Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis (ZfiFP).

Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis (ZfiFP). Ausgabe 19 vom 03.06.2011. ISSN 1864-3655 (Printausgabe)

Impressum Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis (ZfiFP): Herausgebergremium: Dr. Thomas Beyerle - Head of CSR & Research, IVG Immobilien AG; Prof. Dr. Josef Dinauer - Hochschule München; Prof. Dr. Hanspeter Gondring, FRICS - Studiendekan Studienzentrum Finanzwirtschaft, Duale Hochschule Baden- Württemberg Stuttgart (DHBW) / Wissenschaftlicher Leiter, ADI Akademie der Immobilienwirtschaft); Dr. Ruprecht Hellauer - Managing Director, Lohnbach Investment Partners GmbH; Prof. Dr. Karl-Georg Loritz - Universität Bayreuth; Dr. Mathias Müller - Präsident der IHK Frankfurt am Main; Werner Rohmert - Hrsg. Der Immobilienbrief / Immobilienspezialist von Der Platow Brief ; Prof. Dr. Guido Spars - Bergische Universität Wuppertal. Chefredaktion: Marion Götza (V.i.S.d.P.) Wissenschaftliche Leitung: Prof. Dr. Gondring, FRICS, (DHBW/ADI) Verlag: Research Medien AG, Postfach 22 03, 33350 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242-901-250, E: info@rohmert.de, www.rohmert-medien.de Vorstand: Werner Rohmert, Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz); Univ. Prof. Dr. jur. habil. Karl-Georg Loritz, (Bayreuth); HRB 6598 Amtsgericht Gütersloh, USt.-Idnr DE 217501781 Namensbeiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder. Das Copyright der Fachbeiträge liegt bei den Verfassern oder den genannten Institutionen und Unternehmen. Seite 2

Sehr geehrte Damen und Herren, die Immobilienbranche ist derzeit in der Phase der Krisenverarbeitung. Das Volumen gewerblicher Immobilientransaktion wird in 2011 nur leicht höher sein als 2010, sodass wir aus konjunkturzyklischer Sicht uns in einer Seitwärtsbewegung befinden. Entscheidende Fragen sind: In was wird investiert? Wer investiert? Wo wird investiert? Wer finanziert? Die Antworten sind wenig konkret, und es erinnert an einen eher fangarmen Tag an einem Forellenteich mit vielen Anglern, wo derjenige Anglerkönig wird, der überhaupt einen Fang gemacht hat. Auch die immobilienwirtschaftliche Forschungstätigkeit hat in den letzten Jahren spürbar nachgelassen, obwohl sie Anfang des Jahrzehnts sehr gut gestartet ist. Es sind also ruhige Zeiten nach einem Sturm. Wir Herausgeber der ZfiFP spüren das daran, dass uns Aufsätze zur Veröffentlichung eingereicht werden, die sehr unterschiedliche Themen behandeln, was darauf schließen lässt, dass es derzeit keine fest Grundströmung weder in der Wissenschaft noch in der Praxis zu geben scheint. Das war bis vor etwas zwei Jahren anders. Der erste Beitrag: Das Corporate Real Estate Management (CREM) der Non-Property-Companies war zusammen mit der Facility Management-Bewegung bis Anfang des Jahrzehnts ein zentrales Thema der Branche. Mit Einsetzen der Boomphase Mitte des Jahrzehnts überwogen Kapitalmarkt- und Transaktionsthemen. Dr. Alexander Elsner und Dr. Stephan Lifka, METIS Management Consulting München, zeigen auf der Basis des Joroff-Modells den strukturierten Aufbau eines strategischen Immobilienmanagements. Dr. Werner Gleißner, FutureValue Group AG, und Jürgen Kohlhammer, Consulting-Research-Center (C.R.C.) GmbH, beleuchten in ihrem Beitrag kritisch die bis heute angewendeten Praktikerverfahren zur Beurteilung von Immobilieninvestitionen. Die (methodische) Vernachlässigung des Immobilienrisikos mindert in erheblichem Maße die Entscheidungsqualität. Im Ergebnis zeigen sie, wie eine risikoadäquate Bewertung von Immobilienobjekte auf der Basis unsicherer zukünftiger Mieterträge und Cash Flows sachgerecht durchgeführt werden kann. Der dritte Beitrag beschäftigt sich mit dem Thema Nachhaltigkeit. Matthias Pink, Savills Research Germany, hat eine empirische Studie zum Thema Green Buildings im Büromarkt durchgeführt. Diese sehr aktuelle Studie zeigt, dass der Nachhaltigkeitstrend sich nur sehr langsam entwickelt, wenngleich eine zunehmende Dynamik des Marktes feststellbar ist. Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS und Werner Rohmert Duale Hochschule Baden-Württemberg Herausgeber ZfiFP ADI Akademie der Immobilienwirtschaft Seite 3

Der Weg zu Best-in-class -Strukturen im Corporate Real Estate Management als evolutionärer Prozess von Dr. Alexander Elsner und Dr. Stephan Lifka Corporate Real Estate Management (CREM) hat in Deutschland seit Beginn der neunziger Jahre mit der Professionalisierung des Immobilienmanagements von Non-Property-Companies zunehmend an Bedeutung gewonnen. Der hohe Anteil immobilienbezogener Kosten an den Gesamtaufwendungen, der gestiegene Wettbewerbsdruck, aber auch das wachsende Interesse von (internationalen) Investoren an der Asset-Klasse Immobilien haben die Sichtweise der Unternehmen signifikant verändert. So setzt sich immer mehr die Einschätzung der Immobilie als strategische Ressource durch. Die Folge sind Bemühungen zum Herstellen der erforderlichen Transparenz in den Immobilienbeständen sowie Ansätze zur unternehmensweiten Bündelung immobilienspezifischer Funktionen - verbunden mit einer klaren Zuordnung von Kompetenz und Verantwortung im CREM. Gleichwohl ist der Umsetzungsgrad professioneller CREM-Strukturen in deutschen Non-Property-Companies noch immer höchst unterschiedlich ausgeprägt. Entwicklungsstufen im CREM Ein in der immobilienwirtschaftlichen Forschung von Joroff et al. bereits 1993 entwickeltes Stufenmodell systematisiert den Veränderungsprozess auf dem Weg zu einem modernen CREM und leitet daraus Ansatz punkte für die inhaltliche Aus gestaltung einer immobilienspezifischen Managementkonzeption ab. Darüber hinaus erleichtert das Modell individuelle Urteile zur relativen Einordnung des eigenen Entwicklungsstadiums. Abbildung 1 fasst die Rolle des Immobilienmanagements sowie seine wesentlichen Aufgaben und Ziele in den einzelnen Stufen zusammen. Abbildung 1: Wertschöpfung durch konsequent ausgerichtetes CREM. In Stufe 1 erledigen die Immobilienverantwortlichen in erster Linie technische Aufgaben der Gebäudeerstellung und bewirtschaftung. Ihr Hauptziel beschränkt sich darauf, als Taskmaster den aktuellen, physischen Raumbedarf der Nutzer abzudecken. Im besten Fall sind bereits umfassende und strukturierte Pläne zu einer effizienten Bewirtschaftung vorhanden. Nicht selten fehlt es aber an vollständigen Informationen zum Immobilienbestand im Unternehmen. Dementsprechend erfolgt keine Zuordnung der Immobilienkosten auf die Geschäftseinheiten. Stattdessen werden sie als Gemein kosten im Unternehmen verbucht. Die strategische Tragweite der Ressource Immobilie wird vom Manage ment nicht erkannt oder ihre Bedeutung als untergeordnet eingeschätzt. So ist das Erreichen der nächsten Evolutionsstufe in aller Regel mit personellen Wechseln in den Führungsgremien sowie dem Einführen neuer Unternehmensstrukturen verbunden. Bisweilen erfolgt es auch als Reaktion auf einschneidende Marktveränderungen - insbesondere wenn es darum geht, Kosten zu sparen. Mit dem Zuweisen von Verantwortlichkeiten zum Erreichen von Einsparzielen auf die Manager der Geschäftseinheiten wächst deren Bestreben, die immobilienbezo- Seite 4

