Unser Preisreport 2018 Rhein-Sieg-Kreis Der Immobilienmarkt im Bonner Speckgürtel. Wenn s um Immobilien geht Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie
Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie Unternehmensvorstellung KSK-Immobilien Die KSK-Immobilien ist der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln und mit rund 1.000 Objekten, die sich ständig im Angebot befinden, sowie 48 Immobilienbüros und ca. 150 Mitarbeitern der größte Makler im Rheinland. Die KSK-Immobilien vermittelt nicht nur Wohnungen, Einund Mehrfamilienhäuser und Grundstücke, sondern auch Gewerbeobjekte, Exklusivimmobilien, Mikrowohnapartments sowie Kapitalanlageimmobilien. Für notleidende Immobilien bietet die KSK-Immobilien die Entwicklung von Revitalisierungsmaßnahmen und entsprechenden Vermarktungsstrategien an. Dieser Preisreport beruht auf den Analysen der hauseigenen Researchabteilung, die die stetige Analyse des regionalen und überregionalen Wohnungsmarktes übernimmt. So kann die KSK-Immobilien sowohl selber frühzeitig auf Trends reagieren, als auch ihren Kunden Selbstnutzern wie Kapitalanlegern zahlreiche Beratungsdienstleistungen rund um das Thema Immobilien anbieten.
Unser Preisreport über den Rhein-Sieg-Kreis Die Immobilienpreise im Rhein-Sieg-Kreis beschäftigen viele Menschen, von Eigentümern und Kaufinteressenten über Bauträger bis hin zu Kapitalanlegern. Eigentümer möchten wissen, welchen Wert ihre Immobilie aktuell hat und Kaufinteressenten, wo sie sich welche Art von Immobilie leisten können. Für Bauträger ist es relevant, Standorte mit Entwicklungspotenzial zu finden und Kapitalanleger möchten möglichst hohe Renditen erzielen können. Dieser Preisreport basiert auf den Analysen des ausführlichen Marktberichtes 2018 der KSK-Immobilien, fokussiert sich jedoch allein auf die Entwicklungen im Rhein-Sieg- Kreis und kann diese somit in anschaulicher grafischer Form darstellen. Inhalte des Preisreports: Kreisvorstellung Bevölkerungsentwicklung Bauaktivität Wohnungen Kauf Wohnungen Miete Einfamilienhäuser und Grundstücke Wanderungsbewegung Der Preisreport bietet eine übersichtliche Erläuterung der Preisentwicklungen im Rhein-Sieg-Kreis als zuverlässige erste Informationsgrundlage für Kauf- und Investitionsentscheidungen. Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie
Rhein-Sieg-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Köln Oberbergischer Kreis Rhein-Erft-Kreis Rhein-Sieg-Kreis Bonn Bad Honnef
Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie Leben auf beiden Seiten des Rheins Der Rhein-Sieg-Kreis ist mit rund 600.000 Einwohnern der drittgrößte Kreis Deutschlands, der seine Beliebtheit nicht zuletzt der Sogwirkung der ehemaligen Hauptstadt Bonn verdankt, die vom Rhein-Sieg-Kreis fast komplett umschlossen wird. Der Rhein-Sieg-Kreis erstreckt sich über beide Seiten des Rheins und wird einerseits geprägt vom Siebengebirge mit dem gleichnamigen Naturpark (dem ältesten Naturschutzgebiet Deutschlands), andererseits jedoch auch von der Lage an der Köln-Bonner Bucht und dem Rhein. Das Siegtal bietet zahlreiche Wander- und Radwandermöglichkeiten und das Ahrtal das älteste Weinanbaugebiet Deutschlands. Bonn ist als Beethovenstadt eine der bedeutendsten Kulturstädte Deutschland. Aufgrund dieser abwechslungsreichen Mischung aus Naherholung bzw. Naturerlebnis einerseits und Kultur, Events und Großstadtflair anderseits wird der Rhein-Sieg-Kreis als Wohnstandort immer beliebter.
