Die GmbH & Co KG für Immobilien nun doch kein Auslaufmodell?

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Hanna Frei
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1 Die GmbH & Co KG für Immobilien nun doch kein Auslaufmodell? von Agnes Fischl Rechtsanwältin, Steuerberaterin, Fachanwältin für Erbrecht KLINGER FISCHL LETTL, München/Unterhaching Stand des Gesetzgebungsverfahrens zum Redaktionsschluss Mit dem letzten Beitrag diesen Jahres wollen wir noch einmal auf den derzeitigen Stand des Entwurfs eines Gesetzes zur Reform der Erbschaftsteuer und Bewertungsrechts zurückkommen. Dieser Umdruck beinhaltet im Bereich der Unternehmensnachfolge einen 13b Nr. 12 Absatz 2 Ziffer d) mit folgendem Inhalt: Ausgenommen bleibt Vermögen im Sinne des Absatzes 1... wenn... die überlassenen Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleichen Rechte und Bauten zum Betriebsvermögen, zum gesamthänderisch gebundenen Betriebsvermögen einer Personengesellschaft oder zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft gehören und der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung von Wohnungen im Sinne des 181 Abs. 9 des Bewertungsgesetzes besteht, dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb ( 14 der Abgabenordnung) erfordert. Damit hat man also die so genannten Wohnungsbaugesellschaften begünstigt. Hintergrund ist die Tatsache, dass es Wohnungsbauunternehmen gibt, die bereits als Betriebsvermögen geführt werden und nicht nur ein paar, sondern tausende von Wohnungen verwalten. Bei einer Expertenbesprechung der Autorin wurde u.a. auch die Frage diskutiert, welchen Umfang diese Wohnungsbaugesellschaft haben muss. Genügt es, wenn das Unternehmen Mitarbeiter auf geringfügiger Basis, also mit 400,00 im Monat vergütet. Wie viele Mitarbeiter muss das Unternehmen haben? Wie viele Wohnungen muss sie im Bestand haben? Genügt es den Anforderungen des Gesetzes, wenn allein durch das Betriebsvermögen die Buchführungsverpflichtung entstanden ist, oder bedarf es eines höheren Aufwands? All diese Punkte sind derzeit völlig ungeklärt. Unwissenheit herrscht auch über die Frage, ob die Wohnungsbaugesellschaft schon in dieser Form eine längere Zeit geführt worden sein muss (was sich allerdings nicht aus dem Gesetz entnehmen lässt), oder ob es genügt, wenn sie sozusagen ab dem nächsten Jahr kreiert wird.

2 Die Folge wäre, dass diese Wohnungsbaugesellschaft wie ein Unternehmen Begünstigungen erhalten würde. Das heißt, wählt man eine Fortführungsdauer von 7 Jahren, dann erhält man einen Verschonungsabschlag von 85%. Wählt man die Fortführungsdauer von 10 Jahren, so würde sich eine Verschonung zu 100% des Vermögens ergeben. Die Lohnsummen müssten dann eventuell entsprechend eingehalten werden (bei 7 Jahren 650% und bei 10 Jahren 1000%). Handelt es sich jedoch um ein Unternehmen mit weniger als 10 Mitarbeitern ist die Lohnsumme nicht mehr Voraussetzung und somit ein Nichterreichen nicht mehr schädlich. Würde innerhalb der 7 bzw. 10 Jahre ein Verkauf stattfinden, so würde dann entsprechend der bereits verstrichenen Zeit die Schenkungsteuer abgeschmolzen und für die Restzeit anteilig bezahlt werden müssen. Wie schon gesagt: die Frage inwieweit Ihr Vermögen diese Voraussetzungen erfüllt, ist völlig ungeklärt. Soweit dieses Modell tatsächlich zur Schenkungsteuerfreiheit führen würde, muss man allerdings auch die einkommensteuerlichen Nachteile, die die Konstruktion der GmbH & Co KG immer schon nach sich gezogen hat, berücksichtigen, nämlich die Tatsache, dass es sich um ein Betriebsvermögen handelt, so dass jede Veränderung dieses Betriebsvermögens, also insbesondere jeder Verkauf, Entnahme und damit die Versteuerung der stillen Reserven nach sich zieht. In jedem Fall sollten diese Fragen dringend bei der Beratung angesprochen werden. In jedem Fall kommt es auch auf die individuellen Verhältnisse Ihres Immobilienvermögens an. Weitere Verschonungsregelungen Mit Ausnahme des bereits angesprochenen 10%igen Abschlags für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien soll es keinen weiteren Abschlag mehr geben. Der ursprünglich angedachte Abschlag von 20% ist also im derzeitigen Gesetzesvorschlag nicht enthalten. Handlungsbedarf Im Rahmen dieser angesprochenen Expertenrunde sind alle zu dem Ergebnis gekommen, heuer so viel zu übertragen, wie nur möglich. Hintergrund ist natürlich die Tatsache, die derzeit niedrigeren Bewertungsgrundlagen auszunutzen. An nachfolgenden Beispielen soll die Situation noch einmal zahlenmäßig dargestellt werden.

