7.2.04. Überhöhte Wohnkosten Rechtsgrundlagen SKOS-Richtlinien, Kapitel B.3 21 SHG 23 SHV Erläuterungen 1. Was sind überhöhte Wohnkosten? Für die Mietzinshöhe existieren (im Gegensatz zum Grundbedarf für den Lebensunterhalt GBL) weder nationale noch kantonale Richtwerte. Der Mietzins soll für die ortsüblichen Verhältnisse günstig sein. Dies kann sich von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden, daher haben die meisten Gemeinden kommunale Richtwerte festgelegt (vgl. Kapitel 7.2.03). Entsprechen die Wohnkosten einer Person oder Familie nicht diesen Richtwerten, so muss zuerst überprüft werden, ob Gründe vorliegen, die die Übernahme der höheren Wohnkosten rechtfertigen. Dies können medizinische, oder soziale Gründe sein wie die Grösse und Zusammensetzung der Familie, eine allfällige Verwurzelung an einem bestimmten Ort, das Alter und die Gesundheit der betroffenen Personen sowie der Grad ihrer sozialen Integration. Existieren solche Gründe, so kann die Übernahme von überhöhten Wohnkosten trotz Abweichung von allfälligen Richtwerten angemessen sein. In diesen Fällen ist auf das unten beschriebene Vorgehen zu verzichten. Ansonsten sind überhöhte Wohnkosten so lange zu übernehmen, bis eine zumutbare günstigere Wohnung zur Verfügung steht. 2. Vorgehen bei überhöhten Wohnkosten Ist eine Wohngelegenheit zu teuer und sprechen keine anderen Gründe für den Erhalt der Wohngelegenheit, so muss die unterstützte Person aufgefordert werden, sich eine günstigere Wohnung zu suchen. Dafür ist eine Auflage nach 21 SHG notwendig, die folgende Punkte beinhaltet: Mitteilung, dass die Wohnkosten zu hoch sind. Aufforderung, eine günstigere Wohnung zu suchen (inkl. Quantifizierung der Aufforderung im Sinne von Nachweisen der Wohnungssuchbemühungen). Information, bis wann die aktuellen Wohnkosten übernommen werden und ab wann die Wohnkosten allenfalls gekürzt werden. Bei der Festlegung dieser Frist sollen übliche bzw. vertragliche Kündigungsfristen soweit möglich mitberücksichtigt werden. Rechtsmittelbelehrung. 7.2.04. Überhöhte Wohnkosten 1
Die Auflagen haben verhältnismässig zu sein. Ist z.b. der Gesamtmietzins für einen Mehrpersonenhaushalt überhöht, liegt eine Wohn- oder Lebensgemeinschaft vor und müssen nicht alle Haushaltsmitglieder unterstützt werden, ist die Auflage, eine Wohnung mit einem entsprechend der Haushaltsgrösse angemessenen Mietzins pro Zimmer zu suchen nicht zulässig, wenn sich die Situation der betroffenen Person durch die Auflage deshalb nicht bessert, weil nicht davon ausgegangen werden kann, dass die nicht unterstützten Wohngemeinschaftsmitglieder gemeinsam mit der unterstützten Person eine entsprechende Wohnung suchen würden. Die unterstützte Person wäre in solchen Fällen wohl gezwungen, sich eine eigene Wohnung zu suchen, was regelmässig zu höheren Mietkosten führen dürfte (vgl. VB.2011.00331). Weitere Informationen zu Auflagen siehe Kapitel 14.1.01 und Kapitel 14.1.02. Damit ist die betroffene Person darüber informiert, was sie tun muss, weiss, wie sie ihre Wohnungssuche belegen muss und was allenfalls geschieht, wenn sie sich nicht daran hält. Während der gesetzten Frist sind die Wohnkosten in bisheriger Höhe zu übernehmen. Die Sozialhilfeorgane müssen die Personen soweit notwendig bei der Wohnungssuche