Auslaufende Erbbaurechte

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1 Informationsveranstaltung der Hansestadt Lübeck Auslaufende Erbbaurechte media docks Lübeck 6. Juli 2017, 18.30h h Folie 1 von 29

2 Infoveranstaltung Auslaufende Erbbaurechte Eröffnungsgespräch - Senator Sven Schindler Aktuelle Beschlusslage - Claus Strätz, Leiter Bereich Wirtschaft und Liegenschaften HL Einschätzungen aus Eigentümersicht - Bernd Heuer, 1. Vorsitzender Verband Wohneigentum Siedlerbund SH Kurzvortrag Wohngeld - Norma Meyer, Leiterin Abteilung Sonstige materielle Hilfen HL 19.15h (bis 20.30h): Fragen von Ihnen! Antworten vom Podium! Ausblick: So geht es weiter! Senator Sven Schindler Folie 2 von 29

3 Infoveranstaltung Auslaufende Erbbaurechte Eröffnungsgespräch - Senator Sven Schindler Aktuelle Beschlusslage - Claus Strätz, Leiter Bereich Wirtschaft und Liegenschaften HL Einschätzungen aus Eigentümersicht - Bernd Heuer, 1. Vorsitzender Verband Wohneigentum Siedlerbund SH Kurzvortrag Wohngeld - Norma Meyer, Leiterin Abteilung Sonstige materielle Hilfen HL Fragen von Ihnen! Antworten vom Podium! Ausblick: So geht es weiter! Senator Sven Schindler Folie 3 von 29

5 Umgang mit den bis 2045 auslaufenden Erbbaurechten für Wohnbebauung Beschlüsse der Bürgerschaft vom und Veranstaltung media docks am Folie 5 von 29

6 Ausgangslage HL größter kommunaler Erbbaurechtsausgeber Vergabe von Erbbaurechten seit 1919 Ausgeber von ca Erbbaurechten In den nächsten 28 Jahren, bis 2045, laufen ca. 900 Erbbaurechte aus Folie 6 von 29

7 3 Optionen 1) Verlängerung / Neubestellung des Erbbaurechtes mit diversen Sonderregelungen zur Ermäßigung des Erbbauzinses 2) Kauf des Grundstückes 3) Auslaufenlassen des Erbbaurechts Folie 7 von 29

8 1. Option: Verlängerung / Neubestellung des Erbbaurechtes a) Laufzeit: Jahre b) Höhe des dinglichen Erbbauzinses: 4 % vom Bodenrichtwert ( kein 10 % Aufschlag ) c) Wertsicherungsklausel, Bindung an Verbraucherpreisindex d) Um Härten für die heutigen Erbbauberechtigten zu vermeiden diverse Sonderregelungen beschlossen. Folie 8 von 29

9 Sonderregelungen / Ermäßigungen Reduzierter Erbbauzins für unrentierliche Flächen Mischzins Ermäßigung für Personen mit geringen Einkommen Familienbonus Härtefallregelung Stufenweise Anpassung des Erbbauzinses Folie 9 von 29

10 Sonderregelung für Grundstücke mit unrentierlichen Flächen Große Grundstücke mit nicht bebaubaren Flächen z.b. Garten bekommen einen reduzierter Erbbauzins Alles was über 600 m² hinausgeht, wird auf ¼ des Erbbauzinses reduziert Diese Reduzierung gilt nur für den Erbbauzins nicht für den Kaufpreis Folie 10 von 29

11 Sonderregelung Mischzins Bei vorzeitiger Verlängerung Ermäßigung des Erbbauzinses auf Mischzins. Wer frühzeitig verlängert, soll nicht seinen Vorteil aus dem bisherigen Vertrag verlieren. Berechnung: Addition des heutigen Erbbauzins für Restlaufzeit mit neuen Erbbauzins auf die neue Laufzeit geteilt durch die Gesamtlaufzeit Voraussetzung Restlaufzeit weniger als 30 Jahre Folie 11 von 29

12 Sonderregelung Erbbauzinsermäßigung für Personen mit niedrigen Einkommen Ermäßigung des neuen EZ auf die Hälfte wenn Einkommensgrenzen gem Wohnraumförderungsgesetz unterschritten => Bescheinigung vom Bereich Soziale Sicherung Voraussetzung schon mind. 20 Jahre Erbbauberechtigter Keine Beschränkung mehr auf 10 Jahre Folie 12 von 29

13 Sonderregelung Familienbonus 20 % Ermäßigung für jedes im Haushalt lebende und kindergeldberechtigte Kind Max. für 4 Kinder =>80 % Voraussetzungen: - Selbstbewohnen des Erbbaurechtes, - keine Wohnraumvermietung - kein weiteres Wohneigentum Folie 13 von 29

14 Sonderregelung besondere Härtefälle Bei besonderen Härtefällen können für langjährige Erbbauberechtigte höchstpersönlich abweichende Regelungen getroffen werden Folie 14 von 29

15 Sonderregelung: Stufenregelung Zusätzlich Stufenregelung: Jahr nur 50 %, Jahr 75 % Ab dem 21. Jahr 100 % Während der Stufen keine Wertsicherung über Automatikklausel Folie 15 von 29

