RESEARCH CENTER FOR FINANCIAL SERVICES STEINBEIS-HOCHSCHULE BERLIN Immobilieninvestments bei institutionellen Investoren - Analysebericht - istockphoto/pei Ling Hoo München, im Juni 2012 Steinbeis Research Center for Financial Services Rossmarkt 6 80331 München (Germany) Fon: +49 (0)89 20 20 84 79-0 Fax: +49 (0)89 20 20 84 79-11 Direktoren: Steinbeis Prof. Dr. Jens Research Kleine Center + Prof. for Dr. Financial Markus Venzin Services Possartraße 9 81679 München (Germany) Steinbeis-Hochschule Fon: +49 (0)89 Berlin 20 20 84 79-0 Fax: +49 (0)89 20 20 84 79-11 Steinbeis-Haus Direktoren: Gürtelstr. Prof. 29A/30 Dr. Jens 10247 Kleine Berlin + Prof. (Germany) Dr. Markus Fon: Venzin +49 (0)30 29 33 09-0 Steinbeis-Hochschule Berlin Steinbeis-Haus Gürtelstr. 29A/30 10247 Berlin (Germany) Fon: +49 (0)30 29 33 09-0
Executive Summary Immobilien bei institutionellen Investoren Für die Studie wurden 123 institutionelle Investoren in Deutschland befragt Einführung Immobilien sind seit Jahren eine wichtige Säule in der Kapitalanlage institutioneller Investoren. Die Studie Immobilieninvestments bei institutionellen Investoren ist die zweite Untersuchung der Commerz Real AG und des Research Center for Financial Services der Steinbeis- Hochschule Berlin zur Untersuchung der Marktentwicklung dieser Anlageklasse. Ziel ist es, die Bedeutung von Immobilieninvestments bei institutionellen Anlegern in Deutschland zu analysieren. Dabei soll insbesondere deren Stellenwert in Bezug auf die aktuelle wirtschaftliche Situation sowie die erwarteten Entwicklungen durch Solvency II dargestellt werden. Für die Studie wurde eine Befragung von 123 institutionellen Investoren durchgeführt. Es wurden 9 Tiefen- und 114 Breiteninterviews mit Banken, Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerken, Unternehmen und kirchlichen Einrichtungen sowie Stiftungen geführt. Zukünftig wird mit einem Anstieg des Immobilienanteils gerechnet 7,1% 18,3% 8,4% Heute Auf Sicht von 3 Jahren Immobilienspezialfonds und Direktanlage als beliebteste Vehikel Immobilienanteil am Portfolio Immobilien konnten sich in der Finanzkrise als stabile Größe in den Portfolien der institutionellen Investoren beweisen. Die Attraktivität von Immobilieninvestments hat in den letzten beiden Jahren allgemein zugenommen, wobei nahezu alle institutionellen Investoren Geld in Immobilien investiert haben. Auch der Anteil der Immobilien am Portfolio ist, im Vergleich zum letzten Jahr, leicht gestiegen. Auf Sicht von drei Jahren rechnen die Investoren mit einem weiteren Bedeutungsgewinn. Gewerbeimmobilien stehen dabei im Fokus, diese haben aktuell einen Anteil von rund 80% am gesamten Immobilienbestand. Daneben bilden Wohnimmobilien die zweite Säule. Diese konnten, ebenso wie Einzelhandelsobjekte, im Bereich der Gewerbeimmobilien sogar noch an Bedeutung gewinnen. Auch zukünftig wird diesen beiden Objekttypen ein hohes Potential beschieden. Regional stehen vor allem Westeuropa und dabei speziell Deutschland im Investorenfokus. Immobilien in Deutschland haben einen Anteil von knapp 60% am Immobilienportfolio, auch zukünftig wird hier nicht mit einer signifikanten Veränderung gerechnet. Anlagen in Asien sowie Nordamerika werden weiterhin nur als Beimischung genutzt. Anlagevehikel für Immobilieninvestments Die beliebtesten Vehikel für Immobilieninvestments sind nach wie vor Immobilienspezialfonds und Direktanlagen. Daneben kommt Objektgesellschaften und KG-Lösungen eine wichtige RESEARCH CENTER FOR FINANCIAL SERVICES STEINBEIS-HOCHSCHULE BERLIN 1
Executive Summary Immobilien bei institutionellen Investoren Spezialfonds und Direktanlagen auch zukünftig Nummer 1 Bei Fonds werden kleine Investorengruppen bevorzugt Rolle zu. Offene Immobilienfonds haben, durch die Liquiditätsprobleme einiger Fonds und die Änderungen der regulatorischen Rahmenbedingungen für einige Investorengruppen, deutlich an Attraktivität verloren. Zukünftig werden keine signifikanten Veränderungen der Attraktivität der unterschiedlichen Anlagevehikel erwartet. Auch in den nächsten Jahren bauen die Investoren in erster Linie auf Spezialfonds und Direktanlagen. Ein wichtiger Faktor bei der Wahl einer fremdverwalteten Anlage ist dabei die Investorenstruktur im Fonds. Grundsätzlich werden von den Institutionellen vor allem kleinere und homogene Investorengruppen mit maximal bis zu 30 Anlegern bevorzugt. Wertstabilität und Nachhaltigkeit als wichtigste Trends bei Immobilien Solvency II kann die Attraktivität von Investments reduzieren Anpassung von Solvency II an echte Charakteristik der Immobilien notwendig Trends in der Immobilienanlage Das allgemeine Sicherheitsbedürfnis vieler Investoren spiegelt sich auch bei Immobilienanlagen wider. Knapp 40% der Investoren stufen das Thema Sicherheit als wichtigsten Trend in der Immobilienanlage ein. Daneben sind zahlreiche Anleger der Meinung, dass aufgrund der Wertstabilität vor allem hochwerte Objekte nachgefragt werden oder gar allgemein eine Flucht in Sachwerte wahrnehmbar ist. Darüber hinaus steht das Thema Nachhaltigkeit im Fokus. 68% der Investoren sind der Ansicht, dass Green Buildings weiter an Bedeutung gewinnen. Solvency II Jedoch gibt es auch ein wesentliches Hemmnis für die Fortsetzung der Erfolgsgeschichte von Immobilienanlagen. So kann sich Solvency II aus Investorensicht, je nach endgültiger Ausgestaltung, als Wendepunkt erweisen. Durch die Veränderungen in der notwendigen Eigenkapitalhinterlegung können Immobilieninvestments für Versicherungen an Rentabilität und damit auch an Attraktivität verlieren. Fondsgebundene Anlagen sind dabei in noch stärkerem Maße betroffen als Direktanlagen. Da Immobilieninvestments jedoch eine wichtige und wertstabile Säule in der Kapitalanlage der Investoren bilden, ist sowohl im Sinne der Versicherer als auch der Kunden eine Anpassung der geplanten Richtlinie sinnvoll. Die notwendige Eigenkapitalunterlegung muss sich an der tatsächlichen Situation orientieren. RESEARCH CENTER FOR FINANCIAL SERVICES STEINBEIS-HOCHSCHULE BERLIN 2
