Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Wissenschaftsstadt Darmstadt Ausgewählte Daten zum Darmstädter Immobilienmarkt 2007 Gliederung 1 Marktentwicklung... 2 2 Verkäufe bebauter Grundstücke... 3 3 Verkäufe unbebauter Grundstücke (Bodenpreise)... 4 4 Bodenrichtwerte... 5 5 Eigentumswohnungsmarkt... 6 6 Ausblick 2008... 7
1 MARKTENTWICKLUNG Im Jahr 2007 war der Umsatz auf dem Darmstädter Immobilienmarkt niedriger als im Vorjahr. Da weniger Großtransaktionen durchführt wurden, sank das umgesetzte Geldvolumen um 24 % von 668,3 auf 508,7 Mio. EUR. Abgesehen davon, war die Entwicklung auf dem regulären Markt nur leicht rückläufig. Ingesamt 1.475 Immobilien wechselten den Eigentümer. Sie setzten sich zusammen aus 869 Wohnungseigentumseinheiten, 468 bebauten Grundstücken und 138 unbebauten Grundstücken. Zum Vergleich: 2006 waren es 1.523 Immobilien, darunter 862 Wohnungseigentumseinheiten, 487 bebaute und 174 unbebaute Grundstücke. Entwicklung des Geldumsatzes 800 Mio. 700 Mio. 600 Mio. 500 Mio. 400 Mio. 300 Mio. 200 Mio. 100 Mio. Unbebaute Grundstücke Wohnungseigentum Bebaute Grundstücke 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Für die Erstellung der Preisstatistiken sind die Verkäufe die wichtigste Gruppe der Vertragsarten. Sofern keine besonderen Kaufumstände erkennbar sind (z. B. Kauf unter nahen Angehörigen), kann davon ausgegangen werden, dass ein Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr frei ausgehandelt wurde und als Marktpreis in die Kaufpreissammlung eingehen kann. Unter den genannten 1.475 Immobilien befanden sich 1.306 Verkaufsfälle. 2
2 VERKÄUFE BEBAUTER GRUNDSTÜCKE Von den 383 Verkäufen bebauter Grundstücke, die der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Jahr 2007 vorgelegt wurden, waren 348 Fälle für eine statistische Auswertung geeignet. Wohnhäuser, die in erster Linie zur Eigennutzung erworben werden (Ein- und Zweifamilienhäuser), stellten mit rund 70 % erneut den Hauptanteil an den Verkäufen dar. Den übrigen Teil des Marktes bildeten die renditeorientierten Immobilien, wie z. B. Mehrfamilienhäuser und Geschäftsgrundstücke. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Durchschnittspreise ausgewählter Liegenschaften. Mittelpreise bebauter Grundstücke Reihenhäuser Doppelhaushälften Freistehende Einfamilienhäuser Anzahl der Fälle/Mittelpreis [EUR] Zweifamilienhäuser 1999 61/270.000 27/270.000 61/369.000 35/364.000 2000 60/258.000 22/262.000 74/372.000 34/354.000 2001 73/254.000 32/270.000 94/376.000 19/391.000 2002 33/251.000 32/277.000 98/338.000 13/466.000 2003 84/238.000 46/284.000 107/312.000 16/440.000 2004 75/249.000 44/290.000 73/344.000 16/388.000 2005 87/257.000 40/277.000 94/342.000 34/377.000 2006 62/268.000 44/340.000 85/380.000 16/330.000 2007 54/263.000 48/312.000 84/409.000 20/354.000 3
3 VERKÄUFE UNBEBAUTER GRUNDSTÜCKE (BODENPREISE) Der durchschnittlich gezahlte Quadratmeterpreis für Wohnbauland betrug 2007 genau wie im Vorjahr 449,- EUR. Die Anzahl der Verkäufe von Bauplätzen blieb mit 34 Fällen ebenso unverändert. Einige Baugrundstücke wiesen noch Altbebauung auf, die von den Erwerbern abgebrochen werden musste. Mittelpreise unbebauter Grundstücke Wohnbauflächen Gewerbeflächen Landwirtschaftliche Flächen Anzahl der privaten Verkäufe/Mittelpreis [EUR/m²] Gartenland 1999 42/451 11/214 12/4,40 4/22 2000 39/420 2/* 10/6,10 3/28 2001 33/472 5/278 6/4,10 8/17 2002 18/444 5/292 7/3,90 5/24 2003 88/355 6/338 11/4,00 6/16 2004 30/404 5/235 6/4,60 6/20 2005 44/357 9/404 9/4,00 5/18 2006 34/449 5/226 18/4,50 3/29 2007 34/449 2/* 16/4,40 8/22 *) Anm.: bei weniger als 3 Fällen keine Angabe 4