16 Kombination der Sonderregelungen Für alle gilt die Stufenregelung: Jahr nur 50 % des Erbbauzinses Jahr 75 %des Erbbauzinses Kombination mit weiteren Ermäßigungen möglich, wenn Voraussetzungen vorliegen Z.B. Familienbonus plus Stufenregelung Oder reduzierter EZ für unrentierliche Flächen plus Reduzierung bei niedrigem Einkommen plus Stufenregelung Folie 16 von 29

17 Beispielrechnung für 851 m², Bodenrichtwert 175,50 /m², 2 Kinder Dinglicher EZ 5974 (=>4 %) EZ unrentierlich 4653 (=>3,11 %) Familienbonus 2 Kinder./. 40 % 2792 (=>1,87 %) Stufenregelung Jahr 1396 (=>0,93 %) Jahr 2094 (=>1,40 %) ab dem 21.Jahr 2792 (=>1,87 %) Folie 17 von 29

18 Beispielrechnung für 851 m², Bodenrichtwert 175,50 /m², Restlaufzeit 5 Jahre, Verlängerung auf 30 Jahre, niedriges Einkommen Dinglicher EZ 5974 (=>4 %) EZ unrentierlich 4653 (=>3,11 %) Mischzins 3901 (=>2,61 %) Niedr. Einkommen ½ 1950 (=>1,30 %) Stufenregelung Jahr 975 (=>0,65 %) Jahr 1463 (=>0,97 %) ab dem 21.Jahr 1950 (=>1,30 %) Folie 18 von 29

19 Verkauf oder Vererben des Erbbaurechtes Alle vorgenannten Ermäßigungsregeln gelten nur für die Person Bei Übertragung des Erbbaurechtes durch Verkauf, Schenkung oder Erbfolge entfällt Ermäßigung. Es gilt der dingliche Erbbauzins ( 4 % des Bodenwertes) Ausnahme: überlebender Ehegatte oder Lebenspartner oder Kind ist Erbe und bewohnt das Erbbaurecht Folie 19 von 29

20 2.Option: Kauf des Grundstückes Kaufpreis: aktueller Bodenrichtwert aus Richtwertkarten des Gutachterausschusses => Bei Kaufentscheidung in 2017 gilt noch Bodenrichtwert von 2014 Keine Sonderverkaufsaktion Ermäßigung durch Wegfall des 10 % Aufschlages bei den bis 2045 auslaufenden Erbbaurechten Besonderheiten aus B-Plan oder mögliches zusätzliches Baurecht sind beim Kaufpreis zu berücksichtigen. Grundstücksgröße und Freiflächen werden durch Grössenanpassungstabelle des Gutachterausschusses berücksichtigt, Regelung für unrentierliche Flächen gilt nur für die Berechnung des Erbbauzinses. Folie 20 von 29

21 3. Option: Auslaufen des Vertrages - Entschädigung 1. Vertragsende im Vertrag fixiert, dann endet der Vertrag 2. Grundstück geht zurück an die HL. 3. HL wird Eigentümer des Gebäudes. 4. Erbbauberechtigter erhält Entschädigung für das Bauwerk 5. Höhe der Entschädigung, 2/3 des Gebäudewertes, vielfach auch voll. Folie 21 von 29

22 Wie geht es weiter? 1. Alle auslaufenden Erbbaurechte werden in 2017 über die Höhe des Kaufpreises und des EZ informiert. 2. Fragen zu Ihrem Vertrag und Konditionen können Sie mit dem Sachgebiet Erbbaurechtsmanagement besprechen. -> Fragen aufschreiben und am Infostand abgeben -> Termine vereinbaren Folie 22 von 29

23 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Fragen an das Podium Fragen an Sachgebiet Erbbaurechtsmanagement des Bereiches Wirtschaft und Liegenschaften: Kerstin Bruhse und Mitarbeiter Tel / , kerstin.bruhse@luebeck.de Folie 23 von 29

26 Fakten zum Wohngeld Zuschuss: Wirtschaftliche Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens Statt Miete: Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten und Kapitaldienst (z.b. Hypotheken) Bewirtschaftungskosten: Erbpacht, Grundsteuer und Instandhaltungskosten (36 Euro/qm) Höchstbeträge ( 12 WoGG) für alle gleich: Höchstbetrag: 1 Person: 434 Euro / 2 Personen: 526 Euro Einkommensgrenzen: 1 Person: Euro / 2 Personen: Euro netto: 1 Person: EUR 995 Euro / 2 Personen = Euro Folie 26 von 29

27 Wohngeld: Ihre Ansprechpartner Wohngeldbehörde Hansestadt Lübeck, Verwaltungszentrum Mühlentor Servicezeiten: Mo und Di, Uhr Do Uhr Fr Uhr Zuständigkeiten für Lastenzuschuss (Eigenheime): Nachname A E Herr Matz Nachname F N Herr Plätke Nachname O Z Herr Loddoch Folie 27 von 29