JLL Büroimmobilienuhr Q2 2015 EMEA Offices Research Europäischer Bürovermietungsmarkt mit guter Performance Umsatzvolumen: Stärkstes zweites Quartal seit 2008 Mietpreisindex wieder im Plus Leerstandsquote sinkt weiter Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Juni 2015 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.
Europäische Nutzermärkte Bislang hat die Griechenlandkrise begrenzte Auswirkungen auf die Gesamtdynamik in den europäischen Nutzermärkten. Unabhängig davon bleibt es dabei, dass sich die einzelnen Märkte mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten und in unterschiedliche Richtungen entwickeln und damit schwächere Nutzeraktivitäten und Mietpreisrückgänge in einigen Städten von anderen Märkten mit ausgesprochen guter Performance mehr als ausgeglichen werden. Mietpreisindex von JLL legt wieder leicht zu Nach einem vorübergehenden Rückgang im 1. Quartal (-0,7%) weist der gewichtete europäische Mietpreisindex von JLL mit 24 Märkten* in den Monaten April bis Ende Juni wieder ein Wachstum auf. Trotz Einbussen bei den Spitzenmieten in Paris und Warschau legte er innerhalb der letzten drei Monate um 0,5% zu. Von den 24 Index-Städten notierten immerhin sieben im Vergleich zum vorangegangenen Quartal (drei in Q1 2015) einen Anstieg der Spitzenmieten. In den Ländern der Eurozone (also ausgenommen UK, Schweden, Russland, Polen, Ungarn und Tschechien) lag das Wachstum im 2. Quartal noch leicht höher (0,7 %). Innerhalb der letzten vier Jahre fiel in der Eurozone nur das 2. Quartal 2014 mit 1,9% besser aus. So sorgte zum Beispiel in Spanien die robuste Erholung für ein weiteres Wachstum der Spitzenmieten, in Barcelona deutlich mit 5,6% (auf 228 Euro m²/jahr), in Madrid mit 1,0% (312 Euro/m²/Jahr). Die weiter steigende Anzahl von Bürobeschäftigten, die gute Nachfrage bei vielerorts knappem Angebot in Toplagen sowie expansive Anmietungen wirkten sich in Deutschland ebenfalls auf die Mietpreise aus, mit einem Plus gegenüber dem Vorquartal in Frankfurt (+ 1,4% auf 426 Euro/m²/Jahr), München (+ 1,5% auf 402 Euro/m²/Jahr) und Berlin (+ 4,5% auf 276 Euro/m²/Jahr). Die Spitzenmieten in London sind zunächst unverändert bei 1.265 GBP /m²/jahr (1.785 Euro/m²/Jahr) geblieben, ein Zuwachs von 5-6% in der zweiten Jahreshälfte ist jedoch wahrscheinlich. Die Situation auf dem Büroflächenmarkt in der britischen Hauptstadt erweist sich als deutlich angespannt, die Spitzenmieten sind unter Druck und dürften bis Ende des Jahres klar ihren früheren Höchststand (2008: 1.238 GBP/m²/Jahr; 1.553 Euro/m²/Jahr) toppen. In Zürich und Genf blieben die Spitzenmieten unverändert im Quartalsvergleich. Leichte Einbussen mussten zum zweiten Mal in Folge die Spitzenwerte in den CBD-Lagen von Paris hinnehmen (-1,4% auf 710 Euro/m²/Monat). Viele Unternehmen bleiben sehr kostensensibel. In den letzten zwei Jahren schwankten die Spitzenmieten in der französischen Hauptstadt von Quartal zu Quartal, ohne einen starken Aufwärtstrend. Auch kurzfristig besteht das Risiko weiterer kleinerer Korrekturen. Noch deutlicher gingen die Spitzenmieten über das Quartal in Warschau zurück (- 2,1% auf 282 Euro/m²/Jahr). In Moskau und St Petersburg hat sich der Mietpreisrückgang verlangsamt. * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. Zusammen mit sechs weiteren bewegen sich beide Städte auf der Europäischen Immobilienuhr von JLL zwischen 3 und 6 Uhr, also im Quadranten Verlangsamter Mietpreisrückgang. Erstmals seit Mitte 2012 werden damit keine Märkte im Quadranten Beschleunigter Mietpreisrückgang aufgeführt. Im 2. Halbjahr 2015 könnten sich mehr Städte in Richtung 9 Uhr bewegen und damit ein beschleunigtes Mietpreiswachstum aufweisen. In Märkten wie beispielsweise London, Edinburgh, Dublin sind es zunehmende Angebotsverknappungen, die diese Entwicklung vorantreiben. Auf der anderen Seite müssen die Mieten in Märkten mit einem Überangebot wie Warschau, Rom und Den Haag voraussichtlich leicht nach unten korrigiert werden. Für die europäische