Finanzierungsbedingungen. zur Eigentumsbildung

Transkript

1 Finanzierungsbedingungen zur Eigentumsbildung

2 Agenda 1. Die Datenbasis: Europace 2. Entwicklung der Immobilienpreise und -finanzierungen 3. Ideen für mehr Wohneigentum

3 Der etwas andere Finanzdienstleister Der Hypoport-Konzern 3

4 EUROPACE ist der B2B-Finanz(ierungs)marktplatz Geschäftsmodell Europace VERTRIEBE PRODUKTANBIETER Unabhängige Finanzvertriebe Maklerpools Eigenvertriebe Geschäftsbanken Versicherungen Bausparkassen PRODUKTE: Baufinanzierungen Bausparprodukte Ratenkredite Versicherungen Banken Versicherungen Sparkassen Genossenschaftsbanken Bausparkassen Spezialkreditinstitute 4

5 Rund 4 Mrd. private Baufinanzierungen pro Monat Transaktionsvolumen Europace-Plattform 5

6 Agenda 1. Die Datenbasis: Europace 2. Entwicklung der Immobilienpreise und -finanzierungen 3. Ideen für mehr Wohneigentum

7 Immobilienpreise steigen in allen Segmenten Hauspreis-Index EPX Der EPX wurde im Jahr 2005 gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung BBR entwickelt und wird seitdem monatlich erhoben. Erläuterungen zur hedonischenberechnungsmethodik finden Sie unter 7

8 Hamburg steigt weiter, Hannover holt kräftig auf Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise Hamburg und Hannover 8

9 Boomregion Ost Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise Berlin und Dresden 9

10 und deutlich weniger Dynamik im Westen Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise Düsseldorf, Köln und Dortmund 10

11 Frankfurt: Wenig Dynamik bei hohen Niveau Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise Frankfurt und Stuttgart 11

12 Starker Preisanstieg trotz höchsten Niveau Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise München 12

13 Baufinanzierung kompensiert Immobilienpreisanstieg Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung Standardrate in Tilgungssatz in % Standardrate: 150 T Darl., 2% Tilgung, 80% Beleihung, 10 J. Zinsbindung ,25 3,00 2,75 2,50 2,25 2,30 2,33 2,60 3,01 2, Dez 12 Dez 13 Dez 14 Dez 15 Nov Dez 16 2,00 Dez 12 Dez 13 Dez 14 Dez 15 Nov Dez Darlehenshöhe in T Zinsbindung in Jahren 13/ /1 11/5 12/9 12/6 150 Dez 12 Dez 13 Dez 14 Dez 15 Nov Dez Dez 12 Dez 13 Dez 14 Dez 15 Nov Dez 16 13

14 Das niedrigen Zinsniveau spiegelt sich auch in höheren Darlehenssummen wieder Darlehenssummen Die durchschnittliche Darlehenshöhe ist von rd. 130 TEUR in 2004 auf knapp 200 TEUR angestiegen. Der Anteil an Finanzierungen über 300 TEUR (dunkelgrau) hat sich seit 2004 fast vervierfacht. Finanzierungen unter 50 TEUR (Sanierungen/Umschuldungen) spielen erst seit 2009 eine Rolle. 14

15 Eindeutiger Trend zu langen Zinsbindungen Zinsbindungsdauer Mehr als die Hälfte aller Kreditnehmer finanziert mit Zinsbindungsfristen über 15 Jahre (rot/grau). Immer noch finanzieren über 40 % mit zehnjähriger Zinsbindung. Zinsänderungsrisiken werden noch zu wenig beachtet. 15

16 Gesunkenes Zinsniveau führt zu höherer Tilgung Tilgungsstruktur Die Tilgungsleistung hat sich seit 2004 nahezu verdoppelt. Sondertilgungsoptionen sind nicht mehr die Ausnahme sondern die Regel. Kreditnehmer finanzieren risikobewusster. 16

