Paradigmenwechsel im kommerziellen Flächenmarkt

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1 Öffentlich Paradigmenwechsel im kommerziellen Flächenmarkt Swiss Real Estate Funds Day 2016 Martin Strub Fund Manager Global Real Estate Switzerland 29. Januar 2016

2 Mehr als die Vergangenheit interessiert mich die Zukunft, denn in ihr gedenke ich zu leben. Albert Einstein

3 Was die Welt bewegt Die Headlines von heute prägen die Realität von morgen Der Preis dieser Freiheit ist Verantwortung Das ist das Gesicht der Industrie 4.0 Jobverluste, tiefe Mieten und Einkaufstouristen Erstmals seit SNB- Schock SMI unter 8000 Punkten Frankenschock ist noch nicht ausgestanden Quelle: 20 Minuten Das Haus der Zukunft denkt für seine Bewohner Die neuen Kräfte, die unsere Welt für immer verändern 2

4 Eine neue Normalität? Niedrigzinsumfeld als Herausforderung % % Inflation (rechte Skala) 3 Monats Libor (linke Skala) Obligationen der Eidgenossenschaft 10 Jahre (linke Skala) Quelle: SNB, UBS Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy Switzerland; Januar

5 Chronologie Was ist morgen? Die Welt verändert sich Komplexität des Flächenmanagement Einfache Vermietung Fläche steht im Zentrum Einfaches Mietverhältnis Wenig Management intensiv Einfache Vermarktungspraxis Spezialisierung der Vermietung Key Tenant Management Vermietungsmanagement Center Management Vermietung durch verschiedene Kanäle Diversifizierung der Branchen Strukturwandel der Zukunft Veränderte gesellschaftliche Nachfrage Zunehmende Branchenvielfalt Wirtschaftsentwicklungen Unternehmenskultur Regulierungen Nachhaltigkeit Gestern Heute Morgen Zeit Zunehmende Unsicherheit Quelle: UBS Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy - Switzerland; Januar

6 Angebotsmieten und Vertragslaufzeiten Im kommerziellen Flächenmarkt bestimmen die Mieter die Konditionen Vertragslaufzeiten nach Abschlussjahr Die Unternehmen nutzen das Flächenüberangebot Verträge spiegeln die zukünftigen Markterwartung von tieferen Marktmieten wider Wirtschaftliche Lage Aber auch eine neue "Kultur" bei Firmen, welche grundsätzlich eine höhere Flexibilität möchten % 20% 40% 60% 80% 100% 0-5 Jahre 6-10 Jahre > 1110 um Jahre Jahre Quelle: REIDA, UBS Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy - Switzerland; Januar

7 Die Bandbreite der Lösungen ist vielfältig Wo stehen wir? Angebot deckt Nachfrage Konjunkturverlauf Nachfrage übersteigt Angebote Welche Strategie? Quelle: UBS Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy - Switzerland; Januar

8 Die Grenzen verschmelzen Der richtige Einstiegszeitpunkt? Welches sind die wichtigen Trends? Risiko Unbekannte Zukunft Risikomanagement bedeutet die Trends der Zukunft zum richtigen Zeitpunkt in den Markt zu integrieren! Klares Bild der Rahmenbedingungen Gestern Heute Morgen Quelle: UBS Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy - Switzerland; Januar 2016 Zeit 7

9 Trends im Flächenmarkt Das Immobilienmarkt-Angebot der Zukunft wird breiter «E-Commerce» Nachhaltigkeit (Energiewende) «Graues Kundensegment» Wachstumsdynaymik und Standortattraktivität High-Tech Industrie Regulatorien Mobilität Digitalisierung und Gebäudetechnologie Quelle: UBS Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy - Switzerland; Januar

10 Neue Welt Die neuen Kräfte, die unsere Welt verändern Quelle: UBS White Paper for the World Economic Forum, Annual Meeting