Executive Summary Immobilien bei institutionellen Investoren Kernaussagen der Studie: Immobilien Die Attraktivität von Immobilienanlagen ist in den letzten beiden Jahren gestiegen Immobilien als stabile Größe im Portfolio Anteil wie in 2010 bei etwa 7%, erwarteter Anstieg auf 8,4% in den nächsten 3 Jahren Gewerbeimmobilien (80%) dominieren nach wie vor, Einzelhandelsobjekte gewinnen an Bedeutung Wohnimmobilien sind im Vergleich zum letzten Jahr wichtiger geworden Westeuropa und speziell Deutschland bilden den Schwerpunkt bei Immobilieninvestments Immobilienspezialfonds und die Direktanlagen sind die beliebtesten Investitionsarten, offene Immobilienfonds verlieren an Bedeutung Die Investorenstruktur ist ein wichtiger Faktor bei fremdverwalteten Anlagen, 90% bevorzugen kleine Gruppen mit max. 30 Investoren Die Bedeutung von Green Buildings hat weiter zugenommen, speziell Büroimmobilien sind betroffen Solvency II Solvency II kann Auswirkungen auf die Quoten unterschiedlicher Assetklassen haben, die Prozesse an sich sind eher weniger betroffen Vor allem Immobilieninvestments könnten durch die veränderte Regulierung abgebaut werden Anforderungen an Immobilienanlagen haben sich grundsätzlich nicht verändert, viel mehr verliert die Assetklasse an sich an Attraktivität Eigene Modelle haben eher eine geringe Bedeutung, externe Datenreihen sind jedoch grundsätzlich erwünscht RESEARCH CENTER FOR FINANCIAL SERVICES STEINBEIS-HOCHSCHULE BERLIN 3
Inhalt Immobilien bei institutionellen Investoren Seite Ziele und Methodik Key Learnings Immobilien bei institutionellen Investoren Allokation Produkt Know How Solvency II 5 9 14 22 43 47 Anhang 53 RESEARCH CENTER FOR FINANCIAL SERVICES STEINBEIS-HOCHSCHULE BERLIN 4
Ziele und Methodik Ziele / Voraussetzungen: Die Studie Immobilieninvestments bei institutionellen Investoren ist die zweite Untersuchung des Research Center for Financial Services der Steinbeis-Hochschule Berlin und der Commerz Real AG zur Erhebung von Trends und Entwicklungen im deutschen Markt für Immobilien Ziel ist die Analyse des deutschen Marktes für Immobilien, einschließlich der Darstellung möglicher Entwicklungsperspektiven und Erfolgsfaktoren. Die Studie soll die Transparenz des Marktes erhöhen und helfen, zukünftige Trends frühzeitig zu erkennen Die in der Studie dargestellten Prognosen und Berechnungen basieren auf den derzeitigen Marktbedingungen und -gegebenheiten. Bei nicht vorhersehbaren Veränderungen der Rahmenbedingungen und/ oder der Entwicklungen an den Kapitalmärkten müssen die Prognosen neu berechnet werden Vorgehen: Für die Studie wurden Befragungen bei Banken, Versicherungen, Unternehmen, Pensionskassen, Versorgungswerke, kirchliche Einrichtungen sowie Stiftungen durchgeführt. Im Rahmen der Befragungen wurden 9 Tiefeninterviews mit institutionellen Investoren geführt zudem wurden 114 Breiteninterviews durchgeführt Weiterhin stützt sich die Studie auf Veröffentlichungen sowie eigene Berechnungen Autoren: Prof. Dr. Jens Kleine ist Inhaber des Lehrstuhls für Unternehmensführung und Finanzdienstleistungen an der Steinbeis- Hochschule Berlin Matthias Krautbauer, Martin Seebach und Tim Weller sind wissenschaftliche Mitarbeiter am Research Center for Financial Services der Steinbeis-Hochschule Berlin 5
Ziele und Methodik Es wurden 9 Tiefeninterviews mit den verschiedenen Clustern geführt Anzahl geführter Interviews nach Befragungsclustern Branche der Interviewpartner Tiefeninterviews je Investorengruppe Positionen der Interviewpartner Banken Versicherungen 2 4 Vorstand Geschäftsführer Geschäftsbereichsleiter Kapitalanlage Leiter Depot A Leiter Kapitalanlage Leiter Portfoliomanagement Unternehmen, Pensionskassen, Versorgungswerke 3 Gesamt 9 6
Ziele und Methodik Es wurden 114 Interviews mit den verschiedenen Clustern geführt Anzahl geführter Befragungen nach Befragungsclustern Teilnehmer gesamt: 114 davon: Banken 26 Versicherungen Unternehmen, Pensionskassen, Versorgungswerke 39 43 Kirchliche Einrichtungen, Stiftungen 6 7
Inhalt Ziele und Methodik Key Learnings Immobilien bei institutionellen Investoren Allokation Produkt Know How Solvency II Anhang 8
Key Learnings Allokation Immobilienanteil am Portfolio Der Immobilienanteil am Portfolio liegt aktuell bei 7%, auf Sicht von drei Jahren wird ein Anstieg auf über 8% erwartet Den höchsten Immobilienanteil am Portfolio haben Kirchen und Stiftungen (20%), bei Banken ist deren Anteil am geringsten (5%) Portfoliostruktur im Bereich Immobilien Den Schwerpunkt im Immobilienbereich bilden aktuell Gewerbeimmobilien (80%), Wohn- (18%) und Sozialimmobilien (2%) sind aktuell nur gering gewichtet, insbesondere Wohnimmobilien gewinnen aber zukünftig (22%) an Bedeutung Bei Gewerbeimmobilien liegt der Schwerpunkt deutlich auf Büroimmobilien (62%) und Einzelhandelsobjekten (24%) Der Anteil der Einzelhandelsimmobilien (28%) wird zukünftig zu Lasten des Anteils der Büroimmobilien (56%) steigen Regionale Verteilung der Immobilienbeteiligungen Der regionale Schwerpunkt der Immobilienbeteiligungen liegt in Westeuropa (33% ex. Deutschland), wobei Deutschland (57%) als Einzelland den höchsten Anteil am Gesamtportfolio aufweist Anlagen in Emerging Markets (Südamerika <1%, Osteuropa 1%, Asien 2%) sind jeweils nur gering in den Portfolios gewichtet und gewinnen auch zukünftig nur leicht an Bedeutung (Südamerika <1%, Osteuropa 2%, Asien 3%) 9
Key Learnings Produkt Investmentangebot Das Investmentangebot im Bereich Gewerbeimmobilien (79%) wird mehrheitlich als breit angesehen Das Angebotsspektrum bei Sozial- (7%) und Wohnimmobilien (41%) wird deutlich negativer bewertet Potential der Immobilienunderlyings Das höchste Potential auf Sicht von drei Jahren wird Wohn- (52%) und Gewerbeimmobilien (46%) beigemessen, das Potential von Sozialimmobilien (26%) wird weniger optimistisch bewertet Anlageformen bei Immobilieninvestments Immobilienspezialfonds (55%) und Direktanlagen (50%) werden aktuell am häufigsten für Investitionen in Immobilien genutzt Objektgesellschaften (24%), KG-Lösungen sowie offene Immobilienfonds (18% bzw. 10%) werden als Anlagevehikel seltener genutzt, REITs und Einbringungsfonds sind aktuell kaum von Bedeutung (je 1%) Auch zukünftig wird die Mehrheit der Investitionen über Immobilienspezialfonds (54%) durchgeführt Trends in der Immobilienanlage Aus Sicht der Studienteilnehmer wird das Thema Sicherheit (38%) zukünftig als wichtig erachtet, zudem sind hochwertige Objekte (29%) sowie Nachhaltigkeit/ Green Buildings (25%) zukünftig relevante Themen Investorenstruktur/ Track Record Bei fremdverwalteten Anlagen haben die Investorenstruktur (87%) sowie der Track Record (83%) eine hohe Bedeutung Die Studienteilnehmer bevorzugen kleine (34%) sowie mittelgroße Investorengruppen mit 15-30 Investoren (37%) Investitionsattraktivität Nach Meinung von 70%der Studienteilnehmer ist die Attraktivität von Immobilieninvestments in den letzten beiden Jahren gestiegen 10
