Vermieten an Unternehmer: Vorsteuererstattung durch Option

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1 Vermieten an Unternehmer: Vorsteuererstattung durch Option > Voraussetzung für Option bei Neubauten > Vermietungsabsicht ist entscheidend > Wie Sie den Mietvertrag optimal formulieren > Folgen von Leerstand, geänderter Nutzung, Verkauf und Entnahme Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag Mannheim

2 2009 by Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag Wolters Kluwer Deutschland GmbH Postfach Mannheim Telefon 0621/ Telefax 0621/ Internet: 1. Auflage Stand: Januar 2009 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlags unzulässig. Das gilt insbesondere für die Vervielfältigung, Übersetzung, Mikroverfilmung sowie Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Alle Angaben wurden nach genauen Recherchen sorgfältig verfasst; eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben ist jedoch ausgeschlossen. Redaktion: Marianne Schumm Herstellung: Birgit Berkemeier Verlagsleitung: Peter Schmitz Satz und Druck: CPI Clausen & Bosse, Leck ISBN

3 Umsatzsteuerpflichtige Vermietung an Unternehmer Inhalt Seite I Inhalt A. Konsequenzen der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung B. Voraussetzungen fuè r die Option I. Alter des GebaÈ udes ist entscheidend II. Option bei NeugebaÈ uden III. Option bei AltgebaÈ uden C. Formelle Vorschriften I. Frist fuè r die AusuÈ bung und Dauer der Option II. Umfang der Option III. Eigene Privatwohnung und Seeling-Modell IV. Doppeloption bei Kleinunternehmern V. Wegfall der OptionsmoÈ glichkeit D. Entscheidend ist Ihre Verwendungsabsicht I. Prinzip des Sofortabzugs der Vorsteuer II. Nachweis der Verwendungsabsicht III. Wenn Sie Ihre Vermietungsabsicht aè ndern IV. Leerstand eines GebaÈ udes E. Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten GebaÈ uden I. Typische FaÈ lle von gemischter Nutzung II. Keine direkte Zuordnung bei Herstellungskosten III. UmsatzschluÈ ssel: Akzeptiert bis IV. Ab 2004: FlaÈ chenschluè ssel als Standard-Methode V. Bei Kauf: Aufteilung nach Ertragswerten moè glich VI. Verbindlichkeit des gewaè hlten AufteilungsschluÈ ssels F. Antrag auf Vorsteuerabzug und Nachweis I. Ablauf des Verfahrens II. GrundstuÈ ckskauf: FormalitaÈ ten beachten III. Errichtung eines Hauses als Bauherr IV. Auswirkung bei der Einkommensteuer

4 Umsatzsteuerpflichtige Vermietung an Unternehmer Seite II Inhalt G. Vermietung des GrundstuÈ cks I. Mietvertrag gilt als Rechnung II. Verpachtung gewerblicher RaÈ ume an Ehepaar: Option in Gefahr III. Mindestbemessungsgrundlage bei AngehoÈ rigen IV. Nebenkosten sind ebenfalls umsatzsteuerpflichtig V. Zivilrechtliche Absicherung VI. Vorsteuerabzug waè hrend der Vermietung H. Verkauf des GrundstuÈ cks I. GeschaÈ ftsveraè uûerung im Ganzen II. Steuerfreier GrundstuÈ cksverkauf und Option I. Entnahme des GrundstuÈ cks J. Amtliche Dokumente I. BMF-Schreiben vom : Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten GrundstuÈ cken II. BMF-Schreiben vom : Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten GebaÈ uden

