Vereinbarte Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung

Transkript

1 Vereinbarte Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung Christian Armbrüster 24. Oktober Fachgespräch des ESWiD in Fischen 1

2 I. Vereinbarung von Beschlusskompetenzen 1. Gesetzlicher Ausgangspunkt 10 Abs.2 S.2 WEG: Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. 23 Abs.1 WEG: Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Beschlusskompetenz = Ermächtigung der WEer, über Themen per Beschluss zu entscheiden, die grundsätzlich nur einer Vereinbarung zugänglich wären. 2

3 I. Vereinbarung von Beschlusskompetenzen 2. Abgrenzung Vereinbarung - Beschluss Vereinbarungen: mehrseitige schuldrechtliche Verträge kommen durch Einigung aller WEer zustande können nachträglich getroffen werden oder sind bereits in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorhanden Beschlüsse: mehrseitige Rechtsgeschäfte eigener Art (Gesamtakt) gleichgerichtete Willenserklärungen von mindestens zwei WEern welche im Wege der Abstimmung gebündelt werden Vorteil des Beschlusses: nicht die Zustimmung aller, sondern nur einer Mehrheit wird benötigt 3

4 I. Vereinbarung von Beschlusskompetenzen 3. Mögliche Beschlusskompetenzen Gesetz ( 23 Abs. 1 Fall 1) Bsp.: - 16 Abs Abs. 2 S Abs. 1 S. 1 U.U. auch als Annexkompetenz (Sachzusammenhang), Vereinbarung ( 23 Abs. 1 Fall 2) BGH ZWR 2004, 66; s. aber auch BGH ZWE 2010,

5 I. Vereinbarung von Beschlusskompetenzen 4. Ausgestaltung von vereinbarten Öffnungsklauseln Allgemeine Öffnungsklauseln: Nach ihnen sind sämtliche Regelungen der GemO abänderbar; dies genügt dem Bestimmtheitsgrundsatz und ist daher zulässig (h.m.; Bärmann/Merle, 23 Rn. 15) Spezielle/punktuelle Öffnungsklauseln: Beschlusskompetenz ist sachlich begrenzt auf die Änderung von konkreten oder punktuellen Regelungen 5

6 I. Vereinbarung von Beschlusskompetenzen 5. Wirkung der Mehrheitsentscheidung gegen Sonderrechtsnachfolger Entscheidend ist die Rechtsnatur der Mehrheitsentscheidung: Erste Ansicht: Beschluss (Bärmann/Klein 10 Rn. 147, 190) Arg.: Wortlaut 10 Abs. 4 S. 2 Rechtsfolge: Wirkung ohne Eintragung ins Grundbuch Zweite Ansicht: Mehrheitsvereinbarung (Jennißen/Elzer 23 Rn. 9) Arg.: Rechtsfolge: Beschluss ist nur die Gestaltungsweise; die Regelung selbst ist eine Vereinbarung bzw. deren Änderung Wirkung nur bei Eintragung ins Grundbuch 6

7 I. Vereinbarung von Beschlusskompetenzen 6. Erfordernis der Grundbucheintragung der Öffnungsklausel? Eintragung nicht ges. vorgeschrieben, aber dringend ratsam wegen 10 Abs. 3; Rechtsfolge der Nichteintragung: Nichtigkeit des gefassten Beschlusses bei Eintritt eines Sonderrechtsnachfolgers Eintragung der Mehrheitsentscheidung? Nein, da Beschluss nicht eintragungsbedürftig (str., s.o. Folie 6) und damit nicht eintragungsfähig ist; keine analoge Anwendung von 10 Abs. 3 auf diese Beschlüsse, da das Grundbuch vor Überlastung geschützt werden soll ( 10 Abs. 4 S. 2). 7

8 I. Vereinbarung von Beschlusskompetenzen 7. Erfordernis der Zustimmung Drittberechtigter gem. 876, 877 BGB Zustimmung zur Öffnungsklausel h.m.: nicht erforderlich, da durch die Vereinbarung allein kein Nachteil entsteht; es handelt sich nur um Verfahrensregelung (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 284, 285; Ott ZWE 2001, 466, 467) a.a.: erforderlich, da einzig möglicher Zeitpunkt der Kontrolle (M. Becker ZWE 2002, 341, 345; Hügel/Elzer NZM 2009, 457, 461) Zustimmung zur Mehrheitsentscheidung formell i.s.d. 29 GBO: nicht erforderlich; arg. Wortlaut von 10 Abs. 4, S. 2 materiell: erforderlich, da es nur auf eine mögliche Beeinträchtigung ankommt (str.); sonst schwebend unwirksam 8