genen Kosten als solche separat auszuweisen und zuzuordnen. Damit steigt im Unternehmen die Wahrnehmung des Immobilienmanagements als eigenständige Funktion mit signifikanter Kostenrelevanz. Mit zunehmendem Wettbewerb und wachsenden Anforderungen seitens der Kunden richten sich alle Anstrengungen des Unternehmens auf das Stärken seiner Vertriebskraft. Die vornehmliche Konzentration auf den Markt erschwert internen Einheiten wie dem Immobilienmanagement, die eigenen Themen adäquat zu platzieren. Vor diesem Hintergrund entwickeln die Immobilienverantwortlichen in Stufe 2 als Controller interne Standards zur Kostenkontrolle. Diese Instrumente nutzen sie in Verhandlungen mit den Geschäftseinheiten, um Möglichkeiten und Vorteile von Kosteneinsparungen aufzuzeigen. In dieser Phase erkennt das Management sukzessive die Bedeutung der Immobilien und erhöht zugleich seine Einflussnahme auf die Verantwortlichen. Deren vorrangige Aufgabe besteht nun darin, den Geschäftseinheiten den notwendigen Raum zu den geringsten möglichen Kosten bereitzustellen. Die Nutzer werden dabei mit Hilfe von Verrechnungspreisen auf der Basis pagatorischer Vollkosten zu einem wirtschaftlichen Umgang mit der Immobilie angehalten. Mit dem Aufbau notwendiger Fähigkeiten zur Steuerung und Minimierung von Kosten geraten auch Flächennutzung und Leerstand im Unternehmen in den Betrachtungsfokus. Im Zusammenhang mit der Absicht, den Geschäftseinheiten ein adäquates Flächenangebot zur Verfügung zu stellen, richtet sich der Blick auch nach außen und es werden entsprechende Vergleichswerte anderer Organisationen gesucht. Mit dem Erreichen von Stufe 3 geht der allmähliche Aufbau von Verantwortung und Fähigkeiten zum konsequenten Lösen von Entscheidungsproblemen im Immobilienmanagement einher. Dessen Mitarbeiter identifizieren und kommunizieren immobilienbezogene Themen nun als Dealmaker proaktiv und regelmäßig mit den Geschäftseinheiten. Und sie schaffen die Grundlagen zur unter nehmensweiten Standardisierung der Raum- und Flächennutzung. Fachliche Kompetenz und Verhandlungsgeschick gewinnen an Bedeutung in der Diskussion mit Geschäftseinheiten, die räumlich expandieren oder sich verändern wollen. In einigen Fällen werden diese noch immer in Höhe der Abschreibungskosten für die Immobiliennutzung belastet. In wachsendem Maße erfolgt jedoch bereits eine Verrechnung von Vollkosten unter Berücksichtigung kalkulatorischer Größen. Damit erhöht sich der Anreiz für die Geschäftseinheiten, die verrechneten Immobilienpreise anhand von Vergleichswerten im Markt zu bewerten, um so die Wettbewerbsfähigkeit des eigenen Immobilienmanagements einzuschätzen. Gleichzeitig beginnt dieses mit einer regelmäßigen Sammlung und Analyse von Informa tionen über den Immobilienmarkt. Dadurch entwickelt sich externes Benchmarking zum Beurteilungs- und Verbesserungsinstrument für die eigene Performance im Hinblick auf Kosten und Qualität. Als wesentliches Merkmal von Stufe 4 lässt sich das Einbinden des Immobilienmanagements in die strategischen Entscheidungen von Business Units und Gesamtunternehmen ausmachen. Dies erfolgt unter der Zielsetzung, als Intrapreneur die Flächen- und Raumplanung im Immobilienbereich so optimal wie möglich auf die Bedürfnisse der Geschäftseinheiten auszurichten. Das dabei erforderliche Ermitteln planungsrelevanter Flächenkennzahlen erfordert Abstimmung mit anderen Unternehmensbereichen wie Personal, IT, Vertrieb oder Marketing. Auf diese Weise intensiviert das Immobilienmanagement sein Verständnis über das Geschäft und die daraus resultierenden Anforderungen ihrer internen Kunden. Der schrittweise Aufbau von Profit-Center-Strukturen schafft zugleich die Voraussetzungen, den Immobilienbereich dem externen Kosten- und Qualitätswettbewerb auszusetzen. Während in einigen Unternehmen die Geschäftseinheiten noch immer verpflichtet sind, den Service des eigenen Immobilienmanagements in Anspruch zu nehmen, besteht in anderen in dieser Phase bereits ein mehr oder weniger ausgeprägter Wettbewerb mit Drittanbietern. In Stufe 5 als abschließender Evolutionsphase sieht das Modell von Joroff Immobilienmanager vornehmlich vor der Herausforderung, innovative Konzepte und Programme mit unternehmensweiter Reichweite abzuleiten. Als Strategist gilt es, Trends mit relevantem Einfluss auf die Wett bewerbsposition und Produktivität des Unternehmens wie auch die Interessen der Shareholder zu identifizieren und zu bewerten, um daraus die richtigen Schlüsse zu ziehen. Damit endet der Planungs- und Entscheidungshorizont des Immobilienmanagements nicht mehr beim Bewältigen aktueller Probleme, sondern fokussiert sich auf den Ausbau langfristiger Erfolgspotenziale für das Unternehmen. Durch vorausschauendes Gestalten des Immobilienportfolios trägt das Immobilienmanagement aktiv zur Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens bei. Es genießt dabei die volle Aufmerksamkeit der Unternehmensführung und ist organisatorisch eng an CFO oder COO angebunden. Art und Umfang strategischer Aufgaben in Bezug auf die Bestandsbewirtschaftung und das Einbinden in die Unternehmensplanung nehmen weiter zu. Die Geschäftseinheiten wählen spezifische Leistungspakete und werden hierfür mit Markt preisen belastet, die sich aus internen und externen Vergleichswerten ergeben. Gezieltes Einleiten von Fortschritten Die vorangegangenen Ausführungen haben auf Grundlage des Joroff-Modells aufgezeigt, welche (langfristigen) Veränderungen typischerweise mit dem Aufbau eines strategischen Immobilienmanagements verbunden sind. Während die ersten Stufen des Phasenmodells noch weitgehend mit den Inhalten eines ausschließlich operativ ausgerichteten Gebäudemanagements übereinstimmen, richten sich die späteren Stufen immer stärker an den Erfordernissen eines zukunftsgerichteten CREM aus (vgl. Elsner/Lifka 2011). In der Praxis stellt der Aufbau leistungsfähiger CREM-Strukturen einen kontinuierlichen Prozess dar, der in verschiedenen Schritten verläuft und dessen aktueller Umsetzungsgrad zwischen Unternehmen zum Teil erheblich variiert. Wesentlich ist dabei die Erkenntnis, dass sich entsprechende Veränderungen gezielt herbeiführen lassen, um vorhandene Wertschöpfungspotenziale vollständig zu heben. Abbildung 2 skizziert die für den Übergang zu einer neuen Entwicklungsstufe maßgeblichen Einfluss- und Erfolgsgrößen. Seite 5

