Immobilienmarkt Deutschland

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1 INHALT Vorwort 2 Summary 3 Aktuelle wirtschaftliche Lage in Deutschland Aufschwung am deutschen Hotelmarkt hält an 7 Das Umfeld für Investitionen in Gewerbeimmobilien hat etwas an Glanz verloren 1 Handelsimmobilien Büroimmobilien 27 Wohnimmobilien Prognosewerte im Überblick 5 Impressum Disclaimer Anschriften der DG HYP 7 1

2 SUMMARY Der deutsche Immobilienmarkt läuft nach wie vor hochtourig. Die Gründe sind vielfältig: Dazu tragen der fortgesetzte Wachstumskurs der deutschen Wirtschaft genauso wie die positive Arbeitsmarktentwicklung bei. Mit immer neuen Beschäftigungshöchstständen ist die Bekämpfung der Erwerbslosigkeit in den Hintergrund getreten. Stattdessen steht mehr und mehr der wachsende Fachkräftemangel im Fokus. Entsprechend positiv fallen die Indikatoren für die Lage der Unternehmen und das Verbrauchervertrauen aus. Dazu kommt ein durch Zuwanderung und wieder steigende Geburtenzahlen begründetes Bevölkerungswachstum. Und angesichts niedriger Kapitalmarktrenditen sind nach wie vor viele Anlegermilliarden auf der Suche nach höher rentierlichen Immobilieninvestments. Aber auch die sind genauso wie Gewerbeflächen und Wohnungen inzwischen schwer zu finden. Die vorliegende Ausgabe ist bereits die zehnte Auflage unseres Marktberichtes zum gewerblichen Immobilienmarkt der sieben Dass in diesem Umfeld Mieten und Kaufpreise weiter steigen, überrascht genauso wenig wie die fortgesetzte Talfahrt der anfänglichen Mietrenditen. Allerdings werden Sättigungstendenzen sichtbar. Diese betreffen nach einer viele Jahre währenden Mietrallye insbesondere den Einzelhandel, auch weil die Umsätze in den Fußgängerzonen und Shopping-Centern trotz guter Konsumbedingungen nur verhalten anziehen. Gebremst wird der stationäre Handel insbesondere vom aufstrebenden Online-Shopping. Bei Wohn- und Büroimmobilien ist dagegen kein Ende des Wachstumskurses zu erkennen. Bei Büros wird wie schon frühzeitiger am Wohnungsmarkt das Angebot auch immer knapper. In der vorliegenden zehnten Auflage unseres Marktberichtes analysieren wir wie in den Vorjahren die Entwicklung in den Marktsegmenten Handel, Büro und Wohnen an den sieben deutschen n,,,,, und. Daneben betrachten wir in zwei kurzen Kapiteln zunächst die Renditeentwicklung in diesen Segmenten und stellen im Anschluss den nachhaltig in Fahrt gekommenen deutschen Hotelmarkt vor. Die Rahmenbedingungen für den Einzelhandel sind nach wie vor günstig, auch wenn sie sich nicht weiter verbessern. Und es zeigen sich leichte Bremsspuren. Zwar entwickeln sich sowohl Beschäftigung als auch Einkommen weiterhin positiv, aber die wieder anziehenden Verbraucherpreise lassen vom nominalen Zuwachs real kaum noch etwas übrig. Dennoch ist das Konsumklima weiterhin gut. Die privaten Haushalte sind mit Blick auf ihre eigene wirtschaftliche Zukunft Einzelhandel: Die Aufwärtsrallye ist erst einmal vorüber; ein Markteinbruch zeichnet sich aber nicht ab TOP-STANDORTE: DIE MIETEN FÜR BÜRO UND WOHNEN STEIGEN WEITER IM EINZELHANDEL STAGNIEREN SIE DAGEGEN 15 : Miete gegenüber Vorjahr in Prozent Handel: Spitzenmiete Büro: Spitzenmiete Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG 3 Wohnen: Durchschnittliche Erstbezugsmiete Mittelwert