unterstützen, beispielsweise durch Ausstellen einer Bestätigung für die Übernahme des Mietzinses durch die Sozialhilfe, durch Unterstützung bei der Bewerbung für Wohnungen, durch Abgabe von Referenzen oder von Listen mit freien Wohnungen etc. Findet eine Person während der gesetzten Frist keine günstigere Wohngelegenheit, kann aber mittels Belegen nachweisen, dass sie sich erfolglos bemüht hat, so ist die Reduktion der Wohnkosten nicht zulässig. Es ist in diesem Fall eine neue Frist anzusetzen und die Person muss weiterhin bei den Suchbemühungen unterstützt werden. Kann die Person keine entsprechenden Suchbemühungen vorweisen, so können die übernommenen Wohnkosten nach Ablauf der Frist angemessen gekürzt werden. Weiteres zur Kürzung von Wohnkosten siehe Kapitel 14.3.04. Rechtsprechung VB.2015.00204: Kürzung der Wohnkosten: Die Auflage zur Suche nach einer günstigeren Wohnung erweist sich auch unter Berücksichtigung der persönlichen Situation der Beschwerdeführerin, insbesondere ihrer gesundheitlichen Probleme, als rechtmässig (E. 4.2). Die Beschwerdeführerin unterliess es gänzlich, Suchbemühungen zu dokumentieren. Die Kürzung der Wohnkosten im Unterstützungsbudget erfolgte deshalb zu Recht (E. 4.3). VB.2014.00554: Weisung eine günstigere Wohnung zu suchen: Die Mietzinskosten in der Höhe von Fr. 1'401.- übersteigen den Maximalmietzins gemäss Richtlinien (max. Fr. 1'100.-). Die vom Beschwerdeführer geltend gemachten gesundheitlichen Einschränkungen sowie die intensive Stellensuche führen nicht zur Unzumutbarkeit der Wohnungssuche und eines Wohnungswechsels, weshalb die Vorinstanz den Rekurs zu Recht abgewiesen hat. Die zeit- 7.2.04. Überhöhte Wohnkosten 2
lich unbeschränkte Übernahme des zu hohen Mietzinses verbietet sich auch aus Gründen der Gleichbehandlung mit anderen Sozialhilfeempfängern. Der Umstand, dass eine Person seit vielen Jahren im Quartier verwurzelt ist, verleiht noch keinen Anspruch auf Verbleib in einer Wohnung. Sozialhilfesuchende müssen unter Umständen gewisse Härten - beispielsweise ein Herausreissen aus der gewohnten Umgebung - und auch Einschränkungen in der Lebensqualität in Kauf nehmen (E. 4.3 und 4.4).Ansetzen einer neuen angemessenen Frist zur Erfüllung der bestätigten Weisung, da die von der Beschwerdegegnerin angesetzte Frist während der Dauer des Verfahrens abgelaufen ist (E. 5.2). VB.2013.00568: Der Beschwerdeführer wohnt zusammen mit zwei nicht unterstützten Personen in einer Wohngemeinschaft, wobei jeder Mieter einen eigenen Mietvertrag hat. Der Beschwerdeführer wurde angewiesen, eine Wohnung mit einem den Mietzinsrichtlinien entsprechenden Mietzins zu suchen. Weisungen und Auflagen sind dann zulässig, wenn sie sich auf die richtige Verwendung der Beiträge beziehen oder geeignet sind, die Lage des Hilfeempfängers zu verbessern, worunter auch die Minderung der Unterstützungsbedürftigkeit fällt. Würde der Beschwerdeführerin gezwungen, eine günstigere Wohnung zu suchen, hätte dies wohl zur Folge, dass seine beiden Mitbewohner nicht mit ihm umziehen würden (E. 5.5). Ein Umzug in eine den Mietzinsrichtlinien für einen Einpersonenhaushalt entsprechende Wohnung würde aber nicht zur Minderung der Bedürftigkeit des Beschwerdeführers führen. Hingegen dürfte sich das gemeinsame Wohnen hinsichtlich der angestrebten Integration als positiv erweisen (E. 5.6). VB.2013.00044: Das Interesse der Beschwerdeführerin und ihrer Tochter, weiterhin in der bisherigen Wohnung leben zu dürfen, überwiegt im vorliegenden Fall das Interesse der Sozialhilfe, keine Wohnkosten finanzieren zu müssen, die das (rechtlich nicht verbindliche) kommunale Mietzinsmaximum von Fr. 1'400.