Europäische Büroimmobilienuhr Q4 2008 Spitzenmieten weiter rückläufig: Europäischer Mietpreisindex im 4. Quartal um 3,4 % und im Jahresverlauf um 2,4 % gesunken Nachfrage nach Büroflächen schwächt sich rezessionsbedingt ab Leerstandsquoten in Westeuropa relativ stabil, in Mittel- und Osteuropa rasch steigend
Negatives Wirtschaftswachstum erfasst 2009 fast ganz Europa Immer stärker werden auch die europäischen Volkswirtschaften vom Abschwung erfasst. 2009 dürften fast alle europäischen Länder ein negatives Wirtschaftswachstum verzeichnen. Die Consensus-Prognosen für das Wirtschaftswachstum 2009 zeigen eine dramatische Korrektur der Wachstumsraten für die EU seit letztem Herbst. Das reale BIP wird 2009 voraussichtlich um 1,3 % schrumpfen, eine deutlich negative Entwicklung gegenüber den im Oktober 2008 veröffentlichten Prognosen (+ 0,6%). Unter den größten europäischen Volkswirtschaften wird Großbritannien 2009 mit einem BIP-Rückgang von 2,2 % voraussichtlich die schwächste sein, gefolgt von Deutschland (- 2,0 %), Italien (- 1,6 %), Spanien (- 1,5 %), den Niederlanden (- 1,1 %) und Frankreich (- 1,0 %). Wenn auch auf deutlich niedrigerem Niveau als zuvor prognostiziert, werden die meisten mittel- und osteuropäischen Länder 2009 ein positives BIP-Wachstum verzeichnen können: Polen mit 1,9 %, Russland mit 1,1 % und die Tschechische Republik mit 0,3 %. Für Ungarn allerdings liegt die Prognose bei einem Minus von 2,4 %. Einhergehend mit den schlechter werdenden konjunkturellen Aussichten zeigt der jüngste Stimmungsindex der EU- Kommission Auswirkungen auch auf das Vertrauen der Unternehmen und Konsumenten; er ist auf dem niedrigsten Stand seit seiner Erstveröffentlichung 1985. In Reaktion auf die anhaltenden Turbulenzen auf den Kreditmärkten haben die Zentralbanken die Leitzinsen weiter gesenkt, die EZB auf 2,0 %, die Bank of England auf 1,5 %, dem niedrigsten Stand seit Gründung der Bank. Viele europäische Regierungen wollen mit staatlichen Hilfen ihren angeschlagenen Volkswirtschaften helfen, es herrscht jedoch wenig Übereinstimmung, was diese Maßnahmen tatsächlich bewirken. Deutlicher Rückgang der Spitzenmieten im vierten Quartal drückt im Jahresvergleich JLL- Mietpreisindex erstmals wieder ins Minus Im derzeitigen Rezessionsumfeld hat das Wachstum der Spitzenmieten weiter abgenommen. Der europäische Mietpreisindex* von Jones Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Mietpreisentwicklung von 24 Indexstädten, ist im 4. Quartal um 3,4 % gesunken. Für den Jahresvergleich bedeutet das ein Rückgang von 2,4 %. Nur Lyon zeigte als einziger Markt im 4. Quartal ein leichtes Wachstum (2 %) Das Londoner West End (- 11,6 %), Stockholm (- 6,8 %) Dublin (-5,2 %), Barcelona (- 3,8 %), Brüssel und Mailand (jeweils -3,5 %) und Madrid (-1,8 %) verzeichneten im gleichen Zeitraum die höchsten Rückgänge. Die Spitzenmieten der sechs deutschen Immobilienhochburgen blieben bis auf Stuttgart stabil, im Jahresvergleich zeigten Berlin (4,8 %), Hamburg (+ 2,2 %), München (1,7 %) und Stuttgart (+ 2,9 %) sogar noch leichte Zuwächse. Mietanreize spielen wieder eine größere Rolle, auch in den 14 Märkten, in denen die nominalen Spitzenmieten im 4. Quartal stabil geblieben sind. * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. Anmerkung: Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Dezember 2008 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität. Amsterdam, Athen, Budapest, Kopenhagen, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, Lissabon Luxemburg, München, Paris, Rom, Prag Berlin, Stuttgart, Wien Lyon Istanbul Verlangsamtes Mietpreiswachstum Beschleunigtes Mietpreiswachstum Beschleunigter Mietpreisrückgang Verlangsamter Mietpreisrückgang Bukarest, Helsinki, Mailand Madrid, St. Petersburg Barcelona, Dublin, Oslo, Kiew, Moskau, Stockholm Brüssel, London City London West End, Warschau 2 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved.
