MARKTBERICHT INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN Berlin 2018
Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien- und Industrieflächen im Großraum Berlin* für 2018 n Berliner Logistik- und Industrieimmobilienmarkt toppt Vorjahresergebnis n Projektentwicklungen steuern über 60 % zum Gesamtergebnis bei n Südliches Berliner Umland ungebrochen stark n Flächensegment >10.000 qm mit Bärenanteil n Handel bestätigt Führungsrolle n Spitzenmiete verteuert sich um 24 % n Prognose 2019: rückläufiges Ergebnis um bis zu 15 % aufgrund von Flächenmangel Laut Realogis ist es dem Berliner Logistik- und Industrieimmobilienmarkt* mit einem Flächenumsatz von ca. 442.200 qm gelungen, sein gutes Vorjahresergebnis um 7 % zu toppen (2017: 412.000 qm). Gleichzeitig gilt der von allen Marktteilnehmern im vergangen Jahr erzielte Vermietungsumsatz als zweitbestes Ergebnis der letzten fünf Jahren und liegt 9 % über dem 5-Jahresdurchschnitt von ca. 405.200 qm. Treibende Kraft war vor allem der Neubausektor, der 272.200 qm bzw. einen Anteil von 61 % beigesteuert hat. >> Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Berlin 500.000 qm 450.000 qm 400.000 qm 350.000 qm 300.000 qm 250.000 qm 200.000 qm 150.000 qm 100.000 qm 50.000 qm 0 qm Flächenumsatz nach Größenklassen Mit ca. 275.800 qm steuerten Vertragsabschlüsse in der gängigen Größenklasse größer 10.000 qm den Bärenanteil zum Gesamtergebnis (62 %) bei, wovon mehr als die Hälfte sogar über 20.000 qm umfassen. Zu den Top-3-Flächenabnehmern des Jahres zählten Decathlon (45.000 qm), DHL (40.000 qm) und Chefs Culinar (40.000 qm). 2014 2015 2016 2017 Mietvertragsabschlüsse in der Einheit 5.001 qm bis 10.000 qm erzielten 2018 einen Umsatz von ca. 71.000 qm (16 %). Den geringsten Beitrag leisteten Flächen unter 1.000 qm (ca. 14.000 qm, knapp 3 %). Die zwei Größenordnungen 3.001 bis 5.000 qm (38.000 qm) sowie 1.001 bis 3.000 qm (43.300 qm) lagen prozentual nahezu auf gleichem Niveau. 2018 >> Abschlüsse nach Größenklassen Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Berlin 2018 Flächenumsatz nach Regionen Über die Hälfte des Flächenumsatzes wurde laut des Logistikimmobilienexperten Realogis im südlichen Berliner Umland generiert. Aufgrund der Verfügbarkeit von großvolumigen Einheiten zur industriellen und logistischen Nutzung wurden insgesamt 227.700 qm (51 %) neu abvermietet. Ab der zweiten Jahreshälfte stagnierte jedoch die Nachfrage in diesem Segment aufgrund von fehlenden Arbeitskräften und der Orientierung von Unternehmen in Richtung Stadtzentrum, um kurze Wege zu den Endkunden zu realisieren. Ganzjährig ungebrochen hoch hingegen blieb die Nachfrage innerhalb der Berliner Stadtgrenzen und dies in allen Flächeneinheiten. Jedoch ist das Angebot insbesondere an neuwertigen Flächen stark begrenzt. Aufgrund dieser Einschränkungen konnte diese Region nur ca. 155.800 qm (35 %) zum Gesamtumsatz beitragen. Auf Platz 3 folgt die Region Ost mit 10 % (45.700 qm). 10.001 qm 5.001-10.000 qm 3.001-5.000 qm 1.001-3.000 qm 1.000 qm >> Flächenumsätze Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Berlin 2018 nach Regionen Region Berlin 155.800 qm 35 % Region West 700 qm 1 % Region Nord 14.300 qm 3 % Region Ost 43.700 qm 10 % Region Süd 227.700 qm 51 %
