zurückhaltend. So wurden in Deutschland in den letzten Jahren lediglich rund 50 Tsd. Geschosswohnungen p. a. gebaut. Mittelfristig besteht laut Expertenmeinung aber ein Bedarf von rund 100 Tsd. Neubauwohnungen pro Jahr. Gerade in den deutschen Großstädten lag die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren deutlich unter dem aus der demografischen Entwicklung abgeleiteten zusätzlichen Wohnungsbedarf. Mit Ausnahme Berlin zeigt die Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau in den Metropolen auch seit 2006 keine deutliche Reaktion auf den Nachfrageüberhang (Abb. 6). Abbildung 6 Bautätigkeit in Mehrfamilienhäusern auf niedrigem Niveau Fertiggestellte WE in neu errichteten Wohngebäuden Berlin Düsseldorf Frankfurt* Hamburg Köln München Stuttgart Geschosswohnungsneubau Baufertigstellungen ( ) Baugenehmigungen 2011 Baugenehmigungen 2012 Mit Ausnahme Berlins bleibt in den deutschen Metropolen bislang eine deutliche Reaktion der Bautätigkeit auf den Nachfrageüberhang aus. Die Genehmigungszahlen signalisieren allerdings einen leichten Anstieg für die nächsten Jahre. Statistisches Bundesamt 2013, Statistische Landesämter 2013 * Für Frankfurt wurden noch keine Daten für das Jahr 2012 veröffentlicht Seite 9

10 Aus den aktuellen Genehmigungszahlen geht allerdings hervor, dass die Bautätigkeit in den nächsten Jahren wohl deutlich zunehmen wird. So sind die Baugenehmigungen 2012 gegenüber 2011 bundesweit um über 4,8 % auf insgesamt 239 Tsd. Neubauwohnungen angestiegen. Insbesondere im Segment der Mehrfamilienhäuser zeigt sich eine deutliche Steigerung um rund 13 % auf über 90 Tsd. Wohneinheiten. Gründe für die Wiederbelebung des Wohnungsneubaus sind neben der liquiditätsgetriebenen Nachfrage nach Wohnimmobilien als Investitionsgut, auch in den steigenden Mietpreisen zu sehen. Nach Jahren real fallender Mieten haben die gestiegenen Neuvermietungspreise in großstädtischen Wohnungsmärkten zu einem Preisniveau geführt, das einen Neubau wieder wirtschaftlich macht. Steigender Wohnungsneubau kann die zentrale Antwort auf die Knappheiten am Wohnungsmarkt sein. Allerdings reicht das aktuelle Neubauniveau in vielen Großstädten bei weitem noch nicht aus, um wieder eine Parallelentwicklung von Angebot und Nachfrage zu erreichen. Beispielsweise wurden 2012 in Berlin Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern fertig gestellt. Schätzungen zufolge werden zur Deckung der zusätzlichen Nachfrage in den nächsten Jahren allerdings bis 12 Tsd. Wohneinheiten p.a. benötigt. Hinzu kommt, dass der Anstieg erst in frühestens zwei Jahren angebotswirksam sein wird, da die Errichtung zusätzlicher Wohneinheiten in der Regel einen mehrjährigen Planungs- und Umsetzungsprozess darstellt. Neubau konzentriert sich auf Eigentumswohnungen und hochpreisige Mietwohnungen Das Angebot an Neubauwohnungen entspricht jedoch häufig nicht der breiten Nachfrage. So lässt sich beim Neubau besonders in den Großstädten eine klare Fokussierung auf Eigentumswohnungen und hochpreisige Mietwohnungen feststellen (Regio Kontext 2013). Speziell der Bau von Eigentumswohnungen ist attraktiv, weil in diesem Segment die Preise besonders stark steigen. Entsprechend entfielen 2012 mit über 57 Tsd. Wohneinheiten bundesweit über 60 % der Baugenehmigungen auf Eigentumswohnungen (+16,9 % gegenüber 2011). Zwar wird ein Teil dieser Eigentumswohnungen später auch vermietet, hierzu liegen jedoch keine genauen Zahlen vor. Gegensätzlich verhält es sich beim Neubau von Mietwohnungen im unteren bis mittleren Preissegment. Die in den letzten Jahren steigenden Baukosten (+30 % zwischen 2000 und 2013) und Bodenpreise v.a. in den Innenstadtlagen beschränken die Wirtschaftlichkeit des Neubaus im preiswerten Wohnungssegment. Zusätzlich haben die Qualitäten im Neubau durch hochwertige Ausstattungen, hohe Energieeffizienzstandards sowie Barrierefreiheit deutlich zugenommen. Entsprechend ist Mietwohnungsneubau in zentralen Lagen der Metropolen unter 12,50 pro Quadratmeter kaum mehr wirtschaftlich darstellbar. Dazu trägt vor allem auch die Kaufpreisenwicklung im Konkurrenzsegment der Eigentumswohnungen bei. In Randlagen und Mittelstädten kann Neubau Schon gewusst? Neben den Grundstückspreisen beschränken vielerorts die zunehmenden Baukosten, die erhöhte Grunderwerbsteuer und die Mehrkosten aufgrund der EnEV die Wirtschaftlichkeit des Mietwohnungsbaus. Seite 10

