Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts aus 1999 und Zentrenkonzept im Auftrag der Stadt Schleswig Fachbereich Bau und Umwelt erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmensund Kommunalberatung mbh Hamburg, Juli 2008
Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts aus 1999 und Zentrenkonzept Projektnummer 08DLP1057 Exemplarnummer 01 Auftraggeber Stadt Schleswig Fachbereich Bau und Umwelt Gallberg 3 24837 Schleswig Auftragnehmer Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmensund Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm 311 22159 Hamburg Telefon: 0 40 / 64 55 77-0 Telefax: 0 40 / 64 55 77 33 info@dr-lademann-partner.de www.dr-lademann-partner.de Projektleitung Unter Mitarbeit von Uwe Seidel Paul Elsholz Michael Schmidt Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Die im Gutachten enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten separiert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Ausschließlich der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbewerber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh weiterzugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh erlaubt.
Inhaltsverzeichnis 1 Grundlagen... 1 1.1 Ausgangslage...1 1.2 Aufgabenstellung und Untersuchungsdesign...2 1.3 Vorgehensweise...3 2 Rahmenbedingungen für den Einzelhandel in Schleswig... 4 2.1 Lage im Raum und zentralörtliche Stellung...4 2.2 Sozioökonomische Eckdaten...6 3 Nachfragesituation... 9 3.1 Marktgebiet und Nachfragepotenzial...9 3.2 Einkaufsorientierung...12 3.2.1 Haupteinkaufsorte...12 3.2.2 Veränderung der Einkaufsorientierung...15 3.2.3 Einkaufszufriedenheit und Standortimage...18 3.2.4 Verbesserungspotenziale aus Verbrauchersicht...19 4 Angebotssituation...20 4.1 Struktur des Einzelhandels in Schleswig...20 4.1.1 Flächenentwicklung des Einzelhandels seit 1999...20 4.1.2 Branchen- und Raumstruktur...21 4.1.3 Größenstruktur und Leerstände...27 4.2 Umsatzsituation im Einzelhandel...30 4.3 Großflächige einzelhandelsrelevante Planvorhaben in der Stadt Schleswig..32 4.3.1 Auf der Freiheit...32 4.3.2 Stadtfeld...33 4.3.3 Gewerbegrundstück St. Jürgener Straße 52...34 5 Zentrenkonzept...36 5.1 Hierarchische Gliederung der Zentren der Stadt Schleswig...36 5.2 Gesamtüberblick Zentrenkonzept für die Stadt Schleswig...37 5.3 Schleswiger Innenstadt...38 5.4 Ortsteilzentrum Friedrichsberg...42 5.5 Nahversorgungszentrum Stadtfeld...44 5.6 Sonstige Einkaufsstandorte...46 I
5.6.1 Lollfuß...46 5.6.2 Schubystraße...46 5.6.3 Gewerbegebiet St. Jürgen...47 5.6.4 Gewerbegebiet Lattenkamp...47 5.6.5 Streulagen...48 6 Versorgungslage, Zentralität und Nachfrageverflechtung des Einzelhandels in Schleswig...49 6.1 Verkaufsflächendichte...49 6.2 Nahversorgungssituation...50 6.3 Zentralitäts- und Nachfragestromanalyse...52 6.3.1 Gesamtzentralität...52 6.3.2 Branchenzentralität...53 6.4 Analyse der Nachfrageverflechtungen...54 6.5 SWOT-Analyse...54 7 Einzelhandelsentwicklungskonzept...57 7.1 Tragfähigkeitsrahmen für die Entwicklung des Einzelhandels...57 7.1.1 Antriebskräfte der Einzelhandelsentwicklung und Zentralitätspotenziale...57 7.1.2 Expansionspotenziale...57 7.2 Strategische Orientierungsprinzipien...59 8 Zusammenfassende Ziel- und Maßnahmenempfehlungen...62 8.1 Innenstadt...62 8.2 Gewerbegebiete Lattenkamp und St. Jürgen...64 8.3 Ortsteilzentrum Friedrichsberg...65 8.4 Restliches Stadtgebiet...65 9 Fazit...66 II
1 Grundlagen 1.1 Ausgangslage Die Stadt Schleswig befindet sich im Süden des Kreises Schleswig-Flensburg direkt an der Schlei und verfügte in 2007 über rd. 24.120 Einwohner. Schleswig ist von Seiten der Raumordnung und Landesplanung als Mittelzentrum eingestuft. Die beiden Oberzentren Flensburg im Norden und Kiel im Südosten liegen rd. 40 km bzw. 50 km von Schleswig entfernt. Das nächstgelegene Mittelzentrum Eckernförde (im Südosten) liegt in einer Entfernung von rd. 25 km. Schleswig befindet sich an der Verkehrsachse Hamburg-Flensburg und ist an das überregionale Verkehrsnetz über die A 7 mit den beiden Auffahrten Schleswig/Jagel und Schleswig/Schuby angebunden. Darüber hinaus verläuft im Norden des Stadtgebiets die Bundesstraße B 201 in Ost-West-Richtung, die Schleswig sowohl an die Nordsee- als auch an die Ostseeküste anbindet. Momentan entsteht ein neuer Stadtteil auf der Konversionsfläche Auf der Freiheit. Zusätzlich findet in diesem Jahr auf den Königswiesen an der Schlei die Landesgartenschau statt. Vor dem Hintergrund zahlreicher mehr oder weniger konkreter Einzelhandelsplanungen und der veränderten Rahmenbedingungen sowie der neuen planungsrechtlichen Möglichkeiten zur Schaffung und Sicherung zentraler Versorgungsbereiche beauftragte die Stadt Schleswig Dr. Lademann & Partner mit der Fortschreibung des von den Gutachtern erarbeiteten Einzelhandelsentwicklungskonzepts aus dem Jahr 1999, das die Veränderungen in der Einzelhandelsstruktur der Stadt Schleswig seit 1999 ermittelt und bewertet, die aktuellen Stärken und Schwächen des Einzelhandels in Schleswig aufzeigt sowie Entwicklungspotenziale und ggf. notwendige Einschränkungen in Bezug auf bestimmte Branchen, Betriebsformen oder Sortimente bei zukünftigen Ansiedlungen nach Standortlagen aktualisiert und aufzeigt. Daneben geht es auch um eine Beurteilung des Erfolgs der seit 1999 ergriffenen Maßnahmen und eine Aktualisierung und Anpassung der Empfehlungen. Darüber hinaus wurde im Rahmen der Untersuchung eine Überprüfung der bisherigen Abgrenzungen und Einstufungen der zentralen Versorgungsbereiche durchgeführt und anhängige Vorhaben bewertet. 1
