ORTSBÜRGERGEMEINDE BRUGG B e r i c h t und A n t r a g des Stadtrates an die Stimmberechtigten der Ortsbürgergemeinde betreffend Baukredit für den Teilersatzneubau des Forstwerkhofes 1. Ausgangslage Der Werkhof des Forstbetriebs der Stadt Brugg steht auf dem Bruggerberg im Gemeindebann Riniken. Er ist über den Remigersteig mit kurzer Anfahrt gut erreichbar. Das Gebäude des Werkhofs wurde im Jahr 1973 erbaut. 1999 wurde es südlich um eine Einstellhalle für Traktoren und um einen gedeckten Aussenarbeitsplatz erweitert. Im Jahr 2012 wurde nördlich davon die einzelnstehende Remise errichtet. In den vergangenen Jahren hat sich der Forstbetrieb Brugg stark verändert und sein Zuständigkeitsgebiet hat sich deutlich vergrössert: Nebst den bisherigen Flächen verwaltet nun der Betrieb auch die Waldflächen der Gemeinden Riniken, Villnachern und Bözberg, was eine Verdoppelung der bewirtschafteten Fläche darstellt.
2 Der Forstbetrieb Brugg wird seine Büroräumlichkeiten im Forstwerkhof zusammenführen und auch einen Raum für Sitzungen und Schulungen erhalten. Der originale Werkhof ist stark veraltet und entspricht den Nutzerbedürfnissen nicht mehr. Die Bausubstanz ist von geringer Qualität, die Räume sind praktisch nicht wärmegedämmt und die Raumaufteilung genügt dem heutigen Personalbestand nicht mehr. Die sanitären Anlagen sind abgenutzt und zu klein. Der Forstbetrieb möchte daher die Liegenschaft sanieren bzw. umbauen. Erweiterung 1999 Forstwerkhof 1973 Remise 2012 Abbildung 1: Situation 2. Nutzergruppen, Anforderungen Der Forstwerkhof wird ausschliesslich durch den Forstbetrieb Brugg genutzt. Es ist kein Publikumsverkehr vorgesehen. Das Projekt muss nicht behindertenfreundlich erstellt werden. 2.1. Forstbetrieb Brugg Die Ortsbürgergemeinde Brugg hat mit dem Projekt Künftige Bewirtschaftung des Brugger Waldes die bisherige Ausrichtung des Forstbetriebs überprüft und sich für die Weiterführung und Weiterentwicklung des Forstbetriebs entschieden. Schlussendlich wurde die Variante Zusammenschluss als weitere Strategie festgelegt. Ziel war und ist es, dass mit benachbarten Forstbetrieben zusammengearbeitet werden soll. Die ersten Schritte der festgelegten
3 künftigen Bewirtschaftung konnten auf den 1. Januar 2014 umgesetzt werden. Dadurch können heute vom Forstteam Brugg die Gemeinden Brugg, Bözberg, Riniken, Scherz und Villnachern betreut werden. Mit der Erweiterung des Forstbetriebs ist die betreute Waldfläche von 780 ha auf 1 595 ha gewachsen. Aktuell sind dies 1 162 ha öffentlicher und 433 ha Privatwald. Der jährliche Hiebsatz im öffentlichen Wald beträgt 9'640 Efm und im Privatwald ca. 2 500 Efm. Der bis zu 20-köpfige Personalbestand setzt sich aus 2 Förstern, 4 Forstwarten, 2-3 Lernenden, 3 Teilzeitbeschäftigten und 8 Landwirten als Saisonniers zusammen. Dem Forstteam stehen neuzeitliche Forstmaschinen und Werkzeuge zur Verfügung. 1999 wurde der Forstwerkhof mit einer modernen Garage für die drei Forstfahrzeuge und einem gedeckten Arbeitsplatz für Schlechtwetterarbeiten erweitert. In den vergangenen Jahren konnte zudem die Remise neu erstellt werden, was ein weiterer Schritt zur Effizienzsteigerung war und die fachgerechte Lagerung der Materialien sowie Einstellung der Fahrhabe ermöglicht. Mit die Pensionierung des langjährigen Försters Ruedi Harisberger wurde die Stelle des Försters und Betriebsleiters mit Markus Ottiger per 1. Januar 2013 neu besetzt. Mit dieser Neubesetzung kann der Forstbetrieb Brugg heute ein vielfältiges Angebot von Kursen im Forst und in der Umweltbildung anbieten. Mit dem Schulungsangebot ist die Auslastung des Forstpersonals auch in den Sommermonaten sichergestellt. Der Forstbetrieb Brugg konnte somit wie vorgesehen weiterentwickelt werden. Durch das grössere Bewirtschaftungsgebiet und die angebotenen Schulungen wurde der Auslastungsgrad stark verbessert. Der Forstbetrieb möchte die betrieblichen Abläufe weiter optimieren. Die heutige örtliche und betriebliche Organisation des Forstbetriebs ist für eine umfassende Führung des Teams nicht optimal. Die örtliche Trennung des Büros des Försters vom Forstwerkhof erschwert die Führung von Personal und Administration. Aus diesem Grund sollen im Werkhof Arbeitsplätze für Führungsaufgaben, administrative Arbeiten, Sitzungen und temporäre Bedürfnisse (Schulungen) eingerichtet werden. Dem leitenden Förster soll damit die angestrebte, direkte Führung und eine einfachere Weiterentwicklung des Betriebskonzeptes ermöglicht werden. Wie oben erwähnt, bewirtschaftet das Team unterdessen 1 595 ha Wald und bietet auch Ausbildungen an. Für diese Betriebsgrösse und Aufgabenbreite ist ein Kompetenzzentrum Forst im Werkhof unabdingbar.