Flächenumsatz nach Branchen >> Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Berlin 2018 nach Branchen Größter Flächenabnehmer ist erneut der Handel, der seine Führungsrolle mit einem Anteil von 45 % (ca. 197.000 qm) verteidigte, wovon 100.000 qm auf die E-Commerce-Branche bzw. den Online-Handel entfielen. Auf Platz 2 und 3 folgen Logistikdienstleister und Produktionsunternehmen, die 2018 Mietverträge mit einem jeweiligen Gesamtvolumen von 105.500 qm (24 %) bzw. 73.000 qm (16 %) abschlossen. Mietpreise Sonstiges 15 % Logistik/ Spedition 24 % Industrie/ Produktion 16 % davon E-Commerce/ Online-Handel 51 % Handel 45 % davon Handel 49 % Die Dynamik auf dem Berliner Logistikmarkt innerhalb der Stadtgrenzen spiegelt sich auch sehr anschaulich in der Entwicklung der Mietpreise wieder. Mit einem Plus von 24 % ist die Spitzenmiete 2018 kräftig angestiegen und liegt mittlerweile bei 6,80 Euro/qm. Eine ähnlich hohe Zunahme verzeichnete auch die Durchschnittsmiete, die sich gegenüber dem Vorjahresniveau um 22 % verteuert hat und sich gegen Ende des Jahres bei 5,50 Euro/qm einpendelte. Damit hat der Berliner Logistikmarkt das Niveau der Top- 7-Logistikmärkte erreicht und liegt nunmehr auf ähnlichem Niveau wie Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart. In den Jahren zuvor boten sich Nutzern immer wieder gute Gelegenheiten in leergezogenen, günstigen Flächen. Das ist nunmehr aufgrund der nahezu Vollvermietung fast ausgeschlossen und Flächen unter 4,00 Euro/qm sind eine Seltenheit. Zudem sind die Baukosten deutlich gestiegen, was auch in Um- oder Ausbauten von Bestandsimmobilien zum Tragen kommt. Prognose 2019 Die Spitzenmiete wird im laufenden Jahr zwar an der 7,00 Euro/qm-Marke kratzen, sie aber nicht übersteigen und auch die Durchschnittsmiete wird halbwegs konstant bleiben und sich maximal auf 5,80 Euro/ qm erhöhen. Aufgrund der aktuellen nachlassenden Flächenverfügbarkeit geht Realogis 2019 von einer Vermietungsleistung zwischen 350.000 bis 400.000 qm aus. >> Spitzen- und Durchschnittsmieten für Industrie- und Logistikimmobilien im Großraum Berlin* 7,00 /qm 6,50 /qm 6,00 /qm 5,50 /qm 5,00 /qm 4,50 /qm 4,00 /qm 3,50 /qm 3,00 /qm Relevante Abschlüsse im Jahr 2018 1. Decathlon Ludwigsfelde, 45.000 qm 2. DHL Ludwigsfelde, 40.000 qm 3. Chefs Culinar Ludwigsfelde, 40.000 qm 4. Rewe Berlin, 32.800 qm (Verlängerung) 4,70 3,80 4,90 3,90 2015 2016 2017 2018 5. Defshop Ludwigsfelde, 20.000 qm 6. Zalando Ludwigsfelde, 20.000 qm 7. Amazon Spitzenmieten Berlin Süd, 14.600 qm 5,50 4,50 6,80 5,50 Durchschnittsmieten * innerhalb der Berliner Stadtgrenze
Logistikimmobilienmarkt Berlin: Mietpreisspannen 2019 (EUR/qm) Eberswalde 4,20-5,00 Gewerbepark A24 3,80-4,50 3,70-4,20 Oranienburg Flächen ab 2.000 m 2 Flächen ab 5.000 m 2 Velten A11 Nauen Brieselang Wustermark 4,00-6,30 3,90-4,90 3,40-3,90 111 Hennigsdorf 4,50-7,50 4,50-6,20 4,20-6,20 100 5,50-6,50 5,30-6,20 114 Berlin 7,00-11,00 6,00-7,50 Panketal Werneuchen 5,00-7,00 4,50-6,50 Altlandsberg 3,50-6,30 Hoppegarten 5,50-6,80 4,80-5,80 Strausberg 4,50-5,50 Werder A9 Potsdam 5,20-7,50 4,80-6,00 3,80-4,50 115 Ludwigsfelde 6,00-8,50 5,50-6,50 5,00-5,50 Großbeeren Schönefeld 4,60-6,50 3,80-4,90 3,70-4,50 A13 A13 6,30-10,00 4,90-6,50 Königs Wusterhausen 3,30-4,20 3,20-3,70 A12 * Marktgebiet Großraum Berlin Berlin zählt zu einem wachsenden Logistikstandort und ist DER Start-Up-Standort Europas. Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen im Umland wie folgt: im Norden bis Neuruppin, Oranienburg, Eberswalde; im Osten: Straußberg, Fürstenwalde; im Süden: Ludwigsfelde/Großbeeren, Zossen, Königs Wusterhausen; im Westen: Brieselang, Wustermark, Werder. Geographisch gehört der Großraum Berlin zu einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt für die Ost-West-Verbindung sowie für Nord-Süd-Autobahnen und beinhaltet neun Autobahnen (0 (Stadtautobahn), A9,, A11, A12, A13, A24, B96(a), B101), Binnenhäfen und Flughäfen.
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