MIETDOKUMENTATION. Haus zur Eintracht Buckstrasse Oberriet

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1 MIETDOKUMENTATION Haus zur Eintracht Buckstrasse Oberriet Kontakt: Gastroconsult AG Reto M. Grohmann Unternehmensberater Dipl. Hotelmanager NDS HF/VDH Dipl. Hotelier-Restaurateur HF / SHL reto.grohmann@gastroconsult.ch Datum: 1. September grre Gastroconsult AG Blumenfeldstrasse 20 Postfach 8046 Zürich Tel zuerich@gastroconsult.ch Mitglied von

2 Inhaltsverzeichnis Lage, Standort und Geschichte 3 Konzept und Kundschaft 6 Extras 6 Finanzielles 7 Raumbeschrieb 9 Öffnungszeiten 10 Konzept 10 Berechnung des wirtschaftlich tragbaren Mietzinses 10 Vertragskonditionen Rahmenbedingungen 11 Anforderungsprofil 12 Vorgehen bei Interesse 12 Rechtliches 13 Kontaktadresse für Interessenten 13 Fotodokumentation 14 Gastroconsult AG 2 16

3 Lage, Standort und Geschichte Infos zur Gemeinde Oberriet, 5 Dörfer - 1 Gemeinde Die Gemeinde Oberriet liegt im Herzen des St. Galler Rheintals, begrenzt von den Ausläufern des Alpsteingebirges und vom Rhein. Oberriet gehört mit 3456 Hektaren zu den grössten Gemeinden im Kanton St. Gallen. Die Politische Gemeinde Oberriet besteht jedoch nicht nur aus dem gleichnamigen Ort. Dazu gehören auch die Dörfer Eichenwies, Montlingen, Kriessern und Kobelwald sowie die Weiler Moos, Rehag, Stieg, Freienbach, Stein, Kobelwies, Watt und Hard. Trotz gemeinsamer Verwaltung ist die Eigenständigkeit der einzelnen Dörfer erhalten geblieben. Rund 8700 Menschen bewohnen, bewirtschaften, vor allem aber beleben das Gemeindegebiet. Besitzverhältnisse Im 1983 erwarb die NeoVac Immobilien AG (NeoVac) mit Sitz in Oberriet die Liegenschaft Eintracht. Zum Grundstück gehören noch die vis à vis stehende Scheune, welche als Lager-/Kühlraum genutzt werden kann, sowie die sich direkt an der Hauptstrasse befindliche Tankstelle mit Shop/Waschanlage, welche an Coop verpachtet wurde. Die NeoVac Immobilien AG gehört zur NeoVac Gruppe, welche ebenfalls in Oberriet ihren Hauptsitz hat und mit rund 370 MitarbeiterInnen im Bereich Gebäude- und Umwelttechnik in der ganzen Schweiz tätig ist. Aus der Geschichte Das "Haus zur Eintracht" entstand 1614 und soll anfänglich im Besitz einer Familie Dietschi gewesen sein. Der fünfgeschossige Strickbau galt als bäuerlicher Herrschaftssitz wurde in der geräumigen Dachkammer, wohl als Zeichen der Wohlhabenheit, eine prachtvolle Renaissance-Ausstattung eingebaut. Die angebaute Scheune verschwand später; sie wurde durch einen Riegelbau ersetzt. Wegen diesem Umbau war der Festsaal während sehr langer Zeit nur noch über eine Leiter zugänglich und blieb daher bis auf den heutigen Tag erhalten. Seit dem 19. Jahrhundert war die Familie Kühnis Besitzer der Liegenschaft wurde darin eine Wirtschaft eingerichtet. Der prächtige Kachelofen von 1857 ist eine Zierde im Haus; er gilt heute noch als der schönste in der ganzen Gemeinde. Ein Haus für die Denkmalpflege Die "Eintracht" überstand während Jahrhunderten helle und dunkle Zeiten, Kriegsjahre und Nachkriegszeiten. Leider sind schriftliche Quellen über den Bau im Buck nur spärlich. Nach dem Ortsbildinventar geschah beim Umbau von und auch schon früher - nicht alles nach dem Geschmack der Denkmalpflege. Erst mit der umfassenden Renovation und Instandstellung durch die neue Besitzerin, die NeoVac Immobilien AG, im Jahre 1983, wurde man sich über den erhaltenswerten Bau so recht bewusst. Gastroconsult AG 3 16