1.2 Aufgabenstellung und Untersuchungsdesign Das Untersuchungskonzept zur Aktualisierung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts umfasste folgende inhaltliche Schwerpunkte: Stand und Entwicklung der sozioökonomischen Eckdaten als Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Schleswig (Einwohnerbasis, Erwerbstätigkeit, einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau, Tourismusaufkommen). Einschätzungen der einzelhandelsrelevanten Nachfragesituation: Überprüfung der Abgrenzung des Marktgebiets des Einzelhandels der Stadt; Ermitteln des Nachfragepotenzials nach Branchen im Stadtgebiet von Schleswig und im Marktgebiet unter Berücksichtigung des Touristenaufkommens in der Stadt (ggf. Beurteilung von Veränderungen im Zeitverlauf). Ermitteln und Bewerten der Angebots- und Leerstandssituation des Einzelhandels: Ermitteln über einzelhandelsrelevanten Verkaufsflächen (einschließlich Leerstände) und deren Veränderungen auf der Basis der eigenen Erhebungen aus 1999 nach Lagen/Standorten und Bereichen des Stadtgebiets (Innenstadt/Stadtteile), Branchenmix, Umsatz und Flächenproduktivität. Gesonderte Ermittlung des Umfangs und der Anteile innenstadtrelevanter Sortimente in der Innenstadt. Berücksichtigung relevanter Planvorhaben und Bewertung der Versorgungslage nach Standortbereichen. Vergleich wichtiger einzelhandelsrelevanter Kennzahlen der Stadt Schleswig (gesondert ausgewiesen für die Innenstadt und die Stadtteile) mit bundesdeutschen Durchschnittswerten. Bestimmen der zentralörtlichen Position, der Einzelhandelszentralität und Durchführen einer SWOT-Analyse (kombinierte Stärken-/Schwächenanalyse und Chancen-/Risikoanalyse): Analyse von Nachfrageströmen und Zentralitäten insgesamt und nach Branchen sowie Bewertung der Nahversorgungssituation, der Nachfragebindung und - abflüsse der ortsansässigen Bevölkerung sowie der Zuflüsse aus dem Umland nach Innenstadt, peripheren Standorten und Gesamtstadt. Vergleichende quantitative und qualitative Bewertung der Einzelhandelssituation in Schleswig (Innenstadt, Stadtteilzentren, Sonstiges Stadtgebiet) bzgl. Betriebsformen, - größe und Branchenmix, Filialisierungsgrad und Verbesserungsvorschlägen aus Verbrauchersicht; Bewertung der Standortlagen nach ihrer Zukunftsfähigkeit; Ermittlung von Angebotslücken. Ableiten und Aktualisieren des quantitativen und qualitativen Entwicklungspotenzials (Verkaufsflächen nach Standortbereichen, Branchen und Betriebstypen) für den Einzelhandel in der Stadt Schleswig bis zum Prognosehorizont 2015 unter Nutzung der Erkenntnisse aus den eigenen bisherigen Untersuchungen. Überprüfen und Formulieren der Einzelhandelsentwicklungsstrategie für die Stadt Schleswig mit Blick auf das Jahr 2015 einschl. einer klaren Empfehlung für das anzustrebende Standortprofil und Zentrenkonzept (Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche). Bewertung von zwei anhängigen Planvorhaben. 2
Ableiten von aktualisierten Einzelhandelsleitlinien als Grundlage zur Beschlussfassung im Rat der Stadt. 1.3 Vorgehensweise Folgende Primärerhebungen waren insgesamt erforderlich, um das obige Konzept umsetzen zu können: Aktualisierende Bestandserhebung aller Einzelhandelsbetriebe in Schleswig u.a. nach Standorten, Branchen/Branchenmix und Betriebstypen; Gründliche Begehungen der wesentlichen Standortbereiche des Einzelhandels in Schleswig und der wesentlichsten interkommunalen Wettbewerbsstandorte; Expertengespräche mit Vertretern der zuständigen Industrie- und Handelskammer, dem Kreis Schleswig-Flensburg, dem Einzelhandelsverband sowie der Stadtverwaltung Schleswig; Interviews mit Vertretern der Werbegemeinschaften des Schleswiger Einzelhandels (Gewerbeverein St. Jürgen Schleswig e.v., Interessengemeinschaft Ladenstraße e.v., Pro- Lollfuß Interessengemeinschaft e.v., Schleswig-Friedrichsberg e.v., Werbegemeinschaft rund um den Schliekieker e.v.) sowie der Wirtschaftsjunioren Schleswig; Telefonische Haushaltsbefragung 1 im Marktgebiet mit einer Stichprobe von insgesamt 500 befragten Haushalten (mit 300 Haushalten in Schleswig sowie 200 Haushalten im Umland). 1 Dr. Lademann & Partner erarbeitet die Konzeption der Befragung und nimmt die Auswertung der Befragung vor. Die operative Durchführung der telefonischen Haushaltsbefragung erfolgt aus Zeit- und Kostengründen durch ein spezialisiertes Marktforschungsinstitut, mit der wir seit Jahren erfolgreich zusammenarbeiten. Die telefonische Haushaltsbefragung hat sowohl methodische als auch forschungsökonomische Vorteile: einerseits hat sie gegenüber anderen Methoden Vorteile bei der Repräsentativität (insbesondere gegenüber einer Passantenbefragung), geringere Verzerrungseffekte durch Interviewereinfluss, keine Rücklaufquotenprobleme, zum anderen ist sie schnell und kostengünstig durchführbar. 3
