zu Zl. 01-VD-LG-1522/ Erläuternde Bemerkungen zum Entwurf eines Gesetzes, mit dem das Kärntner Wohnbauförderungsgesetz 1997 geändert wird

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1 Oktober 2012 Begutachtungsentwurf zu Zl. 01-VD-LG-1522/ Erläuternde Bemerkungen zum Entwurf eines Gesetzes, mit dem das Kärntner Wohnbauförderungsgesetz 1997 geändert wird I. Allgemeiner Teil Gemäß den förderungsrechtlichen Bestimmungen des Kärntner Wohnbauförderungsgesetzes, LGBl Nr. 3/1992, wurden zur Finanzierung der nach diesem Gesetz geförderten Mietwohnanlagen und Wohnheime jeweils Wohnbauförderungsdarlehen im Ausmaß von 80 vh der Gesamtbaukosten bzw. max 80 vh der angemessenen Gesamtbaukosten gewährt. In den Rückzahlungsbedingungen dieser Darlehen sind sowohl steigende Zinsen wie auch eine im 5-Jahresintervall vorgesehene Erhöhung der Annuitätenleistungen zugrunde gelegt. Das Problem liegt hierbei in den ab dem 21. Jahr der Laufzeit vorgesehenen sprunghaften Ansteigen der Annuitäten und den daraus resultierenden Belastungen für die Mieter durch entsprechende Zurechnung in den Mietenvorschreibungen. Von der Anhebung betroffen sind sowohl Miet- wie auch Eigentumsanlagen, die zwischen 1992 und 1997 errichtet wurden. Zur Vermeidung unangemessener Härten in den zukünftigen Mietbelastungen soll nunmehr die Möglichkeit eingeräumt werden, die tilgungsplanmäßigen Darlehensverpflichtungen insoweit abzuändern, als die ab dem 21. Jahr der Darlehenslaufzeit vorgesehene jährliche Verzinsung der Darlehen von 4 vh auf 3 vh herabgesetzt wird und die halbjährlich zu leistenden die Zinsen und Tilgung umfassenden Rückzahlungsverpflichtungen im 21. Jahr mit 2 vh und in der Folge diese unter Zugrundelegung eines jährlichen Steigerungsbetrages in Höhe von 1,5 vh bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens neu festzulegen sind. Im Hinblick auf die mit der Herabsetzung der Zinsen und der tilgungsplanmäßigen Rückzahlungsverpflichtung verbundenen finanziellen Auswirkungen ist des weiteren vorgesehen, dass der Darlehensschuldner mit Inanspruchnahme der Abänderungsmöglichkeit einen allfälligen Anspruch auf begünstigte Rückzahlung gem. 46 K-WFG 1992 verliert.

2 - 2 - Die Abhängigkeit der Wohnbauförderung von der unbeschränkten Steuerpflicht (ständiger Wohnsitz) in Österreich entfällt, weil dies in unionsrechtlicher Hinsicht gegen die Grundsätze der Freizügigkeit der Arbeitnehmer und des freien Kapitalverkehrs verstößt und dem Diskriminierungsverbot widerspricht. Änderungen werden aufgrund von Verwaltungsvereinfachungen im Hinblick auf die Errichtung von Photovoltaikanlagen und die Festlegung von Siedlungszentren, in denen ein erhöhter Zuschuss in der Sanierungsförderung gewährt wird, vorgenommen. Darüber hinaus erfolgen Änderungen in Anpassung an geänderte landesrechtliche Vorschriften. II. Zu den einzelnen Bestimmungen Zu 2 Z 13 lit. b: Mit der Novelle LGBl. Nr. 15/2010 ist diese Bestimmung geändert worden, um den Freibetrag nach 35 EStG als einkommensmindernd zu berücksichtigen. Dabei ist allerdings ein redaktioneller Fehler passiert, der dazu führte, dass sämtliche Freibeträge den Einkünften nicht hinzuzurechnen sind. Dieser Fehler wird mit der gegenständlichen Neuformulierung saniert. Als Einkommen bei zur Einkommensteuer veranlagten Personen gelten daher die Einkünfte nach 2 Abs. 2 EStG Sonderausgaben ( 18 EStG 1988) + Freibeträge nach 10, 41 Abs. 3, 104 und 105 EStG 1988, abzüglich der festgesetzten Einkommensteuer. Durch den Verweis auf die Einkünfte nach 2 Abs. 2 EStG 1988 ergibt sich, dass die außergewöhnliche Belastungen nach 34 und 35 EStG 1988 von den Einkünften (so wie bei unselbständig Beschäftigten nach 2 Z 13 lit. a) abzuziehen sind. Zu 2 Z 17: Die Gewährung von Wohnbauförderung ist derzeit davon abhängig, dass es sich beim Förderungswerber um eine begünstigte Person handelt. Diese muss in Österreich unbeschränkt steuerpflichtig sein. Nach 1 Abs. 2 EStG 1988, BGBl Nr. 400, idgf, ist unbeschränkt steuerpflichtig jene natürliche Person, die im Inland ihren Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt hat. Wie die Europäische Kommission in ihrem Scheiben vom , EU Pilot 3278/12/TAXU, ausgeführt hat, verstoßen Bestimmungen, wonach nur Personen mit einem ständigen Wohnsitz in Österreich einen Anspruch auf Wohnbauförderung haben, gegen die Grundsätze der Freizügigkeit der Arbeitnehmer und

