HAMBURG DIE TOP-SHOPPINGMETROPOLE ENTWICKELT SICH WEITER - DAS ÜBERSEEQUARTIER WIRFT ALLERDINGS FRAGEN AUF

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1 HAMBURG DIE TOP-SHOPPINGMETROPOLE ENTWICKELT SICH WEITER - DAS ÜBERSEEQUARTIER WIRFT ALLERDINGS FRAGEN AUF DEZEMBER 2016

2 IN ZAHLEN Bundesland: Hamburg Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 1,4 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 6,9 % Einzelhandelskaufkraft: 109,9 Einzelhandelszentralität: 112,2 Relevante Shopping-Center: Europa Passage (C), Hanse-Viertel (C), Alstertal- Einkaufszentrum (S), Hamburger Meile (S), Elbe- Einkaufszentrum (S), Billstedt-Center (S), CCB City- Center Bergedorf (S), Phoenix-Center (S), QUARREE Wandsbek (S), Mercado Altona-Ottensen (S), Harburg Arcaden (S) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR/m² m² m² INNENSTADTANTEILE Hamburg Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø > 1 Mio. Einwohner Quelle: COMFORT Research & Consulting Die Freie und Hansestadt Hamburg ist mit ihren nahezu 1,8 Mio. Einwohnern die zweitgrößte Stadt Deutschlands und zählt zu den absoluten Top-Destinationen für national und international erfolgreiche Retailer sowie Immobilienunternehmen hierzulande wie auch in ganz Europa. Nicht umsonst erreichte das Tor zur Welt in der zum Jahresende vorgelegten renommierten pwc- und ULI-Untersuchung Emerging Trends in Real Estate Europe 2017 (europaweite Befragung von nahezu 800 Immobilien-Professionals) zum zweiten Mal in Folge einen hervorragenden zweiten Platz. Die Stadt weist als Immobilienstandort eine weit gefächerte, sehr solide wirtschaftliche Basis als Handels-, Verkehrs- und Dienstleistungsmetropole mit einer ausgesprochen leistungsfähigen Verkehrsinfrastruktur auf. Dabei spielt die Hafenwirtschaft und der drittgrößte Containerhafen Europas traditionell eine herausgehobene Rolle. Als Arbeitsplatzstandort stellt Hamburg die klar dominierende Metropole Norddeutschlands dar, mit einem Pendlerüberschuss von arbeitstäglich rund Personen und einer Arbeitslosenquote von mittlerweile weniger als 7 %. Die gesamtwirtschaftliche Produktivität (BIP pro Kopf) rangiert mit etwa EUR in der Spitzengruppe nicht nur Deutschlands sondern auch ganz Europas. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Nach COMFORT-Auffassung sind die Rahmenbedingungen des Hamburger Einzelhandels generell positiv und haben sich in den zurückliegenden Jahren gut entwickelt. So erreicht die einzelhandelsrelevante Kaufkraft mittlerweile einen Wert von rd. 110 (lt. Quelle GfK, Bundesdurchschnitt = 100) - und das bei säkular wachsener Bevölkerung. Über das eigene Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzial hinaus reflektiert die Branche traditionell auf ein weiträumiges Areal im schleswig-holsteinischen und niedersächsischen Einzugsgebiet, in dem noch einmal rund 1,6 Mio. Einwohner ansässig sind. So erfreut sich der Einzelhandel an dem großen Nachfragepotenzial von etwa 3,4 Mio. Konsumenten. Ausgehend von ihrer naturräumlich bevorzugten Wasserlage an Elbe und Alster, dem stimulierenden Stadtbild und -ambiente sowie zahlreichen Freizeit- und Erlebnisangeboten (seien es Sport, Museen, Konzerte, Erlebnisraum HafenCity) stellt die Stadt zudem eine hochinteressante Touristendestination dar. So avancierte Hamburg nach New York und London mittlerweile zur weltweit bedeutendsten Stadt für Musicals. COMFORT Städtereport Hamburg von 15

