1. Begrüßung durch Wohnbaulandesrat Hans Mayr 2. Moderation und Präsentation wesentlicher Themen (siehe Themenübersicht nächste Folie)

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1 WOHNBAU ROUND TABLE Präsentation der derzeitigen Situation der Wohnbauförderung im Land Salzburg mit einem Ausblick in die Zukunft Salzburg, 16. September 2013 Landesrat Hans Mayr Mag. Christine Kubik, Dr. Martina Hemala, Dr. Philipp Radlegger Mag. Josef Falzberger Moderation: Karin Prokop

2 1. Begrüßung durch Wohnbaulandesrat Hans Mayr 2. Moderation und Präsentation wesentlicher Themen (siehe Themenübersicht nächste Folie) Themenblock I: bis Uhr Themenblock II: bis Uhr Kaffeepause / informeller Austausch: bis Uhr 3. Diskussion beider Themenblöcke: bis Uhr 4. Arbeitsgruppen / Einteilung: ab Uhr 5. Veranstaltungsende: open end, voraussichtlich Uhr WOHNBAU ROUND TABLE

3 Themenblock I: WOHNBAU ROUND TABLE Wohnbauförderung im Land Salzburg aktuelle Zahlen (Dr. Martina Hemala, Abteilung 10) Bilanz/GuV des Landeswohnbaufonds, Fondsbudget (Dr. Philipp Radlegger, Abteilung 10)

4 Themenblock II: WOHNBAU ROUND TABLE Arbeitsübereinkommen der Salzburger Landesregierung Zielsetzungen und Ansätze für deren Umsetzung (Landesrat Hans Mayr; Mag. Christine Kubik, Abt.10) Wohnbedarfserhebung Land Salzburg (Dr. Martina Hemala, Abteilung 10) Reformbedarf Landeswohnbaufonds Neustrukturierung und erste Lösungen (Mag. Josef Falzberger, Büro LR Mayr )

5 WOHNBAU ROUND TABLE Themenblock I: Wohnbauförderung im Land Salzburg aktuelle Zahlen (Dr. Martina Hemala, Abteilung 10)

6 Wohnbauförderung im Land Salzburg - Zahlen Wohnbauförderungsprogramm 2009 bis 2013 jährliche Programmvorgaben Neubau Eigentum Neubau Miete Neubau Wohnheime Sanierung Gesamtes Fördervolumen 800 Wohnungen 800 Wohnungen 100 Wohnungen 4300 Wohnungen 6000 Wohnungen

7 Historischer Vergleich Zahlen 2009 bis Anzahl geförderter Wohnungen 2010 Anzahl geförderter Wohnungen 2011 Anzahl geförderter Wohnungen 2012 Anzahl geförderter Wohnungen Objektförderung Davon Wohnheime Eigentum Sanierung Gesamt

8 Wohnbauförderung im Land Salzburg - Zahlen Erfüllung des Wohnbauprogramms Zusicherungen Anzahl Whg Erfüllungsgrad in % Neubau-Förderung: Förderung des Erwerbs neu errichteter Wohnungen % Förderung der Errichtung von Doppel- und Einzelhäusern % Förderung der Sanierung /Errichtung von Bauernhäusern und Austragwhg % Förderung der Errichtung von Whg. im WE und in Häusern in der Gruppe 0 0 % Förderung des Erwerbs bestehender Wohnungen % Summe Eigentum Neubau % Förderung der Errichtung von Mietwohnungen % Förderung der Errichtung von Mietkaufwohnungen Förderung der Errichtung von Wohnheimen % Summe Objektförderung Neubau: % Summe Neubau: % Sanierungs-Förderung: Umfassende Sanierungen 14 5 % Sanierung zu Neubaukosten (Mietwohnungen) 368 Sanierung zu Neubaukosten (Wohnheime) 25 Andere Sanierungen % Summe Sanierungs-Förderung: % Summe Neubau- und Sanierungsförderung: %

9 Wohnbauförderung im Land Salzburg - Zahlen 1.1 bis bis Vergleichszeitraum 1.1.bis jeweils 2012/2013 Neubau-Förderung: Förderung des Erwerbs neu errichteter Wohnungen Förderung der Errichtung von Doppel- und Einzelhäusern Förderung der Sanierung und Errichtung von Bauernhäusern und Austragwhg 6 4 Förderung der Errichtung von Whg. im WE und in Häusern in der Gruppe 0 0 Förderung des Erwerbs bestehender Wohnungen 8 1 Summe Eigentum Neubau: Förderung der Errichtung von Mietwohnungen Förderung der Errichtung von Mietkaufwohnungen Förderung der Errichtung von Wohnheimen Summe Objektförderung Neubau: Summe Neubau: Sanierungs-Förderung: Umfassende Sanierungen 14 0 Sanierung zu Neubaukosten (Mietwohnungen) Sanierung zu Neubaukosten (Wohnheime) 0 52 Andere Sanierungen Summe Sanierungs-Förderung: Summe Neubau- und Sanierungsförderung:

10 Wohnbauförderung im Land Salzburg - Zahlen Erste Tendenzen bzw. Einschätzungen aus dem Jahresvergleich: o Rückgang der Eigentumsförderung massiv im Eigenheimbereich Einzel- und Doppelhäuser o Anstieg im Jahresvergleich im Bereich des Mietwohnbaus und der Wohnheime (Vorzieheffekt 2013) Programmvorgaben hier eingehalten o Ein Rückgang ist auch in der Sanierungsförderung zu verzeichnen, vor allem im Eigentumsbereich, dh es bedarf hier noch stärkerer Anreize, um hier die Sanierung zu attraktiveren Daraus ergibt sich Bedarfserhebung Neuausrichtung der Wohnbauförderung

11 WOHNBAU ROUND TABLE Themenblock I: Bilanz/GuV des Landeswohnbaufonds, Fondsbudget (Dr. Philipp Radlegger, Abteilung 10)

12 Bilanz des Wohnbaufonds Stichtag

13 GuV Wohnbaufonds zum Geschäftsjahr 2012

14 4 Finanzierungssäulen des Landeswohnbaufonds 2b WFG 1990: * Eigenmittel des Landes ihv 112,6 Mio stellen den bis vor einigen Jahren, zweckgewidmeten Bundezuschuss dar, der nunmehr durch das Land zweckgewidmet ist und über die Ertragsanteile im Rahmen des Finanzausgleichs an das Land fließt ( Durchläufer ) * Rückflüsse aus Altdarlehen vor 2006 derzeitiger Stand an aushaftenden Altdarlehen (Stichtag ) beträgt EUR 870 Mio. * Rückflüsse von durch den Wohnbaufonds begebenen Darlehen der Stand an Darlehen, die durch den Wohnbaufonds seit 2006 begeben wurden, beträgt zum Stichtag EUR Mio. * Fremdmittel

15 WBF-Budget 2013 und 2014 Zusammensetzung der Einnahmen (Auszüge LVA und Controllingbericht): 2013: EUR 80 Mio. Eigenmittel aus Abrufung Konversionsforderung EUR 134 Mio. Zuschuss aus 2b (Altdarlehen und 112,6 abzgl. WBH und AZ Altdarlehen) EUR 75 Mio. Eigenertragskraft des Wohnbaufonds (Rückflüsse) EUR 11 Mio. Minderausgaben bei den Konversions- und Zusatzdarlehen 2014: EUR 90 Mio. Eigenmittel aus Abrufung Konversionsforderung EUR 134 Mio. Zuschuss aus 2b (Altdarlehen und 112,6 abzgl. WBH und AZ Altdarlehen) EUR 76 Mio. Eigenertragskraft des Wohnbaufonds (Rückflüsse) Abrufung Konversionsmittel : EUR 170 Mio.

16 WBF-Budget 2013 und 2014 Zusammensetzung der Ausgaben (Auszüge Landesvoranschlag und Controllingbericht) 2013: EUR 300 Mio. für Wohnbaufonds budgetiert, zzgl. EUR 34 Mio. an Wohnbeihilfen und Annuitätenzuschüssen für Altdarlehen Stand der derzeitigen Förderzusagen Bericht Dr. Hemala 2014: EUR 300 Mio. für Wohnbaufonds budgetiert zzgl. EUR 37 Mio. an Wohnbeihilfen und Annuitätenzuschüssen für Altdarlehen Finanzierung ist für 2013 und 2014 gesichert, Plan: Bestehendes Wohnbauprogramm wird in der Übergangsphase 2014 vorerst fortgesetzt

17 WOHNBAU ROUND TABLE Themenblock II: Arbeitsübereinkommen der Salzburger Landesregierung Zielsetzungen und Ansätze für deren Umsetzung (Landesrat Hans Mayr; Mag. Christine Kubik, Abteilung 10)

18 Arbeitsübereinkommen der Regierung - WOHNEN Gleichbehandlung Eigentum und Miete abgestellt auf den tatsächlichen Bedarf Bedarfserhebung Neustrukturierung Landeswohnbaufonds Bereich Kontrolle, Steuerung und Transparenz sollen besser ausgestaltet und berücksichtigt werden Bestehende Instrumente der Wohnbauförderung sollen auf ihre Wirksamkeit und Treffsicherheit untersucht werden

19 Arbeitsübereinkommen der Regierung - WOHNEN Modelle für die Errichtung von Mietwohnungen über den Kreis der Gemeinnützigen hinaus Einkommensbezogene Miete Attraktiveres Modell für Mietkaufwohnungen Schaffung von Smart-Wohnungen