11 Mehrdimensionale Lösungen sind gefragt Spezialisten sind gefragt, aber nicht nur Nutzungsentscheidungen für kommerzielle Immobilien Nachfrager Investoren Entwickler etc. Quelle: UBS Asset Management, Global Real Estate Research & Strategy - Switzerland; Januar

12 Nutzungsänderung als Lösungsansatz Leere Büroräume werden in Lofts umgenutzt Büroraumleerstand seit mehreren Jahren 10 neue Loft-Wohnungen mit ca. 90 m 2 Vollvermietung Quelle: UBS Asset Management, Global Real Estate - Switzerland 11

13 Zur richtigen Zeit am richtigen Ort Potenziale sind Nutzungen die Flächen zur richtigen Zeit am richtigen Ort treffen Vom Industriegebäude zum Schulungszentrum Standort und Firmenstrategie gaben den Ausschlag für die Umnutzung (Bedürfnisse) Quelle: UBS Asset Management, Global Real Estate - Switzerland 12

14 Lichthof in Uster Trend zu multifunktionalen Nutzungsformen Multifunktionales Mehrgenerationenzentrum mit Altersund Pflegeheim, Büro- und Retailnutzung sowie 54 Wohnungen Anlagevolumen rund CHF 80 Mio. Fertigstellung und Bezug im Frühjahr 2016 Quelle: UBS Asset Management, Global Real Estate - Switzerland 13

15 Paradigmenwechsel? Gestern heute morgen Das Niedrigzinsumfeld ist und bleibt herausfordernd Die Marktzyklen werden kürzer die Ergebnisse wohl volatiler Die Welt ist unsicherer geworden was gestern gezählt hat, ist heute nicht mehr gültig Der Vermieter partizipiert viel direkter und vermehrt mit kürzeren Mietvertragslaufzeiten und Investitionsbeiträgen an Unternehmens- und Branchenentwicklungen. (Multi)funktionale Nutzungskonzepte gewinnen vermehrt an Bedeutung Diese Gestaltungsmöglichkeiten schaffen auch Chancen diese sind zu erkennen und umzusetzen Alle Marktakteure müssen sich auf die neuen Entwicklungen einstellen Gerade deshalb sind und bleiben Immobilien eine spannende und alternative Anlageklasse 14

16 UBS «Sima» Kurzportrait per 31. Dezember 2014 (Geschäftsjahr 2014) UBS «Sima» investiert in Wohnbauten wie auch in kommerziell genutzte Liegenschaften in der ganzen Schweiz. Das Schwergewicht der Anlagen bilden die grossen Städte und ihre Agglomerationen. Gründungsjahr 1950 Nettofondsvermögen CHF Mio. Anzahl Liegenschaften 355 Verkehrswert CHF Mio. Nutzung Mietzinseinnahmen CHF 370 Mio. Wohnbauten 45% Mietzinsausfallquote 4.0% Kommerziell genutzte Liegenschaften 43% Fremdfinanzierungsquote 20.1% Gemischte Bauten 7% Anlagerendite 5.5% Bauland / Angefangene Bauten 5% Performance 12.7% Liegenschaftsstandorte Kanton Zürich 48% Kanton Basel-Stadt / Basel-Land 11% Kanton Bern 9% Kanton Genf 8% Kanton Waadt 5% Hinweis: Diese Zahlenangaben beziehen sich auf die Vergangenheit. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. 15