9 II. Inhaltliche Grenzen 1. Allgemeine Grenzen 2. Zuständigkeit und Bestimmtheit: Regelung muss von einer Beschlusskompetenz erfasst sein; dies ist grundsätzlich anzunehmen bei allgemeinen Öffnungsklauseln Allg. Regeln des BGB: Vor allem 134, 138, 242 BGB Unabdingbare Regelungen des WEG, z.b. 11 Abs. 1; 12 Abs. 2; 16 Abs. 3-5 WEG Unabdingbare Prinzipien des WEG: Vor allem Eingriffe in dinglichen Kernbereich der WEGem = wesentlicher Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum (BGHZ 129, 329, 333 = NJW 1995, 2036 zum Hundehaltungsverbot) 9

10 II. Inhaltliche Grenzen 2. Strengerer Maßstab der früheren Rechtsprechung: Enger Gestaltungsspielraum Erforderlich sind demnach (1) Vorliegen eines sachlichen Grundes und (2) keine grobe Unbilligkeit (Einzelfallbetrachtung) Bsp.: Die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels ist nur zulässig, wenn sich die Verhältnisse gegen früher in wesentlichen Punkten geändert haben oder die ursprünglich vorgesehen Verteilung - weil den tatsächlichen Verhältnissen nicht angemessen - sich nicht bewährt hat. (BGHZ 95, 137, 142 = NJW 1985, 2832; zum alten Recht; krit. dazu bereits Sauren NJW 1986, 2034, 2035) Rechtsfolge bei Verstoß: grds. Anfechtbarkeit der Mehrheitsentscheidung; bei Entziehung von Sonderrechten oder Auferlegung von Leistungspflichten: Nichtigkeit des Beschlusses 10

11 II. Inhaltliche Grenzen 3. Großzügigerer Maßstab der neueren Rechtsprechung: Weiter Gestaltungsspielraum a.gesetzliche Öffnungsklauseln Änderung der Rspr. durch Einführung der gesetzlichen Öffnungsklauseln in der WEG-Novelle 2007 keine Anwendung des engen Gestaltungsspielraumes auf gesetzliche Öffnungsklauseln, da sonst die erst ermöglichte Entscheidungsfreiheit ohne Not wieder eingeschränkt würde (BGH NJW 2011, 2202, 2203, betr. 16 Abs. 3 WEG) weiter Gestaltungsspielraum bedeutet ein reines Willkürverbot: das Ob und Wie der Änderung dürfen nicht willkürlich sein 11

12 II. Inhaltliche Grenzen b. Ausstrahlung auf vereinbarte Öffnungsklauseln Hierzu wichtig: BGH ZWE 2011, 327, 328: Da die gesetzlichen Öffnungsklauseln nach 16 Abs. 3 und Abs. 4 WEG auch bei der Änderung von Verteilungsschlüsseln anwendbar sind, die vor dem Inkrafttreten der genannten Regelungen getroffen worden sind ( 16 Abs. 5 WEG; vgl. auch Senat, NJW 2010, 2654; NJW 2010, 3298), strahlt die von dem Gesetzgeber intendierte Erweiterung des Gestaltungsspielraums auch auf Öffnungsklauseln aus, die unter der Geltung des früheren Rechts vereinbart oder in eine Teilungserklärung aufgenommen worden sind. 12

13 II. Inhaltliche Grenzen Aber: Das Urteil befasst sich nur in einem obiter dictum mit der Problematik, zudem allein im Hinblick auf Bereiche, für die zusätzlich gesetzliche Öffnungsklauseln bestehen (hier: 16 Abs. 3) Problem: Gilt der weite Gestaltungspielraum auch für vereinbarte Öffnungsklauseln, denen kein gesetzliches Pendant gegenübersteht? 13

14 II. Inhaltliche Grenzen Erste Ansicht: Anwendung auf alle vereinbarten Öffnungsklauseln (Jennißen/Hogenschurz 22 Rn. 42) Argument: WEer ist im Bereich vereinbarter Öffnungsklauseln nicht schutzbedürftiger als im Bereich gesetzlicher Öffnungsklauseln Zweite Ansicht: Anwendung nur auf vereinbarte Öffnungsklauseln, deren Regelungsbereich auch von einer gesetzlichen Öffnungsklausel erfasst wird (so wohl Sauren ZWE 2011, 326) Argument: Ausstrahlung nur durch gesetzliche Öffnungsklausel möglich; Gesetzgeber berief sich gerade auf die ältere Rspr. Stellungnahme: Anwendung auf alle vereinbarten Öffnungsklauseln, da sonst Wertungswidersprüche 14

