Veranstaltung der Grundbuchverwalterinnen und Grundbuchverwalter vom 19. August 2014 in St. Gallen MWST und Immobilien

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1 Veranstaltung der Grundbuchverwalterinnen und Grundbuchverwalter vom 19. August 2014 in St. Gallen MWST und Immobilien

2 Vorstellung der Referenten Brigitte Baumann Juristin Eidg. Steuerverwaltung / Hauptabteilung MWST Abteilung Recht brigitte.baumann@estv.admin.ch Uwe Mehrwald Dipl. Experte in Rechnungslegung und Controlling MWST-Experte FH Eidg. Steuerverwaltung / Hauptabteilung MWST Abteilung Externe Prüfung uwe.mehrwald@estv.admin.ch 2

3 Inhaltsverzeichnis MWST-Praxis-Info 05: MWST beim Verkauf von neu erstellten Bauwerken: In welchen Fällen liegt eine steuerbare und in welchen Fällen eine von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung vor? Optieren bei Grundstücks(ver)käufen (betrifft u.a. auch die MWST-Praxis-Info 07 private Zwecke ) Wie sollen Kaufverträge aus Sicht der ESTV formuliert werden? MWST auf Gebühren bzw. hoheitliche Tätigkeiten Steuerpflicht (für Gemeinwesen) Neuerungen ab

4 Publikationen dazu MWST- Branchen-Infos 17; Liegenschaftsverwaltung / Vermietung und Verkauf von Immobilien MWST-Branchen-Info 04; Baugewerbe MWST-Praxis-Info 05; Änderung und Präzisierung zur MWST-Branchen- Info 04 Baugewerbe MWST-Praxis-Info 07; Option für die Versteuerung der von der Steuer ausgenommenen Leistungen im Zusammenhang mit Immobilien Webpublikation der MWST-Branchen-Infos (!) Laufende Praxisänderungen und -präzisierungen 4

5 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau MWST-Praxis-Info 05 Änderung und Präzisierung zur MWST-Branchen-Info 04 Baugewerbe Praxisänderung für die Abgrenzung steuerbare Immobilienlieferungen oder von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferungen 5

6 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Auswahl von wichtigen Begriffen Betroffener Personenkreis Neubau Umbau Wert des Bodens Kauf- oder Vorvertrag (Beurkundung) Werkvertrag (Vertragsabschluss) Reservationszahlungen Steuerbare Immobilienlieferung Baubeginn Von der Steuer ausgen. Immobilienlieferung Bauwerk Objekt Vorsteuern Zusatzwünsche Zeitliche Wirkung 6

7 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Entwicklung / Geschichte Für Bauten mit Baubeginn vor dem gilt das alte Recht (Branchenbroschüre 04 Baugewerbe, Ziff Bst. a - c oder Spezialbroschüre 04 Eigenverbrauch, Ziff Bst. a - c, gültig jeweils ab ) Wegfall baugewerblicher Eigenverbrauch per MWST Übergangsinfo 01, Teil II, Ziff Alte Praxis wurde am publiziert und gilt wahlweise ab , spätestens anwendbar per (vgl. MWST-Praxis-Info [MPI] 01, Ziff. 1 und MWST-Branchen- Info [MBI] Baugewerbe, Ziff. 8 Abgrenzungskriterien u.a.: Finanzierung bzw. Anzahlungen, maximale Mehrkosten, Bezahlung nach bezugsbereiter Fertigstellung Neue Praxis ab , publiziert in der MPI 05, gültig ab mit Möglichkeit der rückwirkenden Anwendung 7

8 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Grund der erneuten Praxisänderung Vorschlag zur 1. Praxisänderung ab kam zwar von Seiten eines grossen Verbandes, jedoch nur von einer geringen Anzahl von Mitgliedern. Praxis ab fand bei den meisten Anwendern keine Zustimmung und war seit der Einführung sehr umstritten. Es gab in dieser Angelegenheit diverse Eingaben an den Bundesrat (Motionen, Interpellationen), an die Departementschefin und an die ESTV. Es wurden zur neuen Praxis ab auch schon wieder Änderungswünsche vorgebracht 8

9 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Eckpfeiler der neuen Praxis Neue Terminologie: Es wird unterschieden zwischen einer von der Steuer ausgenommenen Immobilienlieferung und einer steuerbaren Immobilienlieferung (früher: steuerbarer Werkvertrag und von der Steuer ausgenommener Kaufvertrag) Betroffener Personenkreis: Es wird ausdrücklich festgehalten, dass sämtliche Veräusserer von neu erstellten oder umgebauten Bauwerken und/oder Objekten von dieser Praxis betroffen sein können (gilt seit ; Wegfall der Praxis beim baugewerblichen Eigenverbrauch unter amwstg) Beispiele: Privatpersonen, Pensionskassen, Baugenossenschaften, Stiftungen, Vereine 9

10 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Eckpfeiler der neuen Praxis Boden gehört nicht dem Investor oder dem Bauunternehmer sondern einem Dritten oder dem Käufer es liegt immer eine steuerbare Immobilienlieferung vor! Ausnahme bei eng verbundenen Personen (vgl. Ziff. 3 MPI 05) Boden gehört dem Investor oder dem Bauunternehmer steuerbare Immobilienlieferung, sofern der Abschluss eines Kauf- oder Vorvertrages nach Art. 216 Abs. 1 und 2 OR und/oder eines Werkvertrages nach Art. 363 OR vor Baubeginn stattfindet. Massgebliche Daten Kauf- und Vorverträge: Datum der Beurkundung beim Notar Werkverträge: Datum des Vertragsabschlusses In allen anderen Fällen liegt eine von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung vor. 10