- um Fr. 190.- übersteigen. Zu berücksichtigen ist insbesondere, dass es sich bei der Beschwerdeführerin um eine alleinerziehende Mutter handelt, die einer Tätigkeit mit Abend- und Wochenendarbeiten nachgeht, dass die elfjährige Tochter am Wohnort gut integriert ist, dass ein Umzug höchstwahrscheinlich zu zusätzlichen, die Wohnkosteneinsparungen übersteigenden Betreuungskosten der Tochter führen würde und dass die Mietzinsüberschreitung einen relativ geringfügigen Umfang (13,5%) aufweist (E. 3). VB.2012.00527: Aufgrund des Entscheids des Bundesgerichts vom 13. Juni 2012 8C_871/2011 ist die bisherige Praxis des Verwaltungsgerichts, wonach eine unangefochten gebliebene Auflage bzw. Weisung zur Suche einer günstigeren Wohnung in Rechtskraft erwächst, zu ändern: Das Bundesgericht hat erwogen, bei solchen Weisungen und Auflagen, welche in die Grundrechte eingreifen, handle es sich um Zwischenentscheide, die nicht in Rechtskraft erwachsen. Entsprechend müsse die Rechtmässigkeit der Zwischenverfügung zusammen mit dem Endentscheid überprüft werden können, wenn bezüglich dieser Zwischenverfügung kein Gebrauch vom Beschwerderecht gemacht worden sei und sich der Zwischenentscheid auf den Inhalt des Endentscheids (mit Leistungskürzung) auswirke (E. 4.3 und 4.4 des Bundesgerichtsentscheids). Aus der Begründung des Bundesgerichts ergibt sich, dass es dem Beschwerdeführer nicht zum Nachteil gereichen kann, die Aufforderung zur Suche einer günstigeren Wohnung unangefochten belassen zu haben. Dass er sich gegen den später erfolgten Kürzungsentscheid zur Wehr gesetzt hat, fordert damit auch die Überprüfung der zuvor ergangenen Aufforderung zur Suche einer günstigeren Wohnung. 7.2.04. Überhöhte Wohnkosten 3
VB.2012.00158: Der Beschwerdeführer wohnt seit 55 Jahren in seiner Vierzimmerwohnung mit einem Mietpreis von Fr. 1'534.--. Die Sozialbehörde forderte ihn auf, eine Wohnung zu suchen, die den maximalen Richtlinienmietzins von Fr. 1'100.-- nicht übersteigt, verbunden mit der Auflage, bis dahin monatlich acht Wohnungssuchbemühungen nachzuweisen. Bevor der Umzug in eine günstigere Wohnung verlangt wird, ist die Situation im Einzelfall genau zu prüfen (E. 2.1). Allein die Tatsache, dass der Beschwerdeführer schon sehr lange in seiner Wohnung lebt und dementsprechend eingerichtet ist, führt nicht zur Unzumutbarkeit eines Wohnungswechsels (E. 3.3). VB.2011.00333: Es ist fraglich, ob die seit Jahren nicht mehr angepassten Mietzinsrichtlinien noch den aktuellen Gegebenheiten entsprechen. Der Mietzins von Fr. 1'400.