G2186 Beilage 3. Nutzungsplanung im Gebiet Rötelberg. Berichterstattung gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV)

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1 G2186 Beilage 3 P L A N U N G S B E R I C H T Nutzungsplanung im Gebiet Rötelberg Berichterstattung gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV) Auszug Orthofoto, Vermessungsamt des Kantons Zug Stadtplanung Zug, 20. Juli 2011, 4. November Seite 1 von 17

2 Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung, Ausgangslage Kantonale und kommunale Planungen Übergeordnete Rahmenbedingungen Rechtliche Grundlagen und Planungsinstrumente des Bundes Rechtliche Grundlagen und Planungsinstrumente des Kantons Zug Rechtliche Grundlagen und Planungsinstrumente der Stadt Zug Die Zielsetzungen des Stadtrates Zug Petition zur Erhaltung der Perle Rötelberg Fazit bezüglich der übergeordneten Rahmenbedingungen Zonenplanänderungen Grundlagen für die Zonenplanänderungen im Gebiet Rötelberg Definitive Zonierung Teilfläche GS Anpassung der Zonierung GS Anpassung des Teilrichtplans Siedlung und Landschaft Abschliessende Bemerkungen Seite 2 von 17

3 1 Einleitung, Ausgangslage 1.1 Kantonale und kommunale Planungen Entwicklungsleitbild (Mai 2006) Im Entwicklungskonzept der Stadt Zug ist der Rötelberg als Perle ausgeschieden (15 b). Die Perlen - fünf in der ganzen Stadt - sind Orte, denen spezielle Lösungen vorbehalten werden. Sie sind für spezielle Nutzungen mit hohen Anforderungen an die städtebauliche, landschaftliche und architektonische Gestaltung reserviert. Die Perlen sollen entweder der Zone ÖIB oder der Zone mit speziellen Vorschriften zugewiesen werden. Der Schutz der wertvollen Kulturgüter mit Einzel- und Ensembleschutz ist ein weiteres Ziel des Entwicklungskonzeptes, ebenso wie der Erhalt von wichtigen Sichtbeziehungen und Aussichten. Studienwettbewerb (November 2006 bis Juni 2007) Um die Perle Rötelberg zu entwickeln, hat die Grundeigentümerschaft zusammen mit dem Baudepartement der Stadt Zug ein Studienverfahren zur Erarbeitung eines städtebaulichen Konzeptes für die Grundstücke 1718 (heute zusätzlich GS 4751 und 4823), 3883 und 4566 in Angriff genommen. Im Wettbewerbsprogramm wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Eine Bebauung des Rötelberges hat auf die ausgewiesenen öffentlichen Interessen Rücksicht zu nehmen und ist als eine Planungseinheit zu betrachten. Die Parzellen 1718, 3883 und 4566 sind in diesem Sinne zu entwickeln und mit einem qualitativ hochwertigen Städtebau zu versehen, der die topographisch und landschaftliche sensible Lage berücksichtigt. - und Aufzonung der umliegenden Grundstücke das Ensemble Rötelberg zu schützen, zu erhalten und einen entsprechenden Freiraum zu generieren. Dies sollte mit einer Bauzone für spezielle Vorschriften und einer Bebauungsplanpflicht gesichert werden. Während des Beurteilungsverfahrens wurde das Studienverfahren sistiert, da die Grundeigentümerschaft ein Baugesuch einreichte, welches mit dem Studienverfahren nicht kompatibel war. Zudem haben sie bei der Direktion des Innern beantragt, das Ensemble aus dem Inventar der schützenswerten Denkmäler zu entlassen und eine private Nutzung des Restaurants vorgesehen. Da keine einvernehmliche Lösung gefunden werden konnte, war die Umsetzung der Ziele des Studienverfahrens vorerst nicht mehr möglich. In Verhandlungen wurde versucht, auch mit Drittparteien, eine Lösung im Sinne des Studienverfahrens zu finden. Zudem wollte der Stadtrat verhindern, dass mit den vorgesehen Bauten Präjudizen geschaffen werden. So erliess er über die Grundstücke 1718 und 4751 (neu zusätzlich GS 4823) im Mai 2007 eine Planungszone mit den Bestimmungen gemäss der damals geplanten Bauzone mit speziellen Vorschriften Rötelberg. Im Januar 2008 wurde die Planungszone um das GS 4751 (neu zusätzlich GS 4823) reduziert. Seite 3 von 17