11 aufgrund der geringeren Grunstückskosten noch ab einer Miethöhe von rund 10,00 pro Quadratmeter rentabel sein. Die vorhandene kaufkräftige Nachfrage in den gehobenen Segmenten wird damit prioritär vom Markt bedient. Zudem begrenzt sich der Neubau auf Mikrolagen, die ein solches Mietniveau aufweisen. Allerdings kann der Wohnungsneubau Haushalte mit niedrigen Einkommen indirekt durch den so genannten Sickereffekt insofern entlasten, dass letztlich diejenigen, die die Neubauten beziehen, günstigeren Wohnraum freigeben. Schon gewusst? Der Sozialwohnungsbestand hat sich bundesweit seit 1990 mehr als halbiert. Zur Verknappung im Niedrigpreissegment trägt schließlich auch die deutliche Abnahme des Sozialwohnungsbestands bei. Infolge auslaufender Mietpreisund Belegungsbindungen und stark rückläufiger Neubauzahlen ging der Bestand an gebundenen Wohnungen von rund 3,6 Mio. Wohneinheiten im Jahr 1990 auf aktuell rund 1,6 Mio. Wohneinheiten zurück. Die deutliche Reduzierung des preisgünstigen Bestands hat vor allem in den Wohnungsmärkten der Metropolen die angespannte Situation im unteren Preissegment verstärkt. Entsprechend werden im aktuellen Wahlkampf Forderungen nach einer Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus laut. 2. Wohnkostenbelastung Die Kombination aus steigenden Mietpreisen auf der einen und fehlenden Wohnungen im Niedrigpreissegment auf der anderen Seite, lässt in der wohnungspolitischen Diskussion immer wieder den Begriff des bezahlbaren Wohnens aufkommen. Diese Thematik wird im Folgenden aufgegriffen und anhand der Mietbelastungsquoten, die sich aus der Relation zwischen Nettoeinkommen und Mietkosten ergeben, für unterschiedliche Haushaltstypen, Wohnungsmärkte und Mikrolagen exemplarisch dargestellt. Mietbelastungsquote abhängig vom Haushaltstyp Eine allgemeingültige Definition für bezahlbaren Wohnraum gibt es nicht. Was bezahlbarer Wohnraum ist, wird allerdings häufig daraus abgeleitet, welchen Einkommensanteil ein Mieterhaushalt monatlich durchschnittlich für Miete ausgibt. Für Gesamtdeutschland betrug 2010 die durchschnittliche Mietbelastung der Mieterhaushalte (bereinigt um Wohngeld und Kosten der Unterkunft) ohne Heizkosten 22,5 % des verfügbaren Nettoeinkommens, wobei je nach Wohnungsmarktregion, Haushaltstyp und Erwerbsstatus deutliche Unterschiede vorliegen (BMAS 2012). Ein Anstieg der Wohnkostenbelastung trifft Haushalte umso stärker, je niedriger Seite 11

12 deren Einkommen ist. Eine steigende Belastung müssen vor allem die armutsgefährdeten Haushalte, deren Wohlstandsniveau unter 60 % des Medianeinkommens 2 liegt, tragen. So ist das Einkommen von Arbeitnehmern mit geringer Qualifikation in den letzten Jahren im Durchschnitt stagniert bzw. weniger gestiegen als die Mieten. Die Ausgaben für Wohnen inkl. Heizkosten erreichen nicht selten einen Anteil von mehr als 40 % des Nettoeinkommens. Untere aber auch mittlere Einkommensgruppen haben es gerade in angespannten Wohnungsmärkten wie Hamburg oder München zunehmend schwer, eine Wohnung zu angemessenen Mietkonditionen anzumieten. Aber auch Singles, Alleinerziehende und Rentner geben einen signifikant größeren Anteil ihres Monatsbudgets für Wohnen aus als der Durchschnittshaushalt. Abbildung 7 Mietbelastungsquote 1 differenziert nach Haushaltstyp und Einkommen 2006 Rentner Alleinlebend 2010 Die Mietbelastungsquoten einzelner Haushalts- und Einkommensgruppen sind unterschiedlich ausgeprägt. Vor allem Alleinlebende und Rentner müssen einen relativ hohen Anteil ihres verfügbaren Einkommens für die Miete aufbringen. Haushalte über der Reichtumsschwelle³ Haushalte unter der Armutsrisikoschwelle² Jahre bereinigt um Wohngeld und KdU ² 60% des Medianeinkommens ³ 200% des Medianeinkommens Insgesamt Anteil der Bruttokaltmiete am verfügbaren Einkommen in % BMAS 2013 Paradoxerweise ist die Wohnkostenbelastung der Haushalte ab einem Nettoeinkommen von seit 2006 rückläufig und lag 2010 mit rund 14 % auf einem deutlich unterdurchschnittlichen Niveau. Die relativ geringe Belastung bei Gutverdienenden und deren positive Einkommensdynamik stützen somit die Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen im oberen Preissegment und eröffnen theoretisch auch zukünftig Spielräume für Mieterhöhungen. 2 Das Medianeinkommen ist das Einkommen, bei dem es genauso viele Menschen mit einem höheren wie mit einem niedrigeren Einkommen gibt. Es ist robuster gegenüber Ausreißern und wird daher oftmals dem arithmetischen Mittelwert vorgezogen. Seite 12