17 Hohe Beleihungsausläufe rückläufig Beleihungsauslauf

18 Fazit: Wohneigentum ist so günstig wie noch nie Vergleich der Finanzierungskosten heute und im Jahr 2000 Annahme: Von den Erwerbskosten werden Euro pro qm finanziert Variante 1: 30 Jahre Zinsbindung als Volltilger Kondition: Zinssatz 2,35% p.a., anfängliche Tilgung 2,35 % Aufwand für Kapitaldienst: 7,83 Euro/qm Variante 2: 20 Jahre Zinsbindung bei 2 % Tilgung Kondition: Zinssatz 1,71% p.a. Aufwand für Kapitaldienst: 6,42 Euro/qm Restschuld Euro Variante 3: 10 Jahre Zinsbindung bei 2 % Tilgung Kondition: 1,40% p.a. Aufwand für Kapitaldienst: 5,67 Euro/qm Restschuld Euro Zum Vergleich: Kapitaldienst im Jahr 2000 bei Euro finanzierte Erwerbskosten Kondition: Zinssatz 6 % p.a. (10 Jahre), anfängliche Tilgung 2 % Aufwand für Kapitaldienst: 9,33 Euro/qm Restschuld Euro Mit den gleichen Aufwand für den Kapitaldienst aus dem Jahr 2017 konnte man im Jahr 2000 nur 850 Euro pro qm finanzieren 18

19 Agenda 1. Die Datenbasis: Europace 2. Entwicklung der Immobilienpreise und -finanzierungen 3. Ideen für mehr Wohneigentum

20 Der ÖPNV als Maßstab für politischen Willen Investment Highlights 2015 (Idee des Tagesspiegel) Wartenberg S-Bahn Netz Berlin von 1952 Die schwarzen Strecken sind bis in die 80er Jahre stillgelegt worden und bis heute nicht wieder in Betrieb genommen. 20

21 KfW-Wohneigentumsprogramm: teuer und gefährlich Analyse und Vergleich Konditionen KfW-Wohneigentumsprogramm (124) Sollzins (Effektivzins) pro Jahr Laufzeit tilgungsfreie Anlaufzeit Zinsbindung Restschuld bei 25/1 Sollzins (Effektivzins) pro Jahr 0,75 %(0,75 %) 4 bis 25 Jahre 1 bis 3 Jahre 5 Jahre 85 % 1,40 %(1,41 %) 4 bis 25 Jahre 1 bis 3 Jahre 10 Jahre 66 % max. 50 TEUR, keine Sondertilgungsoption 0,68 %(0,73 %) 1,07 %(1,10 %) (Stand: ) Der Zinssatz liegt über den Angeboten aus dem Markt. Das Zinsänderungsrisiko nach fünf bzw. zehn Jahren ist nicht vertretbar. Exkurs: Regionale Förderung am Beispiel des IBB-Familienbaudarlehen bis zu 100% der Gesamtkosten Einkommensgrenze für einen Drei-Personen-Haushalt ca EUR (180% v. 9 Absatz 2 WoFG) Mindestens 15 % Eigenkapital erforderlich (ca. ein Jahreshaushaltsnettoeinkommen!) Zinssatz: 10 Jahre Zinsbindung 1,12 %, 20 Jahre 1,60 % (Marktkondition 2,00 %) Anzahl der 2016 gewährten Familienbaudarlehen: 1 (s. Tagesspiegel vom ) 21