11 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Eckpfeiler der neuen Praxis Vorverträge mit Reservierungszahlungen, die nicht öffentlich beurkundet sind, sind für die Beurteilung, ob es sich um eine von der Steuer ausgenommene oder steuerbare Immobilienlieferung handelt, unbeachtlich. Räumt der Veräusserer des Bauwerks dem Käufer nur das Baurecht ein (der Boden wird also nicht verkauft): gleiche Qualifikation und steuerliche Behandlung wie wenn der Boden verkauft würde (Art. 24 Abs. 6 Bst. c MWSTG bzw. Ziff. 280 der MWST-Abrechnung). Bitte berücksichtigen: Boden ist aus der Sicht der MWST keine Leistung im Sinne von Art. 3 Bst. c MWSTG (nicht verbrauchsfähig) und kann somit auch nicht freiwillig mit der MWST abgerechnet werden bzw. unterliegt nie der MWST! 11

12 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Relevante Elemente der neuen Praxis Bauwerke (Ziff der MPI 05) Ganze Bauwerke wie EFH, MFH und auch gemeinschaftliche Bauwerke wie Einstellhallen. Der Begriff Bauwerk ist entscheidend beim Baubeginn, da der Baubeginn immer für ein ganzes Bauwerk festgelegt wird. Bauwerke mit unterschiedlich zu qualifizierenden Objekten (Ziff. 4.3 der MPI 05) Gebäude, bei denen die einzelnen Objekte (z.b. Eigentumswohnung oder Abstellplatz) steuerlich unterschiedlich qualifiziert werden (von der Steuer ausgenommene und steuerbare Immobilienlieferungen). 12

13 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Relevante Elemente der neuen Praxis Objekt(e) (Ziff der MPI 05) Selbstständige Teile von Bauwerken, d.h. Stockwerkeinheiten wie Eigentumswohnungen bei einem MFH oder einzelne Abstellplätze in Einstellhallen, aber auch 2 Haushälften eines Doppelhauses (= Bauwerk). Bei EFH und MFH, die nicht in Stockwerkeinheiten aufgeteilt sind, fallen die Begriffe Bauwerke(e) und Objekte(e) zusammen. 13

14 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Relevante Elemente der neuen Praxis Die mehrwertsteuerliche Qualifikation ist immer objektbezogen vorzunehmen (vgl. Ziff. 4.4 der MPI 05). Abgrenzung, ob es sich beim Verkauf einer neu erstellten (oder umgebauten) Immobilie um eine von der Steuer ausgenommene oder steuerbare Immobilienlieferung handelt, ist somit pro Objekt (Eigentumswohnung, Autoabstellplatz usw.) bzw. für jedes Bauwerk, das gleichzeitig ein Objekt ist (EFH oder MFH ohne Stockwerkeinheiten, vgl. Ziff. 4.2 der MPI 05) vorzunehmen! 14

15 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Beispiel I Abstellen pro Bauwerk - Überbauung mit 20 EFH: Alexander Steiger (privater Immobilieneigentümer, vgl. betroffener Personenkreis, Ziff. 2 der MPI 05) lässt durch die steuerpflichtige Bautätigkeit AG, 20 EFH (20 Bauwerke und gleichzeitig 20 Objekte) für den Verkauf erstellen. Alexander Steiger muss bei jedem EFH den Baubeginn festlegen und für jedes EFH unterscheiden, ob es sich um eine von der Steuer ausgenommene oder steuerbare Immobilienlieferung handelt. Im Weiteren muss sich Alexander Steiger - falls eine oder mehrere steuerbare Immobilienlieferung(en) vorliegen und noch keine Steuerpflicht besteht - ins MWST-Register eintragen lassen (Art. 66 Abs. 1 MWSTG) und seinen Pflichten als steuerpflichtige Person nachkommen. 15

16 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Beispiel II Abstellen pro Objekt - Überbauung mit 3 Mehrfamilienhäusern: Ein steuerpflichtiger Bauunternehmer erstellt 3 Mehrfamilienhäuser (= 3 Bauwerke) mit jeweils 8 Eigentumswohnungen (= 8 Objekte). Der Bauunternehmer hat bei jedem Mehrfamilienhaus (MFH) den Baubeginn gesondert festzulegen und die einzelnen 8 Eigentumswohnungen (ETW) jedes MFH danach zu qualifizieren, ob eine von der Steuer ausgenommene oder eine steuerbare Immobilienlieferung gegeben ist. Sind beispielsweise beim ersten MFH von den 8 ETW vor Baubeginn deren 6 verkauft, so handelt es sich beim Verkauf dieser 6 ETW um steuerbare Immobilienlieferungen, die verbleibenden 2 ETW stellen von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferungen dar. 16

17 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Baubeginn bei Neubauten Der Baubeginn wird immer pro Bauwerk (z.b. EFH, MFH oder Einstellhalle) festgelegt (Ziff. 4.5 der MPI 05). Der Baubeginn gilt somit nicht generell für eine (Gesamt) Überbauung oder eine einzelne Teiletappe einer Überbauung. 17

18 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Baubeginn bei Neubauten Baubeginn bei Neubauten (Ziff der MPI 05) Beginn der Aushubarbeiten, sofern im Anschluss an diese mit der Erstellung der Neubauten begonnen wird. Baugrundvorbereitungen wie Pfählen und für die Erstellung notwendige Hangsicherungsarbeiten gelten ebenfalls als Baubeginn. Nicht als Baubeginn gelten Arbeiten die der Vorbereitung des Grundstückes dienen wie z.b. Rodungs-, Planierungs- oder Hangsicherungsarbeiten (Ausnahme: siehe oben). 18

19 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Baubeginn bei Neubauten Baubeginn bei Neubauten (Ziff der MPI 05) Der Baubeginn ist mit Verträgen, Arbeitsrapporten, Rechnungen der Aushubfirma bzw. bei Eigenleistungen mit entsprechenden Arbeitsrapporten usw. zu belegen. 19

20 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Baubeginn bei Neubauten Baubeginn bei Neubauten (Ziff der MPI 05) Bauverzögerungen im Anschluss an den Aushub sind nicht schädlich, wenn Dritteinflüsse dafür verantwortlich sind, z.b. witterungs- oder saisonal bedingte Verzögerungen oder ein behördlich angeordneter Baustopp. Totalabbruch einer Altliegenschaft Bei der Erstellung von Ersatzbauten (vgl. Ziff , Seite 14 der MPI 05) gilt der Baubeginn des Totalabbruchs als Baubeginn, wenn im Anschluss mit der Erstellung der Neubauten begonnen wird. Bei allen anderen Totalabbrüchen von Altliegenschaften gilt der Abbruch nicht als Baubeginn! 20