Abbildung 2: Abbildung 2: Schritte auf dem Weg zur CREM-Exzellenz. Die hauptsächliche Herausforderung auf dem Weg zu einem zukunftsweisenden Immobilienmanagement besteht demnach darin, eine aktive entscheidungsorientierte Grundhaltung und die erforderliche methodische Problemlösungskompetenz bei den Immobilienverantwortlichen zu etablieren. Gleichzeitig gilt es, im Unternehmen einen geeigneten organisatorischen Rahmen zu schaffen, um die Immobilien nicht nur unter Kosten-, sondern auch unter Wertschöpfungsaspekten zu betrachten und in der strategischen Planung zu verankern. Einem derartig strategisch orientierten Immobilienmanagement liegt ein umfassendes Managementverständnis zugrunde, das letztlich in seinem nachhaltigen Beitrag zum Unternehmensergebnis seinen Ausdruck findet. Literatur: Elsner, A. und S. Lifka (2011): Modernes Immobilienmanagement: Die 10 Gebote des CREM. In: Der Facility Manager, Heft 5/2011, S. 18-22. Joroff, M. et al. (1993): Strategic management of the fifth resource: Corporate Real Estate. In: Industrial Development Research Foundation (IDRF), Nr. 49, S. 27ff., New York. Internet: www.crem-performance.dedr. Alexander Elsner Dr. Alexander Elsner: Gründungsgesellschafter und Managing Partner Branchen-Expertise in den Segmenten Retail & Corporate Banking, Leasing, Kredit, Immobilien und Insurance. Besondere Projekterfahrung in den Bereichen Projektmanagement, Strategieentwicklung, organisatorische Neuausrichtung, Kostensenkung und Personalbedarfsplanung. Kontakt: a.elsner@metis-mc.com Dr. Stephan Lifka, Senior Consultant: Zehn Jahre Projekterfahrung sowie Forschungs- und Lehrtätigkeit im Immobilienbereich. Schwerpunkte Asset- und Portfoliomanagement, Corporate Development, Standortund Marktanalyse. Ähnliche Publikationen: Entscheidungsanalysen in der Immobilienwirtschaft (2009), Methoden der Standortanalyse (2010) Kontakt: s.lifka@metis-mc.com Seite 6

Eigenkapitalrendite, Mietmultiplikatoren und andere Unzulänglichkeiten bei der Beurteilung von Immobilien-Transaktionen von Dr. Werner Gleißner Vorstand FutureValue Group AG, Leinfelden-Echterdingen, Leiter Risikoforschung Marsh GmbH kontakt@futurevalue.de, www.futurevalue.de, www.werner-gleissner.de und Jürgen Kohlhammer Geschäftsführer der Consulting-Research- Center (C.R.C.) GmbH info@crc-realestate.de, www.crc-realestate.de Rationale Entscheidungen, z. B. bezüglich des Kauf- oder Verkaufs einer Immobilie, basieren auf einer fundierten Bewertung: In einem unvollkommenen Markt ist dabei speziell der realisierbare Kauf- oder Verkaufspreis mit dem fundamental angemessenen Wert zu vergleichen. Als Weiterentwicklung der traditionellen gutachterlichen Bewertungsverfahren und der einwertigen (deterministischen) DCF-Bewertungsmodelle wurden zu diesem Zweck in der Zwischenzeit simulationsbasierte (stochastische) Discounted Cash-Flow-Verfahren entwickelt, die die risikobedingte Unsicherheit bezüglich der zukünftigen Cash-Flows nachvollziehbar bei Bestimmung von Diskontierungszinssätzen und Immobilienwerten berücksichtigen (siehe zur Methodik und Anwendung, Gleißner/Leibbrand Zeitschrift für immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis, 2008 sowie Gleißner Rating und Bewertung von Immobilienfonds und -portfolios, 2009). In Anbetracht der monetären Größe von Immobilientransaktionen wundert es, welche rudimentären Beurteilungsverfahren in der Praxis noch oft eingesetzt werden und welche erheblichen Potenziale für die Verbesserung der Entscheidungsqualität damit ungenutzt bleiben. Einige der besonders gravierenden Problemfelder, die schwerwiegende Fehlentscheidungen zur Konsequenz haben können, werden nachfolgend kurz zusammengefasst. Betrachtet wird dabei insbesondere die praxisübliche Abschätzung des Werts einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios durch einen einfachen Mietmultiplikator, die Aussagefähigkeit des Liegenschaftszinssatzes und der Eigenkapitalrendite von (geschlossenen) Immobilienfonds: 1. Mietmultiplikatoren sind nicht risikogerecht: Die in der Praxis noch oft zu findende Bewertung von Immobilien basierend auf lediglich von der Region unter nutzungsabhängigen (weitgehend einheitlichen) Multiples ist nicht risikogerecht. Der Umfang der Risiken, die Abweichungen von den zukünftig geplanten Mieterträgen oder Cash-Flows auslösen können, können je nach Bewertungsobjekt deutlich differenzieren, was zu einem deutlichen Unterschied in den risikogerechten Anforderungen an die Rendite und damit zu deutlich differenzierenden Mietmultiples führen sollte. Relevante Risiken sind dabei z.b. die Möglichkeit des Mietausfalls, Unsicherheiten über die Instandhaltungskosten, Inflationsrisiken und Unsicherheiten über die zukünftige makroökonomische Entwicklung, die wiederum die langfristige Mietentwicklung maßgeblich bestimmen. Bewertungsrelevant ist dabei der aggregierte Gesamtrisikoumfang, der mittels Monte- Carlo Simulation bestimmt wird, indem eine große repräsentative Anzahl risikobedingt möglicher Zukunftsszenarien einer Immobilie berechnet und analysiert werden. Abbildung 1: Simulationsbandbreiten-Graphik als Cash-Flow Damit können die realistischen Entwicklungskorridore der zukünftigen Mieterträge oder Cashflows angegeben werden. Lediglich nach Nutzungsart- oder Lage-differenzierte Mietmultiplikatoren führen dazu, dass für risikohaltige Objekte zu viel gezahlt wird, während die Zahlungsbereitschaft für risikoarme Investments zu gering ist. 2. Mietmultiplikatoren berücksichtigen nicht adäquat die Wachstumsperspektiven: Analog der Abhängigkeit von den zukünftigen Risiken (siehe 1.) müsste für eine fundierte Bewertung der Mietmultiplikator vom erwarteten Wachstum der Mieten und Cash-Flows einer Immobilie abhängen und auch dies lässt sich alleine durch eine nutzungsart- und standortbezogene Differenzierung von Mietmultiples nicht erreichen. Neben unterschiedlichen Wachstumsraten der Gesamtwirtschaft sind hier beispielsweise auch unterschiedliche Höhen der Inflationsindexierung zu berücksichtigen. In einem inflationären Umfeld ist eine ausgeprägtere (und längerfristige) Inflationsindexierung eine Ursache für eine höhere Miet- und Cash-Flow-Wachstumsrate, die einen niedrigeren Mietmultiplikator rechtfertigt. Seite 7