4 3. Projekt Wegen dem baulichen Zustand und dem Alter der Installationen soll der Betriebsteil durch einen Teil-Ersatzneubau umgestaltet werden. Auf dem bestehenden Untergeschoss soll ein vorgefertigter, neuer Holzbau entstehen. Durch eine Erhöhung des Daches wird Raum für zwei nutzbare Geschosse gewonnen. Abbildung 2: Ostfassade Abbildung 3: Querschnitt
5 3.1. Beschreibung Raumprogramm Untergeschoss Weitgehend unverändert bleiben die beiden Traktorenhallen, die Reparaturwerkstatt, das Öl- Lager, der Werkzeugraum, die Toilette und die Treppe ins Erdgeschoss. Neu wird im Bereich der Materialboxen die Hauptverteilung Elektro (inkl. Kommunikationsverteilung) eingebaut. Im Heizungsraum wird auf Wunsch der Nutzer eine Pelletheizung eingebaut (inkl. neuer Heizverteilung und neuer Sanitärverteilung). Der Pelletvorrat wird im Erdgeschoss vor dem Gebäude gelagert. Erdgeschoss Rückbau des bestehenden Holzbaus, Neuerstellung des vorgefertigtem Holzbaus. Einbau Trockenarbeitsplatz, Sanitäranlagen (nach Vorschriften AWA), Aufenthaltsraum und Treppenhaus. Obergeschoss Rückbau des bestehenden Holzbaus, Neuerstellung des vorgefertigten Holzbaus. Einbau Aus- und Weiterbildungsraum, Forstsekretariat, Büro Förster, Büro Förster Stv. und Praktikant. 3.2. Planungsleistungen Die Ortsbürgergemeinde-Versammlung vom 24. Juni 2014 hat den Projektierungskredit in der Höhe von CHF 58 000 genehmigt. Die Planungsleistungen wurden mittels Submission im Einladungsverfahren ausgeschrieben und vergeben. Das Architekturbüro baderpartner AG aus Aarau hat die Submission für sich entscheiden können und zwischenzeitlich die Planungsphase 3 Projekt als Generalplaner erarbeitet. Die Phasen 4 Ausschreibung und 5 Realisierung sind vergeben, aber nicht ausgelöst. Phase 5 beinhaltet die Begleitung des Totalunternehmers. Die Kosten der geleisteten Planung sind im bewilligten Projektierungskredit enthalten, die Kosten für die kommende Planung sind Bestandteil des Baukredites. Damit die Bauarbeiten im Sommerhalbjahr 2016 ausgeführt werden können, hat die Begleitgruppe an der Sitzung vom 11. August 2015 beschlossen, die Totalunternehmer-Submission vorzeitig erarbeiten zu lassen. 3.3. Bewilligung und Auflagen Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für Baubewilligungen, hat am 26. Mai 2015 dem Baugesuch zugestimmt und damit die rechtliche Konformität des Vorhabens (ausserhalb Bauzone) anerkannt. Die Räume im Forstwerkhof dürfen nur zum bewilligten
6 Zweck genutzt werden. Eine Umnutzung zu nichtforstlichen Zwecken ist ausgeschlossen. Beispielsweise dürfen ungenutzte Räume nicht vermietet werden. Der Gemeinderat Riniken hat das Baugesuch am 30. Juni 2015 mit den üblichen Auflagen genehmigt. 3.4. Ausführung Es ist vorgesehen, die Ausführung der Bauarbeiten als Totalunternehmerleistung (TU) auszuschreiben und zu vergeben. Somit werden die Ausführungsplanung wie auch die Ausführung der Bauarbeiten in eine Hand gegeben. Für die Ortsbürgergemeinde ergeben sich Vorteile: - Nur eine Firma ist zuständig für die gesamte Koordination der Planung und der Arbeiten. - Schlüsselfertige Übergabe der erstellten Baute. - Kostensicherheit, sofern keine Projektänderungen bestellt werden. - Effiziente Bauzeit. - Nur ein Ansprechpartner bei Garantieleistungen. 4. Kosten 4.1. Kostenvoranschlag (KV) Der Kostenvoranschlag bildet die Grundlage für die Beantragung des Baukredits. Die Kostengenauigkeit beträgt +/- 10 %. Eingerechnet sind 8 % Mehrwertsteuer. Baukostenplan (BKP) Total 1 Vorbereitungsarbeiten 91 000 2 Gebäude 783 000 4 Umgebung 9 000 5 Baunebenkosten 10 000 9 Ausstattung 37 000 Total Baukredit 930 000 Zürcher Index der Wohnbaukosten, Stand April 2015 = 101.0 (Basis April 2010 = 100.0) Die Verrechnung der Einwohner- an die Ortsbürgergemeinde für das Bauprojektmanagement durch die Abteilung Planung und Bau beträgt CHF 18 000 und ist im Baukredit eingerechnet.
