GRUNDSTÜCKE UND GEBÄUDE RICHTIG BILANZIEREN

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1 GRUNDSTÜCKE UND GEBÄUDE RICHTIG BILANZIEREN

2 Ihr Referent: Dirk J. Lamprecht 1/28

3 Agenda 1. Abgrenzung Grundstücke und Gebäude 2. Gebäude Unselbstständige Gebäudeteile Selbstständige Gebäudeteile Betriebsvorrichtungen Scheinbestandteile Ladeneinbauten Mietereinbauten Umfang des Betriebsvermögens Nutzungs- und Funktionszusammenhänge 2/28

4 Agenda 3. Anschaffungs- und Herstellungskosten Umfang Behandlung von Abbruchkosten Zeitpunkt der Fertigstellung Behandlung der Umsatzsteuer 4. Abschreibungen / AfA Nutzungsdauer Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung Teilwertabschreibung 3/28

5 1) Abgrenzung Grundstücke und Gebäude Begriff des Gebäudes ist gesetzlich nicht bestimmt zivilrechtlich sind Gebäude Häuser und sonstige Bauwerke Gebäude, wenn es Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen Witterungseinflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden und von einiger Beständigkeit und ausreichend standfest ist. Trennung von Grundeigentum und Gebäuden bei Bauten auf fremdem Grund und Boden Zeitungskiosk oder Lagerschuppen ohne Fundament sind keine Gebäude 4/28

6 1) Abgrenzung Grundstücke und Gebäude aber Baustellencontainer auf festem Fundament sind Gebäude eine Tankstellenüberdachung mit einer Fläche von mehr als 400 m² ist ein Gebäude Zufahrten, Hof- und Platzbefestigungen, Zäune sowie sonstige Grundstückseinfriedungen sind selbstständige Wirtschaftsgüter, sofern sie zum Betriebsvermögen zählen Gebäude werden von Grund und Boden getrennt ausgewiesen, sowie Außenanlagen (wg. unterschiedlicher Abschreibungen) 5/28

7 2) Gebäude Unselbstständige Gebäudeteile zum Gebäude gehören grundsätzlich auch Teile des Gebäudes, selbst wenn diese wirtschaftlich trennbar sind besondere Anlagen und Einrichtungen im Gebäude sind auch steuerrechtlich dessen Bestandteile, selbst wenn sie zum Gebäude in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen Heizungsanlagen sind regelmäßig Gebäudebestandteile dazu zählen auch thermische Solaranlagen / Solarkraftwerke, die der Wärmegewinnung durch Sonnenlicht dienen 6/28

8 2) Gebäude Selbstständige Gebäudeteile / Betriebsvorrichtungen Betriebsvorrichtung gilt als ein bewegliches Wirtschaftsgut Betriebsvorrichtungen können linear ( 7 Abs. 1 EStG), degressiv ( 7 Abs. 2 und 3 EStG, ab weggefallen) oder nach Maßgabe der Leistung ( 7 Abs. 1 Satz 6 EStG) abgeschrieben werden Betriebsvorrichtungen sind alle Vorrichtungen, die unmittelbar dem Betrieb dienen, wie z.b. Förderbänder, Lastenfahrstühle, Klimaanlagen, die zur Produktion notwendig sind auf eine Trägerkonstruktion montierte Fotovoltaik-Module sind stets Betriebsvorrichtungen "Glastürme für Neuwagen" bei Autohäusern sind Betriebsvorrichtungen Betriebsvorrichtungen können auch selbstständige Bauwerke oder Teile von Bauwerken sein, z.b. Schornsteine, Öfen, Kanäle, Decken, Böden 7/28

9 2) Gebäude- Selbstständige Gebäudeteile / Scheinbestandteile z.b. durch eine Baumaßnahme des Mieters werden Sachen zu einem nur vorübergehenden Zweck in das Gebäude eingefügt oder mit dem Grund und Boden verbunden dann handelt es sich um Scheinbestandteile, 95 BGB wobei die Nutzungszeit nicht länger als die Laufzeit des Vertragsverhältnisses ist sie gehören nicht zu den Bestandteilen des Gebäudes in diesen Fällen ist der Mieter rechtlicher Eigentümer des Scheinbestandteils, es kann sich aber auch um sog. Betriebsvorrichtungen handeln aus diesem Grund: Ausweis als Betriebs- bzw. Geschäftsausstattung 8/28

