1 Aufgabe. 2 Leistungsbausteine. 3 Kosten. 4 Kompetenzen und Referenzen

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1 Wohnungsmarktstudie Schwäbisch Gmünd Nachfrage Angebot Wachstumspotenziale Angebot an die Stadt Schwäbisch Gmünd Aufgabe 2 Leistungsbausteine 3 Kosten 4 Kompetenzen und Referenzen Institut für Stadtplanung und Sozialforschung W+P GmbH Mühlrain Stuttgart Tel Fax wpstuttgart@weeberpartner.de

2 2 1 Aufgabe Die Stadt Schwäbisch Gmünd will als Wohnstandort attraktiv bleiben und eine ausreichende Wohnraumversorgung für alle Bevölkerungsschichten anbieten. Dazu gehört im Spektrum des Wohnungsmarktes alles von sozialen Wohnraumangeboten für Menschen in schwierigen Situationen mit Hilfebedarf auf der einen Seite bis zur Weiterentwicklung guter Lagen für hochpreisigen Wohnungsbau auf der anderen Seite. Das Strategiepapier "Gmünd 2020" bildet den Rahmen für die Stadtentwicklung. Ein Ziel und auch Leitprojekt im Handlungsfeld Urbanität ist Einwohner zu gewinnen. Dies erfordert eine Wohnraumoffensive. Aus der von uns erarbeiteten "Wohnungsmarktstudie Schwäbisch Gmünd" von 2010 wurden mehrere Empfehlungen umgesetzt. Seither wurden auch kleinere Baugebiete realisiert sowie für 2017/2018 vorbereitet und alternative Grundstücksvergabeverfahren wie zum Beispiel die Konzeptvergabe erprobt. Bis Mitte 2018 sollen stadtintern weitere potenzielle Bauflächen mit mittelfristigem und längerfristigem Entwicklungspotenzial identifiziert und abgestimmt werden. Jetzt soll die Wohnungsmarktsituation aufbauend auf der Studie von 2010 analysiert werden. Ziel ist, die Notwendigkeit von Gebietsentwicklungen und dafür geeignete Strategien darzustellen. Deutlich werden soll: was sich in Schwäbisch Gmünd seit 2010 am Wohnungsmarkt verändert hat, was auf den Schwäbisch Gmünder Wohnungsmarkt zukommt, was für die Schwäbisch Gmünder Wohnungsmarktentwicklung wichtig ist. Es werden Aussagen gemacht: zur seitherigen und zukünftigen Wohnungsmarktentwicklung, zur soziodemografischen Entwicklung und zum sich daraus ergebenden Infrastrukturbedarf, zu Handlungsansätzen zur Wohnraumversorgung und Stadtentwicklung. Wichtig ist, die Stadtteile mit potenziellen Entwicklungsgebieten zielgenau anzuschauen und stadtteilspezifische Vorschläge zu entwickeln. Aufbauend auf der "Wohnungsmarktstudie Schwäbisch Gmünd" von 2010 und dem Gespräch mit der Stadtverwaltung am bieten wir die folgenden Leistungsbausteine an.

3 3 2 Leistungsbausteine (1) Analyse der Nachfrage Fortschreibung entsprechend Wohnungsmarktstudie 2010: Analysen zur Bevölkerungsstruktur und Bevölkerungsentwicklung Analyse zu den Zu- und Wegzügen Auswertung und Interpretation vorhandener Daten (u.a. Einwohnerstatistik, Daten des Statistischen Landesamtes) Optional: Befragung zu Wanderungsmotiven (Arbeitspaket 8) Optional: Kleinräumige Bevölkerungsvorausrechnung (Arbeitspaket 9) (2) Analyse des Angebots Fortschreibung entsprechend Wohnungsmarktstudie 2010: Bestehendes Wohnungsangebot (Wohnungsbestand, Wohnungsgrößen, Eigentumsquote und -verteilung), Neubautätigkeit und Entwicklungspotenziale in Schwäbisch Gmünd, kommunaler Wohnungsbestand, Vergleich zu benachbarten Kommunen und Kreisen Aktuelles Marktgeschehen, Marktsegmente, Preisniveau (Eigentum, Miete, Grundstücke) Auswertung vorhandener Daten (u.a. Bau- und Wohnungsstatistik, Daten des Statistischen Landesamtes, Zensus 2011) Auswertung von Annoncen, Preisspiegeln, Grundstücksmarktbericht, Mietspiegel Experteninterviews (Arbeitspaket 4) (3) Potenzialanalyse ausgewählter Entwicklungsgebiete Entwicklungslupen für bis zu fünf ausgewählte, potenzielle Entwicklungsgebiete (zum Beispiel Lindenhof, auf dem Hardt), dazu: Analyse städtebaulicher Strukturen und Rahmenbedingungen der Stadtgebiete, Einbeziehung von Versorgungsinfrastruktur, sozialer Infrastruktur, öffentlichem Personennahverkehr Identifikation von (Haupt-)Zielgruppen und Marktsegmenten für die unterschiedlichen Stadtgebiete Stadträumliche Analysen der Potenzialflächen Analyse standortspezifischer Zielgruppen und Wohnformen Experteninterviews (Arbeitspaket 4) Optional: Vor-Ort-Beteiligung von Schlüsselpersonen (Arbeitspaket 7)

4 4 (4) Experteninterviews Qualitative, persönliche Interviews mit etwa acht Experten der Wohnungswirtschaft zur Einschätzung und zum Entwicklungspotenzial des Wohnungsmarktes von Schwäbisch Gmünd und der zur Stadt gehörenden Wohnungsmarktregion Anschreiben, Terminvereinbarung persönliche Gespräche vor Ort oder telefonisch (5) Schlussfolgerungen Ableitung strategischer Ziele für die Wohnraumversorgung Empfehlungen und Handlungsansätze zur Wohnraumversorgung und Stadtentwicklung in Schwäbisch Gmünd basierend auf den Erkenntnissen aus Datenauswertung, Empirie und Analyse Bericht und Präsentation (6) Abstimmung und Präsentation Laufender Abstimmungsprozess mit der Stadt Schwäbisch Gmünd: Arbeitssitzungen: Auftaktgespräch zur Planung, zwei Gespräche zur Präzisierung und Durcharbeitung einzelner Bausteine (3 Termine) Präsentation der Ergebnisse (1 Termin) Wir gehen davon aus, dass die Stadt Schwäbisch Gmünd wie für die Wohnungsmarktstudie 2010 die kommunalen statistischen Daten sowie Zensusdaten auf Stadtgebietsebene bereitstellt. Die Abstimmung über Einzelheiten zu den erforderlichen Daten kann beim Auftaktgespräch erfolgen. (7) Optional: Vor-Ort-Beteiligung von Schlüsselpersonen Diskussion von Entwicklungen und Potenzialen in den Stadtteilen mit ausgewählten Entwicklungsgebieten mit jeweils bis zu acht stadtteilkundigen Schlüsselpersonen (unter anderem Ortschaftsräte, Vertretung der Stadtverwaltung mit Zuständigkeit für den Stadtteil, Vertretung von Stadtteileinrichtungen) Veranstaltung abhängig von der Jahreszeit als Stadtteilbegehung oder Wohnungsmarkttisch möglich Dauer jeweils etwa zwei Stunden Organisation Stadt Schwäbisch Gmünd (Einladungen, gegebenenfalls Raum und Bewirtung etc.) Konzeption, Moderation, Dokumentation Weeber+Partner

