Austausch. Information. Genuss. 1. Baufrühstück in der KANZLEI NICKERT

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1 Austausch. Information. Genuss. 1. Baufrühstück in der KANZLEI NICKERT

2 Weshalb ein Baufrühstück?! Aktuelle Wissensvermittlung! Networking! Die KANZLEI NICKERT will gerade in dieser Branche wachsen Die in dieser Präsentation enthaltenen Fotos stammen von der Website 2

3 Herzlich willkommen zum Baufrühstück Unsere Themen:! Wie kalkuliere ich eine Baustelle, damit die Kosten gedeckt sind und auch noch ein Gewinn erzielt wird?! Welche Rahmenbedingungen muss ich beachten, um Problemen bei der späteren Durchsetzung von Forderungen vorzubeugen? Fotograf/Benutzername bei flickr: digital cat 3

4 Vor- / Nachkalkulation 4

5 Typische Aussagen!! Wir haben die Auftragsbücher voll wie nie!! Wir wissen gar nicht, wie wir die Aufträge abarbeiten können/sollen!! Wir legen eine Umsatzsteigerung von über 15 % hin! Aber: Verdient man damit automatisch Geld? Fotograf/Benutzername bei flickr: Fundraisingnetz 5

6 Wovon hängt der Erfolg Ihres Unternehmens ab?! Geld wird auf den Baustellen verdient oder verloren! Für die Behauptung im harten Konkurrenzkampf, ist eine zukunfts- und ertragsorientierte Kalkulation unabdingbar! Angebote grob über den Daumen zu schätzen oder sich lediglich an den Preisen der Konkurrenz zu orientieren ist zu wenig! Sie sind Meister Ihres Fachs, doch wie stark kümmern Sie sich neben dem zeitaufwendigen Tagesgeschäft um eine detaillierte Vor- und Nachkalkulation? Fotograf/Benutzername bei flickr: Andrea Rueda 6

7 Vorkalkulation / Allgemein! Preisdruck! Vorkalkulation für die Anstrebung der Kostendeckung + Gewinnerzielung! Ermittlung von Angebotspreisen! Unmittelbare und verursachungsgerechte Kostenzuordnung 7

8 Vorkalkulation / Allgemein! Kalkulation mit sog. Mittellohn! Beauftragung eines anderen Unternehmen (sog. Fremdleistung)! Auch Gemeinkosten beeinflussen das Angebot! Wagnis und Gewinn 8

9 Vorkalkulation / Stundensatz / Material! Eine Stundensatzkalkulation geht von der produktiven Kapazität eines Unternehmens aus! Sie kennen die Kostenbestandteile des Stundenverrechungssatzes und wissen dadurch was Sie berechnen müssen um Gewinn zu erzielen! Nur wenn die Kostenstruktur bekannt ist und die Stundensätze realistisch sind, können Sie betriebswirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen treffen! Lohnkosten stellen neben den Materialkosten im Baugewerbe einen wesentlichen Kostenfaktor dar! Materialkosten werden durch Mengenverbrauch und Materialpreis bestimmt 9

10 Vorkalkulation / Personalkostenzuschläge! Personalkostenzuschläge werden errechnet (Achtung! Mit Zukunftswerten rechnen!)! Stunden auf der Baustelle werden geschätzt! Personalkosten ergeben sich aus Stunden multipliziert mit dem Verrechnungssatz je Stunde 10

11 Vorkalkulation / Stundensatz Unterlagen zu dieser Folie liegen als Anlage bei Fotograf/Benutzername bei flickr: Helico Beispiel zur Stundensatzberechnung 11

12 Kostenzuordnung / Direkte Zuordnung! Lohnkosten! Stoffkosten! Fremdleistungen Kostenzuordnung / Indirekte Zuordnung! Geräte-/Maschinenkosten! Baustelleneinrichtung/Baustellenabbaukosten! Wagniskosten! Bauleitung 12

13 Nachkalkulation / Kostenrechnung! Eine vollkommene Übereinstimmung zwischen dem kalkulierten Gewinn und dem tatsächlichen Gewinn nach Auftragsabschluss gibt es in der Praxis selten! Abweichungen sind insofern normal, wenn es sich um tolerierbare Beträge handelt! Die Nachkalkulation dient der Ermittlung von Planabweichungen und deren Ursachen! Möglichkeit zur Analyse und rechtzeitigen Gegensteuerung! Aufzeigen von Verbesserungspotenzial für zukünftige Vorkalkulationen im Rahmen der Angebotserstellung 13

