Der Bauvertrag Vertragssicherheit mit Planern und Bauunternehmen. Rechtsanwalt Mario van Suntum Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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1 Der Bauvertrag Vertragssicherheit mit Planern und Bauunternehmen Rechtsanwalt Mario van Suntum Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht SOMMERFELD VAN SUNTUM FRICK RE Rechtsanwälte Partnerschaft Gliederung A. Übersicht I. Was ist ein Bauvertrag? II. Wie finde ich den richtigen Vertragspartner? III. Was ist die vereinbarte Bauleistung? IV. Wie berechnet sich die Vergütung? V. Wie vermeide ich Bauverzug? VI. Was bedeutet die Abnahme? VII. Was tun bei Mängeln? VIII. Stehen mir Sicherheiten zu? C. Der Planer-/Architektenvertrag I. Besonderheiten bei der Leistung: Kostenobergrenze, Leistungsphasen und stufenweise Beauftragung II. Besonderheiten bei der Vergütung: HOAI 2 1

2 A. Übersicht Auftraggeber/Besteller Architekt (Planung/Bauüberwachung) Auftragnehmer/Unternehmer Fachplaner Subunternehmer Baustoffhändler Baugeräteverleiher 3 I. Was ist ein Bauvertrag? Bauvertrag = Werkvertrag i. S. d. 631 ff. BGB 631 BGB: (1) Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. (2) Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein. Ein Vertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande und kann grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden. Verträge sind bindend. Ein einmal abgeschlossener Vertrag kann vom Besteller grundsätzlich nicht ohne wirtschaftliche Schäden einseitig beendet werden. Individuell ausgehandelt oder Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB = für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen) verwendet? VOB/B als Ergänzung/Modifizierung des BGB = AGB; VOB/B gilt nicht automatisch, sondern nur, wenn wirksam in den Vertrag einbezogen (z. B. gegenüber Unternehmern durch Hinweis: Es gilt die VOB/B. ). Bei Schwarzarbeit: unwirksamer Bauvertrag 4 2

3 II. Wie finde ich den richtigen Vertragspartner? Liegen alle Angaben zur Rechtsform und Vertretung des Vertragspartners vor? Welche Rechtsform hat der Vertragspartner (z. B. Einzelunternehmen, UG, GmbH, AG usw.)? Ist der Vertreter des Vertragspartners auch berechtigt, Verträge zu verhandeln und Vereinbarungen abzuschließen? Seit wann existiert der Vertragspartner? Arbeitet der Vertragspartner überwiegend mit eigenen Mitarbeitern oder mit Nachunternehmern? Wie sieht die Bonität des Vertragspartners aus? Ggf. Wirtschaftsauskunft einholen (Bürgel, Creditreform usw.) Gibt es Referenzobjekte oder zufriedene Kunden? 5 III. Was ist die vereinbarte Bauleistung? Auslegung des gesamten Vertragswerkes mit allen Anlagen etc. Gibt es eine detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung oder nur eine funktionale Beschreibung? Wie waren die Vertragsumstände? Wortlaut, detailliert vor allgemein, besondere Risikoübernahmen Vertraglich geschuldeter Erfolg: Herstellung eines funktionstauglichen und zweckentsprechenden Werkes ( Ein Dach muss dicht sein. ). Vertraglich vereinbartes Leistungssoll: Äquivalent für die geschuldete Vergütung Durch die vereinbarten Preise werden alle Leistungen abgegolten, die nach den Vertragsunterlagen zur vertraglichen Leistung gehören Unternehmer hat für nicht beschriebene Leistungen grundsätzlich einen Anspruch auf zusätzliche Vergütung Außer bei Vereinbarung der VOB/B (dort Änderungsanordnung/Anordnung von Zusatzleistungen möglich) keine einseitigen Änderungsrechte des Bestellers Komplettheitsklauseln in AGB möglich, wenn Unternehmer geplant bzw. das LV erstellt hat 6 3