13 Mietbelastungsquote abhängig von der Region Auch regional ergeben sich infolge der Einkommensniveaus und der Mietpreise deutliche Unterschiede in der Mietbelastung. Abbildung 8 stellt die Mietkostenbelastung (Mieten zuzüglich kalter Betriebskosten) von Haushalten mit höherem Einkommen (Annahme: 20 % höheres Durchschnittseinkommen) im Neubausegment in den deutschen Metropolen gegenüber. Zwar erzielen Bewohner in den Großstädten i.d.r. höhere Einkommen, zahlen aber auch die höchsten Mieten und Immobilienpreise. Hinzu kommt, dass zwischen den Großstädten weiterhin deutliche Unterschiede im Einkommensniveau zu erkennen sind. So müssen die Haushalte in Berlin (Annahme 1,8 Personen je Haushalt) im Schnitt fast 30 % ihres monatlichen Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete einer 80 Quadratmeter großen Neubauwohnung bezahlen. Und das, obwohl die durchschnittliche Bruttokaltmiete in Berlin mit 12,50 je Quadratmeter im Neubausegment vergleichsweise niedrig ist. Aufgrund des höheren Durchschnittseinkommens belasten die monatlichen Mietzahlungen die Münchener trotz deutlich höherer Mietpreise beispielsweise weniger als die Berliner. Abbildung 8 Mietbelastung im hochwertigen Neubau 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0 Mietkosten in % des Nettohaushaltseinkommens Berlin Hamburg Frankfurt Stuttgart München Köln Düsseldorf Bruttomiete in /qm 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0 Die Bruttomietbelastung im hochwertigen Neubau liegt für höhere Einkommensgruppen in den Top 7 zwischen 25 und 30 %. Aufgrund des höheren Durchschnittseinkommens belasten die monatlichen Mietzahlungen die Münchener weniger als die Berliner. Mietbelastung Mietpreis 1. Quartal 2012 (rechte Skala) Mietsteigerungspotenzial* (rechte Skala) Mietbelastung in % (linke Skala) Annahmen: 1,8 Personen/Haushalt Nebenkosten: 2,50 /qm 80 qm Wohnfläche 20% höheres Durchschnittseinkommen * angenommene Mietbelastungsquote von 33% GfK, empirica 2013 Seite 13

14 Die Analyse zeigt, dass unter der Annahme einer marktfähigen Mietbelastungsquote von 33 % des Nettohaushaltseinkommens bei Besserverdienenden in den ausgewählten Wohnungsmärkten theoretisch noch Mietsteigerungspotenziale bestehen. Gerade das hohe Nettoeinkommen in München und Düsseldorf eröffnet dabei die größten Spielräume. Ein Blick auf die europäischen Metropolen mit wesentlich höheren Belastungen lässt nicht zuletzt auch in den deutschen Großstädten steigende Mietbelastungsquoten erwarten, wenngleich diese abhängig von der weiteren Einkommensentwicklung und politischen Parameter etc. sein werden. So beschreibt Berlin einen deutlichen Aufwärtstrend beim Einkommen und der Wirtschaftsentwicklung, womit auch die Mietzahlungsbereitschaft zumindest im mittleren und höheren Preissegment zulegen dürfte. Schon gewusst? In Metropolen wie Paris, London oder Rom müssen Einpersonenhaushalte zwischen % ihres Einkommens für eine Einzimmerwohnung ausgeben, in München sind es nur 25 % (IW 2012). Lokale Ausdifferenzierung der Mietbelastung Unterschiedliche Mietbelastungen zeichnen sich nicht nur interkommunal ab, sondern manifestieren sich auch innerhalb der Stadtgrenzen. Es sind vor allem die attraktiven urbanen Stadtteile in den Wachstumsmärkten, die das bevorzugte Ziel der Nachfrage bilden und oftmals deutlich überdurchschnittliche Steigerungsraten bei den Mietpreisen aufweisen. Gerade in diesen Marktsegmenten wird bezahlbarer Wohnraum zur Mangelware und die Mietbelastung steigt. Beispiele hierfür sind etwa der Prenzlauer Berg in Berlin, das Schanzenviertel in Hamburg oder das Gärtnerplatzviertel in München. Der Blick auf die einzelnen Postleitzahlgebiete in Berlin zeigt etwa, dass Menschen in Berlin Mitte und Charlottenburg besonders stark betroffen sind. Dort müssen die Haushalte im Schnitt über 38 % ihres monatlichen Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete bezahlen. In einigen Mikrolagen, wie am Hackeschen Markt und Alexanderplatz, in den gefragten Innenstadtlagen von Charlottenburg und im Ortsteil Grunewald, muss ein durchschnittlicher Haushalt für eine Wohnung mit durchschnittlicher Miete über 40 % des verfügbaren Haushaltseinkommens aufbringen. In den zentralen Stadtquartieren existieren nur noch wenige günstige Mietlagen. Dabei handelt es sich in der Regel um Objekte mit einfachen Ausstattungsund Lagequalitäten (z.b. schlichte Nachkriegsbauten und/oder hohes Verkehrsaufkommen). Die geringsten Mietbelastungsquoten werden mit unter 22 % v.a. an Stadtrandlagen, in einzelnen Quartieren von Pankow, Lichtenberg, Spandau und Marzahn-Hellersdorf ermittelt (GSW/CBRE 2013). Damit differenziert sich die Mietbelastung innerhalb und außerhalb des S-Bahn-Rings weiter aus. Schon gewusst? Wohnungsmieten können je nach Stadtteil in Berlin bis über 40 % des verfügbaren Haushaltseinkommens beanspruchen. Seite 14