10 2) Gebäude Selbstständige Gebäudeteile / Ladeneinbauten sind mit dem Gebäude fest verbunden, gelten aber als selbstständige Wirtschaftsgüter dienen einem besonderen Zweck und stehen daher in einem von der eigentlichen Gebäudenutzung verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhang gelten als selbstständige Wirtschaftsgüter und werden gesondert vom Gebäude abgeschrieben Scheinbestandteile gelten als beweglich 9/28

11 2) Gebäude Selbstständige Gebäudeteile / Mietereinbauten Baumaßnahmen auf fremdem Grund und Boden an oder in Gebäuden, die ein Mieter oder Pächter auf eigene Rechnung durchführt oder im gemieteten oder gepachteten Objekt selbst durchführt oder ausführen lässt wirtschaftliche Betrachtungsweise Baumaßnahmen des Mieters, die mit der Miete verrechnet werden, gehören nicht zu den Mietereinbauten Vermieter kann, soweit er nicht als wirtschaftlicher Eigentümer anzusehen ist, die Mietereinbauten und -umbauten nicht aktivieren erst beim sog. Heimfall kann eine Aktivierung beim Vermieter erfolgen 10/28

12 2) Gebäude Umfang des Betriebsvermögens ein eigenbetrieblich genutzter Gebäudeteil, der ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke genutzt wird, gehört zum notwendigen Betriebsvermögen Gebäude können für eigenbetriebliche Zwecke verwendet oder für fremdbetriebliche Zwecke vermietet werden Gebäude im Betriebsvermögen bestehen in der Regel aus verschiedenen Gebäudeteilen Aufteilung auf die einzelnen selbstständigen Gebäudeteile und jeweils dazu Grund und Boden 8 Wirtschaftsgüter möglich 11/28

13 2) Gebäude Nutzungs- und Funktionszusammenhänge selbstständige Gebäudeteile stehen in einem von der eigentlichen Gebäudenutzung verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhang sie werden anders und in der Regel auch in einer kürzeren Zeit als die Gebäude abgeschrieben Trennwände, nicht tragende Wände und Decken, Fassaden und Passagen stehen in einem von der eigentlichen Gebäudenutzung gesonderten Nutzungszusammenhang daher werden diese gesondert bilanziert, auch wenn sie in Neubauten eingefügt werden z.b.: Schaufensteranlagen = Betriebsvorrichtung z.b.: Ladeneinbauten (vorübergehend) = gesonderte Bilanzierung 12/28

14 3) Anschaffungs- / Herstellungskosten Umfang nach HGB n.f. Anschaffungskosten: Betriebsbereiter Zustand (objektiv) Ohne USt, soweit zum Vorsteuerabzug zugelassen Herstellungskosten: Nicht Herstellkosten: Begriff aus der KLR, beinhaltet auch kalkulatorische Bestandteile, z.b.: kalk. Abschreibungen, kalk. Zinsen oder kalk. Wagnisse Herstellungskosten: HK = beim Kfm. liegt das Herstellungsrisiko, so nicht bei Anschaffungskosten Begriff aus dem HGB, beinhaltet nur tatsächlich entstandene Kosten bei angenommener Normalauslastung HGB: HK bei Neuschaffung, aber auch nachträgliche HK bei Funktionsänderung, Erweiterung oder wesentlicher Verbesserung (Praxisproblem) 13/28

15 3) Anschaffungs- / Herstellungskosten Umfang nach HGB n.f. Pflichtansatz: MEK, MGK, FEK, FGK und Abschreibungen Weiterhin Wahlbestandteile (teilweise nur schwer zurechenbar): Allgemeine Verwaltungskosten Aufwendungen für soziale Leistungen Aufwendungen für betriebliche Altersversorgung Fremdkapitalkosten Entwicklungskosten Verbot: Vertriebskosten Forschungskosten 14/28