21 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Baubeginn bei Neubauten Baubeginn bei Neubauten (Ziff der MPI 05) Wird zusammen mit mehreren Bauwerken ein gemeinschaftliches Bauwerk (z.b. Einstellhalle) erstellt, das den zu erstellenden Bauwerken gemeinsam dient und mit ihnen durch zu Beginn erstellte direkte Zugänge verbunden ist, so gilt der Baubeginn des gemeinschaftlichen Bauwerks auch für alle verbundenen Bauwerke. Bauwerk Einstellhalle Bauwerk 21

22 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Umbauten / Definition Definition Umbau (Ziff. 4.6 der MPI 05) Ein Umbau liegt vor, wenn sich die Umbaukosten auf mehr als 50% des Gebäudeversicherungswertes vor dem Umbau belaufen. Als Bemessungsgrundlage für die Höhe der Umbaukosten dienen die Plankosten. Dazu gehören auch die Eigenleistungen des Verkäufers, die zu Drittpreisen zu berücksichtigen sind. 22

23 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Baubeginn bei Umbauten Baubeginn bei Umbauten (Ziff der MPI 05) Bei Umbauten von bestehenden Bauwerken gilt als Baubeginn der tatsächliche Beginn der Umbauarbeiten. Der Teilabbruch des umzubauenden Bauwerks gilt als Baubeginn. Der Beginn ist mit Verträgen, Arbeitsrapporten, der schriftlichen Meldung an die zuständige Baubewilligungsbehörde und/oder mit der Bauversicherung zu belegen. Nicht als Baubeginn gelten Vorbereitungsarbeiten des Umbaus wie Deponierung von Baumaterialien oder Maschinen, Planungsarbeiten oder die Errichtung von Bauprofilen. 23

24 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Zusatzwünsche der Käufer Steuerliche Behandlung Zusatzwünsche der Käufer (Ziff. 6 der MPI 05), die nicht im Kaufvertrag enthalten sind und Mehrkosten zur Folge haben, teilen das steuerliche Schicksal des Bauwerks bzw. Objekts. Als Bemessungsgrundlage gilt der/die Saldo/Differenz aus den Mehr- und Minderkosten. Steuerbare Immobilienlieferung Mehrkosten aus Zusatzwünschen unterliegen der Steuer. Minderkosten teilen ebenfalls das steuerliche Schicksal des Bauwerks bzw. Objekts. Von der Steuer ausgenommene Immobilienlieferung Mehrkosten aus Zusatzwünschen sind von der Steuer ausgenommen. Minderkosten teilen ebenfalls das steuerliche Schicksal des Bauwerks bzw. Objekts. 24

25 Vorsteuerabzug Zu Ihrer Information, damit Sie wissen, welche Sachverhalte und/oder Aspekte beim Vorsteuerabzug durch die steuerpflichtige Person zu beachten sind. 25

26 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Vorsteuerabzug Generelle Ausführungen Handelt es sich um eine steuerbare Immobilienlieferung, kann der Vorsteuerabzug aufgrund von Art. 28 Abs. 1 MWSTG laufend vorgenommen werden, da die steuerpflichtige Person die entsprechenden Gegenstände und Dienstleistungen für unternehmerische, zum Vorsteuerabzug berechtigende Tätigkeiten verwendet. Demgegenüber besteht kein Vorsteuerabzugsrecht, wenn es sich um die Erstellung von Immobilien handelt, die der Käufer ausschliesslich für private Zwecke nutzt. Ein allfällig dennoch vorgenommener Vorsteuerabzug ist zu korrigieren (mit Verzugszinsfolgen). Das Vorsteuerabzugsrecht besteht indes bei der Erstellung von Bauten, deren Verkauf von der Steuer ausgenommen ist, sofern für den Verkauf oder die spätere Vermietung die Optionsmöglichkeit nach Art. 22 MWSTG besteht. 26

27 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Vorsteuerabzug Generelle Ausführungen Wird schliesslich beim Verkauf oder bei der Vermietung nicht optiert, so ist der vorgenommene Vorsteuerabzug sofort zu korrigieren (ohne Verzugszinsfolgen). Aufteilung bzw. Zuweisung der Vorsteuern nach der 3-Topf-Methode: 27

28 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Vorsteuerabzug Bei Bauwerken mit unterschiedlich zu qualifizierenden Objekten Für die Korrektur des Vorsteuerabzugs stehen der steuerpflichtigen Person verschiedene Methoden zur Verfügung (vgl. Art. 65 MWSTV). Diese müssen zu einem sachgerechten Ergebnis führen (vgl. Art. 68 MWSTV). Werden die Vorsteuern nach der 3-Topf-Methode aufgeteilt, ist gemäss der vorherigen Folie vorzugehen. NEU: Ist die Zuordnung nach der 3-Topf-Methode oder eine andere sachgerechte Zuweisung der Vorsteuern nicht möglich (z.b. Detailangaben nicht bekannt), lässt die ESTV als Vereinfachung eine annäherungsweise prozentuale Vorsteuerzuweisung gemäss den erzielten Entgelten der einzelnen Objekte (inkl. Wert des Bodens) zu (vgl. Ziff , S. 18 der MPI 05). 28

29 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Vorsteuerabzug / Beispiel Bei Bauwerken mit unterschiedlich zu qualifizierenden Objekten Ausgangslage I Die steuerpflichtige Immo Bau AG mit Sitz in Güttingen lässt 2 MFH mit jeweils 9 Eigentumswohnungen (ETW) durch die Bau Engineering AG (TU) erstellen. Es wird ein Pauschalpreis von CHF 12 Mio. (exkl. CHF Vorsteuern) für beide MFH zwischen der Bau Engineering AG und der Immo Bau AG vereinbart. Das Bauland hat die Immo Bau AG vor kurzem für CHF 4,75 Mio. erworben. Die Immo Bau AG hat bei jedem MFH den Baubeginn gesondert festzulegen und die 9 ETW jedes MFH danach zu qualifizieren, ob eine von der Steuer ausgenommene oder eine steuerbare Immobilienlieferung gegeben ist resp. vorliegt. 29

