Holiday Inn Express Frankfurt City Hauptbahnhof Kategorie: Projekt: Projektentwicklung Bestand Refurbishment ELB-HOF, Elbestraße 3 9, Frankfurt am Main Abstract Das Wohn- und Geschäftshaus ELB-HOF liegt in der Bankenmetropole Frankfurt am Main im Bahnhofsviertel in der Elbestraße 3 9, Ecke Gutleutstraße. Der Hauptbahnhof, das Bankenviertel und die Fußgängerzone sind in wenigen Gehminuten erreichbar. Das ehemals vom Hauptmieter Deutsche Bahn auf vier Etagen genutzte Bürogebäude stand bei Erwerb durch die WGF AG im Herbst 2008 zu rund Dreivierteln leer. Im Erdgeschoss befanden sich ein Restaurant und ein Ladenlokal. Im Dachgeschoss befinden sich sieben vermietete Maisonette-Wohnungen. Das Gebäude verfügt über eine Garage mit 42 Stellplätzen. Die WGF AG recherchierte neben einer Revitalisierungsvariante der Büroflächen unterschiedliche Nutzungsszenarien und entwickelte eine nachhaltige Lösung: die Umnutzung zu einem Premium-Economy-Hotel mit 116 Zimmern. Die bonitätsstarke Foremost-Gruppe unterzeichnete einen Mietvertrag über 20 Jahre für ein Holiday Inn Express Hotel. Auf beispielhafte Weise wurden so städtebauliche Interessen hinsichtlich der Quartiersverbesserung im Bahnhofsviertel, die wachsende Nachfrage nach Economy-Hotels und die Renditeanforderungen professioneller Immobilieninvestoren erfüllt. Die besonderen Merkmale des Projektes im Überblick Opportunistischer Erwerb kurz vor Beginn der Finanzkrise Zentrale Lage unweit des Frankfurter Hauptbahnhofs (500 m) Städtebauliche Aufwertung des Viertels Nachhaltige Nutzung in aufstrebendem Marktsegment mit langjährigem Mietvertrag Niedrige Gesamtinvestitionskosten Investorentaugliche Projektentwicklung Seite 1 von 7
Lage Welche Herausforderungen waren zu bewältigen? Der ELB-HOF wurde kurz vor Zusammenbruch von Lehman-Brothers im Herbst 2008 im Rahmen einer Portfoliotransaktion mit mehreren anderen Bürogebäuden von der WGF AG erworben. Die Verkäuferin, eine Familienstiftung, musste ihr ursprüngliches Vorhaben, die Modernisierung und Neuvermietung der Büroflächen, mit dem Einbruch des Frankfurter Büroimmobilienmarktes einhergehend mit der Finanzkrise ad acta legen. Der Büroflächenumsatz sank im Jahr 2008 auf 496.000 qm gegenüber noch 597.000 qm 2007. Zudem gab es in Frankfurt ausreichend hochwertige und zeitgemäße Büroflächen, so dass eine nachhaltige und langfristige Bürovermietung unwahrscheinlich erschien. Das Transaktionsvolumen brach im gleichen Zeitraum von 8,1 Mrd. 2007 auf 1,3 Mrd. 2008 ein. Das Bürogebäude verzeichnete zum Zeitpunkt des Erwerbs durch die WGF AG einen Leerstand von 77 %. Im Ergebnis ergab sich für die antizyklisch agierende WGF AG somit ein attraktives Einstiegsszenario. Seite 2 von 7
Welchen innovativen Lösungsweg wählte die WGF AG? Um marktgängige und eigene Renditeerwartungen zu bedienen, musste eine nachhaltige Nutzung mit Vollvermietung erreicht werden. Die WGF AG entwickelte unterschiedliche Szenarien von der unsanierten Vermietung, über Sanierung und folgende Vermietung bis hin zu einer kompletten Revitalisierung. Eine Vermietung auf dem Frankfurter Büromarkt war selbst mit aufwändiger Sanierung kaum zu erreichen. Aufgrund der großen Gebäudetiefe war auch eine Umnutzung in Wohnungen ökonomisch nicht möglich. Daher entschied sich die WGF AG, die vor Erwerb bereits favorisierte Drittverwendungsfähigkeit einer Hotelnutzung aufzugreifen. Zunächst wurden die Markt- und Standortqualität sowie die Perspektive unterschiedlicher Hotelsegmente und Betreiber im Rahmen von SWOT-Analysen ermittelt. Das Frankfurter Bahnhofsviertel, so das Ergebnis, ist für