4 Makrolage Quelle: Mikrolage Quelle: Gastroconsult AG 4 16

5 Bauliches Seit der Übernahme und der Totalrenovation im Jahre 1983/84 hat die NeoVac Immobilien AG verschiedene Veränderungen in der "Eintracht" ausführen lassen um die Attraktivität der Lokalität laufend gewährleisten zu können. Grossumbau 2005 Im 2005 hat sich die Eigentümerin dann entschlossen, einen sehr umfassenden Umbau vorzunehmen. Für die Planung wurde mit Werner Bänziger vom gleichnamigen Architekturbüro aus Berneck ein ausgewiesener Fachmann für kulturhistorische Bauten engagiert. Mit der Renovation wurde der alte, historische Teil des ursprünglichen Restaurants wieder hervorgehoben. Gleichzeitig sollte aber auch das Neue, Moderne in der neuen Eintracht zur Geltung kommen und mit dem altehrwürdigen Teil harmonieren. Mit Ausnahme von Saal und Buckstübli, welche sich durch die laufenden Investitionen in sehr gutem Zustand befanden, wurden die folgenden Umbauten vorgenommen: Schaffung eines zentralen Haupteingangs mit grosszügigem Treppenhaus Neugestaltung der Gaststube komplett neue Küche mit direktem Personenlift in den Keller Erneuerung sämtlicher sanitären Anlagen neue Lüftungsanlagen Renovation der Wirtewohnung und der beiden Hotelzimmer Auch nach diesen sehr umfangreichen Umbauten wurde weiterhin in den Landgasthof investiert. So wurde auch der wunderschöne Garten, der wohl zu den schönsten im ganzen Rheintal zählt, umgestaltet und auch an die jungen Gäste wurde mit einem Spielplatz gedacht. Die letzte, grössere Investition erfolgte dann im Die ehemalige Bar, mittlerweile als Sitzungszimmer/Apéroraum genutzt, wurde zu einer feudalen, hochwertig eingerichteten Raucher-Lounge umgebaut. Gastroconsult AG 5 16

6 Konzept und Kundschaft Führung des Betriebes Der Familie Frischknecht ist es mit ihrem Team gelungen, den geschichtsträchtigen Betrieb in den letzten 12 Jahren zu einer der besten Adressen im Rheintal zu machen. Wir wünschen uns auch von den neuen Pächtern eine gut bürgerliche Küche, die auch gehobenen Ansprüchen Stand hält. Für neue Ideen sind wir grundsätzlich offen, können uns z.b. auch einen gehobenen Italiener gut vorstellen. Einem initiativen, jungen Pächterpaar bietet sich eine äusserst interessante Chance, zumal das Haus zur Eintracht bereits heute über die Region hinaus über einen sehr guten Namen verfügt. Die ideale Lage (nähe Grenze, Autobahnausfahrt) macht den Landgasthof auch im Sommer zu einem beliebten Ausflugsziel (spezielle Radwege). Pachtdauer Wir sind grundsätzlich an einer langfristigen Lösung interessiert. Wie in der Vergangenheit legen wir grossen Wert auf die Substanzerhaltung, haben aber immer ein offenes Ohr für neue Ideen und sinnvolle Anpassungen. Werbung Marketing Der Marktauftritt ist bereits heute einheitlich gestaltet (Aussenbeschriftung, Menükarten, Visitenkarten, Inserate etc.) und auch die kürzlich neu gestaltete Homepage ( wird laufend aktualisiert. Die Marketingabteilung der NeoVac steht dem künftigen Pächter für die Gestaltung der entsprechenden Dokumente sowie Aktionen (Mailings, Anlässe, Homepage etc.) gerne zur Verfügung. Extras Im Obergeschoss befinden sich zwei 2 historische, modern eingerichtete Hotelzimmer sowie eine 4 ½ Zimmer Wirtewohnung. Die Küche, mit separatem Lift zum Lieferanteneingang, ist gross und in einem sehr guten Zustand. Der Unterhalt wurde regelmässig geleistet. Die Keller- und Lagerräumlichkeiten sind sehr grosszügig ausgelegt und für eine gastronomische Nutzung gut geeignet. Für eine Weitervermietung sehen wir keine sofort nötigen Grossinvestitionen. Gastroconsult AG 6 16

