Stadt Voerde (Ndrrh.) Voerde, 15. April 2005 Der Bürgermeister -Amt für Wirtschaftsförderung und Liegenschaften- ---------------------------------------------------- Drucksache Nr.214 ================== (x) Öffentliche Sitzung Beratungsfolge ( ) Nichtöffentliche Sitzung - Ausschuss für Liegenschaften und Wirtschaftsförderung - Stadtrat Betreff: Förderung junger Familien beim Grundstückserwerb Beschlussvorschlag für den Rat der Stadt: 1. Die Stadt Voerde gewährt jungen Familien als Erwerber städtischer Wohnbaugrundstücke für jedes Kind unter 18 Jahren einen Nachlass auf den Kaufpreis von.... 2. Ab sofort können städtische Eigenheim-Bauplätze wahlweise als Erbbaurechte ausgegeben werden, und zwar für eine Laufzeit von 75 Jahren zu einem Erbbauzins von... %. 3. Die weiteren Einzelheiten sollen wie in der Drucksache vorgeschlagen Anwendung finden. Sachverhalt/Rechtslage/Begründung: Zu dem Antrag der CDU-Fraktion vom 26.11.2004 (siehe Drucksache Nr. 102 und dortigen Abdruck), der auf Vergünstigungen für junge Familien beim Ankauf städtischer Baugrundstücke abzielt, hat der Stadtrat in der Sitzung am 07. Dez. 2004 den Bürgermeister mit der Überprüfung der Ermäßigungsmöglichkeiten beauftragt, um eine grundsätzliche Beratung über künftige Konditionen vorzubereiten. Um der in den letzten Jahren stagnierenden und tlw. sogar rückläufigen Einwohnerentwicklung in der Stadt Voerde entgegenzuwirken, könnte die Schaffung finanzieller Anreize für junge Familien beim Ankauf von städtischen Eigenheim-Bauplätzen ein erfolgversprechendes Mittel darstellen, um den damit zusammenhängenden negativen Tendenzen zu begegnen. Auch die bekannten Schwierigkeiten bei der Vermarktung städtischer Bauplätze (von der in der Drucksache Nr. 46 angesprochenen Bauplätzen konnten aktuell bisher 6 Grundstücke noch nicht veräußert werden) belegen die Tatsache, dass bei der derzeitigen wirtschaftlichen Situation und der allgemeinen Zukunftsungewißheit vielen Familien eine Bauentscheidung außerordentlich schwer fällt. Eine aktuelle Umfrage innerhalb des Kreises Wesel hat ergeben, das in folgenden Nachbarkommunen die Gewährung von Nachlässen beim Verkauf von Bauplätzen als probates Mittel für eine Zuzugsoffensive bzw. soziales Förderinstrument für junge Familien bei der Eigentumsbildung angesehen wird: Wahlperiode\14DS0214 Förderung junger Familien beim Grundstückserwerb.doc
- 2-1. Stadt Wesel Eheleute, die die Voraussetzungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz erfüllen, erhalten einen Nachlass auf den festgesetzten Kaufpreis von 10 %, der sich um weitere 5 % je Kind bis zu maximal 30 % erhöht. Bei Veräußerung des Grundstücks innerhalb von 10 Jahren ist der Nachlass zurückzuzahlen. Derzeit wird eine einschränkende Überprüfung der Richtlinien diskutiert. 2. Gemeinde Alpen Entsprechend der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf der Lohnsteuerkarte eingetragenen Kinderzahl wird der Kaufpreis pro Kind um 5,- /qm reduziert. 3. Stadt Kamp-Lintfort Junge Familien mit minderjährigen Kindern erhalten auf den Kaufpreis einen Nachlass von 10,- /qm/pro Kind maximal 30,- /qm. Bei Aufgabe der Eigennutzung des Hauses innerhalb von 5 Jahren ist dieser Reduzierung zurückzuzahlen. 