Büroimmobilie insgesamt gilt, dass das Mietpreiswachstum mit durchschnittlich 2,1% p.a. in den nächsten fünf Jahren bescheiden bleiben wird. Bestes zweites Umsatzquartal seit 2008 2,8 Mio. m² zwischen April und Ende Juni bedeuten das höchste Umsatzvolumen auf dem europäischen Markt in einem zweiten Quartal seit 2008. Für 13 der 24 europäischen Index- Städte ist in diesem Zeitraum im Jahresvergleich ein Umsatzplus zu notieren. Für das gesamte 1. Halbjahr schlagen damit 5,2 Mio. m² zu Buche, leicht über dem Niveau des Vorjahres, und des Fünfjahresschnitts (der jeweils ersten Halbjahre). Zwei der grössten Büroflächenmärkte (Paris und Moskau) schnitten in den ersten sechs Monaten im Vergleich zu ihrem langfristigen Mittel allerdings unterdurchschnittlich ab (- 20% bzw. -29 %). Ohne die beiden Städte läge das Umsatzvolumen in Europa im 1. Halbjahr um 11% höher als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. In der französischen Hauptstadt hat sich die Nachfrage nach Büroflächen gegenüber dem schwachen 1. Quartal in den Monaten April bis Ende Juni deutlich gebessert, bleibt jedoch immer noch 15% unter dem 10-Jahres-Umsatzdurchschnitt (Q2 2005-Q2 2014). Für das gesamte Halbjahr lautet der Vergleich minus 22 %. Obwohl sich die Konjunktur-Aussichten mittlerweile positiver darstellen, verhindert die relativ schwache Entwicklung der letzten Jahre noch ein Nachfragewachstum in den Nutzermärkten. Auch Lyon (-39%), Brüssel (-39%), Mailand (-33%) und Madrid (-21%) mussten Umsatzrückgänge im 2. Quartal hinnehmen. Für Mailand und Madrid relativieren sich die Einbussen beim Blick auf das gesamte Halbjahr deutlich. Outperformer, zu denen auch die deutschen Immobilienhochburgen gehörten, haben die in einigen Märkten gedämpften Aktivitäten im 2. Quartal mehr als ausgeglichen. So zum Beispiel weisen die deutschen Big 5 zusammen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) für das 2. Quartal im Jahresvergleich ein Umsatzplus von 12% auf, allen voran Berlin und Hamburg mit einer starken Expansions- Bereitschaft der Nutzer und einer hohen Absorption. Für das gesamte Halbjahr wurde in der deutschen Hauptstadt ein
Umsatzwachstum von 22 % auf 338.500 m², in der nördlichsten deutschen Immobilienhochburg von 15% auf 258.000 m² notiert. Auch der Umsatz in der britischen Hauptstadt legte im 2. Quartal im Jahresvergleich um 17% zu, entsprechend dem stärksten Quartal innerhalb der letzten 10 Jahre. Für das Halbjahresvolumen ergibt sich ein Plus von 26 %. In Spanien kam Barcelona auf ein Umsatzplus von 87 % im Jahresvergleich, im gesamten Halbjahr immerhin noch auf ein Plus von 51%. In Madrid dagegen wurde der Umsatz in den Monaten April bis Ende Juni im Vergleich zum 2. Quartal 2014 um 21% gedrosselt. Aufgrund eines herausragenden ersten Quartals bleibt für das gesamte Halbjahr immer noch ein Plus von 7 % (H1 2015 / H1 2014). Erfreuliche Entwicklungen im 2. Quartal 2015 gab es in den mittel- und osteuropäischen Märkten mit einer deutlich überdurchschnittlichen Performance. Prag notierte im Jahresvergleich ein Umsatzplus von rund 84% (H1: + 29 %), Budapest und Warschau erlebten vor allem aufgrund einer Reihe sehr grosser, nicht alltäglicher Transaktionen sogar das beste Quartal seit mehr als 15 Jahren. In den ersten sechs Monaten lag damit das Plus im Jahresvergleich bei 53 % bzw. 70 %. Insgesamt hat sich in den beiden Märkten die Stimmung deutlich gebessert, für die zweite Jahreshälfte werden weiter gute Umsatzergebnisse erwartet. In vielen Märkten haben die zunehmende Dynamik auf den Nutzermärkten und der Mangel an spekulativen Fertigstellungen einen drastischen Rückgang des Büroflächen- Angebots zur Folge. In Dublin sind diese Auswirkungen am extremsten, wo die Leerstandsquote in den letzten 12 Monaten von 16,6% auf 8,6% gesunken ist. In London ging die Leerstandsquote auf 3,9% zurück. Deutschland weist in den fünf grössten Märkten das niedrigste Niveau seit mehr als fünf Jahren auf. Tendenz mehrheitlich weiter abnehmend. Von den 24 Index-Städten