Hotels Public Houses Restaurants Leisure Care Retail Hotelmarkt Stadt Salzburg ANALYSE DER ANGEBOTS- UND NACHFRAGEENTWICKLUNG März 2011 Foto: Tourismus Salzburg www.christie.com
Inhalt + Angebot + Nachfrage + Hotelmarktparameter + Prognose Auslastung + Prognose Zimmerpreis + Projekt und Auftragsbedingungen 3 8 10 15 21 23 2
Angebot HOTELS & PENSIONEN gesamt + Der Hotelmarkt in der Stadt Salzburg zeigte in den vergangenen 10 Jahren eine Betriebe und Zimmer ambivalente Entwicklung in Bezug auf die Anzahl der Betriebe und die angebotenen Zimmer. + Die Anzahl der Betriebe sank kontinuierlich von 144 im Jahr 2001 auf 125 im Jahr 2010, was einem Rückgang von ca. 1,6 % pro Jahr entspricht. Betriebe 160 140 120 100 6.000 5.500 5.000 Zimmer + Es ist jedoch hervorzuheben, dass sich gleichzeitig das Zimmerangebot in den 80 4.500 letzten 10 Jahren um durchschnittlich ca. 0,9 % pro Jahr steigerte. In absoluten Zahlen entspricht dies einer Angebotssteigerung von ca. 5 100 60 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 4.000 Zimmern im Jahr 2001 auf ca. 5 500 Zimmer im Jahr 2010 bzw. um 8,1 %. (Das Hotels & Pensionen gesamt Zimmer gesamt Bettenangebot stieg im gleichen Zeitraum von ca. 9 800 auf rund 10 800 bzw. um ca. 10,1 %). + Ursache für diese Entwicklung war der Anstieg der durchschnittlichen Anzahl der Zimmer pro Betrieb in den Salzburger Hotels um ca. 25 % bzw. von 35 auf 44 Zimmer pro Betrieb (Erweiterungen, neue Betriebe mit mehr Zimmern). + Im Vergleich dazu erhöhte sich die Zimmerkapazität in Wien von 2000 bis 2010 nur um ca. 9 % von 61 auf 67 Zimmer pro Betrieb. Hinweise: Stand am 31.8. des jeweiligen Jahres Quellen: Stadt Salzburg, Tourismus Salzburg, Christie + Co Research 3
Angebot HOTELS & PENSIONEN nach Kategorien + Innerhalb der einzelnen Kategorien werden sehr unterschiedliche Entwicklung Zimmerangebot pro Segment Entwicklungen verzeichnet. Hervorzuheben ist, dass diese Entwicklungen neben Betriebsöffnungen und schließungen auch Änderungen bei der Klassifizierung geschuldet sind (z.b. ein Hotel wird in die nächst höhere oder 3.500 3.000 2.500 niedrigere Kategorie gestuft). + 4-Sterne-Hotels verzeichneten im Zeitraum 2001 2010 mit jährlich Zimmer 2.000 1.500 1.000 durchschnittlich 4,6 % Wachstum bei den Zimmern (Betten +4,7 %) die stärksten und gleichzeitig einzigen Steigerungen. Alle anderen Kategorien entwickelten sich im Betrachtungszeitraum negativ. + Die Anzahl der 3-Sterne-Zimmer verringerte sich um durchschnittlich 0,6 % 500 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 5* 4* 3* 2&1* p.a., 5-Sterne-Zimmer gingen gar um durchschnittlich 4,2 % p.a. zurück. Am signifikantesten war die negative Entwicklung im Low-Budget-/Economy- Bereich. Seit dem Jahr 2001 verringerte sich hier das Angebot auf 19 Betriebe 1.385; 25% ZImmerkapazitäten nach Kategorien (2010) 395; 7% 494; 9% (-7,7 %) mit 395 Zimmern (-6,9 %) und 757 Betten (-7,0 %). + 2010 war mehr als die Hälfte des gesamten Zimmerangebotes im 4-Sterne- Segment angesiedelt. Die geringsten Kapazitäten waren im 2- und 1-Sterne- Segment vorzufinden (siehe Grafik rechts). 5* 4* 3* 2&1* 3.235; 59% Quelle: Stadt Salzburg 4
Angebot ERWARTETES ANGEBOTSWACHSTUM + In Salzburg befinden sich nach unseren Recherchen derzeit drei Hotelprojekte mit insgesamt ca. 300 Zimmern in Bau (bzw. Umbau), welche in den kommenden zwei Jahren eröffnen werden. Weitere vier Hotelprojekte mit einer geplanten Eröffnung bis 2013 befinden sich in der Planungsphase und würden bei Realisierung das derzeitige Hotelangebot um zusätzlich mehr als 500 Zimmer erweitern. Falls auch sämtliche in Planung befindlichen Projekte realisiert werden, würde sich damit das Angebot bis Ende 2013 um ca. 800 Zimmer steigern. + Die in Bau befindlichen Zimmer entsprächen bei Öffnung einer Kapazitätserweiterung von ca. 5 %. Rechnet man auch die geplanten Hotelprojekte hinzu, würde sich das Angebot bis 2013 im Vergleich zum Jahr 2010 um ca. 14 % erhöhen. Dies entspricht einer durchschnittlichen Wachstumsrate von ca. 4 % p.a. zwischen 2010 und 2013. 