20 Arbeitsübereinkommen der Regierung - WOHNEN Maßnahmen zur Mobilisierung von leerstehenden Wohnungen Thermische Sanierung soll noch mehr forciert und noch besser gefördert werden Geeignete Wohnformen für ältere Menschen sollen weiterentwickelt werden

21 WOHNBAU ROUND TABLE Themenblock II: Wohnbedarfserhebung Land Salzburg (Dr. Martina Hemala, Abteilung 10)

22 Wohnbedarfserhebung Land Salzburg Projekt Wohnbedarfsstudie Vollerhebung zur Erstellung einer Wohnbedarfsprognose o IGF in Zusammenarbeit mit der Abteilung 10 mit der Unterstützung der Gemeinden bzw. der Stadt Salzburg o Erarbeitung eines Fragebogens unter Einbindung verschiedener Interessensgruppen o Fragebogenversandt an alle Haushalte zusätzlich wird auf der IGF- Website der Fragbogen zum online-ausfüllen programmiert o Begleitende PR-Maßnahmen um die Rücksendemoral zu heben Ergebnisse dieser Wohnbedarfserhebung Grundlage für das neue Wohnbauförderungsprogramm

23 WOHNBAU ROUND TABLE Themenblock II: Reformbedarf Landeswohnbaufonds Neustrukturierung und erste Lösungen (Mag. Josef Falzberger, Büro LR Mayr)

24 Problemaufriss Reformbedarf WBF Finanzcausa WBF als Drehscheibe Spekulationsgeschäfte mit Wohnbaumitteln / Konversionsmitteln Gewagte Finanzierungskonstruktionen KESt-Problematik (Offenlegung) Ertragsanteile vorenthalten Von PwC aufgerollt bzw. 2012

25 Problemaufriss Reformbedarf WBF Mängel in organisatorischer Hinsicht Unklare Aufgabenverteilung zwischen Finanzabteilung und Wohnbauförderung Ergebnis: Handlungsermächtigung und Verantwortung der Geschäftsführung stimmen nicht überein

26 Problemaufriss Reformbedarf WBF Knappheit öffentlicher Mittel erfordert Umdenken bei der Finanzplanung Stichwort Stabilitätspakt sowie Maastricht-Kritierien Verbesserungspotential in der Förderungsstruktur durch bessere Einsetzung jedes Förder-Euros

27 Lösungsansatz: Doppik Umstellung auf Doppik in der Wohnbauförderung Erfassung und Bilanzierung aller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten in der Wohnbaufondsbilanz nach den (Bilanzierungs-) Regeln des UGB Integration der Altbestände und der Eventualverbindlichkeiten (Haftungen, Garantien)

28 Lösungsansatz: Doppik Umstellung auf Doppik in der Wohnbauförderung / im Wohnbaufonds Umsetzung ab 2014 parallel zum bestehenden Rechnungswesen Eröffnungsbilanz mit

29 Lösungsansatz: Organisatorische Maßnahmen Gesamtverantwortung für Abteilung 10 respektive Fondsgeschäftsführung für beide Seiten der Bilanz Mittelaufbringung (bisher: Abteilung 8) Mittelverwendung Internes Berichtswesen nach den Regeln einer Bank (inkl. Geschäftsordnung etc.)

30 Lösungsansatz: Organisatorische Maßnahmen Funktionstrennung im Wohnbaufonds Kundenbetreuung ( Referate ) Steuerung, Liquiditäts- und Risikomanagement ( Geschäftsführung ) Aufsichtsorgane & Aufsichtsfunktionen Z.B. Aufsichtsrat, Wohnbauförderungsbeirat, Landtag; Abteilung 10: Gemeinnützigen-Aufsicht

31 Lösungsansatz: Barwertbetrachtung Bei jeder Fördermaßnahme wird der Barwert der jeweiligen Förderung berechnet und auch bilanziell erfasst ( Förderbarwert ) Bildung von Rückstellungen für den gesamten Lebenszyklus der Förderung Vergleichbarkeit wird hergestellt, Überprüfung von Effizienz und Treffsicherheit wird möglich

32 Aktuelle Aufteilung der WBF-Darlehen nach Sparten Fördersparte Eigentumsförderung Volumen EUR 380 Mio. Sanierung Umfassende Sanierung EUR 104 Mio. EUR 12 Mio. Objektförderung (Mietwohnungen) Konversionsdarlehen (Mietwohnungen) Objektförderung (Wohnheime) EUR 792 Mio. EUR 235 Mio. EUR 111 Mio. Gesamtsumme per August 2013 Zum Vergleich: EUR Mio. EUR Mio.

33 Faktum: Eigentumsförderung Stark rückläufige Zahlen im Bereich der Eigentumsförderung Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus momentan sehr geringer Förderbarwert (Verzinsung bei Eigentumsdarlehen: 2%)

34 Lösungsansatz: Eigentumsförderung Alternativen werden angeboten: Bankdarlehen mit Zinszuschuss oder Darlehen des Landeswohnbaufonds Weniger Liquiditätsbedarf im Zuschussmodell, mehr Flexibilität im Grundbuch zur Ausfinanzierung Einkommensabhängigkeit sowie rückzahlbare Annuitätenzuschuss bleiben

35 Faktum: Sanierung Sanierungsquote im Eigentumsbereich unterdurchschnittlich Förderzahlen sinken auch hier (trotz teilweise 0% Zinssatz)

36 Lösungsansatz: Sanierung Alternativen werden angeboten: Sanierungsscheck nach dem Modell des Bundes (Eigentümerobjekte) oder Darlehen des Landeswohnbaufonds (vorwiegend Mietobjekte) Anschubfinanzierung, um mehr Investitionen zu heben, die sonst liegen bleiben

37 Faktum: Objektförderung Staffelannuität im Darlehensmodell führt zu unerwünschten Nebeneffekten (überproportionale Steigerung der günstigen Anfangsmieten im Zeitablauf)

38 Lösungsansatz: Objektförderung Modifiziertes Darlehensmodell als vorrangiges Modell für Gemeinnützige Alternative Finanzierungen (z.b. über Pensionskassen) können durch flankierende Maßnahmen unterstützt werden (Stichwort Garantieerklärungen, Haftungen) Einbindung von Privaten / Gewerblichen im geförderten Mietwohnbau

39 Überblick Lösungsansätze: Finanzierungsvarianten Eigentumsförderung Sanierung Mietwohnbau (Objektförderung) Primäres Modell Bankdarlehen mit Zinszuschuss des Landes Scheck für Private, Fondsdarlehen für Mietobjekte Darlehen des Wohnbaufonds an Gemeinnützige Alternativen Darlehen des Wohnbaufonds Zinslose Darlehen des Wohnbaufonds auch für Private Finanzierungen durch Banken, Pensionskassen + evtl. Haftungen Ergänzungen Rückzahlbarer Annuitätenzuschuss Einbindung von Privaten / Gewerblichen (Sonderwohnbau)

40 Verschuldung im Wohnbaufonds Bilanz 2012: Forderungen gegen das Land Salzburg: EUR 575 Mio. Verbindlichkeiten gegenüber dem Land Salzburg: EUR 918 Mio Mio. Nettoverbindlichkeit: EUR 353 Mio.

41 Verschuldung im Wohnbaufonds Bilanz 2014 (aktuelle Prognose): Forderungen gegen das Land Salzburg: ca. EUR 370 Mio. Verbindlichkeiten gegenüber dem Land Salzburg: EUR 928 Mio. + Zinsen für Höhe der Zinsen zu verhandeln Nettoverbindlichkeit: ca. EUR 570 Mio.

42 Aktuelle Diskussionspunkte Verzinsung der Nettoverbindlichkeiten gegenüber dem Land Konzept zur Rückführung der Schulden Auslotung der Möglichkeiten zukünftiger Fremdmittelaufnahmen im Bedarfsfall

43 WOHNBAU ROUND TABLE Diskussion: SIE sind am Wort! Davor noch ca. 30 Minuten Pause

44 WOHNBAU ROUND TABLE Unsere Vorschläge für Arbeitsgruppen

45 Vorschläge Arbeitsgruppen Raumordnung, Mobilisierung von Bauland Baurecht, Baukosten und Architektur Fonds-Finanzierungsmodelle Wohnbauförderung Wohnformen, Wohnpolitik, Wohnforschung Ergänzungen/Erweiterungen jederzeit

46 Der weitere Ablauf WOHNBAU ROUND TABLE

47 Weiterer Ablauf Bildung der Arbeitsgruppen Vertreter von Ressort und/oder Verwaltung werden in den Arbeitsgruppen vertreten sein bzw. diese begleiten Nächster Round-Table: November 2013, Round-Tables in Zukunft vierteljährlich Monatliche Berichte der Arbeitsgruppe an die Landesregierung als Steuerungsgremium

48 Organisatorischer Aufbau und Einbindung Steuerungsgremium Landesregierung Arbeitsgruppe Verwaltung Round-Table AG 1 AG 2 AG 3 AG 4 AG 5

49 Strategische Meilensteine Novellierung der Wohnbauförderung Neues Wohnbauförderungsgesetz (im Landtag bis ) Inkrafttreten: Budgetierung für 2015 bereits nach dem neuen System im zweiten Halbjahr 2014

50 WOHNBAU ROUND TABLE Danke für Ihr Kommen! Wir freuen uns auf eine gute Zusammenarbeit.