14 Nachkalkulation / Beispiel für Baustelle X A. Einzelkosten Plan Ist Abweichung Analyse (1) Lohnkosten X (2) Materialkosten (3) Gerätekosten X (4) Fremdleistungskosten / B. Gemeinkosten In Summe X C. Allgemeine Geschäftskosten / - 0 Selbstkosten D. Wagnis / Gewinn + 15% ,6% unter Plan E. Angebot (Festpreis) Quelle Bilder: 14

15 Wofür ist eine ordentliche Kalkulation gut?! Steuerung des Unternehmens! Vermeidung unterdeckter Baustellen! Entscheidungsfindung bei der Baustellenauswahl (bei Vollbeschäftigung) 15

16 Wofür ist eine ordentliche Kalkulation gut?! Rating! Bei langfristigen Baustellen Zwischenkalkulationen für Gegenmaßnahmen durchführen! Mittelverwendungsnachweis für Bauforderungssicherungsgesetz 16

17 Fazit! Jedes Kalkulationsverfahren ist nur so gut, wie es in der Praxis realisiert/gelebt wird! Eine sachgerechte Kostenverrechnung ist wichtig um das Leistungsangebot weiterentwickeln zu können! Erkenntnisgewinnung welche Produkte Gewinn- bzw. Verlustbringer sind! Festlegung von Preisuntergrenzen 17

18 Fazit! Vorkalkulation: Wie gut ist der Auftrag im Vergleich zu anderen? Wie wichtig ist dieser Auftrag für mich?! Möglichst genaue Zeiterfassung erforderlich! Pufferpositionen in den Angeboten beachten 18

19 Fazit! Wer nicht weiß, wohin er will, darf sich nicht wundern, wenn er ganz woanders rauskommt. Vorkalkulation Nachkalkulation Analyse Unternehmenssteuerung / -ausrichtung Unternehmenserfolg Unternehmenssicherung 19

20 Planungsradar Überschlägige Ertragsplanung Unterlagen zu dieser Folie liegen als Anlage bei Beispiel zur Schnell- Planung 20

21 Kurze Pause. Fotograf/Benutzername bei flickr: nickhiebert für eine kleine Stärkung Danach: Rahmenbedingungen der Bauausführung Fotograf/Benutzername bei flickr: razvan.orendovici 21

22 Rahmenbedingungen der Bauausführung Welche Punkte sollten Sie beachten, um Problemen bei der Forderungsdurchsetzung vorzubeugen? 22

23 Welche Punkte sollten Sie beachten, um Problemen vorzubeugen?! Auftragsannahme! Baubehinderung! Abnahme! Stellung der Schlussrechnung! Gewährleistung! Beweislast 23

24 Auftragsannahme! Identität des Auftraggebers! Wer ist der eigentliche Vertragspartner?! Pauschalpreisverträge! Ist der Leistungsinhalt hinreichend bestimmt?! Nachträgliche Absicherung des Auftrags! Umfang einer Sicherungsbürgschaft 24

25 Auftragsannahme Identität des Auftraggebers! Bauherren- und Arbeitsgemeinschaften (ARGE)! Gesellschaften bürgerlichen Rechts! Wichtig: Name und Anschrift der einzelnen Gesellschafter, Vertretungsberechtigung! Einzelfirmen! Inhaber der Firma 25

26 Auftragsannahme Identität des Auftraggebers! Handelsrechtliche Gesellschaften! OHG: die Gesellschafter! KG: der persönlich haftende Gesellschafter (Komplementär)! GmbH: der Geschäftsführer! GmbH & Co. KG: die Komplementär- GmbH und deren Geschäftsführer! AG: der Vorstand 26

27 Auftragsannahme Pauschalpreisverträge! Oft werden Leistungen untergeschoben, die der Unternehmer in der Kalkulation nicht berücksichtigt hat 27

28 Auftragsannahme Pauschalpreisverträge! Maßnahmen zur Verhinderung:! Welche Leistungen sollen Gegenstand des Pauschalpreisvertrages sein?! Zweifel müssen ausgeräumt und protokolliert werden!! Vorsicht bei Klauseln, in denen sich Leistungsumfang auch nach Zeichnungen richten soll!! Irrtümer bei der Kalkulation gehen grds. zu Lasten des ausführenden Unternehmers! Tipp: Bestätigungsschreiben bei Kaufleuten 28

29 Auftragsannahme Pauschalpreisverträge! Möglichkeiten der Änderung einer Pauschalpreisabrede z.b. bei! Wegfall der Geschäftsgrundlage (Ausnahmefall)! Änderung des ursprünglich vereinbarten Leistungsinhalts durch den Auftraggeber (u.a. Planänderungen), soweit sich dadurch die Preisermittlungsgrundlagen geändert haben! dem Verlangen von Leistungen, die im Pauschalpreisvertrag nicht enthalten sind (Zusatzleistungen). 29