30 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Vorsteuerabzug / Beispiel Bei Bauwerken mit unterschiedlich zu qualifizierenden Objekten Ausgangslage II Beim ersten MFH sind vor Baubeginn die obersten 3 ETW zum Gesamtpreis von CHF 4 Mio. (inkl. Wert des Bodens; Attikawohnung: CHF 2 Mio., die anderen beiden Wohnungen je CHF 1 Mio.) verkauft. Die restlichen 6 ETW bietet die Immo Bau AG zu Pauschalpreisen von insgesamt CHF 6 Mio. (inkl. Wert des Bodens) an. Beim zweiten MFH sind vor Baubeginn die obersten 5 ETW und eine schattige Parterrewohnung zum Gesamtpreis von CHF 6,75 Mio. (inkl. Wert des Bodens; Attikawohnung zu CHF 2 Mio., die oberen 4 Wohnungen je CHF 1 Mio., die Parterrewohnung zu CHF 0,75 Mio.) verkauft. Die restlichen 3 ETW bietet die Immo Bau AG zu Pauschalpreisen von insgesamt CHF 3,5 Mio. an. 30

31 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Vorsteuerabzug / Beispiel Bei Bauwerken mit unterschiedlich zu qualifizierenden Objekten Lösungsansätze für das erste MFH Steuerbare Immobilienlieferungen Wert des Bodens (bei steuerbaren Immo-Lief.) Von der Steuer ausgen. Immobilienlieferungen Wert des Bodens (bei ausgen. Immo-Lief.) Total Verkaufspreise inkl. Wert des Bodens in CHF 3,125 Mio. 0,875 Mio. 4,500 Mio. 1,500 Mio. 10,000 Mio. Lösungsansätze für das zweite MFH Steuerbare Immobilienlieferungen Wert des Bodens (bei steuerbaren Immo-Lief.) Von der Steuer ausgen. Immobilienlieferungen Wert des Bodens (bei ausgen. Immo-Lief.) Total Verkaufspreise inkl. Wert des Bodens 5,125 Mio. 1,625 Mio. 2,750 Mio. 0,750 Mio. 10,250 Mio. 31

32 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Vorsteuerabzug / Beispiel Bei Bauwerken mit unterschiedlich zu qualifizierenden Objekten Annäherungsweiser prozentualer Vorsteuerabzug Lösungsansätze in Mio. CHF in % Total VP aus steuerbaren Immo-Lief. (inkl. Boden)* 10,75 53,09 Total VP aus ausgen. Immo-Lief. (inkl. Boden)* 9,50 46,91 Total erzielte Entgelte 20,25 100,00 VP = Verkaufspreise / * Wert des Bodens ist Nicht-Bemessungsgrundlage Die Immo Bau AG kann somit auf den von der Bau Engineering AG (= TU) bezogenen Leistungen einen Vorsteuerabzug von CHF (53,09% von CHF ) geltend machen. Zusätzlich: Vorsteuerkorrektur für Ingebrauchnahme der Infrastruktur aufgrund der von der Steuer ausgenommenen Immobilienlieferungen 32

33 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Vorsteuerabzug Bei Bauwerken mit unterschiedlich zu qualifizierenden Objekten NEU: Annäherungsweise Vorsteuerkorrektur bei Ingebrauchnahme der Infrastruktur bei Investoren: Falls ein Investor Bauwerke und/oder Objekte erstellen resp. umbauen lässt und somit nur Überwachungstätigkeiten (Bauherrenaufsicht) übernimmt, so sind die Vorsteuern für die gemischt verwendete Infrastruktur sachgerecht (Art. 68 MWSTV), beispielsweise aufgrund des erzielten Umsatzverhältnisses der von der Steuer ausgenommenen und steuerbaren Immobilienlieferungen (ohne Wert des Bodens) aufzuteilen. Die ESTV lässt aber aus Praktikabilitätsgründen und als Vereinfachung auch eine annäherungsweise Vorsteuerkorrektur zu. Diese ist pauschal mit 0,02% der Einnahmen, die mit dem Verkauf der von der Steuer ausgenommenen Immobilienlieferungen (exkl. Wert des Bodens) erzielt wurden, zu ermitteln. Diese Pauschale kann unabhängig davon angewandt werden, ob es sich um eine Nebentätigkeit handelt oder nicht. 33

34 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Zeitliche Wirkung Grundsatz (Ziff. 8.1 der MPI 05) Für die Beurteilung, welche Praxis anwendbar ist, ist der Zeitpunkt des Baubeginns massgebend. Baubeginn bis 31. Dezember 2009 (Ziff der MPI 05) Bei Bauwerken, für welche der Baubeginn in die Zeit bis 31. Dezember 2009 fällt, ist bis zu deren Fertigstellung noch das alte Recht (Branchenbroschüre 04 Baugewerbe, Ziff Bst. a c oder Spezialbroschüre 04 Eigenverbrauch, Ziff Bst. a c, Ausgaben jeweils gültig ab ) anwendbar. 34

35 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Zeitliche Wirkung Baubeginn zwischen 1. Januar 2010 bis 30. Juni 2013 (Ziff der MPI 05) Für die Übergangszeit vom 1. Januar 2010 bis 30. Juni 2013 ist wahlweise die neue Praxis oder die alte Praxis (Ziff. 8 der MBI 04 Baugewerbe) anwendbar. ABER: Wahlrecht kann nur pro Bauwerk und nicht pro Objekt ausgeübt werden. Steuerpflichtige Person kann innerhalb der Verjährungsfrist auf ihre Abrechnungen zurückkommen und somit ihr Wahlrecht ausüben, sofern die Steuerforderung nicht rechtskräftig festgelegt ist. 35