4 Ortsplanung Zug: Kantonale Vorprüfung (Juni 2007) Im Rahmen der kantonalen Vorprüfung war im Gebiet Rötelberg eine Zone mit speziellen Vorschriften über die Grundstücke GS 1718 und 4751 (neu zusätzlich GS 4823) sowie GS 3883 und 4566 (jedoch ohne Zone ÖIF) mit einer Nutzungsverlagerung zugunsten des Freiraums und des Restaurants Rötelberg vorgesehen. Zudem bestand eine Bebauungsplanpflicht. Ortsplanung Zug: Grosser Gemeinderat, 1. Lesung (Januar 2008) und 1. Öffentliche Auflage (August 2008) Der Grosse Gemeinderat beschloss im Rahmen der 1. Lesung der Revision der Ortsplanung, zusätzlich die bergseitigen Flächen der GS 4566 und 3883 von der Zone ÖIF in die Bauzone mit speziellen Vorschriften umzuzonen. Dies geschah in Absprache mit den Grundeigentümern, gestützt auf das sistierte Studienverfahren und die laufenden Verhandlungen. In der 1. öffentlichen Auflage waren die Grundstücke 1718, 4566 und 3883 somit der Bauzone mit speziellen Vorschriften zugewiesen. Anpassung des Kantonalen Richtplans (2008) Die Einzonung der bergseitigen Fläche des GS 4566 war nur möglich, da die Siedlungsbegrenzung entsprechend nach Osten verschoben wurde. Im Gegenzug zur Einzonung sollten das Restaurant Rötelberg und der Aussichtspunkt der Öffentlichkeit erhalten bleiben; es waren keine weiteren Bauten auf der Stammparzelle Rötelberg vorgesehen. Der Kantonsrat stimmte der Änderung im Zusammenhang mit der Sicherung des Restaurants Rötelberg zu. Durch die Rücknahme der Siedlungsbegrenzungslinie beim nördlichen Aussichtspunkt wurde die Fläche angemessen kompensiert. Ortsplanung Zug: Grosser Gemeinderat, 2. Lesung (April 2009) und Volksabstimmung (September 2009) Mit der Grundeigentümerschaft konnte bezüglich Erhaltung und öffentlicher Zugänglichkeit des Rötelbergs keine Einigung gefunden werden. Daraufhin wurde der Bereich um das Restaurant Rötelberg der Zone ÖIB zugewiesen, die restlichen Flächen des GS 1718 und 4566 verblieben in den bisherigen Zonen. Auf zusätzliche Einzonungen bzw. Aufzonungen bergseits der Blasenbergstrasse wurde verzichtet. Somit verblieb GS 1718 teilweise in der Zone W2B und GS 4566 in den Zonen W1 und ÖIF. Dieser Lösung hat das Volk im September 2009 zugestimmt. Ortsplanung Zug: Nichtgenehmigung (Juni 2010) Der Regierungsrat hat am 22. Juni 2010 aufgrund einer Beschwerde der Grundeigentümer beschlossen, dass das Gebiet Rötelberg in der bisherigen Zone gemäss Zonenplan 1994 verbleibt, da der Stadtrat das öffentliche Interesse und den Bedarf an der Zone ÖIB Rötelberg nicht nachweisen konnte. Gleichzeitig hat der Regierungsrat der Stadt Zug die Auflage gemacht, dass innerhalb von zwei Jahren seit Rechtskraft des Beschwerdeentscheides raumplanerische Abklärungen zu treffen sind und die Zonenzugehörigkeit erstinstanzlich vom Grossen Gemeinderat zu beschliessen ist. Seite 4 von 17

5 Petition (Juni 2010) Im Juni 2010 wurde dem Stadtrat eine Petition mit mehr als 1100 Unterschriften der Zuger Bevölkerung eingereicht. Das Ziel der Petition ist es, dass die Perle Rötelberg für die Öffentlichkeit erhalten bleibt. Das Restaurant soll weiterhin für die Öffentlichkeit zugänglich sein. Unterschutzstellung (seit 2010) Der Regierungsrat hat im Oktober 2010 beschlossen, das Restaurant Rötelberg mit seiner Umgebung unter Schutz zu stellen. Daraufhin hat die Grundeigentümerschaft eine Beschwerde beim Verwaltungsgericht betreffend die Unterschutzstellung eingereicht. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts ist noch ausstehend. Weitere Verhandlungen durch den Stadtrat (seit Dezember 2010) Der Stadtrat hat im Dezember 2010 der Grundeigentümerschaft ein erstes Kaufangebot für den von der Genehmigung ausgenommenen Teil des GS 1718 unterbreitet. Von Januar bis Juli 2011 wurden diverse Gespräche mit Vertretern der Eigentümerschaft geführt. Das Ergebnis der Verhandlungen wurde in einem Vorvertrag zum Kauf- und Abtretungsvertrag festgehalten. Grundlage des Vertrags bildet die Übereinkunft, dass die Stadt Zug das Grundstück GS 1718 aufgrund der Einschränkung der Überbaubarkeit und Nutzung der Liegenschaft zu einem stark reduzierten Preis erwerben kann und dafür der Verkäuferschaft bergseits der Blasenbergstrasse ein Mehrwert in Form zusätzlicher anrechenbarer Geschossfläche durch Auf- und Einzonungen geschaffen wird. Der Vorvertrag bildet die Grundlage für die Um- und Einzonungen im Gebiet Rötelberg sowie den Kauf von GS 1718 durch die Stadt Zug. Sofern entweder die Um- und Einzonungen oder der Kauf von GS 1718 durch die Stadt Zug scheitern, sind beide Parteien von der Verpflichtung, den Hauptvertrag abzuschliessen, entbunden. In diesem Fall verbleibt GS 1718 in der Zone W2B und bergseits der Blasenbergstrasse werden keine Änderungen des Zonenplans vorgenommen. Mit der Unterzeichnung des Vorvertrags hat der Stadtrat die bestehende Planungszone, Plan Nr. 7172, aufgehoben. Seite 5 von 17