7 Finanzielles Umsatz Der Umsatz lag in den vergangenen Jahren in einer Bandbreite zwischen CHF 800'000 bis CHF 1 060'000, wobei der niedrigste Umsatz im vergangenen Geschäftsjahr erzielt wurde. Kaufinventar Das Kaufinventar werden wir durch die Hot Rest Inventar AG bewerten lassen. Bei der letzten Uebergabe (vor allerdings 12 Jahren) belief sich dieses auf CHF Sollte der Nachfolger nicht über genügend Liquidität verfügen wären wir bereit, das Inventar über ein Darlehen zu finanzieren und mit dem neuen Pächter eine Amortisationsvereinbarung zu treffen. Pachtzins Die NeoVac als regelmässiger Kunde ist sehr daran interessiert, dass der Betrieb gut und einwandfrei funktioniert. Wir legen Wert auf faire Mietbedingungen und sind auch bereit, den Einstieg für einen neuen Pächter attraktiv zu gestalten. Für die Wirtewohnung (Privat) besteht ein fixer Mietzins von CHF 900 pro Monat. Für den Gastrobetrieb mit allen übrigen Räumlichkeiten wurde mit den bisherigen Pächtern jeweils ein fixer Mietzins mit einer Anfangsstaffelung vereinbart. Hier stellen wir uns einen Mietzins im Bereich von CHF (exkl. MWST) pro Monat vor. Nebenkosten Strom Die Stromkosten liegen bei ca. CHF pro Monat, was Jahreskosten von CHF 16'000.- inkl. MWST entspricht. Nebenkosten Wasser Der Gesamtverbrauch an Wasser liegt im Durchschnitt der letzten Jahre bei rund m3. Zusammen mit der Grundgebühr sowie dem Feuerschutzbeitrag belaufen sich die Aufwendungen für das Wasser/Abwasser auf ca. CHF 500 inkl. MWST pro Monat, bzw. CHF im Jahr. Gastroconsult AG 7 16

8 Nebenkosten Heizöl Die ganze Liegenschaft wird mit Oel beheizt und in der Lüftungsanlage kommt eine Wärmerückgewinnung zum Einsatz. Im Keller befindet sich ein Heizöltank mit einem Volumen von 10'000 Litern. Der Verbrauch hängt vom jeweiligen Winter ab und bewegt sich bei ca. 8 9'000 l im Jahr. Bei einem Preis von 75.00/100 l betragen die Kosten für das Öl rund CHF pro Jahr. Die Tankreinigung geht zulasten des Eigentümers. Gastroconsult AG 8 16

9 Raumbeschrieb EG Weinkeller als Blickfang direkt beim Eingang Sehr stilvoll eingerichtete Raucher-Lounge Damen- und Herrentoiletten Warenanlieferung mit kleiner Produktionsküche Kühl- und Tiefkühlraum Technikräume 1. OG Moderne Gaststube Rhystube Buckstübli als Bijou Küche mit Lift ins EG Tageskühlschrank Büro des Geschäftsführers 2. OG 4 ½ Zimmer Wirtewohnung Personalzimmer mit WC und Dusche Raum mit Waschmaschine und Tumbler 3. OG Historische, modern eingerichtete Hotelzimmer Estrich Aussen Wunderschöner Garten mit einer Satelitenküche Parkplätze Scheune Diverse Lagerräume Entsorgungsraum Zusätzliche Kühlschränke Garage 40 Plätze 40 Plätze 20 Plätze Plätze 40 Plätze Verbindungswege Die Verbindungswege können für eine gastronomische Nutzung als gut betrachtet werden. Gastroconsult AG 9 16

10 Öffnungszeiten Der Betrieb ist bisher 5 Tage die Woche, mit jährlich 5 Wochen Betriebsferien, geöffnet. Montag Dienstag Mittwoch Donnerstag Freitag Samstag Sonntag bis Uhr Ruhetag Ruhetag bis Uhr bis Uhr bis Uhr bis Uhr Die Öffnungszeiten können von dem neuen Mieter selbst auf wirtschaftlicher Basis und je nach Konzept in Absprache mit der Eigentümerschaft bestimmt werden. Möglichst regelmässige Öffnungszeiten sind erwünscht. Donnerstag und Freitag müssen zwingend geöffnet sein. Konzept Der Betrieb ist bisher von Michelin und Gault Millau ausgezeichnet. Das Konzept kann, in Absprache mit der Eigentümerschaft, selbst bestimmt werden. Eine Ausrichtung in einer der drei folgenden Bereiche ist erwünscht. Gourmet Gutbürgerlich guter Landgasthof Gehobener Italiener Berechnung des wirtschaftlich tragbaren Mietzinses Berechnungsgrundlagen Wir rechnen mit rund 280 Betriebstagen Wir rechnen mit einer Sitzplatzkapazität von rund 100 Innensitzplätzen und 120 Aussensitzplätzen (Garten) Wir rechnen mit CHF Jahresumsatz Die Kostenstruktur (Benchmark Branchenspiegel GastroSuisse) sind zu erwirtschaften Käufliche Übernahme des Kleininventars obligatorisch Die Nebenkosten werden direkt abgerechnet Gastroconsult AG 10 16