7.000 6.500 6.000 5.500 5.000 4.500 Entwicklung Hotelangebot Salzburg (Bestand plus neue Zimmer) + 14 % 2010 2011 2012 2013 Bestand 2010 5* 4* 3* 2&1* Zusätzliche Zimmerkapazitäten 238; 31% 316; 42% + Alle identifizierten Hotelprojekte sind im 3-Sterne-Segment angesiedelt, wenngleich manche der Projekte im Graubereich zur nächst höheren bzw. niedrigeren Kategorie operieren werden. Die Realisierungswahrscheinlichkeit der einzelnen Projekte ist zum jetzigen Zeitpunkt unterschiedlich. + Eine Auflistung der einzelnen Projekte befindet auf der Folgeseite. 202; 27% Graubereich 3/4 Sterne 3-Sterne Graubereich 2/3 Sterne Quelle: Christie + Co Research 5
Angebot ZUSÄTZLICHE KAPAZITÄTEN in Bau/Planung # Projekt/Betreiber Kategorie Kapazität (Zimmer) Geplante Eröffnung Projektstatus Eröffnung 2011 1 Meininger Hotel Salzburg City Center 3-Sterne 102 Mai 2011 in Bau 2 Motel One Salzburg 3-Sterne 119 Mai 2011 in Bau Eröffnung 2012 3 Star Inn Hotel (Umbau Gabler Bräu) 3-Sterne S 78 Mai 2012 in Bau 4 Hotel im Miele Haus (Umbau Bestand) 3-Sterne 119 Juli 2012 in Planung 5 Messehotel (Liefering) 3-Sterne S 119 H2 2012* in Planung Eröffnung 2013 6 Hotelprojekt Competence Park 3-Sterne S 119 k.a. in Planung 7 Hotelprojekt Hauptbahnhof 3 Sterne* 100+* k.a. in Planung Hinweis: * Annahmen/unbestätigt Quellen: ÖHV, Christie + Co Research 6
Angebot ZUSÄTZLICHE KAPAZITÄTEN Standorte 1. Meininger Hotel Salzburg City Center 2. Motel One 3. Star Inn Hotel (Gabler Bräu) 5 4. Hotelprojekt Miele Haus 5. Messehotel 6. Hotelprojekt Competence Park 6 4 7 3 1 7. Hotelprojekt Hauptbahnhof 2 PROJEKTE IN BAU PROJEKTE IN PLANUNG Hinweis: * Annahmen/unbestätigt Quellen: ÖHV, Bing Maps, Christie + Co Research 7
Nachfrage ANKÜNFTE UND NÄCHTIGUNGEN absolut + Seit 2001 hat sich die Zahl der Ankünfte und Nächtigungen in Salzburger Beherbergungsbetrieben um ca. 34 % bzw. 30 % erhöht. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 3,3 % (Ankünfte) bzw. 3,0 % (Nächtigungen). + Trotz der positiven Nachfrageentwicklung im Jahr 2010 konnten die bisherigen Nächtigungsrekorde von 2006 nicht übertroffen werden. Anders sieht dies bei den Ankünften aus, die 2010 leicht über den Werten von 2006 lagen. + Mit einem Anteil von 87,5 % bei Ankünften und 86 % bei Nächtigungen absorbieren Hotels und Pensionen den Großteil der in Salzburger Beherbergungsbetrieben generierten Nachfrage. Tatsächlich liegt das Wachstum bei Hotels und Pensionen mit ca. 37 % bei Ankünften und 33 % bei Nächtigungen (Zeitraum 2001 2010) über dem Durchschnitt des Gesamtmarktes. + Innerhalb der Kategorien sind es die 4-Sterne-Betriebe, die konstant in der Lage sind, den Großteil der Nachfrage im Betrachtungszeitraum zu absorbieren (2010: 61 % aller Nächtigungen) und diesen Anteil im Laufe der Jahre sogar auszubauen. Ankünfte 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 Ankünfte und Übernachtungen in Hotels & Pensionen 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Ankünfte gesamt Ankünfte Hotels & Pensionen Übernachtungen gesamt Übernachtungen Hotels & Pensionen Übernachtungen in Hotels & Pensionen 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 5* 4* 3* 2&1* Übernachtungen Quelle: Stadt Salzburg 8
Nachfrage ANKÜNFTE UND NÄCHTIGUNGEN indexiert + Auch wenn sich die registrierten Ankünfte und Nächtigungen in den letzten 10 Jahren sehr positiv entwickelt haben, weisen die Trendlinien für die einzelnen Kategorien ein sehr heterogenes Bild auf. Die grundsätzlich positive Entwicklung im Jahr 2010 ist u.a. den Passionsspielen in Oberammergau als auch einem in anderen Städten registrierten positiven Trend geschuldet. + Das stärkste Nachfragewachstum in Bezug auf Ankünfte und Nächtigungen verzeichneten klar die 4-Sterne-Betriebe. Innerhalb der letzten 10 Jahre stiegen die Ankünfte und Nächtigungen um fast 60 %. Dies entspricht einem unübertroffenen durchschnittlichen Wachstum von knapp über 5 % p.a. + Auch die von 3-Sterne-Hotels absorbierte Nachfrage wuchs innerhalb der letzten 10 Jahre um ca. 33 % bzw. 26 % in Bezug auf Ankünfte und Nächtigungen. + Die stark negative Entwicklung bei den Salzburger 5-Sterne-Hotels (und folglich auch die sehr positive Entwicklung im 4-Sterne-Segment) ist nach unseren Recherchen unter anderem auf Verschiebungen innerhalb der Kategorien zurückzuführen. + Die 2- und 1-Sterne-Hotels verzeichneten, nach mageren Jahren in der ersten Hälfte des Jahrzehnts, in den letzten Jahren wieder ein Anziehen der Nachfrage. 