Key Learnings Know How 85% der Studienteilnehmer stufen ihr Know How im Immobilienbereich als gut ein Solvency II* Auswirkungen auf den Anlageprozess Solvency II hat keine oder kaum Auswirkungen auf den Anlageprozess an sich, allerdings wirken sich die veränderten regulatorischen Vorgaben unter Umständen auf die Gewichtung der unterschiedlichen Assetklassen im Portfolio aus Struktur des Gesamtportfolios Je nach endgültiger Ausgestaltung von Solvency II kann es durch die notwendigen Eigenkapitalunterlegungen zu mehr oder weniger deutlichen Umschichtungen im Gesamtportfolio kommen Solvency II hat leicht negative Auswirkungen auf die Gewichtung von Immobilien im Gesamtportfolio. Knapp ein Drittel der Studienteilnehmer bei Versicherungen gehen von einem sinkenden Anteil durch Solvency II aus Anforderungen an Immobilieninvestments Die grundsätzlichen Anforderungen an Immobilieninvestments haben sich durch Solvency II nicht verändert, allerdings verlieren fondsgebundene Investments durch die regulatorischen Rahmenbedingungen tendenziell an Attraktivität Eigenes Modell und externe Daten Jeder fünfte Studienteilnehmer beabsichtigt im Rahmen von Solvency II ein eigenes Modell für Immobilienanlagen zu erstellen, 62% davon benötigen hierfür Datenreihen von externen Stellen *) Nur unter Berücksichtigung der Antworten von Versicherungen, die übrigen Investoren sind aktuell nicht direkt von Solvency II betroffen 11
Key Learnings Vergleich 2010 und 2011 Immobilienanteil am Portfolio Der Immobilienanteil ist von 2010 auf 2011 um 4,4% auf 7,1% gestiegen Insbesondere kirchlichen Einrichtungen und Stiftungen (32%) und Banken (19%) haben den Immobilienanteil am Portfolio gesteigert Portfoliostruktur im Bereich Immobilien Im Vergleich zu 2010 ist in 2011 der Anteil der Gewerbeimmobilien um 2 Prozentpunkte auf 80% zurückgegangen, der Anteil der Wohnimmobilien ist entsprechend um 2 Prozentpunkte gewachsen (18%) Dieser Trend setzt sich auch in den Prognosen für die zukünftige Verteilung fort, auf Sicht von drei Jahren rechnen die Studienteilnehmer mit einem Gewerbeimmobilienanteil von 75% (2010: 79%) sowie einem Wohnimmobilienanteil von 22% (2010: 18%) Einzelhandelsimmobilien werden im Bereich der Gewerbeimmobilien attraktiver. Der Anteil ist von 2010 (20%) auf 2010 (24%) um 4 Prozentpunkte gestiegen und wird auch auf Sicht von 3 Jahren noch weiter steigen als in 2010 prognostiziert wurde (2010: 24%, 2011: 28%) Regionale Verteilung der Immobilienbeteiligungen Die regionale Verteilung hat sich in 2011 im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert, Schwerpunkte bleiben Deutschland (2010: 55%, 2011: 57%) und das restliche Westeuropa (2010 und 2011: 33%) Im Vergleich zu 2010 wird der Anteil von Immobilien in Deutschland auf Sicht von 3 Jahren leicht steigen (2010: 51%, 2011: 54%) Potential der Immobilienunderlyings Im Vergleich zu 2010 haben sich die Einschätzungen zum Potential von Gewerbeimmobilien deutlich eingetrübt (2010: 64%, 2011: 46%) Das Potential von Büro- und Einzelhandelsimmobilien wird in 2011 negativer bewertet als noch in 2010 (2010: 61% bzw. 69%, 2011: 46% bzw. 60%) Anlageformen bei Immobilieninvestments Im Vergleich zu 2010 werden aktuell Direktanlagen (2010: 45%, 2011: 50%) sowie Objektgesellschaften (2010: 19%, 2011: 24%) etwas häufiger eingesetzt Die Nutzung von Immobilienspezialfonds (2010: 60%, 2011: 55%) und offenen Immobilienfonds (2010: 18%, 2011: 10%) ist dagegen rückläufig 12
Inhalt Ziele und Methodik Key Learnings Immobilien bei institutionellen Investoren Allokation Produkt Know How Solvency II Anhang 13
Allokation Auf Sicht von 3 Jahren rechnen die Befragten mit einer Steigerung des durchschnittlichen Immobilienanteils am Gesamtportfolio um 18% Immobilienanteil am Portfolio - Gesamt - - Banken - - Versicherungen - 18,3%* 13,7%* 22,6%* 5,1% 5,8% 6,2% 7,6% 8,4% 7,1% Heute Auf Sicht von 3 Jahren - Unternehmen, Pensionskassen, Versorgungswerke - Heute Auf Sicht von 3 Jahren - Kirchliche Einrichtungen, Stiftungen - 19,0%* 19,5%* 2% 23,8% 7,7% 9,2% Heute Auf Sicht von 3 Jahren Heute Auf Sicht von 3 Jahren Heute Auf Sicht von 3 Jahren Frage: Wie viel Prozent machen Immobilien durchschnittlich an Ihrem Portfolio aus? ; *) Relative Veränderung Durchschnitt heute und auf Sicht von 3 Jahren 14
Allokation Der durchschnittliche Immobilienanteil hat sich allgemein im Vergleich zum Vorjahr erhöht Aktueller Immobilienanteil am Portfolio - Gesamt - - Banken - - Versicherungen - 4,4%* 18,6%* -1,6%* 4,3% 5,1% 6,3% 6,2% 6,8% 7,1% 2010 2011 2010 2011 - Unternehmen, Pensionskassen, Versorgungswerke - - Kirchliche Einrichtungen, Stiftungen - 32,2%* 1,3%* 20,1% 15,2% 7,6% 7,7% 2010 2011 2010 2011 2010 2011 Frage: Wie viel Prozent machen Immobilien durchschnittlich an Ihrem Portfolio aus? ; *) Relative Veränderung im Vergleich zu 2010 15
Allokation Die Einschätzungen zum zukünftigen Immobilienanteil auf Sicht von drei Jahren sind im Vergleich zum Vorjahr gleich geblieben Immobilienanteil am Portfolio auf Sicht von drei Jahren - Gesamt - - Banken - - Versicherungen - %* 9,4%* %* 8,4% 8,4% 5,3% 5,8% 7,6% 7,6% 2010 2011 - Unternehmen, Pensionskassen, Versorgungswerke - 2010 2011 - Kirchliche Einrichtungen, Stiftungen - 19,0%* -4,2%* 2% 23,8% 9,6% 9,2% 2010 2011 2010 2011 2010 2011 Frage: Wie viel Prozent machen Immobilien durchschnittlich an Ihrem Portfolio aus? ; *) Relative Veränderung im Vergleich zu 2010 16
