Marktbericht Gewerbe Bürovermietung 2018/Q1-3 Hamburg Hamburg Sylt Berlin
Key Facts Bürovermietung 430.000 m² 27,00 /m² 15,60 /m² 3,5 % 13,7 Mio. m² -8 % ggü. Vorjahr +3,8 % ggü. Vorjahr +4,0 % ggü. Vorjahr -1,1 % -Pkt. ggü. Vorjahr +1,0 % ggü. Vorjahr Büroflächenumsatz Spitzenmiete mtl. nettokalt Durchschnittsmiete mtl. nettokalt Leerstandsquote Büroflächenbestand Angesichts der Angebotsknappheit verringert sich das Risiko für spekulative Projektentwicklungen in TOP-Lagen erheblich. Nutzer konkurrieren um Standorte und Flächen. Der Markt hat sich zum Vermietermarkt gewandelt. Andreas Rehberg Geschäftsführer Umsatzminus trotz hohem Anfragevolumen Trotz eines hohen Anfragevolumens blieb der in den ersten drei Quartalen des Jahres mit einem Minus von 8 % hinter dem Ergebnis des Vorjahres zurück. Grund hierfür ist vor allem das stark zurückgegangene Flächenangebot. Bei einer Leerstandsrate von nur noch 3,5 % wird es für die Unternehmen teilweise erheblich schwieriger ihre Standort- und Expansionspläne zufriedenstellend umzusetzen. Insgesamt betrug das Umsatzvolumen rund 430.000 m². Der Eigennutzeranteil fiel dabei mit 16 % und 70.000 m² etwas höher aus als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Größtes Eigennutzergeschäft ist der Baustart für die neue Konzernzentrale der Beiersdorf AG an der Troplowitzstraße im Teilmarkt Eimsbüttel mit rund 45.000 m² Bürofläche. Nach Unternehmensangaben entstehen mit Labor- und Sonderflächen etwa 100.000 m² BGF (oberund unterirdisch). Die Fertigstellung ist in mehreren Abschnitten geplant. Das Hauptgebäude soll Ende 2021 und der Gesamtkomplex voraussichtlich Mitte 2023 fertig werden. sich der gegenüber dem Vorjahr um 16 % von 137.000 m² auf 115.000 m² reduzierte, stellte dieses Größensegment mit 27 % den größten Umsatzanteil. Größte Vermietung war der Abschluss des IT-Beratungsunternehmens akquinet über 12.000 m² im Projekt Bramfelder Spitze der Evoreal an der Bramfelder Chaussee 106-112 im Teilmarkt Hamburg-Ost im 3. Quartal. Mit rund 10.000 m² war die Interimsanmietung des Versicherungskonzerns Signal Iduna im Vattenfall-Gebäude (Überseering 12, City Nord) aus dem 1. Quartal der zweitgrößte Abschluss. Als drittgrößtes Vermietungsgeschäft positionierte sich der Abschluss des Coworking-Anbieters Design Offices, der im künftigen Olympus Campus (Wendenstraße 14-18, City Süd) rund 8.600 m² anmietete. 2014-2018/Q1-3 in 1.000 m² inkl. Eigennutzer 10-Jahres-Mittel (2008 2017): ca. 512.000 m² Q3 180 Mit dem Beiersdorf-Baustart als her größtes Geschäft des Jahres lag die Anzahl der Großabschlüsse mit mehr als 5.000 m² Bürofläche zum Ende des 3. Quartals unverändert bei zehn Vermietungs- und Eigennutzergeschäften. Obwohl 525 540 550 640 430 2014 2015 2016 2017 2018/Q1-3 www.grossmann-berger.de Seite 2
Ausgewählte TOP-Abschlüsse 2018/Q1-3 1. Beiersdorf AG Troplowitzstraße ca. 45.000 m² 2. akquinet AG Bramfelder Chaussee 106-112 ca. 12.000 m² 3. Signal Iduna Überseering 12 ca. 10.000 m² 4. Design Offices Wendenstraße 14-18 ca. 8.600 m² 5. f & w Heidenkampsweg 96-98 ca. 8.500 m² 6. Harburg-Freudenberger Schlachthofstraße ca. 7.700 m² 7. Amt für Bauordnung Nagelsweg 47 ca. 6.900 m² 8. Europcar Autovermietung Anckelmannsplatz 1 ca. 5.600 m² 9. Lufthansa Essener Bogen 21-23 ca. 5.300 m² 10. Zeaborn Ludwig-Erhard-Straße 22 ca. 5.300 m² Quelle: Beiersdorf AG Beiersdorf AG Neue Konzernzentrale, Troplowitzstraße Eimsbüttel ca. 45.000 m² 2018/Q1-3 in 1.000 m² nach Mietgröße und Anzahl Mietverträge Vertragsanzahl 265 16% 68 122 71 22 10 20% 85 21% 89 17% 73 27% 115 Im Ranking der Teilmärkte lag