2010 konnten Sie nach neun Jahren erstmals den Wert von 2001 übertreffen. 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 Entwicklung der Ankünfte (Index 2000 = 100) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 5* 4* 3* 2&1* Gesamtmarkt Entwicklung der Übernachtungen (Index 2001 = 100) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 5* 4* 3* 2&1* Gesamtmarkt Quelle: Stadt Salzburg 9
Hotelmarktparameter ZIMMERAUSLASTUNG + Die Zimmerauslastung aller Hotels und Pensionen lag im Jahr 2010 bei ca. 67 % und somit um 4 Prozentpunkte über dem Ergebnis von 2009. Dies entspricht dem drittbesten Ergebnis im 10-Jahres-Vergleich und bedeutet in absoluten Zahlen knapp 3 700 verkaufte Zimmer pro Tag. + Im Vergleich zum Jahr 2001 bedeutet dies eine Steigerung um 13,5 %. Dennoch konnten die Spitzenwerte der Jahre 2006 und 2007 im vergangenen Jahr nicht erreicht werden. + Betrachtet man die Zimmerauslastung nach Kategorien, haben sich alle Segmente bis auf die 2- und 1-Sterne-Betriebe etwa homogen entwickelt. Nach einem Auslastungshoch im Jahr 2006 gab es einen kontinuierlichen Rückgang bis 2009, gefolgt von einer positiven Entwicklung 2010. + Im Gegensatz dazu verzeichneten 2- und 1-Sterne-Hotels seit 2002 kontinuierlich Auslastungssteigerungen. Als wesentliche Ursachen für diese Verbesserungen sehen wir einerseits die massiven Kapazitätsrückgänge in diesem Segment in den letzten Jahren und andererseits eine Professionalisierung in Bezug auf den Vertrieb. + Die besten Auslastungsraten erzielten im gesamten Betrachtungszeitrum die 4- Sterne-Hotels. Sie lagen 2010 als einzige gemeinsam mit den 5-Sterne-Hotels über dem Gesamtmarktdurchschnitt. 80 60 40 20 0 85 75 65 55 45 35 Zimmerauslastung in Hotels & Pensionen gesamt (in Prozent) 75 72 59 60 61 63 65 66 67 63 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Zimmerauslastung Zimmerauslastung pro Kategorie (in Prozent) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Gesamtmarkt 5* 4* 3* 2&1* Quelle: Christie + Co Berechnung auf Basis von Daten der Stadt Salzburg Annahme: Die Einzelbelegung liegt durchschnittlich bei 40 % 10
Hotelmarktparameter NETTOZIMMERPREIS + Der durchschnittliche Nettozimmerpreis (ADR) ist ein wesentlicher Indikator für die Wettbewerbsfähigkeit eines Hotelmarktes, wird statistisch für Salzburg Entwicklung Nettozimmerpreis/ADR 2001-2010 (STR Global Benchmarkset) jedoch nicht erhoben. Wir mussten daher auf Zahlenmaterial von STR Global zurückgreifen, um eine generelle Aussage abgeben zu können. Es ist zu beachten, dass in diesem Benchmarkset vorwiegend internationale Markenhotels im gehobenen Segment sind. + Der Nettozimmerpreis konnte von 2001 bis 2008 um mehr als 27 % gesteigert werden, sackte 2009 jedoch massiv ab, bevor im Jahr 2010 wieder eine leichte EUR 110 105 100 95 90 85 80 75 70 84 89 84 95 97 101 102 107 Europa: EUR 99 86 87 Steigerung registriert wurde. Dieser Negativtrend im Jahr 2009 ist vergleichbar 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 mit anderen Städtedestinationen in Europa und hauptsächlich der internationalen Finanzkrise geschuldet. + Durch den massiven Preisrückgang 2009 und das marginale Wachstum 2010 Entwicklung Nettozimmerpreis/ADR 2001-2010 (STR Global Benchmarkset) ergibt sich für den Betrachtungszeitraum nur ein jährliches durchschnittliches Wachstum von 0,4 %. EUR 110 100 90 + Da dieses Wachstum unter der durchschnittlichen Inflation der letzten 10 Jahre 80 liegt (ca. 1,9 % p.a.), bedeutet dies in realen Werten einen Rückgang der erzielten Zimmerpreise. 70 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 ADR ADR in Werten von 2001 Quellen: STR Global, OeNB, Christie + Co Research 11