Windeck + 0,39 % Ruppichteroth + 1,70 % Königswinter + 2,55 % Lohmar + 2,86 % Eitorf + 0,83 % Rheinbach + 2,17 % Alfter + 2,57 % Neunkirchen- Seelscheid + 1,32 % Troisdorf + 2,52 % Much + 2,59 % 2,0 % und weniger 2,1 % bis 3,0 % Wachstum Bevölkerungsentwicklung im Rhein-Sieg-Kreis Bei der Betrachtung der Bevölkerungsentwicklung wird deutlich, dass die hohe Dynamik innerhalb des Kreises von der Bundesstadt Bonn auszugehen scheint. Mit den Vereinten Nationen sowie den Unternehmenszentralen der Deutschen Post und der Telekom ist Bonn ein bedeutender Wirtschaftsstandort und Arbeitsort. Die renommierte Rheinische Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn zieht außerdem zunehmend junge Menschen in die Stadt. Zahlreiche Museen, Theater sowie Film- und Musikevents und eine lebendige Innenstadt machen Bonn auch in Sachen Freizeitgestaltung attraktiv. All diese Faktoren generieren eine große Sogwirkung. Auffällig ist, dass die Städte und Gemeinden mit zunehmender Entfernung zu Bonn deutlich weniger Bevölkerungswachstum aufweisen. Wobei Entfernung nicht allein räumliche Distanz bedeutet, sondern vielmehr auch die Zeitspanne, die benötigt wird, um von Bonn in die jeweilige Stadt bzw. Gemeinde zu kommen.
Wachtberg + 3,00 % Hennef (Sieg) + 3,92 % Swisttal + 4,20 % Bevölkerungsentwicklung 2011-2015 in % Niederkassel + 2,98 % Bornheim + 2,99 % Bad Honnef + 3,52 % Sankt Augustin + 3,71 % Bonn + 3,96 % Meckenheim + 4,15 % Siegburg + 4,94 % bis 2,0 % bis 3,0 % bis 4,0 % über 4,0 % Quelle: Information und Technik NRW; eigene Darstellung 3,1 % bis 4,0 % 4,1 % und mehr Bauaktivität im Kreis Bezogen auf das gesamte Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien ist die Bauaktivität im Rhein-Sieg- Kreis am höchsten. Dennoch ist sie mit durchschnittlich 1,5 Einfamilienhäusern und 1,6 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern noch zu gering, um den Bedarf decken zu können. Zudem ist ein deutlicher Unterschied zu erkennen zwischen den ländlicheren Gebieten des Rhein-Sieg-Kreises und der Bundesstadt Bonn. In Bonn werden in erster Linie Geschosswohnungen gebaut, was darauf zurückzuführen ist, dass die Knappheit an Baugrundstücken eine höhere Ausnutzung der Flächen notwendig macht und die Nachfrage nach Wohnungen aufgrund der demografischen Entwicklung höher ist als die nach Eigenheimen. Denn in den Städten leben tendenziell eher Singles und junge Paare, weniger Familien. Auf dem Land hingegen werden von Familien und Paaren in der Familiengründungsphase primär (freistehende) Eigenheime nachgefragt und gebaut.