Auf der europäischen Büroimmobilienuhr haben Ende 2008 15 Märkte den Quadranten Beschleunigter Mietpreisrückgang erreicht, erstmals in diesem Zyklus überschritten Stockholm und Mailand dabei die 12-Uhr Marke. Auf dem Wendepunkt ihres jeweiligen Mietzyklus liegen 14 Märkte, drei Monate zuvor waren es mit Madrid, Oslo und Paris nur drei. In einigen mittel- und osteuropäischen Märkten hat sich die Lage dramatisch verändert. In Moskau sind die Spitzenmieten für Büroflächen im 4. Quartal 2008 um 26,3 % eingebrochen. Auch Warschau zeigte einen Rückgang von 15,2 %, während für Budapest und Prag noch Mieten auf stabilem Niveau beobachtet wurden. In Anbetracht des derzeitigen Wirtschaftumfelds und des mangelnden Konjunkturoptimismus dürften die Spitzenmieten in den meisten europäischen Märkten 2009 unter Druck nach unten geraten. 12 % weniger Flächenumsatz in 2008 Nettoabsorption bleibt auf relativ hohem Niveau Da nicht davon auszugehen war, dass das letzte Quartal auch 2008 das stärkste Umsatzergebnis bringen würde, war der Rückgang von nur 2 % gegenüber dem 3. Quartal in den 24 untersuchten Märkten durchaus erfreulich. Gegenüber den letzten drei Monaten 2007 bedeuteten die knapp 3 Mio. m² allerdings ein deutliches Minus von 27 %. Für das Gesamtjahr 2008 belief sich das Umsatzvolumen auf 12,5 Mio. m². Während damit im 1-Jahresvergleich 12 % weniger Büroflächen vermietet wurden, liegt das Ergebnis immerhin 12 % über dem 5-Jahresdurchschnitt. Gedämpfte Nachfrage und hohes Fertigstellungsvolumen lassen Leerstandquote steigen Die Nachfrage nach Büroflächen leidet unter den Streichungen von Arbeitsplätzen in zahlreichen Wirtschaftssektoren. Diese Entwicklung dürfte sich 2009 weiter verstärken. Im 4. Quartal 2008 ist die gesamteuropäische durchschnittliche Leerstandsquote von 7,2 % auf 7,7 % gestiegen, im Jahresvergleich entsprechend einem Plus von 40 bsp. Während der Zuwachs in den westeuropäischen Märkten mit nur 20bps auf 7,4 % moderat ausfiel, war in den untersuchten mittel- und osteuropäischen Büroflächenmärkten ein deutliches Plus von 340 bps auf durchschnittlich 11,5 % zu verzeichnen. In Moskau explodierte die Leerstandsquote bedingt durch viele Fertigstellungen und eine nachlassende Nachfrage in den letzten 12 Monaten von 3,2 % auf 14,3 %; dabei lag der mit 580 bps größte Sprung im 4. Quartal. Ebenfalls signifikant gestiegen ist die Leerstandsquote zwischen dem 3. und 4. Quartal in Dublin (+ 170 bps auf 16,8 %) und Budapest (+ 100 bps auf 13,9 %). Nur sechs Märkte verzeichneten in diesem Zeitraum leicht sinkende Leerstandsquoten, angeführt von Utrecht (- 30 bps auf 8,8 %), Edinburgh und Brüssel (beide -20 bps auf 4,3 % bzw. 9,2 %), Düsseldorf, Luxemburg und Stockholm (alle -10 bps). Mit der Fertigstellung von 1,6 Mio. m² im 4. Quartal 2008 ist das Volumen an neuen Büroflächen im Gesamtjahr auf rund 6,5 Mio. m² angewachsen. Gegenüber 2007 entspricht das einer Zunahme von 22 %. Eine erwartet ähnlich hohe Angebots-Pipeline in 2009 und eine niedrigere Nachfrage dürften das Risiko eines Überangebots in vielen europäischen Märkten erhöhen. Bei den 24 Index-Städten verzeichneten 2008 Dublin (-40 %), Madrid (- 38 %), Stockholm (- 36 %), Barcelona (-23 %) und Edinburgh (- 20 %) die stärksten Umsatzrückgänge. Auch in den größten Märkten Europas, London (- 15 %) und Paris (- 14 %), ließen die Aktivitäten deutlich nach. Die sechs deutschen Immobilienhochburgen kamen fast alle vergleichsweise glimpflich davon. Außer Düsseldorf (- 16 %) lagen die Umsatzrückgänge alle im einstelligen Bereich zwischen - 5,5 % in München und - 9,0 % in Frankfurt. Nur sechs der 24 Märkte verzeichneten ein Umsatzvolumen über dem Niveau von 2007: Luxemburg, Prag, Rotterdam, Mailand, Warschau und Budapest. Die Nettoabsorption fiel in dem schwierigen Wirtschaftsumfeld mit insgesamt 4,6 Mio. m² überraschend hoch aus und liegt leicht über dem 5-Jahresschnitt. Auch im 4. Quartal waren es nur drei Märkte, die sich im Negativbereich bewegten, neben Dublin allerdings auch die zwei größten Büromärkte London und Paris. 3 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved.