30 Auftragsannahme Pauschalpreisverträge! Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte auf die schriftliche Erteilung eines Nachtrages bestanden werden 30

31 Auftragsannahme nachträgliche Absicherung des Auftrags! Sicherungsbürgschaft nach 648a BGB! Verpflichtung des Auftraggebers, die zu erbringenden Vorleistungen Sicherheiten bis zur Höhe des voraussichtlichen Vergütungsanspruchs zu leisten! kann auch nach Vertragsschluss und sogar nach erfolgter Abnahme verlangt werden! Geltendmachung kann nicht ausgeschlossen werden 31

32 Auftragsannahme nachträgliche Absicherung des Auftrags! Ausnahme! Auftraggeber ist eine natürliche Person und baut Einfamilienhaus! Werklieferungsverträge 32

33 Auftragsannahme nachträgliche Absicherung des Auftrags! Auftraggeber kann sich nicht mehr auf noch vorhandene Mängel berufen (selbst wenn sie tatsächlich bestehen), wenn! zumindest teilweise Werklohn nicht bezahlt wurde! Abnahme erfolgt ist! Auftraggeber die angeforderte Sicherungsbürgschaft nicht stellt! Achtung! keine Frist mit Kündigungsandrohung setzen, da Vertrag sonst als aufgehoben gilt 33

34 Auftragsannahme nachträgliche Absicherung des Auftrags! Kosten der Bürgschaft sind bis zur Höhe von 2% p.a. vom Auftragnehmer zu zahlen 34

35 Auftragsannahme nachträgliche Absicherung des Auftrags! Einschreiben/Rückschein Sehr geehrte Damen und Herren, mit Bauvertrag vom..20 haben Sie uns mit der Erstellung des Bauvorhabens beauftragt. Die Bruttoauftragssumme beläuft sich auf!. Wir dürfen Sie unter Hinweis auf 648a Abs.1 BGB bitten, uns zur Sicherung unserer Vorleistungen eine Sicherheit in Höhe von EUR zu übermitteln. Für den Eingang der Sicherheitsleistung haben wir uns als Frist den vorgemerkt...20 Gemäß 648a Abs.2 BGB kann diese Sicherheit von Ihnen neben einer Bankbürg-schaft auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstitutes oder Kreditversicherers geleistet werden. Wir wären Ihnen deshalb für die Überlassung einer Bankbürgschaft bzw. einer Auszahlung zur Garantie Ihrer Hausbank sehr verbunden. Wir weisen höflichst darauf hin, dass wir gemäß 648a Abs. 1 BGB berechtigt sind, die von uns zu erbringenden Vorleistungen zu verweigern, wenn innerhalb der genannten Frist die beanspruchte Sicherheit von Ihnen nicht geleistet wird. Mit freundlichen Grüßen 35

36 Untersuchungs- und Rügepflicht Fotograf/Benutzername bei flickr: friek_magazine! Jeder Kaufmann hat gem. 377 HGB eine Untersuchungs- und Rügepflicht bei beiderseitigem Handelsgeschäft! GmbH bezieht bei einer anderen GmbH Fenster, um diese anschließend bei einem Bauvorhaben einzubauen 36

37 Untersuchungs- und Rügepflicht Die Untersuchungs- und Rügepflicht gilt nur für Kauf- und sogenannte Werklieferungsverträge (z.b. Handelsbereich Fenster und Türen), nicht für Werkverträge, d.h. Aufträge, die die Lieferung und Montage von Bauelementen zum Gegenstand haben 37

38 Probleme durch Baubehinderung! Überschreitung der vertraglich vereinbarten Ausführungsfristen! Gründe können vielschichtig sein! bauseits bedingt (Planung, Bauaufsicht)! Witterung! Konsequenz! Schadenersatzforderung unabhängig davon, ob Auftragnehmer den Verzug wirklich zu vertreten hat 38

39 Probleme durch Baubehinderung! unverzügliche schriftliche Anzeige der Behinderung! Anzeige muss alle Tatsachen enthalten, aus denen sich die Gründe für die Behinderung oder Unterbrechung im einzelnen ergeben! braucht nicht notwendigerweise die Überschrift "Behinderungsanzeige" zu tragen! Anzeige kann statt gegenüber dem Auftraggeber auch an den bauaufsichtsführenden Architekten abgegeben werde aber: Kopie in jedem Fall an Auftraggeber 39