3 - 3 - des freien Kapitalverkehrs, da beispielsweise Grenzarbeitnehmer, die im Ausland leben, aber in Kärnten arbeiten, keinen Anspruch auf Wohnbauförderung haben (vgl. EuGH vom , RS C-269/07). Nach Art. 18 AEUV ist auch jede Diskriminierung aus Gründen der Staatsangehörigkeit verboten. Bei Rechtsvorschriften, die eine Unterscheidung zwar nicht aufgrund der Staatsangehörigkeit, aber aufgrund des Kriteriums des Wohnsitzes treffen, besteht die Gefahr, dass es sich hauptsächlich zum Nachteil der Angehörigen anderer Mitgliedstaaten auswirkt, da Gebietsfremde meist Ausländer sind. Innerstaatliche Vorschriften, die nicht unterschiedslos ohne Rücksicht auf den Wohnsitz des Empfängers anwendbar sind, lassen sich mit dem Gemeinschaftsrecht nur dann vereinbaren, wenn sie durch objektive Umstände gerechtfertigt sind und in einem angemessenen Verhältnis zum verfolgten Zweck stehen (vgl. EuGH vom , Rs C-567/07; , Rs C- 224/97). Der Zweck der Wohnbauförderung, Schaffung von leistbarem Wohnraum für die Kärntner Bevölkerung und Erhaltung einer ständigen Bevölkerung in ländlichen Gebieten sowie eine sozial orientierte, raumplanerischen und ökologischen Zielsetzungen verpflichtete Steuerung des Wohnbaus wird bereits mit der Regelung, dass der Förderungswerber das geförderte Objekt zur Befriedigung seines dringenden, ganzjährig gegebenen Wohnbedürfnisses regelmäßig und als Hauptwohnsitz nutzen muss, erfüllt. Bereits mit der Novelle LGBl. Nr. 38/2006 wurde die Residenzpflicht als Förderungsvoraussetzung im Bereich der Wohnbauförderung aufgehoben, dem Kriterium der unbeschränkten Steuerpflicht wurde dabei zu wenig Augenmerk geschenkt. Zu 27 Abs. 2: Bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen ist die Förderung nicht an einen Mindestheizwärmebedarf gebunden. Deshalb sind die Durchführung einer Energieberatung und die Vorlage eines Energieausweises nicht erforderlich. Zu 30 Abs. 2 lit. b: Siedlungszentren sind in 30 Abs. 2a definiert. Die Landesregierung hat darüber hinaus nähere Regelungen für die Festlegung von Siedlungszentren durch Richtlinien zu erlassen. Aus diesem Grund ist die Vorlage eines Gutachtens nicht mehr erforderlich. Zu Anlage II: Die Kärntner Energieeinsparungs- und Wärmeschutzverordnung wird durch die Kärntner Bautechnikverordnung ersetzt. Deshalb erfolgt hier eine Zitatanpassung. Zu Art. II:

4 - 4 - Gemäß den förderungsrechtlichen Bestimmungen des Kärntner Wohnbauförderungsgesetzes, LGBl Nr. 3/1992, wurden zur Finanzierung der nach diesem Gesetz geförderten Mietwohnanlagen und Wohnheime jeweils Wohnbauförderungsdarlehen im Ausmaß von 80 vh der Gesamtbaukosten bzw. max 80 vh der angemessenen Gesamtbaukosten gewährt. In den Rückzahlungsbedingungen dieser Darlehen sind sowohl steigende Zinsen wie auch eine im 5-Jahresintervall vorgesehene Erhöhung der Annuitätenleistungen zugrunde gelegt. Das Problem liegt hierbei in den ab dem 21. Jahr der Laufzeit vorgesehenen sprunghaften Ansteigen der Annuitäten und den daraus resultierenden Belastungen für die Mieter durch entsprechende Zurechnung in den Mietenvorschreibungen. Die tilgungsplanmäßigen Erhöhungen dieser Darlehen betragen ab dem 21. Jahr von 2,5 vh auf 5,5 vh ab dem 26. Jahr von 5,5 vh auf 6,5 vh ab dem 31. Jahr von 6,5 vh auf 8,0 VH und ab dem 35. Jahr bis zum Ende der Laufzeit nach rd 38,5 Jahren von 8 vh auf 10 vh des ursprünglichen Darlehensnominale. Dies bedeutet auch unter Berücksichtigung des Auslaufens der neben dem Wohnbauförderungsdarlehen zur Finanzierung des Bauvorhabens aufgenommenen Bankdarlehen ein durchschnittliches Ansteigen der Mieten im 21. Jahr im Ausmaß von rd netto 1,10 bis 1,50 je m² Nutzfläche und einen weiteren Anstieg entsprechend der im 5- Jahresintervall vorgesehenen weiteren Anhebung der Annuitätenleistungen im Ausmaß von rd 0,80, 1,20, 1,60 je m² Nutzfläche. Von der Anhebung betroffen sind sowohl Miet- wie auch Eigentumsanlagen, die zwischen 1992 und 1997 errichtet wurden. Die ersten Wohnanlagen wurden 1994 fertiggestellt, sodass von einem unmittelbaren Handlungsbedarf erst ab diesem Jahr auszugehen ist. Zur Vermeidung unangemessener Härten in den zukünftigen Mietbelastungen soll nunmehr die Möglichkeit eingeräumt werden, die tilgungsplanmäßigen Darlehensverpflichtungen insoweit abzuändern, als die ab dem 21. Jahr der Darlehenslaufzeit vorgesehene jährliche Verzinsung der Darlehen von 4 vh auf 3 vh herabgesetzt wird und die halbjährlich zu leistenden die Zinsen und Tilgung umfassenden Rückzahlungsverpflichtungen im 21. Jahr mit 2 vh und in der Folge diese unter Zugrundelegung eines jährlichen Steigerungsbetrages in Höhe von 1,5 vh bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens neu festzulegen sind.