17 UBS «Sima» Investment Pipeline per Januar 2016 Emission geplant für Ende April / Anfang Mai 2016 für rund CHF 370 Mio. Gebäudeart Ort Projektname / Strasse Projektart Total Volumen in Mio. CHF Fertigstellung bis Wohnligenschaft Wallisellen Schmittenacker Gesamtsanierung 7 1. Quartal 2016 Multifunktionales Mehrgenerationenzentrum Uster Lichthof Neubau Quartal 2016 Wohnliegenschaft Kloten Lochäcker Gesamtsanierung Quartal 2016 Büroliegenschaft Opfikon Ambassador House Gesamtsanierung Quartal 2017 Einkaufszentrum Lugano Via Pretorio Gesamtsanierung Quartal 2017 Wohnüberbauung Münsingen am Stutz Sanierung und Ersatzneubau Quartal 2018 Gemischt genutzte Liegenschaft Basel Claraturm Sanierung und Ersatzneubau Quartal 2019 Total 388 Wallisellen, Schmittenacker Uster, Lichthof Kloten, Lochäcker Opfikon, Ambassador House Lugano, Via Pretorio Münsingen, am Stutz Basel, Claraturm Quelle: UBS Asset Management, Global Real Estate Switzerland 16

18 Weitere Informationen Nur für illustrative Zwecke 17

19 Kontaktinformation UBS Fund Management (Switzerland) AG Martin Strub Fund Manager Global Real Estate Switzerland Aeschenplatz Basel martin.strub@ubs.com 18

20 Disclaimer Für Marketing- und Informationszwecke von UBS. Die im vorliegenden Dokument beschriebenen Produkte bzw. Wertpapiere können in verschiedenen Gerichtsbarkeiten oder für gewisse Anlegergruppen für den Verkauf ungeeignet oder unzulässig sein.als Investoren in Anlagegruppen der Anlagestiftung der UBS für Personalvorsorge sind nur in der Schweiz domizilierte steuerbefreite Einrichtungen der 2. Säule und der Säule 3a sowie patronale Wohlfahrtsfonds zugelassen (gemäss BVG). UBS Immobilienfonds nach schweizerischem Recht. Emission zurzeit eingestellt. Kauf und Verkauf der Anteile über die Börse. Prospekte und vereinfachte Prospekte, die Statuten bzw. Vertragsbedingungen sowie die Jahres- und Halbjahresberichte der UBS Fonds können kostenlos bei UBS AG, Postfach, CH-4002 Basel bzw. bei UBS Fund Management (Switzerland) AG, Postfach, CH-4002 Basel angefordert werden. Investitionen in ein Produkt sollten nur nach gründlichem Studium des aktuellen Prospekts erfolgen. Anteile der erwähnten UBS Fonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten noch verkauft oder ausgeliefert werden. Die genannten Informationen sind weder als Angebot noch als Aufforderung zum Kauf bzw. Verkauf irgendwelcher Wertpapiere oder verwandter Finanzinstrumente zu verstehen. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. Kommissionen und Kosten wirken sich nachteilig auf die Performance aus. Sollte die Währung eines Finanzprodukts oder einer Finanzdienstleistung nicht mit Ihrer Referenzwährung übereinstimmen, kann sich die Rendite aufgrund der Währungsschwankungen erhöhen oder verringern. Diese Informationen berücksichtigen weder die spezifischen oder künftigen Anlageziele noch die steuerliche oder finanzielle Lage oder die individuellen Bedürfnisse des einzelnen Empfängers. Die Angaben in diesem Dokument werden ohne jegliche Garantie oder Zusicherung zur Verfügung gestellt, dienen ausschliesslich zu Informationszwecken und sind lediglich zum persönlichen Gebrauch des Empfängers bestimmt. Dieses Dokument enthält «zukunftsgerichtete Aussagen», die unter anderem, aber nicht nur, auch Aussagen über unsere künftige Geschäftsentwicklung beinhalten. Während diese zukunftsgerichteten Aussagen unsere Einschätzung und unsere Geschäftserwartungen ausdrücken, können verschiedene Risiken, Unsicherheiten und andere wichtige Faktoren dazu führen, dass die tatsächlichen Entwicklungen und Resultate sich von unseren Erwartungen deutlich unterscheiden.quelle für sämtliche Daten und Grafiken (sofern nicht anders vermerkt): UBS Asset Management. UBS Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den geschützten Marken von UBS. Alle Rechte vorbehalten. 19