36 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Zeitliche Wirkung Baubeginn zwischen 1. Januar 2010 bis 30. Juni 2013 (Ziff der MPI 05) Hat die steuerpflichtige Person aufgrund der Wahlfreiheit Steueransprüche gegenüber der ESTV, hat sie diese der ESTV mit einer Korrekturabrechnung pro Abrechnungsperiode mitzuteilen. Die ESTV richtet in diesen Fällen keinen Vergütungszins aus. Wurde die MWST dem Leistungsempfänger gegenüber offen ausgewiesen (z.b. inkl. 8% MWST oder zuzüglich 8% MWST im Betrag von CHF ), ist eine Korrektur nur noch im Rahmen von Art. 27 Abs. 2-4 MWSTG möglich, vgl. aber auch nachfolgende Folie. Der Vermerk inkl. MWST gilt nicht als offener Steuerausweis. 36

37 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Ausweis der Steuer Wird die MWST in einem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag offen ausgewiesen, kann für die Belange der Mehrwertsteuer ungeachtet der allfällig abweichenden zivilrechtlichen Vorschriften - auf das Formerfordernis der öffentlichen Beurkundung des Nachtrages zum Kaufvertrag verzichtet werden. Dem Erfordernis gemäss Art. 27 Abs. 2 Bst. b MWSTG ist Genüge getan, wenn der Nachtrag zum Kaufvertrag in einfacher Schriftlichkeit (d.h. alle Vertragsparteien unterschreiben den Vertrag handschriftlich und eigenhändig) erfolgt. 37

38 Praxisänderung per 1. Juli 2013 Bau Zeitliche Wirkung Baubeginn ab 1. Juli 2013 (Ziff der MPI 05) Für Bauwerke mit Baubeginn ab 1. Juli 2013 gilt nur noch die neue Praxis. 38

39 Optieren bei Grundstücks(ver)käufen (betrifft u.a. auch MWST-Praxis-Info 07 private Zwecke ) 39

40 Optieren bei Grundstückverkäufen Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG / MWST-Info 04 Ziff Von der Steuer ausgenommen sind die Übertragung und die Bestellung von dinglichen Rechten an Grundstücken sowie Leistungen von Stockwerkeigentümergemeinschaften gegenüber ihren Mitgliedern. Zu den dinglichen Rechten gehören neben Eigentumsrechten und beschränkten dinglichen Rechten auch Kaufs- und Vorkaufssowie Baurechte, die im Grundbuch eingetragen werden (vgl. jedoch Folie 10 bezüglich der steuerlichen Behandlung des Baurechts). Dienstbarkeiten, die nicht selbstständig und dauernd sind, sowie Grundlasten teilen das steuerrechtliche Schicksal des veräusserten Gegenstandes, sofern sie übertragbar sind. 40

41 Optieren bei Grundstückverkäufen Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG / MWST-Info 04 Ziff Entgeltliche Übertragungen von Grunddienstbarkeiten und Grundlasten sind von der Steuer ausgenommen. Demgegenüber ist die entgeltliche Übertragung einer Nutzniessung an einem Gegenstand, der nicht als Gebäude, Gebäudeteil oder Grundstück gilt, zu versteuern. Fahrnisbauten wie Hütten, Buden, Baracken, Tribünen, Festhallen und Zelte gelten nicht als Gebäude oder Gebäudeteile. Ihre Veräusserung ist als Lieferung von beweglichen Gegenständen zu versteuern. 41

42 Optieren bei Grundstückverkäufen MWST-Info 04, Ziff Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken Als Grundstücke gelten (Art. 655 Abs. 2 ZGB): Liegenschaften; ins Grundbuch aufgenommene selbstständige und dauernde Rechte (z.b. Baurecht, Quellenrecht, Durchleitungs- oder Überleitungsrecht, Berechtigung zum Abbau von Bodenschätzen oder zur Ablagerung von Abfällen); Bergwerke oder Miteigentumsanteile an Grundstücken (Stockwerkeigentum, Miteigentum). Für die in Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 (und 21) genannten Leistungen kann gemäss Art. 22 Abs. 2 Bst. b MWSTG nicht optiert werden, wenn der Gegenstand vom Empfänger ausschliesslich für private Zwecke genutzt wird. 42

43 Optieren bei Grundstückverkäufen Was heisst eigentlich Option? / MWST-Info 04, Ziff. 7.1 Die steuerpflichtige Person kann durch offenen Ausweis der Steuer in ihrer Rechnung an den Leistungsempfänger unter Vorbehalt von 4 Ausnahmen jede von der Steuer ausgenommene Leistung freiwillig versteuern (Art. 22 Abs. 1 MWSTG). Die Option ist u.a. ausgeschlossen für (Art. 22 Abs. 2 MWSTG): Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 [und 21] MWSTG), wenn der Empfänger sie ausschliesslich für private Zwecke nutzt. Bemerkung: Ziff. 21 von Art. 21 Abs. 2 MWSTG betrifft die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken 43

44 Optieren bei Grundstückverkäufen Was heisst eigentlich Option? Der Verkauf einer bereits genutzten (also nicht neu erstellten) Liegenschaft ist aus der Sicht der MWST von der Steuer ausgenommen, d.h. der Verkauf muss nicht mit der MWST abgerechnet werden. Der Verkauf einer solchen Liegenschaft kann aber freiwillig mit der MWST abgerechnet werden (sog. Option). 44

45 Optieren bei Grundstückverkäufen Was heisst eigentlich Option? Im Kaufvertrag muss der Verkäufer festhalten, dass der Verkauf der Liegenschaft zu 8% versteuert wird. Beispiel: in CHF Verkaufspreis Gebäude von zuzüglich 8% MWST auf dem Wert des Gebäudes zuzüglich Wert des Bodens TOTAL Verkaufspreis

46 Optieren bei Grundstückverkäufen Die MWST-Praxis-Info 07 enthält eine Praxisänderung zu diversen Ziffern von bereits publizierten MWST-Infos und MWST-Branchen-Infos zum Thema Option für die Versteuerung der von der Steuer ausgenommenen Leistungen im Zusammenhang mit Immobilien. Diese Praxisänderung betrifft nur die Auslegung der Nutzung für private Zwecke gemäss Art. 22 Abs. 2 Bst. b MWSTG. Nicht davon betroffen ist Art. 31 Abs. 2 Bst. a MWSTG (Eigenverbrauch; Verwendung für private Zwecke ). 46