Hotelmarktparameter PRODUKTIVITÄT (Erlös pro verfügbarem Zimmer) + Der Erlös pro verfügbarem Zimmer oder RevPAR (Revenue Per Available Room) wird ebenfalls statistisch nicht offiziell erhoben. Wir haben daher wiederum auf Datenmaterial von STR Global zurückgegriffen. Der RevPAR setzt die beiden Bezugsgrößen (1) Auslastung und (2) Nettozimmerpreis zueinander in Relation. Mit dieser Produktivitätskennziffer können verschiedene Hotelmärkte kapazitätsunabhängig voneinander verglichen werden. + Ebenfalls wie der Zimmerpreis, entwickelte sich der Zimmererlös in den ersten Jahren des letzten Jahrzehnts positiv, ging jedoch bereits ab 2007 wieder zurück. Ursache ist die nach 2006 gesunkene Zimmerauslastung, die sich stärker als der noch immer steigende Nettozimmerpreis auf die Produktivität ausgewirkt hatte. Gleiches gilt für das Jahr 2008. + Umgekehrt war die positive Auslastungsentwicklung 2010 dafür verantwortlich, dass der RevPAR im Vergleich zum Nettozimmerpreis stärker wuchs. Während der Zimmerpreis 2010 nur um 1 % im Vergleich zum Vorjahr gesteigert werden konnte, entwickelte sich der Zimmererlös um 11 % nach oben. + Wie in der Grafik deutlich erkennbar, sind Auslastungssteigerungen oder -rückgänge für die unterschiedlichen Veränderungen des Zimmererlöses pro Jahr verantwortlich. EUR 80 75 70 65 60 55 50 45 40 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 60 54 54 Entwicklung Zimmererlös 2001-2010 (STR Global Benchmarkset) 60 63 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 11% 6% 74 71 Jährliche Veränderung ADR und RevPAR (STR Global Benchmarkset) 19% 14% 11% 11% 1% 4% 4% 1% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010-5% -9% -4% -5% Veränderung ADR 4% 67 Veränderung RevPAR -20% -22% 53 1% 59 Quellen: STR Global, Christie + Co Research 12
Hotelmarktparameter SALZBURG IM EUROPAWEITEN VERGLEICH 1/2 Salzburg im Vergleich mit ausgewählten Städten + Die Auswahl der dargestellten Städte spiegelt nur bedingt die Hauptmitbewerber der Stadt Salzburg wider. Vor allem im Freizeitsegment (z.b. Festspiele, Weihnachtsmärkte, etc.) sind es oftmals auch kleinere Städte, welche jedoch von STR Global nicht erfasst werden. + Vergleicht man den durchschnittlichen Nettozimmerpreis der Salzburger Hotels mit Wien sowie ausgewählten Großstädten in Österreichs Nachbarländern, ist erkennbar, dass sich Salzburg im Mittelfeld behaupten konnte. Dennoch ist zu beobachten, dass Hotels in Salzburg gemeinsam mit Wien und Prag im Jahr 2010 geringere Zimmerpreise durchsetzen konnten als noch 2006. + Die positive Entwicklung in Frankfurt, Berlin und München ist auf eine reduzierte Mehrwertsteuer auf Logisumsätze seit 2010 zurückzuführen. + In Bezug auf die Zimmerauslastung konnten Hotels in Salzburg nach dem Krisenjahr 2009 wieder respektable Zuwächse verzeichnen. Dennoch liegt die Zimmerauslastung unter den eigenen Rekordwerten von 2006 als auch von Städten wie Zürich, Wien, München und Berlin. 180 160 140 120 100 80 60 80 75 70 65 60 55 50 Entwicklung Nettozimmerpreis in ausgewählten Städten (EUR, STR Global Daten) 2006 2007 2008 2009 2010 Zürich Prag Wien München Frankfurt Berlin Salzburg Entwicklung Zimmerauslastung in ausgewählten Städten (in Prozent, STR Global Daten) 2006 2007 2008 2009 2010 Zürich Prag Wien München Frankfurt Berlin Salzburg Quellen: STR Global, Christie + Co Research 13