3. Der bewertungsrelevante zukünftige Mietmultiplikator ist unsicher: Neben der zukünftig erwarteten Entwicklung der Mieten und Cash-Flows ist bei Immobilienkäufen in der Regel es auch wichtig zu wissen, wie hoch ein zukünftiger Verkaufspreis (Exit-Preis) der Immobilie sein wird. Der Rendite eines Immobilieninvestments mit begrenzter Haltedauer resultiert aus den vereinnahmten Cash-Flows und den Wiederverkaufswert und dieser ist abhängig von (1) den zukünftigen (unsicheren) Miet- und Cash-Flow-Niveau und (2) dem unsicheren zukünftigen Bewertungsniveau (im einfachsten Fall wiederum ausgedrückt durch einen Miet- oder Cash-Flow-Multiplikator). Die Unsicherheit über das zukünftige Bewertungsniveau, die von den zukünftigen makroökonomischen Bedingungen abhängt, stellt ein wesentliches bewertungsrelevantes Risiko dar. Eine fundierte Immobilienbewertung, die Fehlbewertungen speziell bei einer Bewertungsblase vermeiden möchte, erfordert eine Einschätzung des zukünftig möglichen Verkaufspreises und damit eine Berücksichtigung der Unsicherheit des Bewertungsniveaus (zukünftigem Mietmultiplikatoren), was die folgende Abbildung verdeutlicht. Die Unsicherheit des Verkaufspreises (P?) eine Immobilieninvestments resultiert aus der Unsicherheit des Bewertungsniveaus (Multiple (m?)), abhängig von volkswirtschaftlichen Variablen (z.b. Zinsniveau r f,t ) und der unsicheren Situation des Immobilieninvestments zum Verkaufszeitpunkt T, z.b. - Cashflows (Z?) - Nettobankverbindlichkeiten (F?K T ) P% = Z% m% FK % W T T T T T E(P) ` λ R(P) ` = T ( 1 + r ) f Wert Risiko unsicherer Verkaufspreis Exit-Preis Exit T Zeit Abbildung 2: Unsicherheit des Exit-Preises 1 einer Immobilie 4. Die Bewertung basierend auf dem Liegenschaftszins fördert die Entstehung von Bewertungsblasen am Immobilienmarkt: Die im gutachterlichen Bewertungsverfahren übliche Nutzung von Liegenschaftszinssätzen führt dazu, dass der Preis einer betrachteten Immobilie gerechtfertigt wird durch beobachtbare Transaktionspreise am Immobilienmarkt, aus denen der Liegenschaftszins abgeleitet wurde. Damit wird implizit unterstellt, dass die (oft wenigen) Kauf- und Verkaufsvorgänge zu fundamental angemessenen Werten durchgeführt wurden es erfolgt eine Gleichsetzung von Transaktionspreisen und Werten, die in realen unvollkommenen Märkten unangemessen ist. Speziell in Zeiten von fundamental und makroökonomisch unangemessen hohen Immobilienpreisniveaus folgt damit eine Rechtfertigung der Kaufpreise durch den Bezug auf andere (ökonomisch nicht angemessene) Transaktionen. Für die fundierte und fundamentale Bewertung einer Immobilie ist es weitgehend irrelevant, welche Preise aktuell für (mehr oder weniger vergleichbare) andere Immobilien bezahlt werden relevant sind für einen mittel- oder langfristig engagierten Investor, der fundamental angemessene Wert, der sich aus einer risikogerechten Diskontierung der zukünftigen (unsicheren) Cash-Flows ergibt, möglicherweise unter Beachtung des unsicheren zukünftigen Bewertungsniveaus (siehe 3.). Gutachterliche Verfahren der Bewertung basierend auf dem Liegenschaftszins erklären den aktuell realisierbaren Marktpreis (Verkehrswert) näherungsweise, ermöglichen aber keine fundamentale Bewertung (subjektiver Entscheidungswert). 5. Die Eigenkapitalrendite eines Immobilienfonds hat alleine keine Aussagefähigkeit: Gerade bei Investitionen in (z.b. geschlossene) Immobilienfonds betrachten Investoren typischerweise die erwartete oder prognostizierte Eigenkapitalrendite. Selbst wenn diese korrekt (erwartungstreu) berechnet wird, ist diese alleine für eine Investitionsentscheidung keine sinnvolle Information. Die angemessen Höhe der erwarteten Rendite der Eigenkapitalgeber (Eigenkapitalkosten) ist nämlich abhängig vom zu quantifizierenden Risikoumfang. Eine Beurteilung der angemessenen Eigenkapitalrendite erfordert also die Quantifizierung und Aggregation von Risiken: Ein höherer Umfang an Risiken impliziert potenziell höhere Verluste und damit einen höheren Bedarf an (risikotragenden) Eigenkapital, was höhere Kapitalkostensätze (Diskontierungszinssätze) und damit niedrigere Objektwerte impliziert. Bei einer gegebenen Gesamtkapitalrendite und Risikoprofil lässt sich zudem die ausgewiesene Eigenkapitalrendite leicht nahezu beliebig manipulieren: Eine Zunahme der Fremdfinanzierung führt zu einer Zunahme der Eigenkapitalrendite (Wenn man unterstellt, dass die Gesamtkapitalrendite des Investments höher ist als die Fremdkapitalkosten) nur diese Seite 8

