Büromarktbericht 1. Halbjahr 2012
Ausblicke und Rückblicke Ausblicke und Rückblicke Nach einem anfänglich zögerlichen Beginn im 1. Quartal 2012 konnte sich der Münchner Bürovermietungsmarkt in den Folgemonaten (April, Mai, Juni) deutlich steigern. Die Leistung gegenüber zum Vorjahr wurde jedoch mit einem Vermietungs-Minus von 20.000 m² verzeichnet. Dies bedeutet einen Rückgang von 16 % auf eine gesamte Vermietungsleistung von 318.000 m². Dennoch belegt wieder die Spitzenposition der deutschen Big Seven (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, und Stuttgart). Die Anmietung in der Flächensequenz 1.000 bis 2.000 m² hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 60 % erhöht, wobei jedoch die Anmietung bei Großmietern ab 5.000 m² um 10 % zurück gegangen ist. Der Rückgang der Anmietung ab 5.000 m² schlägt sich auch im Gesamtflächenumsatz nieder, wobei im 2. Quartal gegenüber dem vorangegangen Quartal - jedoch deutlich aufgeholt wurde und zwar um ca. 200.000 m². Einige Großanmietungen konnte der Markt jedoch verzeichnen, die Anmietungen erfolgten sowohl in der Peripherie als auch im Stadtgebiet. Als Beispiele kann man NTT Europe GmbH mit 10.000 m² in Schwabing, Intel GmbH mit ca. 8.000 m² in Neubiberg und die GMX GmbH mit 6.500 m² in Neuhausen aufzählen. Einige Anmietungen um die 2.000 m² konnte man auch in der Innenstadt verzeichnen: Heisse Kursawe Eversheds Rechtsanwälte Partnerschaft mit knapp 1.700 m² am Lenbachplatz, SNP Schlawien Naab Partnerschaft mit 2.200 m² im Officium und Reed Smith LLP mit über 3.000 m² am Altstadtring. Diese vorab genannten Beratungsunternehmen benötigen repräsentative und qualitativ hochwertige Flächen in zentraler Lage, diese Nachfrage lässt die Durchschnittsmiete weiterhin steigen. Vorausschauend kann gesagt werden, dass es schwierig werden wird den Vorgaben des vergangen Boom-Jahres 2011 gerecht zu werden. bietet jedoch ein stabiles Umfeld für sämtliche Wirtschaftsunternehmen, welches sich auch während der derzeitigen Unruhen im europäischen Finanzmarkt positiv auf den Büromarkt auswirkt.
City Report City Report Wie schon im Vorfeld erwartet konnte das Top-Ergebnis vom Vorjahr nicht erreicht werden. Daher kam der Rückgang mit knapp 20 % keineswegs überraschend. Nach einem zögerlichen 1. Quartal wurde im Folgequartal recht ordentlich aufgeholt und ein Gesamtumsatz von ca. 318.000 m² erzielt. Der Eigennutzer-Anteil entspricht ca. 17.000 m², daher kann man von einer Vermietungsleistung von guten 300.000 m² ausgehen. Ein weiteres Mal dominierten sowohl der Nordwesten als auch der Nordosten mit den meisten Vermietungen, beide Stadtteillagen mit ca. 45.000 m². Als Grund kann man die Bewegungen im BMW-Konzern nennen, der weiterhin Flächen anmietet und dadurch seine umliegenden Zulieferer auch aufstocken lässt. Die Vermietungsleistung im Bereich 1.000 bis 2.000 m² ist dieses Halbjahr im Vergleich zum Vorjahr angestiegen. Konstant blieben die Vermietungen sowohl im Segment 500-1.000 m² als auch 2.000-5.000 m², hier gab es gegenüber dem Vorjahr keine erwähnenswerte Mehr- oder Minderleistung. Ein Rückgang wurde in den Großanmietungen ab 5.000 