7 Im KV wird keine Reserve ausgewiesen oder eingerechnet. Bei der Totalunternehmer-Submission kann je nach wirtschaftlicher Situation eine günstigere Vergabe (ca. 5 %) erwartet werden. Ein allfälliger Vergabeerfolg würde zur Projektreserve. 4.2. Kostenentwicklung Kostenschätzung (KS) für Projektierungskredit vom 29.04.2014 (+/- 20 %) CHF 850 000 Teuerung April 2014 April 2015, - 1.3 % CHF - 11 000 Ausstattung (in KS nicht enthalten, in KV enthalten) CHF 37 000 Honorare Phase 3 Projekt (in KS enthalten, in KV nicht enthalten) CHF - 58 000 Grundlage für den Vergleich, Genauigkeit +/- 20 % CHF 818 000 Der Kostenvoranschlag liegt 12.5 % über der im April 2014 geschätzten Summe und damit innerhalb der prognostizierten Genauigkeit. Die Mehrkosten sind durch detailliertere Anforderungen und Planungserkenntnisse (u.a. Brandschutzmauer zur Erweiterung von 1999, Trennwände Büros, Pelletheizung, Statik Untergeschoss, Ersatz Druckluftnetz, Anforderungen AWA) entstanden. Die Kosten wurden zu einem grossen Teil mit Richtofferten unterlegt. 4.3. Finanzielle Auswirkungen Der beantragte Baukredit wird zusammen mit dem Projektierungskredit über 35 Jahre abgeschrieben. Der Forstbetrieb trägt aufgrund dieses Projektes nach Abschluss bzw. ab dem darauffolgenden Rechnungsjahr zusätzliche jährliche Abschreibungen von total CHF 28 229. Das Nettovermögen des Forstbetriebs (gesamte Forstreserve abzüglich aktivierte Anlagen) reduziert sich um gesamthaft CHF 988 000. Das heisst, dass der Forstbetrieb jährliche Nettozinsen von CHF 7 410 verliert. Gesamthaft wird somit das jährliche Rechnungsergebnis des Forstbetriebs durch dieses Projekt um CHF 35 639 zusätzlich belastet. Für die Jahre 2016 bis 2020 wurde ein Finanzplan für den Forstbetrieb erstellt. Es zeigt sich, dass neben der Sanierung des Forstwerkhofs in den kommenden Jahren einige Ersatzanschaffungen und -investitionen anstehen: Jahr Anschaffung / Investition Geschätzte Buchhaltung Kosten in CHF 2017 Ersatz Forstschlepper Welte W110 460'000 Investitionsrechnung 2017 Ersatz Nissan Double Cab 4WD 35'000 Erfolgsrechnung 2018 Ersatz Forstschlepper Welte W230 540'000 Investitionsrechnung 2018 Ersatz Ford Transit 40'000 Erfolgsrechnung 2018 Ersatz Hakenlift-Anhänger 40'000 Erfolgsrechnung 2019 Neuer Traktor 110'000 Investitionsrechnung 2019 Ersatz Bucher Motormäher 20'000 Erfolgsrechnung 2020 Ersatz Rungenwagen Farmi 80'000 Erfolgsrechnung Total 1'325'000
8 Diese Ersatzbeschaffungen wurden im Finanzplan nach bestem Wissen und Gewissen terminiert. Unter Umständen können einzelne Fahrzeuge erst später ersetzt werden. Die finanziellen Effekte verschieben sich dadurch nur zeitlich, bleiben jedoch trotzdem bestehen. Aufgrund dieser Anschaffungen/Investitionen und der gegenwärtig schwierigen Marktsituation beim Holzverkauf muss bereits ab dem Jahr 2017 mit negativen Ergebnissen beim Forstbetrieb gerechnet werden. Im Schnitt werden in den kommenden 5 Jahren Ersatzanschaffungen von jährlich CHF 40 000 die Erfolgsrechnung belasten. Die Investitionen, die über die Investitionsrechnung abgewickelt werden, belasten die Erfolgsrechnung zusätzlich im Schnitt mit CHF 51 000 jährlichen Abschreibungen. Das Nettovermögen des Forstreservefonds wird voraussichtlich ab dem Jahr 2017 negativ sein. Ab diesem Zeitpunkt wird der Forstbetrieb einen Zinsaufwand zu tragen haben. Bisher hatte er