aus den sogenannten Leverage-Effekt bedingte Erhöhung der Eigenkapitalrendite generiert keinerlei Mehrwert für den Investor, da wenig beachtet der Risikoumfang durch den Leverage-Effekt in gleicher Weise zunimmt. Erwartete Rendite Risikotoleranz 20% Investieren Projekt A Projekt D 10% Projekt C Projekt B (fremdfinanziert) Projekt B (eigenfinanziert) Nicht Investieren Risiko (Kapitalkosten) 0% 20% 40% Abbildung 3: Rendite-Risiko-Profil Fazit: Trotz der hohen Investitionsvolumina werden Entscheidungen über Kauf und Verkauf von Immobilien oft noch mit sehr rudimentären Mitteln und Methoden vorbereitet. Mietmultiplikatoren, Bewertung basierend auf Liegenschaftszinssätzen und Eigenkapitalrendite sind jedoch Kennzahlen und Methodiken, die in vielen Fällen schlichte Fehlentscheidungen zur Konsequenz haben. Es ist zwingend notwendig sich zu vergegenwärtigen, dass aktuelle Marktpreise in einem unvollkommenen Markt von den fundamentalen Werten abweichen können. Notwendig sind also Verfahren, die eine risikogerechte Bewertung basierend auf den unsicheren zukünftigen Mieterträgen und Cash-Flows eines Immobilienobjekts ermöglichen. Mit recht wenig Mehraufwand und dem intelligenten Einsatz der schon heute verfügbaren betriebswirtschaftlichen Bewertungsverfahren von Immobilien lässt sich die Fundierung von Kauf- und Verkaufsentscheidungen wesentlich verbessern mit positiven Auswirkungen auf die zukünftige risikoadjustierte Rendite von Immobilieninvestments. Literaturverzeichnis: Gleißner, W. (2009): Unternehmensbewertung und wertorientiertes Controlling: Risikoanalyse und Risikodeckungsansatz ein Konzept für unvollkommene Kapitalmärkte und auch nicht-börsennotierte Unternehmen, in: Bewertungspraktiker 4/2009, S. 12-23. Gleißner, W./Leibbrand, F. (2008): Risiko und Portfoliosteuerung bei Immobilieninvestments, in: ZfiFP, Ausgabe 07/2008 vom 25.07.08, S. 2-11. Gleißner, W. (2009): Rating und Bewertung von Immobilienfonds und -portfolios, in: praxishandbuch rating von immobilienportfolios, Immobilien Manager Verlag 2009, S. 431 449. Gleißner; W. (2011): Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen, Verlag Vahlen Gleißner; W./Kohlhammer, J./Schafii, T./Wiegelmann, Th./Pourroy A. (2010): Nachweismethoden für den Wertbeitrag eines aktiven Asset Managements, in ZfiFP, Ausgabe 16/2010 vom 30.07.10, S. 13-18. Fußnote: 1) Siehe hierzu Gleißner, 2011 Seite 9

Analyse: Nachhaltige Büroimmobilien von Matthias Pink Savills Research Ergebnisse in Kürze Insgesamt sind in Deutschland 94 Büroimmobilien mit einem LEED- oder DGNB-Nachhaltigkeitszertifikat (inkl. Vorzertifikate) ausgezeichnet worden (Stand 28.02.2011). Der Flächenbestand dieser Objekte summiert sich auf ca. 2,15 Mio. Quadratmeter bzw. rund 0,5 % des gesamten deutschen Büroflächenbestands. Die drei Städte mit dem größten grünen Büroflächenbestand sind Frankfurt (ca. 21% des gesamten Bestands in Deutschland), München ca. 18%) und Hamburg (ca. 14%). Die größten Eigentümergruppen nachhaltiger Bürogebäude sind Projektentwickler (ca. 29 % aller Objekte), Corporates (ca. 18 %) und offene Fonds (ca. 16 %). Erstere sind vor allem deshalb so stark vertreten, weil sich viele der zertifizierten Objekte noch in der Bau- oder Planungsphase befinden. Zwischen 2005 und 2010 wurden in den Top5-Märkten mehr als 560.000 m² grüne Büroflächen umgesetzt. Bezogen auf den gesamten Büroflächenumsatz in diesem Zeitraum bedeutet dies einen Anteil von 3,5 %. In den letzten beiden Jahren lag der Wert in einigen Städten deutlich darüber. Am deutschen Büroinvestmentmarkt wurde bis zum Jahresende 2010 ein Umsatz mit Green Buildings von knapp 2 Mrd. Euro erzielt. Der Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen lag im vergangenen Jahr bei fast 15 %. Noch spielen grüne Bürogebäude eine relativ geringe Rolle. Der Markt hat jedoch deutlich an Dynamik gewonnen und dürfte diese auch künftig beibehalten. Insofern werden sich nachhaltige Büroimmobilien wohl rasch etablieren, vor allem im Core-Segment. Im Jahr 2005 tauchte der Begriff Nachhaltigkeit im Sinne der Berücksichtigung ökologischer, sozialer und ökonomischer Aspekte in der deutschen Immobilienwirtschaft erstmals auf. Anfangs noch Nischenthema, entwickelte sich das in anderen Bereichen längst etablierte Schlagwort unter der Bezeichnung Green Buildings schnell zum viel beachteten Megatrend in der Branche. Kaum eine immobilienwirtschaftliche Veranstaltung kommt heute mehr ohne die Diskussion dieses Themas aus, die Zahl der Green-Building-Zertifikate nimmt ebenso zu wie jene der Berater, die ihre Kunden für die Thematik sensibilisieren. Getrieben von der zunehmenden Aufmerksamkeit, die der Nachhaltigkeit von Immobilien in der öffentlichen Diskussion beigemessen wird, schreiben sich auch immer mehr Marktteilnehmer auf die Fahnen, grün zu handeln, d. h. im immobilienwirtschaftlichen Kontext bei der Anmietung oder dem Erwerb von Immobilien auf deren Nachhaltigkeit zu achten. Noch weitgehend unklar ist aber, ob sich die wahrgenommene Präsenz des Themas auch in der realen Marktentwicklung widerspiegelt, ob also grüne Immobilien nicht nur als Marketing-Instrument taugen, sondern die Entscheidungen der Marktteilnehmer für oder wider eine Immobilie oder Fläche tatsächlich beeinflussen. Bei der Etablierung von Green Buildings ist der Büromarkt sicherlich schon am weitesten. Etwa die Hälfte aller in Deutschland zertifizierten Gebäude sind Büroimmobilien. Mit Abstand am weitesten verbreitet sind hierbei die beiden Zertifizierungssysteme der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB), das im Jahr 2009 eingeführt wurde, sowie des U.S. Green Building Councils (LEED), der bereits seit 1996 Gebäude zertifiziert. Insgesamt 94 deutsche Büroimmobilien wurden bereits mit (Vor-)Zertifikaten dieser beiden Gesellschaften ausgezeichnet - 83 Gebäude haben ein DGNB-Siegel erhalten, zehn tragen ein LEED-Zertifikat und mit den Green Towers der Deutschen Bank wurde bisher ein Objekt nach beiden Systemen zertifiziert (Datenstand Februar 2011). Dieser Bestand an nachhaltigen Büroimmobilien wird in der vorliegenden Analyse näher beleuchtet. Vor allem ist die Frage von Interesse, welche Relevanz grüne Büroimmobilien auf den Vermietungs- und Investmentmärkten inzwischen erlangt haben und welche Schlussfolgerungen sich daraus für die künftige Entwicklung ziehen lassen. Von den 94 in dieser Analyse berücksichtigten nachhaltigen Büroimmobilien befinden sich 44 Gebäude und damit fast die Hälfte des Gesamtbestands in den fünf großen deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Gemessen an der Zahl der Objekte führt München (16) die bundesweite Rangliste vor Hamburg (11) und Köln (9) an (Abb.1, siehe am Ende des Artikels). Im Hinblick auf den Flächenbestand dominiert Frankfurt (ca. 455.000 m² BGF) vor München (385.000 m²) und Hamburg (297.000 m²) (Abb. 2). Insgesamt summiert sich der grüne Büroflächenbestand in Deutschland auf etwas mehr als 2,15 Mio. m², was etwa 0,5 % des gesamten Büroflächenbestands entspricht. Obwohl einzelne Städte durchaus deutlich höhere Anteile vorzuweisen haben (Abb. 3), macht dieser Wert dennoch deutlich, dass nachhaltige Büroimmobilien derzeit noch die absolute Ausnahme darstellen. In den fünf großen Bü- Seite 10