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Einzelhandelskaufkraft Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln München Stuttgart Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln München Stuttgart Einzelhandelszentralität Und auch in puncto Kreuzfahrer-Anläufe (rd. 170 mit rd Passagieren in 2016) und mit dem alle zwei Jahre stattfindenden Sommer-Event der Cruise Days sorgt die Stadt international für Furore. Last, but not least, ist nach vielen Jahren des Wartens nunmehr auch die Elbphilharmonie endlich fertig. Nachdem seit November nun bereits die Besucher auf die Plattform dürfen, startet ab dem 11. Januar 2017 mit dem feierlichen Eröffnungskonzert dann das Musikprogramm: ein neuer kultureller und städtebaulicher Anziehungspunkt mit globaler Ausstrahlung fängt nunmehr richtig zu leuchten an. Schon bis dato stellt sich die Touristenentwicklung sehr dynamisch dar: in 2016 wird erstmals das Knacken der Marke von 13 Mio. Übernachtungen p.a. erwartet. Allein hierdurch ergibt sich ein sehr wichtiges Umsatzpotenzial für den innerstädtischen Einzelhandel. Und das scheint noch keineswegs das Ende der Fahnenstange zu sein, zumindest wenn man sich die Neubauentwicklung im Hotel-Sektor ansieht, wo eine ganze Reihe von Projekten vor der Eröffnung, in der Umsetzung bzw. in der Planungsphase sind. Zusammen mit der weiter wachsenden Attraktivität und internationalen Bekanntheit Hamburgs begründen diese die Erwartung eines säkular noch weiter merklich steigenden Touristenaufkommens, mit der Folge auch zunehmender Anziehungskraft für weiteren Einzelhandel. Quelle: COMFORT Research & Consulting EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Hamburg von 15

4 Gerade auch in Hinblick auf internationale Konzepte, die gerne zusammen mit ihren heimischen Kunden ins Ausland expandieren. Nicht aus Zufall starteten in Hamburg die aus Skandinavien stammenden Marken Stadium, Clas Ohlson und Illum s Bolighaus. Letzte Woche am eröffnete das türkische Modelabel Koton seinen ersten deutschen Store in Hamburg auf der Spitalerstraße. Angesichts dieser günstigen relevanten Rahmenbedingungen ergibt sich somit eine positive Einzelhandelszentralität von 112,2. In dem für die räumliche Ausstrahlung als Einkaufsstandort mit entscheidendem Sektor Bekleidung / Textilien, Schuhe / Lederwaren liegt der Wert noch deutlich höher. Entsprechend erreicht die spezifisch diesen Bereich abbildende Modezentralität einen Wert von rd Insgesamt verfügte der Hamburger Einzelhandel 2015 über eine Verkaufsfläche von knapp 2,7 Mio. Quadratmeter. Das entspricht einer Ausstattung von rd. 1,5 m² pro Kopf, auf der ein Gesamtumsatz von etwa 10,7 Mrd. getätigt wurde. Dabei stellt die Innenstadt mit Abstand den wichtigsten Einzelhandelsstandort in der Stadt und der Metropolregion dar. Innerhalb des historischen Wallrings und nördlich der Ost-West-Straße wurde auf einer Verkaufsfläche von rd m² ein Einzelhandelsumsatz von rd. 1,89 Mrd. p.a. erwirtschaftet. Diese für sich genommen beeindruckenden Zahlen relativieren sich allerdings angesichts der Stadtgröße, entsprechen sie doch Anteilen an der Gesamtstadt von lediglich rd. 13 % (Verkaufsfläche), bzw. rd. 18 % (Umsatz). Von allen deutschen Top-Städten sind nur für Berlin ähnlich niedrige Anteile festzustellen. Vor diesem Hintergrund besteht in der Stadt grundsätzliche Einigkeit dahingehend, dass der innerstädtische Einzelhandel deutlich ausgebaut werden sollte, um seine oberzentrale Versorgungsfunktion für Hamburg und seine Metropolfunktion verbessert bzw. adäquat ausfüllen zu können. Zwar sind bereits in den letzten 10 Jahren in der Innenstadt eine ganze Reihe von Neuentwicklungen bzw. Refurbishments angegangen worden (siehe dazu Karte Seite 7), gleichzeitig sind aber außerhalb der City allein in Centern rd m² neue Verkaufsfläche entstanden. Ein Mehr von qualifizierten neuen innerstädtischen Verkaufsflächen für neue und zeitgemäße Konzepte und Läden ist umso wichtiger: damit die City gerade für die Besucher aus dem weiteren Einzugsgebiet auch weiterhin die Top-Einzelhandelsdestination für die gesamte Region bleibt. Jungfernstieg 38, clas ohlson COMFORT Städtereport Hamburg von 15