Zinseinnahmen in der Grössenordnung von CHF 12 000. Da der Leiter des Forstbetriebs gleichzeitig tiefere Erträge erwartet, muss gegenwärtig davon ausgegangen werden, dass in den kommenden Jahren Defizite von rund CHF 81 000 (2017) bis CHF 227 000 (2020) zu erwarten sind. Im Schnitt wird der Forstbetrieb in den kommenden 5 Jahren ein jährliches Minus von CHF 125 000 ausweisen. Der Forstreservefonds, der sowohl aus Finanz- wie auch Verwaltungsvermögen besteht und somit das Bruttovermögen des Forstbetriebs abbildet, bleibt trotzdem über dem Sollbestand: Voraussichtliche Entwicklung Forstreservefonds 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Stand Ende Jahr (Bruttovermögen) 1'761'934 1'761'934 1'681'305 1'515'410 1'362'915 1'135'986 Sollbestand 400'454 370'012 332'105 333'704 326'600 320'000 Doppelter Sollbestand 800'909 740'023 664'210 667'409 653'200 640'000 Frei verfügbar 961'025 1'021'911 1'017'095 848'001 709'715 495'986 Aufteilung des Forstreservefonds bzw. des Bruttovermögens - Nettovermögen 1'286'054 325'354-159'746-779'446-919'746-1'017'146 - Aktivierte Anlagen 475'879 1'436'579 1'841'051 2'294'856 2'282'660 2'153'132 Der zweite Teil der Tabelle zeigt, dass das Nettovermögen für die Investitionstätigkeiten der kommenden Jahre nicht ausreicht bzw. der Forstbetrieb intern durch die Ortsbürgergutsverwaltung fremdfinanziert werden muss. Dadurch wird der finanzielle Handlungsspielraum der gesamten Ortsbürgergemeinde reduziert, da das Nettovermögen, das zusätzlich für den Forstbetrieb eingesetzt werden muss, nicht mehr für andere Tätigkeiten (zum Beispiel Förderung der Kultur) zur Verfügung steht.
9 5. Projektorganisation Unter der Federführung des Stadtrates: Begleitgruppe - Herr Stadtammann Daniel Moser, Vorsitz - Herr Willi Wengi, Finanzkommission Ortsbürgergemeinde - Herr Markus Ottiger, Leiter Forstbetrieb Brugg - Herr Marc Pfister, baderpartner AG (Generalplaner) - Projektleitung Planung und Bau Projektgruppe - Projektleitung Planung und Bau - Generalplaner 6. Termine Nach dem Beschluss der Ortsbürgergemeinde-Versammlung und der Referendumsfrist von 30 Tagen wird das Projekt wie folgt weitergeführt: Vergabe TU Ende Mai 2016 Ausführungsplanung TU Juni 2016 bis August 2016 Ausführung August 2016 bis ca. November 2016 7. Würdigung und Antrag Der im Jahr 1973 gewählte Standort des Forstwerkhofs ist auch nach Abschluss der Beförsterungsverträge mit den Gemeinden Riniken, Villnachern und Bözberg sehr zentral. Mit dem betriebsnotwendigen Ersatzneubau kann den Mitarbeitern eine moderne bauliche Infrastruktur für Arbeit und Schulung zur Verfügung gestellt werden. Die Integration von Arbeitsplätzen gewährleistet eine effiziente Betriebsführung. Der Stadtrat ist überzeugt, der Ortsbürgergemeinde-Versammlung eine ausgewogene Vorlage zu unterbreiten.
10 Demgemäss der A n t r a g : Sie wollen für den Bau des Teilersatzneubaus des Forstwerkhofs einen Kredit von CHF 930 000 zuzüglich Teuerung ab April 2015 nach Zürcher Baukostenindex (Stand April 2015 = 101.0, Basis April 2010 = 100.0), bewilligen. Brugg, 20. Oktober 2015 NAMENS DES STADTRATES Der Stadtammann: Der Stadtschreiber: Aktenauflage Die folgenden Unterlagen sind bei der Abteilung Planung und Bau zu den Bürozeiten einsehbar und auf der Website der Stadt Brugg downloadbar: - Plan Grundrisse, Schnitt, Fassaden, Möbel - Plan Situation