Wohnungen Kauf Much Lohmar + 2,3 % 1.549 /m² Troisdorf + 7,9 % 1.883 /m² Niederkassel + 9,1 % 2.296 /m² + 8,8 % 1.872 /m² Neunkirchen-Seelscheid Swisttal Bornheim + 4,5 % 2.087 /m² + 13,6 % 1.762 /m² Rheinbach + 10,2 % 2.625 /m² + 12,0 % 2.847 /m² Alfter + 9,6 % 2.094 /m² Meckenheim + 8,4 % 1.813 /m² Sankt Augustin + 10,8 % 1.915 /m² Bonn + 7,3 % 2.653 /m² Wachtberg + 3,0 % 1.870 /m² Königswinter Siegburg + 5,9 % 2.616 /m² + 6,8 % 2.233 /m² Bad Honnef + 6,6 % 2.411 /m² Hennef (Sieg) + 8,2 % 2.301 /m² zu wenig Angebot Ruppichteroth Eitorf + 0,8 % 1.478 /m² bis 1.500 /m² bis 2.000 /m² bis 2.500 /m² über 2.500 /m² Bedeutung der Werte Windeck zu wenig Angebot 861 /m² Mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 in % Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Kaufpreis für Bestandseigentumswohnungen 2017 in EUR/m²
Der Grafik ist zu entnehmen, dass Bestandseigentumswohnungen im Rhein-Sieg-Kreis in Niederkassel, Rheinbach und Siegburg die höchsten Verkaufspreise erzielen. Hervorzuheben ist zudem, dass diese Städte ein ähnliches Preisniveau besitzen wie Bonn. Mit einer Preissteigerung von 12 Prozent auf 2.847 Euro/m² hat Niederkassel Bonn (2.653 Euro/m²) sogar überholt. Erwähnenswert ist auch die Preissteigerung in Swisttal: In den Jahren 2013 bis 2017 sind die Kaufpreise für Bestandseigentumswohnungen hier um 13,6 Prozent gestiegen, was der mit Abstand höchste Wert ist. Mit 1.762 Euro/m² sind Bestandseigentumswohnungen hier dennoch verhältnismäßig günstig, was Voraussetzungen für ein weiterhin hohes Wachstum schafft. Dieses Phänomen ist auch in Sankt Augustin zu beobachten, das mit 10,8 Prozent bei der Preissteigerung im oberen Bereich liegt, jedoch noch verhältnismäßig geringe Kaufpreise aufweist. Mehr zum Thema finden Sie in unserem aktuellen Marktbericht! Neubau In den ländlichen Lagen des Rhein-Sieg-Kreises können Neubaueigentumswohnungen noch zu Preisen von 2.350 Euro/m² erworben werden, was jedoch einzelne Ausnahmen sind. Im Durchschnitt müssen Käufer mit Preisen über 3.300 Euro/m² rechnen. Die Eigentumswohnungen des Neubauprojektes Allée Couleur, das letztes Jahr von der KSK-Immobilien vertrieben worden ist, erzielte im Schnitt Quadratmeterpreise von 3.400 Euro/m², was nicht zuletzt auf die bevorzugte Lage in Zentrumsnähe der Kreisstadt Siegburg zurückzuführen ist. Bildquelle: merten architektur+design Allée Couleur, Wilhelm-Ostwald-Straße, Siegburg
Much Wohnungen Miete Lohmar + 3,3 % 6,26 /m² Troisdorf + 2,8 % 7,43 /m² + 2,1 % 7,33 /m² + 2,9 % 6,95 /m² Neunkirchen-Seelscheid Bornheim + 2,2 % 7,86 /m² Swisttal + 1,0 % 6,57 /m² Niederkassel + 2,7 % 7,66 /m² Alfter + 2,3 % 7,95 /m² Bonn + 3,4 % 9,87 /m² Sankt Augustin + 3,2 % 8,04 /m² Siegburg + 4,0 % 8,27 /m² Königswinter + 3,2 % 8,10 /m² Hennef (Sieg) + 3,2 % 7,73 /m² Ruppichteroth + 1,5 % 5,84 /m² Eitorf + 4,4 % 6,43 /m² Windeck + 1,4 % 5,41 /m² Rheinbach + 3,4 % 7,74 /m² Meckenheim + 3,4 % 7,16 /m² Wachtberg + 3,0 % 7,52 /m² Bad Honnef + 2,6 % 8,53 /m² bis 6,0 /m² bis 7,0 /m² bis 8,0 /m² über 8,0 /m² Bedeutung der Werte Mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 in % Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Kaltmiete für Bestandsmietwohnungen 2017 in EUR/m²