6 2 Übergeordnete Rahmenbedingungen 2.1 Rechtliche Grundlagen und Planungsinstrumente des Bundes Planungsgrundsätze gemäss Art. 3 RPG (relevante Auswahl) Für öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegenden Bauten und Anlagen sind sachgerechte Standorte zu bestimmen. Naturnahe Landschaften und Erholungsräume sollen erhalten bleiben. Siedlungen sollen viel Grünfläche und Bäume enthalten. Der richtige Standort ergibt sich aufgrund der Standortgebundenheit: Beim Rötelberg handelt es sich um einen Ausflugsort / ein Ausflugsrestaurant am Zugerberg mit einer hervorragenden Aussicht auf See und Berge. Ursprünglich war der Rötelberg ausserhalb des Siedlungsgebietes gelegen. Durch die Entwicklung der Stadt Zug ist er nun Teil des Siedlungsgebiets. Das Restaurant mit den beiden vorgelagerten Kastanienbäumen ist wie eine öffentlich zugängliche grüne Insel im Siedlungsgebiet. Planungsziele gemäss Art. 1 RPG Der Boden muss haushälterisch genutzt werden. Mit der Aufzonung der Parzelle GS 4566 wird der Boden in Anbetracht des Standorts verhältnismässig haushälterisch genutzt. Die rechtliche Sicherung der Ziele des Raumplanungsgesetzes muss, soweit möglich, im Ortsplanungsverfahren erfolgen. Bundesgesetz über Fuss- und Wanderwege (FWG) sowie Art. 3, Abs. 3 lit. c RPG Bezwecken die Planung, die Anlage und die Erhaltung zusammenhängender Fussund Wanderwegnetze. Zudem sorgen die Kantone dafür, dass der öffentliche Zugang rechtlich gesichert ist. Ein Fussweg kann im öffentlichen Interesse durchgesetzt werden. Ein Aussichtpunkt muss Teil eines Fusswegnetzes sein. So können Fusswege mit interessanten Orten punktuell aufgewertet werden. Die relevanten Ziele und Planungsgrundsätze des Bundesgesetzes über die Raumplanung sowie des Bundesgesetz über Fuss- und Wanderwege werden mit der Umzonung erreicht bzw. sind eingehalten. Seite 6 von 17

7 2.2 Rechtliche Grundlagen und Planungsinstrumente des Kantons Zug Kantonaler Richtplan Öffentliche Bauten und Anlagen sind gut mit dem öffentlichen Verkehr sowie Radund Fusswegen zu erschliessen (S 9.1.2). An der langfristigen Sicherung und Erhaltung eines attraktiven Wanderwegnetzes besteht ein kantonales Interesse (V 10.1). Die Gemeinden sorgen für attraktive Naherholungsmöglichkeiten im Siedlungsgebiet. Sie fördern den Zugang und Erholungswert der öffentlichen Plätze und sichern den direkten und fussgängerfreundlichen Zugang in die Naherholungsgebiete. Aus jeder Siedlung sollten die Naherholungsgebiete schnell und gefahrlos erreichbar sein (S 5.4.1). Der Rötelberg ist Bestandteil des Fusswegnetzes und gilt als Attraktion. Der Rötelberg ist durch den öffentlichen Verkehr mit der Buslinie 13, Haltestelle Rötelstrasse, erschlossen. Richtplantext L 11: Mit dem Wachstum der Siedlungen im Kanton wurden verschiedene Naherholungsräume geschmälert oder verschwanden. Für die Erhaltung der Lebensqualität im Kanton Zug braucht es attraktive und schnell erreichbare Naherholungsgebiete. Die grobe Abgrenzung der kommunalen Naherholungsgebiete und deren Verknüpfungen werden festgesetzt (L ). Der Rötelberg dient als Bestandteil / Ausgangspunkt für die Naherholung. Ursprünglich war der Rötelberg ein Ausflugsrestaurant ausserhalb der Stadt. Mit der Siedlungsentwicklung ist das Gebiet um den Rötelberg Teil des Siedlungsgebietes geworden, die ursprüngliche Funktion ein Restaurant mit schöner Aussicht und somit öffentlich zugänglich hat der Ort aber weiterhin bewahrt. Die Begrenzungen der Siedlungen werden festgesetzt (S 2.1.1). Aufgrund der Verhandlungen in den Jahren 2007/2008 wurde die Siedlungsbegrenzungslinie im Kantonalen Richtplan angepasst. Dies ermöglicht nun eine Einzonung bergseits der Blasenbergstrasse. Die Einzonung dient dem gleichen Zweck wie die Anpassung der Siedlungsbegrenzungslinie: Sicherung des Restaurants Rötelberg und seiner Umgebung. Kantonales Inventar/ Verzeichnis der schützenwerten Denkmal- und Naturobjekte und Kantonaler Richtplan Beim Gasthaus Rötelberg (Ass.-Nr. 408a) und den zwei bezeichneten Kastanien (Nr. N62) handelt es sich um schützenswerte Denkmal- und Naturobjekte. Das Unterschutzstellungsverfahren für die Liegenschaft Restaurant Rötelberg läuft. Seite 7 von 17

