Rechtsprechungsreport Erbschaftsteuer und immer wieder die Steuerbefreiung des Familienwohnheims

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1 HAUS + GRUND MÜNCHEN INFORMIERT Rechtsprechungsreport Erbschaftsteuer und immer wieder die Steuerbefreiung des Familienwohnheims von convocat GbR, München KURZ ERWÄHNT Unternehmenssteuerreform und wann kommt die Reform der Immobilieneigentümer? Am einigte man sich über die Neuregelungen zur Unternehmensnachfolge. Auf die eklatante Ungleichbehandlung des Unternehmers zum Immobilieneigentümer sei noch einmal hingewiesen: Im Leitsatz des Beschlusses des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts vom heißt es unter Ziffer 2: Die Bewertung des anfallenden Vermögens bei der Ermittlung der erbschaftsteuerlichen Bemessungsgrundlage muss wegen der dem geltenden Erbschaftsteuerrecht zugrunde liegenden Belastungsentscheidung des Gesetzgebers. am gemeinen Wert ausgerichtet sein. Weiter heißt es Bei den weiteren, sich an die Bewertung anschließenden Schritten zur Bestimmung der Steuerbelastung darf der Gesetzgeber auf den so ermittelten Wert der Bereicherung aufbauen und Lenkungszwecke, etwa in Form zielgenauer und normenklarer steuerlicher Verschonungsregelungen, ausgestalten. Der Wert des Unternehmens wird aufgrund des niedrigen Zinsniveaus bundesweit mit einem Faktor von 13,75 festgeschrieben. Mit diesem Faktor ist der nachhaltig erzielbare Jahresertrag zu multiplizieren. Schlechte Erträge durch zu niedrige Preise schlagen bei der Bewertung von Betriebsvermögen also voll durch. Im Gegensatz dazu muss sich der Immobilieneigentümer im Ertragswertverfahren eine Anhebung auf den üblich erzielbaren Mietzins gefallen lassen, wenn er diesen um 20 % unterschreitet. Der Immobilieneigentümer wird also nicht mit dem Ist-Ertrag, sondern mit dem Soll-Ertrag bestraft. Der Immobilieneigentümer hat in der Vergangenheit auch Entscheidungen getroffen, nämlich dergestalt, sein Mehrfamilienhaus nicht um die Dachgeschosse aufzustocken. Die sich hieraus ergebenden baulichen Veränderungen, der nachhaltigere Brandschutz, die Problematik, einen Lift bauen und mehr Parkplätze vorhalten zu müssen um nur ein paar dieser Probleme zu nennen will er gerade nicht auf sich nehmen. Die baulichen Möglichkeiten

2 stehen ihm aber zur Verfügung. Die Versicherungsgesellschaft hat das Nachbargrundstück erworben und nach zähen Verhandlungen die Möglichkeit erreicht, das Dachgeschoss auszubauen und zudem im Hinterhof eine Remise aufzustocken. Die Remisen wurden bei der Errichtung von Mehrfamilienhäusern als Wirtschaftsgebäude im hinteren Bereich der Grundstücke errichtet. Heute werden die Remisen oftmals als zusätzliche Wohngebäude genutzt. Zum Teil in der ursprünglichen Größe. Eine Aufstockung ist unter Berücksichtigung der baulichen Vorschriften oftmals möglich. Die Andeutungen aus dem Rathaus in München lassen vermuten, dass in den nächsten Jahren die Verdichtung der Grundstücke noch besser möglich sein wird. Eben diese Ausbaumöglichkeiten wirken sich über die Frage der Geschossflächenzahl (GFZ) ebenfalls auf den steuerlichen Wert aus. Obwohl sich der Immobilieneigentümer aus den vorgenannten Gründen gegen einen baulichen Ausbau entschieden hat, werden die finanziellen Möglichkeiten, die das Versicherungsunternehmen diese Entscheidung hat treffen lassen, in der Zukunft Einfluss auf den steuerlichen Bedarfswert nehmen. Der Immobilieneigentümer hat aber keine Möglichkeit, die Unwirtschaftlichkeit von Ausbaumaßnahmen darzulegen, während der Unternehmer immer rational entscheiden