Spitzenmietpreise und Veränderungen Spitzenmietpreise Q4 2008 Euro/m²/Jahr Q4 08 Q3 08 (%) Q4 08 Q4 07 (%) Europa -3,4-2,4 Amsterdam 335 0,0 1,5 Athen 456 0,0 0,0 Barcelona 300-3,8-5,7 Berlin 264 0,0 4,8 Brüssel 275-3,5-8,3 Budapest 264 0,0 0,0 Bukarest 300 0,0 4,2 Dublin 592-5,2-8,3 Düsseldorf 270 0,0 0,0 Edinburgh 323 0,0 1,6 Frankfurt/M. 444 0,0 0,0 Hamburg 282 0,0 2,2 Helsinki 290 0,0 3,4 Istanbul 480 0,0 46,3 Kiew 647-25,0-10,0 Kopenhagen 295 0,0 15,8 Lissabon 252-4,5 2,4 London City 651-2,5-11,4 London Westend 1058-11,6-17,4 Luxemburg 480 0,0 0,0 Lyon 255 2,0 2,0 Madrid 480-1,8 0,0 Mailand 550-3,5 10,0 Moskau 1007-26,3-17,6 München 366 0,0 1,7 Oslo 437-5,6-6,6 Paris 830 0,0 0,6 Prag 276 0,0 9,5 Rom 450 0,0 4,7 St. Petersburg 719-4,8 11,1 Stockholm 373-6,8-4,7 Stuttgart 216 2,9 2,9 Warschau 336-15,2-6,7 Wien 258 0,0 2,4 London Westend Moskau Paris St. Petersburg London City Kiew Dublin Mailand Madrid Luxemburg Istanbul Athen Rom Frankfurt/M. Oslo Stockholm München Warschau Amsterdam Edinburgh Bukarest Barcelona Kopenhagen Helsinki Hamburg Prag Brüssel Düsseldorf Budapest Berlin Wien Lyon Lissabon Stuttgart Euro/m²/Jahr 0 200 400 600 800 1000 1200 Anmerkungen: 1. Die Spitzenmiete ist die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung erwartet werden könnte (normalerweise am Ende des jeweiligen Quartals). Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche. 2. Veränderungen der Spitzenmieten Q4 2008 Q3 2008 und Q4 2008 Q4 2007 basieren auf lokale Währung. 4 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved.
Leiter Research Belgien Patricia Lannoije +32 2 550 2 504 Deutschland Helge Scheunemann +49 40 350011 225 Finnland Tero Lehtonen +358 40 565 5389 Frankreich Jean-Luc Blanpain + 33 1 40 55 49 66 Irland Dr. Clare Eriksson +353 1 6731656 Italien Raffaella Pinto +39 02 36010 585 Niederlande Ruben Langbroek +31 20 5407 873 Polen Anna Bartoszewicz-Wnuk +48 22 330 6607 Portugal Alexandra Gomes +351 21 358 32 22 Rumänien Levis Vlad +402 1 310 9386 Russland Vladimir Pantyushin +7 495 737 8000 Schweden Gustaf Benndorf +46 8 453 50 91 Spanien Olga Hornillos +34 91 789 11 00 Tschechische Republik Kevin Turpin +420 227 043 131 Türkei Idil Hamzadi +90 212 350 08 21 UK Paul Guest +44 20 3147 1925 Ungarn Andrea Marian +36 1 489 0202 EMEA Research Oliver Kummerfeldt Research Analyst +49 40 350011 226 oliver.kummerfeldt@eu.jll.com Hela Hinrichs National Director +49 40 350011 237 hela.hinrichs@eu.jll.com Mehr Jones Lang LaSalle Research auf www.research.joneslanglasalle.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. Unauthorised reproduction prohibited. This publication is based on material that we believe to be reliable. While every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors.