Lernfeld 5: Wohnräume verwalten und Bestände pflegen Lernaufgaben zum Modul IMK Mietenbuchhaltung (Kurzfassung)

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1 Lernfeld 5 Wohnräume verwalten und Bestände pflegen Mietenbuchhaltung Modul Lernaufgaben Inhalte: - Sollstellung der Miete, - Geldeingang der Mietzahlung auf dem Bankkonto, - Erlösschmälerungen (Leerstand oder Mietminderung) - Geldauszahlungen an Mieter - Mieterbelastung - Abschreibungen von Mietforderungen - (Buchungen im Zusammenhang mit der BeKo-Abrechnung werden in einem Extra- Modul behandelt) - Umbuchung von Mieterguthaben zum Jahresende, - Eröffnungsbuchungen am Jahresanfang Hinweise: Erstens sollten Sie sich die hier verwendeten Abkürzungen der Konten nicht zu Eigen machen, ohne mittels Kontenrahmen den vollständigen Klarnamen des Kontos zu kennen Zweitens trägt es sehr zum Verständnis bei, wenn Sie die folgenden Darstellungen nicht nur lesen, sondern ggf. mit Papier und Stift nachvollziehen (T-Konten führen!) In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie sich die Lösungen der folgenden Übungen zuerst selbstständig mittels Literaturstudium, Seminarthemen, Unterrichtsgesprächen und Internet-Recherchen erarbeiten und erst danach mit den Musterlösungen vergleichen! Seite 1 von 9

2 Sachverhalte und Buchungssätze Mieter Anton zieht neu ein, sein Mietenkonto wird neu angelegt und ist dementsprechend ausgeglichen. 1) Lt. Mietvertrag sind 420,00 NKM und 170,00 BK-VZ vereinbart. Diese Miete ist am Monatsanfang fällig, also wird diese Forderung gebucht (Sollstellung der Miete) Wir fordern insgesamt 590,00, die sich aus 420,00 Mietertrag und 170,00 BK-VZ (unfertige Leistung, wir schulden dem Mieter noch die BK-Abrechnung) zusammensetzen: 2) Anton ist ein braver Mieter und überweist zum 3. Werktag die vereinbarten 590,00: 3) Anton ruft an und beschwert sich über die undichten Fenster seiner Wohnung. Wir planen einen Handwerkertermin und einigen uns auf 80,00 Mietminderung. 4) Die Sollstellung im Folgemonat wird gebucht, Anton überweist wieder 590,00: 5) Wir überweisen Anton 80,00 für die Mietminderung zurück: 6) Anton ruft wieder an sein Waschbecken weist einen großen Riss auf, nachdem ihm eine schwere Glasflasche hineingefallen ist. Da er den Schaden verursacht hat, werden wir als Vermieter zwar den Schaden beheben lassen und vorab bezahlen, anschließend den Betrag aber zurückfordern. 6a) Der von uns beauftragte Handwerker hat ein neues Waschbecken installiert und schickt uns die Rechnung über 210,00 EUR 6b) Wir schicken Anton einen Brief und bitten um Erstattung der Reparaturkosten. 7) Anton beschwert sich zum wiederholten Mal zu Recht über den nächtlichen Lärm aus der Nachbarwohnung (Mieter Berta) und macht jetzt eine Mietminderung von 50,00 EUR geltend, die wir ihm auch gewähren müssen. (s. oben: Mietminderung) 8) Mieter Berta erhält von uns die fristlose Kündigung mit der Aufforderung, sich mit uns wegen des Rückgabetermins und den noch offenen Mietzahlungen in Verbindung zu setzen. Zwei Tage später erhalten wir vom Hauswart die Mitteilung, dass Berta offenbar verschwunden ist und die Wohnung offen und in völlig vermülltem Zustand zurückgelassen hat. Unser Chef ordnet an, die offenen Mietforderungen i. H. v. 730,00 EUR abzuschreiben. 9) Die Berta-Wohnung steht einen Monat leer, während sie entmüllt und renoviert wird. 9a) Die neue Sollstellung i. H. v. 340,00 EUR nettokalt plus 150,00 EUR BeKo-VZ für die Berta-Wohnung wird trotzdem gebucht: 9b) Da es für diese Wohnung in diesem Monat keinen Mieter gibt, muss die Sollstellung als Erlösschmälerung zurückgebucht werden: Seite 2 von 9