5 5 (8) Optional: Befragung zu Wanderungsmotiven Zuzug, Wegzug, Umzug Die Befragung von in den letzten beiden Jahren Zugezogenen, Weggezogenen und innerhalb der Stadt Umgezogenen ist eine gute Ergänzung für die Wohnungsmarktanalyse und hat im Rahmen der Wohnungsmarktstudie 2010 wichtige Erkenntnisse geliefert. Deshalb bieten wir diese Befragung optional wieder an. Schriftlicher Kurzfragebogen (4 Seiten, einfach auszufüllen, ansprechend gestaltet) an Zu-, Um- und Weggezogene per Post; gegebenenfalls ergänzend ausliegend an Meldestellen, Möglichkeit zum Ausfüllen des Bogens im Internet. < Vorbereitung Weeber+Partner: Fragebogen (Druckvorlage und Online-Fragebogen), Anschreiben/Information (Druckvorlage), Unterstützung bei der Organisation. < Durchführung Stadt Schwäbisch Gmünd: Erstellung der Adressdateien, Druck und Versand der Unterlagen, Entgegennahme ausgefüllter Fragebogen. < Auswertung Weeber+Partner: Rücklaufkontrolle, Datenerfassung, Erstellung Datenfile (inkl. Datenmaske, Plausibilitätskontrolle, Umkodierungen), Ergebnisauswertung, grafische und textliche Aufbereitung. (9) Optional: Kleinräumige Bevölkerungsvorausrechnung Eine kleinräumige Bevölkerungsvorausrechnung für das Jahr 2030 liefert stadtteilbezogene Zahlen zur Bevölkerungsentwicklung. Sie wird für die Gesamtstadt sowie für die Kernstadt und die Stadtteile (gegebenenfalls zusammengefasst) berechnet. Mit Hilfe eines erprobten Berechnungsmodells wird die Prognose der Bevölkerungsentwicklung bis zum Jahr 2030 auf der Basis der derzeitigen Bevölkerungszahlen aufgegliedert nach Alter, Geschlecht und Stadtteilen mit der Alterung der Menschen sowie den Geburten- und Sterbeziffern für die einzelnen Altersjahrgänge erstellt. Zusätzlich zur Innenentwicklung der Stadtteile wird der Zu- und Abwanderungssaldo bzw. Bevölkerungszuwachs durch den Bezug von neuen Wohnungen berücksichtigt. In Abstimmung mit der Stadt Schwäbisch Gmünd werden zwei bis drei Szenarien entwickelt, die die Bandbreite der erwarteten Bevölkerungsentwicklung darstellen. Die Daten für die Prognosen werden von der Stadt Schwäbisch Gmünd in digitaler Form (EXCEL-kompatible Tabellen) geliefert: < Derzeitige und vergangene Bevölkerungszahlen aufgegliedert nach Altersjahrgang, Geschlecht, Nationalität und Stadtteilen, < Wanderungsverhalten und natürliche Bevölkerungsbewegung (Geburten, Sterbefälle) der letzten Jahre aufgegliedert nach Altersjahrgang, Geschlecht und Stadtteilen, < geplante Neubaugebiete bis 2030, geplante Wohneinheiten und Bezugsjahr, < Angaben des Regionalplans zur Bevölkerungsentwicklung in der Region. Die Bevölkerungsvorausrechnung wird zu einem Bericht zusammengefasst.