romärkten erreichen sie einen Flächenanteil zwischen 0,1 % in Berlin und 3,7 % in Frankfurt. Bei mehr als vier Fünftel der derzeit (vor-)zertifizierten Bürogebäude handelt es sich um Neubauten, lediglich 18 % aller Objekte wurden oder werden unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten saniert. Viele Objekte befinden sich sogar noch in der Planungs- bzw. Bauphase. Dementsprechend ist mit knapp einem Drittel ein großer Teil der Objekte (noch) im Besitz von Projektentwicklern (Abb.4). Die nächstgrößte Eigentümergruppe sind Corporates, d. h. Nicht- Immobilienunternehmen, die die Objekte selbst nutzen. Als Eigennutzer fungiert auch die öffentliche Hand, der allerdings nur etwa 9 % aller nachhaltigen Bürogebäude gehören. Insgesamt wird damit etwa ein Viertel aller Objekte eigengenutzt. Zu den größten Dritteigentümern zählen neben offenen Immobilienfonds (ca. 16 %) auch Immobilien-Aktiengesellschaften bzw. REITs (ca. 9 %), geschlossene Immobilienfonds sowie Versicherungen bzw. Pensionskassen (jeweils ca. 5 %). Sowohl die dargestellten Objektmerkmale als auch die Eigentümerstruktur deuten bereits an, dass die nachhaltigen Bürogebäude zumeist typische Core-Immobilien sind, die in den zentralen Lagen etablierter Büromärkte stehen, Neubauqualität aufweisen und in der Regel langfristig vermietet sind. Insofern lässt sich schlussfolgern, dass ihre Bedeutung für das Core-Segment wesentlich größer ist als für den Büromarkt insgesamt. Dass Unternehmen zunehmend auf die Nachhaltigkeit der von ihnen genutzten Büroflächen achten, zeigt ein Blick auf die Flächenumsatzstatistik der fünf großen deutschen Büromärkte der vergangenen Jahre. Zwischen 2005 und 2010 summierte sich der Flächenumsatz in grünen Bürogebäuden in diesen Märkten auf mehr als 560.000 m², was einem Anteil am Gesamtflächenumsatz in diesem Zeitraum von etwa 3,5 % entspricht. Der größte Anteil des Umsatzes entfiel dabei auf Frankfurt, München und in den letzten beiden Jahren auch auf Hamburg (Abb 5). Insgesamt ist jedoch in allen Städten mit Ausnahme Berlins ein Aufwärtstrend zu beobachten. Der Rückgang des Flächenumsatzes im Jahr 2010 liegt darin begründet, dass bei der Auswertung nur die bereits zertifizierten Objekte berücksichtigt wurden. Dadurch wurde beispielsweise die Vodafone-Anmietung in Düsseldorf noch nicht eingerechnet. Nach erfolgreicher Zertifizierung des Objekts ginge dieser Deal jedoch ebenfalls in die Statistik ein, so dass sich das Umsatzvolumen für 2010 mit größerem zeitlichen Abstand noch spürbar erhöhen dürfte. Berlin nimmt unter den etablierten deutschen Büromärkten eine Sonderrolle ein: Der als nachhaltig zertifizierte Bürobestand fällt nicht nur sehr klein aus, es wurde darüber hinaus auch nur wenig grüne Bürofläche absorbiert. Dafür lassen sich einige Erklärungsansätze anführen. Zum einen ist die Zahl der Neubauprojekte am Berliner Büromarkt bereits seit einigen Jahren überschaubar, was das vergleichsweise geringe Angebot an nachhaltigen Flächen erklärt. Zum anderen ist der Besatz an internationalen Konzernen unterdurchschnittlich und nur wenige dieser Unternehmen haben ihren Firmensitz in Berlin. Gerade diese Konzerne aber haben in ihre Unternehmenspolitik in den letzten Jahren zunehmend auch Nachhaltigkeitsaspekte integriert. Bei diesen Unternehmen fließt die Nachhaltigkeit von Immobilien deshalb in die Anmietungsentscheidung ein oder ist in einigen Fällen sogar Voraussetzung dafür, dass eine Immobilie überhaupt als Unternehmensstandort in Frage kommt. Insofern dürfte es in Berlin sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite Gründe dafür geben, warum nachhaltige Büroimmobilien bisher noch eine geringe Rolle spielen. Allerdings ist es nur eine Frage der Zeit, bis sich auch in der Bundeshauptstadt ein Green-Building-Büromarkt etabliert. Neben den bereits zertifizierten Objekten streben unter anderem auch die beiden Vivico-Projekte Tour Total sowie der neue Mercedes-Standort ein Nachhaltigkeitszertifikat an und werden den Berliner Markt um ca. 44.000 m² grüne Bürofläche erweitern (Tab. 1). Name des Projekts (Baujahr) Stadt Bürofläche Angestrebtes Zertifikat Skygarden (2011) München 28.000 m² LEED (unbekannt) Tour Total (2012) Berlin 18.000 m² DGNB (Silber) Cubes (2013) Düsseldorf 13.500 m² DGNB (unbekannt) Mercedes-Vertriebszentrale (2013) Berlin 26.000 m² DGNB (unbekannt) Taunusturm (2013) Frankfurt 60.000 m² LEED (mind. Gold) HanseMerkur-Bürogebäude (2014) Hamburg 12.000 m² DGNB (Gold) Tabelle 1: Ausgewählte Büroprojekte mit Zertifizierungsziel; Quelle: Savills Research In den anderen vier Städten haben sich nachhaltige Büroflächen bereits zu einem gewissen Grad etabliert. Dies gilt insbesondere für Frankfurt, wo etwa 16 % des gesamten Büroflächenumsatzes in den Jahren 2009/10 auf Green Buildings entfiel. In den drei anderen Städten lag der Anteil zwischen etwa 4 % und 9 % (Abb. 6). In allen vier Städten lag der Anteil nachhaltiger Büroflächen am Flächenumsatz in der jüngeren Vergangenheit damit deutlich über ihrem jeweiligen Anteil Seite 11