3 dank der guten Beschäftigungslage zuversichtlich. Positiv für den Handel sind auch das Einwohnerwachstum an allen n sowie der florierende Tourismus. Von den steigenden Einzelhandelsumsätzen der HDE rechnet 217 mit einem Plus von 2 Prozent kommt im stationären Handel aber nur die Hälfte an. Der Rest wird vom kräftig wachsenden E-Commerce absorbiert. Die Retailer im citynahen Handel profitieren vom Online-Shopping mit ihren hybriden Vertriebskonzepten zwar auch. Der Bedarf an Verkaufsflächen wächst aber dennoch langsamer. Außerdem scheint die Wirtschaftlichkeit aufgrund der in der Vergangenheit stark gestiegenen Handelsmieten an Grenzen zu stoßen. Darauf deutet die seit spürbar abgebremste Mietdynamik hin. Unter dem Strich werden erstklassige Verkaufsflächen in den Einkaufsmeilen und den innerstädtischen Einkaufszentren, die in den zurückliegenden Jahren auch durch Neuentwicklungen gewachsen sind, weiter nachgefragt. Höhere Mieten werden aber nicht mehr gezahlt. Damit kommt der Mietanstieg bei einer durchschnittlichen Spitzenmiete von knapp unter Euro je Quadratmeter zum Stillstand. Daran dürfte sich im Prognosezeitraum bis 218 kaum noch etwas ändern. Es könnte teilweise sogar zu leichten Mietrückgängen kommen. Außerdem hat sich die Flächennachfrage vom klassischen Verkauf ein Stück in Richtung Gastronomie verschoben. Schließlich hat der innerstädtische Einkaufsbummel nach wie vor einen hohen Stellenwert in der Freizeitgestaltung. PROGNOSE FÜR HANDELSIMMOBILIEN Spitzenmiete in Euro pro m2 Veränderung Spitzenmiete in % ggü. Vorjahr 3, ,5 298, 298,5,3 Durchschnitt Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Die besetzen im rund laufenden Konjunkturmotor Schlüsselfunktionen: Eine hervorragende Verkehrsanbindung ins In- und Ausland sowie die großen Arbeits- und Büromärkte machen sie zu attraktiven Unternehmensstandorten, zumal die Büromieten trotz der wirtschaftlichen Stärke Deutschlands eher im europäischen Mittelfeld liegen. Entsprechend gefragt sind Büroflächen. Der seit Jahren anhaltende Aufschwung der Städte hat allerdings Spuren am Immobilienmarkt hinterlassen, die sich auf Dauer zu Standortnachteilen auswachsen können. Neben Wohnungen sind auch zu wenige Büroflächen entstanden. Diese Knappheit treibt die Mieten in die Höhe. Zudem wird es immer schwieriger, geeignete Büroflächen zu finden. Das betrifft vor allem, und mit Leerstandsquoten von weniger als 3 Prozent. Den vom Wachstum der vergangenen Jahre verwöhnten Entscheidungsträgern in den Städten sollte bewusst sein, dass für eine Fortsetzung dieses Wachstums städtischer Raum benötigt wird sowohl für Wohnungen als auch für Gewerbe. Büro: Die surfen auf der Erfolgswelle, aber das knappe Angebot an Büros und Wohnungen könnte den Aufschwung bremsen

4 Im Prognosezeitraum bis 218 erwarten wir eine anhaltend lebhafte Büroflächennachfrage. Damit könnte die seit halbierte Leerstandsquote weiter sinken, während die Spitzenmieten der Durchschnitt der liegt bei etwas mehr als 28 Euro je Quadratmeter erneut anziehen. Trotz knappem Angebot dürfte das Tempo angesichts besonnener Nachfrager moderat bleiben. PROGNOSE FÜR BÜROIMMOBILIEN Spitzenmiete in Euro pro m2 Veränderung Spitzenmiete in % ggü. Vorjahr 28, 29, 3,5 1,7 2 2,9 25,3 3 3, 37, 2, 2, 27, 21, 21,2 2 1, 35,8 3,8 19,7 2 2,2 1, Durchschnitt 28, 28,7 29,5,9 Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Der Wohnungsbau hinkt den kräftig steigenden Einwohnerzahlen seit Jahren