Neues WEG Herausforderungen für Eigentümer Michael von Hauff, FRICS, Geschäftsführer DIE FACHVERWALTER Treubau Verwaltung GmbH
Thema WEG Novellierung und ihre Auswirkungen auf die Arbeit des Verwalters
Hintergrund 1979: ca. 1.000.000 Eigentumswohnungen in BRD 2009: ca. 4.500.000 Eigentumswohnungen in BRD 5000000 4500000 4000000 3500000 3000000 2500000 EW in BRD 2000000 1500000 1000000 500000 0 1971 2009
Hintergrund mehr als die Hälfte aller EW sind von Eigentümern selbst bewohnt darin wohnen rund 6.000.000 Menschen der andere Teil der EW wird vermietet darin wohnen etwa 4.000.000 Menschen demnach wohnen etwa 12% der Bundesbürger in einer Eigentumswohnung
Das WEG WEG = Wohnungseigentumsgesetz WEG wurde 1971 verabschiedet Rechtlich ist das Zusammenleben der Bewohner von EW im WEG geregelt
Vorteile des WEG liberal: Vertragsfreiheit ausdrücklich zugelassen gut lesbar nicht redundant langfristig wenig Änderungen praktische Erfahrungen floßen mit ein
Grundproblem des WEG Von Anfang an war das Problem des WEG: Betonung auf EIGENTÜMER??? Oder Betonung auf GEMEINSCHAFT???
Novellierung 2007 wurde das WEG per Gesetz weiterentwickelt und der Akzent mehr auf GEMEINSCHAFT als auf EIGENTUM gelegt Einschränkung Mitwirkung Realgläubiger Vereinfachte Erstellung TE + Abgeschlossenheits- Bescheinigung Anspruch auch Einzelner, Teilungserklärung zu ändern Einführung des vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschlusses in bestimmten Grenzen. Erweiterte Beschlußkompetenz für WE
Novellierung Möglichkeit durch Beschluß VE gemäß 12 WEG aufzuheben Verlängerung Einladungsfrist Änderung von Kosten - und Lastenverteilungen im Bereich Betriebskosten Abweichende Kosten und Lastenumlagen im Bereich Instandhaltung Erweiterung des Begriffes Instandhaltungsrücklage Einführung des Begriffes: Anpassung der Wohnanlage an Stand der Technik
Novellierung Einführung der Beschluß-Sammlung Bei WEG Verfahren: Einführung des streitigen Zivilverfahrens statt freiwilliger Gerichtsbarkeit Die WEG ist ausdrücklich als Rechtsgebilde anerkannt und hat damit Möglichkeiten als eigenes Rechtssubjekt zu handeln
Folgen der Novellierung Das neue WEG ist inzwischen zwei Jahre alt. Was hat bislang Bedeutung erlangt? 1. Möglichkeit Kosten und Lasten fairer zu verteilen Beispiele: Wasserverbrauch nach Uhr Verwalterkosten nach Wohnungseinheit (WE) Aufzugskosten nach Nutzungsmöglichkeit Kabel-Gebühr nach WE Garagenkosten nach Nutzern Reinigungskosten nach Nutzergruppen
Folgen der Novellierung 1. Möglichkeit Kosten und Lasten fairer zu verteilen Probleme: nur Verbrauchskosten und Verwaltergebühr können frei von den WE geregelt werden ( Mieternebenkosten ) Kosten die Eigentümer-typisch sind wie Reparaturen können nur im Einzelfall frei geregelt werden Für alle Änderungen gilt: Sie dürfen nicht willkürlich sein!!
Folgen der Novellierung 2. Bauliche Veränderungen, die der Modernisierung der Anlage dienen, können als OV behandelt werden. 3. Mit einfacher Mehrheit können die WE eine technische Verbesserung beschließen Erläuterung: eine der wichtigsten Neuerungen Dies gilt nur, wenn etwas repariert oder saniert werden muß
Folgen der Novellierung 4. Bei Neuanschaffung oder Maßnahmen, die nicht unmittelbar notwendig sind, ebenfalls erleichterte Beschlußfassung: doppelte Qualifizierung des Beschlusses = 75 % ALLER Stimmen und 50% ALLER MEAT 5. Beitreibungen werden effizienter WEG hat Vorrang vor Realgläubigern mit bestimmten Beträgen Erläuterung: eine der wichtigsten Neuerungen Dies gilt nur, wenn etwas repariert oder saniert werden muß
Folgen der Novellierung 6. Bei Die WEG als Verband kann eigenes Vermögen erwerben. Beispiel: Hausmeisterwohnung Restgrundstücke Kellerräume etc.
Auswirkung für den Verwalter 1. Die Fähigkeit Beschlüsse sinnvoll, klar verständlich, vollständig, aber nicht redundant zu formulieren, wird viel wichtiger als bisher Anforderung an Erfahrung und Kompetenz des Verwalters steigen 2. Vom Verwalter wird die Führung einer Beschlußsammlung verlangt nicht ordnungsgemäße Führung der Beschlußsammlung kann Grund für Abwahl des Verwalter sein
Exkurs: Beschlußsammlung Wie führt man die Beschlußsammlung ordnungsgemäß?
Auswirkung für den Verwalter 3. Die Vertretung vor Gericht wird auch weiterhin dem VW theoretisch möglich sein, jedoch wegen der formalen Vorgehensweise der Zivilgerichtsbarkeit wird mehr juristisches Fachwissen vorausgesetzt
Folgen für Eigentumswohnung Hat das neue WEG Eigentumswohnungen attraktiver gemacht? Ja, für die Eigentümer, die sich nicht als Quasi- Mieter fühlen Ja, für die Eigentümer, die gerne ihr Umfeld verbessern wollen und Einfluß auf das Geschehen in ihrer WEG nehmen wollen Ja, für WEG mit einem dynamischen, aktiven und erfahrenen Verwalter, der die Kenntnisse hat mit den Feinheiten des neuen Gesetzes umzugehen
Herausforderungen Stellen Sie sich als Eigentümer den Herausforderungen und nutzen Sie die neuen Möglichkeiten Zur Unterstützung stehen wir Ihnen zur Verfügung! Auf unserer Internetseite veröffentlichen wir regelmäßig aktuelle Hintergrundinformationen.
Kontakt Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Meine Kontaktdaten: Email: vhauff@treubau.de Tel.: 0621 / 3005-111 Besuchen Sie unsere Internetseite: www.fachverwalter.de