Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels in der Innenstadt

Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels in der Innenstadt Bericht Oktober 2008 / April 2009

INHALT 1 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise 6 1.1 Ausgangslage 6 1.2 Auftrag und Aufgabenstellung 11 1.3 Methodische Vorgehensweise 20 2 Der Makro-Standort REUTLINGEN 23 2.1 Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere Charakteristika 23 2.2 Verkehrliche Erreichbarkeit 24 2.3 Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur 25 3 Einzelhandelssituation in Reutlingen 29 3.1 Das Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt REUTLINGEN 32 3.2 Räumliche Strukturen und Bestandslagen in Reutlingen 36 3.3 Struktur- und Leistungsdaten des Reutlinger Einzelhandels 40 3.3.1 Verkaufsflächenausstattung 40 3.3.2 Einzelhandelsumsatz 45 3.3.3 Zentralität 50 3.3.4 Entwicklung von Umsatz, Verkaufsfläche und Zentralität Reutlingens im Zeitablauf 55 4 Einzelhandelsstrukturdaten in der Region 59 4.1 Metzingen 61 4.2 Balingen 63 4.3 Tübingen 66 4.4 Sonstige regionale Wettbewerbsstandorte 68 4.5 Fazit 71 5 Ergebnisse der Passantenbefragung 74 5.1 Methodische Vorgehensweise 74 5.2 Ergebnisse der Passantenbefragung im Überblick 78 6 Einzugsgebiet und Nachfragevolumen 94 6.1 Einzugsgebiet 94 6.2 Nachfragevolumen 98 7 Szenarien zu den möglichen Perspektiven des Reutlinger Einzelhandels 102 7.1 Varianten und Grundannahmen der Szenarien 102 7.2 Ergebnisse der Szenarien 113 7.3 Fazit 130 8 Wirkungsanalyse für die Etablierung eines Einkaufszentrums in der P:\kommunen\projekte\2007\reutlingen_071106_stadt\bericht\r_reutlingen_bericht_endfassung_090408.doc Seite 2 von 188

Reutlinger Innenstadt 132 8.1 Grundlegende Annahmen und Modellrechnungen für die Bewertung der möglichen örtlichen und regionalen Auswirkungen 133 8.1.1 Verkaufsflächenstruktur und Brutto-Zielumsatz eines prospektiven Innenstadt-Centers in REUTLINGEN 133 8.1.2 Kaufkraftstrom-Modellrechnung zur räumlichen Rekrutierung des (Brutto-) Zielumsatzes des prospektiven Innenstadt-Centers in REUTLINGEN 137 8.2 Wirkungsanalyse 141 8.2.1 Wirkungsanalyse für die Stadt REUTLINGEN 142 8.2.2 Regionale Wirkungsanalyse 147 9 Strategien und Maßnahmen zur Weiterentwicklung des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels 157 9.1 Handlungsoptionen für eine zukunftsweisende Einzelhandelspolitik 157 9.1.1 Vorbemerkungen 157 9.1.2 Handlungsoptionen des gesteuerten Wachstums - Übersicht über die Handlungsfelder 159 9.1.3 Handlungsoptionen des gesteuerten Wachstums - Projektoptionen 167 9.2 Gegenüberstellung der beiden Standortoptionen für ein innerstädtisches Einkaufszentrum 176 9.3 Rangfolge der Entwicklungsoptionen (nutzwertanalytischer Ansatz) 178 9.4 Abschließende Handlungsempfehlungen 182 TABELLEN; ÜBERSICHTEN UND ABBILDUNGEN Tabellen und Übersichten Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur 27 Tabelle 2: Tabelle 3: Verkaufsflächen nach ausgewählten Lagebereichen und Anzahl der Betriebe nach Sortimenten in REUTLINGEN 44 Einzelhandelsumsätze und Raumleistungen nach ausgewählten Lagebereichen in REUTLINGEN 49 Tabelle 4: Einzelhandelszentralität im Städtevergleich 52 Tabelle 5: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in REUTLINGEN 54 P:\kommunen\projekte\2007\reutlingen_071106_stadt\bericht\r_reutlingen_bericht_endfassung_090408.doc Seite 3 von 188

Tabelle 6: Tabelle 7: Übersicht 1: Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet des Innen-/ Altstadteinzelhandels von REUTLINGEN 99 Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach Sortimenten in den Einzugsgebietszonen des Innenstadteinzelhandels von REUTLINGEN 100 Markt- und potenzialseitige Aspekte für den Einzelhandel von REUTLINGEN für die Jahre 2007, 2010, 2015 und 2025 110 Übersicht 2a: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr 2010 118 Übersicht 2b: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr 2010 119 Übersicht 3a: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr 2015 124 Übersicht 3b: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr 2015 125 Übersicht 4a: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr 2025 128 Übersicht 4b: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr 2025 129 Tabelle 8: Tabelle 9: Verkaufsflächenstruktur und Brutto-Zielumsatz eines möglichen Innenstadt-Centers in REUTLINGEN 136 Kaufkraftstrom-Modellrechnung für ein mögliches Einkaufszentrum in der Reutlinger Innenstadt 140 Tabelle 10a: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen-/neuorientierungen (ECE-Standort) 150 Tabelle 10b: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen-/neuorientierungen im Hartwarenbereich (ECE-Standort) 151 Tabelle 10c: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen-/neuorientierungen (ECE-Standort - effektive Verkaufsfläche 23.000 m²) 153 Tabelle 11b: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen-/neuorientierungen im Hartwarenbereich (fiktiver Altstadtstandort) 155 Tabelle 11c: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen-/neuorientierungen (fiktiver Altstadtstandort, effektive Verkaufsfläche 23.000 m²) 156 P:\kommunen\projekte\2007\reutlingen_071106_stadt\bericht\r_reutlingen_bericht_endfassung_090408.doc Seite 4 von 188

Abbildungen Abbildung 1: Räumliche Abgrenzung der Reutlinger Alt-/Innenstadt 31 Abbildung 2: Zonierung der Einzelhandelsstruktur in REUTLINGEN gemäß Märkte- und Zentrenkonzept 35 Abbildung 3: Einzelhandelssituation in der Reutlinger Innenstadt 38 Abbildung 4: Befragte nach räumlicher Herkunft 80 Abbildung 5: Das Einzugsgebiet der Reutlinger Alt-/Innenstadt 97 Abbildung 6: Darstellung der Handlungsoptionen 187 P:\kommunen\projekte\2007\reutlingen_071106_stadt\bericht\r_reutlingen_bericht_endfassung_090408.doc Seite 5 von 188