6 6 3 Kosten Die Leistungen bieten wir wie folgt an: Arbeitspaket Kosten AP 1 Analyse der Nachfrage 4.200,00 Euro AP 2 Analyse des Angebots 6.000,00 Euro AP 3 Potenzialanalyse ausgewählter Entwicklungsgebiete 6.000,00 Euro AP 4 Experteninterviews 2.400,00 Euro AP 5 Schlussfolgerungen 7.200,00 Euro AP 6 Abstimmung und Präsentation (4 Termine) 3.000,00 Euro Summe AP 1 bis AP 6 (netto) ,00 Euro Gesetzliche Mehrwertsteuer (19%) 5.472,00 Euro Summe AP 1 bis AP 6 (brutto) ,00 Euro Optionale Leistungen: Arbeitspaket AP 7 AP 8 Vor-Ort-Beteiligung von Schlüsselpersonen, pro Entwicklungsgebiet und Termin Befragung zu Wanderungsmotiven Zuzug, Wegzug, Umzug Kosten (netto) 1.200,00 Euro ,00 Euro AP 9 Kleinräumige Bevölkerungsvorausrechnung ,00 Euro Der Leistungsumfang kann in Abstimmung mit dem Auftraggeber gerne angepasst (reduziert oder erhöht) werden. Laufende Sachkosten (Porti, Telefon, Kopien in begrenzter Stückzahl, EDV, Reisekosten etc.) sind enthalten. Zusätzliche Leistungen, wie zum Beispiel zusätzliche Besprechungs- oder Präsentationstermine, werden nach Stunden gesondert in Rechnung gestellt. Druck-, Versand- und Portokosten der optional angebotenen Befragung übernimmt die Stadt Schwäbisch Gmünd. Stundensätze (netto): Geschäftsführung 85 Euro Wissenschaftliche Mitarbeiter (Dipl.-Ing., M.A., M.Sc. oder vergleichbar) 75 Euro Wissenschaftliche Mitarbeiter (B.A. oder vergleichbar) 55 Euro Assistenz 35 Euro

7 7 4 Kompetenzen und Referenzen WEEBER+PARTNER INSTITUT FÜR STADTPLANUNG UND SOZIALFORSCHUNG Planen Forschen Entwickeln Beraten Beteiligen Moderieren Stadtentwicklung und Wohnen Integrierte Entwicklungskonzepte vorbereitende Untersuchungen Bauwesen Wohnungswirtschaft Klimawandel Energieeffizienz Soziale Stadt Stadtteilmanagement Sozialstudien und Sozialplanung Sozialberichte Sozialraumanalysen Familie, Kinder, Jugend, Alter, Migration Gesundheit Inklusion Bildung Kultur soziale Infrastruktur Projektentwicklung Forschung und Bedarfsermittlung Statistik Demografie Prognosen Befragungen Nutzerverhalten Marktforschung Mietspiegel Mobilität wissenschaftliche Begleitungen Evaluationen Beteiligung und Kommunikation Moderation Veranstaltungen Bürgerbeteiligung Prozessgestaltung Klausurtagungen Beratungen Schulungen Ausstellungen Broschüren Web-Präsenz FÜR WEN? Vorwiegend für öffentliche und gemeinnützige Auftraggeber, für Bundes- und Landesministerien, Regionen, Kommunen, Verbände, Wohnungsunternehmen, Stiftungen und soziale Organisationen. WER? Rund 20 wissenschaftliche Fachkräfte unterschiedlicher Disziplinen, so aus Stadt- und Regionalplanung, Architektur, Sozialwissenschaften, Geografie, Landschaftsplanung plus Sekretariat und Assistenz. Das Institut besteht seit 1969 in Stuttgart und seit 1988 auch in Berlin. Zur Geschäftsführung der W+P GmbH gehören Dr. Martina Buhtz und Gabriele Steffen als Hauptgeschäftsführerinnen sowie als weitere Geschäftsführer Dr. Heike Gerth, Prof. Dr. Rotraut Weeber, Dipl.-Ing. (FH) Simone Bosch-Lewandowski, M.A. Philip Klein, Dr.-Ing. Lisa Küchel und Dr.-Ing. Hannes Weeber. WIE? Praxisbezogen und zielgenau, wissenschaftlich fundiert und fachübergreifend, in engem Kontakt mit allen Beteiligten. Besonderes Interesse haben wir daran, unterschiedliche Blickwinkel zusammenzubringen; daraus entsteht oft Neues mit weiterführenden Lösungen. Wir sind langjährig erfahren und immer aktuell in Fragestellungen, Arbeitsweisen, Technik und Methoden. BESUCHEN SIE UNS IM INTERNET:

8 8 4.1 Ausgewählte Projektbeispiele (bei mehrjährigen Projekten Jahr des Abschlusses) Wohnungsmarktentwicklung Gemeinderatsklausur zum Arbeitsprogramm Wohnen Moderation Diskussionsforen, Dokumentation. Stadt Sindelfingen, Handlungskonzept Wohnungsentwicklung Waiblingen. Stadt Waiblingen, Wohn.Raum.Stadt. Thementag und Gemeinderatssitzung. Konzeption, Moderation, Dokumentation. Stadt Mannheim, 2013/2014. Wohnraum für besondere Zielgruppen in der Stadt Ulm. Leistungs- und Hilfeempfänger im sozialen Bereich derzeitiger und zukünftiger Bedarf. Stadt Ulm, Teil 2: Maßnahmen. Stadt Ulm, Umzugsmotive Waiblingen. Befragung von Weggezogenen, Zugezogenen und Umgezogenen. Stadt Waiblingen, Wohnungsmarktstudie Schwäbisch Gmünd. Angebote - Zielgruppen - Wachstumspotenziale. Stadt Schwäbisch Gmünd, Umzugsmobilität in Ulm. Zuziehen, Wegziehen, Umziehen. Stadt Ulm, Mobilitätsstudie Nagold. Pendeln Umziehen Potenziale. Stadt Nagold, Studien zum Wohnen für Kommunen und Wohnungsunternehmen, Mietspiegel Soziallagenbezogene Mieterbefragung in Ludwigsburg-Grünbühl. Wohnungsbau Ludwigsburg GmbH, 2016 und Mietspiegel der Stadt Speyer. Stadt Speyer, 2014, 2008, 2003, 1997, 1992, 1990, "Denkfabrik Zukunft Winzerla". Konzeptionierung und Durchführung eines Werkstattverfahrens mit Experten zur zukünftigen Strategie der Großsiedlung Jena- Winzerla. jenawohnen GmbH, Wohnen und Elektromobilität im Rosensteinviertel Stuttgart. Schaufenster E- Mobilität LivingLab BWemobil. Siedlungswerk gemeinnützige Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbh, Stuttgart, Wohnen mit Kindern in der Stadt Kiel-Ellerbek/Wellingdorf. Erarbeitung eines Entwicklungskonzepts für ein Kieler Quartier. Landeshauptstadt Kiel, 2012 (in Zusammenarbeit mit Analyse & Konzepte Hamburg). Marketingworkshop "Immobilien". Stadt Nagold, Forschung und Evaluation zum Wohnen Soziale Mischung und gute Nachbarschaft in Neubauquartieren. Gefördert durch die Forschungsinitiative Zukunft Bau des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung, laufend. Investitionsprozesse bei Wohnungseigentümergemeinschaften mit besonderer Berücksichtigung energetischer und altersgerechter Sanierungen. Bundesministerium für Wirtschaft und Energie / Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, 2015.

9 9 Altersgerecht Umbauen. Forschungsassistenz für die Modellvorhaben zum altersgerechten Umbau von Wohngebäuden im KfW-Förderprogramm. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, 2013 (in Kooperation mit Analyse & Konzepte). "ready vorbereitet für altengerechtes Wohnen. Bundesweite Online-Befragung bei Wohnungsunternehmen. In Zusammenarbeit mit Universität Stuttgart, Urbane Strategien zum Klimawandel. Immobilien- und wohnungswirtschaftliche Strategien und Potenziale zum Klimawandel. Projektforschung zur wissenschaftlichen Begleitung der Pilotprojekte. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung/Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Bevölkerungsprognosen, Bedarfsermittlung Stadt Ostfildern: zahlreiche Prognosen und Abschätzungen des Infrastrukturbedarfs seit 1995, insbesondere auch für die Entwicklung im Scharnhauser Park. Zuletzt: Bevölkerungsprognose für Gesamtstadt und Stadtteile, Vorausschätzung Entwicklung Pflegebedarf, Bevölkerungsprognose Nürtingen. Stadt Nürtingen, Stadt Aalen: Kindergartenplan 2003, 2004, 2005; Kindertagesbetreuungsplan 2006, 2007, 2008, 2009/10. Stadt- und Quartiersentwicklung Integriertes Stadtentwicklungskonzept Gerlingen. Stadt Gerlingen, laufend. INSEK Wiesloch Integriertes Stadtentwicklungskonzept. Stadt Wiesloch, laufend. step 2030 Stadtentwicklungsplan