5 A-LAGE MIETPREISANGABE in EUR/m² SPITALERSTRASSE Hoch frequentierte Hauptachse (nahezu Personen pro Stunde) vom/zum HBF. Konsumig junge Ausrichtung, hoher Filialisierungsgrad. Höchste Flächenproduktivität Kaum Spielraum für neue, zusätzliche Flächen Realisierte Projektentwicklung: Spitalerstr (7.000 m² Einzelhandelsfläche durch COMFORT exklusiv vermietet, Neueröffnungen 2016: Koton und O²; 2017: Mango, Reserved) Weitere neue Mieter: & other stories, Spitalerstr. 28 Zudem eröffnete die PERLE Hamburg als Passage zum Gerhard- Hauptmann-Platz, u.a. mit Cubus, Dänisches Bettenlager, Rossmann, My Toys, Butter Lindner, Gin Yuu Neues Gastro-Konzept von Steffen Henssler am alten Daniel Wischer- Standort, Spitalerstr. 12 Erweiterung H&M am Bestandsstandort zur größten, europäischen Filiale mit fast m² Lagebesonderheit: Diverse Flächen verfügen über Eingänge sowohl zur Spitaler- als auch Mönckebergstraße Mietpreis: ca. 310,- EUR/m² (klein), ca. 200,- EUR/m² (mittel) m² m² MÖNCKEBERGSTRASSE Großzügige Einkaufsstraße als Verbindung von Hauptbahnhof und Rathausmarkt Hanseatische Rotklinkerarchitektur, große Waren- und Kaufhäuser und Textilanbieter Differenzierte Lagegüte je nach Straßenseite/-bereich Europa-Passage erfüllt wichtige Verkehrsfunktion als starke Verbindungsachse zwischen Mönckebergstraße und Jungferstieg/City-West Stärkster Abschnitt zwischen Peek & Cloppenburg / Kaufhof / Saturn / Zara- Flagship bis zur Bergstraße Laufende Umsetzung des Business Improvement Districts (BID) Nikolai- Quartier verstärkt Lauf in den Bereich Rathausmarkt und Großer Burstah Aktuelle Gründung des neuen BIDs Mönckebergstraße Geringe Mieterfluktuation, daher geringe Ansiedlungsmöglichkeiten in Bestlage Neue Mieter: Roncalli Café, Chanel Kosmetik, Sabon Mietpreis: ca. 240,- EUR/m² (klein), ca. 150,- EUR/m² (mittel) m² m² Spitalerstraße 22-26: Koton und O2 eröffnen Flagshipstores in der Projektentwicklung der CENTRUM COMFORT Städtereport Hamburg von 15

6 JUNGFERNSTIEG Stark frequentierte Niveaulage, traditioneller Flanierboulevard mit Binnenalsterlage, einseitige Einzelhandelsbelegung Begonnener Alsterhaus-Umbau der KaDeWe-Group wird für neue Impulse sorgen Stark touristisch geprägte Frequenz Neue Mieter: Clas Ohlson, Läderach, Brandy Melville Mietpreis: ca. 210,- EUR/m² (klein), ca. 155,- EUR/m² (mittel) m² m² Jungfernstieg 48, Brandy Melville NEUER WALL Luxuslage von internationalem Rang mit sehr dynamischer Entwicklung Differenzierter Lagecharakter innerhalb des Straßenlaufes (3 Abschnitte) Frequenzstärkster im gehobenen Segment agierender Bereich zwischen Jungfernstieg und Poststraße Verdichtung der internationalen Luxuskonzepte im mittleren Bereich zwischen Poststraße und Bleichenbrücke Neue Konzepte generieren einen besseren Angebots-Mix und Frequenzsteigerungen Durch Quantum-Entwicklung Stadthöfe ab 2018, erhebliche Impulse; klar zunehmender Luxus-Fokus Neue Mieter: Mont Blanc (Umzug), Illums Bolighus, Ecco, WMF (in Kürze) Mietpreis: ca. 275,- EUR/m² (klein), ca. 170,- EUR/m² (mittel) m² m² COMFORT Städtereport Hamburg von 15

7 GROSSE BLEICHEN / HOHE BLEICHEN / POSTSTRASSE GERHOFSTRASSE / GALERIEN Stadtquartier mit durchmischten Angebotsstrukturen im Premium- und Niveau- Bereich und hoher Aufenthaltsqualität Lagestärkung durch Umsetzung der BIDs Passagenviertel in Poststraße / Große Bleichen sowie Gänsemarkt (Gerhofstraße / Poststraße) Ansiedlung neuer Konzepte, die keine Massenansprache suchen Konzentration der City Galerien, die größtenteils neu aufgestellt (Kaufmannshaus, Alte Post, Girardet Höfe), bzw. neu entwickelt wurden (Kaisergalerie von Quantum) In den Hohe Bleichen sind Luxus-Brands wie Prada, Armani Richtung Neuer Wall weiter gezogen, stattdessen beliebt bei Niveau- und Premium-Brands Neue Mieter: Who s perfect, North Sails, Friendly Hunting, Boggi Milano, White Wall Mietpreis: ca. 105,- bis 210,- EUR/m² (klein) Mietpreis: ca. 68,- bis 155,- EUR/m² (mittel) m² m² Im COMFORT-City Ranking rangiert Hamburg weiter unter den deutschen Top-Städten. Dies kommt nicht zuletzt in der durchschnittlichen Flächenleistung (5.600 /m² VKF) zum Ausdruck. Hier erreicht Hamburg nach München den zweithöchsten Wert aller deutschen Innenstädte überhaupt, wobei im Einzelnen zwischen den verschiedenen Hamburger City-Lagen allerdings beträchtliche Leistungsunterschiede bestehen. Der hohe Durchschnittswert ist ebenso wie die bereits seit Jahren vorhandene sehr hohe Mietflächennachfrage - neben der Attraktivität des Standorts City - auch als Ausdruck einer ungenügenden Flächenausstattung anzusehen. Vor diesem quasi als Treiber fungierendem Hintergrund erfolgten in den letzten Jahren eine Vielzahl von quantitativen und qualitativen Einzelhandelsverbesserungen. Erfreulicherweise sind weiter eine ganze Reihe von Maßnahmen auch für die Zukunft auf dem Weg. Relevante Entwicklungen in der Hamburger Innenstadt COMFORT Städtereport Hamburg von 15