5 Konsequenzen der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung Umsatzsteuerpflicht ermöglicht Vorsteuerabzug Seite 1 A. Konsequenzen der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung Die Vermietung eines GrundstuÈcks ist nur in wenigen AusnahmefaÈllen umsatzsteuerpflichtig, so zum Beispiel die kurzfristige Vermietung von Hotels oder Ferienwohnungen sowie die Vermietung von Garagen oder Betriebsvorrichtungen. Ansonsten ist die Vermietung umsatzsteuerfrei gemaèû 4 Nr. 12 a UStG. Und um solche im Grundsatz steuerfreien Vermietungen geht es hier. Die Umsatzsteuerfreiheit bedeutet auf der anderen Seite, dass der Vermieter mit den hohen VorsteuerbetraÈgen nichts anfangen kann, die unter UmstaÈnden beim Kauf, zumindest aber bei der Errichtung oder aufwendigen Renovierung eines vermieteten GebaÈudes anfallen. Falls Sie jedoch an Unternehmer vermieten, gibt es die MoÈ glichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen auf die Steuerfreiheit der Mieteinnahmen zu verzichten ( 9 Abs. 1 UStG). Diese Option zur Umsatzsteuerpflicht bietet Ihnen interessante SteuersparmoÈ glichkeiten. Denn damit wird der Vorsteuerabzug aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten eroèffnet. Sogar wenn spaèter aus der geplanten umsatzsteuerpflichtigen Vermietung nichts wird, so ist Ihnen doch ein beachtlicher LiquiditaÈtsschub sicher ± vorausgesetzt, Sie wissen, worauf es ankommt. Ganz wichtig fuèr Sie: Schon vor dem ersten Schritt muèssen Sie genau wissen, was fuè r die Argumentation gegenuè ber dem Finanzamt wichtig ist. Denn Ihre Absicht der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung wird zum alles bestimmenden Faktor. Genauso wie eine langfristige Vermietung unterliegt auch der Verkauf von GrundstuÈcken nicht der Umsatzsteuer ( 4 Nr. 9 a UStG). Beim Verkauf an einen Unternehmer ist jedoch ebenfalls unter bestimmten Voraussetzungen die Option zur Umsatzsteuer moè glich. Das kann sinnvoll sein, wenn ein zunaèchst umsatzsteuerpflichtig vermietetes GebaÈude spaèter verkauft wird. Denn so kann gegebenenfalls eine RuÈ ckzahlung von VorsteuerbetraÈgen ans Finanzamt vermieden werden. STEUERTIPP Wenn Sie ein neues GebaÈude errichten oder ein GebaÈude aufwendig sanieren und Sie das GebaÈude vermieten wollen, sollten Sie uèberpruèfen, ob Sie von der OptionsmoÈ glichkeit Gebrauch machen koè nnen. Damit erreichen Sie einen moè glichst hohen Vorsteuerabzug.

6 Seite 2 Konsequenzen der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung Umsatzsteuerpflicht ermöglicht Vorsteuerabzug Bei Ehegatten kann es sinnvoll sein, wenn die Errichtung einer gewerblich genutzten Immobilie durch den einen Ehegatten erfolgt. Er kann dann zur Umsatzsteuer optieren und das GebaÈude umsatzsteuerpflichtig an den unternehmerisch taètigen Ehegatten fuè r dessen Unternehmen vermieten. Auf diese Weise bleibt das GebaÈude PrivatvermoÈ gen. Die negativen steuerlichen Folgen der ZugehoÈ rigkeit zum BetriebsvermoÈ gen werden vermieden. Die Option zur Umsatzsteuer bedeutet nicht, dass das GebaÈude damit gleichzeitig zum BetriebsvermoÈ gen des Vermieters gehoè rt. FuÈ r die Zuordnung zum einkommensteuerlichen BetriebsvermoÈ gen gelten hier die normalen GrundsaÈtze. Wollen Sie sich als Vermieter in dieses Abenteuer stuè rzen? Oder wollen Sie als Mieter / KaÈufer wissen, um was es steuerlich geht und wie Sie Ihre Risiken minimieren koènnen? Dann sollten Sie sich viel Zeit nehmen, um sich mit den steuerlichen Vorschriften und unbestreitbaren Gefahren rund um dieses Thema vertraut zu machen. Die heutige Entscheidung fuèr die Umsatzsteuer kann naèmlich noch viele Jahre spaèter gravierende steuerliche Konsequenzen haben ± und die sollten Sie vorher kennen, um Nachteile zu vermeiden. Dreh- und Angelpunkt ist dabei die Vorsteuerberichtigung gemaèû 15 a UStG. AusfuÈ hrliche Informationen dazu finden Sie im»steuertipps Spezial«zur Vorsteuerberichtigung. Durch diese Vorschrift wird der urspruè nglich beim GebaÈude geltend gemachte Vorsteuerabzug zehn Jahre lang uè berwacht. AÈ ndern sich innerhalb dieser Zeit die steuerlichen VerhaÈltnisse (z. B. durch UÈ bergang von steuerpflichtiger Vermietung zu steuerfreier Vermietung oder durch einen steuerfreien Verkauf oder Entnahme ins PrivatvermoÈ gen), so muss die fruè her geltend gemachte Vorsteuer anteilig ans Finanzamt zuruè ckgezahlt werden. Sie sollten also diese Vorschrift genau kennen, wenn Sie spaètere unliebsame UÈ berraschungen vermeiden und das Beste aus Ihrer Option herausholen wollen. STEUERTIPP Ob Sie nun umsatzsteuerpflichtige oder umsatzsteuerfreie Mieteinnahmen erzielen ± Sie werden mit der Vermietung auf jeden Fall zum Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinne! Ihr»Unternehmen«ist das vermietete GebaÈude. Aus diesem Grund gelten auch fuè r Sie alle umsatzsteuerlichen Vorschriften.