1 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise 1.1 Ausgangslage Die baden-württembergische Stadt REUTLINGEN (rd. 112.400 Einwohner) besitzt traditionell eine hohe Bedeutung als Einkaufsstadt und erfüllt als Oberzentrum nicht nur örtlich, sondern auch regional eine zentrale Versorgungsfunktion im südlichen Baden-Württemberg bis weit in die ländlichen strukturierten Gebiete der Schwäbischen Alb. Einzelhandelsseitig hat REUTLINGEN auf strukturelle, ökonomische und städtebauliche Entwicklungen im Einzelhandel immer frühzeitig mit Konzepten reagiert und sich so der Herausforderung gestellt, langfristig die hohe Attraktivität der Stadt zu bewahren; zuletzt mit der Aufstellung eines Märkte- und Zentrenkonzeptes, das der Gemeinderat im Oktober 2006 beschlossen hat. Die Stadt REUTLINGEN verfolgt mit dem Märkte- und Zentrenkonzept folgende Ziele: Steigerung der Attraktivität der Innenstadt als zentraler und urbaner Einzelhandelsschwerpunkt Konzentration der Ansiedlung innenstadtrelevanter Sortimente auf die Innenstadt Spielräume zur Ansiedlung nicht innenstadtrelevanter Sortimente an Ergänzungsstandorten in dezentraler Lage entwickeln Erhalt und Stärkung der Nahversorgung Das Konzept räumt der räumlichen Enge der Altstadt ein Erweiterungspotenzial für Einzelhandel ein, indem es über den eigentlichen Altstadtbereich hinaus die Innenstadt abgrenzt. In diesem Teilbereich befindet sich auch die mögliche Flächenerweiterung 'City Nord'. Aufgrund der heute vorhandenen, z.t. stark erneuerungsbedürftigen Strukturen ist dort bereits in naher Zukunft mit stadtstrukturellen/städtebaulichen Veränderungen zu rechnen. REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 6 von 188

So haben in der letzten Zeit auch immer wieder Projektentwickler für Einkaufszentren ihr Interesse an diesem Bereich bekundet. Der Gemeinderat hat im Frühjahr 2007 mit einem Aufstellungsbeschluss reagiert und die Auslobung eines Wettbewerbs für diesen Bereich beschlossen. Basierend auf für den gesamten Stadtbereich aktuellen Datenerhebungen (Bestandserhebung), sollen in einem zukunftsweisenden sowie handlungs- und praxisorientierten Einzelhandelsgutachten, das auf drei Zeithorizonte (kurzfristig = 2010/ mittelfristig = 2015/ langfristig = 2025) ausgelegt ist und das beschlossene Markt- und Zentrenkonzept zur Basis hat, die Kaufkraftbindungssituation nach zwölf Sortimenten 1 Grundlagen für die Weiterentwicklung des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels geschaffen und insbesondere auch die Frage, ob und wie viel Einzelhandelsflächen (hinsichtlich Quantität und Qualität) zugelassen werden sollen/können, beantwortet werden. Bei zukünftigen Entwicklungen soll das Gutachten als Entscheidungsgrundlage und Handlungsanweisung für die Stadt REUTLINGEN dienen und für anstehende Verwaltungsaufgaben eine wichtige Basis, beispielsweise bei der Erarbeitung der Unterlagen zum Wettbewerb "City Nord", bilden. Die Untersuchung soll dabei für die vom Büro Trojan & Trojan definierten bzw. zur Neu-/ Umstrukturierung vorgesehenen Entwicklungsbereiche aus dem Märkte- und Zentren- 1 Folgende 12 Sortimente (synonym: Warengruppen): 1. Nahrungs-, Genussmittel 7. Bücher, Schreibwaren 2. Gesundheit, Körperpflege 8. Hausrat, Glas, Porzellan, Geschenkartikel 3. Bekleidung, Textilien 9. Spielwaren, Sport, Camping, Hobby, Fahrräder 4. Schuhe, Lederwaren 10. Uhren, Schmuck 5. Technik, Unterhaltungselektronik 11. Heimwerker, Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer 6. Multimedia, Foto, Optik Bedarf 12. Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 7 von 188

konzept - 'City Nord' und Oststadt - sowie für weitere in Frage kommende Flächen erfolgen, die im Umfeld der Innenstadt liegen und in ein Handlungskonzept münden 1. Einen Baustein dieser Flächenuntersuchungen stellt auch das beabsichtigte Vorhaben der Hamburger Firma ECE mit 23.000 m² Verkaufsfläche dar. Für den von der ECE gewünschten Standort soll ebenfalls geprüft werden, ob die Ansiedlung in der geplanten Quantität und Qualität dazu beitragen kann, den Reutlinger Einzelhandel in der Altstadt zu ergänzen und zu stärken, wobei die wirtschaftlichen, funktionalen und städtebaulichen Folgen darzulegen und zu bewerten sind. Abschließend ist zu analysieren, wie ein mit dem Projekt der Firma ECE vergleichbares Vorhaben (Qualität und Quantität) an einem fiktiven Standort in einer 1a Einkaufslage in der Altstadt die bestehende Einzelhandelsstruktur beeinflusst; die Wirkungen des von der Firma ECE gewünschten und des von der Firma ECE gewünschten und des fiktiven Standorts sind vergleichend gegenüber zu stellen. Dieses voraus geschickt, hat die Stadt REUTLINGEN in Ihrem Schreiben vom 10. August folgendes Anforderungsprofil formuliert: 1 Bestandsaufnahme Die Strukturdaten des bestehenden Einzelhandels werden flächendeckend im gesamten Stadtgebiet von REUTLINGEN erhoben. Die Erhebung der Daten erfolgt nach Sortimenten. Die quantitative Beurteilung des Einzelhandelsangebotes erfolgt auf der Grundlage von Sortimenten. Die Bindungsquoten (Umsatz/ Kaufkraft) werden für REUTLINGEN in Bezug zum Umland, aber auch hinsichtlich der einzelnen Standorte innerhalb des Stadtgebietes und der lokalen Nachfrage, ermittelt. 1 Anhand von Untersuchungsvarianten sollen die mit den jeweiligen Einzelhandelsentwicklungsflächen ausgelösten Veränderungen in der Wirtschaftlichkeit bzw. Funktionalität (z. B. Zentralität, Umsatzverteilungen) und die damit verbundenen städtebaulichen und verkehrlichen Maßnahmen für o. g. Zeithorizonte aufgezeigt und bewertet werden. REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 8 von 188

2. Szenarien zur Einzelhandelsentwicklung Szenarien zur Abschätzung der Verkaufsflächenentwicklung werden für die Prognosehorizonte 2010 (kurzfristig), 2015 (mittelfristig) und 2020 1 (langfristig) erstellt. Für die Berechnung der Kaufkraftentwicklung sind die Bevölkerungsentwicklung und zu erwartende Entwicklungstrends im Einzelhandel zu berücksichtigen. 3. Räumliche Entwicklungspotenziale in der Altstadt Darstellung und Konkretisierung der Flächenpotenziale, die sich aus den Entwicklungsflächen des Altstadtrahmenplans ergeben. Flächenpotenziale sind anhand von Kriterien zu überprüfen: Wirtschaftliche, funktionale und städtebauliche Aspekte. Nicht zu vernachlässigen sind Wegebeziehungen innerhalb der Stadt. Bewertung der Standorte wird in einer Matrix zusammengefasst. Es erfolgt eine Einstufung der Flächen nach ihrer Eignung. Die Matrix muss so aufbereitet sein, dass sie im Weiteren als Entscheidungsgrundlage dienen kann. Die Chancen einer Verwirklichung sind darzulegen. Schritte für die Umsetzung der einzelnen Flächenpotenziale werden aufgezeigt. 4. Räumliche Entwicklungspotenziale in der Innenstadt und ihrem Umfeld Entwicklungspotenziale in der Innenstadt und ihrem Umfeld sind zu identifizieren und ebenfalls anhand der Kriterien zu prüfen, zu bewerten und in einer Matrix zusammenfassend darzustellen. Die Verwirklichungschancen und die Schritte für die Umsetzung werden ebenfalls aufgezeigt. 1 Der langfristige Szenariohorizont wurde später auf Wunsch der Stadt REUTLINGEN auf 2025 gesetzt. REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 9 von 188