2 Rahmenbedingungen für den Einzelhandel in Schleswig 2.1 Lage im Raum und zentralörtliche Stellung Die Stadt Schleswig mit gut 24.000 Einwohnern liegt im Süden des Landkreises Schleswig- Flensburg. Von der Landesplanung in Schleswig-Holstein ist Schleswig die zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Die beiden nächstgelegenen Oberzentren sind Flensburg, ca. 40 km entfernt im Norden, und Kiel, in rd. 50 km Entfernung in südöstlicher Richtung gelegen. Die nächstgelegenen Mittelzentren sind Eckernförde (20 km) sowie Husum (30 km). Rendsburg befindet sich südlich von Schleswig in 40 km Entfernung. 4
Die Anbindung der Stadt Schleswig an das überregionale Verkehrsnetz erfolgt insbesondere über die Autobahn A 7, die über die beiden Anschlussstellen Schleswig-Schuby und Schleswig-Jagel erschlossen ist. Darüber hinaus ist das Schleswiger Stadtgebiet über drei Bundesstraßen mit dem Umland verbunden. Die B 201 führt durch das nördliche Stadtgebiet in Ost-West Richtung und reicht bis nach Husum. Im Süden der Stadt Schleswig setzen sich die B 76 in südöstlicher Richtung über Eckernförde bis nach Kiel und die B 77 Richtung 5
Rendsburg fort. An das regionale und überregionale Netz der Deutschen Bahn AG ist die Stadt Schleswig über die Linie Hamburg-Flensburg angebunden. 2.2 Sozioökonomische Eckdaten Die Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Schleswig weist für den Zeitraum von 2002 bis 2007 einen Rückgang von rd. - 0,5 % p.a. auf. So lag die Einwohnerzahl in 2007 bei ca. 24.060. während im Landkreis Schleswig-Flensburg insgesamt die Einwohnerentwicklung stagnierte, verzeichneten Rendsburg und Eckernförde im gleichen Zeitraum mit rd. 0,5 % bzw. 0,3 % p.a. ähnlich negative Bevölkerungsbilanzen wie Schleswig. Im Gegensatz dazu war das Bundesland Schleswig-Holstein insgesamt durch ein Bevölkerungswachstum von 0,2 % p.a. geprägt. Das Oberzentrum Flensburg mit jährlich rd. + 0,5 % sowie das Mittelzentrum Husum mit einem Wachstum von ca. 1,2 % p.a. verzeichneten im Zeitraum 2002-2007 deutliche Bevölkerungszuwächse. Einwohnerentwicklung in der Stadt Schleswig im Vergleich Gemeinde/Landkreis/ Bundesland 2002 abs. in % Schleswig 24.657 24.062-595 -2,4-0,5 Flensburg 84.562 86.900 2.338 +2,8 +0,5 Eckernförde 23.298 22.976-322 -1,4-0,3 Husum 21.027 22.313 1.286 +6,1 +1,2 Rendsburg 29.147 28.391-756 -2,6-0,5 Landkreis Rendsburg-Eckernförde 271.643 272.586 943 +0,3 +0,1 Landkreis Schleswig-Flensburg 198.753 199.106 353 +0,2 +0,0 Schleswig-Holstein 2.809.535 2.834.641 25.106 +0,9 +0,2 Quelle: Statistikamt Nord für Hamburg und Schleswig-Holstein (Stand jeweils 01.07.) 2007 +/- 02/07 Veränderung p.a. in % Für die Prognose der Bevölkerungsentwicklung kann in Anlehnung an die Entwicklung in Schleswig in den vergangenen Jahren sowie anhand der Prognose der GEWOS (obere Variante) für Schleswig 2 insgesamt davon ausgegangen werden, dass die Einwohnerzahl weiter abnehmen wird. Der Bevölkerungsrückgang wird von den Gutachtern weiter auf rd. 0,5 % p.a. geschätzt, so dass im Jahre 2015 mit einer Bevölkerungszahl von etwa 23.140 Einwohner gerechnet wird. Die Basis für das am Ort bzw. im Marktraum zur Verfügung stehende Marktpotenzial ist neben der Einwohnerzahl die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 3. Für die Stadt 2 3 Vgl. Bevölkerungsprognose bis 2020 (obere Variante) für die Stadt Schleswig in: Schleswig Wohnraumkonzept, GEWOS Hamburg 2006. Vgl. GfK Nürnberg: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2007. 6
Schleswig liegt dieser Wert aktuell bei 94,6 und ist im regionalen Vergleich sowohl zu den Nachbarstädten Flensburg (97,7), Eckernförde (99,1) und Husum (96,9) als auch zu den Landkreisen Schleswig-Flensburg (96,3) und Rendsburg-Eckernförde (101,7) sowie zum Bundesland Schleswig-Holstein (102,5) deutlich unterdurchschnittlich. Nur das Mittelzentrum Rendsburg weist mit 91,7 einen geringeren Wert auf. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Schleswig im Vergleich Kaufkraftkennziffer 2007 110 100 90 80 70 Schleswig 94,6 Flensburg 99,1 97,7 96,9 Eckernförde Husum Rendsburg 91,7 LK Schleswig-Flensburg 96,3 LK Rensburg-Eckernförde 101,7 102,5 Schleswig-Holstein Quelle: GfK Nürnberg, 2007 DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D-22159 Hamburg Tel +49 (0) 40-64 55 77-0 Fax - 33 Eine wichtige Rolle als Wirtschaftsfaktor kommt in Schleswig mit seinen kulturhistorisch bedeutsamen Museen und Gebäuden sowie als Austragungsstätte der Landesgartenschau 2008 dem Tourismus zu. Im Zeitraum von 2002-2006 verzeichnete Schleswig einen leichten Anstieg der Gästeankünfte von 0,5 % p.a., im selben Zeitraum nahm jedoch die Anzahl der Übernachtungen um jährlich 0,4 % ab. Im Gegensatz dazu stiegen im Landkreis Schleswig- Flensburg die Übernachtungen (+ 0,9 % p.a.) und Gästeankünfte (+ 2,2 % p.a.) deutlich an. Auch das Bundesland Schleswig-Holstein insgesamt verzeichnete mit + 2,5 % p.a. bei den Gästeankünften starke Zuwächse. Diese positiven Entwicklungen der Touristenzahlen im Umland von Schleswig beinhalten Potenzial für den Schleswiger Einzelhandel. Es besteht die Möglichkeit die vorhandenen Touristenströme in das Schleswiger Zentrum umzulenken und somit Impulse für Einzelhandel zu generieren. Dabei könnte die Landesgartenschau 2008 eine nachhaltig anhaltende Attraktivitätssteigerung Schleswigs als Tourismusstandort hervorrufen. Die Pendlerbeziehungen zwischen Schleswig und dem Umland zeigen einen positiven Pendlersaldo für die Stadt Schleswig auf. Zwar nahm das Pendlersaldo 2006 im Vergleich zu 7
2002 um 65 Beschäftigte ab, dennoch verzeichnete Schleswig 2006 einen deutlichen Pendlerüberschuss von knapp 4.750 Arbeitnehmern. Auch daraus lassen sich positive Impulse für den Einzelhandel der Stadt Schleswig ableiten, da Einpendler erfahrungsgemäß immer auch Teile ihrer Versorgungseinkäufe in Nähe des Arbeitsorts (oder auf dem Arbeitsweg) tätigen. Ein- und Auspendler in der Stadt Schleswig im Vergleich Stadt/Landkreis Auspendler Einpendler Saldo 2002 2006 2002 2006 2002 2006 Stadt Schleswig 2.753 2.682 7.563 7.427 4.810 4.745 Landkreis Schleswig-Flensburg 44.241 43.776 29.673 30.372-14.568-13.404 Quelle: Statistikamt Nord (30.06.) Die Arbeitslosenquote im Kreis Schleswig-Flensburg ist im Zeitraum zwischen 2002 und 2007 von 9% auf 11% angestiegen. Auch in der Stadt Schleswig nahm die Zahl der Erwerbslosen im gleichen Zeitraum von 1.296 auf 1.996 zu. Diese Zunahme der Erwerbslosigkeit ist negativ zu beurteilen, da die ansteigende Arbeitslosigkeit zu einer Abnahme der Kaufkraft innerhalb des Einzugsgebiets führt. Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen von Schleswig sind für die Einzelhandelsentwicklung als eher restriktiv zu bewerten. Jedoch weisen die positive Tourismusentwicklung im Schleswiger Umland sowie das positive Pendlersaldo der Stadt auf Chancen für die künftige Einzelhandelsentwicklung hin. 8
3 Nachfragesituation 3.1 Marktgebiet und Nachfragepotenzial Das Marktgebiet einer Stadt bzw. einer Gemeinde bezeichnet den räumlichen Bereich, den die Summe aller Einzelhandelsbetriebe einer Stadt (= der örtliche Einzelhandel) insgesamt anzusprechen vermag. Er ist häufig deckungsgleich mit der Reichweite des jeweiligen Innenstadteinzelhandels. Das Marktgebiet wurde auf Basis der Zeit-Distanz-Methode sowie der Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung abgegrenzt, es spiegelt somit die tatsächliche Einkaufsorientierung/-verflechtung der Verbraucher wider. Eine teilweise Überschneidung/Überlappung mit den Marktgebieten benachbarter zentraler Orte ist dabei immer gegeben. 9
Das Marktgebiet der Stadt Schleswig erstreckt sich entlang der Hauptverkehrsachsen: A7 sowie Bundesstraßen B76, B77 und B201. Es umfasst neben der Stadt Schleswig Gemeinden der Landkreise Schleswig-Flensburg und Rendsburg-Eckernförde. Im Norden reicht es bis Tarp, im Osten, nördlich der Schlei, erstreckt sich das Marktgebiet etwa bis Süderbrarup. Richtung Osten und nach Süden wird das Marktgebiet Schleswigs jeweils durch die Einzugsbereiche der Mittelzentren Eckernförde (bei Güby) bzw. Rendsburg (nahe Owschlag) begrenzt. Im Westen reicht das Marktgebiet bis etwa Westertreia bzw. Hollingstedt und wird durch das Marktgebiet des Mittelzentrums Husum begrenzt. In dem oben abgegrenzten Marktgebiet des Schleswiger Einzelhandels, bestehend aus Schleswig und seinem Umland, lebten im Jahr 2007 rd. 97.110 Einwohner. 10
Davon entfielen rd. 25% auf Einwohner aus Schleswig und 75% auf Umlandbewohner. Die außerhalb des Marktgebiets lebenden Touristen, Durchreisenden und Einpendler berücksichtigt Dr. Lademann & Partner mit einer Potenzialreserve von insgesamt 10 % bezogen auf das vorhandene Grundnachfragepotenzial. Dies entspricht einem Einwohneräquivalent von 9.200 Personen. Die Nachfragebasis der Stadt Schleswig umfasste in 2007 somit ein Kundenpotenzial von rd. 106.300 Personen. Marktgebiet des Einzelhandels in Schleswig Bereich Zonen 2007 2015 Schleswig Zone 1 24.062 23.140 Umland Zone 2 73.045 72.522 Einzugsgebiet Zonen 1-2 97.110 95.660 Potenzialreserve 10% 9.200 9.100 Gesamt 106.310 104.760 Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH. Wegen der prognostizierten Bevölkerungsverluste wird die Einwohnerplattform der Stadt inklusive der Potenzialreserve bis 2015 auf rd. 104.800 Personen sinken. Auf Grundlage der Einwohnerzahlen und der Kaufkraft im Marktgebiet sowie des Pro-Kopf- Ausgabesatzes errechnet sich für 2007 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial 4 von rd. 501 Mio.. Unter Berücksichtigung der zurückgehenden Bevölkerungsplattform ergibt sich für das Marktgebiet der Stadt Schleswig einschließlich der Potenzialreserve von 10 % - für den Prognosehorizont 2015 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial von rd. 494 Mio.. 4 Einschließlich der Potenzialreserve. 11
Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Schleswig wird bis 2015 von rd. 501 auf rd. 494 Mio. sinken. nach Räumen nach Branchengruppen 500 46 45 500 85 84 400 400 NFP in Mio. 300 200 344 341 NFP in Mio. 300 200 100 187 185 229 226 100 0 112 108 2007 2015 0 2007 2015 Schleswig Umland Pot.-reserve Nicht-zentrenrel. Sortimente Zentrenrel. Sortimente Periodischer Bedarf Quelle: Eigene Berechnungen. DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D-22159 Hamburg Tel +49 (0) 40-64 55 77-0 Fax - 33 Im Marktgebiet der Stadt Schleswig leben etwa 97.100 Personen, hinzu kommt eine Potenzialreserve von rd. 10 %. Vor dem Hintergrund der leicht schrumpfenden Bevölkerungsplattform ist perspektivisch von einer sinkenden Nachfrage auszugehen. Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial wird daher bis zum Jahre 2015 um etwa 7 Mio. auf rd. 494 Mio. sinken. 3.2 Einkaufsorientierung 3.2.1 Haupteinkaufsorte Die repräsentative telefonische Haushaltsbefragung 5 in Schleswig und dem Umland liefert wichtige Hinweise zur Einkaufsorientierung der Verbraucher, zu den Veränderungen der Einkaufsorientierungen und zur Zufriedenheit mit dem Einkaufsstandort Schleswig sowie Verbesserungsmöglichkeiten. 5 Insgesamt wurden 500 Haushalte befragt (300 in Schleswig und 200 im Umland). 12
Anhand der Frage nach den Haupteinkaufsorten und den Ausgabeanteilen 6 ausgewählter nahversorgungs-, überwiegend zentren- und nicht-zentrenrelevanter Branchen lassen sich wichtige Anhaltspunkte für die spätere Nachfragestromanalyse gewinnen. Die Orientierung der Verbraucher aus Schleswig (Bevölkerung Zone 1) auf ihre Stadt stellt sich, nach Branchen differenziert betrachtet, unterschiedlich dar: Eine sehr hohe Einkaufsorientierung auf Schleswig gibt es erwartungsgemäß im nahversorgungsrelevanten Bedarf (96 %). Ein recht hoher Anteil des periodischen Bedarfs wird dabei in der Innenstadt gedeckt (47 %). In den zentrenrelevanten Sortimentsgruppen kann Schleswig ebenfalls einen Großteil der Kaufkraft der eigenen Bevölkerung binden. Wichtigster Konkurrenzstandort im Hauptsegment Bekleidung/Schuhe ist dabei Flensburg, zweitwichtigster Konkurrenzstandort ist Kiel (somit erwartungs- und funktionsgemäß die Oberzentren). Jedoch könnte die Positionierung der Innenstadt insbesondere im Segment Elektrogeräte/Hifi/Computer/Cds gegenüber den peripheren Lagen und sonstigen Standorten innerhalb Schleswigs besser sein. Lediglich im Möbelsortiment dem nicht-zentrenrelevanten Bedarf zugehörig - ist der Abfluss in andere Orte mit 65 % sehr hoch, da kein großflächiger Betrieb in diesem Segment in Schleswig angesiedelt ist. Hierbei sind sowohl Flensburg als auch Kiel gleichrangig bedeutende Wettbewerbsstandorte. Im Bereich der Bau- und Gartenfachmärkte ist der Abfluss in sonstige Orte mit 11 % relativ gering. 6 Dabei ist darauf hinzuweisen, dass die in der Haushaltsbefragung genannten Einkaufsorientierungen auf Schleswig nicht exakt die Nachfragebindungs- und -abschöpfungsquoten darstellen, sondern nur wichtige Orientierungswerte darstellen. 13
Die Schleswiger Bevölkerung tätigt zwischen rd. 35 und rd. 96 % ihrer Ausgaben in der Stadt Schleswig. Einkaufsorientierung (Ausgabenanteile) der Befragten aus Schleswig in % Hohe Nachfragebindung im Periodischen Bedarf; (gewollt) hoher Ausgabeanteil in der Innenstadt Period. Bedarf 47 32 17 4 Bekleidung/Schuhe Hausrat/Porzellan/Wohnaccessoires Elektrogeräte/Hifi/Computer/CDs Spiel/Sport/Hobby 27 47 63 65 39 14 4 7 6 10 12 27 32 24 6 17 Verhältnismäßig geringe Abflüsse bei den zentrenrelevanten Sortimenten; ABER: Positionierung der Innenstadt könnte besser sein. Möbel 9 23 4 65 Bau-/Garten-/Heimwerker 19 56 14 11 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Innenstadt Schleswig Periphere Standorte Sonstiges Stadtgebiet Sonstige Orte DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D-22159 Hamburg Tel +49 (0) 40-64 55 77-0 Fax - 33 Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung, 2008, n=299. Bei den Befragten aus dem Umland (Bevölkerung Zone 2) ist eine (mit der Entfernung abnehmende) mittelstarke Einkaufsorientierung auf Schleswig festzustellen. Insgesamt werden zwischen 23 und rd. 50 % der Ausgaben der Umlandbevölkerung in Schleswig getätigt, was erhebliche Umsätze für den Schleswiger Einzelhandel bedeutet. In den nahversorgungsrelevanten