Hotelmarktparameter SALZBURG IM EUROPAWEITEN VERGLEICH 2/2 + Eine Analyse der indexierten Entwicklung der letzten sechs Jahre (2005 = 100) zeigt weiters, dass sich Salzburg bis 2008 sehr ähnlich wie Berlin entwickelt hat. In den Jahren 2009 und 2010 entwickelte sich der RevPAR in Salzburg jedoch unterdurchschnittlich (gemessen an den dargestellten Städten) und lag unter den Werten von 2006. Lediglich Prag verzeichnete eine noch schlechtere Entwicklung. Salzburg im Vergleich mit Gesamteuropa + Im gesamteuropäischen Vergleich positionieren sich die Salzburger Hotels in Bezug auf die Zimmerauslastung durchaus positiv und über dem europäischen Durchschnitt. 150 125 100 75 50 Veränderung RevPAR in ausgewählten Städten (Index seit 2005, basierend auf STR Global Daten) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Zürich Prag Wien München Frankfurt Berlin Salzburg Durchschnitt + Anders sieht das Bild bei den durchschnittlich erzielten Zimmerpreisen aus, welche 2010 niedriger waren als in vielen anderen europäischen Städten. Folglich ist auch der RevPAR niedriger als in den meisten westeuropäischen Städten. + Ein Vergleich mit sekundären europäischen Städten wie etwa Florenz oder Barcelona zeigt, dass Salzburger Hotels 2010 nur einen mindestens 20 % niedrigeren RevPAR erzielen konnten. Zimmerpreis 200 163 125 88 50 Athen Salzburg im internationalen Vergleich (2010, STR Global Daten) Budapest Moskau Florenz Madrid Prag Europa Barcelona Salzburg Berlin Istanbul Zürich Wien Paris Amsterdam London 50,0% 55,0% 60,0% 65,0% 70,0% 75,0% 80,0% 85,0% Zimmerauslastung Quellen: STR Global, Christie + Co Research 14
Prognose Auslastung Unsere Prognose hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung der durchschnittlichen Zimmerauslastung aller Hotels und Pensionen sowie der einzelnen Segmente (1- bis 5-Sterne) basiert auf folgenden Annahmen: ANGEBOTSWACHSTUM + Angebotsseitig haben wir diese Annahmen getroffen: + Alle aktuell in Bau befindlichen Hotelprojekte (siehe auch Tabelle Hotelprojekte auf den Seiten 8 und 9) werden zu 100 % zum geplanten Zeitpunkt innerhalb der nächsten Jahre realisiert. + Bezüglich der in Planung befindlichen Hotelprojekte gehen wir aufgrund des aktuellen Marktumfeldes und der restriktiven Haltung der Banken bei der Kreditvergabe davon aus, dass ein Teil der Hotelprojekte möglicherweise zeitlich verschoben oder komplett abgesagt wird. Daher haben wir für diese Hotelprojekte je nach Projektstand unterschiedliche Realisierungswahrscheinlichkeiten unterstellt, in dem wir die geplanten Zimmerkapazitäten lediglich anteilig in der Prognoserechnung berücksichtigt haben. + Mögliche Betriebsschließungen blieben in unserer Prognose unberücksichtigt. + Auf Wunsch der Auftraggeberin haben wir zusätzlich ein Szenario höchste Realisierungsstufe simuliert. In diesem Szenario wird angenommen, dass sämtliche in Planung befindlichen Hotelprojekte auch tatsächlich realisiert werden. NACHFRAGEWACHSTUM + Basis für unsere Berechnungen war die statistisch ausgewiesene Bettenauslastung und die daraus von uns abgeleitete Zimmerauslastung 2010 unter der Annahme eines 40%-igen Einzelbelegungsfaktors. + Für die Prognose haben wir für die Jahre 2011 bis 2013 das durchschnittliche Wachstum der Jahre 2001 bis inklusive 2010 p. a. angenommen und für die drei Jahre 2011 bis 2013 fortgeführt. Eine Ausnahme haben wir bei den 4-Sterne-Betrieben vorgenommen, die unserer Ansicht nach ein etwas geringeres Wachstumstempo im Vergleich zu den vergangenen Jahren zugunsten der neuen 3-Sterne-Betriebe verzeichnen werden. + Bei den geplanten Kettenhotels mit deren für den Salzburger Markt neuen Marken (d.h. Motel One, Meininger) haben wir aufgrund von Erfahrungswerten und unseren Recherchen eine induzierte Nachfrage hinzugefügt, da wir unterstellen, dass starke Vertriebssysteme zusätzliche Nachfrage an einen Standort ziehen können. Mögliche Hotelschließungen bleiben in unserer Prognose unberücksichtigt. + Hinweis: Bei den historisch dargestellten Auslastungsraten handelt es sich lediglich um Näherungswerte. Die Zimmerauslastung musste auf Basis von diversen Annahmen berechnet werden, da sie statistisch nicht erhoben wird. Die Prognose spiegelt die wahrscheinliche Entwicklung zum heutigen Wissensstand wider. 15