8 In der großflächengeprägten City Ost (östlich des Alsterfleets) ist in bestehender Toplage primär die Entwicklung der Vattenfall-Immobilie durch CENTRUM anzusprechen. Diese wird als Ergebnis des Abrisses und Neubaus von einem ehemaligen Beratungscenter des Energieversorgers in eine moderne großzügige Geschäftshaus-Immobilie auf m² Retailfläche im 1. Quartal 2017 vier Flagship-Stores von Mango, Reserved, O² und Koton beherbergen. Rückwärtig hierzu ist die ehemalige HSH-Passage von der Bank einem umfangreichen Refurbishment zur PERLE Hamburg unterzogen worden. Der Gastronomiebereich ist stark ausgeprägt. Darüber hinaus siedelten sich eine ganze Reihe von Einzelhändlern an, wie u. a. Cubus, My Toys, Rossmann. Ebenfalls in der direkten Nachbarschaft, am Standort des ehemaligen Café Wirth, hat zudem & Other Stories seinen zweiten Hamburger Store in der Hamburger City eröffnet. Weitere positive Impulse für den Kernbereich der City-Ost bringt der in Gründung befindliche Business-Improvement-District (BID) Mönckebergstraße. In einem umfangreichen Leistungspaket sind hier die Etablierung von über 50 hochmodernen LED-Straßenleuchten, von Winterlichtern sowie Service- und Kommunikations-Dienstleistungen gebündelt. Aber auch am östlichen City-Rand ist mittelfristig mit Bewegung zu rechnen. Nach mehrjähriger Verzögerung gewann August Prien nunmehr die Ausschreibung für die Neugestaltung der sogenannten City-Hochhäuser Visualisierung der geplanten BID-Straßen-, Fassaden- und Effektbeleuchtung in der Mönckebergstraße. Quelle: iguzzini illuminazione Deutschland GmbH MK Illumination Handels GmbH Otto Wulff BID Gesellschaft mbh Im Kontext der zukünftigen Entwicklung dieses bisher vornehmlich durch seine Büronutzungen geprägten Standorts sind perspektivisch auch ergänzende Einzelhandels- und Gastronomienutzungen in Verlängerung der Lange Mühren Richtung HafenCity in der Planung. Ganz wesentlich für den gesamten östlichen Bereich der City Ost sind zudem die Planungen der Deutschen Bahn hinsichtlich einer Erweiterung bzw. Neugestaltung des Hauptbahnhofs nach Süden (unter Einbindung der Steintorbrücke bzw. des Vorplatzes). Mit rd Reisenden / Besuchern pro Tag liegt der 110-Jahre alte Hauptbahnhof deutschlandweit an der Spitze aller ÖPNV-Stationen und operiert bereits seit längeren an seiner Kapazitätsgrenze. Von daher ist die geplante Konkretisierung der Pläne ausgesprochen positiv zu bewerten. Nicht zuletzt sollte damit die Verknüpfung des Hauptbahnhofs mit der Mönckebergstraße, die aktuell im wesentlichen über einen Tunnel verfügt, zeitgemäßer, besucherfreundlicher und großstädtischer gestaltet werden. COMFORT Städtereport Hamburg von 15