die City zum Ende des 3. Quartals erwartungsgemäß vorn. Der Anteil am lag wie im Vergleichszeitraum des Vorjahres bei 22 %, allerdings reduzierte sich der Umsatz um knapp 11 % von 103.700 m² auf 92.700 m². Das hohe Vermietungsvolumen des Teilmarkts wurde unter anderem von der erfolgreichen Vermarktung der Büroflächen im Tower am Michel (Ludwig-Erhard-Straße 22) mit einem Vermietungsvolumen von rund 14.800 m² getragen. Im 3. Quartal kamen zwei weitere Abschlüsse mit mehr als 4.000 m² hinzu. So entschied sich zum einen ein großes US-amerikanisches Unternehmen aus dem Bereich Social Media für die Anmietung von knapp 4.700 m² Bürofläche im Projekt HAD Quarter/Haus am Domplatz (Schopenstehl 13), zum anderen unterzeichnete die Wirtschaftskanzlei GÖRG Rechtsanwälte einen Vertrag im Projekt Alter Wall (Alter Wall 2-32) über rund 4.100 m². 500 2018/Q1-3 nach Branchen Andere 42% 1.000 2.000 13% 5.000 12% ab 5.000 Tourismus/Verkehr Forschung/ Entwicklung Die City Süd konnte sich im Teilmarktranking wie im Vorjahr auf Platz zwei behaupten, jedoch sank der Umsatzanteil von 21 % (99.500 m²) auf 19 % (82.000 m²). Mit Design Offices im Olympus Campus (ca. 8.600 m², Wendenstraße 14-18) und der Anmietung von Europcar im Berliner Bogen (ca. 5.600 m², Anckelmannsplatz 1) punktete die City Süd im 3. Quartal mit zwei weiteren Großabschlüssen über 5.000 m². Bereits im 2. Quartal wurden die Abschlüsse von f & w fördern und wohnen (ca. 8.600 m², Economic Quarter, Heidenkampsweg 96-98) und vom Amt für Bauordnung und Hochbau (ca. 6.900 m², Nagelsweg 47) für die City Süd registriert. Drittstärkster Teilmarkt wurde bedingt durch den Beiersdorf-Baustart der Teilmarkt Eimsbüttel mit einem Anteil von 13 % und einem Umsatz von 57.000 m². Hamburg-Ost (8 %, 33.700 m²) und Harburg (6 %, 26.400 m²) folgten auf den Plätzen vier und fünf. Öffentliche Hand 10% 11% 12% Information/ Telekommunikation Bau/ Immobilien Wie schon zum Ende des Halbjahres erwies sich auch zum Ende des 3. Quartals die Branche Tourismus und Verkehr als wichtigster Umsatzbringer. Während die Branche im Vorjahr lediglich auf einen Umsatzanteil von 5 % kam, waren es zu Quartalsschluss 13 % (56.900 m²). So entfielen allein 15 Verträge mit mehr als 1.000 m² und einem Volumen von knapp 36.000 m² auf den Bereich Tourismus und Verkehr. Die größten Verträge www.grossmann-berger.de Seite 3
Spitzen- und Durchschnittsmieten 2014-2018/Q3 in /m² mtl. nettokalt 24,50 Spitzenmiete 25,00 26,00 26,00 27,00 wurden dabei durch Europcar ( Berliner Bogen, Anckelmannsplatz 1), Lufthansa (Essener Bogen 21-23) und Zeaborn geschlossen. Auf den Plätzen zwei und drei des Branchenrankings mit Umsatzanteilen von jeweils 12 % und knapp 52.000 m² Büroflächenumsatz kam aufgrund des Beiersdorf-Baustarts die Branche Forschung und Entwicklung sowie der Bereich Information und Telekommunikation, der mit akquinet in der Bramfelder Spitze (Bramfelder Chaussee 106-112) und dem US Social Media Unternehmen im HAD Quarter/Haus am Domplatz (Schopenstehl 13) im 3. Quartal gleich zwei großflächige Neuanmietungen verbuchte. Der Bereich Bau und Immobilien kam mit einem Umsatzanteil von 11 % (46.100 m²) auf Platz vier. In diesen Bereich fallen auch Coworking-Anbieter und Business-Center, die allein über 40 % des Branchenumsatzes ausmachten. Mieten Spitzenmiete erstmalig bei 27 Euro Durchschnittsmiete 15,50 15,20 15,60 14,50 14,50 2014 2015 2016 2017 2018/Q3 Infolge einiger hochpreisiger Projektanmietungen in zentralen Lagen erhöhte sich zum Ende des 3. Quartals die Spitzenmiete erstmalig auf 27,00 /m² mtl. (nettokalt). Die