-- erscheint aber ohnehin als überhöht (E. 4.1). Weder die Beschwerdeführerin noch ihre frühere Wohngemeinde waren verpflichtet, vor dem Umzug Kontakt mit der Sozialbehörde der neuen Gemeinde aufzunehmen (E. 4.2). Die Sozialbehörden müssen Hilfesuchende bei der Suche nach günstigem Wohnraum zwar aktiv unterstützen, sie sind aber nicht dazu gehalten, eine konkrete Wohnung zur Verfügung zu stellen. Erst bei Verlust der Wohngelegenheit ohne Anschlusslösung ist eine Notunterkunft bereitzustellen (E. 4.3). Erfolgt ein Umzug unfreiwillig, hat die Gemeinde den vollen Mietzins (nur) dann nicht zu übernehmen, wenn dem Hilfesuchenden ein treuwidriges Verhalten vorzuwerfen ist. Vorliegend verhielt sich die Beschwerdeführerin durch die Unterzeichnung des Mietvertrags nicht treuwidrig, obwohl sie wusste, dass der neue Mietzins über den Richtlinien der Beschwerdegegnerin liegt (E. 4.4). Der Beschwerdegegnerin steht es frei, der Beschwerdeführerin aufzuerlegen, eine den Mietzinsrichtlinien entsprechende Wohnung zu suchen (E. 4.5). VB.2011.00331: Sozialhilfe: Weisung, eine günstigere Wohnung zu suchen ( ) bei zwei zusammenlebenden Schwestern, von welchen nur eine mit wirtschaftlicher Hilfe unterstützt wird. Auflagen und Weisungen im Sinn von 21 SHG, die auf eine Verbesserung der Lage des Hilfeempfängers abzielen, sind nach gefestigter Praxis des Verwaltungsgerichts anfechtbare Anordnungen (E. 2.4). Weisungen und Auflagen sind dann zulässig, wenn sie sich auf die richtige Verwendung der Beiträge beziehen oder geeignet sind, die Lage des Hilfeempfängers zu verbessern, worunter auch die Minderung der Unterstützungsbedürftigkeit fällt. Würde die Beschwerdeführerin gezwungen, eine günstigere Wohnung zu suchen, hätte dies wohl zur Folge, dass ihre Schwester nicht mit ihr umziehen würde. Ein Umzug in eine den Mietzinsrichtlinien für einen 1-Personen-Haushalt entsprechende Wohnung würde aber nicht zur Minderung der Bedürftigkeit der Beschwerdeführerin führen. Hingegen dürfte sich das gemeinsame Wohnen hinsichtlich der angestrebten Integration der Beschwerdeführerin als positiv erweisen (E. 2.5.2). VB.2008.00462: Die selbständige Tätigkeit des Beschwerdeführers trug kaum zu einer Unabhängigkeit von der wirtschaftlichen Hilfe bzw. zu deren Reduktion bei; daher rechtfertigt sich die Anrechnung höherer Wohnkosten für eine grössere Wohnung mit einem Büro nicht. Dem allein wohnenden Beschwerdeführer ist ein Umzug in eine Zwei- oder Einzimmerwohnung zumutbar; bei fehlendem Angebot ist ihm auch die Wohnungssuche in einer anderen Gemeinde der Region zumutbar. VB.2007.00274: Die Weisung, eine günstigere Wohnung zu suchen, ist aufgrund des Gebots der Wirtschaftlichkeit von Unterstützungsleistungen nicht zu beanstanden. Auch sind konkret keine in der Person der Sozialhilfeempfängerin begründeten Umstände ersichtlich, die gegen 7.2.04. Überhöhte Wohnkosten 4
einen Umzug sprechen. Diesbezüglich hat die Vorinstanz den Rekurs zu Recht abgewiesen. Aus dem angefochtenen Beschluss der Fürsorgebehörde gehen zwar die Konsequenzen für den Fall, dass die Sozialhilfeempfängerin die Weisung nicht befolgt, nicht deutlich hervor. Mit der Vorinstanz ist aber davon auszugehen, dass vorerst lediglich eine Androhung einer Kürzung der Wohnkosten und nicht bereits eine Kürzung verfügt worden ist. Eine solche Androhung ist als verfahrensmässige Anordnung nicht anfechtbar. Die Vorinstanz ist deshalb zu Recht auf den Rekurs nicht eingetreten. VB.2007.00219: Kommunale Mietzinsrichtlinien sind lediglich als Dienstanleitungen zu qualifizieren, welche gegenüber den Hilfesuchenden keine direkten Wirkungen zu entfalten vermögen. Nach der