8 Kanton und Gemeinden pflegen und erhalten die typischen Zuger Ortsbilder, die Denkmäler und Kulturgüter sowie die historischen Verkehrswege (S 7.1.1). Als schützenswertes Denkmal resp. Naturobjekte ist der Erhalt des Gasthauses Rötelberg und seiner Umgebung auch von kommunaler Seite von grossem Interesse. Der Erhalt des Gasthauses mit seiner Umgebung ist für die Stadt Zug zentral, unabhängig vom Ausgang des Unterschutzstellungsverfahrens. 2.3 Rechtliche Grundlagen und Planungsinstrumente der Stadt Zug Entwicklungskonzept Zug 15 b: Perlen der Entwicklung bleiben speziellen Lösungen vorbehalten. Perlen sind als repräsentative Orte für spezielle Nutzungen mit hohen Anforderungen an die städtebauliche und architektonische Gestaltung reserviert. Sie werden aufgrund ihrer einmaligen Lage im Landschaftsraum und/oder der bestehenden Bebauung von hoher Qualität Zonen mit Speziellen Vorschriften oder Zonen des öffentlichen Interesses zugewiesen. Der Stadtrat erachtet das Gebiet als landschaftlich besonders wertvoll und sieht Zum Erhalt der Perle Rötelberg hat der Stadtrat mit der Grundeigentümerin einen Vorvertrag zum Kauf- und Abtretungsvertrag abgeschlossen. 18 a: Wichtige Sichtbeziehungen werden berücksichtigt. Die charakteristischen Sichtbeziehungen von den Haltestellen der Stadtbahn auf den See, von Strassen und Wegen auf Landmarks, die Ansicht der «Seefassaden» vom See her, Aussichten von markanten öffentlich zugänglichen Punkten sowie charakteristische Sichtfenster in die Landschaft werden bei der weiteren Entwicklung berücksichtigt. Der Stadtrat erachtet es als wichtig, dass die Öffentlichkeit weiterhin die Aussicht vom Rötelberg geniessen kann. Die entsprechenden Baubeschränkungen zur Sicherung der Sichtbeziehungen sind im Vorvertrag zum Kauf- und Abtretungsvertrag enthalten. Bauordnung der Stadt Zug Öffentlicher Aussichtsschutz ( 27) Um den Aussichtspunkt beim Rötelberg der Öffentlichkeit zu erhalten, kann der Stadtrat die Situierung eines Gebäudes, die Gebäudehöhe, die Dachgestaltung, die Firsthöhe sowie die Umgebungsgestaltung und Bepflanzung festlegen. Innerhalb des Sichtfensters, welches durch Standort, Azimut und Vertikalwinkel definiert sind, sind nachfolgende Objekte sichtbar: Rigi, Kirche St. Michael, Kath. Kirche Cham, Guggi, Protestantische Kirche Zug. In der Bauordnung Zug ist der Aussichtspunkt Rötelberg mit 27 bereits gesichert und somit rechtsgültig. Der Vorvertrag zum Kauf- und Abtretungsvertrag mit den Baubeschränkungen auf dem GS 4566 sichert, dass einerseits der Aussichtsschutz vom Punkt ein- Seite 8 von 17