Allokation Nahezu alle institutionellen Investoren halten Immobilieninvestments in ihren Portfolien Anteil der Nutzer von Immobilieninvestments - Gesamt - 1,0%* - Banken - +/-0%* 92,0% 92,0% - Versicherungen - 4,4%* 10% 95,8% 94,4% 95,3% Heute Auf Sicht von 3 Jahren - Unternehmen, Pensionskassen, Versorgungswerke - -4,4%* Heute Auf Sicht von 3 Jahren - Kirchliche Einrichtungen, Stiftungen - +/-0%* 96,2% 92,0% 10% 10% Heute Auf Sicht von 3 Jahren Heute Auf Sicht von 3 Jahren Heute Auf Sicht von 3 Jahren Frage: Wie viel Prozent machen Immobilien durchschnittlich an Ihrem Portfolio aus? ; Wenn der Immobilienanteil >0 Ist wird der Anleger als Nutzer von Immobilieninvestments angesehen *) Relative Veränderung Durchschnitt heute und auf Sicht von 3 Jahren 17
Allokation Im Vergleich zu 2010 hat sich die Verteilung im Bereich Immobilien nach Objektarten nur leicht geändert Portfoliostruktur im Bereich Immobilien nach Portfoliostruktur Objektarten im Bereich Immobilien - Aktuelle Verteilung - - Verteilung auf Sicht von 3 Jahren - - Ableitungen - Ableitungen 2% 2% 3% 3% Der Gewerbeimmobilienanteil ist zugunsten des Wohnimmobilienanteils im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken 80% 82% Sozialimmobilien 75% 79% Auf Sicht von 3 Jahren wird der Gewerbeimmobilienanteil noch weiter sinken Gewerbeimmobilien Wohnimmobilien Der Rückgang des Anteils der Gewerbeimmobilien wird in 2011 noch stärker eingeschätzt als in 2010 18% 16% 22% 18% 2011 2010 2011 2010 Frage: Wie verteilt sich der Immobilienanteil zwischen den unterschiedlichen Objektarten? 18
Allokation Der Anteil der Einzelhandelsimmobilien im Bereich der Gewerbeimmobilien ist von 2010 auf 2011 um 20% gestiegen Portfoliostruktur Verteilung im Bereich im Bereich der Gewerbeimmobilien Immobilien - Aktuelle Verteilung - - Verteilung auf Sicht von 3 Jahren - - Ableitungen - Ableitungen 2% 3% 7% 7% 5% 6% 3% 4% 7% 7% 5% 6% Im Vergleich zu 2010 ist der Anteil der Büroimmobilien leicht gesunken 24% 20% Sonstige Logistik Hotel Einzelhandel 28% 24% Auch auf Sicht von 3 Jahren wird sich der Anteil der Büroimmobilien weiter reduzieren, nach Einschätzungen in 2011 sogar noch stärker als nach den Einschätzungen in 2010 62% 64% Büro 56% 59% Einzelhandelsimmobilien wird ein weiter wachsender Anteil an den Gewerbeimmobilien prognostiziert 2011 2010 2011 2010 Frage: Wie sind die Objektarten im Bereich der Gewerbeimmobilien verteilt? 19
Allokation Im Vergleich zu 2010 ist der Anteil der Immobilienbeteiligungen in Deutschland gestiegen Portfoliostruktur Regionale Verteilung im Bereich der Immobilienbeteiligungen - Aktuelle Verteilung - - Verteilung auf Sicht von 3 Jahren - <1% 2% <1% 3% 1% <1% 6% 7% 1% 1% Australien Asien Südamerika Nordamerika Osteuropa 1% 1% 3% <1% 4% <1% 6% 6% 2% 2% Australien Asien Südamerika Nordamerika Osteuropa 57% 55% Deutschland 54% 51% Deutschland 33% 33% Westeuropa (ex. Deutschland) 35% 36% Westeuropa (ex. Deutschland) 2011 2010 2011 2010 Frage: Wie sind Ihre Immobilienbeteiligungen regional verteilt? 20
Inhalt Ziele und Methodik Key Learnings Immobilien bei institutionellen Investoren Allokation Produkt Know How Solvency II Anhang 21
Produkt Gewerbeimmobilien und darunter im Speziellen Einzelhandelsimmobilien wird zukünftig das größte Potential beigemessen Beurteilung des Investmentangebots und Potentials Portfoliostruktur folgender Immobilienunderlyings im Bereich Immobilien - Beurteilung Investmentangebot - - Beurteilung Potential - sehr breit breit neutral gering sehr gering sehr gering gering neutral hoch sehr hoch 3,1 Wohnimmobilien 3,3 4,1 4,1 Gewerbeimmobilien davon: Büro 3,5 3,5 3,8 Einzelhandel 3,6 2,9 Hotel 3,1 3,2 Logistik 3,4 2,5 Sozialimmobilien 3,1 Frage: Wie beurteilen Sie folgende Immobilienunderlyings bezüglich des Angebots und Potentials? 22
Produkt Das Investmentangebot im Bereich Wohnimmobilien wird in 2011 breiter eingeschätzt als noch in 2010 Beurteilung des Investmentangebots folgender Portfoliostruktur Immobilienunderlyings im Bereich Immobilien (Alle Angaben in Prozent) sehr breit 6,9 5,3 breit Wohnimmobilien 34,3 30,5 2011 2010 sehr breit breit 7,0 6,8 Sozialimmobilien - Ableitungen - Ableitungen Im Bereich der Sozialimmobilien wird das Investmentangebot nach wie vor eher als gering eingestuft neutral gering sehr gering 7,8 8,4 29,4 37,9 21,6 17,9 neutral gering sehr gering 9,3 17,6 47,7 37,8 36,0 37,8 Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Investmentangebot im Bereich der Gewerbeimmobilien verknappt Gewerbeimmobilien sehr breit 27,4 37,6 breit 51,6 55,3 neutral 7,1 2 gering 1,1 sehr gering Frage: Wie beurteilen Sie folgende Immobilienunderlyings bezüglich des Angebots? 23
Produkt Lediglich bei Logistikimmobilien wird das Investmentangebot im Vergleich zum Vorjahr als etwas breiter eingestuft Beurteilung des Investmentangebots folgender Portfoliostruktur Gewerbeimmobilienunderlyings Bereich Immobilien (Alle Angaben in Prozent) sehr breit breit Büro 34,3 44,1 46,1 45,2 2011 2010 sehr breit breit Einzelhandel 17,2 21,3 51,5 52,8 - Ableitungen - Ableitungen Das breiteste Investmentangebot unter den Gewerbeimmobilien besteht für Büroimmobilien neutral gering sehr gering 15,7 10,8 3,9 neutral gering sehr gering 4,0 2,2 1,0 26,3 23,6 Das geringe Investmentangebot für Hotelimmobilien ist im Vergleich zu 2010 noch weiter gesunken Hotel Logistik sehr breit 4,1 4,5 sehr breit 4,0 breit 14,3 20,2 breit 26,3 27,0 neutral 54,1 44,9 neutral 52,5 52,8 gering 22,4 23,6 gering 15,2 15,7 sehr gering 5,1 6,7 sehr gering 2,0 4,5 Frage: Wie beurteilen Sie folgende Immobilienunderlyings bezüglich des Angebots? 24
Produkt Die Einschätzungen zum zukünftigen Potential von Gewerbeimmobilien haben sich im Vergleich zu 2010 deutlich eingetrübt Beurteilung des Potentials folgender Portfoliostruktur Immobilienunderlyings im Bereich auf Sicht Immobilien von drei Jahren (Alle Angaben in Prozent) sehr hoch 2,0 2,1 hoch Wohnimmobilien 49,5 51,6 2011 2010 sehr hoch hoch 5,4 5,0 Sozialimmobilien 20,7 18,8 - Ableitungen - Ableitungen Auch das Potential von Wohnimmobilien wird im Vergleich zum Vorjahr etwas pessimistischer gesehen neutral gering sehr gering 4,0 2,1 13,1 12,6 31,3 31,6 neutral gering sehr gering 17,4 21,3 3,3 1 53,3 45,0 Sozialimmobilien werden in 2011 potentialträchtiger gesehen als noch in 2010 Gewerbeimmobilien sehr hoch hoch neutral gering sehr gering 10,3 13,8 7,2 2,3 36,1 50,6 46,4 33,3 Frage: Wie beurteilen Sie folgende Immobilienunderlyings bezüglich des Potentials? 25