flächengewichtete Durchschnittsmiete reduzierte sich mit 15,60 /m² mtl. (nettokalt) gegenüber dem Vorquartal leicht um 10 Cent, während sie sich gegenüber dem Vorjahr um 60 Cent erhöhte. Leerstand Leerstandsrate 2014-2018/Q3 in 1.000 m² 6,0% 5,2% 5,1% 4,3% 3,5% Flächenangebot und Leerstand Mehr Zeit für Ausbau einplanen Der Leerstandsabbau setzte sich auch im 3. Quartal weiter fort. Das innerhalb von drei Monaten verfügbare Flächenangebot betrug zum Quartalsende nur noch 482.200 m² und damit rund 137.000 m² weniger als im Vorjahr. Die Leerstandsquote sank erneut auf nunmehr 3,5 %. Die Flächenauswahl in Hamburg ist für Nutzer spürbar eingeschränkt. Vielfach können kurzfristige Flächengesuche nicht im gewünschten Zeitrahmen realisiert werden, da sich aufgrund der guten Baukonjunktur und den damit verbundenen vollen Auftragsbüchern der Handwerksunternehmen die Ausbauzeiten teilweise erheblich verlängern. 798 698 684 580 482 2014 2015 2016 2017 2018/Q3 Fertigstellungen Vorvermietungsquote 2015-2019 in 1.000 m² Spekulative Projekte in guten Lagen haben angesichts der Leerstandssituation derzeit hervorragende Vermarktungschancen. In 2018 und 2019 werden aller Voraussicht nach zusammen rund 345.000 m² Bürofläche in 63 Projekten fertiggestellt. Dabei sind bereits heute 62 % (212.000 m²) der Flächen vermietet bzw. durch Eigennutzer belegt. Somit werden dem Markt innerhalb von zwei Jahren lediglich 132.000 m² freie Büroflächen zugeführt. Den Schwerpunkt der Bautätigkeit bildet die City mit einem Fertigstellungsvolumen von 89.000 m² und 19 Projekten in den Jahren 2018/2019. 50% 80% 120 192 260 132 212 2015 2016 2017 2018 2019 www.grossmann-berger.de Seite 4
Büro-Teilmärkte Hamburg im Überblick 2018/Q1-3 Am Flughafen Hamburg West Eppendorf Alster City Nord Hamburg Ost Barmbek Alster Ost Wandsbek A 7 Eimsbüttel Alster West Bahrenfeld Außenalster A 24 Elbe Altona A 7 Hafenrand St. Pauli Norderelbe City Binnenalster HafenCity St. Georg City Süd Harburg A 253 A 1 Teilmarkt in m² inkl. Eigennutzer Leerstand in m² Leerstand in % Nachhaltig erzielte Mieten in /m² mtl. nettokalt Durchschnittsmietpreis in /m² mtl. nettokalt Fertigstellungen 2018/2019 in m² 1 City 92.700 83.600 2,9% 13,50 29,00 19,90 89.000 2 HafenCity 23.500 24.100 4,4% 10,00 30,00 19,70 31.000 3 Hafenrand 6.800 7.300 3,4% 15,00 22,50 18,90 0 4 Alster West 5.400 4.600 0,8% 14,00 25,00 19,80 0 5 Alster Ost 11.800 20.800 6,5% 11,50 27,00 19,90 6.000 6 St. Georg 3.100 18.100 4,1% 9,50 21,00 16,80 11.000 7 City Süd 82.000 60.300 3,7% 8,00 17,50 12,90 11.000 8 St. Pauli 20.200 6.600 1,5% 10,00 17,50 17,90 7.000 9 Altona 11.000 19.400 2,7% 8,50 19,00 13,90 40.000 10 Bahrenfeld 12.500 61.200 13,9% 8,50 17,00 11,80 51.000 11 Eimsbüttel 57.000 15.700 7,3% 11,00 23,30 13,10 8.000 12 Eppendorf 6.500 6.500 2,1% 8,00 14,00 12,60 0 13 Am Flughafen 2.800 21.800 2,5% 7,00 13,20 10,20 25.000 14 City Nord 14.800 15.800 2,8% 8,50 14,00 10,10 1.000 15 Barmbek 7.700 18.200 3,0% 6,50 15,50 11,30 7.000 16 Wandsbek 4.400 43.800 7,4% 7,00 15,00 12,30 23.000 17 Harburg 26.400 16.300 1,7% 6,00 15,80 10,70 16.000 18 Hamburg Ost 33.700 21.400 2,2% 6,00 12,50 12,20 15.000 19 Hamburg West 7.700 16.700 3,9% 6,00 12,50 10,60 4.000 Gesamt 430.000 482.200 3,5 % 6,00 30,00 15,60 345.000 www.grossmann-berger.de Seite 5