9 gehalten ist und andererseits die Aussicht vom St. Verena Plateau durch eine Überbauung von GS 4566 nicht beeinträchtigt wird. Kommunaler Richtplan Verkehr: Teil ÖV-Langsamverkehr Kommunaler Fussgängerverbindung / Spazierweg Der kommunale Fussweg über Grundstück 1718 ist gemäss Richtplan Verkehr bestehend (Ausgangslage). Der öffentliche Fussweg über das Grundstück 1718 zum Aussichtspunkt Rötelberg ist mit dem Richtplan Verkehr Teil ÖV-Langsamverkehr gesichert. Freiraumkonzept (in Erarbeitung, Ausgangslage) Versorgung der Wohnbevölkerung mit öffentlichen Freiräumen Der Rötelberg gehört zum Quartier Rosenberg. Das Quartier Rosenberg ist unterdurchschnittlich und ungenügend mit öffentlichen Freiräumen versorgt. Vor allem in den Wohngebieten sind kaum öffentliche Freiräume vorhanden. Für die Wohngebiete im Quartier Rosenberg ist es wichtig, dass öffentliche Freiräume geschaffen werden. 2.4 Die Zielsetzungen des Stadtrates Zug Folgende Legislaturziele des Stadtrates beeinflussen die Planung Rötelberg: Wir gestalten den Lebensraum aktiv und verantwortungsvoll. Der Stadtrat schafft die Voraussetzungen, dass Zug ein lebendiges urbanes Zentrum mit hoher Lebensqualität und attraktivem landschaftlichem Umfeld bleibt. Wir klären weitsichtig die Bedürfnisse der Bevölkerung. Wir ermitteln den Bedarf und unterstützen eine optimale Nutzung unseres begrenzten Lebensraumes. Wir betreiben eine aktive Landpolitik und nutzen die sich bietenden Möglichkeiten zur Beschaffung von Grundstücken und Immobilien. Zur Erhaltung der Lebensqualität unserer Stadt setzen wir uns ein für eine exzellente Infrastruktur in den Bereichen Wohnen, Alter, Bildung, Wirtschaft, Sport, Kultur, Tourismus, Freizeit und öffentlicher Raum. Unser Fokus auf qualitativem Wachstum sichert die Balance zwischen Stadt und Landschaft und schützt unsere Naherholungsgebiete. Die Stadt Zug nutzt ihren Lebensraum verantwortungsvoll und schafft vielfältige Freizeitmöglichkeiten für alle. Ein vielseitiges Kulturangebot und zahlreiche Begegnungsmöglichkeiten machen Zug zu einer lebendigen Stadt. Seite 9 von 17

10 2.5 Petition zur Erhaltung der Perle Rötelberg Die Bevölkerung der Stadt Zug hat mit den mehr als 1100 Unterschriften der Petition zur Erhaltung der Perle Rötelberg für die Öffentlichkeit im Sommer 2010 kundgetan, dass ihr die Erhaltung und Zugänglichkeit des Restaurants mit der Umgebung sehr wichtig ist. 2.6 Fazit bezüglich der übergeordneten Rahmenbedingungen Der Schutz des Restaurants Rötelberg und der Umgebung ist Ziel des Unterschutzstellungsverfahrens. Die Anpassung der Zonenplanung entspricht den übergeordneten Vorgaben. Gut erreichbare Naherholungsgebiete sind auszuscheiden und zu erhalten. Die Versorgung des Quartiers Rosenberg mit öffentlichen Freiräumen ist ungenügend. In Zug gibt es an einer solch ausgezeichneten Lage nur wenige Restaurants (z.b. Ausflugsrestaurant Blasenberg). Es ist daher Ziel des Stadtrats, die Liegenschaft zu erwerben und den Restaurationsbetrieb aufrecht zu erhalten. Der Rötelberg befindet sich im Bereich von bedeutenden Sichtbeziehungen. Eine ist die Aussicht ab dem Aussichtspunkt unterhalb der Terrasse des Restaurants in Richtung Zugersee und Lorzenebene, eine andere ab dem Punkt Eine weitere ist die Sicht vom Aussichtsplateau St. Verena via das Planungsgebiet zum Zugersee. Alle Sichtbeziehungen stehen im hohen öffentlichen Interesse und sind auch bei einer Bebauung der privaten Grundstücke weiterhin zu gewährleisten. Die entsprechenden Baubeschränkungen zur Sicherung der Sichtbeziehungen sind im Vorvertrag zum Kauf- und Abtretungsvertrag enthalten. Die Sichtbeziehungen werden somit trotz höherer Ausnützung nicht stärker tangiert, als bei der bisherigen Zonierung W1. Den Lebensraum gestalten und die Lebensqualität erhöhen sind Ziele des Stadtrates in dieser Legislatur. Seite 10 von 17