5. Handlungskonzept Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse aus allen Flächenpotenzialen in Form eines Handlungskonzeptes. Kartografische Darstellung von Entwicklungsschritten und Potenzialflächen. 6. Wirkungsanalyse Shopping-Center Darzustellen sind die ökonomischen Wirkungen des von der ECE Projektmanagement projektierten Shopping-Centers unter Anwendung eines (vereinfachten) Gravitationsmodells in Verbindung mit Kaufkraftstromszenarien. Darstellung der Wirkungsweisen für ein Vorhaben in gleicher Qualität und Quantität an einem fiktiven Standort in einer 1a-Einkaufslage in der Altstadt. Aufzeigen der Stellschrauben und ihrer Wirkungsweisen. Darstellung von standort- und sortimentsbezogener Umsatzverteilung sowie städtebaulicher Effekte beider Standorte. Bewertung und Darstellung beider Standorte in einer Matrix. Zurzeit werden im innerstädtischen Bereich von REUTLINGEN mehrere Planungen erarbeitet: Altstadtrahmenplan, Oststadtrahmenplan sowie Bebauungsplan und Wettbewerbsausschreibung für den Bereich 'City Nord'. Die Entwicklungen in diesen Bereichen wirken gebietsübergreifend. Die Planinhalte müssen aufeinander abgestimmt werden, so dass vom Gutachter eine Abstimmung mit den anderen Experten erwartet wird." REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 10 von 188

1.2 Auftrag und Aufgabenstellung Vor dem Hintergrund der skizzierten, sehr differenzierten Aufgaben- und Fragestellung werden im Rahmen des Einzelhandelsgutachtens durch die Gutachter auf Basis eines Vertrages vom März 2008 folgende Leistungsbausteine erbracht: A. Standort- und Marktanalyse / IST-Analyse Makro-Standort REUTLINGEN Kurzskizze zur Lage der Stadt REUTLINGEN im Raum, zentralörtliche Bedeutung und Verkehrsanbindung, Struktur- und Entwicklungsdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft, zum Arbeitsmarkt sowie zur Kaufkraftsituation 1, etwaige Entwicklungen/Veränderungen im Vergleich zu 1999 und 2003. Die Situation im Einzelhandel der Stadt REUTLINGEN Qualitative Kurzskizze zu den räumlichen Strukturen und den Bestandslagen des Einzelhandels in der Stadt REUTLINGEN (inkl. teilweise kartographischer Darstellung). Kurzdarstellung des Reutlinger Märkte- und Zentrenkonzeptes sowie nicht-integrierte Einzelhandelsstandorte, inkl. teilweise kartographischer Darstellung. In diesem Kontext wird insbesondere auch auf etwaige (positive/ negative) Veränderungen gegenüber der Situation gemäß Märkte- und Zentrenkonzept eingegangen. 1 U.a. Entwicklung der Einwohnerzahl 1999/2003/2007, alterstrukturelle Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, durchschnittliche Haushaltsgröße, Bevölkerungsdichte, Erwerbsstruktur, Arbeitslosenquote, Kaufkraftindex. REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 11 von 188

Textliche und graphische Aufbereitung sowie Darstellung aktueller Struktur- und Leistungsdaten 1 des Reutlinger Einzelhandels insgesamt für das Jahr 2006/2007 (Anzahl, Betriebsformen. Verkaufsfläche, Nachfragevolumen vor Ort, Einzelhandelsumsatz, mögliche Kaufkraftzu-/-abflüsse, Einzelhandelszentralität; Flächenproduktivität nach zwölf Sortimenten/Hauptwarengruppen), mögliche Entwicklungen/Veränderungen seit der letzten Einzelhandelsstudie zum Märkte- und Zentrenkonzept. Benchmark-Vergleich zu den Struktur- und Leistungsdaten des Reutlinger Einzelhandels (u.a. hinsichtlich Einwohnerzahl, ausgewählten Branchen/ Betriebsformen, Verkaufsflächenausstattung, Zentralität, Umsatz, Umsatz/m 2, jeweils differenziert nach Warengruppen) im Attraktivitätsvergleich mit den Einzelhandelsstrukturen mit den ähnlich großen und solitär gelegenen Städten Würzburg und Ingolstadt. Skizzierung eines Stärken-Schwächen-Profils des Reutlinger Einzelhandels unter besonderer Berücksichtigung der Innen-/Altstadt (inkl. möglicher 'City Nord') und ihrer einzelnen Geschäftslagen. Überblick über die regionale Wettbewerbssituation im Einzelhandel Erarbeitung tabellarischer Übersichtsblätter zur regionalen Konkurrenzsituation in Tübingen, Metzingen und Balingen 2. Qualitative Darstellung von weiteren relevanten regionalen Wettbewerbsstandorten (u.a. Stuttgart, Sindelfingen, Böblingen, Ulm). 1 Folgende 12 Sortimente (synonym: Warengruppen): 1. Nahrungs-, Genussmittel 7. Bücher, Schreibwaren 2. Gesundheit, Körperpflege 8. Hausrat, Glas, Porzellan, Geschenkartikel 3. Bekleidung, Textilien 9. Spielwaren, Sport, Camping, Hobby, Fahrräder 4. Schuhe, Lederwaren 10. Uhren, Schmuck 5. Technik, Unterhaltungselektronik 11. Heimwerker, Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer 6. Multimedia, Foto, Optik Bedarf 12. Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien 2 Inhaltlich umfassen die Strukturskizzen folgende Aspekte: Darstellung der wesentlichen Struktur- und Leistungskennziffern (Umsatz/Zentralität nach sechs Hauptwarengruppen), Flächenerhebungen zur Verkaufsflächenausstattung, Kurzskizze des Innenstadteinzelhandels mit den wichtigsten Betrieben, Fachmarktstandorten/-agglomerationen im Stadtgebiet sowie relevante Planungen (soweit zu recherchieren). REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 12 von 188

Innenstadt-Besucherbefragungen Um die Meinungen, Einstellungen und Urteile der Reutlinger City-Besucher adäquat in die Untersuchung einbeziehen und ihre Vorakzeptanz zu möglichen Entwicklungen in der Innenstadt eruieren zu können, wurden in der Zeit vom 5. bis 8. März 2008 über 500 innerstädtische Besucher-/Passantenbefragungen durchgeführt und die Ergebnisse bei der Ergebnisfindung bzw. für das Handelskonzept zur Weiterentwicklung des Reutlinger City-Einzelhandels adäquat eingebunden. Der Fragebogen wurde vorab mit der Stadtverwaltung sowie dem projektbegleitenden Arbeitskreis (u.a. IHK Reutlingen, StaRT, Forum Reutlingen und RT aktiv) intensiv diskutiert und abgestimmt. Potenzialberechnungen Abgrenzung des Einzugsgebietes des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels anhand der Ergebnisse der Kundenbefragungen und/oder vorliegenden Erhebungen/Expertenbefragungen. Differenzierung nach Zonen unterschiedlicher Abschöpfungsintensität (Zeit-Distanz- Methodik/modifizierte Fahrradien); Kartierung der Einzugsgebietsreichweiten sowie graphische Darstellungen. Berechnung der jeweiligen ladeneinzelhandelsrelevanten Nachfragevolumina 1. In diesem Kontext wird mit Blick auf die möglichen Zukunftsperspektiven des Reutlinger Einzelhandels auch darauf eingegangen, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen eine Erweiterung des derzeitigen Einzugsgebietes möglich ist. 1 Differenzierung nach sechs Hauptwarengruppen: periodischer Bedarf; Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren; Technik/Unterhaltungselektronik; Haushalts- und persönlicher Bedarf; Freizeit- und Hobbybedarf; Möbel/Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien. REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 13 von 188