3 Beispiel Übergabe Mehrfamilienhaus Das Mehrfamilienhaus hat derzeit einen Steuerwert von ,00. Der Verkehrswert liegt bei ,00. Es soll vom Vater auf die Tochter übertragen werden. Der Vater will sich keinen Nießbrauch zurück behalten. Die Berechnung erfolgt auch ohne Berücksichtigung von Verschonungsregelungen. Würde die Übergabe noch in 2008 erfolgen, würde sich folgende Steuerbelastung ergeben: 100 % Übertragung ,00 abzüglich Freibetrag./ ,00 Bemessungsgrundlage ,00 Steuersatz 15 % ,00 Erhofft man sich eine Begünstigung mit der Reform durch die höheren Freibeträge und erfolgt die Übergabe in voller Höhe in 2009, so ergibt sich folgende Berechnung: Übergabe 2009: 100 % Übertragung ,00 abzüglich Freibetrag./ ,00 Bemessungsgrundlage ,00 Steuersatz 15 % ,00 es wird ein Anteil von 50 % der Immobilie übertragen ,00 abzüglich Freibetrag./ ,00 Bemessungsgrundlage ,00 Steuersatz 7 % 3.150,00 Übergabe 2009 weiterer Anteil von 50 % ,00 Vorschenkung ,00 Zwischensumme ,00 abzüglich Freibetrag./ ,00 Bemessungsgrundlage ,00 Steuersatz 11 % ,00

4 bereits bezahlt./ ,00 noch zu zahlen ,00 Vergleich der Steuerbelastungen Übergabe zu 100 % in ,00 Übergabe zu 100 % in ,00 Übergabeoptimierung ,00 Diese Optimierung muss individuell berechnet werden. Die steuerliche Bewertung zum heutigen Zeitpunkt muss mit dem Verkehrswert verglichen werden, der nach der Reform in 2009 für die Bewertung angesetzt wird. Soweit für diesen Verkehrswert keine Anhaltspunkte vorliegen, ist eventuell die Einholung eines Kurzgutachtens anzuraten. Eine Optimierungsberatung ist auch für die Unternehmen notwendig, die einen hohen Anteil an unproduktivem Vermögen, im Regelfall Immobilienvermögen haben. Beispiel Übergabe Schreinerei Die Schreinerei des Vaters befindet sich im Erdgeschoss des Mehrfamilienhauses. Der Anteil der Nutzung beträgt 25 %. Das übrige Haus wird zu Wohnzwecken genutzt und ist insgesamt fremdvermietet. Das gesamte Haus ist einkommensteuerlich Betriebsvermögen. Das Mehrfamilienhaus hat derzeit einen Steuerwert von ,00. Der Verkehrswert liegt bei ,00. Dieses Mehrfamilienhaus ist in der Bilanz der Schreinerei enthalten. Die Vermögensgegenstände der Schreinerei sind abgeschrieben. Auf dem Bankkonto befindet sich ein Guthaben in Höhe von ,00. Es stehen noch Forderungen in Höhe von ,00 aus. Die Schreinerei hat noch Verbindlichkeiten in Höhe von ,00. der Steuerwert der Schreinerei beträgt also ,00. Aufgrund der sehr guten Kundenbeziehungen und Ergebnisse in der Vergangenheit, aber auch des sehr hochwertigen Maschinenparks, muss für die Schreinerei von einem Verkehrswert von ,00 ausgegangen werden. Der Betrieb soll vom Vater auf den Sohn übertragen werden. Der Vater will sich keinen Nießbrauch zurück behalten. Auch hier bleiben mögliche Verschonungsregelungen bei der Berechnung zunächst unberücksichtigt. Steuerwert Immobilie ,00 Steuerwert Schreinerei , ,00 abzüglich Betriebsvermögensfreibetrag./ ,00 Zwischensumme ,00

5 Bewertungsabschlag 35 %./ ,00 Zwischensumme ,00 abzüglich persönlicher Freibetrag./ ,00 Bemessungsgrundlage ,00 Steuersatz 7 % 2.712,50 Übergabe 2009: Steuerwert Immobilie ,00 Steuerwert Schreinerei , ,00 Betriebsvermögensfreibetrag fällt für alle Unternehmensübergaben weg Bewertungsabschlag 35 % fällt für alle Unternehmensübergaben weg abzüglich persönlicher Freibetrag./ ,00 Bemessungsgrundlage ,00 Steuersatz 19 % ,00 Vergleich der Steuerbelastungen Übergabe zu 100 % in ,50 Übergabe zu 100 % in ,00 Geht man davon aus, dass bei Vorliegen von mehr als 10 % fremdvermietetem Immobilieneigentum die Begünstigung, wie sie künftig bei der Unternehmensnachfolge vorgesehen ist, nicht mehr in Anspruch genommen werden kann, ergibt sich eine dramatische Erhöhung. Aus diesem Grund sollen die derzeitigen Vergünstigen, nämlich der Betriebsvermögensfreibetrag von ,00 und der Bewertungsabschlag von 35 %, in jedem Fall noch in Anspruch genommen werden. Selbstverständlich ergeben sich auch nach der Reform Vergünstigungen, die genutzt werden können. In jedem Fall ist eine Einzelbetrachtung notwendig.

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