3 10) Scheinbar hat Anton die ihm zustehende Mietminderung (Lärm) von 50,00 EUR vergessen, jedenfalls überweist er Monat für Monat die ungeminderte Miete. Damit schiebt er auf seinem Mieten(Forderungs)konto ständig ein Guthaben vor sich her aus unserer Sicht als Vermieter schulden wir ihm ständig 50,00 EUR. Zum Bilanzstichtag (Jahresende) müssen diese unsere Schulden als das ausgewiesen werden, was sie sind: keine negativen Forderungen, sondern Verbindlichkeiten einem Mieter gegenüber also Umbuchung: 11) Im Rahmen des Jahresabschlusses werden die Konten (200) MF und (440) MV mit dem jeweiligen Saldo abgeschlossen 12) Mit Beginn des neuen Wirtschaftsjahres werden alle Bestandskonten wieder eröffnet, also auch (200) MF und (440) MV: 13) Damit hat das Konto (440) MV seinen Dienst getan, es wird nicht mehr benötigt, die bestehenden Mietverbindlichkeiten (50,00 gg. Mieter Anton) werden auch das Mietforderungskonto zurückgebucht und erscheinen dort wieder als Guthaben: 14) Übungsaufgabe - Beantworten Sie folgende Fragen in Stichpunkten: 1. Warum müssen (nur!) zum Bilanzstichtag Mieterguthaben auf das Konto (440) Verbindlichkeiten aus Vermietung umgebucht werden? 2. Wie lautet der dafür notwendige 3. Wie ergibt sich der Betrag, der auf Konto (440) MV umgebucht werden muss? 4. Wie wirkt sich diese Umbuchung auf die GuV-Rechnung und auf die Bilanzsumme aus? 5. Wenn Sie im Rahmen der vorbereitenden Abschlussbuchungen eine solche Umbuchung von Mieterguthaben vorgenommen haben, welche Konsequenz ergibt sich daraus für die Eröffnungsbuchungen des Folgejahres? 15) Übungsaufgabe: Fragen zum Thema a. Welche beiden Gründe können für ein Wohnungsunternehmen zu einer Erlösschmälerung (ES) führen? b. Wie lautet der Buchungssatz für eine solche ES? c. Welchen Zusammenhang gibt es zwischen dem Konto (600) SM und dem Konto (609) ES? d. Wie werden die Konten (600) SM und (609) ES abgeschlossen? e. Wie wirkt sich die Sollstellung, Mietzahlung und Erlösschmälerung auf die GuV- Rechnung und auf die Bilanzsumme aus? f. Eine Erlösschmälerung stellt wie der Name schon sagt eine Gewinnminderung, also sozusagen einen Aufwand dar. Warum findet sich das Konto dann aber in Kontenklasse 6 (Erträge) und nicht in Klasse 8? g. Warum benötigt man für eine solche ES überhaupt ein separates Konto und korrigiert nicht einfach das Konto (600) Sollmieten mit einer entsprechenden Korrekturbuchung? h. Wie wird die eingehende Zahlung einer Mietkaution auf dem Geschäftskonto des Immobilienunternehmens behandelt (gebucht?) Seite 3 von 9