11 3 Zonenplanänderungen 3.1 Grundlagen für die Zonenplanänderungen im Gebiet Rötelberg Vorvertrag zu einem Kaufvertrag Die Grundeigentümerschaft der Grundstücke 1718, 4566 und 4751 haben zusammen mit der Stadt Zug einen Vorvertrag zu einem Kaufvertrag abgeschlossen. Darin wird unter anderem geregelt, dass die Stadt Zug die Teilfläche GS 1718 käuflich erwerben kann der westliche Bereich der Teilfläche GS 1718 nicht überbaut werden darf und somit der öffentliche Aussichtsschutz gemäss 27 BO eingehalten wird das Restaurant und das angrenzende Ökonomiegebäude unabhängig vom Schutzstatus erhalten bleiben beim GS 4566 die Zonen W1 und ÖIF in die Zone W2B umgezont werden der öffentliche Aussichtsschutz gemäss 27 BO auf dem GS 4566 eingehalten werden muss (Begründung einer Dienstbarkeit (Baubeschränkung) mit Angaben der maximalen Höhen OK Dach) die Aussicht vom St. Verena Plateau durch eine Überbauung von GS 4566 nicht beeinträchtigt werden darf (Begründung einer Dienstbarkeit (Baubeschränkung) mit Angaben der maximalen Höhen OK Dach) die Aussicht von der Terrasse des Restaurants gegen Westen und Süden weiterhin bestehen bleibt (Begründung einer Dienstbarkeit (Baubeschränkung) mit Angaben der maximalen Höhen OK Dach) die Planungszone Rötelberg, Plan Nr. 7172, sofort nach Unterzeichnung des Vorvertrags aufgehoben wird der Vorvertrag gegenstandslos wird, wenn der Grosse Gemeinderat die Umzonung und/oder den Kauf bis am 31. August 2012 nicht erstinstanzlich beschlossen hat die Parzelle GS 1718 in der Zone W2B verbleibt, sofern der Abschluss des Hauptvertrags scheitert. Der Vorvertrag zum Kauf- und Abtretungsvertrag stellt die letzte Möglichkeit dar, den Rötelberg für die Zuger Bevölkerung zu sichern und in seiner heutigen Form zu erhalten. Kantonaler Richtplan - Siedlungsbegrenzungslinien Die Siedlungsbegrenzungslinie im Gebiet Rötel wurde aufgrund der damaligen Verhandlungen (Erhalt der Perle Rötelberg und Nutzungstransfers bergseits der Blasenbergstrasse) durch den Kantonsrat im Jahr 2008 angepasst. Im Bericht und Antrag des Regierungsrates zur Anpassung der Siedlungsbegrenzungslinie ( Verschiebungen der Siedlungsbegrenzungslinie am Rötelberg für den Erhalt des Restaurants und Aussichtspunktes Die Verschiebung der Siedlungsbegrenzungslinie wurde unter Berücksichtigung des hohen öffentlichen Interesses als moderat und nachvollziehbar bezeichnet. Zudem wurde die Verschiebung der kantonalen Siedlungsbegrenzungslinie durch die Anpassung der Begrenzungslinie unmittelbar nördlich praktisch flächengleich kompensiert. Seite 11 von 17

12 Um eine optimale Eingliederung in die sensible landschaftliche Umgebung zu gewährleisten wurden Massnahmen zur Berücksichtigung der Aussichtslagen Rötelberg und St. Verena gefordert. Mit den im Vorvertrag festgelegten Baubeschränkungen (Festlegung der maximalen Dachkoten) wird diesen Forderungen nachgekommen. Im Zusammenhang mit der Unterzeichnung des Hauptvertrags sind die entsprechenden Dienstbarkeiten im Grundbuch zu begründen. Der Zweck der Einzonung der Zone ÖIF auf GS 4566 bergseits der Blasenbergstrasse entspricht den Vorgaben des Kantonsrats, den Erhalt der Perle Rötelberg sicherzustellen und dabei die Aussichtlagen des Rötelbergs und des St.-Verena-Plateaus zu sichern. Mitwirkung Die Umzonung Rötelberg wurde in enger Zusammenarbeit mit der Grundeigentümerschaft erarbeitet. Die Bevölkerung von Zug hat sich im Sommer 2010 im Rahmen der Petition zur Erhaltung der Perle Rötelberg positiv zur vorliegenden Planung geäussert. Die bisherigen Planungsschritte im Rahmen der Ortplanungsrevision, die dem Erhalt der Perle Rötelberg dienten, wurden vom Kantonsrat, vom Stadtrat und vom Grossen Gemeinderat mitgetragen. 3.2 Definitive Zonierung Teilfläche GS 1718 Zonenplan Zonenplan 1994 Zonenplan neu Seite 12 von 17