4 IV. Wie berechnet sich die Vergütung? Wurde ein Einheitspreisvertrag oder ein Pauschalpreisvertrag vereinbart? Beim Einheitspreisvertrag: Abrechnung nach den nachgewiesenen erbrachten Mengen * vertraglich vereinbartem Einheitspreis (Vorteil: Zahlung nach Aufwand) Beim Pauschalpreis: mengenunabhängige Abrechnung nach Pauschale (Vorteil: Festpreis) Anspruch des Unternehmers auf Abschlagszahlungen gemäß 632a Abs. 1 BGB 632a Abs. 1 BGB: Der Unternehmer kann von dem Besteller für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Besteller durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abschlagszahlung nicht verweigert werden. 641 Abs. 3 gilt entsprechend. Die Leistungen sind durch eine Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss. Die Sätze 1 bis 4 gelten auch für erforderliche Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, wenn dem Besteller nach seiner Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird. Abschlagszahlung nach Baufortschritt, Vorsicht vor kopflastigen Zahlungsplänen(grober Richtwert: < 50 % nach Rohbau; ausreichend hohe Schlussrate) Zahlungsfrist für Abschläge bzw. Schlusszahlung vereinbaren 7 V. Wie vermeide ich Bauverzug? Vereinbarung einer konkreten Bauzeit sinnvoll Beginn- und Fertigstellungstermin vereinbaren Ggf. detaillierten Bauzeitenplan regeln Ohne vereinbarte Bauzeit gilt gemäß 271 BGB: Wenn sich aus den Umständen nichts anderes ergibt, muss der Unternehmer unmittelbar nach Vertragsschluss anfangen und die Bauleistungen zügig fertigstellen. Bei schuldhafter Überschreitung der vereinbarten Fertigstellungsfrist bzw. bei Mahnung nach Fälligkeit kommt der Unternehmer in Leistungsverzug Leistungsverzug begründet einen Schadensersatzanspruch des Bestellers (Ersatz aller nachgewiesenen konkreten Schäden, z. B. entgangene Mieteinnahmen, Bereitstellungszinsen etc.) Wenn wirksam vertraglich vereinbart: Geltendmachung der nachweisunabhängigen Vertragsstrafe Beispiel: Der Unternehmer hat am mit der Ausführung zu beginnen und seine Leistungen bis zum fertigzustellen. Überschreitet der Unternehmer den vereinbarten Fertigstellungstermin schuldhaft, fällt eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,2 % der Abrechnungssumme pro Kalendertag der Überschreitung, höchstens jedoch 5 % der Abrechnungssumme an. Weitergehende Verzugsschäden sind nicht ausgeschlossen, die verwirkte Vertragsstrafe wird darauf jedoch angerechnet. 8 4

5 VI. Was bedeutet die Abnahme? Abnahme = körperliche Hinnahme des Werkes und dessen Billigung durch den Besteller als im Wesentlichen vertragsgerecht, einseitige Erklärung des Bestellers Förmliche (End)Abnahme unter Anfertigung eines Abnahmeprotokolls vereinbaren, möglichst keine Teilabnahmen Abnahmeverweigerung nicht bei unwesentlichen Mängeln/Restleistung, Abnahme unter Vorbehalt möglich Abnahme ist neben der Werklohnzahlung eine Hauptpflicht des Bestellers, hat aber ausschließlich positive Rechtswirkungen für den Unternehmer: Beginn Gewährleistungsfrist Fälligkeit der Schlusszahlung Gefahrübergang Beweislastumkehr für Mängel/Beschädigungen Verzinsungsanspruch Vorbehalte bei Abnahme Vorbehalt von bekannten Mängeln, ansonsten Teilverlust von Mängelansprüchen Vorbehalt der verwirkten Vertragsstrafe, ansonsten Verlust des Vertragsstrafeanspruchs 9 VII. Was tun bei Mängeln? Mangel liegt vor, wenn das Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist und/oder gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstößt Bei Mängeln: Einbehalt von fälligen Zahlungen bis zum Doppelten des Beseitigungsaufwandes Mängelansprüche grundsätzlich nach Abnahme Nacherfüllung = Unternehmer muss Mängel auf seine Kosten beseitigen Ersatzvornahme einschließlich Vorschuss = nach fruchtlosem Ablauf einer gesetzten Frist kann Besteller den Mangel durch Dritten beseitigen lassen und die Kosten/Vorschuss geltend machen Minderung = nach fruchtlosem Ablauf einer gesetzten Frist Reduzierung des Werklohns in Höhe der der erforderlichen Mangelbeseitigungsarbeiten, Besteller ist an Minderungserklärung gebunden, Minderung schließt grundsätzlich weitere Ansprüche aus Schadensersatz = nach fruchtlosem Ablauf einer gesetzten Frist Anspruch in Höhe der Netto- Nachbesserungskosten bis zur Mangelbeseitigung, muss nicht zur Mangelbeseitigung verwendet werden Verjährung von Mängelansprüchen nach BGB: bei Bauwerken 5 Jahre ab Abnahme Bei Mängeln: Rüge der konkreten Mangelerscheinung mit Angabe der konkreten Örtlichkeit und angemessener Fristsetzung zur Mangelbeseitigung 10 5