Produkt Einzig das Potential von Hotelimmobilien wird in 2011 auf Sicht von 3 Jahren höher eingeschätzt als noch in 2010 Beurteilung des Potentials folgender Portfoliostruktur Immobilienunderlyings im Bereich auf Sicht Immobilien von drei Jahren (Alle Angaben in Prozent) sehr hoch 16,2 19,8 Büro 2011 2010 sehr hoch 8,1 6,7 Einzelhandel - Ableitungen - Ableitungen Das Potential von Büroimmobilien ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken hoch neutral gering 16,2 12,1 29,3 40,7 38,4 27,5 hoch neutral gering 11,1 6,7 29,3 24,7 51,5 61,8 Auch Einzelhandelsimmobilien haben im Vergleich zu 2010 an Attraktivität verloren sehr gering sehr gering Hotel Logistik sehr hoch 3,1 2,2 sehr hoch 11,1 9,0 hoch 27,6 24,7 hoch 31,3 37,1 neutral 43,9 41,6 neutral 44,4 44,9 gering 23,5 29,2 gering 11,1 6,7 sehr gering 2,0 2,2 sehr gering 2,0 2,2 Frage: Wie beurteilen Sie folgende Immobilienunderlyings bezüglich des Potentials? 26
Produkt Einzelhandelsimmobilien besitzen das höchste Potential sowie ein breites Investmentangebot Kombinierte Auswertung des Portfolioanteils sowie der Beurteilung des Investmentangebots und des Potentials Prozentualer Anteil der Beurteilung des Potentials mit mindestens hoch 100% Stagnation Wohnimmobilien Hohes Absatzpotential Einzelhandelsimmobilien Gewerbeimmobilien - Ableitungen - Ableitungen Wohnimmobilien haben ein relativ hohes Potential, das Investmentangebot ist jedoch eingeschränkt Das Potential von Sozialimmobilien wird als eher gering eingestuft, zudem gibt es nur ein sehr begrenztes Angebot für Investments Logistikimmobilien 50% Sozialimmobilien Niedriges Absatzpotential Hotelimmobilien Büroimmobilien Stagnation Prozentualer Anteil der 0% 0% 50% Beurteilung des Investmentangebots mit 100% mindestens breit 27
Produkt Immobilienspezialfonds werden sowohl aktuell als auch Sicht von drei Jahren am häufigsten für Immobilieninvestments genutzt Nutzungshäufigkeit folgender Anlageformen bei Immobilieninvestments - Heute - - Auf Sicht von drei Jahren - sehr häufig häufig ab und zu selten nie nie selten ab und zu häufig sehr häufig 3,0 Direktanlage 2,9 1,9 Offene Immobilienfonds 1,8 3,3 3,3 2,1 2,0 2,0 KG-Lösungen 1,9 1,3 REITs 1,5 1,2 Immobilienspezialfonds Objektgesellschaften Einbringungsfonds 1,3 Frage: Wie häufig nutzen Sie die folgenden Anlageformen bei Immobilieninvestments? 28
Produkt Immobilienspezialfonds und die Direktanlage werden von institutionellen Anlegern mit Abstand am häufigsten als Anlageform für Immobilien genutzt Aktuelle Nutzungshäufigkeit folgender Anlageformen bei Immobilieninvestments sehr häufig häufig ab und zu selten nie 20,8% 8,5% 32,7% 53,8% 52,9% 4% 16,0% 11,8% 5,5% 76,7% 84,5% 27,4% 18,2% 16,0% 16,3% 41,0% 6,6% 12,5% 27,4% 31,8% 17,0% 6,6% 14,4% 3,8% 9,5% 9,5% 14,6% 10,7% 7,8% 3,9% 1,0% 1,0% Einbringungsfonds Immobilienspezialfonds Direktanlage KG-Lösungen Offene Immobilienfonds REITs Objektgesellschaften Mindestens häufig in Prozent - absteigend vom höchsten Wert 54,8% (1) 5% (2) 23,6% (3) 18,2% (4) 9,5% (5) 1,0% (6) 1,0% (6) Mindestens selten in Prozent 29,3% (1) 44,5% (2) 69,8% (4) 69,2% (3) 81,0% (5) 91,3% (6) 95,2% (7) Frage: Wie häufig nutzen Sie die folgenden Anlageformen bei Immobilieninvestments? 29
Produkt Im Vergleich zu 2010 werden offene Immobilienfonds deutlich seltener von den Investoren genutzt Aktuelle Nutzungshäufigkeit folgender Anlageformen bei Immobilieninvestments (Alle Angaben in Prozent) Direktanlage sehr häufig 31,8 26,6 häufig 18,2 19,3 ab und zu 5,5 9,2 selten 11,8 11,0 nie 32,7 33,9 2011 2010 sehr häufig häufig ab und zu selten nie Offene Immobilienfonds 9,5 18,1 9,5 18,1 41,0 30,5 4 33,3 - Ableitungen - Ableitungen Direktanlagen werden für Immobilieninvestments häufiger als noch in 2010 verwendet Objektgesellschaften werden allgemein eher selten für Immobilieninvestments genutzt Immobilienspezialfonds Objektgesellschaften sehr häufig 27,4 35,2 sehr häufig 6,6 5,7 häufig 27,4 24,8 häufig 17,0 13,3 ab und zu 16,0 14,3 ab und zu 6,6 6,7 selten 8,5 1,9 selten 16,0 2 nie 20,8 23,8 nie 53,8 54,3 Frage: Wie häufig nutzen Sie die folgenden Anlageformen bei Immobilieninvestments? 30
Produkt Einbringungsfonds werden für Immobilieninvestments, wie auch in 2010, nur selten genutzt Aktuelle Nutzungshäufigkeit folgender Anlageformen bei Immobilieninvestments (Alle Angaben in Prozent) sehr häufig 3,8 2,0 häufig KG-Lösungen 14,4 15,8 2011 2010 sehr häufig häufig 1,0 REITs - Ableitungen - Ableitungen Lediglich 1% der Befragten nutzen aktuell häufig REITs oder Einbringungsfonds für Immobilieninvestments ab und zu selten nie 12,5 7,9 16,3 23,8 52,9 50,5 ab und zu selten nie 7,8 8,7 14,6 19,4 76,7 71,8 KG-Lösungen werden von über die Hälfte der Befragten nie für Immobilieninvestments genutzt sehr häufig häufig ab und zu selten nie Einbringungsfonds 1,0 3,9 2,0 10,7 13,0 84,5 85,0 Frage: Wie häufig nutzen Sie die folgenden Anlageformen bei Immobilieninvestments? 31
Produkt Auch auf Sicht von drei Jahren bleiben Immobilienspezialfonds die meist genutzte Anlageform für Immobilieninvestments, REITs und Einbindungsfonds spielen nur eine geringe Rolle Nutzungshäufigkeit folgender Anlageformen bei Immobilieninvestments auf Sicht von drei Jahren sehr häufig häufig ab und zu selten nie 17,6% 33,6% 13,9% 14,8% 11,8% 53,3% 5% 48,1% 64,7% 74,3% 12,7% 24,1% 14,5% 14,3% 23,5% 26,9% 29,6% 27,3% Einbringungsfonds Immobilienspezialfonds Direktanlage 13,3% 13,7% 19,2% 14,3% 10,8% 4,8% 4,8% 2,0% 1,0% KG-Lösungen Offene Immobilienfonds 26,5% 5,9% 5,0% 2,9% 1,0% REITs 19,8% Objektgesellschaften Mindestens häufig in Prozent - absteigend vom höchsten Wert 53,7% (1) 41,8% (2) 19,1% (3) 12,8% (4) 5,8% (5) 2,9% (6) 1,0% (7) Mindestens selten in Prozent 31,5% (1) 45,4% (2) 67,6% (3) 73,5% (4) 75,0% (5) 91,2% (6) 94,1% (7) Frage: Wie häufig nutzen Sie die folgenden Anlageformen bei Immobilieninvestments? 32