B. Perspektiven des Reutlinger Einzelhandels/SOLL-Analyse Um die grundlegenden Perspektiven für den Einzelhandel der Stadt REUTLINGEN aufzeigen und möglichst realistisch einschätzen zu können, werden, ausgehend von der Ist-Situation 2007/2008, für die derzeit absehbaren zukünftigen makro-standortseitigen sowie wettbewerbs-, markt- und potenzialseitigen Gegebenheiten sowie absehbaren Entwicklungstrends im Einzelhandel alternative Entwicklungsszenarien erarbeitet. In diesem Arbeitsschritt wird für den Prognosehorizont 2010, 2015 bis 2025 nach drei möglichen Politikansätzen differenziert: 'Status-Quo-Variante' = keine nennenswerte Veränderung gegenüber der Situation 2007/2008; Optimierungen im Bestand; diese Variante beinhaltet auch in der Langfristperspektive die Orientierung am Märkte- und Zentrenkonzept bzw. vergleichbaren Nachfolgekonzepten 'Laissez-Faire-Variante' = 'ungebremstes' Wachstum je nach Investorenanfrage 1 ; dieses bedeutet insbesondere auch eine mittel- bis langfristige Abkehr vom Märkte und Zentrenkonzept 'Gesteuertes Wachstum' = zielgerichtete Bestandserweiterungen; diese Variante beinhaltet auch in der Langfristperspektive die Orientierung am Märkte- und Zentrenkonzept bzw. vergleichbaren Nachfolgekonzepten, lässt aber auch gezielte Entwicklungen zu, die nach derzeitigem Sachstand nicht dem Märkte- und Zentrenkonzept entsprechen. Basierend auf globalen, regionalen und lokalen Entwicklungsparametern, Annahmen zur Entwicklung der Wohnbevölkerung, der Kaufkraftkennziffern und der ladeneinzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgabebeträge im derzeitigen/perspektivischen Einzugsgebiet werden über zukünftige Nachfragevolumina und warengruppenspezifischen Kaufkraftabschöpfungs- 1 Diesbezüglich werden von den Gutachtern Annahmen getroffen, unabhängig von der derzeit geltenden, recht restriktiven Flächenausweisungs- und Genehmigungspraxis der Stadt REUTLINGEN. REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 14 von 188

quoten die Perspektiven des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels in den Jahren 2010, 2015 und 2025 skizziert und quantitative/ qualitative Flächenspielräume aufgezeigt. Auch werden hierbei Entwicklungstrends im Einzelhandel adäquat berücksichtigt. Die Vor- und Nachteile der drei Varianten werden im Hinblick auf die zukünftige Positionierung des Reutlinger Einzelhandels in der Region insgesamt, die mögliche Position des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels und mögliche Effekte für die lokalen und regionalen Bestandsstrukturen aufgezeigt (qualitative Analyse). C. Maßnahmen und Strategien zur Weiterentwicklung des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels Handlungsoptionen für eine zukunftsweisende Einzelhandelspolitik Basierend auf den vorstehenden Ausführungen sowie den Ergebnissen der drei alternativen Szenario-Ansätze wird zu grundsätzlichen Handlungsoptionen im Rahmen einer zukunftsorientierten Einzelhandelspolitik der Stadt REUTLINGEN gutachterlich Stellung genommen, die Grundlage/Handlungsanweisung für künftige Entwicklungen darstellen und ggf. Basis für den Wettbewerb "City-Nord" bilden soll. Dabei werden auf Basis der drei Szenario-Ansätze (Status-Quo-Variante, Laissez-Faire- Variante, und Gesteuertes Wachstum) Hinweise und Empfehlungen zur Weiterentwicklung/ Stärkung des Einzelhandelsstandortes Reutlinger Innenstadt gegeben; vor allem: Pro und Contra von möglichen Neuansiedlungen im großflächigen Einzelhandel (insbesondere auch im Hinblick auf die geplante Auslobung des Wettbewerbs "City-Nord"), quantitativen/qualitativen Handlungsoptionen bzw. -empfehlungen (insbesondere auch im Hinblick auf die geplante Auslobung des Wettbewerbs "City-Nord"), potenzieller Maßnahmen, die im Kontext der Stärkung des städtebaulich integrierten örtlichen Einzelhandels notwendig sind (u.a. Städtebau bzw. Stadtgestaltung/ Gestaltung des öffentlichen Raumes, Marketing- und Managementaktivitäten als flankierende Maßnahmen etc.) REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 15 von 188

Standortoptionen großflächiger Einzelhandelsnutzungen Kurzskizze der vom Büro Trojan definierten bzw. zur Neu-/Umstrukturierung anstehenden Grundstücksareale für zusätzliche Einzelhandelsnutzungen (ca.-verkaufsflächenprogramm, differenziert nach den sechs Hauptwarengruppen) und struktureller/konzeptioneller Hinsicht (branchenspezifische Betriebs-/ Vertriebstypen). Dabei werden die verschiedenen Projektoptionen sodann in einer Bewertungsmatrix abgebildet, mit der auf der Basis eines nutzwertanalytischen Ansatzes/ Scoring- Modells (Punktebewertung relevanter Parameter 1 ) eine Rangfolge ausgearbeitet und deren Verwirkungschancen eingeschätzt wird. Wirkungsanalyse für den Baustein Shoppingcenter Methodische Hinweise Grundlage der GfK GeoMarketing-Wirkungsanalyse, die auf der oben skizzierten Datenbasis zu den relevanten lokalen/regionalen Einzelhandelsstrukturen basiert, ist neben der Attraktivität der im Untersuchungsraum bedeutenden Einzelhandelsstrukturen (gemessen an warengruppenspezifischem Umsatz, Verkaufsfläche und Zentralität bzw. möglichen Kaufkraftzu- und -ab-flüssen), den Distanzgrößen zwischen den jeweiligen Orten sowie dem Untersuchungsort insbesondere auch eine differenzierte Kaufkraftstrom-Modellrechnung zur Umsatzrekrutierung des Einzelhandelsvorhabens (Abgleich Status-quo-Rechnung ohne Planvorhaben; exante-rechnung mit Planvorhaben = perspektivisch). Wissenschaftstheoretisch handelt es sich dabei um ein empirisch-deduktives Verfahren, in das zunächst empirische Erfahrungswerte einfließen, die unserem Haus aus hunderten von Befragungen zu der Herkunft und dem (branchenspezifischen) Ausgabeverhalten von Kunden/ Käufern vorliegen, und die anhand von weiteren Marktbeobachtungen (wie u.a. das Haushaltspanel der GfK AG zum Ausgabeverhalten von Privathaushalten) kontinuierlich überprüft und ergänzt werden. 1 U.a. könnten mögliche Standort-/Projektkombinationen folgende Bewertungsmerkmale umfassen: Beitrag zur Stärkung der Innenstadt, stadtstrukturelle/städtebauliche Integrationsfähigkeit, Verbundeffekte mit bestehenden zentralen Einzelhandelslagen, Erweiterung des Einzugsgebietes, Zentralitätseffekt, Bereitstellung hochwertiger/großflächiger Angebote, Auswirkungen auf den Innenstadt-Einzelhandel. REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 16 von 188