4 18) Übungsaufgabe: Bilden Sie zu den folgenden Sachverhalten die Buchungssätze. 1. Sollstellung der Pacht (2 500 Euro) 2. Mietforderungen werden per Bank beglichen ( Euro) 3. Sollstellung der Miete, bei einer Grundmiete von Euro und Betriebskostenvorauszahlungen über Euro 4. Das Wohnungsunternehmen erhält eine Handwerkerrechnung über 370 Euro, die von einem Mieter zu begleichen ist 5. Zum Ende des Geschäftsjahrs (00) sind vorausgezahlte Mieten als Verbindlichkeiten aus Vermietung zu erfassen (3 500 Euro) 6. Auf im September (00) abgeschriebene Forderungen gehen im Oktober (00) Zahlungen über Euro ein. Das MV existiert noch. 7. Eröffnung des Kontos Mietforderungen ( Euro) 8. Für nicht vermietete Wohnungen sind Leerstandskorrekturen vorzunehmen; die zu berichtigende Grundmiete beträgt Euro, die Betriebskostenvorauszahlungen sind mit 600 Euro zu korrigieren 9. Verbrauch von Reparaturmaterial (320 Euro) 10. Zum ist das Konto Mietforderungen mit einem Sollsaldo abzuschließen ( Euro) 11. Uneinbringliche Mietforderungen sind abzuschreiben (3 600 Euro) 12. Zu Beginn des Geschäftsjahrs (01) sind vorausgezahlte Mieten des Vorjahrs (00) zu verrechnen (2.300 Euro) 13. Mieter werden mit Reparaturkosten über 450 Euro belastet 14. Zum weist das Konto Mietforderungen einen Habensaldo von Euro auf 15. Mängel an der Mietsache erfordern die Erfassung einer Erlösschmälerung über 150 Euro 16. Das Konto Erlösschmälerungen wird zum Jahresende abgeschlossen (3 600 Euro) 17. Auf im Vorjahr (00) abgeschriebene Forderungen gehen Zahlungen per Bank ein (2.500 Euro) Seite 4 von 9

5 18. Mieterbelastung a) Rechnungseingang der Installationsfirma, die ein vom Mieter beschädigtes Waschbecken repariert hat (160,-) b) Ausgleich dieser Rechnung per Banküberweisung c) Erfassung der Forderung gegen den Mieter d) Der Mieter zahlt trotz Mahnung nicht, es wird ein Mahnbescheid beantragt, Kosten 20,-, mit denen der Mieter belastet wird (3 Buchungen: Rechnungseingang vom Gericht, Ausgleich durch WU, Forderung gegen Mieter) e) Eine außergerichtliche Einigung führt dazu, dass der Mieter die Hälfte der Rep.rechnung und die Kosten des Mahnbescheids überweist, der Rest wird abgeschrieben. Seite 5 von 9

6 19) Übungsaufgabe (Komplex): a. Die von uns verwaltete Mietwohnung steht im Oktober X1 leer, trotzdem erfolgt am X1 die Sollstellung: 360,00 Euro NKM, 120,00 Euro BK-VZ Wegen des Oktober-Leerstandes wird am X1 die bereits erfolgte Sollstellung als Erlösschmälerung korrigiert. Zum X1 zieht Mieter Neu ein, Sollstellung lt. Mietvertrag 400,00 NKM plus 150,00 BK- VZ Mieter Neu zahlt per X1 die erste Miete, behält aber vereinbarungsgemäß 180,00 ein für die selbst übernommene Anfangsrenovierung. Somit haben wir letztendlich diese 180,00 als Instandhaltungskosten zu tragen. Am ruft der Mieter an und beschwert sich über laute Heizungsgeräusche und eine zu geringe Raumtemperatur. Wir versprechen Abhilfe und vereinbaren Mietminderung von 60,00 Euro, die er von der nächsten Miete einbehalten soll. Zum X1 wir die nächste Sollstellung für Dezember gefahren: Am X1 geht die nächste Miete per Banküberweisung von Neu ein: 550,00 Euro offenbar ohne Einbehalt der Mietminderung vom November. Seite 6 von 9