22 KfW Energieeffizient Bauen auch optimierungsfähig Marktvergleich KfW-Programm Energieeffizient Bauen (153) Kombination KfW 10/ 10/10 und Bausparen Gesamtlaufzeit ca. 19 Jahre 20 Jahre + X ca. 19 Jahre ca. 25 Jahre 30 Jahre Zinssatz* p.a. KfW für Zinsbindung / DEED** für Gesamtlaufzeit Annuität p.a. Jahr 1-10 Jahr 11 X 1,02 % (Sollzins 1,55 %) 1,34 % (Sollzins 1,75 %) 6,08 % (506,62 ) 4,40 %(366,62 ) 0,91 % 1,31 % 6,71 % (559,08 ) 4,70 % (392,00 ) 5,17 % (431,08 ) 4,31 % (358,40 ) 1,82% (Zinsbindung 20J.) 4,34% (361,67 ) Zinsaufwand*** (ca.) , , , , ,- Restschuld (ca.) 0, ,- 0,00 0, ,- Hinweis: Der aktuelle KfW-Zinssatz im KfW-Programm 153 (Energieeffizient Bauen) beträgt die KfW-Laufzeitvariante 10/10/10 (10 Jahre Darlehenslaufzeit, 10 Jahre Tilgungsfreiheit, 10 Jahre Zinsbindung) 1,10 % p.a. * Unter Berücksichtigung des Tilgungszuschusses - im Beispiel KfW-Effizienzhaus 55 : 5 % der Darlehenssumme ** DEED-Zinssatz: p.a. Vergleichszinssatz eines Annuitätendarlehens mit gleicher Laufzeit und gleichen Zahlungsströmen *** entspricht dem Zinsaufwand abzgl. des Tilgungszuschuss/für DEED: inklusive Berücksichtigung von Zinserträgen und Gebührenaufwendungen des Bausparvertrags 22

23 Förderung durch Finanzierung kann einfach sein Vorschlag zu einem neuen KfW-Wohneigentumsprogramm Konditionen KfW-Wohneigentumsprogramm (neu) Sollzins pro Jahr Laufzeit tilgungsfreie Anlaufzeit Zinsbindung Restschuld Sollzins (Effektivzins) pro Jahr 1,50 % 30 Jahre keine 30 Jahre keine max. 300 TEUR 2,04 %(2,07 %) (Stand: ) Wird mit einer Finanzierung von 300 TEUR eine Wohnung von 100 qm finanziert, bedeutet das eine Belastung für den Kapitaldienst von 10,50 /qm pro Monat. Die Summe aller zu leistenden Zinszahlungen bis zur vollständigen Rückführung des Darlehens über 300 TEUR beträgt knapp Euro. Die notwendige Zinssubvention für ein Darlehen über 300 TEUR beträgt über die gesamte Laufzeit beim gegenwärtigen Zinsniveau rund Euro. Eine wesentliche Ergänzung wäre die Erhöhung der Freigrenze für die Grunderwerbssteuer in gleicher Höhe. 23

24 Die WIKR sorgt für Verunsicherung Medienecho auf die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR)

25 Umverteilung in der Altersstruktur der Kreditnehmer Altersstruktur der Kreditnehmer vor/nach Einführung WIKR

26 Klarstellungen sind das Gebot der Stunde Zwischenfazit Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) Junge Menschen bis 40 Jahre: Anstieg ihres Anteils am Transaktionsvolumen. Fazit Jährige: Jeder Zehnte erhält nicht mehr eine Baufinanzierung. Mitte 50-bis Mitte 60-Jährige: Deutlicher Anstieg der Stornoquote. Keine signifikanten Probleme, aber Umverteilung. Verbesserungspotential Rechtsunsicherheiten beseitigen z.b. klare Definition, was unter wahrscheinlicher Rückzahlung zu verstehen ist. Juristischen Interpretationsspielraum beseitigen: EU-Formulierung wortwörtlich übernehmen statt der strengeren Formulierung im deutschen Rechts. Anpassung auf Basis nationaler Umsetzungsgesetze oder für mehr Klarheit auf dem Verordnungsweg sowie über die BaFin sorgen. Grundsatz: dem Risiko entsprechend angemessen agieren.

27 Aus der Sicht des Finanzierers gibt es in Deutschland keine Förderung der Wohneigentumsbildung Fazit zu den Finanzierungsbedingungen zur Eigentumsbildung Steigende Immobilienpreise können nur durch massiven Neubau gestoppt werden. Das niedrige Zinsniveau ist die große Chance zur Wohneigentumsbildung. Der Finanzierungsmarkt ist auch unter Risikoaspekten intakt. (Die WIKR brauch keiner.) KfW-Förderung muss attraktiv und risikoarm werden. Weitere mögliche Anreize zur Bildung von Wohneigentum: Erhöhung der Freigrenze für die Grunderwerbssteuer bei selbstgenutzten Wohneigentum. Denken Sie mal über den ÖPNV nach. Oder aber auch über