Die Ergebnisse dieser Kaufkraftstrom-Modellrechnung bilden die Grundlage für ein mehrstufiges iteratives Verfahren, mit dem unter Berücksichtigung verschiedener Parameter (u.a. Zeit-Wege- Distanzen, tradierten Einkaufsbeziehungen, Leistungsstärke aller relevanten Wettbewerber/Wettbewerbsstandorte -dieses unterschieden nach den Hauptwarengruppen- etc.) eine differenzierte räumliche Verteilung der effektiven Umsatzherkünfte abgebildet wird. Über das Huff-Modell hinausgehend erfolgt des weiteren im Rahmen sehr aufwändiger Rechengänge eine detaillierte Gegen- und Kontrollrechnung durch ein System von Kaufkraftstrom-, Umlenkungsund Umsatzmatritzen (immer spezifisch je untersuchtem Standort und je untersuchter Waren-/Sortimentsgruppe) unter Einhaltung von Rahmenbedingungen und Identitätsbeziehungen, also ein Verfahren, wie es in der amtlichen Statistik u.a. im Bereich der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen angewandt wird. Somit wird im Ergebnis eine umfangreiche Umsatzumlenkungsmatrix erarbeitet, die die räumlichen warengruppenspezifischen Verteilungen von Umsatz und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet der einzelhändlerischen Planmaßnahme sowie die bestehenden Kaufkraftströme in der Region vor und nach Realisierung des Vorhabens berücksichtigt. Die sich perspektivisch für die untersuchungsrelevanten zentralen Standorte/Städte infolge der Errichtung des Planvorhabens ergebenden, abnehmenden warengruppenspezifischen Kaufkraftbindungen wurden dabei in einem aufwändigen mathematischen Verfahren im Verhältnis zur Zentralität bzw. ihrer lokalen Bedeutung der betreffenden Stadt gewichtet. Mit anderen Worten: GfK GeoMarketing hat die einschlägigen wissenschaftlichen Rechenmethoden/ Gravitationsmodelle zur Bestimmung warengruppenspezifischer, regionaler/ lokaler Wirkungen weiterentwickelt, die u.a. durch eine fundierte Datenbasis empirisch abgesichert und auch von Fachinstitutionen (Bundesarbeitsgemeinschaft der Mitte- und Großbetriebe des Einzelhandel e.v., Berlin und Institut für Handelsforschung, Köln) anerkannt sind. REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 17 von 188

Bestimmung des warengruppenspezifischen (Brutto-)Zielumsatzes für das geplante Center nach fünf Sortiments-/Warengruppen 1 a) periodischer Bedarf b) aperiodischer Bedarf, darunter 1.) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 2.) Hartwarten, darunter - Technik - Haushalts- und persönlicher Bedarf - übrige Hartwaren Kaufkraftstrom-Modellrechnung zur Umsatzrekrutierung nach Zonen des Einzugsgebietes und Verwendungsbereichen 1 a) periodischer Bedarf b) aperiodischer Bedarf, darunter 1.) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 2.) Hartwarten, darunter - Technik - Haushalts- und persönlicher Bedarf - übrige Hartwaren Darstellung der Wirkungsweisen für ein Vorhaben in gleicher Qualität an einem fiktiven Standort in einer 1a-Einkaufslage in der Altstadt. Auf Grundlage von fundierten Kaufkraftstrom-Modellrechnungen werden die positiven/negativen Effekte beider möglichen Shoppingcenter-Standorte in einer Wirkungsanalyse (z.b. Umsatzumverteilungen/Neuorientierungen differenziert nach Innenstadt, übriges Stadtgebiet, Umsatz-/Zentralitätseffekte) quantifiziert. Bewertung und Darstellung beider Standorte in einer Matrix. 1 Da überregional ausstrahlende Shoppingcenter üblicherweise in den Bereichen "Heimwerker- und Gartenbedarf" sowie "Möbel/Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien" nur in geringem Umfang Verkaufsflächen aufweisen, werden diese an dieser Stelle zu "übrige Hartwaren" zusammengefasst. REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 18 von 188

Handlungskonzept zur Weiterentwicklung des Reutlinger Innenstadt- Einzelhandels Basierend auf den vorstehenden Untersuchungsschritten, den Ergebnissen der Szenarien, der Standortbewertungen und der Wirkungsanalyse zu dem Shoppingcenter wird sodann im Rahmen abschließender Empfehlungen Maßnahmen und Schritte zur Weiterentwicklung des Reutlinger City- Einzelhandels getroffen und in einer Prioritätenskala dargestellt (= Handlungskonzept) und teilweise graphisch aufbereitet bzw. zusammengeführt. Auch werden Hinweise zum weiteren Vorgehen der zu präferierenden Grundstücksentwicklung(en) bzw. Schritten zur Umsetzung getroffen, die auch als Ergebnis in das Wettbewerbsverfahren "City-Nord" eingebunden werden können. REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 19 von 188

1.3 Methodische Vorgehensweise Die nachstehenden Ausführungen und Darstellungen basieren primär auf den intensiven Vor-Ort-Recherchen der Gutachter in REUTLINGEN und den Umlandstädten/-gemeinden. In diesem Zusammenhang erfolgte im Januar/Februar 2008 eine Totalerhebung des jeweiligen örtlichen Einzelhandels in REUTLINGEN und den relevanten Umlandstädten/ -gemeinden Tübingen, Metzingen und Balingen, durch ein langjährig erfahrenes Gutachterteam. Die hierbei ermittelten Daten wurden durch Plausibilitätsprüfungen und Standortbegehungen der Projektleitung gegengecheckt. Der vorliegende Bericht basiert auf Informationen zum Recherchestand Juni 2008. Aktuellere Informationen, die in die abschließende Berichtsfassung einfließen, werden explizit genannt. Während der Erarbeitung der Gutachtenergebnisse fand ein reger, intensiver Austausch/ Dialog mit einem projektbegleitenden Arbeitskreis, bestehend aus u.a. Vertretern der Stadt REUTLINGEN, der IHK Reutlingen, RT Aktiv und Forum Reutlingen statt, der die Gutachtenerstellung begleiten und bei etwaigen Fragestellungen Hilfestellungen leisten sollte. Folgende, mit dem Auftraggeber vereinbarte Termine wurden bis zur Abgabe des vorliegenden Berichtes durchgeführt: Auftaktgespräch mit der Verwaltung 26. November 2007 Briefing-Gespräch mit Verwaltung, Architekten und Beteiligung Einzelhandel 07. Januar 2008 REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 20 von 188

Durchführung der Befragung 05. März bis 08. März 2008 Befragungsergebnisse und Analyse Vorstellung der Unterlagen in Verwaltung 11. April 2008 Sitzung Finanzausschuss/Bau-, Verkehrs- 06. Mai 2008 und Umweltausschuss Beteiligung Einzelhandel 08. Mai 2008 Handlungskonzept und Wirkungsanalyse Vorstellung der Szenarien und Ergebnisse der Wirkungsanalyse in Verwaltung 25. Juli 2008 Abgabe Manuskriptfassung 24. Oktober 2008 Präsentation Untersuchungsergebnisse Sitzung Finanzausschuss/Bau-, Verkehrs- 21. November 2008 und Umweltausschuss Beteiligung Einzelhandel 09. Februar 2009 REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 21 von 188