Mit 8,53 Euro/m² bzw. 8,27 Euro/m² befinden sich Bad Honnef und Siegburg derzeit an der Spitze der Mietpreise im Rhein-Sieg-Kreis. Der Abstand zur Großstadt Bonn beträgt allerdings noch mehr als 1,00 Euro/m², Mietwohnungen in Bonn sind im Durchschnitt also deutlich hochpreisiger. Interessant zu beobachten ist, dass die Mieten an den Top-Standorten wie Siegburg, Königswinter und Rheinbach überdurchschnittlich stark angestiegen sind, die Preissteigerung in anderen Städten jedoch noch höher ist. Spitzenreiter ist diesbezüglich Eitorf mit 4,4 Prozent Mietpreissteigerung. Hier ist also zu erkennen, dass Mieter Wohnungen in Lagen außerhalb Bonns, die noch günstig sind, als Alternative zu den stark nachgefragten Lagen in Bonn sehen und auf diese ausweichen. Diese gestiegene Nachfrage zieht wiederum steigende Preise nach sich. Andere weit von Bonn entfernte Lagen, z. B. in Ruppichteroth und Windeck, scheinen hingegen kaum eine Alternative zu sein, wie die Mietpreise von rund 5,60 Euro/m² zeigen. Mehr zum Thema finden Sie in unserem aktuellen Marktbericht! Neubau Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern werden fast ausschließlich in Bonn bzw. im direkten Umland von Bonn errichtet. Mit Mietpreisen von ca. 10,00 bis 11,00 Euro/m² ist das Preisniveau hier durchaus als gehoben zu bezeichnen. In Siegburg werden viele Eigentumswohnungen als Kapitalanlage erworben und vermietet. So auch bei dem Projekt MühlengrabenQuartier der KSK-Immobilien, dessen Wohnungen des 1. Bauabschnittes (zwei weitere Bauabschnitte folgen noch) Erwerber für knapp 11 Euro/m² weitervermieten können. Bildquelle: ambient3 architekturvisualisierung MühlengrabenQuartier, Brückbergstraße, Siegburg
Freistehende Einfamilienhäuser Lohmar + 11,6 % 420.099 Much + 1,4 % 277.076 Troisdorf Niederkassel + 3,6 % 371.715 Siegburg Neunkirchen-Seelscheid + 7,6 % 337.756 Ruppichteroth + 4,8 % 255.053 Bornheim + 5,7 % 461.401 Swisttal 0,1 % 323.159 Alfter + 6,7 % 426.041 + 7,0 % 436.140 Bonn + 5,7 % 635.298 Sankt Augustin + 4,6 % 471.721 Königswinter + 5,1 % 424.681 + 7,3 % 409.582 Hennef (Sieg) + 7,4 % 347.103 Eitorf 0,8 % 276.170 Windeck 1,1 % 165.107 Rheinbach + 4,9 % 385.999 Meckenheim + 6,2 % 377.019 Wachtberg + 6,4 % 465.231 Bad Honnef + 6,0 % 400.829 bis 300.000 bis 350.000 bis 400.000 über 400.000 Bedeutung der Werte Mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 in % Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Kaufpreis für freistehende Eigenheime 2017 in EUR
Im Bereich der Eigenheime weisen nicht nur Bonn und die unmittelbare Umgebung gehobene Preise auf, auch in Städten und Gemeinden, die zum Teil weiter von Bonn entfernt liegen, gibt es Hochpreisgebiete, z. B. in Bornheim am nordwestlichen Rand des Kreises und in Wachtberg im Süden. Auch innerhalb Bonns werden flächendeckend gehobene Preise aufgerufen, nicht nur in einzelnen Quartieren und Stadtteilen. Für diesen Überschwappeffekt in weite Teile des Rhein- Sieg-Kreises gibt es verschiedene Gründe. Zum einen ist es möglich, dass den Käufern von Eigenheimen (oft Familien mit Kindern) die Nähe zum