m² verzeichnet, was jedoch nicht verwunderlich ist, da in diesem Segment letztes Jahr eine außerordentlich hohe Vermietungsleistung erzielt wurde. Gesamt betrachtet wurde ein Rückgang um 20 % bei den abgeschlossenen Mietverträgen im Vorjahresvergleich verzeichnet. Sowohl der Spitzenmietzins blieb mit EUR 37,80 auf dem Vorjahresniveau, als auch die Lage der angemieteten Flächen in denen der Höchstpreis erzielt wurde blieb gleich, und zwar wie auch im letzten Jahr: die Altstadt (Zentrum). Die Zentrumslage konnte auch dieses Halbjahr die Leerstandsquote auf 2,5 % verringern, was einen Vermietungsumsatz von ca. 23.000 m² bedeutet. Der durchschnittliche m²-preis im gesamten Stadtbereich liegt bei ca. EUR 14,65, dies bedeutet eine geringe Verbesserung um EUR 0,15 gegenüber dem Vorjahr. City Objekte Obwohl noch einige Objekte, wie z. B. das Forum am Hirschgarten, das Tivoli, das 88 north oder das Arabeska in den nächsten zwei Jahren realisiert werden, nehmen die freien Mietflächen ständig ab. Diese Verknappung der Mietflächen trotz Neubauobjekten - führt dazu, dass die Mietpreise in der Münchner City auf einem hohen Niveau bleiben.
Peripherie Report Peripherie Report Wie auch im Vorjahr ist das nordöstliche Umland mit den Gemeinden Unterföhring und Garching ungeschlagener Spitzenreiter in der Peripherie. Von der gesamten Vermietungsleistung im Umland belegte dieser Standort mit knapp 70 % uneingeschränkt den ersten Platz. Der Business Campus Garching konnte dieses Halbjahr im kompletten Stadtgebiet (City + Peripherie) den größten Mietvertrags-Abschluss verzeichnen und zwar wurden von BMW Peugeot Citroen Electrification rund 30.000 m² angemietet (50 % davon Service/Produktion). Das restliche Umland konnte im Gegenzug lediglich eine Vermietungsleistung von 20.000 m² hervorbringen. Als weiterer Mieter im Münchner Nord-Osten konnte die Docdata fulfilment GmbH (2.000 m²) in Hallbergmoos gewonnen werden, die ARITHNEA GmbH hat sich um 1.000 m² am Standort Neubiberg erweitert, in einem Objekt, dass von Igenus exklusiv betreut wird. Im Südosten (Gräfelfing) mietete die Top Ten Computervertrieb GmbH 1.000 m² an. Der Wunsch der Mieter nach Anmietungen von hochklassigen Gewerbeimmobilien bzw. Neubauobjekten konnte die Durchschnittsmiete abermals ansteigen lassen, und zwar um 8 % im Vergleich zu 2011 und zwar auf EUR 10,55 /m². Der höchste m²-preis wurde bei Anmietungen im süd-östlichen Umland verzeichnet, die Spitzenmiete betrug dort 14,90 /m². Der hohe Durchschnittsmietpreis im Umland resultiert aus den Neuanmietungen im Neubauobjekt in Garching. Peripherie Objekte Der Business Campus in Garching ist ein Entwicklungsgebiet von insgesamt 220.000 m². Es entstanden und entstehen dort eine Mischung aus reinen Bürogebäuden, Infrastrukturgebäuden mit Einzelhandelsflächen und kombinierte Forschungs- und Entwicklungsgebäuden. Diese Mischung an Mietflächen und dementsprechend auch an Mietklientel lassen dieses Areal besonders attraktiv für künftige Nutzer erscheinen. Eine weitere Realisierung befindet sich in Gräfelfing mit dem icu das moderne Neubauobjekt wurde nach DGNB als Green Building in Silber vorzertiferziert.