Prognose Auslastung HOTELS & PENSIONEN gesamt ERGEBNIS: Zimmerauslastung 80% 75% 70% 65% 60% 55% 59% 60% 61% 63% 65% 75% 72% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 66% 63% 67% 67% 67% 67% (P) 2012 66% 65% worst case + Im Szenario höchste Realisierungsstufe würde die Zimmerauslastung, verursacht durch das starke Angebotswachstum, gegen Ende des Prognosezeitraumes auf 65 % absinken. (P) 2013 (P) + Basierend auf den historischen und tatsächlich erzielten Ergebnissen sowie dem geplanten Angebotswachstum ergibt sich laut unseren Prognosen für den Salzburger Gesamtmarkt im Jahr 2013 eine Zimmerauslastung von 67 %. + Dies entspricht ca. 1,5 Millionen verkauften Zimmern pro Jahr bzw. ungefähr 4 000 verkauften Zimmern pro Tag. + Wir gehen davon aus, dass sich die Auslastung in den Salzburger Hotels nach einem vergleichsweise sehr positiven Jahr 2010 (bezogen auf die Nächtigungen) innerhalb der nächsten drei Jahre stabilisieren wird. + Aufgrund des zu erwartenden Angebotswachstums im Prognosezeitraum gehen wir davon aus, dass mögliche Nachfragezuwächse durch die neuen Betriebe absorbiert werden. Hinweis: (P) Prognose Quelle: Stadt Salzburg, Christie + Co (eigene Berechnungen) 16
Prognose Auslastung 5-STERNE-KATEGORIE ERGEBNIS: Zimmerauslastung 80% 70% 60% 50% 60% 59% 55% 59% 78% 72% 66% 63% 63% 68% 69% 70% 70% + Im Segment der 5-Sterne-Betriebe gehen wir bei leicht steigender Nachfrage auch von einer parallel verlaufenden leichten Verbesserung der Zimmerauslastung innerhalb der nächsten Jahre aus. Angebotsseitig sind in diesem Segment keine wesentlichen Änderungen zu erwarten. + Basierend auf unseren Annahmen würde die Zimmerauslastung im Jahr 2013 bei 70 % liegen und wäre somit, abgesehen von den auslastungsstarken Jahren 2006 und 2007, durchaus als positiv einzuschätzen. + Dies entspricht ca. 175 000 verkauften Zimmern pro Jahr bzw. ungefähr 500 verkauften Zimmern pro Tag. 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (P) 2012 (P) 2013 (P) Hinweis: (P) Prognose Quellen: Stadt Salzburg, Christie + Co (eigene Berechnungen) 17
Prognose Auslastung 4-STERNE-KATEGORIE ERGEBNIS: Zimmerauslastung 85% 80% 75% 70% 65% 68% 71% 72% 72% 72% 82% 78% 72% 68% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 worst case 71% 71% (P) 73% 2012 + Im Szenario höchste Realisierungsstufe würde die Zimmerauslastung, verursacht durch die Nachfrageabwanderung zu den neuen 3-Sterne-Hotels, gegen Ende des Prognosezeitraumes auf 73 % absinken. (P) 74% 73% 2013 (P) + Die 4-Sterne-Kategorie verzeichnete in den letzten 10 Jahren die höchsten durchschnittlichen Nächtigungszuwächse pro Jahr und konnte auch in Bezug auf die Auslastung leichte Steigerungen verzeichnen. + Unsere Prognosen gehen daher grundsätzlich bis zum Jahr 2013 von einer weiterhin positiven Entwicklung der Zimmerauslastung innerhalb dieses Segments aus. Andererseits gehen wir davon aus, dass sich die neuen Hotelprojekte im 3-Sterne-Segment negativ auf die Auslastung auswirken werden, da hier von einer Nachfrageabwanderung von den 4-Sterne-Hotels hin zu den modernen 3-Sterne-Betrieben ausgegangen werden kann. + Basierend auf unseren Annahmen ergibt dies im Jahr 2013 eine Zimmerauslastung von 74 %. + Dies entspricht ca. 800 000 verkauften Zimmern pro Jahr bzw. ungefähr 2 200 verkauften Zimmern pro Tag. Hinweis: (P) Prognose Quellen: Stadt Salzburg, Christie + Co (eigene Berechnungen) 18
Prognose Auslastung 3-STERNE-KATEGORIE ERGEBNIS: Zimmerauslastung 70% 65% 60% 55% 50% 45% 60% 49% 52% 54% 57% 66% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 64% 58% worst case 54% 59% (P) 59% 2012 + Im Szenario höchste Realisierungsstufe würde die Zimmerauslastung, verursacht durch das starke Angebotswachstum in diesem Segment, gegen Ende des Prognosezeitraumes auf 56 % fallen. (P) 59% 2013 (P) 58% 56% + Das 3-Sterne-Segment verzeichnete innerhalb der Jahre 2001 bis 2010 die höchsten durchschnittlichen Zuwachsraten pro Jahr in Bezug auf Nächtigungen. Die Zimmerauslastung verlief jedoch insgesamt leicht rückläufig. + Sämtliche recherchierten Hotelprojekte können aus unserer Sicht diesem Segment