kann. Der Kauf des Nachbargrundstücks führt also in doppelter Hinsicht zu einer Verteuerung des steuerlichen Werts: Die Bodenrichtwerte bilden die Verkäufe ab und damit den sehr hohen Kaufpreis. Der Gang zum Bauamt und die Verdichtung tut sein Übriges. Allein die Grundlagen der steuerlichen Bewertung geben einen Zustand wieder, der gar nicht realisiert wird. Die Unternehmensbewertung beschäftigt sich zunächst nicht mit den künftigen Entscheidungen des Unternehmers, die zu einem Wachstum führen können. Den Unternehmen werden auch im Gegensatz zum Ansatz der ortsüblichen Miete keine Entscheidungen vorgegeben. Weiter erhält der Unternehmer mit einem Unternehmenswert unter 26 Mio. einen Verschonungsabschlag von 85 % %, wenn er eine bestimmte Lohnsumme einhält. Ab 26 Mio. wird ihm ein Steuererlass gewährt, wenn er nicht in der Lage ist, seine Steuerschuld aus 50 % des verfügbaren Vermögens zu begleichen. und der Vermieter? Er erhält einen Abschlag von 10 % des steuerlichen Bedarfswerts des Immobilienvermögens, wenn dieses zu fremden Wohnzwecken vermietet wird. Sonst nichts!

3 Warum wagt der Gesetzgeber nicht eine Befreiung, wenn der Immobilieneigentümer vergleichbar zur Lohnsumme eine Mietsumme einhält. Mit dieser Regelung wären zumindest für eine geraume Zeit die Mieten gesichert. Denn auch die Mieter sind schützenswert, nicht nur die Arbeitnehmer! Wir wollen mit dieser Kritik nicht die Befreiung der Unternehmer kritisieren. Letztlich halten wir auch diese Befreiung für richtig. Aber die Gleichmäßigkeit der Steuerfreistellungen sehen wir nicht sicher gestellt. JETZT ZUM THEMA FAMILIENWOHNHEIM Nachdem die Steuervergünstigungen bzw. die Steuerbefreiungen wie wir feststellen mussten für die Immobilieneigentümer sehr rar gesät sind, ist man immer wieder geneigt, die verbleibenden Steuerbefreiungen in vollen Zügen zu genießen. So die Befreiung des Familienwohnheims. Noch einmal kurz zur Wiederholung: Bei einer Schenkung zu Lebzeiten ist eine solche Steuerbefreiung nur für den Fall vorgesehen, dass sich die Eheleute oder Lebenspartner das Familienheim oder Anteile daran zuwenden, 13 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4a ErbStG. Beispiel: Die Ehegatten leben in der gemeinsamen Wohnung. Der Ehemann ist Alleineigentümer dieser Wohnung und überträgt diese unentgeltlich auf seine Ehefrau. Unabhängig vom Wert wird diese Übertragung dem zuständigen Finanzamt zur Kenntnis gegeben, es erfolgt jedoch keine schenkungsteuerliche Konsequenz. Diese Übertragung wird auch nicht als sogenannter Vorerwerb aufgegriffen. Für diesen Fall gibt es auch keine Behaltenszeiten oder weitere Voraussetzungen, wie sie im Fall der Übergabe von Todes wegen vorliegen. Selbstverständlich kann ein zeitnaher Verkauf durch den Erwerber die Frage aufwerfen, ob für diesen Fall die Voraussetzungen noch vorgelegen haben. Etwas anderes gilt im Fall des Todes. Hier regelt 13 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4b ErbStG die Voraussetzungen unter den Eheleuten und seit der Erbschaftsteuerreform kommen auch die Kinder in den Genuss der Steuerbefreiung, 13 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4c ErbStG. Bei beiden gilt, die Steuerbefreiung fällt insgesamt weg, wenn innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb der Erwerber das Familienwohnheim nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt. Eine Begünstigung für die Zeit, in der die Nutzung regelgerecht erfolgte, wird nicht gewährt. Der damals ergangene Erbschaftsteuerbescheid wird um den Wegfall der Steuerbefreiung ergänzt.