9 In heutigen Nebenlagen nahe des Rathauses am Großen Burstah bzw. Alter Wall sind folgende Projektentwicklungen hervorzuheben: in der Umsetzung die Landmark -Entwicklung von ArtInvest am Alten Wall in bester Scharnierlage zwischen Mönckebergstraße / Rathausmarkt, Neuem Wall und westlichem Alten Wall, u.a. mit m² Retail-Flächen und neuer Fleetquerung. In Planung befinden sich das gemischt genutzte Burstah- Ensemble von Commerz Real am Standort des ehemaligen Allianz-Komplexes (Abriss 2018). Diese Entwicklungen sind maßgeblich im Kontext mit dem in baulicher Hinsicht bereits weit gediehenen BID Nikolai-Quartier zu sehen. Die im Vergleich verkaufsflächen- und umsatzseitig kleinere und kleinteiligere, aber hoch attraktive City West ist bei den BIDs schon deutlich weiter. Das Gros der Maßnahmen der verschiedenen BIDs am Neuen Wall, Hohe Bleichen / Heuberg, dem Passagenviertel oder dem Opernboulevard ist bereits komplett vollzogen und hat für große Dynamik gesorgt. An fertig gestellten Entwicklungen seien hier beispielhaft nur die Alte Post, die Kaiser-Galerie oder die Neuaufstellung des Kaufmannshauses genannt. Als größere laufende Entwicklungen sind seitens Quantum die umfangreichen Bauarbeiten zur Etablierung der Stadthöfe (ca m² vorrangig kleinteilige Flächen 2017/18) am Standort der Ex-Baubehörde in vollem Gange. Auch die Aachener Grundvermögen setzt am Ex-Thalia- Standort Große Bleichen 19 eine umfangreiche Projektentwicklung um. Die in der Umsetzung befindlichen Girardet-Höfe von Gator werden von dem angelaufenen BID Gänsemarkt profitieren. Nach den Eröffnungen von Thomas i-punkt sowie Vapiano soll als weiterer Magnetbetrieb hier Globetrotter seinen ersten innerstädtischen Hamburger Flagship-Store eröffnen. Projektentwicklung Stadthöfe der Quantum Immobilien AG (Quelle: bloomimages) Das mit Abstand größte Einzelhandelsprojekt Hamburgs liegt aktuell aber außerhalb der Innenstadt: in der HafenCity, in dem als Herzstück dieser City-Erweiterung geplanten Überseequartier. Nachdem im Rahmen dieses gemischt genutzten neuen City-Quartiers zunächst nur der (kleinere) nördliche Abschnitt der Projektentwicklung bis Ende des letzten Jahrzehnts durch ein Investorenkonsortium realisiert wurde, geriet die weitere Entwicklung im südlichen Abschnitt, u.a. durch den Einfluss der Finanzkrise ins Stocken. Fakt ist, dass hier seit Jahren lediglich eine mit Beton ausgegossene Baugrube besteht. Vor diesem Hintergrund haben die Stadt und HafenCity GmbH Ende 2014 mit Unibail-Rodamco als neuem Investor eine Vereinbarung über die Gesamtentwicklung und die Realisierung des südlichen Überseequartiers geschlossen. Anders als im Masterplan HafenCity vorgesehen, sollen im Rahmen der multifunktionalen städtebaulichen Entwicklung von insgesamt gut m² BGF (u.a. mit neuem Kreuzfahrtterminal, Büros, Wohnungen, Hotel, Gastronomie, Kultur, Entertainment) Einzelhandelsflächen in einer Größenordnung von m² Bruttogeschossfläche etabliert werden. Dies entspricht einer Nettoverkaufsfläche von rd m². Einschließlich der bereits entwickelten m² Verkaufsfläche des Einzelhandels im nördlichen Überseequartier sollen damit im gesamten Überseequartier rd m² Retail-Verkaufsfläche entstehen und damit fast doppelt so viel Fläche wie im gültigen Masterplan HafenCity festgelegt wurde. Aus COMFORT-Sicht ist im Einklang mit dem Trägerverbund Innenstadt dieses Projekt in verschiedenerlei Hinsicht überaus kritisch zu bewerten: COMFORT Städtereport Hamburg von 15