15 Abbildung 9 Mietbelastung bei Neuvermietung in Berlin Reinickendorf Pankow Spandau Lichtenberg Marzahn-Hellersdorf Wer in Berlin Mitte und Charlottenburg wohnt, muss mit der höchsten Mietbelastung in Relation zum Einkommen leben. Preisgünstige Wohnungen finden sich vor allem am Stadtrand und immer seltener in Innenstadtlagen. Mietbelastung netto kalt MITTE Friedrichshain-Kreuzberg unter 22 % 22 % bis 25,9 % 26 % bis 29,9 % 30 % bis 33,9 % 34 % bis 37,9 % 38 % und mehr Charlottenburg- Wilmersdorf Neukölln GSW/CBRE 2013 Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Treptow-Köpenick Steigende Energiepreise führen zu steigenden Wohnkostenbelastungen Die zunehmende finanzielle Belastung der Mieterhaushalte ist nicht nur mietpreisgetrieben, sondern resultiert auch aus den rasant steigenden Energiekosten. Diese werden bei der Berechnung der Mietbelastungsquoten i.d.r. nicht berücksichtigt. Laut Betriebskostenspiegel des Mieterbunds mussten die deutschen Haushalte im vergangenen Jahr 2,19 pro Quadratmeter und Monat an Nebenkosten für Heizung, Wasser, Abwasser, Hausmeister, Versicherungen etc. zahlen. Für eine Wohnung von 80 Quadratmetern belaufen sich damit die zusätzlichen Kosten auf rund 175 im Monat bzw im Jahr. Die Kosten für Gas sind seit Anfang 2011 um 8,6 % gestiegen. Ebenso entwickelt sich der Anfang 2013 sprunghaft verteuerte Strompreis zum starken Kostentreiber beim Wohnen³. ³ Gründe für die hohe Strompreiserhöhung Anfang 2013 sind v.a. die Umlage zur Förderung erneuerbarer Energien, stark steigende Netzentgelte, mit denen der Betrieb, die Wartung und der Ausbau der Stromnetze finanziert werden sowie Rabatte für energieintensive Unternehmen, deren Kosten wiederum auf die Verbraucher umgelegt werden. Seite 15

16 Abbildung 10 Steigende Energiekosten Neben den steigenden Mietpreisen erweisen sich die deutlich zunehmenden Energiekosten als wesentliche Belastung für Mieterhaushalte Entwicklung der Energiekosten Strom Gas Index 2010=100 Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember Januar Februar März April Statistisches Bundesamt Reaktion der Wohnungsnachfrage auf steigende Wohnkostenbelastung Die beschriebenen Engpässe am Wohnungsmarkt und die damit verbundenen überdurchschnittlichen Mietsteigerungen und Mietbelastungen wirken sich verstärkt auf Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen aus. Diese werden in ihrer Wohnstandortwahl eingeschränkt und weichen zunehmend auf periphere bzw. weniger begehrte Wohnlagen oder Nachbargemeinden aus. Entsprechende Verlagerungen der Wohnungssuchenden in andere, kostengünstigere Lagen werden von Immobilienscout24 bestätigt. So zieht man in Berlin verstärkt von Kreuzberg nach Neukölln und von dort in den Wedding. Zunehmende Wohnkostenbelastung kann somit dazu führen, dass neben der Renaissance der Innenstädte für zahlungskräftige Haushalte die Suburbanisierung der Wohnbevölkerung aus Kostengründen weiterhin relevant bleibt. Als Folge dieser Entwicklung besteht die Gefahr, dass sich Wohnquartiere und Stadtteile in den deutschen Großstädten auseinanderentwickeln. Während in bevorzugten innerstädtischen Quartieren Aufwertungsprozesse und ein Zuzug einkommensstarker Mieter stattfinden, werden andere Stadtteile von einer positiven Entwicklung abgekoppelt und Mieter mit geringen Einkommen angezogen. So entstehen vereinheitlichte Stadtteile und Wohnquartiere ohne Differenzierung in der Einwohnerstruktur. Seite 16

17 Parallel zu den räumlichen Verdrängungsmechanismen gibt es Anhaltspunkte dafür, dass in Großstädten eine Anpassung der Wohnungsnachfrage an die Marktlage stattfindet. Mieter fragen aus Kostengründen kleinere Wohnungen nach bzw. verkleinern sich. Auch werden für innerstädtische Lagen zunehmend Abstriche in Kauf genommen, wie etwa bei Ruhe, Komfort oder Wohnfläche. Hieraus ergeben sich zukünftige Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft, die diese Trends durch ausdifferenzierte Wohnungszuschnitte und -größen insbesondere beim Neubau antizipieren muss. 3. Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen Infolge der aktuellen Belebung der Wohnungsmärkte in den deutschen Großstädten wird es für einkommensschwächere Haushalte tendenziell schwieriger, angemessene und erschwingliche Wohnungen zu finden. Denn der anhaltend hohen Nachfrage im mittleren und unteren Preissegment steht ein rückläufiges Angebot preisgünstigerer Wohnungen gegenüber. Besonders Arbeitslose, Alleinerziehende, Rentner und Zuwanderer sind häufig auf preiswerten Wohnraum angewiesen, der sich zunehmend verknappt. Überdurchschnittliches Armutsrisiko bei Arbeitslosen, Alleinerziehenden und Rentnern Der Armuts- und Reichtumsbericht der Bundesregierung stellte 2012 in einer vorläufigen Fassung fest, dass die unteren Löhne in den vergangenen zehn Jahren preisbereinigt gesunken sind, während die Löhne im oberen Bereich deutlich gestiegen sind waren demnach 15,1 % der Bevölkerung in Deutschland dem Armutsrisiko ausgesetzt oder lebten in Armut (Seils/Meyer 2012). Armut wird dabei nicht absolut, sondern relativ zum Einkommen der jeweiligen Gesellschaft definiert 4. Arbeitslose und Alleinerziehende unterliegen nach dieser Definition insgesamt einem überdurchschnittlichen Armutsrisiko (BMAS 2012) (Abb. 11). 4 Menschen gelten als armutsgefährdet, wenn ihr Wohlstandsniveau unter 60 % des Medianeinkommens liegt (Armutsschwelle). Für Alleinstehende entsprach die Armutsschwelle 2011 beispielsweise einem Nettomonatseinkommen von 848. Seite 17