Neuansiedlungen von Premium-Hotels nicht attraktiv, hat aber ausgesprochenen Bedarf im Bereich der Economy-Kategorie. Mit dieser Bedarfsanalyse sprach die WGF AG gezielt Hotelbetreiber an. So konnte die bonitätsstarke und damit investorentaugliche Foremost-Group für die Marke Holiday Inn Express (eine Marke der IHG Intercontinental Hotel Group) als Mieter gewonnen werden. Sie unterzeichnete im Oktober 2009 einen Mietvertrag über 20 Jahre. Die strengen Bau- und Qualitätsstandards der IHG konnten durch Bau- und Planungsabteilung der WGF AG im Bestandsobjekt termin- und kostengerecht umgesetzt werden. Nach Umbau verfügt das Hotel über insgesamt 116 Zimmer und 30 Stellplätze auf einer Bruttogeschossfläche von 5.258 Quadratmetern. Die Wohnungsmieter im Dachgeschoss verfügen nach Fertigstellung über einen separaten vom Hotel baulich getrennten Eingang nebst eigenem Zugang von der Garage aus. Die Baugenehmigung wurde von der Stadt Frankfurt am 26. Juni 2010 erteilt. Das Hotel öffnet nach knapp neun Monaten Bauzeit bereits acht Wochen früher als vertraglich fixiert am 12. März 2011. Die offizielle Eröffnung findet am 23. März 2011 statt. Vorteile des Projekts für alle Beteiligten Die Stadt Frankfurt erhält durch das Hotel-Projekt eine Aufwertung des Bahnhofsviertels an der Elbestraße. Der Hotelbetreiber erhält durch die individuelle Projektentwicklung eine komplett auf seine Nutzung abgestimmte Hotel-Immobilie in Neubauqualität in einer guten und erfolgversprechenden Innenstadtlage von Frankfurt. Die WGF AG konnte mit einer Investition von rund 40.000 je Zimmer ein komplexes Umnutzungsprojekt zum Hotel kostengünstig durch-führen und somit den Wert der Immobilie erheblich steigern. Die Finanzierung erfolgte bankenunabhängig durch die WGF-Hypothekenanleihe. Der zukünftige Investor wird eine kernsanierte, langfristig voll vermietete Core-Immobilie mit einem bonitätsstarken Mieter erhalten ein sicheres Investment und ein nachhaltiger Beleg für die erfolgreiche Umsetzung des Geschäftsmodells der WGF AG. Seite 3 von 7
Vorbildcharakter Mit dem Vorgehen, Gewerbeobjekte mit hohem Leerstand durch aktives Refurbishment in voll vermietete Hotelimmobilien zu verwandeln, trifft die WGF AG den Nerv der Zeit. Economy-Hotels sind die Assetklasse im Hotelsegment, die gegenwärtig in Deutschland das höchste Wachstumspotenzial verzeichnet. Vorbildlich ist insbesondere der hohe Aufwand in der Recherche im Verhältnis zur Investition. Durch Standortanalyse, Marktstudien und professionelles Research im Vorfeld konnte die geschickteste Lösung mit den besten Aussichten für eine nachhaltige Nutzung identifiziert werden. Holiday Inn Express Frankfurt am Main Holiday Inn Express Berlin - Alexanderplatz acomhotel Essen Mitte acomhotel Hafen-City Ost Seite 4 von 7
Innenansichten Holiday Inn Express Seite 5 von 7
Erdgeschoss vor und nach Umbau Erdgeschoss vor und nach Umbau WGF Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung AG Vogelsanger Weg 111 40470 Düsseldorf Tel.: +49 (0)211 68 777-0 Fax: +49 (0)211 68 777-100 WGF Westfälische Grundbesitz Internet: www.wgfag.de und Finanzverwaltung E-Mail: info@wgfag.de AG I Vogelsanger Weg 111 I 40470 Düsseldorf Seite 6 von 7 Seite 6 von 7
Erdgeschoss vor und nach Umbau Regelgeschoss vor und nach Umbau WGF Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung AG Vogelsanger Weg 111 40470 Düsseldorf WGF Westfälische Tel.: Grundbesitz +49 (0)211 68 und 777-0 Finanzverwaltung Fax: +49 (0)211 68 777-100 AG I Vogelsanger Weg 111 I 40470 Düsseldorf Internet: www.wgfag.de E-Mail: info@wgfag.de Seite 7 von 7 Seite 7 von 7