Stadtzentrum nicht (mehr) so wichtig ist, weil der Fokus eher auf einer Lage im Grünen oder einem größeren Garten liegt, zum anderen ist das Eigenheimangebot in Bonn begrenzt, sodass fast zwangsläufig auf angrenzende und umliegende Bereiche ausgewichen werden muss. Mehr zum Thema finden Sie in unserem aktuellen Marktbericht! Grundstücke Die Grundstückspreise differenzieren innerhalb der Städte und Gemeinden nur wenig. So ist z. B. in Eitorf (103 Euro/m²), Ruppichteroth (76 Euro/m²), Wachtberg (270 Euro/m²) und Windeck (44 Euro/m²) zu beobachten, dass viele angebotene Eigenheimgrundstücke oftmals nur Preisdifferenzen von 20 bis 40 Euro/m² aufweisen. Auffällig ist der große Preisunterschied zwischen Bonn und vielen Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises. Denn Kommunen wie z. B. Hennef (211 Euro/m²) und Neunkirchen-Seelscheid (147 Euro/m²) verfügen noch über ausreichend Bauflächen, wohingegen Bonn kaum noch Bauflächenreserven aufweist. Das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage treibt die Preise in Bonn nach oben. Im Durchschnitt zahlen Käufer hier 650 Euro/m². Bildquelle: Thinkstock_ashumskiy
Wanderungsbewegung auf Kreisebene Der Rhein-Sieg-Kreis wächst: In den Jahren 2014 bis 2016 sind im Mittel rund 43.000 Menschen in den Kreis gezogen. Dem gegenüber stehen nur rund 37.000 Menschen, die aus dem Kreis weggezogen sind. Weit weg verschlägt es die Menschen allerdings nicht: Knapp die Hälfe der Weggezogenen sind in Nordrhein- Westfalen geblieben, elf Prozent sogar im benachbarten Bonn. Auch bei der Zuwanderung verhält es sich ähnlich: 13 Prozent der Zugezogenen kommen aus Bonn, 45 Prozent aus Nordrhein-Westfalen. Auffällig ist, dass mehr Menschen aus dem Ausland in den Rhein-Sieg-Kreis kommen als aus dem restlichen Deutschland. Ein Grund dafür ist die wachsende Zahl an Zuwanderern aus Krisenregionen. Bei den Fortzügen hingegen verhält es sich andersherum hier ziehen mehr Menschen in das restliche Deutschland als in das Ausland. Bildquelle: Thinkstock_PIKSEL
Bonn 45 % NRW* Zuwanderung: 43.107 Personen Bad Honnef Fortzüge: 36.713 Personen 48 % NRW* 21 % Ausland 14 % Deutschland** 13 % Bonn 7 % Köln Zuwanderung bzw. Fortzüge im Mittel der Jahre 2014-2016 In den Angaben für NRW wurden Bonn und Köln nicht inkludiert, da die Fortzüge dorthin und die Zuwanderungen von dort gesondert ermittelt wurden. 19 % Deutschland** 7 % Köln 15 % Ausland 11 % Bonn * ohne Köln, Bonn; ** ohne NRW Quelle: Information und Technik NRW; eigene Darstellung
Bildquelle: Sparkassenbilderwelt Ihr kompetenter Partner rund um Immobilien. Die KSK-Immobilien ist der Experte für Immobilien im Rhein-Sieg-Kreis. Als Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln bringt die KSK-Immobilien seit über 20 Jahren Angebot und Nachfrage nach Immobilien im Rhein-Sieg-Kreis zusammen. Im Angebot befinden sich nicht nur Bestands- und Neubauimmobilien, sondern auch Gewerbeeinheiten, Investmentimmobilien und Exklusivimmobilien. KSK-Immobilien GmbH Richmodishaus am Neumarkt Richmodstraße 2 50667 Köln info@ksk-immobilien.de www.ksk-immobilien.de Für weitere Informationen sowie den Marktbericht 2018: 0221 179494-0