18 Abbildung 11 Armutsrisikoquoten nach Erwerbsstatus und Haushaltstyp Das zunehmende Armutsrisiko trifft nicht alle Personengruppen gleichermaßen. Besonders armutsgefährdet sind Alleinerziehende und Arbeitslose. 30 Jahre Armutsrisikoquote in % Erwerbstätig Paar mit 2 Kindern Rentner Alleinerziehend Arbeitslos BMAS 2012 Wenngleich die Altersarmut in Deutschland im EU-weiten Vergleich noch relativ gering ausgeprägt ist, sprechen u.a. die Ausweitung des Niedriglohnsektors, die Zunahme unterbrochener Erwerbsbiografien und die nur geringe oder fehlende Altersvorsorge bei vielen Selbstständigen für eine Verschärfung der Problematik (Börsch-Supan et al 2013). Die Wahrscheinlichkeit, im Alter auf die Grundsicherung angewiesen zu sein, ist für diese Personenkreise groß. Bereits heute liegen die Mietbelastungsquoten bei Rentnerhaushalten deutlich über dem Durchschnitt. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum durch diese Personengruppe könnte zukünftig deutlich zunehmen, wobei das Problem der Altersarmut durch die zunehmende Erwerbsbeteiligung von Frauen und Älteren sowie die generell wachsende Vorsorge auf privater Ebene und im Bereich der Betriebsrenten aktuell abgeschwächt wird. Überdurchschnittliches Armutsrisiko in Großstädten Die Zahl der Menschen, die in Deutschland als armutsgefährdet gelten, wächst vor allem in den Großstädten drohte fast jedem fünften Einwohner der 15 größten Städte Deutschlands Armut, 2005 waren es nur 17,5 %. Die Konzentration der hohen Armutsquoten in den Großstädten ist v.a. auf die höheren SGB-II-Quoten zurückzuführen. Aber auch die hohen Anteile Auszubildender, Alleinerziehender und Singles sorgen für überdurchschnittliche Armutsgefährdungsquoten. Seite 18

19 Abbildung 12 Armutsquote und SGB-II-Bezieher in deutschen Großstädten 2011 Leipzig 18,6 25,0 Dortmund 17,7 24,2 Duisburg 17,9 23,5 Hannover 12,8 22,6 Bremen 17,0 21,3 Berlin 20,7 21,1 Köln 13,8 20,0 Die Armutsgefährdung in den deutschen Metropolen ist höher und steigt schneller als im Bundesgebiet insgesamt. Eine bedenkliche Entwicklung wird vor allem in den Ruhrgebietsmetropolen Dortmund und Duisburg registriert. Dresden Essen Nürnberg Düsseldorf Frankfurt Stuttgart Hamburg 13,2 20,0 18,1 19,8 11,7 19,6 13,4 19,2 12,4 15,6 8,0 15,1 12,8 14,7 Armutsquote und SGB-II-Bezieher Quote der SGB-II-Bezieher Armutsgefährdungsquote Armutsquote Bundesdurchschnitt Armutsquote Durchschnitt 15 Großstädte München 6,6 11,8 in % ,1 19,6 Seils/Meyer 2012 Zwischen den Großstädten gibt es im Niveau und in der Dynamik deutliche Unterschiede. Während München, Hamburg und Stuttgart ein unterdurchschnittliches Armutsniveau aufweisen und Frankfurt in etwa im Bundesdurchschnitt liegt, zeigen insbesondere Leipzig, Dortmund und Duisburg weit überdurchschnittliche Werte. Die beiden Ruhrgebietsmetropolen Dortmund und Duisburg nehmen darüber hinaus einen bedenklichen Entwicklungsverlauf mit einer Zunahme der Armutsgefährdungsquote von rund 5,6 % bzw. 6,5 % seit Auch für Berlin wurde bis 2011 eine kontinuierlich steigende Armutsquote ausgewiesen, wobei die jüngste Entwicklung eine Verbesserung signalisiert. Das zeigt auch der Rückgang der SGB-II-Quote auf rund 19 % im Jahr 2012 (2011: 20,7 %). Eine erfreuliche Entwicklung hat sich in Hamburg ergeben. In der Hansestadt ist die Armutsgefährdungsquote (von 14,3 % auf 12,8 %) und die SGB- II-Quote (von 15,7 % auf 14,7 %) stärker gesunken als in allen anderen Metropolen (Seils/Meyer 2012). Steigende Armut und hohe Arbeitslosigkeit bleiben natürlich auch für die jeweiligen Wohnungsmärkte nicht ohne Folge. So finden Haushalte Seite 19