Produkt Die Einschätzung zur zukünftigen Nutzungshäufigkeit von Immobilienspezialfonds ist in 2011 im Vergleich zu 2010 zurückgegangen Nutzungshäufigkeit folgender Anlageformen bei Immobilieninvestments auf Sicht von drei Jahren (Alle Angaben in Prozent) Direktanlage sehr häufig 27,3 22,9 häufig 14,5 16,5 ab und zu 12,7 13,8 selten 11,8 13,8 nie 33,6 33,0 Immobilienspezialfonds 2011 2010 sehr häufig häufig ab und zu selten nie Offene Immobilienfonds 1,0 4,8 11,7 19,2 32,0 26,9 24,3 48,1 32,0 Objektgesellschaften - Ableitungen - Ableitungen Im Vergleich zu 2010 wird die zukünftige Nutzungshäufigkeit von offenen Immobilienfonds in 2011 deutlich geringer eingeschätzt Zukünftig werden Objektgesellschaften häufiger für Immobilieninvestments eingesetzt als dies noch in 2010 erwartet wurde sehr häufig 29,6 41,1 sehr häufig 4,8 5,9 häufig 24,1 21,5 häufig 14,3 8,8 ab und zu 14,8 6,5 ab und zu 13,3 15,7 selten 13,9 9,3 selten 14,3 16,7 nie 17,6 21,5 nie 53,3 52,9 Frage: Wie häufig nutzen Sie die folgenden Anlageformen bei Immobilieninvestments? 33
Produkt REITs und Einbringungsfonds werden auch zukünftig nur selten für Immobilieninvestments eingesetzt Nutzungshäufigkeit folgender Anlageformen bei Immobilieninvestments auf Sicht von drei Jahren (Alle Angaben in Prozent) KG-Lösungen sehr häufig 2,0 2,0 häufig 10,8 9,2 ab und zu 13,7 13,3 2011 2010 sehr häufig häufig ab und zu 2,9 1,9 5,9 8,7 REITs - Ableitungen - Ableitungen Die zukünftige Nutzung von KG- Lösungen für Immobilieninvestments wird in 2011 etwas positiver eingeschätzt als im Vorjahr selten nie 23,5 27,6 5 48,0 Einbringungsfonds selten nie 26,5 22,3 64,7 67,0 Drei Viertel der Befragten werden auf Sicht von drei Jahren nie Einbringungsfonds für Immobilieninvestments nutzen sehr häufig häufig ab und zu selten nie 1,0 5,0 8,2 19,8 14,3 74,3 77,6 Frage: Wie häufig nutzen Sie die folgenden Anlageformen bei Immobilieninvestments? 34
Produkt Der Investorenstruktur kommt eine hervorgehobene Bedeutung zu, insgesamt werden eher kleine und homogene Investorengruppen bevorzugt Bedeutung der Investorenstruktur - Einschätzungen laut Tiefeninterviews - sehr wichtig neutral nicht wichtig wichtig weniger wichtig % 5,9% 7,4% Die Investorenstruktur ist grundsätzlich ein wesentlicher Faktor bei der Anlageentscheidung Die bevorzugte Investorenstruktur hängt vom Investment und dem geplanten Anlagehorizont ab 5% Bei langfristigen Anlagen wird eher eine kleine Investorenanzahl bevorzugt Für kurz bis mittelfristige Anlagen kann eine breite Investorenstreuung Liquiditätsvorteile bieten 36,8% Insgesamt werden eher Investments mit kleineren und homogenen Investorengruppen bevorzugt Frage: Welche Bedeutung hat die Investorenstruktur bei einer fremdverwalteten Anlage für Sie? 35
Produkt Vor allem Versicherungen und Pensionskassen/ Versorgungswerke sowie kirchliche Einrichtungen/ Stiftungen ziehen kleine Investorengruppen anderen Strukturen vor Bevorzugte Art der Investorenstruktur - Nach Clustern - (Alle Angaben in Prozent) (Angaben in Prozent) 10 10 Große Clubdeals 11,8 Gesamt 2011 15-30 Investoren 36,8 Banken Versicherungen Pensionskassen/ Versorgungsw. 60,9 Kirchl. Einrichtungen/ Stiftungen Kleine Investorengruppen (max. 5) 33,8 26,1 36,8 33,3 33,8 33,3 11,8 6,1 15,2 11,8 13,0 Nur als Einzelinvestor 11,8 Große Clubdeals 10 30 Investoren Kleine Investorengruppen Nur als Einzelinvestor Frage: Welche Investorenstruktur bevorzugen Sie? 36
Produkt Der Track Record wird von 83% aller Studienteilnehmer als wichtig angesehen, bei Versicherungen kommt diesem die größte Bedeutung zu Bedeutung des Track Records - Nach Clustern - sehr wichtig neutral nicht wichtig wichtig weniger wichtig (Alle Angaben in Prozent) 10 16,9% 57,6% Gesamt 2011 Banken Versicherungen Pensionskassen/ Versorgungsw. Kirchl. Einrichtungen/ Stiftungen 72,7 57,6 57,1 69,7 25,4 21,4 12,1 27,3 21,4 16,9 18,2 25,4% Sehr wichtig Wichtig Neutral Weniger wichtig Nicht wichtig Frage: Wie stufen Sie die Wichtigkeit des Track Records bei einer Investition ein? 37
Produkt Die Sicherheit ist auch bei Immobilienanlagen das beherrschende Thema Trends bei der Immobilienanlage (offene Frage) (Alle Angaben in Prozent) - Einschätzungen laut Tiefeninterviews - 1 Sicherheit 37,5 Hochwerte Objekte Nachhaltigkeit/ Green Buildings 29,2 25,0 Allgemein ist am Markt ein Trend hin zu sicheren Anlagen zu erkennen Allgemein große Nachfrage aber nur ein geringes Angebot Wohnimmobilien 20,8 20,8 Viele Investoren ziehen sich aus dem Ausland zurück, Deutschland rückt noch stärker in den Fokus Flucht in Sachwerte 16,7 Überschätzung von Immobilienanlagen durch die Finanzkrise Urbanisierung 16,7 16,7 Die Direktanlage gewinnt im Vergleich zu Fondsanlagen wieder an Bedeutung Abkehr von Fondsanlagen Prime-Lagen 16,7 12,5 Speziell offene Immobilienfonds haben stark an Attraktivität eingebüßt Keine nutzbaren Trends REITs 8,3 12,5 Die Anleger diversifizieren ihre Investments noch stärker und unterteilen vermehrt nach Ländern und Sektoren Transparenz 8,3 Fokus auf Deutschland 8,3 0 10 20 30 40 50 Sonstige: Studentenwohnungen, Boarding House, Einzelhandel, Opportunitäten eher in Osteuropa und Südeuropa, Projektentwicklung Frage: Welche Trends bestehen aus Ihrer Sicht in der Immobilienanlage? 1) Welche Trends herrschen aktuell am Immobilienmarkt vor? 38
Produkt Bei der Gebührenstruktur bevorzugen Investoren eine Mischung aus Fixgebühr und Performancefee Beurteilung der Attraktivität von Fondskonzepten sehr hoch hoch neutral gering sehr gering 10,4% 11,3% 19,8% 18,9% 8,5% 6,6% 19,8% 18,9% 21,7% 23,6% 34,9% 1,9% 14,2% 6,6% 16,0% 51,9% 17,0% 20,8% 28,3% 28,3% 59,4% 47,2% 59,4% 61,3% 42,5% 43,4% 28,3% 47,2% 35,8% 41,5% 16,0% 8,5% 8,5% 19,8% 15,1% 17,9% 14,2% 12,3% 19,8% 4,7% 9,4% 8,5% Core Core+ Value Add Diversifiziertes Spezialisiertes Seedportfolio Blindpool Fonds mit Portfolio Portfolio Fixgebühr und Performancefee Fonds mit ausschließlich Fixgebühr Fonds mit ausschließlich Performancefee Objektbezogen Portfoliobezogen Gebührenbezogen Frage: Wie beurteilen Sie die Attraktivität der folgenden Fondskonzepte? 39