15 II. Inhaltliche Grenzen c. Praktische Auswirkungen der neueren Rechtsprechung Grenze der unbilligen Benachteiligung ist ersatzlos entfallen Sachlicher Grund fehlt nur, wenn Ob und Wie willkürlich sind Willkür = Fehlen eines vernünftigen oder sachlichen Grundes Unterschied zwischen alter und neuer Rspr. insoweit unklar (vgl. zum sachlichen Grund auch Bärmann/Klein 10 Rn. 148) Folgen sind noch nicht abschließend geklärt: materiell: eher noch geringere Anforderungen an den sachlichen Grund (fehlt nur in Ausnahmefällen) prozessual: Keine sekundären Beweislast der beschließenden WEer mehr für das Vorliegen eines solchen Grundes (Bonifacio MietRB 2012, 26, 28) 15

16 III. Vergleich mit Personengesellschaften 1. Mehrheitsklauseln bei Personengesellschaften Grundsatz: Einstimmigkeitsprinzip Zustimmung aller stimmberechtigten Gesellschafter zu einem Beschluss erforderlich; dies folgt aus Struktur der GbR; s. auch 119 Abs. 1 HGB Ausnahme: Mehrheitsklauseln vergleichbare Rechtslage wie bei vereinbarten Öffnungsklauseln im Wohnungseigentumsrecht Anwendungsbereiche für Mehrheitsklauseln Geschäftsführungsbeschlüsse (s. 709 Abs. 2 BGB) Vertragsänderungen Sonstige Gesellschaftsangelegenheiten 16

17 III. Vergleich mit Personengesellschaften 2. Inhaltliche Grenzen im Bereich der Vertragsänderung Bestimmtheit nach früherer Rspr. (RGZ 91, 166, 168) Mehrheitsklausel muss sich auf den Beschlussgegenstand eindeutig beziehen keine allgemeine Öffnungsklausel im Gesellschaftsvertrag Bestimmtheit nach neuerer Rspr. (BGH NJW 2007, 1685, Otto) bestimmt ist eine Klausel auch dann, wenn der Vertrag generell Änderungen unterworfen werden kann Annäherung an allgemeine Öffnungsklausel Kernbereichslehre Kein Eingriff in den Kernbereich der Gesellschafter (z.b. Beitragserhöhungen; unmittelbare Eingriffe in das Stimmrecht) 17

18 III. Vergleich mit Personengesellschaften 3. Entwicklungstendenzen Sowohl bei Personengesellschaften als auch bei der WEGem. besteht eine Tendenz zur Stärkung der Privatautonomie. Dies geschieht insbesondere durch niedrigere materielle Anforderungen bei Beschlüssen aufgrund von Öffnungs- bzw. Mehrheitsklauseln. 18

19 IV. Zusammenfassung 1. Allgemeine Öffnungsklauseln genügen dem Bestimmtheitsgebot. 2. Die aufgrund einer Öffnungsklausel getroffenen Mehrheitsentscheidungen sind als Beschlüsse zu behandeln; sie wirken gegenüber Sonderrechtsnachfolgern ohne Grundbucheintragung. 3. Die Zustimmung Drittberechtigter ist nicht zur Vereinbarung der Öffnungsklausel, sondern (allein) zu den ihre Rechte beeinträchtigenden Beschlüssen erforderlich. 4. Nach neuerer Rspr. setzt neben den allgemeinen Vorschriften, insbes. 134, 138, 242 BGB - bei gesetzlichen Öffnungsklauseln lediglich das Willkürverbot der Mehrheitsmacht eine Grenze. 19

20 IV. Zusammenfassung 5. Diese Rspr. ist auf vereinbarte Öffnungsklauseln zu erstrecken. 6. Das gilt auch jenseits der jetzt von gesetzlichen Öffnungsklauseln erfassten Bereiche, z.b. für Gebrauchsregelungen. 7. Dies führt prozessual dazu, dass abweichend von der bisherigen Rechtslage derjenige, der einen Beschluss anficht, dessen Willkürlichkeit darzulegen und zu beweisen hat. 8. Die Entwicklung im Wohnungseigentumsrecht weist insoweit Parallelen zum Personengesellschaftsrecht auf, als dass jeweils die Mehrheitsmacht gestärkt und die Beschlussfassung erleichtert wird. 20

21 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 21