Ausblick Trotz nachlassender Dynamik positive Konjunkturperspektiven über 2018 hinaus Der Hamburger Arbeitsmarkt zeigt sich weiterhin in guter Verfassung. Die Arbeitslosenquote sank gegenüber dem Vorjahr um 0,5 %-Punkte und lag im September 2017 bei 6,2 %. Auch perspektivisch ist von einer positiven Entwicklung auf dem deutschen Arbeitsmarkt auszugehen. Nach Aussage des ifo Beschäftigungsbarometers im September 2018 stärken deutsche Unternehmen weiterhin ihre Personaldecke. Vor allem im Dienstleistungsbereich ist die Nachfrage nach Arbeitskräften ungebrochen hoch. Zwar konnte der Rekordwert des vorangegangenen Quartals nicht gehalten werden, jedoch bleibt der Sektor maßgeblich der Treiber der Beschäftigungsentwicklung in Deutschland. Trotz der noch immer guten Vorzeichen hat sich laut ifo Geschäftsklimaindex für die Gewerbliche Wirtschaft in Deutschland die Stimmung in den deutschen Chefetagen leicht eingetrübt. Dies spiegelt sich im Sinken des Indexwertes von 103,9 Punkten im August auf 103,7 Punkte im September wider. Im Hinblick auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland zeigt sich nach Angaben des WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) der Konjunkturaufschwung weiterhin intakt. Zwar revidierte das Institut die Schätzung für das Wirtschaftswachstum für das Gesamtjahr 2018 von 2,1 auf 1,9 %, jedoch bleibt die positive Prognose von 1,6 % für 2019 erhalten. Während der Aufschwung in erster Linie der konstanten Binnennachfrage geschuldet ist, wirken sich aktuelle geopolitische Unsicherheiten, insbesondere der Handelskonflikt mit den USA, hemmend auf die Investitionsbereitschaft der Unternehmen aus, sodass eine nachlassende Dynamik zu erwarten ist.. Bei einem hohem Anfragevolumen bleibt das knappe Flächenangebot der limitierende Faktor beim. Somit wird der Jahresflächenumsatz aller Voraussicht nach deutlich hinter dem Rekordergebnis von 2017 mit 640.000 m² zurückbleiben. Die Marke von 550.000 m² könnte erreicht werden. Mietpreise. Der fortwährende Leerstandsabbau und die gestiegenen Baukosten lassen auf einen weiteren Anstieg der Mieten schließen, der sich insbesondere in den begehrten zentralen Lagen bemerkbar machen wird. Hamburg ist nunmehr ein Vermietermarkt. Flächenangebot. Eine Entspannung ist nicht in Sicht. Der Leerstandsabbau wird sich fortsetzen, da auch das relativ geringe spekulative Fertigstellungsvolumen nicht für eine messbare Marktentspannung sorgen wird. Solitär Bürohaus in der City ca. 1.935 m² ab 2019/Q3 Grossmann & Berger macht s. www.grossmann-berger.de Seite 6
Kompetente Beratung Service und Kontakt V. l. n. r.: Sonja Ebert Anna Martens Was können wir für Sie tun? Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot. Sonja Ebert MBA Real Estate Management Research Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2-641 Mail: s.ebert@grossmann-berger.de Anna Martens Diplom-Ingenieurin Stadtplanung Research Telefon: +49 (0)40 / 350 80 2-615 Mail: a.martens@grossmann-berger.de Glossar Definitionen Büromarkt : Der ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von ihm für sich selbst errichtet werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Spitzenmiete: Die realisierte Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Durchschnittsmiete: Zur Errechnung der realisierten Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Leerstand: Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Bildnachweis: Titel: Millerntor, Millerntorplatz 1/ Tanzende Türme, Reeperbahn 1 Jörg Bucher, Seite 2: Ausblick Tanzende Türme, Reeperbahn 1 Jörg Bucher, Seite 3: Beiersdorf AG, Troplowitzstraße Beiersdorf AG, Seite 6: Kaiser-Wilhelm-Straße. Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D - 20354 Hamburg Tel.: +49 (0)40 / 350 80 2-0 Fax: +49 (0)40 / 350 80 2-36 info@grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B 25866 www.grossmann-berger.de Seite 7