Produkt Die Bedeutung von Green Buildings ist in 2011 im Vergleich zum Vorjahr weiter gestiegen Entwicklung der Bedeutung von Green Buildings - Entwicklung der Bedeutung - - Objektarten, die am stärksten profitieren - (Angaben in Prozent) Büroimmobilien 78,1 31,5% 36,9% Gewerbeimmobilien (allgemein) Einzelhandelsimmobilien 12,5 10,9 Logistikimmobilien 10,9 stark sinken Wohnimmobilien 10,9 sinken Sozialimmobilien 3,1 neutral Hotel 3,1 65,8% 57,7% steigen stark steigen Allgemein alle Objektarten Kommunale Objekte 3,1 3,1 Pflege-/Altenheime 1,6 2,7% 5,4% 2011 2010 Eigengenutzte Immobilien 1,6 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Sonstige: Nur solche, die tatsächlich ein Kostensenkungspotential haben Frage: Wie wird sich die Bedeutung von Green Buildings in Ihrem Portfolio zukünftig entwickeln? / Welche Objektarten partizipieren am stärksten vom Trend zu Green Buildings? 40
Produkt Nach Ansicht von 70% ist die Attraktivität von Immobilieninvestments in den letzten beiden Jahren gestiegen Entwicklung der Attraktivität von Immobilienanlagen durch das Marktumfeld in den letzten beiden Jahren (Alle Angaben in Prozent) Gesamt 2011 Banken Versicherungen Pensionskassen/ Versorgungsw. Kirchl. Einrichtungen/ Stiftungen stark gestiegen 2 stark gestiegen 17,9 15,0 35,0 gestiegen 5 gestiegen 3 5 61,5 neutral 24,0 neutral 3 20,5 22,5 10 gesunken 1,0 gesunken 5,0 stark gesunken 5,0 stark gesunken 12,5 Frage: Wie hat sich die Attraktivität von Immobilienanlagen durch das Marktumfeld in den letzten beiden Jahren entwickelt? 41
Inhalt Ziele und Methodik Key Learnings Immobilien bei institutionellen Investoren Allokation Produkt Know How Solvency II Anhang 42
Know How Knapp ein Drittel der Befragten stuft das eigene Know How im Bereich Immobilien als sehr gut ein Beurteilung des Know How im Bereich Immobilien - Immobilien - - Ableitungen - (Alle Angaben in Prozent) sehr gut 31,8 30,2 2011 2010 Knapp 85% der Studienteilnehmer verfügen im Bereich Immobilien über einen guten Wissenstand gut befriedigend 9,3 8,5 53,3 57,5 Keiner der befragten institutionellen Investoren stuft das im Haus vorhandene Immobilien-Know-How als mangelhaft oder ungenügend ein ausreichend 3,8 5,6 mangelhaft ungenügend Frage: Wie beurteilen Sie das Know How in den Bereichen Immobilien in Ihrem Haus? 43
Know How Der Immobilienanteil am Portfolio nimmt mit steigendem Wissen tendenziell etwas zu Kombinierte Auswertung Immobilienanteil am Portfolio und Kenntnisstand Studienteilnehmer mit einem guten Kenntnisstand haben einen überdurchschnittlich hohen Immobilienanteil am Portfolio Know How im Bereich Immobilien Sehr gut (1) Gut (2) Befriedigend (3) Ausreichend (4) Mangelhaft (5) Ungenügend (6) 16,7% 66,7% 16,7% Ø7,1 47,2% 21,4% 45,5% 54,8% 44,4% 45,5% 85,7% 14,3% 8,3% 9,1% 9,5% 0 0 bis 5 5 bis 10 10 bis 15 > 15 Immobilienanteil am Portfolio 14,3% Ø1,9 Allgemein kann der Wissenstand der institutionellen Investoren zu Immobilien als gut beurteilt werden Speziell Investoren, die mehr als 10% Immobilien in ihren Portfolien allokiert haben, stufen ihr Wissen überdurchschnittlich oft als gut oder sehr gut ein Lesebeispiel: 14,3% der Studienteilnehmer, die mehr als 15% Immobilien im Portfolio halten, stufen das Wissen zu Immobilien in Ihrem Haus als ausreichend ein 44
Know How Je besser der Wissenstand zu Immobilien ist, desto eher sind die Teilnehmer der Ansicht, dass die Attraktivität von Immobilieninvestments in den letzten Jahren zugenommen hat Kombinierte Auswertung der Entwicklung der Attraktivität von Immobilieninvestments und dem Kenntnisstand Studienteilnehmer mit einem guten Wissenstand sind überdurchschnittlich häufig der Ansicht, dass sich die Attraktivität von Immobilienanlagen in den letzten Jahren erhöht hat Know How im Bereich Immobilien Sehr gut (1) Gut (2) Befriedigend (3) Ausreichend (4) Mangelhaft (5) Ungenügend (6) 42,1% 10,5% 1% 8,3% Stark gestiegen (1) 47,4% 58,0% Ø2,2 6,0% Gestiegen (2) 26,0% 54,2% Neutral (3) 33,3% 4,2% Gesunken (4) 5% 10% 25,0% Stark gesunken (5) Entwicklung der Attraktivität von Immobilienanlagen in den letzten Jahren 25,0% Ø1,9 Die Einschätzung der Entwicklung der Attraktivität von Immobilienanlagen verbessert sich mit zunehmenden Wissen 100% der Studienteilnehmer, die der Ansicht sind, dass die Attraktivität von Immobilienanlagen in den letzten Jahren gesunken ist, bewerten ihr Wissen als ausreichend Lesebeispiel: 25% der Studienteilnehmer die der Meinung sind, dass die Attraktivität von Immobilieninvestments in den letzten Jahren stark gesunken ist, stufen ihr Wissen als ausreichend ein 45
Inhalt Ziele und Methodik Key Learnings Immobilien bei institutionellen Investoren Allokation Produkt Know How Solvency II Anhang 46
Solvency II Solvency II wirkt sich weniger auf den Anlageprozess, als auf die in der Strategischen Asset Allokation vorgesehen Quoten für die unterschiedlichen Assetklassen aus Auswirkungen von Solvency II auf den Anlageprozess* (Tiefeninterview) Solvency II hat keine Auswirkungen auf den Anlageprozess an sich, allerdings wirken sich die regulatorischen Veränderungen unter Umständen auf die Gewichtung der unterschiedlichen Assetklassen im Portfolio aus Die Entscheidungs- und Auswahlprozesse für Investments sind von den Veränderungen durch Solvency II kaum betroffen X Keine oder geringe Auswirkungen durch Solvency II Marktscreening Anpassungsbedarf durch Solvency II ALM-Studie Grundsatzentscheidung X X X X Klassifizierung Strategische Asset Allokation Taktische Asset Allokation Management ALM-Studie und Grundsatzentscheidung Festlegung der Investmentrichtlinien (SAA) Prüfung der Auswirkungen einer Aufnahme einer Assetklasse auf das Gesamtportfolio und Untersuchung der Charakteristik des Gesamtportfolios Grundsatzentscheidung welche Assetklassen im Portfolio allokiert werden sollen Investmentrichtlinien stellen die Grundlage für alle Investitionen dar und geben anhand von ALM-Studien sowie dem benötigten Kapital Vorgaben zur Gewichtung von Assetklassen etc. Durch Solvency II muss für Immobilieninvestments, bei Verwendung des Standardmodells zum Risikomanagement, überdurchschnittlich viel Eigenkapital vorgehalten werden Die Gewichtung von Immobilien wird, falls die aktuellen Regulierungsansätze beibehalten werden, aus Sicht der Investoren tendenziell sinken Auch im Risikomanagement kann Solvency II einen Anpassungsbedarf zur Folge haben, dieser betrifft aber weniger den Prozess als solches sondern eher die Risikolimits und Risikoindikatoren Frage: Welche Auswirkungen erwarten Sie sich durch Solvency II auf Ihre Anlageprozesse? ; *) Solvency II hat aktuell nur Auswirkungen auf die Anlage von Versicherungen, die übrigen Anleger sind von der Regulierung zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht betroffen. Einige Befragte bei Pensionskassen und Versorgungswerken gehen jedoch davon aus, dass die Regulierung mittelfristig auf ihre Unternehmen ausgeweitet wird 47