4 Bei der Geltendmachung dieser Befreiung durch die Kinder ist zudem zu beachten, dass die Steuerbefreiung nur bei einer Wohnfläche bis zu 200 m² gewährt wird. Alles was darüber hinausgeht unterfällt dann anteilig der Besteuerung. Gerade bei sehr hochwertigen Immobilien kann die Steuerbefreiung bei Erwerb durch die Kinder lukrativ sein. Das führt aber dazu, dass die Mandanten schon bei der Vermögensplanung diese mit einbeziehen wollen. Unsere Frage im Gespräch Wann wollen Sie sterben und sind Sie sich dann sicher, dass zu diesem Zeitpunkt auch Ihre Tochter/Ihr Sohn in Ihr Haus einziehen möchte? macht deutlich, dass die Geltendmachung eigentlich nur in sehr engen Sachverhalten möglich sein wird und daher auch nicht in einer langfristigen Vermögensnachfolgeplanung Berücksichtigung finden kann. Diese enge Auslegung beweisen auch die mittlerweile sehr zahlreichen Rechtsprechungen. FG Hessen vom , AZ.: 1 K 877/15 Im Tatbestand heißt es. In ihrer Erbschaftsteuererklärung machte die Klägerin [Anmerkung: die Ehefrau des Erblassers und Alleinerbin] betreffend des Familienheims eine Steuerbefreiung geltend. Zur Begründung trug sie vor, trotz ihres Auszugs aus dem Familienheim sei die Steuerbefreiung zu gewähren, da ihr die weitere Selbstnutzung aus objektiv zwingenden Gründen nicht mehr möglich gewesen sei. Es wurde hierzu eine ärztliche Bescheinigung mit folgendem Inhalt beigefügt: Insgesamt stellt das Bewohnen diese Hauses für sie seit dem Todesfall eine fast unerträgliche Belastung dar, da sie, auch wenn sie das entsprechende Stockwerk meidet, trotzdem immer wieder an das entsprechende Geschehen erinnert wird. Das Finanzgericht hat in seiner Begründung darauf hingewiesen, dass es sich bei den in den Erbschaftsteuerrichtlinien genannten Gründen wie Pflegebedürftigkeit oder Tod um zwingende objektive Gründe handeln würde. Hier aber sei es ihr eigener Wunsch gewesen. Diese Entscheidung sei kein Grund, der ein selbständiges Führen eines Haushalts unmöglich machen würde. Auch im nächsten Fall war der Haushalt entscheidend, aber dieses Mal der Haushalt des Erblassers. FG Köln vom , AZ.: 7 K 247/14 Die Erblasserin hatte ihrerseits im Jahre 2009 ein Haus geerbt. Sie wollte dort einziehen. Bis zu diesem Zeitpunkt wohnte sie in einem anderen ebenfalls in ihrem Alleineigentum befindlichen Haus.