hinterher. Weil die Reserven aus dem Leerstand schon länger aufgezehrt sind und die spürbar gestiegenen Fertigstellungszahlen nicht mit der Wohnungsnachfrage Schritt halten, wird die Bedarfslücke an den Wohnungsmärkten der von Jahr zu Jahr eher größer als kleiner. Damit dürfte die anhaltend angespannte Situation dafür sorgen, dass die bereits kräftig gestiegenen Wohnungsmieten noch weiter zulegen können. Die aktuelle Miete für Neubauwohnungen bewegt sich im Durchschnitt zwischen und 18 Euro je Quadratmeter. Im Spitzensegment werden 1 bis 2 Euro verlangt. ist wie gehabt mit weitem Abstand am teuersten. und sind dagegen aus Mietersicht die günstigsten. Im Durchschnitt der sieben Städte sind etwas mehr als 13 beziehungsweise 19 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zu zahlen. Im Prognosezeitraum bis 218 dürfte es mit 2 bis 3 Prozent jährlich weiter aufwärts gehen. Dämpfend dürfte sich aber das schon hohe Mietniveau auswirken, weil die Zahl der Haushalte kleiner wird, die die aktuellen Mieten noch zahlen können oder wollen. PROGNOSE FÜR WOHNIMMOBILIEN Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro pro m² Miete Erstbezug Durchschnitt in % ggü. Vorjahr 1 1,3,9 3, , 1,8 15,3 15,8 9, 3, 13, 1 1 1,2 1,3 17, 18, 18,5 7, ,3 3,8 Durchschnitt 1 13, 1 3,8 Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG 5 Wohnen: Auch die gestiegenen Neubauzahlen reichen nicht; somit bleibt die angespannte Marktsituation an den n erhalten

5 AKTUELLE WIRTSCHAFTLICHE LAGE IN DEUTSCHLAND Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland hat sich bislang als solides Fundament für den Immobilienmarkt erwiesen. Daran ändert sich erst einmal nichts, denn die deutsche Wirtschaft bleibt auf Wachstumskurs: Im zweiten Quartal 217 war das Bruttoinlandsprodukt preis-, saison- und kalenderbereinigt um, Prozent höher als im Vorquartal. Im ersten Quartal 217 hatte es einen noch etwas kräftigeren Anstieg des BIP von,7 Prozent gegeben. Weiterhin stützt vor allem die inländische Nachfrage das Wachstum. Die privaten Haushalte steigerten ihre Konsumausgaben kräftig, auch die staatlichen Konsumausgaben legten zu. Die Investitionen wurden wie schon im Vorquartal recht kräftig ausgeweitet: In Ausrüstungen wurde 1,2 Prozent und in Bauten,9 Prozent mehr investiert als im ersten Quartal 217. Dagegen dämpfte der Außenbeitrag also die Differenz aus Exporten und Importen rechnerisch mit -,3 Prozentpunkten das Wirtschaftswachstum. Angesichts der sehr positiven Stimmungsindikatoren gehen wir von einer anhaltend günstigen Konjunkturentwicklung in Deutschland aus. Das spiegelt unsere Wachstumsprognose für das laufende Jahr von Prozent wider. Das Wachstum im kommenden Jahr erwarten wir auch kaum schwächer. Die Arbeitslosenquote dürfte sowohl 217 als 218 im Jahresdurchschnitt bei knapp unter Prozent liegen. Kräftiges Wachstum dürfte sich im Jahresverlauf fortsetzen Die Inflationsrate in Deutschland gemessen am nationalen Verbraucherpreisindex lag im Juli 217 mit Prozent (HVPI: + Prozent) etwas höher als in den beiden Vormonaten (Mai + Prozent, Juni + Prozent). Weiterhin überproportional steigen die Nahrungsmittelpreise (Juli: + Prozent gegenüber Vorjahr) sowie die Wohnungsmieten (+ Prozent). Für das Gesamtjahr 217 gehen wir von einer Inflationsentwicklung von Prozent aus. Im kommenden Jahr dürften die Verbraucherpreise mit einem