kommunalen Übergangsregelung besteht kein Zwang zur Anpassung an die neu festgelegten Miethöchstzinsen. Wird aber auf eine solche hingearbeitet, hat die Ermessensausübung jedenfalls das Alter und die Gesundheit der betroffenen Person sowie den Grad ihrer sozialen Integration zu berücksichtigen. Es liegt eine rechtsverletzende Ermessensunterschreitung vor, wenn die Vorinstanz die vorliegenden besonderen Umstände, insbesondere die massiv angeschlagene psychische und physische Gesundheit der Beschwerdeführerin, zwar erkennt, aber unzureichend gewichtet. Gutheissung der Beschwerde. VB.2006.00188: Auflage, sich um eine günstigere Wohnung zu bemühen (Sachverhalt: Der 83-jährige Beschwerdeführer muss Sozialhilfeleistungen beziehen, weil seine Mittel nicht mehr ausreichen, nachdem seine vollinvalide Ehefrau in einem Krankenheim untergebracht werden musste und dadurch sehr hohe Pflegekosten entstanden sind.): Die Auflage, sich um eine günstigere Wohnung zu bemühen, bedarf in der vorliegenden besonderen Konstellation einer sehr sorgfältigen vorherigen Abklärung unter Berücksichtigung der gesamten Umstände. Insbesondere sind die tatsächlich für die Gemeinde anfallenden Kosten, weitere Finanzierungsmöglichkeiten und das Angebot an günstigen Wohnungen zu prüfen. Die bislang getätigten Abklärungen erweisen sich als ungenügend. Teilweise Gutheissung und Rückweisung. VB.2006.00076: Finden die reduzierten Ansätze der Wohnkosten bei sog. "jungen Erwachsenen" (18 bis 25 Jahre) auch Anwendung bei über 25-jährigen Personen, die sich noch in Ausbildung befinden? Die gut 25-jährige Sozialhilfeempfängerin, welche in Kürze eine Lehre abschliesst, lebt seit neun Jahren selbstständig und seit drei Jahren als Alleinmieterin einer Wohnung, deren günstiger Mietzins noch im Rahmen der kommunalen Richtlinien liegt. Aufgrund dieser Umstände erscheint die Auflage der Gemeinde, die Empfängerin habe sich um eine Untervermietung ihrer Wohnung zu bemühen, um die Wohnkosten von Fr. 1'000 auf Fr. 500 zu senken, als unverhältnismässig. Abweisung der Beschwerde der Gemeinde. VB.2007.00274, VB.2007.00147, VB.2006.00188, VB.2004.00456, VB.2003.00191: Bevor der Umzug in eine günstigere Wohnung verlangt wird, ist die Situation im Einzelfall genau zu prüfen. Insbesondere sind folgende Punkte bei einem Entscheid zu berücksichtigen: die Grösse und Zusammensetzung der Familie, eine allfällige Verwurzelung an einem bestimmten Ort, das Alter und die Gesundheit der betroffenen Personen sowie der Grad ihrer sozialen Integration (Kap. B.3 der SKOS-Richtlinien). VB.2005.00053: Überhöhte Wohnungskosten sind so lange zu übernehmen, bis eine zumutbare günstigere Lösung zur Verfügung steht. Der Beschwerdeführer anerkennt, dass seine 7.2.04. Überhöhte Wohnkosten 5
Wohnungskosten überhöht sind. Die vorinstanzlichen Erwägungen sind überzeugend. Es durfte dem Beschwerdeführer zugemutet werden, seinen Mietvertrag ohne Einhaltung des Kündigungstermins zu kündigen. VB.2004.00456: Die wirtschaftliche Hilfe kann mit der Weisung verbunden werden, eine günstigere Wohnung zu suchen. VB.2002.00309: Ein monatlicher Mietzins von Fr. 2'341.