47 Optieren bei Grundstückverkäufen Bisherige Praxis im Bereich private Zwecke Unter einer Nutzung für private Zwecke wird die Vermietung oder der Verkauf von Räumlichkeiten verstanden, die vom Mieter/Käufer ausschliesslich für Wohnzwecke (Wohnsitz oder Wochenaufenthalt) genutzt werden. Auch der Verkauf einer Ferienwohnung, die vom Käufer (natürliche Person) ausschliesslich für seine eigenen Ferien- und Erholungszwecke genutzt wird, fällt unter den Begriff der Nutzung für private Zwecke. Weiter wird unter einer Nutzung für private Zwecke z.b. die Vermietung eines Hobbyraums oder Kellers an eine Privatperson, die Vermietung einer Sporthalle für ein Familienfest, die Vermietung eines Tennisplatzes, einer Kegel- oder Bowlingbahn an eine Privatperson oder die Vermietung von Partyräumen für private Veranstaltungen ausserhalb des Hotel- und Gastgewerbes verstanden. 47

48 Optieren bei Grundstückverkäufen Vermietung einer Ferienwohnung / Exkurs Bei der Vermietung einer (Ferien-)Wohnung zur Beherbergung von Gästen handelt es sich immer um eine zum Sondersatz steuerbare Beherbergungsleistung und nicht um eine von der Steuer ausgenommene Vermietung, da der/die Mieter (natürliche Person/en) die betreffenden Räumlichkeiten nicht für Wohnzwecke (Wohnsitz oder Wochenaufenthalt) nutzt/nutzen., d.h. auch Privatpersonen, die Ferienwohnungen besitzen und diese vermieten, sind im Sinne der MWST unternehmerisch tätig und können somit steuerpflichtig werden! Aus der Sicht der direkten Steuern sind diese Privatpersonen nicht selbstständig erwerbend, d.h. die Ferienwohnungen stellen Privatvermögen dar. 48

49 Optieren bei Grundstückverkäufen Neue Praxis (I) im Bereich private Zwecke Unter der Nutzung für private Zwecke im Sinne von Art. 22 Abs. 2 Bst. b MWSTG wird nur noch die Nutzung für Wohnzwecke verstanden. Als Nutzung für Wohnzwecke gilt der Gebrauch der Räumlichkeiten als Wohnsitz im Sinne von Art. 23 ff. ZGB und/oder für den Wochenaufenthalt. Wochenaufenthalter sind Personen, die an den Arbeits-, Ausbildungs- oder Studientagen am Arbeits-, Ausbildungs- oder Studienort übernachten und die freien Tage (in der Regel Wochenenden) regelmässig an einem anderen Ort verbringen. Ein Wochenaufenthalt am Arbeits-, Ausbildungs- oder Studienort ist in der Regel notwendig, wenn eine alltägliche Rückkehr an den Wohnort aus zeitlichen, beruflichen oder finanziellen Gründen nicht zumutbar ist. 49

50 Optieren bei Grundstückverkäufen Neue Praxis (II) im Bereich private Zwecke Neu kann somit beispielsweise für die Vermietung eines Hobbyraums, eines Kellers, eines Tennisplatzes, einer Kegeloder Bowlingbahn an eine Privatperson, für die Vermietung einer Sporthalle für ein Familienfest, für die Vermietung von Partyräumen für private Veranstaltungen ausserhalb des Hotel- und Gastgewerbes optiert (zum Normalsatz) werden. Auch für den Verkauf einer neu erstellten oder bereits genutzten Ferienwohnung, die vom Käufer ausschliesslich für seine eigenen Ferien- und Erholungszwecke genutzt wird, kann nun neu (ab ) optiert werden. Beispiel: in CHF Verkaufspreis Ferienwohnung (4-Zimmer) in Bad Ragaz zuzüglich 8% MWST zuzüglich Anteil Wert des Bodens TOTAL Verkaufspreis

51 Optieren bei Grundstückverkäufen Neue Praxis (III) Zeitliche Wirkung Leistungen bis Vermietungen und Verkäufe, bei denen die Leistungen bis zum erbracht werden, sind nach der alten Praxis zu beurteilen (beim Verkauf: Datum der Verurkundung bzw. beim Werkvertrag: Datum der Vertragsunterzeichnung / bei Mietverhältnissen: ist nicht das Datum des Mietvertrages sondern der Zeitpunkt der Leistung massgebend) Rückwirkende Option für die Versteuerung ist nicht möglich Leistungen ab Bei Leistungen, die ab dem erbracht werden, gilt nur noch die neue Praxis. 51

52 Optieren bei Grundstückverkäufen Alternative zur Option Anwendung Meldeverfahren Eine Alternative zur Option könnte die Anwendung des Meldeverfahrens sein. Dabei darf im Kaufvertrag und bei den weiteren Unterlagen nicht auf die MWST (bzw. Steuersatz) hingewiesen werden und die Steuerentrichtung erfolgt mittels Meldung. Bei Anwendung des Meldeverfahrens muss aber im Kaufvertrag auf das Meldeverfahren hingewiesen werden. Im Weiteren muss noch das Formular Nr. 764 Meldeverfahren ausgefüllt, von beiden Parteien unterzeichnet und durch den Verkäufer eingereicht werden. Vgl. dazu Ihre internen Ausführungen 52

53 Wie sollen Kaufverträge aus Sicht der ESTV formuliert werden? 53

54 Wie sollen Kaufverträge aus Sicht der ESTV formuliert werden? MWST-Info 16, Ziff. 2.1 Rechnung (Begriff) Als Rechnung im Sinne der MWST gilt jedes Dokument, mit dem gegenüber einer Drittperson über das Entgelt für eine Leistung abgerechnet wird, gleichgültig, wie dieses Dokument im Geschäftsverkehr bezeichnet wird (Art. 3 Bst. k MWSTG). Als Rechnungen gelten deshalb beispielsweise Quittungen, Kassenzettel, (Kauf-)Verträge und Gutschriften des Leistungserbringers, nicht aber Belastungsanzeigen für Kreditkartenzahlungen. 54