zugerechnet werden, was den Wettbewerbsdruck erheblich erhöhen wird. Da die Mehrheit der neuen Betriebe an internationale Reservierungs- und Vertriebssysteme (CRS) angeschlossen sein wird, gehen wir davon aus, dass es ein Potenzial für zusätzliche Nächtigungen in Salzburg geben wird (induzierte Nachfrage). Außerdem erwarten wir einen gewissen Anteil von frustrierter 4-Sterne-Nachfrage in diesem Segment. Diese Abwanderung könnte sich von Gästen ergeben, die nicht mehr in veralteten 4- Sterne-Hotels übernachten wollen. + Als Ergebnis erwarten wir ein positives Auslastungssaldo aus zusätzlichem Nachfragepotenzial und neuen Kapazitäten. Dies entspricht ca. 420 000 verkauften Zimmern pro Jahr bzw. ungefähr 1 100 verkauften Zimmern pro Tag. Hinweise: (P) Prognose Quelle: Stadt Salzburg, Christie + Co (eigene Berechnungen) 19
Prognose Auslastung 2-/1-STERNE-KATEGORIE ERGEBNIS: Zimmerauslastung 70% 60% 50% 40% 30% 63% 62% 60% 57% 59% 57% 54% 51% 44% 39% 37% 37% 38% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 (P) (P) (P) + Da sich das Zimmerangebot im 2- und 1- Sterne-Segment innerhalb der letzten 10 Jahre fast halbierte, konnten die bestehenden Hotels bei stagnierender Nachfrage (2010 verglichen mit 2001) respektable Steigerungen bei der Zimmerauslastung verzeichnen. + Wir gehen jedoch davon aus, dass sich der Trend der Betriebsschließungen in diesem Segment mittelfristig abschwächt und sehen als Folge einen leichten Rückgang bei Auslastung in diesem Segment. Dieser Rückgang wird zusätzlich durch frustrierte Nachfrage verstärkt, die in die neuen höherwertigen Kapazitäten abwandern wird. + Gemäß unseren Prognosen fällt die erwartete Zimmerauslastung bis zum Jahr 2013 auf 59 %. + Dies entspricht ca. 80 000 verkauften Zimmern pro Jahr bzw. ungefähr 210 verkauften Zimmern pro Tag. Hinweis: (P) Prognose Quellen: Stadt Salzburg, Christie + Co (eigene Berechnungen) 20
Prognose Zimmerpreis STELLSCHRAUBEN Der durchschnittliche Nettozimmerpreis wird durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage gebildet. Beide wiederum werden durch diverse Einflussfaktoren determiniert. Die folgende Abbildung stellt diese Parameter grafisch dar: ANGEBOT NACHFRAGE + Vorhandene Kapazitäten + Angebotsentwicklung + Qualität von Hardund Software + Marktdurchdringung + Makrostandort + Mikrolage Durchschnittlicher Nettozimmerpreis + Volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen + Branchenstruktur (z.b. Industrie, Handel, Dienstleistungen, etc.) + Reisemotiv: Business vs. Freizeit + Gästemix: Gruppen- vs. Einzelreisende + Quellmärkte + Äußere Einflüsse (z.b. Vulkanasche, Vogelgrippe, Krisen, etc.) + Touristische Infrastruktur + Veranstaltungen, Kongresse, etc. + Steuerliche Situation 21
Prognose Zimmerpreis ENTWICKLUNG NACH KATEGORIEN 2011-2013 5-Sterne 4-Sterne 3-Sterne 2-/1-Sterne + Aufgrund der historischen Daten sowie unserer Recherchen kann auch für die nächsten Jahre von einer stabilen Nachfrageentwicklung ausgegangen werden. + Dieser Trend ist die Basis für eine stabile Preisentwicklung, die für bestehende Betriebe durchaus auch Steigerungspotential mit sich bringen kann. Für Preisstabilität spricht auch, dass in dieser Kategorie eher eine Preis-/Qualitätsals eine Auslastungsstrategie zu erwarten ist. + Die Tatsache, dass derzeit keine Hotelprojekte in diesem Segment geplant sind, könnte sich ebenfalls förderlich auf mögliche Preissteigerungen auswirken. + Nach unseren Recherchen sind alle zusätzlichen Kapazitäten dem 3-Sterne- Segment zuzurechnen. Einige der neuen Hotels werden jedoch das 3- bis 4- Sterne-Segment erweitern. + Wir gehen deshalb davon aus, dass bestehende 4- Sterne-Hotels mit Wettbewerbsnachteilen (Mikrolage, veraltetes Produkt etc.) verstärkt den Preisdruck durch die neuen Kapazitäten vor allem in Nebensaisonzeiten zu spüren bekommen werden. + Bei Hotels im gehobenen 4- Sterne-Segment sehen wir die Bedrohung durch die neuen Kapazitäten und damit den Druck auf Preise eher nicht. + Wir gehen davon