hat die Quote im 2. Quartal nur in sechs zugelegt, am stärksten in Rotterdam, Amsterdam und Warschau mit Leerstandsquoten von 17,4 %, 16,8 % und 14,1 %. In Genf und Zürich sind die Leerstände im zweiten Quartal stabil geblieben bzw. leicht angestiegen. In den nächsten Quartalen ist insbesondere in Zürich mit steigenden Leerständen zu rechnen aufgrund von Fertigstellungen diverser Neubauprojekte. Allerdings dürfte insgesamt ein weiteres Nachlassen der gesamteuropäischen Leerstandsquote im laufenden Jahr sehr begrenzt sein: denn voraussichtlich rund 3 Mio. m² Büroflächen werden in den kommenden sechs Monaten noch auf den Markt kommen, zweimal so viel wie im 1. Halbjahr. Leerstandsquote hat noch einmal nachgegeben - Fertigstellungsvolumen wird aber deutlich ansteigen Minimal rückläufig zeigt sich die gesamteuropäische Leerstandsquote, die Ende Juni bei 9,4% liegt. In den mittelund osteuropäischen Märkten bleibt sie aber mit 16,1 % überdurchschnittlich hoch, wenngleich erstmals seit mehr als zwei Jahren eine Bewegung nach unten zu konstatieren ist. Dies dank Rückgänge in Budapest (-150 bps) und Prag (- 90bps). Die für die westeuropäischen Märkte festgestellte Quote liegt bei 8,6%. Europäischer Spitzenmietpreisindex Nominaler Mietpreisindex, 1980 = 100
Spitzenmietpreis Q2 2015 (EUR / m² / Jahr) Veränderungen der Spitzenmietpreise Q2 / Q1 2015 (%) London WE London City* Genf Zürich Moskau* Paris* Luxemburg* Dublin* Manchester Stockholm* Oslo Mailand* Edinburgh* Frankfurt/M* Istanbul München* Rom St. Petersburg Amsterdam* Kiew Düsseldorf* Madrid* Helsinki Lyon* Hamburg* Warschau* Berlin* Brüssel* Köln Kopenhagen Budapest Prag Stuttgart Barcelona* Bukarest Lissabon Athen 0 300 600 900 1'200 1'500 1'800 Luxemburg* Barcelona* St. Petersburg Berlin* Dublin* London City* Kopenhagen Helsinki Manchester München* Frankfurt/M* Madrid* Budapest* Athen Stuttgart Hamburg* Rom Mailand* Prag* Brüssel* Lyon* Düsseldorf* Köln Edinburgh* Kiew Istanbul Zürich Genf Stockholm* London WE* Moskau* Bukarest Lissabon Oslo Amsterdam* Paris* Warschau* -5.0 0.0 5.0 10.0 * Indexstädte * Indexstädte Anmerkung: Veränderungen der Spitzenmieten basieren auf lokaler Währung.
Definitionen Spitzenmiete Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche und schliesst Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf einen für den lokalen Markt standardmässigen Mietvertrag. Es handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von JLL dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher Transaktionen für Spitzen- Büroflächen, ausgenommen nicht-repräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend Transaktionen für Spitzen-Büroflächen zum Abschluss kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau entspricht. Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung. Jährliche Nettoabsorption Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die Nettoabsorption wird auf Grundlage einer Top-Down - Schätzung belegter Flächen berechnet, indem leerstehende Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden normalerweise im Rahmen von Neuentwicklungen oder Sanierungen sind ausgenommen. Leerstandsquote Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden, zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals). Fertigstellungen Bürofertigstellungen beinhaltet alle Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heisst dies, dass die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der shelland-core -Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind. Zukünftige Fertigstellungen Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende des 1. Quartals für die Quartale zwei, drei und vier). Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind, eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung besteht. JLL Kontakte Alexander Colpaert Associate Director EMEA Research London +31 (0) 650 671 152 alex.colpaert@eu.jll.com www.jll.eu JLL Büroimmobilienuhr Q2 2015 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.