Immobilienfinanzierung 2010 Bewertung von Immobilien durch Banken Jörg Quentin, Leiter Abteilung Immobilienbewertung und Consulting Deutsche Hypothekenbank SCOPE CIRCLES Investment Conference Geschlossene Immobilienfonds
Investment Conference Geschlossene Immobilienfonds Deutschland - Europa Vortrag Immobilienfinanzierung 2010 -Bewertung von Immobilien durch Banken- 2
Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung 2. Ablauf von Immobilienfinanzierung 3. Bewertung während der Immobilienfinanzierung 4. Bedeutung von Markt- und Beleihungswerten 5. Fazit 3
1.1. Vorstellung Immobilienbewertung und Consulting Hannover London Amsterdam New York Singapur Property Finance (Markt) Risk Management (Marktfolge) 4
5 1.2.1. Traditionsreiche Hypothekenbanknamen
1.2.2. Immobilienbanking Internationale Ausweitung der Immobilienfinanzierung Zusammenarbeit mit internationalen Banken Portfoliofinanzierung Koppelung der Immobilienfinanzierung an Unternehmensverkäufe Alternative Refinanzierungsinstrumente (ABS, MBS, Syndizierungen etc.) Handel von Risiken (Vermischung von Immobilienrisiken mit anderen Kreditrisiken aufgrund von Ratingkategorisierung z.b. CDO) 6
1.2.3. Subprime Krise und die Folgen für die Immobilienfinanzierung USA: niedrige Zinsen + überhöhte Finanzierungen + fehlendes Risikobewusstsein = ständig steigende Marktwerte Resultat: Starke Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes 7
1.2.3. Subprime Krise und die Folgen für die Immobilienfinanzierung Direkte Folge: Ausfälle in dem unsichersten Marktsegment (Subprime) Schwierigkeiten einzelner Banken (aufgrund der gekauften Risiken) Vertrauensverlust der Banken untereinander Totalausfall der Refinanzierungsmöglichkeiten (Ausnahme Pfandbrief) Liquiditätsprobleme bei den Banken Folge aufgrund der Regelungen gem. Basel II: Höhere Eigenkapitalvorhaltung aufgrund der gestiegenen Risiken Höherer Aufwand in der Kreditüberwachung 8
2. Ablauf von Immobilienfinanzierung 2.1 Kreditentscheidungsprozesse 2.2 Kriterien bei der Kreditentscheidung 2.3 Refinanzierungen 2.4 Laufende Überwachungen des Kreditengagements 9
Ablauf: 2.1. Kreditentscheidungsprozess Property Finance / Risk Mangement Anfrage des Kunden Prüfung der Unterlagen in der Geschäftsstelle Vorabcheck im Backoffice des Marktbereiches Verhandlung der Konditionen mit dem Kunden Nach Eingang aller Unterlagen: Prüfung der Bonität des Kunden Prüfung der Bonität der Mieter (Hauptmieter) Erstellung von Rating und Kreditentscheidungsvorlage Prüfung durch die Marktfolge Kreditentscheidung des Kompetenzträgers Bewertung Vorbesprechung Indikation eines Markt- und Beleihungswertes Gutachtenerstellung Beratung durch Gutachter 10
2.2. Kriterien bei der Kreditentscheidung Angaben zum Kunden beeinflussen: Höhe und Struktur der Finanzierung Entscheidung zur Beteiligung Dritter an der Finanzierung Meldung im Rahmen der Bankvorschriften Gutachten Rating beeinflussen: Höhe des Kredites (LTV, Beleihungsauslauf) Tilgungsstruktur Portfoliostruktur beeinflusst: Margengestaltung (Eigenkapitalunterlegung, Risikozuschlag) Portfoliostruktur (Finanzierungsbezogen) 11
2.3. Refinanzierungen (Pfandbrief, MBS, ) Pfandbrief = Pfandbriefbanken Mortgage Back Securities, Asset Back Securities = Alle Banken Einlagen = Sparkassen, Direktbanken Weitere (z.b. Schuldscheine etc.) 12
2.4. Überwachung des Kreditengagements jährlich anlassbezogen 3-jährig anlassbezogen anlassbezogen anlassbezogen 13
3. Die Bewertung im Ablauf der Immobilienfinanzierung 3.1. Geschichtliche Entwicklung 3.2. Aktuelle gesetzliche Grundlagen für die Bewertung in Banken 3.3. Bewertungsleistungen und produkte im gesamten Kreditprozess 14