-- für einen Zweipersonen-Haushalt ist unter sozialhilferechtlichen Gesichtspunkten überhöht; die Auflage, eine günstigere Wohnung zu suchen, ist ebenso rechtmässig wie die anschliessende Kürzung der Wohnungskosten (E. 3e). Die vorinstanzliche Annahme, eine 2 1/2-Zimmerwohnung mit einer Monatsmiete von Fr. 1100.-- sei unter den konkreten örtlichen Bedingungen den persönlichen Verhältnissen angemessen und am bisherigen Wohnort (inkl. Umgebung) auch zu finden, ist nicht zu beanstanden. Der Miteinbezug des Wohnungsmarktes umliegender Gemeinden stellt keine unzulässige "Abschiebung" dar (E. 3 f). VB.2002.00127: Eine Reduktion der anrechenbaren Wohnkosten ist erst nach einer Weisung (Umzug in günstigere Wohnung) und einer anschliessenden Verwarnung zulässig (E. 2). Bei einer kurzfristigen Unterbrechung der Sozialhilfeabhängigkeit infolge von IV-Leistungen kann bei einem anschliessenden erneuten Bezug von Sozialhilfeleistungen nicht ohne weiteres an einer früheren Weisung (Umzug in günstigere Wohnung) angeknüpft und die Leistungen wegen Missachtung dieser Weisung gekürzt werden. Eine Verwarnung ist nämlich nicht erfolgt und war unter den konkreten Umständen nicht verzichtbar (E. 3a/b). VB.2004.00318, VB.2003.00119, VB.2002.00309: Wenn es sich als unmöglich erweist, in der gleichen Gemeinde innert nützlicher Frist und zu einem angemessenen Mietzins eine geeignete Wohnung zu finden, jedoch ein entsprechendes Angebot in anderen Gemeinden des Bezirks vorhanden ist, so kann von den unterstützungsbedürftigen Personen unter Umständen erwartet werden, dass sie den Wegzug in eine andere Gemeinde der gleichen Region in Kauf nehmen. Ein auf dieser Erwartung beruhendes Vorgehen der bisherigen Wohngemeinde verstösst nicht gegen das Abschiebeverbot von 40 Abs. 1 SHG. VB.2001.00113: Wenn den Hilfebeziehenden genügend Zeit zur Suche eines Ersatzmieters bzw. einer Ersatzmieterin eingeräumt wird, darf auch ein vorzeitiger bzw. ausserterminlicher Wechsel in eine günstigere Wohnung verlangt werden. RRB 1849/96 (nicht publiziert): Die Weisung, eine Wohnung nicht zur Verminderung von Sozialhilfeauslagen, sondern wegen familiärer Probleme und mangelnder Eignung zu verlassen, stellt einen erheblichen Eingriff in die persönliche Freiheit dar und hätte sich deshalb auf schwerwiegende Gründe und auf ein bedeutsames öffentliches Interesse zu stützen. RRB 928/98, RRB 1046/97, RRB 578/96, RRB 3666/95, RRB 3664/95, RRB 3177/95, RRB 2808/95, RRB 2625/95, RRB 97/94 (nicht publiziert): Die Kosten für die Wohnungsmiete sind anhand des Mietvertrags zu ermitteln und voll anzurechnen, sofern und solange keine günstigere Wohnung vermittelt werden kann, die der Situation der Betroffenen gerecht zu werden vermag. Die Wohnungskosten dürfen nur dann nicht zu Lasten der Sozialhilfe übernommen werden, wenn der Umzug in eine günstigere Wohnung, die verfügbar und zumutbar ist, verweigert wird. Ebenso sind die Nebenkosten, d.h. die Kosten für Heizung, Wasser, Treppenhausbeleuchtung, Hauswartung oder Ähnliches, in voller Höhe anzurechnen. 7.2.04. Überhöhte Wohnkosten 6
RRB 822/98 (nicht publiziert): Dass bei überhöhten Wohnkosten nicht nur die Hilfesuchenden verpflichtet werden können, eine günstigere, ihnen ebenfalls zumutbare Wohnung zu suchen, sondern sie dabei auch von der Sozialbehörde unterstützt werden sollen, ergibt sich bereits aus dem Anspruch auf persönliche Hilfe. Praxishilfen 7.2.04. Überhöhte Wohnkosten 7