Indikatoren Indikatoren Flächenumsatz / Ifo-Geschäftsklimaindex 1.000.000 m² 900.000 m² 800.000 m² 700.000 m² 600.000 m² 500.000 m² 400.000 m² 300.000 m² 200.000 m² 100.000 m² 140 120 100 80 60 40 20 Flächenumsatz IFO Index 0 m² 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012* 0 *Prognose Indikatoren Spitzenmiete / Leerstand 40,00 /m² 12,00% 35,00 /m² 30,00 /m² 25,00 /m² 20,00 /m² 15,00 /m² 10,00 /m² 5,00 /m² 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% Spitzenmiete Leerstand in Prozent 0,00 /m² 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0,00% Flächenbestand: 22.475.000 m² Leerstandsquote: 6,20 Prozent
Running Deals* Verlag Bayerische Staatszeitung GmbH und Oldenbourg Industrieverlag GmbH 800 m² und 600 m² in Neuhausen vermietet. Dies sind innerhalb weniger Monate insgesamt drei Vertragsabschlüsse, die für iii-investments im Fleximum vermittelt werden konnten. DEKRA Akademie GmbH Eines der größten privaten Bildungsunternehmen Deutschlands mit 150 Standorten mietet für seine Münchner Niederlassung 2.300 m² in -Aubing an. AVL Deutschlang GbmH Der weltweit tätige Entwickler von Antriebssystemen mit Verbrennungsmotoren mietet knapp 1.500 m² in Milbertshofen. Waggener Edstrom GmbH Der weltweit tätige PR-Agentur mietet einen Loftfläche in Neuhausen mit 510 m² Mietfläche. Hörgeräte Seifert GmbH Das Unternehmen mietet Ladenflächen in Giesing an. Dies ist bereits die 2. Vermittlung einer gut frequentierten Ladenfläche an Hörgeräte Seifert durch Igenus. Wayss & Freytag Ingenieurbau AG Das Ingenieurbauunternehmen, das zum Royal BAM Konzern (Umsatz 9 Mrd.) gehört, mietet 1.200 m² in Sendling an und verlässt damit das Stammhaus in der Aidenbachstraße. Gutefrage.net GmbH Die Ratgeberplattform, an der Holtzbrinck beteiligt ist, gibt seinen Standort in der Sonnenstraße auf und mietet 1.800 m² im Arnulfpark an. * auszugsweise aus dem 1. Halbjahr 2012
Aktuelle Gesuche* Hightech-Unternehmen sucht Büro- und Laborflächen, idealerweise mit Reinraum, zur Entwicklung von neuen Technologien Flächen im südlichen Münchner Umland. Flächenbedarf ca. 3.000 m². Schulungsunternehmen benötigt ca. 1.000 m² in zentraler Lage in der Isarvorstadt bzw. an der Schwanthalerhöhe. Ingenieurbüro sucht neue Flächen in einem modernen Gebäude im Münchner Westen. Es werden ca. 800 m² mit guter Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr benötigt. Werbeagentur sucht neue Büroflächen entlang der Stammstrecke. Flächenbedarf ca. 2.100 m². PR-Agentur sucht peppige und repräsentative Flächen in der Innenstadt bzw. rund um die Theresienwiese / Schlachthof. Benötigt werden ca. 800 bis 1.000 m². Unternehmensberatung sucht ca. 2.700 m² in einem modernen Gebäude mit Charakter in einer städtischen Lage. Energieversorger benötigt neue Flächen für seine Firmenzentrale. Unabdingbar ist eine gute Erreichbarkeit durch den ÖPNV. Flächenbedarf: 2.500 m². Verlagshaus sucht ca. 1.500 m² im Münchner Südwesten. Anwaltssozietät plant Umzug in ein modernes Gebäude, besonderes Augenmerk liegt den Anwälten an der technischen Gebäudeausstattung. Es werden ca. 3.500 m² benötigt. 2014 werden für ein Dienstleistungsunternehmen ca. 6.000 bis 8.000 m² Bürofläche gesucht. Sie entwickeln neu oder verfügen über Leerstandsflächen? Sprechen Sie uns an! *auszugsweise aus dem 1. Halbjahr 2012
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