3.1.1. Immobilienbewertung in der Hypothekenbank bis 1996 bis 1996: Mit dem BaKred (jetzt BaFin) abgestimmte Wertermittlungsvorschrift der einzelnen Hypothekenbanken zur Ermittlung des Beleihungswertes Interne Wertermittlungsrichtlinien Fast ausschließliche Erstellung von Gutachten durch externe Sachverständige (Kundengutachten etc.) 15
3.1.2. Auswirkungen der Schneider-Krise Qualitätsoffensive des VDH (jetzt VDP) nach der Schneider Krise: Herausgabe von vereinheitlichten Wertermittlungsanweisungen (Inland/Ausland) unter Hinzuziehung des BaKred Gründung der HypZert für Gutachter im Bereich von Immobilienfinanzierungen Definition von Voraussetzungen für einen Gutachter 16
3.2.1. Pfandbriefgesetz und BelWertV 16 PfandBG 2005 (Def. des Beleihungswertes) (gilt eigentlich nur für Pfandbriefbanken!) BelWertV 2006 Regelt: Inhalt des Gutachtens Unabhängigkeit des Gutachters Verfahren der Bewertung und Besonderheiten Bewertung von Immobilien im Ausland Ständige Überprüfung 17
3.2.2. Basel II Solvabilitätsverordnung und KWG-Novelle Basel II : Vereinbarung weltweit für alle Banken CRD (Banken- und Kapitaladäquanzrichtlinie) : Umsetzung in europäisches Recht KWG (Kreditwesengesetz), Solva (Solvabilitätsrichtlinie): Umsetzung in Deutsches Recht (gilt für alle Deutschen Banken, die Erleichterungen in der Eigenkapitalunterlegung für Immobilienfinanzierungen in Anspruch nehmen möchten) Inhalt : Regelmäßiges Monitoring Neu- und Wiederbewertungsregelungen Grundlage: Markt- und / oder Beleihungswert 18
3.3. Bewertungsleistung und produkte im gesamten Kreditprozess Leistungen vor Abschluss Kreditvertrag: Beratung Wertindikation Gutachten für die internen Rating- und Refinanzierungsprozesse: Vorläufiges oder endgültiges Gutachten Objektscoring Wertüberprüfungen in der laufenden Kreditüberwachung: Marktmonitoring Wertprüfung Marktwert- und ggfs. Beleihungswertermittlung 19
4.1. Der Marktwert Funktion des Marktwertes: Abbildung des aktuellen Marktgeschehens zum Bewertungsstichtag Bestimmende Merkmale des Marktwertes die in einem Boom oder in einer Krise verstärkend wirken: Zukunftserwartungen Spekulative Elemente Nachfragespitzen oder Nachfragedellen 20
4.1.1. Der Marktwert in der Risikosteuerung Bewertungssystematik: Markt to Market = Volle Volatilität des Marktes enthalten Beispiel aus der Praxis: Marktwert in 2006: 260 Mio $ Bruttoverkaufswert Marktwert in 2008: 68 Mio $ Bruttoverkaufswert Ungeeignet für längerfristige Betrachtungen!!! Bisherige Lösungen: Sicherheitenwert über Abschläge für den jeweiligen Zweck(z.B. Loan to value ratios ) 21
4.1.2. Der Marktwert in der Bilanzierung Forderungen der IAS: Fair Value (= Marktwert) Folge: Im boomenden Markt =Bewertungsgewinne Im rezessiven Markt =Bewertungsverluste Bilanzwert Marktwert Fair Value Abschreibung (Market Value) nach HGB Depreciation Bei hochvolatilen Märkten: Hohe Unternehmensgewinne oder verluste z.b. nur aufgrund von Änderungen am Kapitalmarkt = Zeit Hohe Volatilität der Unternehmenswerte trotz stabilem Cash Flow der Immobilien und damit stabilem Substanzwert 22
4.1.3. Prozyklische Wirkung des Marktwertes in der Finanzierung 1. Starke Korrelation zwischen Marktwert und Finanzierungshöhe (Je höher der Marktwert, desto höher die Finanzierung) 2. Festlegung von marktwertbasierten Covenants (wesentliche Sicherheit in der Kreditlaufzeit) Problem: Finanzierungshöhe und Covenants sind eher abhängig von der Finanzierungskonkurrenz als vom Risikogehalt des ausgewiesenen Marktwertes oder der zugrunde liegenden Immobilie 23
24 4.1.3. Prozyklische Wirkung des Marktwertes in der Finanzierung
4.1.4. Erfahrungen in UK Prozyklisches Verhalten der Finanzinstitute Boom: Ausweitung der Finanzierungen Folge: Anheizen des Booms durch höhere Fremdkapitalquote und Darlehensvolumina, die nur aus Bewertungsgewinnen resultiert In UK wurden Preissteigerungen von mehr als 80% in weniger als 7 Jahren erreicht Rezession: Sehr schnelle Verletzung von marktwertbasierten Covanents Folge: Nachschusspflichten, höhere Sicherheitenstellung In UK wurde seit 2008 ein Preisverfall von tlw. annähernd 60% festgestellt. Break fast aller Covanents. 25