11 Vertragskonditionen Rahmenbedingungen Konzept Mietvertrag Mietvertragsdauer Mietbeginn Mietzins Restaurant Hotel Mietzins Wirtewohnung Nebenkosten Sicherheiten Kleininventar Bewilligungen Öffnungszeiten Das eingereichte und allenfalls überarbeitete Konzept mit Businessplan ist Bestandteil des Mietvertrages Es wird das Mietvertragsformular von GastroSuisse verwendet Nach Vereinbarung Vorschlag: 5 Jahre fixe Vertragsdauer, danach unbefristet mit jährlicher Kündigungsmöglichkeit (12 Monate Kündigungsfrist) 1. März 2018 oder nach Vereinbarung Aufgrund der Neuvermietung gewährt die Besitzerschaft eine Staffelmiete: 1. Jahr CHF exkl. MwSt. 2. Jahr CHF exkl. MwSt. 3. Jahr CHF exkl. MwSt. 4. Jahr CHF exkl. MwSt. 5. Jahr CHF exkl. MwSt. Monatlich im Voraus CHF zusätzlich zur Miete für Restaurant Hotel Zusätzlich zur Miete Restaurant Hotel Wirtewohnung. Rechnungsstellung von Anbieter direkt an Mieter. Die Kosten der vergangenen Jahre beliefen sich auf ca. Strom CHF Wasser CHF Heizöl CHF Die Vermieterin verlangt eine Mietzinsgarantie über CHF oder eine gleichwertige Sicherheit. Käufliche Übernahme des Kleininventars obligatorisch. Offizielle Schätzung durch HotRest Inventar AG wird wohl im Januar 2018 durchgeführt. Alle im Zusammenhang mit dem Führen des Betriebes erforderlichen behördlichen Bewilligungen muss der Mieter selber einholen Die Mindestöffnungszeiten werden vertraglich vereinbart und sind zwingend einzuhalten. Betriebsferien sind zu besprechen. Gastroconsult AG 11 16

12 Anforderungsprofil Gastgeberqualitäten für ein breites Gästesegment Gastgewerbliche Grundausbildung Betriebswirtschaftliche Kenntnisse Erfahrung Ausgewiesene Erfahrung in der Führung eines Gastrobetriebes Hohes Qualitätsbewusstsein Innovationsgeist, Kenntnis der Branchentrends Kommunikative, gastfreundliche Person Sozialkompetenzen Vorgehen bei Interesse Einsenden folgender Bewerbungsunterlagen Lebenslauf und Zeugnisse Konzept für die Weiterführung, inkl. Finanzkennzahlen Finanznachweis (Bankgarantie) über CHF Auszug Betreibungsregister Auszug Strafregister Referenzen Gastroconsult AG 12 16

13 Rechtliches Die Eigentümerin ist nicht verpflichtet, ein erhaltenes Angebot zu akzeptieren und behält sich im Rahmen der geltenden Rechte vor, gleiche, vergleichbare oder ähnliche Konzepte von anderen Bewerber/innen umzusetzen Die Eigentümerin ist nicht verpflichtet, die Ablehnung eines Angebotes zu begründen Die Eigentümerin behält sich vor, ohne Angabe von Gründen das Evaluationsverfahren oder den Zeitplan jederzeit zu ergänzen, zu ändern oder zu beenden Jede/r Berwerber/in übernimmt alle anfallenden Kosten, Aufwendungen und Verbindlichkeiten, die für die Erstellung seiner/ihrer Bewerbung entstehen Ablehnung jeglicher Haftungsansprüche aus Zahlen oder Berechnungen in der vorliegenden Ausschreibungsdokumentation Kontaktadresse für Interessenten Gastroconsult AG Reto M. Grohmann Unternehmensberater Dipl. Hotelier-Restaurateur HF / SHL Telefon: reto.grohmann@gastroconsult.ch Nachdem wir alle eingegangenen Bewerbungen geprüft haben, werden wir Sie gerne kontaktieren. Wir freuen uns, Sie kennenzulernen. Gastroconsult AG 13 16

14 Fotodokumentation Haupteingang mit Parkplatz Aussenansicht Weinkeller Raucherlounge Gaststube Rhystube Gastroconsult AG 14 16

15 Kachelofen im Buckstübli Buckstübli Hotelzimmer Hotelzimmer Scheune Aussenbuffet mit Satelitenküche Spielplatz Garten Gastroconsult AG 15 16

16 Abwasch Satellitenküche Satellitenküche Kalte Küche, Hauptküche Warme Küche, Hauptküche Kleine Produktionsküche Kühlschränke und Lager in Scheune Gastroconsult AG 16 16