Vom Auftraggeber wurden verschiedene untersuchungsrelevante Unterlagen 1 zur Einzelhandelsstruktur in REUTLINGEN und dem Umland zur Verfügung gestellt, die bei der Gutachtenerstellung berücksichtigt wurden. Darüber hinaus fließen auch die Ergebnisse von Gesprächen mit sonstigen Kennern der Einzelhandelssituationen in REUTLINGEN und in der Region mit ein. 1 Folgende Programmunterlagen oder Vorgaben wurden überreicht und sind gemäß vertraglicher Vereinbarungen vom März 2008 zu berücksichtigen: A. Überreichte Unterlagen des Auftraggebers in Papierform: Märkte- und Zentrenkonzept - Vorlage 04/112/01 mit Anlagen, Broschüre Märkte- und Zentrenkonzept, Märkte- und Zentrenkonzept - Vorlage 06/046/01.1 mit Anlagen, Märkte- und Zentrenkonzept - Untersuchung von 2002, Märkte- und Zentrenkonzept - Untersuchung von 1998, Ideenwettbewerb "Altstadt" - Auslobungstext und Anlagen, Tübinger Vorstadt - Kurzfassung der Vorbereitenden Untersuchung, Ideenwettbewerb "Bruderhausgelände, Stadthalle" - Vorlage mit Auslobungsunterlagen, Broschüre über die Wettbewerbsarbeiten, Zukunftsinitiative Innenstadt (ZIP) - Infoblatt, Hefte 70A und 70B, Erhebung der Einzelhandelsstandorte im Bereich Föhrstraße. B. Überreichte Unterlagen des Auftraggebers auf CD: Zukunftsinitiative Innenstadt (ZIP) - Ergebnis der Beteiligung, Masterplan Nord - CD mit Masterplan von Büro Pesch und Partner sowie Studie "Unter den Linden" Büro Baldauf, Untersuchung Büro Baldauf City Nord, City Nord - Plandarstellung mit rechtskräftigen Bebauungsplänen sowie CD mit B- Plänen und Katasterplan, Stadtbahn - Plandarstellung, Übersicht Rahmenpläne Innenstadt, Zonierung Einzelhandelsstruktur (aus dem Märkte- und Zentrenkonzept), Katasterplan Altstadt und Innenstadt, Entwicklungsflächenpotenzialkarte von Trojan Trojan Wendt, Vorlagen der Stadt Reutlingen zum ROV Metzingen: Nr. 07/05/01, Nr. 05/065/01, raumordnerische Beurteilung, Schreiben an Herrn Voss mit Karte vom 16.01.2008, Vorlage Nr. 07/76/01 zum Thema ECE und Präsentation der Firma ECE vom 14.06.2007. Nachgereicht wurden von der Stadt Reutlingen mit Schreiben vom 2. März 2009 die folgenden Unterlagen: - Bebauungsplan Kernstadterweiterung Süd (09.03.2006/21.06.2006), Aufstellungsbeschluss "1. Änderung Kernstadterweiterung Süd" (29.01.2009) REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 22 von 188

2 Der Makro-Standort REUTLINGEN 2.1 Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere Charakteristika Der Makro-Standort REUTLINGEN (Oberzentrum 1 ) mit rd. 112.400 Einwohnern) ist Kreisstadt des Landkreises Reutlingen und gehört mit seinem Umland zum südlichen Bereich der Metropolregion Stuttgart. REUTLINGEN befindet sich unter raumordnerischen Gesichtspunkten in einer Region mit Verdichtungsansätzen und strahlt vor allem in das südliche und östliche Umland aus (u.a. Landkreise Zollernalbkreis, Biberach und Sigmaringen). Als nächstgelegene Oberzentren sind Tübingen (rd. 15 km nordwestlich), Stuttgart (rd. 40 km nördlich) und Ulm (rd. 80 km östlich) sowie als benachbarte Mittelzentren Rottenburg am Neckar (rd. 23 km westlich), Hechingen (rd. 28 km südwestlich) und Metzingen (rd. 9 km nordöstlich) zu nennen. Reutlingen, neuntgrößte Stadt in Baden-Württemberg sowie traditionsreicher Industriestandort, gilt heute als größtes Wirtschaftszentrum im südlichen Württemberg. Im produzierenden Sektor wird REUTLINGEN heute in erster Linie durch die elektronische Industrie und den Maschinenbau geprägt. Daneben spielt aber auch das Handwerk eine wichtige Rolle. Als bedeutende Unternehmen sind u.a. die Robert Bosch GmbH (Elektrotechnik), die Still Wagner Fördertechnik GmbH & Co. KG (Fördertechnik), die Stoll GmbH (Strickmaschinenhersteller) und die Willi Betz AG (Transport- und Logistikunternehmen) zu nennen. Entsprechend der oberzentralen Funktionszuweisung stellt sich die Stadt auch als maßgeblicher Dienstleistungs-, Verwaltungs- und Einzelhandelsstandort der Region dar. Hinsichtlich der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung des Makro-Standortes setzt die Stadt insbesondere auf die Vernetzung von Wissenschaft und Industrie im Rahmen des interkommunalen Technologieparks Reutlingen/Tübingen und der Hochschule für Technik und Wirtschaft (Hochschule Reutlingen). 1 Gemäß Landesentwicklungsbericht Baden-Württemberg 2005 bilden REUTLINGEN und das knapp 15 km südwestlich benachbarte Tübingen ein gemeinsames Oberzentrum, das landesplanerisch als Doppel- oder Mehrfachzentrum bezeichnet wird. REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 23 von 188

2.2 Verkehrliche Erreichbarkeit Motorisierter Individualverkehr Wichtigste Verkehrsanbindungen sind: A 8 (Stuttgart - München) in 25 km Entfernung, vierspuriger Zubringer B28/ B27 A 81 (Stuttgart - Singen) in 28 km Entfernung B 28 (Kehl - Ulm) B 312 (Stuttgart Flughafen - Memmingen) B 464 (Reutlingen- Böblingen) Die regionale und lokale Verkehrsinfrastruktur ist im Individualverkehr durch die relative Nähe zu den beiden Bundesautobahnen sowie den hohen Ausbaugrad der Zubringerbundesstraße insgesamt als gut zu bewerten. Öffentliche Verkehrsmittel Die Stadt REUTLINGEN ist mit dem am nördlichen Innenstadtrand gelegenen Hauptbahnhof Haltepunkt von InterRegioExpress-, RegionalExpress- und RegionalBahnzügen: IRE Stuttgart - Rottenburg am Neckar IRE Stuttgart - Aulendorf IRE Ulm - Stuttgart IRE Stuttgart- Horb RE Tübingen - Stuttgart RB Reutlingen - Rottenburg am Neckar RB Tübingen - Metzingen RB Metzingen - Herrenberg RB Esslingen - Herrenberg RB Nürtingen - Tübingen REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 24 von 188

Im Nahverkehr, der von der Reutlinger Stadtverkehrsgesellschaft mbh Hogenmüller & Kull Co. betrieben wird, fahren in REUTLINGEN und den Umlandgemeinden insgesamt 14 Buslinien. Wichtigster Verkehrsknotenpunkt ist die Haltestelle Stadtmitte. Insgesamt existiert somit im lokalen Maßstab ein gut ausgebautes öffentliches Verkehrsnetz. Luftverkehr Der rd. 28 km nördlich von REUTLINGEN gelegene Verkehrsflughafen Stuttgart, der mit rd. 10,3 Mio. Passagieren (in 2007) die Nr. 7 unter den deutschen Airports darstellt 1, spielt im nationalen sowie internationalen Luftverkehr eine Rolle. Von hier aus werden insbesondere nationale und europäische Ziele angeflogen. 2.3 Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über ausgewählte demografische und sozioökonomische Strukturmerkmale sowie zu Entwicklungen und Veränderungen (teilweise im Vergleich zu 1999 und 2003). Danach sind folgende Strukturen und Entwicklungen zu erkennen: Die Stadt REUTLINGEN hat im Vergleich zu 1999 eine deutlich positive Bevölkerungsentwicklung (+ 2,2 %) zu verzeichnen und selbst seit 2003 hält das Bevölkerungswachstum an (+ 0,3 %). Dieses Bevölkerungswachstum ist sowohl im Landkreis als auch in ganz Baden- Württemberg zu erkennen, während die Bevölkerungszahl im Bundesgebiet in etwa gleich geblieben ist. 1 Quelle: ADV-Monatsstatistik, Dezember 2007. REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 25 von 188