16 3) Anschaffungs- / Herstellungskosten Steuerrecht: BMF-Schreiben vom im Steuerrecht sind die vorgenannten Wahlbestandteile (Allgemeine Verwaltungskosten, Aufwendungen für soziale Leistungen, Aufwendungen für betriebliche Altersversorgung, Fremdkapitalkosten) nunmehr zu aktivieren aber: bisher gelten noch die alten ESt-Richtlinien (2008) wenn neue ESt-Richtlinien erscheinen, dann Pflichtbestandteil Es ist es nicht zu beanstanden, wenn für Wirtschaftsjahre, die vor der Veröffentlichung einer geänderten Richtlinienfassung enden, noch nach R 6.3 Absatz 4 EStR 2008 (altem Recht) verfahren wird. 15/28

17 3) Anschaffungs- / Herstellungskosten Herstellungskosten HGB vor BilMoG HGB nach BilMoG Steuerbilanz Einzelkosten Pflicht Pflicht Pflicht Untergrenze Fertigungsbezogene Gemeinkosten Wahlrecht Pflicht Pflicht Untergrenze (Untergrenze) Anteilige allg. Kosten der Verwaltung und sozialer Maßnahmen Wahlrecht Wahlrecht Wahlrecht, aber BMF- Schreiben vom Obergrenze Entwicklungskosten (Wahlrecht) Obergrenze Obergrenze, neu: Untergrenze Vertriebskosten, Forschungskosten Verbot Verbot Verbot, auch Entwicklungskosten 16/28

18 3) Anschaffungs- / Herstellungskosten Abbruchkosten das Gebäude wurde in der Absicht erworben, es als Gebäude zu nutzen (Erwerb ohne Abbruchabsicht), im Jahr des Abbruchs sind die Abbruchkosten und der Restbuchwert des abgebrochenen Gebäudes sofort abziehbare Betriebsausgaben der Steuerpflichtige hat das Gebäude zum Zweck des Abbruchs erworben (Erwerb mit Abbruchabsicht) Gebäude technisch oder wirtschaftlich nicht verbraucht, dann sind der Buchwert und die Abbruchkosten zu den HK des neuen Gebäudes zuzurechnen, wenn ein enger wirtschaftlicher Zusammenhang (3 Jahre) besteht Ist das Gebäude im Zeitpunkt des Erwerbs objektiv wertlos, entfallen der volle Anschaffungspreis und die Abbruchkosten auf den Grund und Boden 17/28

19 3) Anschaffungs- / Herstellungskosten Zeitpunkt der Fertigstellung Zeitpunkt der Fertigstellung = Beginn der AfA ein Gebäude ist fertig gestellt, wenn es bezugsfertig ist in dem Zeitpunkt, in dem das Gebäude seiner Zweckbestimmung entsprechend in Benutzung genommen wird fehlender Außenputz hat für die Fertigstellung keine Bedeutung die Fertigstellung ist nicht von der Benutzung abhängig unerheblich ist, dass noch geringfügige Restarbeiten ausstehen 18/28

20 3) Anschaffungs- / Herstellungskosten Behandlung der Umsatzsteuer ausgewiesene USt, die als Vorsteuer abgezogen werden kann, gehört nicht zu den AK / HK, 9b EStG ändert sich in späteren Jahren die Nutzung und hat das Auswirkung auf die USt, so sind Vorsteueränderungen über Aufwand / Ertrag zu erfassen die AK / HK ändern sich nicht, 15a UStG Berichtigungszeitraum fünf Jahre, bei Gebäuden zehn Jahre Rechnungsberichtigung auf dem Original handschriftlich zulässig, sofern der leistende Unternehmer die geänderte Rechnung erhält und der berichtigte Betrag anerkannt gezahlt wird als Vorsteuerbetrag gilt der berichtigte Steuerbetrag 19/28

21 3) Anschaffungs- / Herstellungskosten Vorsteuerabzug, 15 UStG Leistung und Rechnung Anzahlung: Zahlung und Rechnung digitale Rechnungsübermittlung Vorsteuerabzug Rechnungsempfänger muss der digitalen Übermittlung zustimmen Echtheit der Herkunft und die Unveränderbarkeit der Daten qualifizierte Signatur oder EDI-Verfahren sind nicht mehr ausschließlich erforderlich zusätzlich innerbetriebliches Kontrollverfahren, BMF-Schreiben wird erwartet digitaler Rechnungseingang digitale Aufbewahrung 20/28