20 mit geringen finanziellen Möglichkeiten bezahlbaren Wohnraum nur in bestimmten Quartieren oder Wohnanlagen, die aufgrund ihrer Bestimmung und ihres günstigen Mietniveaus häufig bereits einen erhöhten Anteil einkommensschwacher Haushalte beheimaten und von anderen sozialen Schichten zunehmend stigmatisiert werden. Während sich über Jahrzehnte hinweg einkommensschwächere Haushalte und Migranten häufig in Wohngebieten am Innenstadtrand konzentrierten, finden diese Haushalte inzwischen vermehrt Wohnraum in Wohnungsbeständen aus den 1950er/60er Jahren und in Großwohnsiedlungen der 1960er/70er Jahre in Stadtrandlagen (BBSR 2012). Zuwanderung stärkt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen Nachdem Deutschland in den Jahren 2008 und 2009 erstmals einen negativen Außenwanderungssaldo aufwies, wachsen seit 2011 die Zuwanderungszahlen wieder. Damit positioniert sich Deutschland im europäischen Migrationsraum erneut als Einwanderungsland. Im vergangenen Jahr sind über eine Million Menschen nach Deutschland zugewandert. Der Wanderungsüberschuss beläuft sich auf rund 370 Tsd. Personen. Dies ist der höchste Wanderungssaldo seit Die Zuwanderung konzentriert sich dabei in hohem Maße auf die Großstädte. Entscheidend für den erneuten Zuwachs (+32,6 % gegenüber 2011) ist vor allem die starke Zunahme der Zuwanderung aus Euroländern, die von der Schuldenkrise besonders schwer betroffen sind. Da dort vor allem die Jugendarbeitslosigkeit massiv angewachsen ist (über 50 % in Griechenland und Spanien), sind es oft jüngere Menschen, die sich im Ausland bessere Chancen auf dem Arbeitsmarkt versprechen. Aus Griechenland kamen 2012 entsprechend mit rund 36 Tsd. Personen 40 % mehr Einwanderer als Ebenso deutlich hat sich die Zuwanderung aus Portugal, Italien und Spanien verstärkt (Statistisches Bundesamt 2013). Mit 184 Tsd. Personen stammen die meisten Zuwanderer allerdings nach wie vor aus dem Nachbarland Polen, wobei die Zuwachsrate auf rund 7 % abflachte. Aus Ungarn wird ein Plus von knapp 13 Tsd. Menschen vermeldet. Die beiden EU-8-Staaten, deren Bürger seit Mai 2011 die volle Arbeitnehmerfreizügigkeit innerhalb der Europäischen Union genießen, zählen zu den wichtigsten Herkunftsländern für ausländische Arbeitskräfte in Deutschland. Seite 20

21 Abbildung 13 Nettozuwanderung von Ausländern nach Herkunftsländern Von der Eurokrise betroffene Länder neue EU-Mitgliedsländer 2004 neue EU-Mitgliedsländer Nettozuwanderung nach Ländern Griechenland Italien Portugal Spanien Polen Ungarn Tschechien Rumänien Bulgarien Nettozuwanderung p.a Deutschland positioniert sich in Europa wieder als Einwanderungsland mit deutlichen Zuwächsen aus den südeuropäischen Eurokrisenländern und aus den osteuropäischen EU-Mitgliedsländern. Statistisches Bundesamt 2013 Seite 21

22 Hervorzuheben ist schließlich die Verdreifachung der Zuwanderung aus Bulgarien und Rumänien von 64 Tsd. im Jahr 2007 auf 176 Tsd. Personen in Trotz bestehender Einschränkungen der Arbeitnehmerfreizügigkeit war bereits seit 2010 ein deutlicher Anstieg der Zuwanderungszahlen aus diesen beiden Ländern zu beobachten, der aufgrund der extrem ungleichen Wirtschaftslage und der vollen Arbeitnehmerfreizügigkeit ab 2014 auch in den kommenden Jahren anhalten wird. Als problematisch anzusehen sind die oftmals schlechten Ausbildungssituationen sowie die fehlenden Sprachkenntnisse, die vielen Zuwanderern aus Bulgarien und Rumänien nur bedingt Zugang zum Arbeitsmarkt ermöglichen. Diese Problematik stellen Kommunen und deren Wohnungsmärkte vor enorme Herausforderungen (Deutscher Städtetag 2013). Kennzeichnend für die jüngste Entwicklung ist eine zunehmende Dualisierung der Zuwanderung in Experten- und Armutsmigration. Auf der einen Seite befanden sich unter den Neuzuwanderern nach Deutschland in den vergangenen Jahren immer mehr Akademiker und immer weniger Personen ohne berufliche Ausbildung (Tabelle 2). Das trifft vor allem für neu zugewanderte Männer und Frauen aus Griechenland, Italien, Spanien und Portugal zu. Überwiegend gut qualifiziert sind auch die zugewanderten Arbeitskräfte aus Polen, Ungarn und den baltischen Staaten (IAB 2012). Auf der anderen Seite muss sich Deutschland umgehend damit befassen, dass wenig qualifizierte Menschen v.a. aus den neuen EU-Mitgliedsländern in großer Zahl zuwandern werden. Tabelle 2 Höchster beruflicher und allgemeinbildender Abschluss der Neuzuwanderer Kategorie Art des Abschlusses 2000 in % Hoch u.a. Promotion, Universitätsabschluss, Fachhochschulabschluss, Meisterabschluss 2009 in % 22,9 42,7 Nach den Angaben des Mikrozensus ist der Anteil der Personen mit tertiären Bildungsabschlüssen unter den Neuzuwanderern im erwerbsfähigen Alter von 23 % im Jahr 2000 auf 43 % im Jahr 2009 gestiegen. Mittel u.a. Lehrausbildung, Fach-oder Hochschulreife, berufsqualifizierter Abschluss 24,1 32,2 Brücker 2013 Niedrig u.a. ohne Abschluss, Hauptund Realschulabschluss ohne Lehre 41,0 24,6 Keine Angaben 12,0 0,5 Seite 22

