Schweizer Immobilienmarkt

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1 Für qualifizierte Investoren Schweizer Immobilienmarkt Immobilien zeigen im Niedrigzinsumfeld ein attraktives Renditeniveau und die Gesamtrendite dürfte weiterhin stabile Erträge liefern.

2 Makroökonomisches Umfeld Die Schweizer Konjunktur wird 2015 von der Aufhebung des Franken- Mindestkurses zum Euro geprägt. Der Arbeitsmarkt zeigt sich bisher robust. Dennoch steigt der Druck auf den kommerziellen Flächenmarkt aufgrund des unsicheren Konjunkturverlaufs. Die Aussichten für das Schweizerische Wirtschaftswachstum haben sich nach der Aufhebung des Mindestkurses CHF/EUR leicht eingetrübt. Entgegen ersten Erwartungen verläuft die allgemeine Konjunkturabkühlung bisher eher moderat konnte die Schweizer Wirtschaft noch um 2,0% wachsen (2013: +1,9%). Für 2015 divergieren die Prognosen und es werden Wachstumswerte zwischen 0,2% und 1,0% erwartet. Der Devisenmarkt zeigt noch keine klare Handelsspanne und die Konsolidierung steht noch aus. Die Spannweite der Prognosen verdeutlicht den Unsicherheitsfaktor für den weiteren Wirtschaftsverlauf. Die Wettbewerbsfähigkeit der exportorientierten Unternehmen leidet unter dem erstarkten Schweizer Franken. Im 1. Quartal 2015 schwächelte der Aussenhandel und die Exporte nahmen um 1,4% ab. Demgegenüber könnte die binnenorientierte Industrie von rückläufigen Importpreisen profitieren, welche seit Beginn dieses Jahres um 4% gesunken sind. Im weiteren Jahresverlauf wird für die Schweizerische Wirtschaft bedeutend sein, wie sich die Konjunktur in der Eurozone entwickelt und inwiefern die Schweizer Unternehmungen die Verlagerung der Exporte in wechselkursstärkere Länder vollziehen können. Die Arbeitslosenquote betrug 2014 im Mittel 3,2%. Ende April lag dieser Wert bei 3,3%. Dies entspricht dem erwarteten Jahresdurchschnitt des Staatssekretariats für Wirtschaft SECO. Für 2016 rechnet das SECO mit einer Arbeitslosenquote von 3,4%. Auch das Beschäftigungswachstum wird 2015 weniger stark erwartet. Die Unternehmen prüfen aufgrund der veränderten Wechselkurssituation die Verlagerung von Standorten ins Ausland. Mit der Einführung der Kurzarbeit durch den Bund soll dies abgefedert werden. Die Firmen sollen dadurch Zeit erhalten, um sich auf die neuen Rahmenbedingungen einzustellen und Arbeitsplätze zu sichern. Dennoch fiel im April der KOF-Beschäftigungsindikator auf den tiefsten Wert seit Ende der Wirtschaftskrise von Dies bedeutet, dass die Unternehmen in Zukunft vermehrt zu Stellenabbau tendieren. Vor allem exportorientierte und wechselkurssensitive Branchen wie das Luxusgütersegment, der Tourismus und die Industrie sind damit konfrontiert. Zu Beginn des Jahres 2014 tendierte die Rendite der zehnjährigen Bundesobligation noch bei rund 1%. Im Verlaufe des Jahres wurden die historischen Tiefstände aus dem Jahre 2012 unterschritten. Mit Einführung der Negativzinsen im Januar 2015 durch die SNB erfolgte ein weiterer Rückschlag bei den Staatsanleihen in den negativen Bereich. Dies erhöhte die Renditedifferenz zu Immobilien deutlich, wodurch das relative Renditeniveau der Anlageklasse nochmals an Attraktivität gewann. Kurzfristig dürfte keine Leitzinserhöhung durch die SNB erfolgen, was die Preise der hiesigen Renditeimmobilien insgesamt stützt. Nach zwei Jahren leicht negativer Teuerungsraten (2013: -0,2%) blieben die Konsumentenpreise 2014 stabil und eine Nullteuerung wurde ausgewiesen. Dies ist zum einen auf sinkende Preise von Importgütern, andererseits auf rückläufige Ölpreise zurückzuführen. Ein Abgleiten in die Deflation ist bislang nicht zu beobachten, da die Kerninflation und die Löhne bisher nicht sinken. Für die kommenden