5 - 5 - Dies bedeutet für die zukünftige Finanzierungsmiete in den betroffenen Objekten eine durchschnittliche Anhebung im 21. Jahr im Ausmaß zwischen 0 und 0,30 je m² Nutzfläche, wobei abhängig von den jeweiligen Baukosten und damit zusammenhängend unterschiedlichen Förderdarlehen bei den daraus resultierenden Finanzierungsmieten von einem Ausgangswert in Höhe von rd 2,80 bis 3,00 auszugehen sein wird. Demgegenüber zum Vergleich beträgt der Eigenanteil, dh die Finanzierungsmiete für alle ab dem Jahr 2000 geförderten Objekte 2,78, sodass der Ausgangswert für die Annuitätensenkung als durchaus angemessen anzusehen ist. Durch die mit der Absenkung der Zins- und Annuitätenleistungen resultierende Änderung des Tilgungsplanes verlängert sich die Restlaufzeit der jeweiligen Wohnbauförderungsdarlehen ab dem 21. Jahr von bisher 18,5 auf 28,5 Jahre. Im Zeitablauf und unter Bedachtnahme auf einen erhöhten Erhaltungsaufwand bei älteren Bauvorhaben wird durch die Festlegung eines um 0,5 vh geringeren Steigerungsbetrages in den jährlichen Rückzahlungsverpflichtungen gegenüber dem Valorisierungszinssatz bei den ab dem Jahr 2000 errichteten Bauvorhaben sukzessive eine Annäherung zwischen der Finanzierungsmiete der 1992er Darlehen und der Finanzierungsmiete entsprechend dem Eigenanteil bei den ab dem Jahre 2000 errichteten Bauvorhaben erreicht (zb Finanzierungsmiete nach Absenkung im Jahre ,92 monatl. je m² Nutzfläche vgl Eigenanteil ,78; bei Valorisierung 1,5vH ergibt sich aus der jährlichen Anhebung im Jahre 2023 eine monatliche Belastung in Höhe von 3,33 je m² Nutzfläche, dies entspricht exakt dem valorisierten Eigenanteil in diesem Jahr). Beispiel: Bauvorhaben L, Mietwohnung 75 m² Fertigstellung 1994, Annuitätensprung 21. Jahr am Finanzierungsmiete dzt ( 2,82/m² Nutzfl)... netto 211,50 Fm. nach Anhebung im 21.Jahr ( 4,01/m² Nutzfl.)... netto 300,75 Finanzierungsmiete neu ( 2,92/m² Nutzfl.).... netto 219,00 Finanzierungsmiete im Vergleich mit BVH ab WFG-Novelle Eigenanteil 2014 ( 2,78/m² Nutzfl.)... netto 208,

6 - 6 - Finanzierungsmiete lt urspr.tilgungspl. ( 4,74/m² Nutzfl.)... netto 355,50 Finanzierungsmiete neu ( 3,33/m² Nutzfl.).... netto 249,75 Finanzierungsmiete im Vergleich mit BVH ab WFG-Novelle Eigenanteil 2023 ( 3,33/m² Nutzfl.)... netto 249,75 Im Hinblick auf die mit der Herabsetzung der Zinsen und der tilgungsplanmäßigen Rückzahlungsverpflichtung verbundenen finanziellen Auswirkungen ist des weiteren vorgesehen, dass der Darlehensschuldner mit Inanspruchnahme der Abänderungsmöglichkeit einen allfälligen Anspruch auf begünstigte Rückzahlung gem. 46 K-WFG 1992 verliert.