23 Während gut ausgebildete Fachkräfte und Akademiker u.a. aus den südeuropäischen Krisenländern im mittleren und oberen Preissegment als Wohnungsnachfrager auftreten, wird sich gerade durch die Zuwanderung aus Osteuropa die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum erhöhen. Eine kritische Entwicklung ist im Bereich der Armutswanderung zu erkennen, die sich auf einige Großstädte und hier wiederum in einzelnen Quartieren, in denen preiswerter Wohnraum zu finden ist, konzentriert. Diese Zuwanderer haben oftmals nur schwer Zugang zum Wohnungsmarkt und leben häufig in ungesunden Wohnverhältnissen in tendenziell heruntergekommenen Wohnimmobilien. Eine starke räumliche Ballung führt zudem nicht selten zu Konflikten zwischen alteingesessenen und neuankommenden Quartiersbewohnern (Deutscher Städtetag 2013). Insgesamt dynamisiert die starke Zuwanderung die Wohnungsnachfrage insbesondere in den Großstädten. Mit Ausnahme der hoch qualifizierten Zuwanderer aus den süd- und osteuropäischen Ländern ist die Nachfrage nach Wohnraum eher auf das mittlere und untere Preissegment gerichtet. Für die Wohnungswirtschaft eröffnen sich damit auch Investitionspotenziale in eher peripheren Stadtteilen und Wohnanlagen mit mittlerem Mietniveau, um diese Nachfrage zu bedienen. Seite 23

24 4. Bezahlbares Wohnen als Wahlkampfthema Wohngeld und Kosten der Unterkunft erleichtern Zugang zum Wohnungsmarkt Haushalte, die keinen oder nur eingeschränkt Zugang zum Wohnungsmarkt haben, werden von der öffentlichen Hand unterstützt, damit sie sich mit angemessenem Wohnraum versorgen können. Hierzu zählen Maßnahmen der Subjektförderung, wie z.b. das Wohngeld und die Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung (KdU) im Rahmen der Grundsicherung, sowie die soziale Wohnraumförderung durch die Länder (BMVBS 2012). Jährlich werden rund 17 Mrd. für die Wohnkosten einkommensschwacher Haushalte aufgewendet. Deutschlandweit erhält jeder fünfte Mieterhaushalt Leistungen zur sozialen Absicherung des Wohnens. Mittels Wohngeld, dass je nach Mietniveau regional unterschiedlich hoch ausfällt, soll einkommensschwächeren Haushalten oberhalb der Grundsicherung eine Zugangsmöglichkeit zum freien Mietwohnungsmarkt mit durchschnittlichen Mieten ermöglicht werden. Damit sind begünstigte Haushalte nicht nur auf ein ganz besonders mietgünstiges und deshalb enges Wohnungsmarktsegment beschränkt. Im Unterschied zum Wohngeld werden bei den KdU häufig die Wohnkosten in voller Höhe übernommen. Dabei gelten Angemessenheitsgrenzen, die von den Kommunen - orientiert am einfachen Standard auf dem örtlichen Wohnungsmarkt - festgelegt werden. Die Angemessenheitsgrenzen sind nicht nur für die unmittelbaren Empfänger von Bedeutung, sondern wirken sich indirekt auch auf das Wohnungsangebot und das Mietenniveau im preiswerten Wohnungsmarktsegment aus. So können großzügige Angemessenheitsgrenzen zu steigenden Mieten im preiswerten Segment führen. Zu knapp bemessene Grenzen wiederum können zu einer verschlechterten Wohnraumversorgung der Leistungsberechtigten führen. Schon gewusst? Bundesweit erhält jeder fünfte Mieterhaushalt Leistungen zur sozialen Absicherung des Wohnens. Politische Reaktionen auf steigende Mietpreise bleiben im Wahlkampf nicht aus Es ist Wahljahr und bezahlbares Wohnen ist Wahlkampfthema. Politiker aller Parteien entwickeln aktuell Konzepte, um bei den Themen steigende Mietpreise oder bezahlbares Wohnen im Wahlkampf zu punkten. Während die Union und die FDP in ihren Wahlprogrammen eher auf den Neubau von Wohnungen und auf verbesserte Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau setzen (u.a. Wiedereinführung der degressiven Abschreibung), beabsichtigt die SPD eine stärkere Deckelung der Mietpreisspirale. Um Mieter vor steigenden Mietpreisen zu schützen, fordert die SPD flächendeckend eine Bindung der Neuvertragsmieten an die ortsüblichen Vergleichsmieten. Die Grünen plädieren für Mietobergrenzen sowie Obergrenzen für Mietsteigerungen bei Neuvermietungen. Auch die CDU greift das Thema Mietpreisbremse auf, sieht aber keine einheitliche bundesweite Lösung vor. Stattdessen sollen den Ländern Spielräume für regionale Lösungen gegeben werden. Erstvermietungen im Neubau sollen sowohl bei der Union als auch bei der SPD von den Deckelungen ausgeschlossen bleiben. Seite 24