zwei Jahre werden leicht negative Teuerungsraten erwartet. Danach dürfte die Inflation nur leicht und schrittweise anziehen. Zunehmende Renditedifferenz erwartet 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% Ø Risikoprämie 1.5% ØRisikoprämie 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% F Risikoprämie Spitzennettorendite gemischtes Immobilienportfolio Rendite Bundesobligation 10 Jahre p.q. Quelle: IPD, SNB, UBS Global Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy Switzerland, Juni 2015; Hinweis: Die Prognosen sind Konsensusprognosen von UBS, BAK, SECO und KOF 2

3 Wohnrenditeliegenschaften Die Wohnungsnachfrage zeigt sich weiterhin stabil. Aufgrund der verlangsamenden Konjunktur und nach wie vor herrschenden Unsicherheiten bezüglich der Masseneinwanderungsinitiative sind die Bauinvestitionen in Mehr-familienhäuser rückläufig. In der Schweiz erreichte der Wohnungsbau 2014 mit schätzungsweise rund Einheiten einen neuen Höhepunkt. Die Angebotsausweitung wurde von der stabilen Nachfrage aufgrund des stabilen Bevölkerungswachstums (2014: ) bisher gut absorbiert. Dass aber eine Trendwende anstehen könnte, zeigt sich in der steigenden Leerwohnungsziffer. Diese stieg am 1. Juni 2014 mit 1,08% erstmals seit 2007 wieder auf über 1% (2013: 0,96%). Grundsätzlich ist dieser Indikator in urbanen Kantonen jeweils tiefer als im schweizerischen Mittel. In Städten dürfte daher das Risiko von Überangeboten vorerst kaum vorhanden sein. In dezentralen Regionen nimmt die Vermietungsdauer jedoch zu. Es ist daher mit einer stärkeren Zunahme von Leerständen in sekundären Lagen zu rechnen. Ein erstes Anzeichen dafür ist die aktuell steigende Anzahl an Inseraten. Bekanntlich ist die Zuwanderung stark von der Konjunktur geprägt, weshalb im laufenden Jahr die Bevölkerungszunahme nicht mehr das Ausmass der vergangenen Jahre erreichen dürfte. Die Nettozuwanderung erreichte 2014 mit rund Personen einen im Vergleich zu den letzten zehn Jahren immer noch überdurchschnittlichen Wert. Gegenüber 2013 sank der Wanderungssaldo um 13 % (2013: Nettozuwanderung ). Vermehrt ist eine Immigration aus südeuropäischen Ländern zu beobachten. Die Folge sind veränderte Familien- und Einkommensstrukturen bei den Zuwanderern, welche zu veränderten Nachfrageprofilen auf dem Wohnungsmarkt führen: einerseits werden weniger teure Wohnungen nachgefragt, andererseits steigt die Belegungsquote (Anzahl Personen pro Wohnung). Angesichts der Marktunsicherheiten zeigt sich die Neubauproduktion nach dem Rekordjahr von 2014 in einer ersten Phase der Konsolidierung. Der Nachfrageüberhang dürfte im aktuellen Jahr aufgrund der abkühlenden Konjunktur abnehmen. Auch das Näherrücken des Termins zur Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative dürfte den Markt entlasten. In diesem Umfeld werden Wohnbauinvestitionen mit gewisser Vorsicht getätigt. Die Bausumme der bewilligten Mehrfamilienhäuser sank im 1. Quartal 2015 gegenüber dem Vorjahresquartal um 10% auf 4,35 Mrd. (1. Quartal 2014: 4,87 Mrd). Mittelfristig wird das Angebot nicht mehr durch die günstigen Finanzierungsbedingungen getrieben und der Expansionskurs im Wohnbausektor dürfte sich verlangsamen. Der Wohnimmobilien-Transaktionsmarkt wird durch das attraktive Risiko-Rendite-Profil gestützt. Diese werden den kommerziellen Liegenschaften vorgezogen, was aber dazu führt, dass die Ankaufsrenditen bei Wohnrenditeobjekten sinken. In der Stadt Zürich betrug der Rückgang der Spitzennettorendite im Jahresvergleich bei Wohnobjekten rund 10 Basispunkte auf 2,4% (3. Quartal 2014). Die Stadt Genf weist gegenwärtig Spitzennettorenditen von 2,8% aus, was dem Vorjahreswert entspricht. Die reale Kaufkraft der Haushalte