22 4) Abschreibungen / AfA Nutzungsdauer: Abschreibungen im abnutzbaren Anlagevermögen planmäßige Abschreibungen unabhängig vom Steuerrecht sind die Methoden der linearen, degressiven oder leistungsmäßigen Abschreibung zulässig Abschreibungswahlrecht im Anlagevermögen bei vorübergehender Wertminderung, nur bei Finanzanlagen Wegfall steuerrechtlicher Abschreibungen ( 254 HGB) Anwendung der AfA-Tabellen im HGB nicht einfach möglich, da wirtschaftliche Nutzungsdauer entscheidend ist 21/28

23 4) Abschreibungen / AfA Nutzungsdauer: Abschreibungen nach dem Komponentenansatz im HGB zulässig, da die Aufwandsrückstellungen weggefallen sind im Steuerrecht nach BFH-Urteil vom 14. April 2011 (IV R 46/09): Windkraftanlage = zusammengesetztes Wirtschaftsgut Anlage mit Transformator und Verkabelung ist ein WG, Verkabelung vom Transformator zur Übergabestation ist ein weiteres WG, Die Zuwegung stellt auch ein eigenes WG dar jedoch lt. BFH kein Komponentenansatz im Steuerrecht zulässig, da IFRS für die Besteuerung keine Grundlage darstellt 22/28

24 4) Abschreibungen / AfA Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Gebäuden Steuerrecht: 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG 15 Prozent der AK innerhalb von drei Jahren als Instandhaltung bzw. Renovierung Grenze überschritten: Aktivierung Grund: Kaufpreis durch Instandhaltungsstau beeinflusst Änderung der Steuerbescheide, da diese grundsätzlich unter 164 AO ohne 164 AO ergangen, dann rückwirkendes Ereignis, 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO dadurch Wegfall des Aufwands, somit HK und Abschreibungen grundsätzlich: nach Anschaffung oder Herstellung = Aufwand, wenn keine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung oder Neuschaffung vorliegt 23/28

25 4) Abschreibungen / AfA Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung degressive AfA für Anschaffungen, Herstellungen oder Einlagen nach dem 31. Dezember 2010 nicht mehr zulässig bewegliche WG des Anlagevermögens bisher Wahlrecht: linear oder degressiv (2,5-fache des lin. AfA-Satzes, max. 25%) unabhängig vom Steuerrecht im HGB anwendbar, wenn es der Tatsachte (GoB) entspricht 24/28

26 4) Abschreibungen / AfA Teilwertabschreibung Voraussetzung: voraussichtlich dauernde Wertminderung BFH / Finanzverwaltung: gegeben wenn aus Sicht am Bilanzstichtag der Teilwert des Wirtschaftsguts zum Bilanzstichtag mindestens für die halbe Restnutzungsdauer unter dem geplanten Restbuchwert liegt. Beispiel: fortgeführte AK einer Maschine: Euro, lineare Abschreibung p.a. von Euro, Restnutzungsdauer: 8 Jahre Teilwert am Bilanzstichtag: a) Euro b) Euro Nach der hälftigen Restnutzungsdauer (ohne Berücksichtigung der TWA) ergibt sich ein Restbuchwert von Euro. Im Fall a) kann eine TWA vorgenommen werden, da der Bilanzwert unter dem Wert nach der halben Restnutzungsdauer liegt. -> Wertminderung ist dauerhaft 25/28

27 4) Abschreibungen / AfA Teilwertabschreibung: BMF-Schreiben vom 12. März 2010 einer handelsrechtlichen außerplanmäßigen Abschreibung muss steuerrechtlich nicht gefolgt werden Problem: R 6.8 EStR (2008) zum Umlaufvermögen: im HGB eine außerplanmäßige Abschreibung, dann auch Teilwertabschreibung im Steuerrecht (Maßgeblichkeit) Neue EStR werden erwartet 26/28

28 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 27/28