10 Mit der geplanten Größe und Vielfalt (knapp m² neue Verkaufsfläche des Einzelhandels, 200 Ladeneinheiten und rd Pkw-Stellplätzen) zusammen mit dem Konzept eines Quasi-Shopping-Centers (via Wind- und Wetterschutz und Warftgeschoss) verlässt die Stadt ihr stadtentwicklungspolitisches Ziel einer Vernetzung der Geschäftsquartiere von City und HafenCity zugunsten einer Insellösung. Im polyzentrischen System der Hamburger Einzelhandelsstandorte wird der Shopping-Teil des geplanten südlichen Überseequartiers die Funktion eines eigenständigen Bezirksentlastungszentrums erhalten und nicht die einer Ergänzung des City-Einzelhandels. Es entsteht vielmehr ein Solitär, ein autarkes Quartier mit einem Eigengewicht, das der Verbindung oder gar der wechselseitigen Befruchtung mit der gewachsenen City nicht bedarf. So bestehen beispielsweise in den Toplagen von Spitalerstraße und Mönckebergstraße zusammen gerade mal ca. 120 Einzelhandelsgeschäfte (ggü. zukünftig 200 Läden im Überseequartier). Oder: so weist Hamburgs heute größtes Einkaufszentrum, das AEZ insgesamt rd m² Einzelhandelsmietfläche auf. Im Gegensatz zum Überseequartier ist diese aber seit Beginn der 70er Jahre sukzessive und damit sehr viel verträglicher in den bzw. mit dem Markt gewachsen. INVESTMENT Der Investmentmarkt in Deutschland hat sich in den ersten 3 Quartalen nach einem etwas zögerlichen Start dynamisch entwickelt. Insgesamt wird mit keinem Rekordjahr gerechnet, es wird aber wohl erneut ein sehr starkes Jahr werden, das sich dicht hinter den herausragenden Jahren 2007 und 2015 einsortiert. KAUFPREISFAKTOR 29,0-31,0 Die Nachfrage nach Immobilien in Hamburg ist weiterhin stark ausgeprägt und die Hansestadt konnte sich in diesem Jahr gegen zwei deutschlandweite Trends behaupten: Der Anteil an Transaktionen in den Big 7 ist deutschlandweit gesunken, was die zunehmende Bereitschaft von Investoren widerspiegelt, in Standorte abseits der Metropolen zu investieren. Hamburg verzeichnete hierbei mit deutlichem Abstand den geringsten Rückgang innerhalb der Big 7. Ebenfalls ist landesweit der Anteil von Handelsimmobilien am gesamten Transaktionsaufkommen rückläufig, was mit der besonders ausgeprägten Renditekompression und geringen Objektverfügbarkeit zusammenhängt. Hier konnte Hamburg sogar zulegen und einige bemerkenswerte Einzelhandelsimmobilien wurden in den letzten anderthalb Jahren veräußert: Der Projektentwickler Art Invest, eine Gesellschaft die zur Bremer Zech-Gruppe gehört, erwarb das traditionsreiche Ensemble Alter Wall im Jahr 2012 und entwickelt dort bis 2018 hinter historischer Fassade einen Neubau mit ca m² Büro- und m² Einzelhandelsfläche direkt neben dem Hamburger Rathaus. 40% des Projektes sicherte sich in diesem Jahr ein Sondervermögen des Versorgungswerks der Ärztekammer Hamburg, die restlichen Anteile befinden sich in einem Sondervermögen des Projektentwicklers, an dem mehrere weitere Versorgungswerke beteiligt sind. Ein Joint Venture aus Pramerica Mercury und RFR Holding hat Saturn auf der Mönckebergstraße erworben. Nachdem Matrix Immobilien zusammen mit Münchener Privatinvestoren das Gebäude 2013 gekauft hatten, um es hinsichtlich Mieterbesatz und Flächenausnutzung zu optimieren, scheiterten bisher die Verhandlungen mit dem Mieter Saturn über eine Flächenabgabe. Insofern nutzte man wohl die Gunst der Stunde und hat das Haus für rd. 115 Mio. weiterverkauft und damit eine Steigerung von ca. 40 % auf den damaligen Kaufpreis erzielt. Am Neuen Wall wurde im Zuge einer Teilungsversteigerung eine Immobilie veräußert. Hintergrund war die Uneinigkeit der Eigentümergemeinschaft im Hinblick auf die Modernisierung der Immobilie. Zwar bot ein Teil der Eigentümer mit, letztendlich konnten sie sich aber nicht durchsetzen und das Haus wurde für rd. 18,5 Mio. und damit deutlich über dem geschätzten Verkehrswert von 11 Mio. versteigert. Der neue Eigentümer, ein Family Office mit bereits bemerkenswertem Immobilienbesitz in der Hamburger Innenstadt, plant einen Abriss/Neubau. Mithin wird am Neuen Wall 57 die Ära des Spezialanbieters Fahnenfleck zugunsten eines Anbieters aus dem Premium-/Luxus-Segment zu Ende gehen. COMFORT Städtereport Hamburg von 15