Sortimenten werden erwartungsgemäß rd. 64 % der Ausgaben nicht in Schleswig getätigt, sondern in den jeweiligen Umlandgemeinden. Ein Großteil des periodischen Bedarfs wird laut der Befragten am (Arbeits-)Standort Flensburg bzw. in den beiden Gemeinden Kropp und Tarp ausgegeben. Die Orientierung der Umlandbevölkerung auf die Schleswiger Innenstadt ist zwar verhältnismäßig hoch, dennoch verbesserungsfähig. Die Umsatzanteile in den zentrenrelevanten Sortimenten liegen zwischen 14 und 39 %, wobei hier (erwartungsgemäß) 7 vor allem das Elektroniksortiment schwach abschneidet. In einigen Sortimentsbereichen insbesondere bei Elektrogeräten etc. und Sport/Spiel/Hobby ist der Distanzhandel (allen voran das Internet) eine sehr wichtige Bezugsquelle bzw. Einkaufsstätte. 8 7 8 Es gibt keinen signifikanten Elektroanbieter (wie z.b. Saturn oder ProMarkt) in der Schleswiger Innenstadt. Die Bedeutung des Distanzhandels dabei insbesondere des Online-Handels hat in den letzten Jahren stetig zugenommen. Insbesondere konsumnahe Dienstleistungen wie Reisen und Veranstaltungen als auch der Non-Food Bereich des Einzelhandels mit Textilien, Elektro und sonstigen Hartwaren profitieren besonders stark. 14
Im nicht-zentrenrelevanten Sortiment Möbel gibt auch die Umlandbevölkerung einen Großteil außerhalb Schleswigs aus (77 %). Neben Flensburg und Kiel ist in diesem Sortiment auch Hamburg ein wichtiger Einkaufsstandort. Im Sortiment der Bau- und Gartenfachmärkte ist wiederum Flensburg der Hauptwettbewerber. Es folgen die Gemeinden Süderbrarup und Rendsburg. Die Befragten aus dem Umland tätigen zwischen rd. 23 und rd. 50 % ihrer Ausgaben in der Stadt Schleswig. Einkaufsorientierung (Ausgabenanteile) der Befragten aus dem Umland in % Orientierung auf die Schleswiger Innenstadt aus dem Umland noch zu schwach! Period. Bedarf 11 18 7 64 Bekleidung/Schuhe 39 4 2 54 Hausrat/Porzellan/Wohnaccessoires 25 11 5 59 Elektrogeräte/Hifi/Computer/CDs 14 20 3 63 Spiel/Sport/Hobby 36 9 4 50 Möbel 3 16 3 77 Bau-/Garten-/Heimwerker 12 28 7 53 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Innenstadt Schleswig Periphere Standorte Sonstiges Stadtgebiet Sonstige Orte DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D-22159 Hamburg Tel +49 (0) 40-64 55 77-0 Fax - 33 Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung, 2008, n=198. 3.2.2 Veränderung der Einkaufsorientierung Die Verbraucher wurden im Rahmen der Haushaltsbefragung auch nach der Veränderung ihrer Einkaufsorientierungen in den letzten drei bis vier Jahren befragt. Hierbei wurde die Veränderung der Einkaufshäufigkeit abgefragt, um konjunkturell bzw. durch Kaufzurückhaltung bedingte Ausgabenrückgänge möglichst auszublenden. Die Ergebnisse der Befragung zeigen dabei Verschiebungen der Einkauforientierung zu Lasten des Standorts Schleswig, die auf einen Attraktivitätsverlust Schleswigs und einen sich verschärfenden interkommunalen Wettbewerb deuten. Als Resultat der Befragung ist festzuhalten, dass nach Aussage der Befragten aus Schleswig am Einzelhandelsstandort Schleswig in allen Bereichen mit Ausnahme des periodischen Bedarfs - weniger oft eingekauft wird. Die Saldierung der Zunahmen ( kaufe öfter in Schleswig ein ) und Abnahmen ( kaufe weniger oft in Schleswig ) zeigt Rückgänge bis zu 15
11 % auf. Diese deuten auf einen Handlungsbedarf zur Attraktivitätssteigerung des Einzelhandels in Schleswig hin. 9 Insbesondere in den wichtigsten zentrenrelevanten Sortimenten Bekleidung/Schuhe und Haurat/Porzellan/Wohnaccessoires hat die Bedeutung Schleswigs abgenommen. Ein besonders hoher Bedeutungsgewinn ist im Gegenzug für Flensburg festzustellen, an der u.a. die 2006 fertig gestellte Flensburg Galerie ihren Anteil hat. Die Einkaufsorientierung der Befragten aus Schleswig verzeichnet in fast allen Sortimenten deutliche Rückgänge. Veränderung der Einkaufsorientierung der Befragten aus Schleswig in % Period. Bedarf 8 85 8 0,0% Bekleidung/Schuhe 15 80 5-10,2% Hausrat/Porzellan/Wohnaccessoires 14 83 3-10,3% Elektrobedarf 11 85 4-6,5% Spiel/Sport/Hobby 8 86 6-3,8% Möbel 14 84 3-11,0% Bau-/Garten-/Heimwerker 7 87 6-0,7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100 % weniger oft genau so oft öfter Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung, 2008, n=298. DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D-22159 Hamburg Tel +49 (0) 40-64 55 77-0 Fax - 33 Im Bereich der nicht-zentrenrelevanten Sortimente ist vor allem im Sortimentssegment Möbel mit einem Rückgang von rd. 11 % ein erheblicher Bedeutungsverlust zu erkennen, der sich zugunsten der Städte Flensburg, Kiel und Hamburg ausgewirkt hat. Im Vergleich zur Schleswiger Bevölkerung hat sich die Umlandbevölkerung über alle Sortimentsbereiche noch stärker vom Einkaufsstandort Schleswig abgewandt. Das ist ein Indiz dafür, dass nicht die Push-Faktoren (schwächer werdender Einkaufsstandort Schleswig) sondern vielmehr die Pull-Faktoren (höhere Attraktivitätssteigerung der umliegenden Städte) zu dieser Entwicklung geführt haben. 9 Tendenziell geben bei der Frage nach der Entwicklung der Einkaufshäufigkeit die Konsumenten allerdings eher eine negativere Tendenz an, als sie der Realität entspricht. Rückgangsquoten der Einkaufshäufigkeit von rd. 10 % sind daher nicht als sehr hoch einzuschätzen. 16