aus, dass die Preise in diesem Segment durch die neuen Kapazitäten kurzfristig kompetitiver werden. + Vor allem bestehende 3- Sterne-Hotels mit Wettbewerbsnachteilen werden hiervon besonders betroffen sein. + Um dem zu erwartenden Preisdruck im unteren 4- sowie 3-Sterne-Segment entgegenwirken zu können, müssten bestehende Betriebe durch gezielte Investitionsmaßnahmen und Produktverbesserungen wettbewerbsfähiger gemacht werden. + Ähnlich wie im 4-Sterne- Segment werden jene neuen Kapazitäten, die im Graubereich zwischen 3- und 2-Sterne-Segment positioniert werden, den Druck auf die Zimmerpreise von Low-Budget-Hotels erhöhen. + Es ist anzunehmen, dass Gäste aus diesem Segment in die neuen und frischen Hotels der nächst höheren Kategorie abwandern werden. Falls dies geschieht, werden 2- und 1-Sterne-Hotels versuchen, durch Preiszugeständnisse am Markt zu bleiben. 22
Projekt und Auftragsbedingungen Die Österreichische Hoteliervereinigung (im Folgenden ÖHV genannt) kontaktierte Christie + Co mit der Anfrage, eine Analyse des Salzburger Hotelmarktes durchzuführen. Hierbei sollte im Wesentlichen die historische Entwicklung von Angebot und Nachfrage untersucht werden, um eine Prognose über die mögliche zukünftige Marktentwicklung vor dem Hintergrund stetig neuer Hotelprojekte abzugeben. Insbesondere sollte analysiert werden, welche möglichen Auswirkungen das zusätzliche Angebot auf die Entwicklung der Kennzahlen Zimmerauslastung und -preis haben könnte. Die Analyse wurde von Armin Bruckmeier MRICS, Diplom-Betriebswirt (FH), Immobilienökonom (IREBS), Director bei Christie + Co, und Mag. Lukas Hochedlinger MRICS, MSc Real Estate, Manager Business Development Austria & CEE bei Christie + Co, im Zeitraum von Januar bis Februar 2011 durchgeführt. Die Gesamtverantwortung für das Projekt trug Markus Beike MRICS, Diplom-Betriebswirt (FH), Immobilienökonom (ebs), Geschäftsführer der Christie + Co GmbH. Die Analyse ist ausschließlich für die ÖHV und zu dem im Auftrag beschriebenen Zweck bestimmt. Christie + Co übernimmt keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit von Daten und Informationen etc., die von Dritten stammen. Die Analyse wurde von Christie + Co nach bestem Wissen und auf Basis der uns zur Verfügung gestellten Informationen sowie der gegenwärtigen Marktverhältnisse und nationaler sowie internationaler Erfahrungswerte erstellt. Da die Analyse auf zahlreichen Annahmen basiert, übernimmt Christie + Co keine Garantie für den tatsächlichen Eintritt der prognostizierten Werte und die Richtigkeit der wiedergegebenen Meinungen. Jegliche Haftung von Christie + Co ist in jedem Fall auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Die von Christie + Co erstellte Analyse dient zu Informationszwecken. Sie kann keinesfalls als alleinige Grundlage zur Rechtfertigung von Entscheidungen, insbesondere im Hinblick auf Investitionen, herangezogen werden. München, Februar 2011 Christie + Co GmbH Armin Bruckmeier MRICS Director Lukas Hochedlinger MRICS Manager Business Development Austria & CEE 23
Christie + Co Chris Day FRICS International Managing Director Andreas Scriven Director & Head of Consultancy Robert Chess FRICS Director Valuations Kontakt Christie + Co Lukas Hochedlinger Manager Business Development Austria & CEE Markus Beike MRICS Managing Director Germany Armin Bruckmeier MRICS Director Head of Advisory & Valuation Germany Lukas Hochedlinger MRICS Business Development Manager Austria & CEE Dapontegasse 11/9 A-1030 Wien T +43 (0) 1 / 997 1365 F +43 (0) 1 / 997 1365 65 E lukas.hochedlinger@christie.com Kimmo Virtanen Director Scandinavia, Russia and the Baltic States Inmaculada Ranera Managing Director Spain & Portugal Thomas Lamson Managing Director France Christie + Co GmbH Armin Bruckmeier Director, Head of Advisory & Valuation Germany Platzl 3 D-80331 München T +49 (0) 89 / 20 00 00 71-2 F +49 (0) 89 / 20 00 00 71-0 E armin.bruckmeier@christie.com 24
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