weitgehend unveränderten Tempo steigen. Inflationsrate steigt zuletzt leicht an KONJUNKTURPROGNOSE DEUTSCHLAND Privater Konsum Staatskonsum 3,9 Investitionen 3,1 Ausfuhren 5,2,3 Einfuhren in % ggü. Vorjahr Bruttoinlandsprodukt 5, 3,9,3 5,2 Arbeitslosenquote (in %),,1 5,8 Inflationsrate (HVPI),1, Budgetsaldo (in % des BIP),7,8,,2 GESAMTWIRTSCHAFTLICHES WACHSTUM UND ARBEITSLOSIGKEIT ENTWICKLUNG DER VERBRAUCHERPREISE (HVPI) Prognose ,2,7 3,3 1,1,5,5 1, -,7-1,3,8,1, Arbeitslosenquote in % 1,2 1,1, Bruttoinlandsprodukt ggü. Vorjahr in %,5-5, -,1 Prognose 8 Inflationsrate (HVPI) in % Quelle: DZ BANK Research HVPI = Harmonisierter Verbraucherpreisindex

6 verdrängt worden. Außerdem sind die Renditen nicht mehr beziehungsweise nur noch marginal gesunken. Insgesamt dürft das Umfeld für Gewerbeimmobilien zwar freundlich bleiben. Die beschriebenen Trends sollten bei den Investoren aber das Bewusstsein für Wertänderungsrisiken schärfen, die etwa von einem anziehenden Zinsniveau oder einem schwierigeren Vermietungsumfeld ausgehen können. Mit Ausnahme des Einzelhandels dürfte die hohe Nachfrage den Anfangsrenditen von Gewerbeimmobilien jedoch weiter zusetzen, sodass der Renditevorteil gegenüber Anleihen geringer wird. HANDEL: RENDITEENTWICKLUNG 7, RENDITEVERLAUF AN DEN EINZELNEN TOP-STANDORTEN Anfängliche Rendite für Handelsimmobilien in zentralen Lagen in %,, Top-7 Regional- BÜRO: RENDITEENTWICKLUNG Anfängliche Rendite für Büroimmobilien in zentralen Lagen in % 7,, ,5, Top-7 Regional H H1 VERVIELFACHER AN DEN EINZELNEN TOP-STANDORTEN Durchschnittlicher Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser Anfängliche Rendite Büroimmobilien in zentralen Lagen in % WOHNEN: VERVIELFACHER FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER Top-7 RENDITEVERLAUF AN DEN EINZELNEN TOP-STANDORTEN,5 2 7, Anfängliche Rendite Einzelhandelsimmobilien in zentralen Lagen in %, Das Umfeld für Gewerbeimmobilien bleibt insgesamt freundlich aber das Risiko kehrt allmählich zurück Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser Regional- Quelle: BulwienGesa 217 -H1 Quelle: BulwienGesa Erläuterung: Die Nettoanfangsrendite Büro/Handel wird aus der Jahresnettomiete und dem Gesamtkaufpreis unter Berücksichtigung von Nebenkosten ermittelt. Beim Mehrfamilienhaus-Vervielfacher wird der Kaufpreis durch die Kaltmiete im ersten Jahr dividiert und entspricht damit dem Kehrwert der Bruttoanfangsrendite. 11

7 einer inzwischen knapp unter 2 Prozent liegenden Inflationsrate real einen Umsatzrückgang. Das sind für die Zukunft eher trübe Aussichten, wenn trotz guter Verfassung von Konjunktur und Arbeitsmarkt keine Umsatzzuwächse im stationären Einzelhandel oberhalb der Inflationsrate erreicht werden können. Bei schwächeren wirtschaftlichen Rahmendaten könnte das schnell auch zu nominal rückläufigen Umsätzen führen. Schwächeperioden sind dem deutschen Einzelhandel zwar nicht fremd; so stagnierten im ersten Jahrzehnt nach der Jahrtausendwende die nominalen Handelsumsätze. Jedoch spielte damals der E-Commerce kaum eine Rolle. 