7 B. Voraussetzungen fuè r die Option I. Alter des Gebäudes ist entscheidend Voraussetzungen für die Option Option bei Neugebäuden Seite 3 In den letzten 20 Jahren wurden die Voraussetzungen fuè r eine Umsatzsteueroption bei GebaÈudevermietung vom Gesetzgeber immer weiter verschaèrft. Eine entscheidende Rolle fuè r die Beurteilung, ob eine Option uè berhaupt zulaèssig ist, spielt die Unterscheidung von GrundstuÈ cken in sogenannte»altgebaèude«und»neugebaèude«( 9 Abs. 2 UStG i. V. m. 27 Abs. 2 UStG). Wenn Sie ein mehrere Jahre altes GebaÈude kaufen, erben oder ein solches GebaÈude schon laènger besitzen, muèssen Sie ganz genau den Zeitpunkt von Baubeginn und Fertigstellung ermitteln. Denn davon haèngt die Einordnung des GebaÈudetyps und damit die rechtliche Voraussetzung fuè r eine Option ab. Diese Eigenschaft»klebt«sozusagen fuèr alle Zeiten an einem GebaÈude, auch wenn es den EigentuÈ mer wechselt. Voraussetzung fuèr die Option ist immer die Vermietung an einen Unternehmer. Je nach Alter des GebaÈudes werden jedoch unterschiedlich hohe Anforderungen an die Person des Mieters gestellt: ± Bei einem NeugebaÈude ist die Option nur dann moè glich, wenn Ihr Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt ist; ± bei einem AltgebaÈude dagegen ist die Option auch moè glich, wenn der Unternehmer keinen Vorsteuerabzug hat. II. Option bei Neugebäuden Ein NeugebaÈude liegt vor, wenn es nach dem fertiggestellt worden ist oder wenn mit dem Bau nach dem begonnen worden ist. GebaÈude, die seit 1998 fertiggestellt worden sind oder jetzt erst gebaut werden, sind also immer NeugebaÈude. Liegt jedoch die Fertigstellung vor 1998, so muss zusaètzlich nach dem Baubeginn gefragt werden.