Der deutlichste Bedeutungsrückgang Schleswigs im Bezug auf die Umlandbewohner hat im periodischen Bedarf stattgefunden. Dieser Rückgang der Einkaufsorientierung in Höhe von rd. 21 % ist jedoch nicht darauf zurückzuführen, dass sich die Versorgungssituation in Schleswig verschlechtert hat, sondern hängt vielmehr damit zusammen, dass sich in den letzten Jahren auch verstärkt in kleinen Orten Supermärkte oder Lebensmitteldiscounter angesiedelt haben. Lücken im Nahversorgungsnetz konnten dementsprechend geschlossen werden. Aber auch innerhalb der zentrenrelevanten Sortimente hat die Einkaufsorientierung der Umlandbewohner auf den Schleswiger Einzelhandel teils deutlich abgenommen speziell in den Bereichen Bekleidung/Schuhe, Hausrat etc., Elektrobedarf. Die befragten Verbraucher aus dem Umland haben sich in den letzten 3 bis 4 Jahren in allen Sortimentsbereichen vom Einzelhandelsstandort Schleswig abgewandt. Veränderung der Einkaufsorientierung der Befragten aus dem Umland in % Period. Bedarf 28 65 7-21,2% Bekleidung/Schuhe 20 74 7-13,2% Hausrat/Porzellan/Wohnaccessoires 15 84 2-13,4% Elektrobedarf 17 79 4-13,7% Spiel/Sport/Hobby 12 82 6-5,6% Möbel 16 82 2-14,8% Bau-/Garten-/Heimwerker 10 84 6-4,0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% weniger oft genau so oft öfter Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung, 2008, n=198. DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D-22159 Hamburg Tel +49 (0) 40-64 55 77-0 Fax - 33 Insgesamt liegen die Nachfragerückgänge in Schleswig in den letzten 3 bis 4 Jahren zwischen 2 und 12,6 % (Bau-/Garten-/Heimwerker bzw. Möbel) und betreffen damit alle Sortimentssegmente. Der interkommunale Wettbewerb hat sich folglich für Schleswig deutlich erhöht, der Gewinner insbesondere in den zentrenrelevanten Sortimenten ist dabei mit Abstand das Oberzentrum Flensburg. 17
3.2.3 Einkaufszufriedenheit und Standortimage Im Folgenden wurden die Verbraucher innerhalb der Haushaltsbefragung ungestützt zu den Stärken und Schwächen Schleswigs als Einkaufsstandort befragt. Insgesamt ist dabei festzustellen, dass die Anzahl der positiven Nennungen (Stärken) gegenüber den negativen Nennungen (Schwächen) mit 367 zu 317 (deutlich) überwiegt. Bei der Bewertung Schleswigs als Einkaufsstandort zeigt sich, dass insbesondere die Infrastruktur mit kurzen Wegen und guten Parkmöglichkeiten als eine der wesentlichen Stärken des Einkaufsstandorts Schleswig bewertet wird. Als weitere Stärken wurde besonders häufig die Atmosphäre/Stadtgestaltung Schleswigs genannt. Als eindeutige Schwäche des Einkaufsstandorts Schleswig wurde eine zu geringe Angebotsvielfalt genannt, was die Befragten im Umland deutlich häufiger empfanden als die Schleswiger selbst. Des Weiteren wurden Leerstände bzw. geschlossene Fachgeschäfte in Schleswig als deutliche Schwäche wahrgenommen. Sowohl Stärken als auch Schwächen Schleswigs sehen die Verbraucher vor allem im Einzelhandelsangebot und der Infrastruktur. + - Stärken n=367 Nennungen Anteil Einzelhandel/Angebot 31% Angebotsumfang, Vielfalt 13% Bekleidungsangebot/Schuhgeschäfte 8% Lebensmittelangebot 5% Gewerbegebiet, Einkaufszentrum 3% Vielseitige Gastronomie 1% Öffnungszeiten 1% Infrastruktur 41% Kurze Wege, Geschäfte zentral gelegen 20% Ausreichendes, günstiges Parkplatzangebot 20% Atmosphäre 22% Atmosphäre, Stadtgestaltung, Fußgängerzone 18% Freundliches Beratung 4% Sonstiges 6% Defizite n=317 Nennungen Anteil Einzelhandel/Angebot 64% zu geringe Angebotsvielfalt 28% zu geringes Bekleidungsangebot 8% Leerstände 11% zu viele Billiganbieter, 1-Euro-Läden 6% zu hohes Preisniveau 5% ungünstige Öffnungszeiten 4% zu viele Filialisten/Handelsketten 2% verstreute Geschäfte 2% Infrastruktur 8% schlechte Parkmöglichkeiten 5% ungünstige ÖPNV-Anbindung 4% Atmosphäre 11% mangelne Atmosphäre, unaktraktive Innensta 8% unfreundliches Personal, schlechter Service 3% Sonstiges 16% Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung, 2008. DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D-22159 Hamburg Tel +49 (0) 40-64 55 77-0 Fax - 33 Insgesamt gesehen besitzt der Einzelhandelsstandort Schleswig aus Sicht der Verbraucher seine größten Stärken in der Infrastruktur und damit im baulich-räumlichen Bereich. Defizite werden dagegen eindeutig im Einzelhandel selbst bzw. im Einzelhandelsangebot gesehen. Ansätze zur Attraktivitätssteigerung sollten somit direkt über den Einzelhandel wahrgenommen werden. 18