6 VIII. Stehen mir Sicherheiten zu? Ohne Vereinbarung im Vertrag gibt es nur eine gesetzliche Vertragserfüllungssicherheit gemäß 632a Abs. 3 BGB in Höhe von 5 % der Vertragssumme, durch Einbehalt oder Übergabe Bürgschaft Sicherheit für die Vertragserfüllung Zulässig in AGB in der Regel 5 % der Auftragssumme, nicht mehr als 10 % Sichert Restfertigstellungsmehrkosten, Vertragsstrafe, Verzögerungsschäden, Mangelfolgeschäden und Mängelansprüche im Zeitraum der Fertigstellung bis zur Abnahme Rückgabe i. d. R., wenn die gesicherten, berechtigten Ansprüche befriedigt sind Sicherheit für Mängelansprüche Zulässig in AGB in der Regel 5 % der Abrechnungssumme, maximal 6 %; Achtung: Grenze ist bei im Vertrag nicht ausgeschlossener Kumulation mit der Vertragserfüllungssicherheit schnell überschritten Sichert Mängelansprüche nach Abnahme Rückgabe i. d. R., wenn die gesicherten, berechtigten Ansprüche befriedigt sind, ansonsten nach Ablauf der Gewährleistungsfrist (bei Vereinbarung der VOB/B schon nach Ablauf von zwei Jahren) 11 C. Der Planer-/Architektenvertrag I. Besonderheiten bei der Leistung: Kostenobergrenze, Leistungsphasen und stufenweise Beauftragung Planer-/Architektenvertrag = Werkvertrag Vereinbarung Kostenobergrenze sinnvoll Beispiel Vereinbarung einer Kostenobergrenze: Der AN hat zur Einhaltung und Umsetzung der wirtschaftlichen und finanziellen Vorstellungen und(budget-) Vorgaben des AG eine Kostenobergrenze in Höhe von brutto Gesamtkosten inklusive Umsatzsteuer als Beschaffenheitsmerkmal des Architektenwerks einzuhalten. Es handelt sich hierbei um sämtliche Kosten nach DIN Dezember 2008 über alle Kostengruppen einschließlich Baunebenkosten, auch den Planungskosten. Bei Beschreibung der vom Architekten geschuldeten Leistungen kann sich der Besteller an den Leistungsphasen gemäß Anlage 10 zur HOAI (Leistungsphasen 1-9) orientieren Nur stufenweise Beauftragung sinnvoll = Abschnittsweise Beauftragung von Teilleistungen reduziert das wirtschaftliche Risiko des Bestellers 12 6

7 C. Der Planer-/Architektenvertrag II. Besonderheiten bei der Vergütung: HOAI Planer-/Architektenhonorar unterliegt der HOAI als öffentliches Preisrecht HOAI schreibt für dort geregelte Leistungen (Architekten- und Ingenieurleistungen) als Gebührenrahmen verbindliche Mindest- und Höchstsätze vor, innerhalb derer das vereinbarte Honorar liegen muss Die Honorarvereinbarung im Planer-/Architektenvertrag ist gemäß 7 Abs. 1 HOAI nur dann wirksam, wenn sie: schriftlich, mit Auftragserteilung und innerhalb der Mindest- und Höchstsätze erfolgte. Andernfalls gelten (nur) die Mindestsätze nach HOAI berechnet nach den richtigen Honorarparametern (anrechenbaren Kosten, erbrachten Leistungen, Honorarzone, Honorartafel) als vereinbart. Prüfbare Schlussrechnung und Abnahme sind gemäß 15 HOAI Fälligkeitsvoraussetzung HOAI derzeit unter Beschuss durch EU-Kommission, seit läuft ein Vertragsverletzungsverfahren gegen die BRD wegen Beschränkungen der freien Niederlassung und des freien Dienstleistungsverkehrs 13 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. 14 7