13 Bauordnung Die Grundlagen für die Zone mit speziellen Vorschriften Rötelberg werden in einem neuen 54a der Bauordnung vom 9. April 2009 festgeschrieben. Die Bestimmung lautet wie folgt: 54a Bauzone mit speziellen Vorschriften Rötelberg 1 Die Bauzone mit speziellen Vorschriften Rötelberg ist für öffentlich zugängliche Nutzungen sowie für Wohnen und Arbeiten bestimmt. 2 Der Rötelberg soll in seinem Charakter und Erscheinungsbild mit öffentlich zugänglicher Nutzung, Aussichtspunkt und Bestockung erhalten werden. Um den langfristigen Bestand des Gebäudeensembles zu sichern, sind bei den bestehenden Bauten und Anlagen Erneuerungen und Erweiterungen im Rahmen der denkmalpflegerischen Vorgaben zulässig. Neubauten haben sich besonders gut in das Landschafts- und Ortsbild einzufügen. Es gelten mit Ausnahme des minimalen Wohnanteils die Grundmasse der Zone WA2. 3 Die Bauzone mit speziellen Vorschriften Rötelberg wird der Lärmschutz-Empfindlichkeitsstufe III zugewiesen. Nutzung Der Rötelberg wird durch die Stadt Zug erworben, um die bestehende öffentlich zugängliche Nutzung (Aussichtspunkt, Freiraum, Fussweg und Gastronomiebetrieb) zu erhalten und langfristig zu sichern. Der öffentliche Freiraum in Kombination mit der Aussichtlage nach Süden und Westen, der Bestockung, dem schützenswerten Gebäudeensemble und dem Gastronomiebetrieb verleiht dem Ort seine Einmaligkeit. Dem Quartier Rosenberg mangelt es an öffentlichem Freiraum und der gesamten Stadt Zug an Ausflugrestaurants in den Quartieren. Mit dem Erwerb und Erhalt der Liegenschaft Rötelberg kann die Lebens- und Aufenthaltsqualität im Quartier Rosenberg wie in der Stadt Zug gestärkt werden. Wie den Zonenbestimmungen sowie dem Vorvertrag zum Kauf- und Abtretungsvertrag zu entnehmen ist, kann der Aussichtspunkt, die Böschung im Westen und die Umgebung des bestehenden Gebäudeensembles nicht überbaut werden. Es wäre einzig ein Neubau auf dem heute bestehenden Parkplatz möglich. Ein Ausbau des Ökonomiegebäudes im Zusammenhang mit dem bestehenden Restaurationsbetriebs ist denkbar. Weitere Nutzungen sind nicht geplant. Die beiden Liegenschaften Restaurant und Ökonomiegebäude beanspruchen eine anrechenbare Geschossfläche von ca. 750 m 2. Die theoretische maximal mögliche Nutzung aufgrund der Zonenzugehörigkeit WA2 von 1944 m 2 anrechenbare Geschossfläche wird folglich nicht beansprucht. Somit führt die neue Zone zu einer geringen Verringerung der Einwohnerkapazität gegenüber der ursprünglichen Wohnzone W2B. Seite 13 von 17

14 3.3 Anpassung der Zonierung GS 4566 Zonenplan Zonenplan 2010 Zonenplan neu Siedlungsbegrenzungslinie und Höhenbeschränkungen Die Siedlungsbegrenzungslinie wurde im Jahr 2008 vom Kantonsrat zum Zweck des Erhalts des Restaurants Rötelberg und des Aussichtspunkts angepasst. Mit der Festlegung der Höhen OK Dach im Vorvertrag zum Kauf- und Abtretungsvertrag werden die Höhen der Bebauung soweit eingeschränkt, dass die Aussicht vom St. Verena Plateau, vom öffentlichen Aussichtsschutz vom Punkt (Anhang 2 BO) und vom Restaurant Rötelberg nicht gestört werden. Durch die Höhenbeschränkung werden die Sichtbeziehungen trotz zusätzlicher Ausnützung nicht negativ tangiert. Nutzung Der Vorvertrag zum Kauf- und Abtretungsvertrag regelt den Ausgleich zwischen dem Minderwert des Grundstücks GS 1718 und dem Mehrwert des Grundstücks GS Die Stadt Zug erwirbt das Grundstück GS 1718 zu einem stark reduzierten Preis, der auf der Einschränkung der Überbaubarkeit und Nutzung der Liegenschaft gründet. Dieser Minderwert wird durch den Mehrwert auf dem Grundstück GS 4566 in der Form zusätzlicher anrechenbarer Geschossfläche durch Auf- und Einzonungen abgegolten. Seite 14 von 17

15 Fläche Zusätzliche Ausnützung bei Einzelbauweise Von W1 in W2b 5106 m m 2 Von ÖIF in W2b 2768 m m 2 Total 2661 m 2 Bei einem geschätzten Flächenbedarf von 75 m 2 anrechenbarer Geschossfläche pro Einwohner (Bericht zur Ortsplanung, Neueinzonung W2B) ergibt sich eine zusätzliche Einwohnerkapazität von ca. 35 Einwohnern. Davon in Abzug zu bringen ist die Mindernutzung der Liegenschaft GS 1718, welche nicht mehr als Wohnzone genutzt wird. Die Zahl an zusätzlichen Einwohnern ist daher vernachlässigbar, da sie im Ungenauigkeitsbereich der gesamten Berechnung der Einwohnerkapazität liegt. Lärmschutz Bei der Einzonung Rötelberg können die Planungswerte eingehalten werden (vgl. vom 5. August 2008, Ingenieurbüro Beat Sägesser). Neue Bauzonen sind im Zonenplan mit dem Vermerk überlagert, dass der Planungswert der massgebende Grenzwert ist. Damit ist dies auch für die Grundeigentümer und mögliche spätere Käufer ersichtlich. Baulinien Die gemeindliche Baulinie für den Ausbau der Blasenbergstrasse ist seit dem 7. April 2004 rechtskräftig. Weitere Baulinienanpassungen sind nicht nötig. Begründung der Anpassung des Zonenplanes Die Anpassung des Zonenplanes beim Grundstück 4566 basiert zusammenfassend auf folgenden Punkten: Mit der Aufzonung des GS 4566 von W1 in W2b wird der Boden in Bezug auf den Standort verhältnismässig haushälterisch genutzt. Bei der neu einzuzonenden Fläche handelt es sich um eine kleinere Teilfläche. Dies stellt kein Präjudiz für die Überbauung des ganzen Hanges dar. Die Siedlungsbegrenzungslinie im Gebiet Rötel wurde durch den Kantonsrat im Jahr 2008 angepasst. Zweck der Änderung war der Erhalt des Restaurants und des Aussichtspunktes. Die Verschiebung der Siedlungsbegrenzungslinie wurde unter Berücksichtigung des hohen öffentlichen Interesses als moderat und nachvollziehbar bezeichnet. Zudem wurde sie durch die Anpassung der Begrenzungslinie unmittelbar nördlich praktisch flächengleich kompensiert. Um eine optimale Eingliederung in die sensible landschaftliche Umgebung zu gewährleisten, wurden Massnahmen zur Berücksichtigung der Aussichtslagen Rötelberg und St. Verena gefordert. Diese liegen nun mit den im Vorvertrag festgelegten Baubeschränkungen vor. Die Höhenbeschränkungen mit den maximalen Höhen OK Dach sorgen einerseits für den öffentlichen Aussichtsschutz gemäss 27 BO (Punkt 574.9), andererseits für die weiterhin unbeeinträchtigte Aussicht vom St. Verena Plateau. Mit den Seite 15 von 17