Solvency II Vor allem Immobilieninvestments könnten aus Sicht der Investoren durch die veränderte Regulierung abgebaut werden Auswirkungen von Solvency II auf die Struktur des Gesamtportfolios (Tiefeninterview) 1 Je nach endgültiger Ausgestaltung von Solvency II kann es durch die notwendigen Eigenkapitalunterlegungen und die dadurch veränderte Rentabilität für verschiedene Assetklassen zu deutlichen Umschichtungen kommen 2 Für den Fall, dass die aktuellen Regelungen beibehalten werden, sind vor allem Immobilienanlagen negativ betroffen, da es allerdings nur bedingt Alternativen gibt sind auch nur geringe Folgen vorstellbar 3 Fondsgebundene Immobilieninvestments leiden noch stärker unter Solvency II als Direktanlagen 4 Auch Investoren, die nicht selbst von Solvency II betroffen sind, können zu Anpassungen des Portfolios gezwungen sein. Diese sind jedoch keine Folge einer veränderten Regulierung, sondern von Kursverlusten, aufgrund der Tatsache, dass sich viele Versicherungen von Immobilienanlagen trennen müssen Frage: Welche Auswirkungen erwarten Sie durch Solvency II auf die Struktur Ihres Gesamtportfolios? 48
Solvency II Solvency II hat eher negative Auswirkungen auf die Höhe des Immobilienanteils im Gesamtportfolio Auswirkungen von Solvency II auf die Gewichtung von Immobilien im Gesamtportfolio* - Ableitungen - (Alle Angaben in Prozent) Immobilien (Gesamt) stark steigen steigen 5,1 neutral sinken 25,6 stark sinken 5,1 64,1 stark steigen steigen neutral sinken stark sinken Immobiliendirektinvestments 23,1 61,5 10,3 5,1 Der Anteil von Immobiliendirektinvestments wird durch Solvency II leicht steigen Im Gegensatz dazu wird der Anteil von indirekten Immobilieninvestments durch Solvency II leicht sinken Indirekte Immobilieninvestments stark steigen steigen 5,1 neutral 64,1 sinken 20,5 stark sinken 10,3 Frage: Wie denken Sie, dass sich die Gewichtung von Immobilien im Allgemeinen und speziell Direktanlagen bzw. indirekten Investments (Fonds etc.) in Ihrem Gesamtportfolio durch Solvency II verändern wird? ; *Nur unter Berücksichtigung von Versicherungen 49
Solvency II Knapp 80% werden kein eigenes Modell für Immobilienanlagen im Rahmen von Solvency II erstellen oder haben darüber noch keine Entscheidung getroffen Nutzung eigener Modelle für Immobilienanlagen* - Erstellung eines eigenen Modells im Rahmen von Solvency II - ja noch keine Entscheidung nein - Bedarf an Datenreihen durch Dritte für eigenes Modell - ja weiß nicht nein - Ableitungen - Nur 20% werden im Rahmen von Solvency II ein eigenes Modell für Immobilienanlagen nutzen 35,9% 20,5% 38,5% 45% benötigen Datenreihen durch Dritte für das eigene Modell für Immobilienanlagen im Rahmen von Solvency II 61,5% 43,6% Frage: Beabsichtigen Sie für Ihre Immobilienanlagen im Rahmen von Solvency II ein eigenes Modell zu entwickeln? / Wäre, für den Fall, dass Sie ein eigenes Modell nutzen, die Bereitstellung einer Datenreihe für Immobilien durch Dritte für Sie hilfreich? ; *Nur unter Berücksichtigung von Versicherungen 50
Solvency II Die Anforderungen an Immobilienanlagen haben sich durch Solvency II nicht grundlegend geändert, viel mehr verliert die Assetklasse an sich an Attraktivität Veränderungen an die Anforderungen an Immobilienanlagen durch Solvency II (Tiefeninterview) Grundsätzlich haben sich die Anforderungen an Immobilieninvestments durch die Finanzkrise nicht verändert Die veränderten regulatorischen Rahmenbedingungen können jedoch speziell die Attraktivität von fondsgebundenen Immobilieninvestments reduzieren Bezogen auf: Beteiligungsart- und Vehikel Anforderungen Direktinvestments gewinnen im Vergleich zu Fondsanlagen durch den geringeren Eigenkapitalunterlegungsbedarf an Attraktivität Solvency II kann den endgültigen Scheidepunkt für fondsgebundene Immobilienanlagen darstellen, falls die Regelung in der aktuellen Form umgesetzt wird, droht das Ende von (offenen) Immobilienfonds für institutionelle Investoren Laufzeit Keine Veränderungen in den Anforderungen Performance/ Risiko Keine Veränderungen in den Anforderungen Die Investoren halten Immobilien nach wie vor für eine attraktive Anlageklasse, die ihre Stärken auch im Rahmen der turbulenten Marktphasen in den letzten Jahren beweisen konnten Aus Sicht der Anleger gibt es keine echte Alternative zu Immobilienanlagen bzw. eine Assetklasse mit entsprechenden Charakteristika, die Immobilieninvestments ersetzen kann Ein möglicher Rückgang des Immobilienanteils ist einzig auf veränderten regulatorischen Anforderungen und nicht auf eine gesunkene Attraktivität von Immobilienanlagen an sich zurückzuführen Frage: Welche Veränderungen bewirkt Solvency II bei den Anforderungen an Immobilienanlagen? 51
Inhalt Ziele und Methodik Key Learnings Immobilien bei institutionellen Investoren Allokation Produkt Know How Solvency II Anhang 52
Anhang RESEARCH CENTER FOR FINANCIAL SERVICES Prof. Dr. Jens Kleine und Matthias Krautbauer Markus Esser STEINBEIS RESEARCH CENTER FOR FINANCIAL SERVICES Possartstraße 9 81679 München (Germany) Fon: +49 (0)89 20 20 84 79-0 Fax: +49 (0)89 20 20 84 79-11 E-Mail: Jens.Kleine@steinbeis-research.de E-Mail: Matthias.Krautbauer@steinbeis-research.de Commerz Real AG Kreuzberger Ring 56 65205 Wiesbaden Fon: +49 (0) 611 7105-0 Fax: +49 (0) 611 7105-285 E-Mail: Markus.Esser@commerzreal.com STEINBEIS-HOCHSCHULE BERLIN Gürtelstr. 29A/30 10247 Berlin (Germany) Fon: +49 (0)30 29 33 09-0 53