55 Wie sollen Kaufverträge aus Sicht der ESTV formuliert werden? MWST-Info 16, Ziff. 2.2 Form und Inhalt einer Rechnung Der Leistungserbringer (Verkäufer) hat dem Leistungsempfänger (Käufer) auf Verlangen eine Rechnung bzw. einen Kaufvertrag auszustellen, die sowohl den Leistungserbringer und den Leistungsempfänger als auch die Art der Leistung eindeutig identifizieren (Art. 26 MWSTG). Der Kaufvertrag bzw. eine Rechnung sollte aus Sicht der Mehrwertsteuer (wenn der Verkauf einer Liegenschaft überhaupt mehrwertsteuerpflichtig ist) in der Regel die nachfolgenden Punkte beinhalten. 55

56 Wie sollen Kaufverträge aus Sicht der ESTV formuliert werden? MWST-Info 16, Ziff. 2.2 Form und Inhalt einer Rechnung a. Den Namen und Ort des Leistungserbringers, wie er im Geschäftsverkehr auftritt; b. den Namen und Ort des Leistungsempfängers, wie er im Geschäftsverkehr auftritt; c. Art, Gegenstand und Umfang der Leistung; d. die MWST-Nr. (UID), unter welcher der Leistungserbringer im Register der steuerpflichtigen Personen eingetragen ist; e. Datum oder Zeitraum der Leistungserbringung, soweit diese nicht mit dem Rechnungsdatum übereinstimmen; f. das Entgelt für die Leistung; g. den anwendbaren Steuersatz und den vom Entgelt geschuldeten Steuerbetrag; schliesst das Entgelt die Steuer ein, so genügt die Angabe des anwendbaren Steuersatzes. 56

57 Wie sollen Kaufverträge aus Sicht der ESTV formuliert werden? MWST-Info 16, Ziff. 2.3 Weitere Anforderungen Werden Leistungen erbracht, die unterschiedlichen Steuersätzen unterliegen, ist für die MWST-Abrechnung eine Steuersatzaufteilung notwendig. Solche Leistungen sind deshalb immer gesondert auszuweisen. Dies betrifft insbesondere für den separaten Ausweis des Wert des Bodens im Kaufvertrag zu! Bei der Übertragung eines Gesamt- oder Teilvermögens mit Meldeverfahren (Art. 38 MWSTG) darf in der Rechnung bzw. im Kaufvertrag nicht auf die MWST hingewiesen werden. Jedoch ist auf der Rechnung bzw. im Kaufvertrag durch einen entsprechenden Vermerk auf das Meldeverfahren hinzuweisen. Wenn der Verkauf der MWST unterliegt bzw. für den Verkauf optiert wird, (muss)/sollte der Steuersatz von 8% im Kaufvertrag ausgewiesen sein (Achtung: Wert des Bodens ist auszuscheiden)! 57

58 Wie sollen Kaufverträge aus Sicht der ESTV formuliert werden? Zusammenfassung Neben den üblichen Bestandteilen eines Kaufvertrages sollten auch die Aspekte aus der Sicht der MWST, v.a. wenn der Verkauf der MWST unterliegt, berücksichtigt werden. Der Ausweis der MWST bzw. des Steuersatzes ist wichtig, aber auch der separate Ausweis des Wert des Bodens muss vorgenommen werden. Falls das Meldeverfahren angewendet wird, so muss im Vertrag ein Hinweis auf das Meldeverfahren vorhanden sein. Ggf. könnte man im Kaufvertrag auch einen Hinweis auf die Praxis im Baugewerbe, insbesondere in Bezug auf den Baubeginn anbringen. Vorbehalt i.s. MWST im Kaufvertrag anbringen? eher nein, gemäss neuer Praxis auch nicht mehr notwendig! 58

59 MWST auf Gebühren bzw. hoheitliche Tätigkeiten 59

60 MWST auf Gebühren bzw. hoheitliche Tätigkeiten MWST-Branchen-Info 19, Ziff. 1.1 Steuerobjekt 60

61 MWST auf Gebühren bzw. hoheitliche Tätigkeiten MWST-Branchen-Info 19, Ziff. 1.2 Hoheitliche Tätigkeiten Eine Tätigkeit eines Gemeinwesens ist hoheitlich, wenn sie nicht unternehmerischer Natur, namentlich nicht marktfähig ist und nicht im Wettbewerb mit Tätigkeiten privater Anbieter steht. Dies gilt selbst dann, wenn dafür Gebühren, Beiträge oder sonstige Abgaben erhoben werden (Art. 3 Bst. g MWSTG). Als nicht unternehmerisch und damit hoheitlich gilt eine Leistung in der Regel dann, wenn sie gegenüber Dritten - selbst gegen deren Willen - mit einer Verfügung, die den Anforderungen von Art. 5 VwVG entspricht, durchgesetzt werden kann. 61

62 MWST auf Gebühren bzw. hoheitliche Tätigkeiten Beispiele Hoheitliche Tätigkeiten Grundbuchgebühren für Grundbucheinträge (für ein Durchleitungs- und Überleitungsrecht) und -auszüge Handänderungs- und Schuldübernahmeanzeigen an Grundpfandgläubiger Katasterauszüge Eintragungen in und Auszüge aus dem Grundbuch gelten als hoheitlich erbracht (Art. 3 Bst. g MWSTG). Dies gilt auch für die vorgeschriebenen Publikationen, sofern das Grundbuchamt die dabei anfallenden Gebühren zusammen mit der Eintragungsgebühr in Rechnung stellt. 62