7 Auf Grund der Tatsache, dass Mieter Neu nun zum Jahresende ein Guthaben auf seinem Mietenkonto hat (60,00 Euro Mietminderung), was er nicht einbehalten hat, wir ihm aber auch nicht zurück überweisen haben, müssen wir eine entsprechende Umbuchung vornehmen. Wir schulden ihm 60,00. Die Jahresabschluss- und Eröffnungsbuchungen (SBK, GuV, EBK) laufen automatisch, sind hier nicht gefragt. Trotzdem kurz durchdenken! Nachdem die EBK-Buchungen des Jahres X2 automatisch erledigt sind, erfolgt wieder eine Rück-Umbuchung bezüglich des immer noch bestehenden Mieter-Guthabens von 60,00 Euro. Per X2 läuft wieder die Sollstellung durch: unverändert 400,00 NKM + 150,00 BK-VZ Am X2 ist immer noch kein Bankeingang gebucht wir rufen den Mieter an und erinnern ihn. Er entschuldigt sich und überweist sofort: Bankeingang am X2: 190,00 Euro Am X2 teilt uns der Mieter mit, dass er bei Renovierungsarbeiten eine Fensterscheibe beschädigt hat, die ersetzt werden muss. Wir lassen die Reparatur umgehend ausführen, erinnern ihn an die rückständige Miete und fordern per Post vom Mieter die Reparaturkosten in Höhe von 115,43 (inkl. 19 % USt) zurück. Zum X2 erfolgt die Sollstellung für Februar: 400,00 NKM + 150,00 BK-VZ Seite 7 von 9

8 Bereits am X2 senden wir dem Mieter seine BeKo-Abrechnung für X1. Daraus ergibt sich eine Nachzahlung von 24,00 Zum X2 erfolgt die Sollstellung für Februar: 400,00 NKM + 150,00 BK-VZ Bei der Kontrolle der Mieterunterlagen am X2 stellen wir fest, dass der Mieter bisher einen Teil der Januar-Miete, die Februar-Miete, die Nachzahlung der BeKo-Abrechnung, die Reparatur und die März-Miete nicht gezahlt hat und außerdem die Kaution in Höhe von 1200,00 noch aussteht. Wir fordern ihn per Brief auf, diese Rückstände unverzüglich zu begleichen und drohen mit juristischen Schritten. Wie hoch sind unsere ausstehenden Forderungen? Am X2 ruft uns ein Mieter der Nachbarwohnung an und teilt mit, dass die Wohnungstür von Mieter Neu offen ist und die Wohnung offenbar verlassen ist. Wir sind vielleicht einem Mietnomaden aufgesessen und schreiben alle offenen Mietforderungen ab. Nachdem wir vergeblich versucht haben, Mieter Neu zu finden, lassen wir am X2 die wenigen noch brauchbaren Einrichtungsgegenstände versteigern und erzielen einen Reinertrag (Gewinn unterm Strich) von 90,00 Euro Bargeld. Das Mietenkonto Mieter Neu existiert noch in der Buchhaltung. Ziemlich genau ein Jahr später am X3 ruft plötzlich der Chef an: Er hat den Ex- Mieter Neu auf der Trabrennbahn getroffen und sofort zur Rede gestellt und lässt sich die seinerzeit nicht beglichenen Mietschulden Neu s durchgeben. Um Aufsehen zu vermeiden, zahlt Ex-Mieter Neu sofort bar 1.334,00 Euro, die zwei Tage später im Büro gebucht werden. Das Mietenkonto Neu existiert nicht mehr. Seite 8 von 9

9 Übersicht über die wichtigsten Buchungssätze Mietenbuchhaltung (Bitte selbst erarbeiten dies ist keine Modulaufgabe, sondern ein Vorschlag einer übersichtlichen Zusammenfassung zur Prüfungsvorbereitung) Sollstellung der Miete Bankeingang der Zahlung des Mieters Bankauszahlung an den Mieter Abschreibung einer uneinbringlichen Mietforderung Geldeingang auf eine bereits abgeschriebene Mietforderung im selben Jahr Geldeingang auf eine bereits abgeschriebene Mietforderung im Folgejahr Erlösschmälerung wegen einer Mietminderung Erlösschmälerung wegen Leerstandes einer Wohnung Umbuchung Guthaben des Mieters zum Jahresende Rück-Umbuchung des Guthabens des Mieters zum Jahresbeginn Seite 9 von 9