4. Gemeinde Sonsbeck Erwerbern gemeindlicher Grundstücke wird eine finanzielle Zuwendung von 2.500,- je Kind bis zu 12 Jahren gewährt; das gilt auch für jedes weitere Kind, das innerhalb von 5 Jahren nach Vertragsabschluss geboren oder an Kindes statt angenommen wird. 5. Stadt Xanten In festgelegten Baugebieten wird ab dem dritten Kind und für jedes weitere Kind ein Preisnachlass von jeweils 5,- /qm eingeräumt. In der nachfolgenden Vergleichsrechnung sind die finanziellen Auswirkungen der verschiedenen Nachlassregelungen dargestellt, und zwar bezogen auf den beispielhaften Erwerb eines ca. 400 qm großen Grundstücks aus dem Baugebiet Sportplatz Spellen mit einem Kaufpreis von rd. 195,- /qm: Kaufpreis-Ermäßigung bei zwei Kindern zu 1. Wesel 20 % Nachlass von 195,- = 39,- x 400 qm = 15.600,- die Höhe variiert zwischen einem 10 % igen Nachlass von 19,50 /qm = 7.800,- (kinderloses Ehepaar) bis zu maximal 30 %, was 58,50 /qm = 23.400,- bei 4 Kindern bedeuten würde zu 2. Alpen 2 x 5,- = 10,- Nachlass x 400 qm = 4.000,- pro Kind beträgt der Nachlass 5,- {qm = 2.000,- (ohne Begrenzung)
- 3 - zu 3. Kamp-Lintfort 2 x 10,- = 20,- Nachlass x 400 qm = 8.000,- pro Kind beträgt der Nachlass 10,- /qm = 4.000,- bis maximal 30,- / qm = 12.000,- 4. Sonsbeck 2 x 2.500,- Zuwendung = 5.000,- pro Kind werden 2.500,- gewährt (ohne Begrenzung) zu 5. Xanten bei nur 2 Kindern =./. ab dem 3. Kind wird für jedes weitere Kind ohne Begrenzung ein Nachlass gewährt von 5,- /qm = 2.000,- Bezogen auf die künftige Veräußerung von städtischen Eigenheimgrundstücken in Voerde stelle ich folgende Überlegungen zur Schaffung von Erwerbsanreizen zur Diskussion: o Nachlass durch Festbetragsförderung von 2.500,- pro Kind, wobei nachträglich auch innerhalb von 5 Jahren nach Vertragsabschluss geborene oder an Kindes statt angenommene Kinder berücksichtigt werden sollen. o Die Förderung soll gelten für Ehepaare bzw. in einer eheähnlichen Wohn- und Lebensgemeinschaft lebende Personen mit minderjährigen Kindern, die im Haushalt der Familie leben und nicht älter als 18 Jahre sein dürfen. o Im Falle der Aufgabe der Eigennutzung des Hauses innerhalb eines Zeitraumes von 5 Jahren nach dem Erstbezug ist der gewährte Nachlass zurückzuzahlen. Bei der Festlegung der genauen Bedingungen ergeben sich noch folgende grundlegende Fragestellungen: a) soll die Gewährung der Förderbeträge von der Einhaltung gewisser Einkommensgrenzen, z.b. Erfüllung der Voraussetzungen gemäß 9 und 20 des Wohnraumförderungsgesetzes abhängig gemacht werden? Nach meiner Auffassung spricht viel dafür, trotz möglicher Mitnahmeeffekte die Vergünstigungen Einkommens unabhängig zu gewähren. b) Soll der Festbetrags-Nachlass unabhängig von der tatsächlichen Anzahl pro Kind gewährt werden oder sollte eine maximale Größenordnung der Preisreduzierung festgelegt werden, z.b. 10.000,- oder 15.000,-? Im Hinblick auf die grundsätzliche Verpflichtung der Stadt, Vermögensgegenstände zum vollen Wert zu veräußern und die aktuelle Haushaltssituation der Stadt (Haushaltssicherungskonzept) sollen die Förderungsabsichten vorab mit dem Kreis Wesel als Kommunalaufsicht erörtert werden. Über das Ergebnis wird im Zuge der weiteren Beratungen informiert. Die ortsansässigen Kreditinstitute Sparkasse Dinslaken-Voerde-Hünxe und Volksbank Rhein- Lippe haben sich bereit erklärt, die Initiative der Stadt zur Förderung junger Familien durch Gewährung zinsgünstiger Hypothekengelder zu unterstützen. Nähere Einzelheiten dazu werden in der Ausschusssitzung bekannt gegeben.