der Stadt Radolfzell. Stadt Radolfzell, Erstellung und Fortschreibung der integrierten Stadtteilentwicklungskonzepte im Rahmen unserer Arbeit als Stadtteilmanagement in Projekten der Sozialen Stadt in Stuttgart-Hallschlag, Stuttgart-Gablenberg, Stuttgart-Dürrlewang, Berlin- Marzahn (Mehrower Allee), Berlin-Neukölln (High-Deck-Siedlung und Weiße Siedlung Dammweg), Velten, alle laufend. Stadtteil- und Quartiersmanagement in bisher rd. 10 Stadtteilen. Laufend: in Stuttgart-Hallschlag, Stuttgart-Gablenberg, Stuttgart-Dürrlewang, Berlin-Marzahn (Mehrower Allee), Berlin-Neukölln (High-Deck-Siedlung und Weiße Siedlung Dammweg), Beratung/Öffentlichkeitsarbeit in Waiblingen-Süd. Integrierte Quartierskonzepte im Rahmen des KfW-Programms "Energetische Stadtsanierung" für das Stadionquartier Ludwigsburg (Stadt Ludwigsburg, 2016, in Kooperation mit IBS), die Nördliche Innenstadt Heilbronn (Stadt Heilbronn, 2014, in Kooperation mit ebök Planung und Entwicklung GmbH), Parksiedlung Ostfildern (Stadt Ostfildern, 2013), Weststadt Pforzheim (Stadt Pforzheim, 2013, in Kooperation mit ebök Planung und Entwicklung GmbH). Moderation Stadtkonzeption Heilbronn, Stadt Heilbronn, Zukunft Postareal. Ideenwerkstatt und Planungswerkstatt. Stadt Sindelfingen, Nürtingen: ISEK 2025 Stadtentwicklungskonzept. Stadt Nürtingen, 2015.

10 Projektteam Für die Aufgabe steht ein interdisziplinäres, erfahrenes Projektteam zur Verfügung. Simone Bosch-Lewandowski, Dipl.Ing. (FH) Architektin, seit 1999 bei Weeber+Partner, Geschäftsführerin. Arbeitsschwerpunkte: Forschung, Analysen, Umfragen, wissenschaftliche Begleitung, Evaluationen und Beratung zu Wohnungsbau und Städtebau, Energieeffizienz, Energetische Stadtsanierung, Quartiers- und Wohnungsmarktentwicklung, Moderation, Bürgerbeteiligung. Leitung zahlreicher Bundesforschungsprojekte. Lehrauftrag Architektursoziologie an der Hochschule Augsburg. Dr.-Ing. Lisa Küchel Stadtplanerin, seit 2008 bei Weeber+Partner, Geschäftsführerin. Arbeitsschwerpunkte: Stadt(teil)entwicklungskonzepte, Forschungsprojekte und internationalen Vergleichsstudien zu den Themen Stadtentwicklung, Stadtumbau, Wohnen, Wohnungswirtschaft und Energieeffizienz, Wohnungseigentümergemeinschaften, Klimaschutz- und Klimaanpassung; Soziale Stadt, Bürgerbeteiligung, Moderation. Lehrauftrag Partizipation an der Hochschule für Technik Stuttgart. Lisa Abele, M.A. Soziologin, seit 2013 bei Weeber+Partner. Arbeitsschwerpunkte: Empirische Sozialforschung, demografischer Wandel, Bildungsevaluation, Migration und Integration, Stadtentwicklung, Stadtteilmanagement, Bürgerbeteiligung. Sebastian Graf, M.A. Soziologe, seit 2014 bei Weeber+Partner. Arbeitsschwerpunkte: Empirische Sozialforschung, Sozialplanung, Soziale Stadt, Stadtteilmanagement, Bürgerschaftliches Engagement, Bildungs- und Integrationspolitik, Bürgerbeteiligung, Monitoring, Bedarfsanalysen. Prof. Dr. Rotraut Weeber Soziologin, Mitinhaberin von Weeber+Partner. Langjährige interdisziplinäre Erfahrungen in Planung, Forschung und Beratung in Stadtsoziologie, Wohnungswesen, Demografie, angewandte Sozialforschung, partizipative Verfahren. Lehre und Forschung an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen. Das Team wird bei Bedarf unterstützt vom Sekretariat und von wissenschaftlichen Assistenzkräften.