Die Altersstruktur der Stadt REUTLINGEN entspricht in etwa den anderen, zum Vergleich herangezogenen, altersstrukturellen Bevölkerungszusammensetzungen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt im Vergleich zu dem Landkreis und dem Land ein wenig niedriger und bewegt sich damit auf Bundesniveau. Der Ausländeranteil der Wohnbevölkerung ist mit 15,9 % deutlich über den Ausländeranteilen des Landkreises (12,2 %), des Landes (11,8 %) und des Bundes (8,8 %) und lässt sich mit der industriellen Vergangenheit der Stadt erklären. Die lokale Arbeitsmarktsituation kann insgesamt als sehr gut bewertet werden. Zu dieser Bewertung tragen vor allem das deutliche Beschäftigungswachstum im Vergleich zu 2003 (+3,0 %) sowie die weit unter dem Bundesdurchschnitt liegende Arbeitslosenquote (4,3 % im März 2008) bei. Die Bedeutung der Stadt als Arbeitsplatzstandort für die Region wird auch anhand der Beschäftigtenzentralität deutlich. Mit einem Wert von rd. 130 liegt sie auf einem hohen Niveau, was eine hohe Bedeutung des Arbeitsplatzstandortes REUTLINGEN für das Umland hindeutet. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraft-Niveau der Reutlinger liegt mit 102,0 über dem Bundesdurchschnitt, kann aber das Landesniveau nicht ganz erreichen und hat sich im Zeitvergleich tendenziell rückläufig entwickelt. Die Daten und weitere Informationen sind der folgenden Tabelle 1 zu entnehmen. REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 26 von 188

Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur Strukturdaten Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur Stadt REUTLINGEN Landkreis Reutlingen Baden- Württemberg Bundesgebiet Wohnbevölkerung 1) Stand: 1.1.2007 112.431 281.891 10.738.753 82.314.906 1.1.2003 112.097 280.613 10.661.320 82.536.680 1.1.1999 110.037 275.202 10.426.040 82.037.011 Veränderung 2007 ggü. 2003 in % + 0,3 + 0,5 + 0,7-0,3 Veränderung 2007 ggü. 1999 in % + 2,2 + 2,4 + 3,0 + 0,3 Bevölkerungsdichte (Ew./km² 1.1.2007) 1) 1.291 258 300 231 Altersgruppen in % der Wohnbevölkerung 1.1.2007/(1.1.2003) 1) bis unter 18 Jahre 17,9 (18,8) 19,3 (20,3) 18,7 (19,7) 17,3 (18,4) 18 bis unter 30 Jahre 14,8 (14,8) 14,0 (13,9) 14,3 (14,0) 14,3 (13,8) 30 bis unter 65 Jahre 48,3 (49,5) 47,9 (49,2) 48,3 (49,7) 48,6 (50,3) 65 Jahre und älter 19,0 (16,9) 18,8 (16,6) 18,7 (16,6) 19,8 (17,5) durchschnittliche Haushaltsgröße (1.1.2007) 2) Ausländische Mitbürger in % der Wohnbevölkerung (1.1.2007) 1) 2,1 2,3 2,2 2,1 15,9 12,2 11,8 8,8 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 3) 47.607 94.047 3.804.260 26.854.566 Stand: 1.7.2007 47.607 94.047 3.804.260 26.854.566 1.7.2003 46.219 93.695 3.786.749 26.954.686 Veränderung 2007 ggü. 2003 in % + 3,0 + 0,4 + 0,5-0,4 davon in % produzierendes Gewerbe, 39,2 47,6 41,4 33,2 Bergbau, Bauwirtschaft 4) Einzel-/Großhandel, 14,3 13,4 13,8 14,7 Handelsvermittlung Dienstl. f. Unternehmen, Kreditinstitute, 22,5 17,8 22,5 25,8 Verkehr/Nachrichtenübermittlung, Grundstücks-/Wohnungswesen Staat, Sozialwesen, 24,0 21,2 22,3 26,3 öffentl./private Dienstleistungen Beschäftigtenzentralität 5) 129,8 102,3 108,6 100,0 Arbeitslosenquote 6) Stand: März.2008 4,3 4,3 4,8 9,4 März 2003 6,1 6,1 7,1 12,3 Veränderung 2008 ggü. 2003 in %-Punkten - 1,8-1,8-2,3-2,9 Pkw-Dichte (1.1.2007) 7) 562 598 585 566 Einzelhandelsrelevanter Kaufkraft-Index 8) Stand: 2007 102,0 103,1 103,0 100,0 2003 103,6 102,8 102,2 100,0 1999 104,8 102,9 102,3 100,0 - Rundungsdifferenzen möglich - REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 27 von 188

Fußnoten zu Tabelle 1: 1) 2) 3) 4) 5) 6) Lt. Statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes in Baden-Württemberg sowie lt. Auskunft des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden. GfK GeoMarketing 2007. Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer (Arbeitsorterfassung); vorläufige Werte. Lt. Angaben der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg. Inklusive der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Land- und Forstwirtschaft. Stellenwert der Gebietseinheit auf dem Erwerbssektor; Beschäftigte je Einwohner am Arbeitsort, dividiert durch Beschäftigte je Einwohner im Bundesgebiet, multipliziert mit 100. Lt. Auskunft der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg (abhängige zivile Erwerbspersonen insgesamt). Für kreisangehörige Städte/Gemeinden werden von der Bundesagentur für Arbeit keine Arbeitslosen-quoten veröffentlicht; ersatzweise werden daher die Arbeitslosenquoten des maßgeblichen Kreises herangezogen. 7) 8) Pkw je 1.000 Einwohner, lt. Kraftfahrt-Bundesamt, FZ 3, 2007. GfK GeoMarketing 2007. Die Einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern verschiedener Jahrgänge sind nur eingeschränkt miteinander vergleichbar. REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 28 von 188