8 Seite 4 Voraussetzungen für die Option Option bei Neugebäuden BEISPIEL Herr Caspari kauft 2007 ein GebaÈude, das 1996 fertiggestellt worden ist. Aus den Unterlagen ergibt sich, dass mit dem Bau am begonnen worden ist. Es handelt sich umsatzsteuerlich um ein NeugebaÈude, da der Baubeginn nach dem liegt. WaÈre dagegen mit dem Bau bereits am begonnen worden, so wuèrde es sich um ein AltgebaÈude handeln. Den Baubeginn macht die Finanzverwaltung an einem der folgenden Punkte fest (Abschn. 148 a Abs. 5 UStR 2008): Beginn der Ausschachtungsarbeiten oder Erteilung eines Bauauftrags an den Bauunternehmer oder Anfuhr groè ûerer Mengen von Baumaterial auf dem Bauplatz. Ein GebaÈude ist fertiggestellt, sobald es seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, also bewohnbar ist (H 44 EStH 2005). n Welche Voraussetzungen müssen beim Mieter erfüllt sein? Bei einem NeugebaÈude macht es Ihnen der Gesetzgeber ausgesprochen schwer, freiwillig zur Umsatzsteuer zu optieren. Aufseiten des Mieters muss naèmlich eine ganze Reihe von Bedingungen erfuè llt sein, damit Ihre Option tatsaèchlich zulaèssig ist. Voraussetzungen fuè r die Option bei einem NeugebaÈude Der Mieter ist Unternehmer und nutzt das GebaÈude fuè r sein Unternehmen (bei Nutzung zu privaten Wohnzwecken ist eine Option nicht moèglich). Der Mieter nutzt die RaÈume ausschlieûlich fuè r UmsaÈtze, die ihm den Vorsteuerabzug ermoè glichen. In diesen FaÈllen ist beispielsweise eine Option moè glich: Sie vermieten BuÈ ro- oder PraxisraÈume an Steuerberater, RechtsanwaÈlte, Architekten, Grafiker, Informatiker usw.; Sie vermieten RaÈume an EinzelhaÈndler (LadengeschaÈft), Gastronomen (Restaurant, Cafe usw.), KuÈ nstler (Atelier); Sie vermieten GewerberaÈume fuè r das produzierende oder dienstleistende Gewerbe (Lagerhalle, ProduktionsraÈume, Versandhandel usw.).

9 Voraussetzungen für die Option Option bei Neugebäuden Seite 5 Solche Unternehmer taètigen naèmlich umsatzsteuerpflichtige UmsaÈtze und haben deshalb das Recht auf Vorsteuerabzug. Wie der Unternehmer seinen Vorsteuerabzug berechnet, spielt keine Rolle. Die Option ist daher auch zulaèssig, ± wenn der Mieter den Vorsteuerabzug nach DurchschnittssaÈtzen berechnet ( 23 und 24 UStG); ± wenn er Reiseleistungen erbringt ( 25 UStG); ± wenn er die Differenzbesteuerung anwendet ( 25 a UStG). Nach dem Wortlaut des Gesetzes wuè rde bereits eine ganz geringfuè gige Nutzung der RaÈume fuè r umsatzsteuerfreie (und damit vorsteuerschaèdliche) UmsaÈtze ein Optionsverbot beim Vermieter bedeuten. Die Finanzverwaltung hat daher eine Bagatellgrenze von 5 % fuè r geringfuè gige vorsteuerschaèdliche UmsaÈtze des Mieters eingefuèhrt (Abschn. 148 a Abs. 3 UStR 2008): Danach schadet es nicht, wenn beim Mieter geringfuè gige UmsaÈtze ohne das Recht auf Vorsteuerabzug vorliegen, sofern dadurch der Vorsteuerabzug hoè chstens zu 5 % ausgeschlossen ist. Ob diese Bagatellgrenze eingehalten wird, muss gegebenenfalls jedes Kalenderjahr erneut uè berpruè ft werden. BEISPIEL Herr Roll vermietet seinen Neubau an einen Juwelier. Der HaÈndler hat neben den uèblichen steuerpflichtigen UmsaÈtzen auch geringfuègige steuerfreie UmsaÈtze aus dem Verkauf von GoldmuÈnzen ( 25 c UStG). 4 % seiner Vorsteuer sind wegen des Zusammenhangs mit den umsatzsteuerfreien GoldumsaÈtzen vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Da die Bagatellgrenze von 5 % vom Mieter nicht uèberschritten wird, kann Herr Roll wirksam zur Umsatzsteuer optieren. Eine Option bei einem NeugebaÈude ist in folgenden FaÈllen nicht moè glich: Sie vermieten an Unternehmer mit steuerfreien UmsaÈtzen (z. B. AÈ rzte, Versicherungsvertreter, Banken, Altenheime, Privatschulen); Sie vermieten an einen Kleinunternehmer ( 19 Abs. 1 UStG). Sie vermieten an eine KoÈ rperschaft des oè ffentlichen Rechts, die das GrundstuÈck fuèr hoheitliche Zwecke nutzt (z. B. eine Gemeinde, die in den RaÈumen die Gemeindeverwaltung einrichtet); Sie vermieten an einen Verein, der das GrundstuÈ ck fuè r ideelle Zwecke nutzt.