4.1.4. Schlussfolgerung für zukünftige Finanzierungen - Kopplungen der Finanzierungen an den Marktwert führen zu prozyklischem Verhalten der Finanzierer - Kreditvergaben, die sich alleine an Marktwerten orientieren werden in einer Immobilienkrise flächendeckend zu einer Belastung - In volatilen Märkten kann es in weniger als einem halben Jahr zu Marktanpassungen kommen, die zu einem Event of Default bei marktwertbasierten Covanents führen Fazit: Ein stichtagsbezogener Wert ist für eine langfristige, einer Immobilienfinanzierung entsprechenden, Betrachtung nicht ausreichend. 26
4.2. Der Beleihungswert als Sicherheitenwert? Der Beleihungswert - ist mit dem Hypothekenbankgesetz schon 1900 als Sicherheitenwert für Pfandbriefe entstanden. - ist der Wert der Immobilie, der über die Laufzeit eines Kredites jederzeit am Markt erzielbar sein soll. - ist der Verkaufswert ohne Zwang- oder Zerschlagungsüberlegungen. - ist durch die BelWErtV 2006 im Rahmen des Pfandbriefgesetzes einheitlich definiert. 27
4.2. Definition des Beleihungswertes Beleihungswert: Nach 3 der BelWertV ist der Beleihungswert der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Dabei ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen. 28
4.2. Markt- und Beleihungswert Abgrenzung zum Marktwert Wert Akt. Marktwert im Marktzyklus Beleihungswert 60%-Grenze Zeit 29
4.2. Einsatzfelder des BelW in der Kreditwirtschaft Der Beleihungswert als Sicherheitenwert: Kreditvereinbarungen Ermittlung von Risikoaufschlägen Benchmark für Risikobetrachtungen Nachhaltige Cash-Flow Betrachtungen Portfolioüberwachungen 30
4.2. Vorteile des Beleihungswertes Abfedern von Marktschwankungen und Nivellierung von kurzfristigen Marktausschlägen Event of Defaults sind seltener, wenn Covanents auf Beleihungswertbasis vereinbart werden Der Abstand zwischen Markt- und Beleihungswert macht den Marktzyklus transparent Langfristige Betrachtungsweise entspricht dem Investmentprodukt Immobilie Unabhängigkeit des Immobilienwertes von der derzeitigen Nutzung und der derzeitigen Mieterbonität 31
4.2. Kritik am Beleihungswertkonzept Thesen: - Für die Ermittlung des Beleihungswertes ist ein Blick in die Kristallkugel erforderlich - Der Beleihungswert ist durch enge abstrakte Grenzen zu stark geregelt - Der Beleihungswert ist ein rein synthetischer Wert 32
4.2. Sicherheitenwert und Finanzierung 1. Unabhängigkeit des Sicherheitenwertes von der Finanzierungshöhe, -struktur oder dauer 2. Der Sicherheitenwert wird allein durch die Immobilie bestimmt 3. Ermittlung des Sicherheitenwertes und damit der Eckparameter für die Immobilie durch einen Sachverständigen 4. Die Ermittlung erfolgt mit bekannten und gültigen Bewertungsmethodiken 5. Klare gesetzliche Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes 33
5. Fazit Folgen der Finanzkrise in der Immobilienwirtschaft: Hinwendungen zu langfristigen Betrachtungsweisen Nachfrage nach einem nachhaltigen Wert, der kein Derivat des _Marktwertes ist, sondern eigenständig ermittelt wird Ausgrenzung von spekulativen Elementen bei einem Sicherheitenwert Nur wenn ein langfristig nachhaltiger Sicherheitenwert für eine Immobilie vorliegt, ist eine Refinanzierung auch in Krisenzeiten für die Bank möglich. 34
Ende Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Ihr Ansprechpartner: Jörg Quentin Leiter Abteilung Immobilienbewertung und Consulting Deutsche Hypothekenbank (Aktien-Gesellschaft) Georgsplatz 8 30159 Hannover Tel.: +49 511 3045-0 Fax.: +49 511 3045-459 Mail@Deutsche-Hypo.de www.deutsche-hypo.de 35
SCOPE CIRCLES Geschlossene Immobilienfonds 05. Mai 2010