Name des Gebäudes Stadt Kaufpreis Käufer maxcologne Köln 200 Mio. HIH AREVA-Gebäude Erlangen 98 Mio. MPC Capital Nord 1 Hamburg 93 Mio. UIRE H2 Office (2. Bauabschnitt) Duisburg 33 Mio. Commerz Real Lighthouse Düsseldorf 31 Mio. Swiss Life Laim290 München 30 Mio. UIRE Tabelle 2: Ausgewählte Transaktionen von zertifizierten Bürogebäuden; Quelle: Savills Reseach Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass nachhaltige Büroimmobilien im Moment zwar noch eine geringe Rolle spielen, das Marktsegment inzwischen aber eine hohe Dynamik entwickelt hat. Dies gilt sowohl für die Vermietungs- als auch für die Investmentmärkte. In den fünf großen deutschen Büromärkten erreichten grüne Büroflächen bzw. -objekte zuletzt einen zum Teil zweistelligen Marktanteil. Vieles spricht dafür, dass sich die eingeschlagene Entwicklung auch in den kommenden Jahren fortsetzen wird. Dies zeigt beispielsweise ein Blick auf die Projektentwicklungspipeline: Ein Großteil der Neubauten in den Top 5 wird unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten errichtet und strebt eine entsprechende Zertifizierung an bzw. hat diese schon. Dabei sind es vor allem die Großprojekte wie der Tower 185 in Frankfurt oder das Skygarden in München, die sich einer Zertifizierung unterziehen. Insofern wird der nachhaltige Büroflächenbestand in diesen Städten in den nächsten Jahren wahrscheinlich rasant wachsen und schnell auf einen beträchtlichen Anteil am gesamten Büroflächenbestand kommen. Auf diese Weise entwickeln sich Green Buildings an den großen deutschen Büromärkten in den nächsten Jahren höchstwahrscheinlich zum Standard, wenngleich dieser Prozess weniger Aufmerksamkeit erregen dürfte als dies in den vergangenen Jahren noch der Fall war. Im Core-Segment sind zertifizierte Gebäude bereits zum De-Facto-Standard geworden. Allein die mit einer fehlenden Zertifizierung verbundene Unsicherheit auf Seiten der Investoren, ob sie ein nicht zertifiziertes Objekt auch in fünf oder zehn Jahren noch im Spitzensegment platzieren können, dürfte dazu führen, dass für viele von ihnen eine anerkannte Green-Building-Zertifizierung zu einem Must Have wird. Nicht unwahrscheinlich also, dass sich die Frage nach dem monetären Mehrwert einer Zertifizierung nicht mit einem Kaufpreisaufschlag für zertifizierte Objekte beantwortet, sondern mit einem Abschlag auf jene Objekte, die keine Zertifizierung vorzuweisen haben. Darüber werden aber künftig sicherlich zahlreiche Studien, die sich diesem Thema widmen, Auskunft geben. Welches Zertifikat sich in Zukunft durchsetzen wird, lässt sich ebenfalls noch nicht seriös beantworten. Es scheint jedoch absehbar, dass die derzeit am hiesigen Markt etabliertesten beiden Siegel LEED und DGNB auch künftig am meisten Zulauf haben werden. Denn sowohl für Investoren als auch für die Nutzer spielt die Vergleichbarkeit der Immobilien bei der Investitions- oder Anmietungsentscheidung eine wichtige Rolle, so dass neue Zertifizierungssysteme mit steigender Etablierung dieser beiden Siegel eine immer höher werdende Markteintrittsbarriere zu überwinden haben dürften. Für das LEED-Siegel spricht seine internationale Präsenz, die vor allem aus Investorensicht von Interesse ist. Für sein deutsches Pendant könnte sich der etwas breitere und strengere Kriterienkatalog als Vorteil erweisen, da er den Ansprüchen deutscher Büronutzer womöglich eher gerecht wird. Gut möglich also, dass beide Zertifikate auch künftig die beiden dominierenden Systeme bleiben. Seite 13