217p Quelle: HDE Die beschriebene Entwicklung betrifft den gesamten Einzelhandel. Allerdings schneiden einzelne Handelssegmente besser oder schlechter ab. So konnten sich die 1A-Lagen der Innenstädte in den zurückliegenden Jahren überdurchschnittlich gut entwickeln, was sich in den kräftig gestiegenen Spitzenmieten widergespiegelt hat. Zudem haben die in den Innenstädten vertretenen Retailer mit hybriden Konzepten auch den E-Commerce gut in ihre Vertriebsstrategien eingebunden. Einzelhandel: im Vergleich Die profitieren nicht nur von insgesamt günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland. Bei ihnen kommen insbesondere noch das kräftige Einwohnerwachstum und die stark gestiegenen Besucherzahlen hinzu. Die etwa seit der Jahrtausendwende zunehmende Einwohnerzahl in den Städten hat vor allem zwei Ursachen. Zum einen fungieren die Metropolen als überregionale Wachs- BINNEN 2 JAHREN IST MIT DER WACHSENDEN BEVÖLKERUNG AUCH DIE ZAHL DER KÄUFER KRÄFTIG GESTIEGEN Das Online-Shopping macht auch den 1A-Lagen das Leben schwer(er) Neben guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen profitieren die von steigenden Einwohner- und Besucherzahlen DIE TOP-STANDORTE PROFITIEREN STARK VOM BOOMENDEN STÄDTETOURISMUS Einwohnerzahl 1992 = Übernachtungszahlen in Millionen 32% Zuwachs von bis % 8 95 % 215% 1 9 E-Commerce Umsatz in Mrd. Euro (links) Umsatz im stationären Einzelhandel in Mrd. Euro (links) E-Commerce in % des Einzelhandel-Umsatzes (rechts) in Mrd. Euro (rechts) Quelle: HDE p ggü. Vorjahr in Prozent (links) -3,1-1,2 1, ,1 8,9,, EH-Umsatz ohne Kfz, Tankstellen und Apotheken ohne Mwst DER ERFOLG DES E-COMMERCE HÄLT: 217 DÜRFTE DER UMSATZ AUF EIN ZEHNTEL DES GESAMTMARKTES KOMMEN DAS KRÄFTIGE WACHSTUM IM DEUTSCHEN EINZELHANDEL WIRD SUKZESSIVE SCHWÄCHER 11% 118% 13% 1992 Düssel- Frankdorf furt Quelle: Feri Quelle: BulwienGesa, Statistikämter der Städte (, ) 15

8 PROGNOSEWERTE IM ÜBERBLICK Strukturdaten (Stand ) Einwohner in 1. Einwohner - in % BIP in Mio. Euro BIP pro Kopf Verfügbares Einkommen in Euro pro Kopf in Euro jährlich Arbeitslosenquote in % , ,8 1, ,8 73 1, ,3 7, , , , , , 21 8, , , ,8 Handelsimmobilien Handelsfläche Stand in 1 m² Spitzenmiete in Euro pro m² - je Einwohner in m² in % Veränderung Spitzenmiete in % ggü. Vorjahr Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr ,3 2, , , 3, ,9 1, ,9 3, , , ,3 3,1 Büroimmobilien Büroflächenbestand Stand Spitzenmiete in Euro pro m² je Ein- je Bürobein wohner schäftig1 m² in m² tem in m² Veränderung Spitzen miete in % ggü. Vorjahr Leerstandsquote in % , 33,3 28, 29, 3,5 1,7 2, 7.55, 3,5 2 2,9 25,3 8,3 7, 7, 1. 13, , 37, 1,7 1 9, ,7 3 2, 2, 27, 5,3,9,7 Wohnimmobilien ,2 3 21, 21,2 2 1,, , 3 35,8 3,8 2,7 7.82, 39,2 19,7 2 2,2 1, 2, ,1 33,9 28, 28,7 29,5,9 5,1,2 Entwicklung von bis in % Einwohner Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro pro m² Haus- Wohnungshalte bestand Miete Erstbezug Durchschnitt in % ggü. Vorjahr Miete Erstbezug Toplage in Euro pro m²,,5 1 1,3,9 3, 17, 17,5 17,9, , 1,5 1,9 17,3 9,9 1,1,8 1,8 15,3 15,8 9, 3, 21, 21, 2, 13, 1 1 2,2 2,5 2,8, 5, 1,2 1,3 1, 1,2 1,5 7,9 9,1 3,9 17, 18, 18,5 7, 2 2 2, ,3 3,8 17,5 17,7 18,,2,8 1 13, 1 3,8 18,8 19,1 19,5 Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Hinweis zu den verwendeten Spitzenmieten für Handel und Büro: Die von BulwienGesa übernommenen Werte repräsentieren einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass die angegebene Spitzenmiete nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Daher stellen höhere Mietangaben für die einzelnen Standorte, die teilweise in alternativen Marktberichten genannt werden, grundsätzlich auch keinen Widerspruch dar. 5