11 Das im aufstrebenden Nikolai Quartier, in der Straße Großer Burstah befindliche Burstah Ensemble, ein geplanter Komplex mit ca m² Mietfläche für Hotel, Büro, Einzelhandel und Wohnen wurde von der Quantum Immobilien AG im frühen Stadium an die Commerz Real veräußert. Die Projektentwicklung wird in den offenen Fonds hausinvest eingebracht und ist ein weiterer Baustein in der baulichen Weiterentwicklung des Quartiers unweit der Mönckebergstraße und dem Hamburger Rathaus. Einen ähnlichen Komplex hat der Hamburger Projektentwickler Momeni zusammen mit Black Horse Investments, dem Family Office der Düsseldorfer Familie Schwarz-Schütte, im Fokus. Das Axel-Springer-Areal unweit der Hamburger Niveaulage Hohe Bleichen wird nach Sanierung und Teilneubau ca m² für Büro, Handel und Wohnen bieten. Der Axel Springer Verlag, Verkäufer der Liegenschaft und auch zuvor Nutzer des Objektes, wird auch in Zukunft einen erheblichen Anteil der Büroflächen anmieten. Auf der Verkäuferseite trat Momeni ebenfalls auf und verkaufte das sogenannte Wallhaus, ein Büro- und Geschäftshaus am Neuen Wall mit rd m² Mietfläche an einen Privatinvestor für rd. 60 Mio.. Im Einzelhandel sind die beiden Luxusanbieter Giorgio Armani und Mulberry eingezogen. Momeni hat damit seine Erfolgsgeschichte am Neuen Wall fortgeschrieben und nun mittlerweile vier Projekte dort im unmittelbaren Umfeld realisiert. Mönckebergstraße 1, SATURN Zwei kleinere Immobilien am Rathausmarkt und am Jungfernstieg wechselten den Eigentümer: Die Quantum Immobilien hat für einen von ihr verwalteten Spezialfonds das Büro- und Geschäftshaus Rathausmarkt 19 erworben, Mieter im Einzelhandel sind die Rathausapotheke und die Bäckerei Nur Hier. Die erst 2014 erworbene Immobilie am Jungfernstieg 47 (Mieter O2) wurde vom offenem Immobilienfonds Leading Cities Invest der Fondsgesellschaft KanAm mit satten 20 % Prozent Gewinn an ein Familiy Office aus Norddeutschland veräußert. Neben der City waren die Investoren auch in den Stadtteilen wieder sehr aktiv: Zum Beispiel erwarb die Frankfurter DIC im Rahmen eines Paketes 3 Einzelhandelsimmobilien, darunter zwei Marktkauf-Center in HH-Harburg und HH-Bergedorf. Nachdem der Projektentwickler HBB bereits im letzten Jahr das Geschäftshaus W1, ein Neubauprojekt mit den Mietern u.a. Decathlon, Rewe und dm-drogerie markt, in der Stadtteillage HH-Wandsbek an die COMFORT Städtereport Hamburg von 15

12 Münchener KGAL veräußerte, sicherte sich der Projektentwickler in diesem Jahr das Krohnstieg Center im Stadtteil HH-Langenhorn. Es ist geplant, innerhalb der nächsten Jahre Optimierungen vorzunehmen. CBRE Global Investors erwarb das Stadtteilcenter Rahlstedt Center im gleichnamigen Stadtteil (Hamburger-West) und die Hamburger Quantum wurde Eigentümer eines Geschäftshauses in HH-Blankenese mit 8 Ladeneinheiten, darunter die Deutsche Post und die Bäckerei DatBackhus. Weitere kleinere Handelsimmobilien z. B. in den Stadtteillagen von HH-Niendorf (Tibarg) und Bergedorf (Weidenbaumsweg) wechselten ebenfalls den Eigentümer. In Wedel, direkt an der westlichen Stadtgrenze Hamburgs gelegen, wurde ein Geschäftshaus mit den Mietern Rossmann und Hamburger Sparkasse an einen Hamburger Privatinvestor veräußert. COMFORT Hamburg vermittelte den Mietvertrag an Rossmann und den Verkauf. Die weiterhin starke Nachfrage nach erstklassigen Geschäftshäusern in der Hamburger City dürfte die Renditen unter Druck stehen lassen. Das Niedrigzinsumfeld dürfte sich nicht kurzfristig verabschieden und so bleiben Immobilieninvestments weiterhin eine der wichtigsten Anlagearten institutioneller und privater Investoren und trotz der bereits historisch niedrigen Renditen sind weitere Renditekompressionen im nächsten Jahr nicht auszuschließen. Wurden sogar vereinzelt für Immobilien mit Potenzial aktuell Renditen von 2,5 bis 2,0 % akzeptiert, werden sich kaufwillige Investoren für fertige Produkte auf Renditen von 3,5 bis 3,3 % einstellen müssen, wenn sie in den 1A-Innenstadtlagen von Hamburg Immobilien erwerben wollen. COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Im aktuellen COMFORT City-Ranking, einer aus insgesamt 35 Parametern ermittelten Kennziffer für die Einzelhandels-Leistungsstärke und -Attraktivität im bundesweiten Städtevergleich liegt Hamburg mit an der bundesdeutschen Spitze. Mit einem Zielerreichungsgrad von 91 von 100 maximal erreichbaren Punkten markiert die Hansestadt das unumstrittene Hoch im Norden und punktet hier insbesondere auf den Feldern gesamtwirtschaftliche und einzelhändlerische Leistungsfähigkeit sowie Einzugsgebiet. COMFORT Städtereport Hamburg von 15

13 FAZIT UND PERSPEKTIVEN Als dominierende norddeutsche Metropole und zweitgrößte Stadt Deutschlands fußt der Einzelhandel der Freien und Hansestadt Hamburg auf einem absolut soliden wie auch nachhaltigen gesamtwirtschaftlichen Hintergrund. Über die beträchtlichen endogenen Potenziale der Stadt hinaus gewinnt zudem der Tourismus als externer Faktor ein von Jahr zu Jahr wachsendes Gewicht und bekommt nach der Aufnahme von Speicherstadt und Kontorhausviertel als UNESCO-Weltkulturerbe mit der Eröffnung der Elbphilharmonie ein weiteres - im wahrsten Sinne des Wortes - globales Highlight. Auf diese Weise gerät die Hansestadt auch noch stärker in den Fokus ausländischer Besucher wie auch der expandierenden internationalen Retailer. In der Gesamtschau aller absehbaren innerstädtischen Entwicklungen entstehen im Zuge einer ganzen Vielfalt von Maßnahmen neue, in aller Regel qualitativ hochwertige Einzelhandelsflächen. Diese werden im Zuge gewachsener bzw. durch BIDs initiierte Entwicklungsprozesse insbesondere auch an den Rändern bestehender Geschäftsquartiere etabliert. Es vollzieht sich damit eine Ausdehnung der qualifizierten Einzelhandelslagen - abgesehen von einer wachsenden Orientierung entlang von Alstertor und Ballindamm hin zur Binnenalster und die Impulse vom BID Opernboulevard nach Norden - vornehmlich in südwestlicher Richtung (Verlängerung der guten Lagen in den Bereichen Große Bleichen, Neuer Wall, Alter Wall, Große Johannisstraße, Großer Burstah). Entwicklungslinien auch in südlicher Richtung ( Sprung über die Steinstraße) sind durch aktuelle Neueröffnungen (dm-drogerie markt, ligne roset beidseitig der Steinstraße) erkennbar bzw. auch im Zuge der anstehenden Entwicklung der City-Hochhäuser angelegt. Die stadtentwicklungspolitisch angestrebte funktionale Verknüpfung von City und HafenCity ist insofern auf dem Weg bzw. gelebte Entwicklungspraxis und zwar in dem Sinne, einer sukzessiven Erweiterung der bestehenden Einzelhandelslagen in Richtung der HafenCity, jedoch nicht umgekehrt. Angesichts dieser ausgesprochen positiven organischen Entwicklungsprozesse werden die perspektivischen Entwicklungen in der HafenCity und hier speziell des südlichen Überseequartiers von den / innerstädtischen Grundeigentümern, Investoren sowie der Kaufmannschaft außerordentlich kritisch bewertet. Die falsche stadtentwicklungspolitische Weichenstellung zur Errichtung eines übergroßen Solitärs - der vorliegende Diskussionsentwurf zum neuen Hamburger Zentrenkonzept spricht gar von einem Ufo - wird verschärft durch die kommerziellen Auswirkungen auf den City-Einzelhandel. Hier ist mit signifikanten nach einem BulwienGesa-Gutachten in einer Größenordnung von Mio. zu erwartenden negativen Umsatzauswirkungen zu rechnen, die die Schlagkraft des bestehenden City-Einzelhandels spürbar schwächen könnten. Die Stadt riskiert bei Umsetzung der vorliegenden Planungen mit ihrer außerordentlichen 'kritischen Masse' eine empfindliche Beschädigung des Marktmechanismus von Angebot und Nachfrage für Handelsmietflächen. Dies gefährdet die Fortsetzung der aufgezeigten laufenden organischen städtebaulichen und Einzelhandelsentwicklungsprozesse bzw. auch des Erfolgsmodells der innerstädtischen BIDs, um die Hamburg bundesweit beneidet wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die aus den Beiträgen der Grundeigentümer finanzierten BID-Initiativen wie auch die vielen anderen privaten Investitionen in innerstädtische Handelsimmobilien nicht zuletzt auch im Vertrauen auf ein verlässliches Handeln der Stadt bzw. ihrer einstigen Festlegungen zum Überseequartier etabliert worden sind. Die vorliegenden Planungen werfen aus COMFORT-Sicht aktuell einen empfindlichen Schatten auf das im Rahmen der bisherigen stadtplanerischen City-Entwicklung erreichte bzw. auch die perspektivischen Entwicklungschancen. COMFORT Städtereport Hamburg von 15

14 Fortentwicklung innerstädtisches Lagegefüge COMFORT Städtereport Hamburg von 15

15 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG FRANK REITZIG COMFORT Hamburg Telefon: Mobil: INVESTMENT THOMAS A. HECKH COMFORT Hamburg Telefon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Telefon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting, Centermanagement und die separate Einheit Luxury Retail. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf /Tel: / DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Hamburg von 15