3 Einzelhandelssituation in Reutlingen Methodische Vorbemerkung Die nachfolgenden Ausführungen zu den Struktur- und Leistungsdaten des Reutlinger Einzelhandels basieren auf den Ergebnissen einer von der GfK GeoMarketing GmbH aktuell durchgeführten, nach zwölf Waren- bzw. Sortimentsgruppen 1 differenzierten Verkaufsflächenerhebung, die am 7. Januar 2008 mit dem projektbegleitenden Arbeitskreis (bestehend aus Vertretern der Reutlinger Stadtverwaltung, der Industrie- und Handelskammer, Vertretern von Forum Reutlingen und RT aktiv) vorab inhaltlich und methodisch abgestimmt wurde. Die Erhebung wurde von einem mehrköpfigen Erheberteam in der 4. bis 6. Kalenderwoche (21. Januar bis 9. Februar) 2008 durchgeführt. Es handelt sich insofern um eine Stichtagsbetrachtung der Ist-Situation, bei der nachfolgende Entwicklungen (z.b. Migros in der Reutlinger Innenstadt) naturgemäß nicht berücksichtigt werden. Für die Abgrenzung der Verkaufsflächen zu sonstigen vom Einzelhandel genutzten Flächen (z.b. Lagerflächen, Personalräume etc.) wurde der Einzelhandelserlass des Landes Baden-Württemberg vom 21. Februar 2001 (Az.: 6-2500.4/7) zugrunde gelegt, der Verkaufsflächen wie folgt definiert: "Verkaufsfläche ist die Fläche, die dem Verkauf dient einschließlich der Gänge, Treppen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Kassenzonen, Schaufenster und sonstiger Flächen soweit sie dem Kunden zugänglich sind sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden". 1 Die Warengruppen bzw. Sortimente: 1. Nahrungs- und Genussmittel 2. Gesundheit und Körperpflege 3. Bekleidung/Textilien 4. Schuhe/Lederwaren 5. Technik/Unterhaltungselektronik 6. Multimedia, Foto, Optik 7. Bücher und Schreibwaren 8. Hausrat, Glas, Porzellan; Geschenkartikel 9. Spielwaren, Sport, Camping, Hobby, Fahrräder 10. Uhren, Schmuck 11. Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf 12. Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 29 von 188

Erfasst wurden dabei sämtliche Betriebsstätten im Reutlinger Stadtgebiet 1 (exklusive Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel, inkl. anteiliger nicht-rezeptpflichtiger Apothekenumsätze sowie dem Lebensmittelhandwerk, wie Bäcker, Fleischer etc.). Die Erhebung umfasst vor allem die folgenden Informationen: - Name/Firmierung - Adresse - Verkaufsfläche in m² (gemäß vorstehender Definition des Einzelhandelserlasses) - Aufteilung der Verkaufsfläche nach den zwölf Waren-/Sortimentsgruppen in m² Leer stehende Ladenlokale sind hierbei nicht enthalten, da sie nicht umsatzrelevant sind und im Rahmen von Standortbegehungen auch nicht verlässlich erhoben werden können 2. Hinsichtlich der für das Kalenderjahr 2007 ermittelten Einzelhandelsumsätze ist darauf hinzuweisen, dass GfK GeoMarketing über vertrauliche Angaben zu den Brutto-Umsätzen (2007) einer Vielzahl von flächengroßen, überregional agierenden Anbietern verfügt und diese Umsatzangaben entsprechend in die Datenaufbereitung eingeflossen sind. Die übrigen Ladengeschäfte wurden umsatzseitig auf der Basis branchen- und marktüblicher Flächenleistungen sowie unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen Rahmenbedingungen und augenscheinlichen Gegebenheiten (u. a. Standort/Lage, Sortimentsstruktur/-tiefe, Markenpflege, Waren-/Ladenpräsentation, Kundenfrequenzen, Zustand der Verkaufsräume etc.) durch ein langjährig erfahrenes und eigens für diesen Einsatz geschultes Gutachterteam qualifiziert bewertet. Vor diesem Hintergrund liegt dieser Untersuchung, aufbauend auf den o. g. Erhebungsergebnissen, der vorliegenden öffentlichen Einzelhandelsstudien 3 (insbesondere "Märkte- und Zentrenkonzept"), den von der Stadt REUTLINGEN hinsichtlich der zwischenzeitlichen Veränderungen bei den Groß- 1 2 3 In diesem Kontext ist auf folgende Besonderheit hinzuweisen: Vereinbarungsgemäß wurde das unmittelbar an der Stadtgrenze zu REUTLINGEN in der Nachbargemeinde Kusterdingen im übergreifend entwickelten Gewerbegebiet "Gemeinsames Wirtschaftsgebiet REUTLINGEN-West" gelegene Möbelhaus Braun mit bei den Standortbegehungen erhoben und als Reutlinger Verkaufsfläche gewertet. Leerstände sind teilweise nicht einsehbar und generell nicht begehbar. In die Angaben zu den Strukturund Leistungsdaten des örtlichen Einzelhandels fließen Leerstände grundsätzlich nicht ein. U. a. Daten aus der GMA-Studie 2002 (nebst Verkaufsflächenaktualisierung aus dem Jahr 2006). REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 30 von 188

flächen gelieferten Daten sowie weiterer institutsinterner Materialien ein aktueller Status zu Grunde. Die Ergebnisse der Bestandserhebung wurden im April/Mai 2008 vorgelegt und sind Bestandteil des Zwischenberichtes vom Juli 2008; die entsprechenden Charts sind im vorliegenden Bericht eingefügt. Die Aufbereitung der Einzelhandelsdaten erfolgt vertragsgemäß in einer räumlichen Differenzierung, bei der vor allem die Reutlinger Altstadt/Innenstadt im Fokus steht sowie im übrigen Stadtgebiet nach den drei dezentralen Lagen Gewerbegebiet Mark West, Schieferstraße/Emil-Adolff-Straße und Gewerbegebiet In Laisen unterschieden wird. Die gemäß Vorgaben der Stadt REUTLINGEN zu Grunde gelegte räumliche Abgrenzung der Reutlinger Alt-/Innenstadt ist der nachstehenden Abbildung zu entnehmen. Abbildung 1: Räumliche Abgrenzung der Reutlinger Alt-/Innenstadt REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 31 von 188

3.1 Das Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt REUTLINGEN Die folgenden Ausführungen basieren primär auf den Angaben der vom Baudezernat der Stadt REUTLINGEN herausgegebenen Broschüre Nr. 76 vom Februar 2006 "Bausteine zur Stadtentwicklung 2 - MÄRKTE - UND ZENTRENKONZEPT. Der Gemeinderat der Stadt REUTLINGEN hat im Oktober 2006 das Märkte- und Zentrenkonzept beschlossen. Mit diesem Einzelhandelskonzept, das auf einem Gutachten der GMA, Ludwigsburg, vom September 2002 (einschließlich Ergänzungen und Aktualisierungen vom Januar 2006) beruht, verfolgt die Stadt REUTLINGEN zwei zentrale Ziele: Stärkung Reutlingens insgesamt als traditioneller Einzelhandelsstandort in der Region und als Teil des Oberzentrums Reutlingen-Tübingen Bedarfsgerechte Sicherung von Gewerbeflächen für Produktion und Dienstleistung und damit Stärkung Reutlingens als Produktionsstandort Dabei wird davon ausgegangen, dass die Attraktivität des Reutlinger Einzelhandels auf den drei Säulen Innenstadt (zentraler und urbaner Einzelhandelsschwerpunkt), Ergänzungsstandorte in dezentraler Lage oder am Stadtrand sowie der Nahversorgung innerhalb der Wohngebiete und in den Stadtteilen beruht. Aus den zentralen Zielen und dieser räumlichen Einzelhandelsstruktur werden die folgenden Ziele abgeleitet: Steigerung der Attraktivität der Innenstadt als zentraler und urbaner Einzelhandelsschwerpunkt Konzentration der Ansiedlung innenstadtrelevanter Sortimente auf die Innenstadt. Spielräume zur Ansiedlung nicht-innenstadtrelevanter Sortimente an Ergänzungsstandorten in dezentraler Lage/Stadtrandlage entwickeln Erhalt und Stärkung der Nahversorgung REUTLINGEN - Endfassung 08.04.2009 Seite 32 von 188