- 4 - Alternative Ausgabe von Erbbaurechten Aufgrund der derzeit äußerst günstigen Hypothekenzinsen (bei 5jähriger Festschreibung unter 4,0 %, bei 10jähriger Zinsbindung unter 4,5 %) dürfte die Einsparung der Grundstückskosten durch Absprache einer Erbbaurechtsvereinbarung nur dann von Interesse sein, wenn der jährliche Erbbauzins eine bestimmte Größenordnung nicht überschreitet. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Wesel sagt in seinem Grundstücksmarktbericht 2004, dass der Erbbauzins für Ein- und Zweifamilienhäuser sich nach allgemeiner Bewertungspraxis üblicherweise am Liegenschaftszins orientiert und zur Zeit 3,5 % des erschließungsbeitragsfreien Bodenwertes beträgt. In der Regel werden bei Erbbaurechtsbestellungen auf schuldrechtlicher Basis Wertgleitklauseln für die Erbbauzinsanpassung vereinbart, z.b. Anpassung an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Nach eingeholten Erkundigungen werden im Umfeld folgende Erbpachtzinssätze erhoben: Wesel: 4,5 %iger Erbbauzins, ausgehend vom normalen Ausgangswert; bei 3 und mehr Kindern wird lediglich der ermäßigte Grundstückswert angesetzt (siehe vorgeschildertes Nachlass-Modell der Stadt Wesel) Dinslaken: Kamp-Lintfort: 4 %iger Erbbauzins vom normalen Bodenwert Erbbaurechte werden bis zu einer Grundstücksgröße von 550 qm eingeräumt mit z.z. 3,5 %igen Erbbauzins Wohnbau Dinslaken: 3 %iger Erbbauzins verbunden mit einem jederzeit geltend zu machendem Ankaufsrecht (zum dann gültigen Verkehrswert) Ich schlage vor, neben der Nachlassregelung für junge Familien den Käufern künftig bei städtischen Bauparzellen alternativ zum Ankauf eine Erbpachtregelung anzubieten. Mit künftigen Erbbauzinszahlungen könnte die Finanzbasis des Verwaltungshaushaltes verbessert werden. Bezogen auf das bereits vorstehende Beispiel-Grundstück aus dem Baugebiet Sportplatz Spellen (400 qm x 195,- = 78.000,- ) würde bei einem angenommenen Zinssatz von 3,5 % die jährliche Zahlung 2.730,- betragen. Die Kaufpreis-Erlössituation im Vermögenshaushalt würde sich aktuell entsprechend reduzieren und auf den Ankaufsfall zu einem späteren Zeitpunkt verschoben. Als Eckpunkte einer Erbbaurechts-Regelung stelle ich folgende Konditionen zur Debatte: Laufzeit des Erbbaurechtes = 75 Jahre Erbbauzins = 3,5 % jährlich Vergütung für junge Familien = der normale Bodenwert wird analog der Nachlassregelung beim Verkauf für jedes minderjährige Kind um 2.500,- ermäßigt, und zwar bis zum Ende des Monats, in dem das jüngste Kind sein 18. Lebensjahr vollendet; von diesem Zeitpunkt an ist der Erbbauzins wieder vom ungekürzten Preis zu entrichten Wertsicherung des Erbbauzinses = Anbindung an den Verbraucherpreisindex NRW: Bei Veränderung der Indexziffer um mehr als 10 v.h. gegenüber dem Ausgangsmonat, erhöht oder vermindert sich im gleichen Verhältnis die Höhe des zahlenden Erbbauzinses; eine Änderung kann frühestens alle drei Jahre stattfinden
- 5 - Ankaufsrecht = dem Erbbauberechtigten wird das Recht eingeräumt, das Grundstück jederzeit zu dem dann geltenden Verkehrswert zu erwerben Spitzer