am Büroflächenbestand. Dies kann als Indiz dafür gewertet werden, dass Büronutzer nachhaltige Büroflächen gezielt nachfragen, mithin die Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes bei der Anmietungsentscheidung bzw. Standortwahl eine gewisse Rolle spielt. Die insgesamt in den betrachteten fünf Märkten zwischen 2005 und 2010 absorbierten grünen Büroflächen verteilen sich auf 96 Transaktionen. Die durchschnittlich in Anspruch genommene Fläche beträgt dabei etwa 5.900 m² und ist somit verglichen mit dem Büromarkt insgesamt deutlich überdurchschnittlich. Dies unterstreicht, dass es vor allem große Unternehmen bzw. international aufgestellte Konzerne sind, die nachhaltige Büroflächen nachfragen. Diese Unternehmen sind in der Tendenz bei der Implementierung von Nachhaltigkeitsgesichtspunkten in ihre Unternehmensphilosophie am weitesten fortgeschritten. Dies ist nicht zuletzt der Tatsache geschuldet, dass gerade diese Unternehmen am stärksten einer kritischen öffentlichen Wahrnehmung (Aktionäre, Kunden, Presse, Politik etc.) ausgesetzt sind. Darüber hinaus sind es Unternehmen ganz bestimmter Branchen, die in überdurchschnittlichem Maße nachhaltige Büroflächen nachfragen (Abb. 7 und 8 im Vergleich). Knapp die Hälfte des gesamten grünen Büroflächenumsatzes entfällt auf Unternehmensberatungen (ca. 29 %) sowie den Finanzsektor (ca. 20 %). Vor allem erst genannte sind damit verglichen mit ihrem Anteil am gesamten Büroflächenumsatz der letzten Jahre deutlich überrepräsentiert. Dies gilt auch für die Logistikbranche, deren Anteil von etwa 13 % am grünen Büroflächenumsatz allerdings nahezu ausschließlich auf eine Anmietung der Deutschen Bahn von ca. 71.000 m² in Frankfurt zurückzuführen ist, weshalb die Aussagekraft dieses Wertes stark eingeschränkt ist. Ebenfalls einen zweistelligen Anteil am grünen Büroflächenumsatz erreicht die Immobilienwirtschaft (ca. 11 %), die damit verglichen mit ihrem Anteil am Gesamtmarkt ebenfalls überrepräsentiert ist. Demgegenüber ist die öffentliche Hand im Hinblick auf den Anteil am nachhaltigen Büroflächenumsatz mit einem Anteil von nur etwas mehr als 1 % deutlich unterrepräsentiert. Am Gesamtmarkt spielen sie als Büroflächennachfrager eine viel größere Rolle. Ihr Anteil am Büroflächenumsatz im Jahr 2010 lag in den betrachteten fünf Märkten beispielsweise bei knapp 9 %, womit die öffentliche Hand die viertgrößte Nachfragegruppe war. Öffentliche Einrichtungen sind also, obwohl die Politik zu den größten Fürsprechern der Nachhaltigkeit zählt, bei der Nachfrage nach grünen Büroflächen bisher ausgesprochen zurückhaltend gewesen. Dasselbe gilt auch für Unternehmen der Telekommunikations- und Informationsdienstleistungsbranche, die bisher nur in geringem Umfang in nachhaltigen Bürogebäuden angemietet haben, obwohl sie am Büromarkt insgesamt regelmäßig zu den größten Flächennachfragern zählen. Auch hier ist allerdings zu berücksichtigen, dass beispielsweise die Anmietung von etwa 90.000 m² Bürofläche durch Vodafone in Düsseldorf noch nicht als grüner Büroflächenumsatz berücksichtigt wurde, da das Projekt bisher noch nicht über eine Zertifizierung verfügt. Insgesamt zeigt die Betrachtung, dass es in der Vergangenheit vor allem einige wenige Branchen waren, die für den Flächenumsatz in nachhaltigen Bürogebäuden verantwortlich zeichneten. Beinahe drei Viertel des gesamten grünen Flächenumsatzes entfiel auf vier Branchen. Da die Nachhaltigkeitsdiskussion jedoch nicht auf einzelne Branchen begrenzt ist, kann davon ausgegangen werden, dass sich der Flächenumsatz künftig ausgewogener auf viele verschiedene Branchen verteilt. Die gestiegene Nachfrage nach Büroflächen an den Vermietungsmärkten korrespondiert auch mit einer entsprechenden Dynamik des Green-Building-Segments an den Investmentmärkten. Deutschlandweit wurden zwischen 2007 und 2010 fünfzehn zertifizierte Bürogebäude von Investoren erworben (Tab. 2). Gemessen an dem gesamten drittgenutzten nachhaltigen Gebäudebestand entspricht dies etwa einem Fünftel. Das Transaktionsvolumen dieser Objekte summiert sich auf knapp 2 Mrd. Euro und damit etwas mehr als 5 % des gesamten in diesem Zeitraum in deutsche Büroimmobilien investierten Volumens. Daran gemessen ist die Bedeutung nachhaltiger Büroimmobilien am Investmentmarkt mit jener an den Vermietungsmärkten vergleichbar, wobei auch hier ein deutlicher Aufwärtstrend zu beobachten ist. Mehr als die Hälfte des gesamten Investitionsvolumens entfiel auf das Jahr 2010, womit der Anteil am Gesamtmarkt wie schon im Jahr zuvor bei etwa 14 % lag (Abb. 9). Da viele der Gebäude neu gebaut wurden oder sich zum Zeitpunkt des Verkaufs sogar noch im Bau befanden, waren die Verkäufer in den meisten Fällen Projektentwicklungsgesellschaften. Die Käufer waren mehrheitlich offene und geschlossene Immobilienfonds (Abb. 10). Entsprechend der Verteilung des Gebäudebestands fand etwa die Hälfte der Transaktionen in den fünf großen deutschen Büromärkten statt. Im Durchschnitt wurden für ein grünes Bürogebäude etwa 115 Millionen Euro bzw. rund 3.500 Euro je Quadratmeter bezahlt. Damit sind die Gebäude definitiv dem hochpreisigen Segment zuzuordnen, was allerdings in Anbetracht der hohen Standort- und Objektqualität dieser Gebäude nicht überrascht. Ob dabei der Faktor Nachhaltigkeit einen signifikanten Einfluss auf den Kaufpreis hatte, kann aufgrund der geringen Fallzahl und der schwierigen Vergleichbarkeit von Immobilien zumindest im Moment noch nicht beurteilt werden. Mehrere Studien aus den USA kommen zu dem Ergebnis, dass Bürogebäude mit einem Nachhaltigkeitszertifikat gegenüber Objekten ohne Zertifizierung höhere Verkaufspreise erzielen, allerdings ist deren Übertragbarkeit auf Deutschland kritisch zu sehen. Nichtsdestotrotz wäre es überraschend, wenn grüne Bürogebäude in Deutschland gegenüber nichtnachhaltigen Objekten keine höheren Verkaufspreise erzielen könnten, da aufgrund geringerer Nebenkosten unter Umständen höhere Kaltmieten erzielt werden können. Sobald der Markt ausreichend breit ist und genügend statistisch verwertbare Daten vorliegen, dürften sich auch hierzulande Studien diesem Sachverhalt widmen und entsprechende Ergebnisse generieren. Seite 12

Abb.1: Nachhaltige Büroimmobilien Abb. 2: Nachhaltiger Büroflächenbestand Abb. 3: Anteil nachhaltiger Flächen am Bürobestand Abb. 4: Eigentümer nachhaltiger Bürogebäude Abb. 5: Flächenumsatz in nachhaltigen Bürogebäuden Abb. 6: Flächenumsatzanteil in den Top 5 2009/10 Seite 14

Abb. 7: Grüner Büroflächenumsatz nach Branche Abb. 8: Büroflächenumsatz 2010 nach Branche Abb. 9: Grünes Büroinvestitionsvolumen Abb. 10: Grünes Büroinvestitionsvolumen nach Käufer Seite 15

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