hat sich in den vergangenen fünf Jahren positiv entwickelt, was die schweizerische Lohnentwicklung indiziert (+4,4%). Damit steht den Haushalten nebst Einkommenszuwachs aufgrund der Teuerung real mehr Einkommen zur Verfügung. Die Ausgabebereitschaft für Wohnen ist in den letzten Jahren jedoch rückläufig, wie die schweizerische Haushaltsbudgeterhebung zeigt. Somit ist das Mietsteigerungspotential aufgrund des Konsumverhaltens der Bevölkerung limitiert. Der Referenzzinssatz lag seit Ende 2013 unverändert bei einem Tiefststand von 2%. Im Juni 2015 wurde dieser erstmals seit zwei Jahren gesenkt (1,75%). Somit ist das Mietsteigerungspotenzial für bestehende Mietverhältnisse schwächer zu erwarten. Ausgaben für bewilligte Bauten von Mehrfamilienhäusern in Mio. CHF 6'000 5'000 4'000 3'000 2'000 1' Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal Quelle: Baublatt, UBS Global Real Estate Research & Strategy Switzerland, Juni

4 Kommerzielle Liegenschaften Der Detailhandel bekommt den starken Franken zu spüren, weshalb die Standortwahl und das Flächenmanagement in den kommenden Monaten die Branche prägen. Die erwartete Erholung im Büroflächenmarkt wird sich aufgrund der schwächeren Beschäftigungsentwicklung weiter verschieben. Die Zurückhaltung auf dem kommerziellen Flächenmarkt akzentuiert sich aufgrund der wirtschaftlichen Situation zusehends. Die Tendenz hin zu einem Mietermarkt verstärkt sich weiter. Die Unternehmen nutzen das Flächenüberangebot, um den Preisverhandlungsspielraum auszudehnen. Es ist zu beobachten, dass angesichts der zukünftigen Erwartung von tieferen Marktmieten die Vertragsabschlüsse kürzere Laufzeiten bei Neu- und Wiedervermietung aufweisen. Hier wirkt sich einerseits die aktuelle wirtschaftliche Lage aus, andererseits wollen die Unternehmen bei der Anmietung von Geschäftsimmobilien grundsätzlich eine höhere Flexibilität. Deshalb werden leerstehende Flächen vermehrt zur Sanierung vom Markt genommen. Diese werden modernisiert, um für den erwarteten wirtschaftlichen Aufschwung ab Anfang 2017 gerüstet zu sein und somit das zyklische Tief zu überbrücken. Der Büroflächenmarkt bleibt weiterhin angespannt. Die Bautätigkeit 2014 verharrte auf hohem Niveau und das Angebot konnte die Nachfrage jederzeit decken. Die rückläufige Zahl von Baugesuchen wird eine weitere Angebotsausweitung dämpfen. Die korrigierten Konjunkturaussichten führten zu einer Zurückstufung der bisher leicht positiven Erwartungen. Die Vermietung, vor allem älterer und dezentraler Büroimmobilien, ist zurzeit anspruchsvoll. Dass sich die Büroangebotsmieten in der Schweiz in etwa stabil entwickelten (+0,1%), liegt an der Vermietung von neuwertigen und qualitativ guten Flächen. Die Erholung auf dem Büroflächenmarkt verzögert sich aufgrund der zu erwartenden Schwächetendenzen des Schweizer Beschäftigungswachstums. Gesamtschweizerisch dürfte die Zahl der Arbeitsplätze zwischen 2015 und 2017 um rund 0,6% pro Jahr zunehmen. In den vergangenen drei Jahren ( ) lag dieser Wert bei 1,5%. Die regional divergierende Beschäftigungsentwicklung bietet aber weiterhin Opportunitäten. In den vergangenen Jahren zeigten vor allem die Genferseeregion und die Nordwestschweiz ein überdurchschnittliches Beschäftigungswachstum. Der Detailhandel bekommt den starken Franken zu spüren. Real sind die Detailhandelsumsätze im März gegenüber dem Vorjahr um 2,8% gesunken. Die negativen Auswirkungen des starken Frankens bringen einerseits die Margen unter Druck, andererseits wird der Einkaufstourismus weiter gefördert. Diese Entwicklung könnte zu einer weiteren strukturellen Bereinigung von Kleinfirmen führen. Zudem wird das Nachfragewachstum aufgrund der schwächer zu erwartenden Bevölkerungszunahme abnehmen sanken die Angebotsmieten im Retail-Geschäft gegenüber 2013 gesamtschweizerisch um -0,5%. Regional zeigt sich ein differenziertes Bild: Während Zürich eine starke Korrektur der Angebots-mieten von -14% erfuhr, zeigte sich in Basel eine Erholung von +12%. Die Standortwahl und das Angebot werden die Branche in den kommenden Jahren prägen. Wie neuste Projektentwicklungen zeigen, geht der Trend vom einfachen Einkaufen hin zu einem Erlebnisshopping. Die Frage bleibt, ob dies auch zu Mehrausgaben bei den Konsumenten führt oder nur das Windows-Shopping begünstigt. Vertragslaufzeiten kommerzieller Liegenschaften Abschlussjahr und Dauer ab % 20% 40% 60% 80% 100% 0-5 Jahre 6-10 Jahre 11+ Jahre Quelle: REIDA, UBS Global Real Estate Research & Strategy Switzerland, Juni

5 Ausblick Renditeentwicklung Die Gesamtrenditen dürften positiv ausfallen, da die Einkommensrenditen anhaltend stabile Erträge liefern. Mittelfristig wird sich die Gesamtrendite dem Niveau der Einkommensrendite annähern. Zurzeit wird die Anlageklasse von der hohen Liquidität und dem Anlagenotstand getrieben. Im Vergleich zu anderen Anlageklassen bietet der gesamte Immobiliensektor ein attraktives Renditeniveau. Aufgrund der Prognosewerte der Fundamentaldaten wird diese Entwicklung in den kommenden Monaten anhalten. Somit dürften die Transaktionspreise noch weiter steigen. Dies stützt kurzfristig die Wertsteigerungskomponenten, vor allem im Wohnungssegment. Die steigenden und oftmals sehr hohen Transaktionspreise lassen erwarten, dass auch bei den Bewertungen Potenzial nach oben vorhanden ist. Es gilt jedoch abzuwarten, wie sich die Schere zwischen Angebotsund Kaufpreis auf zukünftige Bewertungen auswirken wird, da diese teilweise schon ein beachtliches Niveau aufweisen. Die Risikoprämie (Stand 4. Quartal 2014) für Wohnen liegt aktuell bei 200 Basispunkten sowie bei je 230 Basispunkten für Detailhandel und Büro. Der «risikolose Zinssatz» in Form der zehnjährigen Staatsanleihe wird in den kommenden Monaten im Bereich um Null erwartet. Somit dürfte die Renditedifferenz weiterhin über dem langjährigen Mittel von 1,5% tendieren. In diesem Umfeld bleiben Immobilienanlagen relativ gesehen attraktiv, zumal auch die Inflation in den kommenden Monaten im negativen Bereich erwartet wird. Die Spitzennettorenditen stagnieren oder sinken immer noch leicht: In der Stadt Zürich betrug der Rückgang bei Wohnobjekten im Jahresvergleich rund 10 Basispunkte auf 2,4% (Stand 4. Quartal 2014). Die Stadt Genf weist in diesem Segment im Vorjahresvergleich einen unveränderten Wert der Spitzennettorendite von 2,8% auf. Im kommerziellen Bereich lagen die Mieten für Büroflächen unverändert bei 2,8%, während die Detailhandelsflächen 10 Basispunkte auf 2,8% verloren. Es scheint eine erste Konsolidierung des Renditeniveaus stattzufinden. Die Gesamtrenditen dürften 2015 aufgrund der stabilen Einkommensrenditen weiterhin in allen Segmenten nachhaltige Returns generieren. Auch zeigen die Wertsteigerungskomponenten zurzeit leichtes Aufwärtspotenzial. Hier spielen die steigenden Preise auf dem Transaktionsmarkt aufgrund des Nationalbankentscheids eine wesentliche Rolle. Investitionen in Wohnrenditeliegenschaften dürften weiterhin denjenigen im kommerziellen Flächenmarkt vorgezogen werden, da die Wohnungsnachfrage stabiler erwartet wird als die Beschäftigungs-entwicklung. Bei den Wohnimmobilien liegen die Risiken bei den Mietrenditen und den Einkommen der Haushalte, welche das Mietsteigerungspotenzial mittelfristig limitieren könnten. Hinzu kommt, dass die Zuwanderung ein weniger starkes Haushaltswachstum erwarten lässt. Im Bereich der kommerziellen Flächen bleiben die Renditen absolut gemessen unter Druck. Trotz leicht rückläufiger Aussichten werden die Immobilienrenditen insbesondere auch im Vergleich zu anderen Anlageklassen eine unverändert attraktive Alternative für Investoren darstellen. Gesamtrenditen von kommerziellen Liegenschaften in % Einzelhandel Büro Industrie Quelle: IPD, UBS Global Real Estate Research & Strategy Switzerland, Juni

6 Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an: Global Real Estate Research & Strategy Switzerland Michael Böniger Das Dokument stellt keinerlei Angebot oder Aufforderung zum Kauf oder Verkauf irgendwelcher Wertpapiere oder anderer Finanzinstrumente betreffend UBS AG oder ihre verbundenen Unternehmen in der Schweiz, in den USA oder aber in einem anderen Land dar. Das vorliegende Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung von UBS Global Asset Management weder teilweise noch vollständig verwendet, reproduziert, noch weiterverteilt oder neu aufgelegt werden. Die im vorliegenden Dokument zusammengetragenen Informationen und erlangten Meinungen basieren auf vertrauenswürdigen Angaben aus verlässlichen Quellen, erheben jedoch keinen Anspruch auf Genauigkeit, Richtigkeit und Vollständigkeit. Jegliche Information oder Meinung kann sich jederzeit ohne Ankündigung ändern. Bitte beachten Sie, dass aus vergangenen Wertentwicklungen nicht auf zukünftige Ergebnisse geschlossen werden kann. Beim Immobilieninvestment (mittels Direktinvestitionen, geschlossenen oder offenen Fonds) sind die zugrunde liegenden Vermögenswerte illiquide und die Bewertung unterliegt der Einschätzung der bewertenden Person. Der Wert der Investitionen und die Erträge aus den Investitionen können ebenso sinken wie steigen und es besteht die Möglichkeit, dass Investoren nicht den ursprünglich investierten Betrag zurückerhalten. Bei diesem Dokument handelt es sich um eine Werbekommunikation. Sämtliche geäusserten Markt- oder Anlageansichten stellen keine Finanzanalyse (Investment Research) dar. Das Dokument wurde nicht in Übereinstimmung mit rechtlichen Anforderungen irgendeiner Jurisdiktion erstellt, die die Unabhängigkeit von Finanzanalysen zum Gegenstand haben und es bestehen keinerlei Einschränkungen, die Transaktionen vor der Verbreitung von Finanzanalysen untersagen. Die in diesem Dokument enthaltenen Informationen dienen weder der Verbreitung, noch stellen sie eine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf eines bestimmten Wertpapiers oder Fonds dar. Einige der Einschätzungen in diesem Dokument sind zukunftsbezogen. Tatsächliche zukünftige Ergebnisse können von diesen Einschätzungen jedoch erheblich abweichen. Die geäusserten Meinungen erfolgten nach bestem Wissen von UBS Global Asset Management zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Dokuments: Es besteht keinerlei Verpflichtung zur Aktualisierung oder Änderung dieser zukunftsbezogenen Aussagen aufgrund neuer Informationen, zukünftiger Ereignisse oder Sonstigem. Des Weiteren haben diese zukunftsbezogenen Aussagen nicht zum Ziel, die zukünftige Wertentwicklung (Performance) einzelner Wertpapiere, Anlageklasse oder Märkte allgemein vorherzusehen oder zu garantieren, noch zielen sie darauf ab, die zukünftige Performance jeglicher Konten, Portfolios oder Fonds bei UBS Global Asset Management vorherzusehen. Quelle für sämtliche Daten und Grafiken (sofern nicht anders vermerkt): UBS Global Asset Management. Stand der Aussagen ist Juni Es handelt sich um einen allgemeinen Leitfaden hinsichtlich der Einschätzungen von UBS Global Asset Management. Publiziert im Juni Für globalen Gebrauch genehmigt. UBS Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den geschützten Marken von UBS. Alle Rechte vorbehalten. 6