63 MWST auf Gebühren bzw. hoheitliche Tätigkeiten Steuerbare Leistungen zum Normalsatz Kostenpflichtige Einsichtnahme über das Internet oder eine Auskunft über eine gebührenpflichtige Telefonnummer Ebenfalls steuerbar zum Normalsatz sind im Weiteren auch Leistungen im Notariatsbereich, beispielsweise die Mithilfe beim Ausfertigen von Kaufverträgen, das Prüfen von Rechtsgeschäften, das Verfassen, Ändern, Annullieren und Beurkunden von Schuldbriefen. Bitte beachten: In Rechnung gestellte Porti, Fax-Gebühren und Telefonauslagen sind zu versteuern, wenn sie im Rahmen von steuerbaren Leistungen anfallen (Art. 24 Abs. 1 MWSTG). 63

64 MWST auf Gebühren bzw. hoheitliche Tätigkeiten Handänderungssteuer Art. 2 Abs MWSTG Verhältnis zum kantonalen Recht 1 Billettsteuern und Handänderungssteuern, die von den Kantonen und Gemeinden erhoben werden, gelten nicht als gleichartige Steuern im Sinne von Artikel 134 der Bundesverfassung. 2 Sie dürfen erhoben werden, soweit sie nicht die Mehrwertsteuer in ihre Bemessungsgrundlage einbeziehen. Art. 24 Abs. 6 Bst. a MWSTG Bemessungsgrundlage 6 Nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden: a. Billettsteuern, Handänderungssteuern sowie die auf der Leistung geschuldete Mehrwertsteuer selbst; 64

65 MWST auf Gebühren bzw. hoheitliche Tätigkeiten Unternehmerische Leistungen eines Gemeinwesens Art. 14 MWSTV ist beachten auszugsweise : Als unternehmerisch und damit steuerbar gelten Leistungen eines Gemeinwesens, die nicht hoheitliche Tätigkeiten nach Art. 3 Bst. g MWSTG sind. Namentlich die folgenden Leistungen von Gemeinwesen sind unternehmerischer Natur: 1. Dienstleistungen im Bereich von Radio und Fernsehen, Telekommunikationsdienstleistungen sowie elektronische Dienstleistungen; 2. Lieferung von Wasser, Gas, Elektrizität, thermischer Energie, Ethanol, Vergällungsmitteln und ähnlichen Gegenständen; 3. Beförderung von Gegenständen und Personen; 4. Dienstleistungen in Häfen und auf Flughäfen; 5. Lieferung von zum Verkauf bestimmten neuen Fertigwaren; 6. Lieferung von landwirtschaftlichen Erzeugnissen durch landwirtschaftliche Interventionsstellen von Gemeinwesen. 65

66 Steuerpflicht 66

67 Steuerpflicht Autonome Dienststelle/Zusammenschluss von Dienststellen/ übrige Einrichtungen des öffentlichen Rechts Steuerbare Leistungen im Inland = massgebender Umsatz Ja Umsatz aus steuerbaren Leistungen an Nichtgemeinwesen > CHF 25'000? Ja Nein Nicht steubare Erträge u.a. aus: - von der Steuer ausgenommenen Leistungen (Art. 21 Abs. 2 MWSTG); - hoheitliche Tätigkeit (Art. 3 Bst. g MWSTG i.v.m. Art. 18 Abs. 2 Bst. I MWSTG); - Erhalt von Subventionen (Art. 18 Abs. 2 Bst. a MWSTG). Verzicht auf Befreiung von der Steuerpflicht (Art. 11 MWSTG)? Umsatz aus steuerbaren Leistungen an Nichtgemeinwesen und an andere Gemeinwesen > CHF 100'000? Ja Nein Ja Nein Steuerpflicht gegeben Von der Steuerpflicht befreit 67

68 Steuerpflicht Art. 14 Abs. 3 MWSTG Befreiung von der Steuerpflicht 3 Die Befreiung von der Steuerpflicht endet, sobald das Total der im letzten Geschäftsjahr erzielten Umsätze die Grenze von Art. 10 Abs. 2 Bst. a oder c oder 12 Abs. 3 erreicht hat oder absehbar ist, dass diese Grenze innerhalb von 12 Monaten nach der Aufnahme oder Ausweitung der unternehmerischen Tätigkeit überschritten wird. Art. 11 Abs. 1 MWSTV Beginn der Steuerpflicht 1 Bei bisher von der Steuerpflicht befreiten Unternehmen endet die Befreiung von der Steuerpflicht nach Ablauf des Geschäftsjahres, in dem die massgebende Umsatzgrenze überschritten wurde. Wurde die für die Steuerpflicht massgebende Tätigkeit nicht während eines ganzen Jahres ausgeübt, so ist der Umsatz auf ein volles Jahr umzurechnen. 68

69 Steuerpflicht Wie soll die Dienststelle Grundbuchamt abrechnen? Effektive Abrechnungsmethode D.h. auf den Aufwendungen, die den steuerbaren Umsätzen zugewiesen werden können, kann ein Vorsteuerabzug vorgenommen werden. Pauschalsteuersatzmethode Auf den Aufwendungen, die für steuerbare Umsätze eingekauft werden, kann kein Vorsteuerabzug vorgenommen werden. Der steuerbare Umsatz (inkl. MWST) muss zum Pauschalsteuersatz (PSS) abgerechnet werden, i.d.r. kommt der PSS von 6.1% zur Anwendung, pro Quartal vgl. dazu MWST-Info 13 Pauschalsteuersätze 6,1% Beglaubigungen / 6,1% Beurkundungen 69

70 Neuerungen ab Parkplätze 70

71 Neuerungen ab Parkplätze Ziff der MWST-Branchen-Info 17 Parkplätze auf öffentlichen Plätzen ohne Zugangssperre, die nicht zu bestimmten Gebäuden bzw. Einrichtungen gehören. Als Zugangssperren gelten beispielsweise Barrieren, Poller oder Personen, die bei der Ein- oder Ausfahrt die Parkgebühr einkassieren. Nicht um Zugangssperren im vorgenannten Sinn handelt es sich bei sonstigen baulichen Massnahmen wie Bepflanzungen oder einer Ein- und Ausfahrt. Sachverhalt gilt auch für die gleichlautenden Ausführungen in der MWST-Branchen-Info 19 Gemeinwesen; Teil D, N46 71

72 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Haben Sie noch Fragen? 72