5 Im Tatbestand heißt es weiter, dass sie aufgrund einer Erkrankung Anfang 2010 die Entscheidung aufgegeben hat, das Haus zu beziehen. Sie habe es daraufhin ihrem Sohn und Alleinerben zur Nutzung übergeben. Dieser habe umfangreiche Renovierungsmaßnahmen auf seine Kosten vorgenommen. In der mündlichen Verhandlung änderte der Sohn seinen Vortrag noch einmal dahingehend, dass er ursprünglich das Haus erhalten sollte, das der Mutter schon gehörte. Aufgrund des Wunsches der Mutter, in das von ihr geerbte Haus einzuziehen, wollte er dieses aufwändig renovieren, um ihr diesen Einzug dann zu ermöglichen. Aufgrund der Erkrankung seiner Mutter und ihres Todes sei es nicht mehr dazu gekommen. Der Senat hat dazu in seinen Entscheidungsgründen Stellung genommen und dabei auf eine höchstrichterliche Entscheidung des BFH (Urteil vom , AZ. II R 35/11) Bezug genommen. Danach müsse sich in der erworbenen Wohnung der Mittelpunkt des familiären Lebens befinden. Diese Grundsätze seien auch auf den Begriff der Selbstnutzung zu übertragen. Eine solche hat hier zu keinem Zeitpunkt stattgefunden. FG München vom , AZ.: 4 K 2885/14 Hierzu heißt es im Tatbestand, dass die Eheleute im Laufe des Jahres 2009 den Entschluss gefasst hätte, ihr Einfamilienhaus zu verlassen und in eine Wohnung zu ziehen, die sie zusammen gekauft hätten. Diese wurde umfangreich renoviert, gleichzeitig wurde ein Makler mit dem Verkauf ihres Einfamilienhauses beauftragt. Es sei geplant gewesen, im März/April 2010 umzuziehen. Aufgrund einer Anfang des Jahres 2010 festgestellten sehr schweren Erkrankung des Ehemannes musste er sich zur stationären Behandlung in verschiedene Kliniken begeben. Ein Einzug des dann verstorbenen Ehemannes erfolgte zu keinem Zeitpunkt. Die Ehefrau und Alleinerbin ihres Ehemannes bezog die Wohnung erst nach seinem Tod. Die Steuerbefreiung wurde unter dem Hinweis versagt, dass die gesetzlichen Voraussetzungen des Erwerbes eines bestehenden und vom Erblasser bis zum Eintritt des Erbfalls zu eigenen Wohnzwecken genutzten Familienheimes hier nicht erfüllt seien. FG Hessen vom , AZ.: 1 K 2275/15 In diesem Fall war der Sohn Alleinerbe seiner Mutter. Bestandteil des dortigen Nachlasses war ein von der Mutter selbstbewohntes Einfamilienhaus, in das der Sohn entsprechend der gesetzlichen Voraussetzungen eingezogen war. Allerdings entschied sich der Sohn, dieses Einfamilienhaus innerhalb der 10-Jahres-Frist gegen Nießbrauch an seine Kinder zu übertragen.

6 Die Steuerbefreiung fiel für die Vergangenheit weg. Begründet wurde diese Entscheidung wie folgt: Als Begründung wird u.a. angeführt, der Gesetzgeber habe das Wohneigentum nicht allgemein privilegieren wollen, sondern nur in einem familiären Nutzungs- und Funktionszusammenhang. Nach der Gesetzesbegründung diene die Regelung dazu, das Familiengebrauchsvermögen krisenfest zu erhalten (BT-Drs. 16/ S. 9), d.h. der Erwerber solle mit der Steuerbefreiung davor geschützt werden, das Familienheim angesichts der Erbschaftssteuer veräußern zu müssen. Verkaufe er es gleichwohl, verliere die erbschaftsteuerliche Privilegierung ihre Grundlage. FAZIT Die Entscheidungen geben in zweierlei Hinsicht einen guten Einblick in dieser Beratung: Einerseits verfolgte der Gesetzgeber einen ganz eingeschränkten Grund, wie der letzten Entscheidung gut zu entnehmen war. Andererseits zeigen all diese Entscheidungen, dass die Steuerbefreiung von Todes wegen ein Zufallsprodukt sein kann und sie damit nicht ohne weiteres steuerbar ist. Lassen Sie sich also nicht davon leiten, auf eine Steuerbefreiung hinzuarbeiten: es kommt immer anders als man denkt. convocat GbR, München