4 BODENRICHTWERTE Der Gutachterausschuss hat am 12.02.2008 für das gesamte Stadtgebiet die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2008 ermittelt. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Grund und Bodens für Gebiete mit im wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen. Abweichungen der baulichen Ausnutzung, sowie Unterschiede in anderen wertbestimmenden Eigenschaften, wie z. B. dem Bewertungszeitpunkt, der Lage und dem Zuschnitt, können Abweichungen des individuellen Verkehrswertes eines Grundstücks vom Richtwert bewirken, die bei Wertermittlungen sachverständig zu berücksichtigen sind. Bodenrichtwerte aus der Richtwertkarte 2008/2009 Wohnbaufläche Gemischte Baufläche Gewerbliche Baufläche Stadtteil Bereich Richtwert [EUR/m²] Mitte City Ia-Lage - 5.000 - City Ib-Lage - 3.000 - Cityrandlage 450-580 1.500 500 Hochschulviertel 440-480 - - Übriger Bereich 460-490 800 - Nord Johannes-, Martinsviertel 350-460 550 - Waldkolonie 340-430 - 200-400 Mornewegviertel 340-260 - 500 Pallaswiesenviertel 350 550 190-260 Am Ziegelbusch 310-450 380 230-240 Ost Komponistenviertel 510 - - Mathildenhöhe, Rosenhöhe 480-580 - - Übriger Bereich 400-500 - - Bessungen Paulusviertel 430-600 - - Alt-Bessungen 430 500 - An der Ludwigshöhe 430-500 - 260 West Am Südbahnhof 400 - - Heimstättensiedlung 340-370 - 260 Verlegerviertel 370-430 350 280-500 Am Kavalleriesand 320-260 - 400 Arheilgen Alt-Arh., Arh.-Süd, Arh.-West 350-410 500 200 Arheilgen-Ost 360 - - Eberstadt Alt-Eberstadt 375-500 500 170-240 Am Lämmchesberg 330-400 - 170-250 Villenkolonie 430-525 - - Am Frankenstein 350-470 - - Kirchtannensiedlung 350-410 - - Wixhausen Wixhausen-West 300 - - Wixhausen-Ost 310-330 - 180 Kranichstein Kranich.-Süd, Kranich.-Nord 340-430 - 200 5
5 EIGENTUMSWOHNUNGSMARKT Im Jahr 2007 konnten 700 Kaufverträge (2006: 719 Fälle, 2005: 698 Fälle) von Eigentumswohnungen ausgewertet werden. Sie teilten sich wie folgt auf: Wohnungseigentum - Zusammenfassung Erstverkauf Neubauwohnungen Erstverkauf umgewandelter Mietwohnungen Wohnungen im Wiederverkauf Gesamt Anzahl der Fälle 2006 105 235 379 719 2007 109 251 340 700 +/- + 3,8 % + 6,8 % - 10,3 % - 2,6 % Mittelpreis 2006 2.556 EUR/m² 1.565 EUR/m² 1.716 EUR/m² 1.819 EUR/m² 2007 2.385 EUR/m² 1.655 EUR/m² 1.786 EUR/m² 1.867 EUR/m² +/- - 6,7 % + 5,7 % + 4,1 % + 2,6 % Wohnfläche 2006 9.955 m² 17.966 m² 27.161 m² 55.082 m² 2007 11.180 m² 18.162 m² 24.064 m² 53.406 m² +/- + 12,3 % + 1,1 % - 11,4 % - 3,0 % Geldumsatz 2006 25,4 Mio. EUR 28,1 Mio. EUR 46,6 Mio. EUR 100,2 Mio. EUR 2007 26,7 Mio. EUR 30,1 Mio. EUR 43,0 Mio. EUR 99,7 Mio. EUR +/- + 4,8 % + 6,9 % - 7,8 % - 0,5 % Wohnungsgröße 2006 94,8 m² 76,4 m² 71,7 m² 76,6 m² 2007 102,6 m² 72,4 m² 70,8 m² 76,3 m² +/- + 8,2 % - 5,4 % - 1,2 % - 0,4 % 6
6 AUSBLICK 2008 Jahr Ausblick 2008 - Auswertungsstand 31.05.2008 2004 2005 2006 2007 2008 Registrierte Veräußerungen Anzahl insgesamt 1.551 1.596 1.523 1.475 524 dar. Wohnungseigentum 906 839 862 869 324 dar. bebaute Grundstücke 493 550 487 468 155 dar. unbeb. Grundstücke 152 207 174 138 45 Geldumsatz Mio. EURO insgesamt 300,08 562,46 668,34 508,66 119,06 dar. Wohnungseigentum 118,18 106,81 112,83 130,33 35,58 dar. bebaute Grundstücke 150,34 376,46 533,14 362,72 79,79 dar. unbeb. Grundstücke 31,56 79,19 22,57 15,61 3,69 Bebaute Grundstücke Anzahl/Mittelpreis in 1000 EUR Reihenmittelhäuser 75/249 75/249 63/264 54/263 16/308 dar. Neubauten 56/246 56/246 33/276 25/281 4/347 Reihenendhäuser 46/249 46/249 31/311 30/293 9/323 dar. Neubauten 32/269 32/269 21/325 13/308 1/* Doppelhaushälften 44/290 44/290 44/340 48/312 12/281 dar. Neubauten 17/341 17/341 12/423 22/359 2/* Freistehende EFH 72/344 72/344 85/380 84/409 37/399 Zweifamilienhäuser 16/388 16/388 16/330 20/354 7/318 Bodenpreise Anzahl/Quadratmeterpreis in EUR/m² Wohnbauflächen 30/404 44/357 34/449 34/449 6/452 Gewerbeflächen 5/235 9/404 5/226 2/* 3/155 Landwirtschaftl. Flächen 6/4,60 9/4,00 18/4,50 16/4,40 5/2,80 Gartenland 6/20 5/18 3/29 8/22 -/- Eigentumswohnungen Anzahl/Quadratmeterpreis in EUR/m² Erstverkäufe Neubau 152/2682 112/2883 105/2556 109/2358 27/2602 Erstverkäufe Umwandlung 247/1472 254/1501 235/1565 251/1655 86/1518 Wiederverkäufe 354/1711 332/1797 378/1819 340/1786 141/1640 *) Anm.: bei weniger als 3 Fällen keine Angabe 7