16 Höhenbeschränkungen sind teilweise weniger hohe Bauten möglich, als dies mit einer Wohnzone 1 (W1) möglich wäre. Der Vorvertrag zum Kauf- und Abtretungsvertrag bildet die Grundlage für die Um- und Einzonungen im Gebiet Rötelberg sowie den Kauf von GS 1718 durch die Stadt Zug. Sofern entweder die Um- und Einzonungen oder der Kauf von GS 1718 durch die Stadt Zug scheitern, sind beide Parteien von der Verpflichtung, den Hauptvertrag abzuschliessen, entbunden. In diesem Fall verbleibt GS 1718 in der Zone W2B und bergseits der Blasenbergstrasse werden keine Änderungen des Zonenplans vorgenommen. Die Zugänglichkeit zum Rötelberg und die Aussicht vom Rötelberg sind langfristig nicht gesichert. 3.4 Anpassung des Teilrichtplans Siedlung und Landschaft Die Zonenplanänderung Rötelberg verlangt eine entsprechende Anpassung des Teilrichtplans Siedlung und Landschaft. Die Einzonung des bergseitigen Teilbereichs von GS 4566 führt zu einer Ausweitung des Siedlungsgebiets zu Lasten des Gebiets des öffentlichen Interesses für Freihaltung und Erholung. Richtplan 2010 Richtplan neu Seite 16 von 17

17 4 Abschliessende Bemerkungen Der Exekutive, der Legislative und der Bevölkerung ist es ein grosses Anliegen, den Rötelberg mit Aussichtspunkt und Bepflanzung, Fussweg sowie Restaurant für die Öffentlichkeit zu erhalten: Der Stadtrat hat über Jahre Verhandlungen mit der Grundeigentümerschaft geführt. Diese enden nun im Vorvertrag zum Kauf- und Abtretungsvertrag. Der Kantonsrat war im Rahmen der Nachführungen des Kantonalen Richtplanes bereit, die Siedlungsbegrenzungslinie zu verschieben mit dem Ziel, den Rötelberg mit Aussichtspunkt, Bepflanzung, Fussweg und Restaurant für die Bevölkerung zu erhalten. Der Grosse Gemeinderat war im Rahmen der Ortsplanung bereit, eine Einzonung vorzunehmen mit dem Ziel, dass der Rötelberg mit Aussichtspunkt und Bepflanzung, Fussweg sowie Restaurant für die Bevölkerung erhalten bleibt. Die Bevölkerung hat mit den mehr als 1100 Unterschriften der Petition zur Erhaltung der Perle Rötelberg für die Öffentlichkeit kundgetan, dass ihr die Erhaltung und Zugänglichkeit des Restaurants mit der Umgebung sehr wichtig ist. Die Eigentümerschaft ist nur bereit den Rötelberg an die Stadt zu verkaufen, wenn das Grundstück 4566 auf- respektive eingezont wird. Es hat sich gezeigt, dass ohne Einwilligung der Grundeigentümer eine langfristige öffentliche Zugänglichkeit des Rötelbergs nicht gesichert werden kann. Mit der nun vorgesehenen Anpassung des Zonenplans im Gebiet Rötelberg und dem Vorvertrag zum Kauf- und Abtretungsvertrag hat die Stadt Zug eine gute Grundlage, um dieses Ziel zu erreichen. Der Stadtrat von Zug hofft auf die entsprechende Unterstützung von Seiten des Kantons. Der Grosse Gemeinderat wird in den beiden Lesungen die Umzonungen in Kenntnis des Vorvertrag zum Kaufvertrag sowie das Kaufangebot behandeln. Seite 17 von 17