25 Tabelle 3 Wahlprogramme zum Thema Wohnen der großen Parteien (Auswahl) CDU/CSU FDP SPD Grünen Regulierung der Mieten Möglichkeit der Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten Reduzierung der möglichen Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren von 20 auf 15 % Beschränkung der Mieterhöhungen bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen auf 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete Keine Beschränkungen bei Erstvermietungen in Neubauten Keine Mietregulierung Bindung neu abgeschlossener Mietverträge an ortsübliche Mieten Die regelmäßige Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete soll begrenzt werden Beschränkung der Mieterhöhungen bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen auf 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete Keine Beschränkungen bei Erstvermietungen in Neubauten Beschränkung der Mieterhöhungen bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen auf 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete Wohngeld und Grundsicherung Anhebung der Höchstgrenzen beim Wohngeld keine Wiedereinführung des Heizkostenzuschuss beim Wohngeld Einführung des liberalen Bürgergeldes: Zusammenfassung von Arbeitslosen-, Wohn-, Kinder- und Sozialgeld Zur Bewältigung der steigenden Heizkosten Wiedereinführung des Heizkostenzuschusses beim Wohngeld Anpassung des Wohngeldes, um Haushalten mit niedrigem Einkommen oder kleiner Rente zu helfen Zur Bewältigung der steigenden Energiekosten Einführung von Klimawohngeld Zusätzliche Mittel in Höhe von einer 1 Mrd. für die Mietkosten in der Grundsicherung Stärkung des sozialen Wohnungsbaus Stärkung der Subjektförderung Stärkung des sozialen Wohnungsbaus Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus Sozialer Wohnungsbau Zweckbindung der Bundeszuweisungen für den sozialen Wohnungsbau Zweckbindung der Bundeszuweisungen für den sozialen Wohnungsbau Investitionspakt von Bund und Ländern Verstetigung der Bundesmittel für die soziale Wohnraumförderung bis Ende 2019 Verstetigung der Bundesmittel für die soziale Wohnraumförderung bis Ende 2019 Wohnungsbau Wiedereinführung der degressiven Abschreibung für den Mietwohnungsbau Wiedereinführung der degressiven Abschreibung für den Mietwohnungsbau Initiierung eines Aktionsprogramms für eine solidarische Stadt und bezahlbares Wohnen Bei Neubauprojekten Sozialbindungen für 30 % der Wohneinheiten Quelle GdW 2013/IW 2013/Wahlprogramme der Parteien Seite 25

26 Schwindende Neubautätigkeit durch Mietpreisbremse? Die im Mai 2013 in Kraft getretene Mietrechtsnovelle ermöglicht es den Landesregierungen, Städte mit besonderen Wohnungsproblemen auszuweisen, in denen die Miete nur noch höchstens um 15 % in drei Jahren steigen darf, statt bisher um 20 %. Bereits beschlossen wurde diese Kappungsgrenze in München und Berlin. Mit Ausnahme der FDP planen die großen Parteien weitere Regulierungsmaßnahmen, die von der Wohnungswirtschaft als kontraproduktiv für den Wohnungsbau kritisiert werden. Jede Regulierung über eine Mietpreisbremse verschärfe demnach die Wohnungsknappheit, da der Investitionsanreiz schwinde. Insbesondere eine Ausweitung der Mietendeckelung auf neu gebaute Wohnungen wird als kritisch für die Wohnungsmärkte und Wohnungswirtschaft eingestuft. Eine Begrenzung der Mieten im Neubau würde die Anreize für Investoren, neue Wohnungen zu bauen, verringern. In der Regel lohnt sich Neubau je nach Marktlage erst ab einer Miethöhe von ca. 10,00-12,50 je Quadratmeter. Damit könnte die Bautätigkeit wieder abgewürgt werden und die Wohnungsknappheit zunehmen, was zwangsläufig auch wieder zu höheren Preisen führen könnte. Union und SPD haben entsprechend Erstvermietungen von Neubauten von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Handlungsbedarf auf kommunaler Ebene Voraussetzung für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt mit einem bedarfsgerechten Angebot an preiswerten Wohnraum ist eine ausreichende Angebotsentwicklung, die über die kommunale Baulandpolitik gesteuert wird. Insbesondere in Großstädten mit einer wachsenden Nachfrage nach Neubauwohnungen kann eine restriktive Flächenpolitik durchaus eine angespannte Wohnungsmarktlage auslösen und damit die Wohnraumversorgung v.a. einkommensschwacher Haushalte beeinträchtigen. Der größere Teil der zusätzlich nachgefragten Wohnungen wird vermutlich durch die Ausweisung von neuem Bauland bereitgestellt werden. Ein Teil kann jedoch auch durch Maßnahmen an bestehenden Gebäuden (Aufstockung etc.), durch Nachverdichtung von Wohnsiedlungen sowie die Aktivierung von Brachflächen befriedigt werden. Entsprechend gibt es auch auf kommunaler Ebene ein breites Spektrum von Maßnahmen, um den Wohnungsneubau zu forcieren. Hierzu zählen beispielsweise Aktionsbündnisse mit kommunalen Wohnungsunternehmen (z.b. Wohnungspakt in Hamburg), die Entwicklung spezieller Fördermodelle, insbesondere für Familien und altersgerechtes Wohnen sowie die verbilligte Abgabe kommunaler Grundstücke an Wohnungsbauinvestoren. Letzteres ist in der Regel mit bestimmten Quoten für den geförderten Wohnungsbau kombiniert. Beispielhaft hierfür ist die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) in München. Wenn neues Baurecht geschaffen wird, sind demnach 30 % der Neubaufläche für den geförderten Wohnungsbau reserviert. Seite 26