40 Probleme durch Baubehinderung! Pflichten des Auftragnehmers! im Rahmen des Zumutbaren, die Behinderung oder Unterbrechung soweit wie möglich einschränken! nach der Behinderung, Pflicht zur unverzüglichen Arbeitsaufnahme! Verlängerung der Ausführungsfristen berechnet sich nach der Dauer der Behinderung plus einem Zuschlag für die Wiederaufnahme der Arbeiten! Auftraggeber müssen die für die Berechnung der Frist erforderlichen Gesichtspunkte mitgeteilt werden 40

41 Probleme durch Baubehinderung! Behinderung muss sich! dokumentieren lassen und! sie muss ordnungsgemäß angezeigt worden sein nur so lassen sich Verzugsschäden und Vertragsstrafe-Ansprüche erfolgreich abwehren! 41

42 Abnahme! Fiktive Abnahme! Gewerk gilt 12 Werktage nach Übersendung der Fertigstellungsanzeige, die auch in Form der Schlussrechnung erfolgen kann, als abgenommen! nach Ablauf von 6 Werktagen nach Beginn der Benutzung! ausgeschlossen bei förmlichen Abnahme! vereinbart oder! vom Auftraggeber verlangt 42

43 Stellung der Schlussrechnung! von keiner Abnahme abhängig (OLG Hamm Az. 17 U 72/96)! Schlussrechnung sollte unmittelbar nach Fertigstellung des Gewerkes gestellt werden, damit das zweimonatige Prüfungsrecht des Auftraggebers aus 16 Nr. 3 Abs. 1 VOB/B zu laufen beginnt! während dieser Zeit kann die Abnahme erfolgen und Restmängel können beseitigt werden! nach Ablauf der Prüfungsfrist oder im Falle einer bereits zuvor erfolgten Schlussrechnungsprüfung ist der Werklohn dann zur unbedingten Zahlung fällig auf diese Weise lässt sich die Wartezeit für die Fälligkeit der Schlusszahlung erheblich verkürzen 43

44 Stellung der Schlussrechnung! Nachdem die Forderung fällig geworden ist, sollte wie folgt vorgegangen werden:! freundliches Erinnerungsschreiben (mit Kopie für die Akte, da es sich rechtlich um die 1. Mahnung handelt)! Mahnung mit Zahlungsaufforderung und Fristsetzung sowie Hinweis auf die anschließende Abgabe des Vorganges an den Rechtsanwalt! Übergabe der Angelegenheit an Rechtsanwalt z. B. KANZLEI NICKERT zur schnellstmöglichen Realisierung Ihrer Forderung 44

45 Stellung der Schlussrechnung! Exkurs: Ordnungswidrigkeit Gem. 14 Abs. 2 Ziff 1 UStG muss ein Bauunternehmer die (Schluss-)Rechnung über Werklieferungen oder sonstige Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück innerhalb von 6 Monaten nach Ausführung der Leistung ausstellen. Dies gilt auch in den Fällen, in denen die Leistung an einen Nichtunternehmer ausgeführt wird. Verstößt ein Bauunternehmer gegen diese Pflicht, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 5.000! pro Verstoß geahndet werden kann! Betriebsprüfer sind angewiesen, dies zu prüfen! Außerdem: USt ist mit Fertigstellung fällig, auch wenn noch nicht schlussabgerechnet ist 45

46 Gewährleistung! Für eine Mängelrüge muss der Bauherr nicht sonderlich viele Pflichten erfüllen! Dies führt oftmals zu sog. Vorsorgerügen! BGH hat in einer Entscheidung erneut bestätigt: Das Risiko einer verweigerten Mängelbeseitigung trägt in vollem Umfang der für den Mangel verantwortliche Auftragnehmer! Nehmen Sie Mängelrügen ernst! Vereinbaren Sie einen Termin zur Besichtigung/Mängelbeseitigung und dokumentieren Sie die Tätigkeit(en) nach erfolgter Mangelanzeige 46

47 Beweislast! als Faustregel gilt: derjenige, der eine für ihn positive Tatsache behauptet, muss diese beweisen! das heißt: der Richter muss davon überzeugen werden, dass die Dinge sich wirklich gerade so zugetragen haben, wie Sie es behaupten 47

48 Beweislast! sorgen Sie für eine schriftliche Dokumentation! Achten Sie darauf, dass Sie sich klar und unmissverständlich ausdrücken bei einem späteren Rechtsstreit haben Sie Ihre Chancen ganz wesentlich verbessert, Ihr Recht zu bekommen " 48