3.2.4 Verbesserungspotenziale aus Verbrauchersicht Zur Verbesserung des Einzelhandelsstandorts Schleswig sind in der Haushaltsbefragung zudem die Anregungen und Wünsche der Verbraucher erfragt worden, die den entscheidenden Faktor für den Erfolg oder Misserfolg des Einzelhandelsstandorts darstellen. Fast die Hälfte der Nennungen bezieht sich dabei auf den Ausbau des Einzelhandelsangebots 10 (qualitativ und quantitativ) als Maßnahme zur Attraktivitätssteigerung. Ebenso verbesserungswürdig wird das Innenstadtambiente 11 zusammen mit einer Verbesserung des Kulturangebots gesehen. Maßnahmen zur Steigerung der Aufenthaltsqualität in der Innenstadt, insbesondere durch den Ausbau handelsergänzender Nutzungen, sind somit aus Verbrauchersicht neben der Erweiterung des Einzelhandelsangebots die entscheidenden verbesserungsfähigen Faktoren, die den Einzelhandelsstandort Schleswig optimieren können. Insbesondere den Ausbau des Einzelhandelangebots sowie die Verbesserung der Innenstadtgestaltung sehen die Verbraucher als geeignete Maßnahme zur Attraktivitätssteigerung. Maßnahmen n=315 Nennungen Anteil Innenstadtambiente und Kulturangebot verbessern 18% Vielseitigeres Bekleidungsangebot 15% mehr Branchenvielfalt 15% Mehr hochwertige Fachgeschäfte 13% ein Kaufhaus bzw. EKZ ansiedeln 5% Attraktiveres Gastronomieangebot schaffen 7% Parkplatzsituation verbessern 3% Öffnungszeiten optimieren 3% Preiswertere Angebote 3% Bessere Verkehrsanbindung, ÖPNV 2% Möbelhaus 2% Sonstiges 13% rd. 48 % Quelle: Telefonische Haushaltsbefragung, 2008. DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D-22159 Hamburg Tel +49 (0) 40-64 55 77-0 Fax - 33 10 11 Neben allgemeinen Verbesserungsvorschlägen zum Einzelhandelsangebot (mehr Branchenvielfalt, vielseitigeres Angebot, hochwertigeres Angebot) wurde auch auf ganz konkrete Sortimente (insb. Bekleidung und Elektronik) abgestellt. Fast ein Drittel der Nennungen bezogen sich hier auf eine Verschönerung der Fußgängerzone. Eine weitere häufige Nennung ist eine attraktivere Gestaltung des Stadtbildes. 19
4 Angebotssituation 4.1 Struktur des Einzelhandels in Schleswig 4.1.1 Flächenentwicklung des Einzelhandels seit 1999 Die von Dr. Lademann & Partner im Mai 2008 durchgeführte vollständige Einzelhandelserhebung 12 ergab für die Stadt Flensburg in 269 Ladengeschäften eine aktiv betriebene einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche von insgesamt rd. 93.400 qm. Im Vergleich zur letzten Erhebung von Dr. Lademann & Partner im Mai 1999 13 ergibt sich eine Verkaufsflächensteigerung von knapp 23 %. Die Anzahl der Ladengeschäfte verringerte sich im selben Zeitraum hingegen um rd. 11 %. Verkaufsflächenentwicklung des Schleswiger Einzelhandels 1999 bis 2008 100.000 400 80.000 309 + rd. 23 % 274 300 VKF in qm 60.000 40.000 20.000 76.200 93.400 200 100 Anzahl EH-Betriebe 0 1999 2008 0 Verkaufsfläche in qm Anzahl der Betriebe Quelle: Bestandserhebungen der Dr. Lademann & Partner Mai 1999 und Mai 2008. DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D-22159 Hamburg Tel +49 (0) 40-64 55 77-0 Fax - 33 12 13 Die Bestandserhebung wurde durch geschulte und qualifizierte Mitarbeiter von Dr. Lademann & Partner in der 19. Kalenderwoche 2008 durchgeführt. Vgl. Grundlagenuntersuchung und Entwicklungskonzept für die Stadt Schleswig, 1999. 20
Bei der räumlichen Differenzierung der Verkaufsflächenentwicklung seit 1999 zeigt sich, dass der Einzelhandel in der Innenstadt flächenseitig um rd. 17 % auf knapp 24.200 qm und insbesondere in den peripheren Lagen (GE Lattenkamp und GE St. Jürgen) um über 22 % auf rd. 45.800 qm deutlich zugelegt hat. Durch die kürzlich erfolgte Ansiedlung von diversen nahversorgungsrelevanten Nutzungen (ein Verbrauchermarkt, ein Lebensmittel- Discounter sowie arrondierende Ladengeschäfte) im Stadtteil Friedrichsberg konnte hier ein temporärer Flächenverlust mehr als wettgemacht werden. Damit wird der Flächenverlust in Friedrichsberg überkompensiert (Flächenzuwachs von über 50 %). In den Streulagen Schleswigs (Wohngebiete und übriges Stadtgebiet) erhöhte sich die Verkaufsfläche zwischen 1999 um 20 % auf knapp 14.700 qm. Verkaufsflächenentwicklung in Schleswig nach Standortlagen 1999 bis 2008 50000 45.790 DLP 1999 40000 37.600 DLP 2008 Verkaufsfläche in qm 30000 20000 10000 20.600 24.165 5.750 8.770 12.250 14.695 0 Innenstadt Periphere Lagen Friedrichsberg Wohngebiete/Streulagen DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D-22159 Hamburg Tel +49 (0) 40-64 55 77-0 Fax - 33 Quelle: Eigene Erhebungen 1999 und 2008. 4.1.2 Branchen- und Raumstruktur Die Differenzierung nach Branchengruppen 14 ergibt, dass auf die Sortimente des nahversorgungsrelevanten Bedarfs rd. 24 % (rd. 21.960 qm) der in Schleswig vorhandenen Verkaufsflächen entfallen. Der entsprechende Wert für die zentrenrelevanten Sortimente beträgt ca. 38 % (rd. 35.840 qm), die nicht-zentrenrelevanten Sortimente haben einen Anteil von etwa 38 % (rd. 35.630 qm) an der Gesamtverkaufsfläche. 14 Für eine sortimentsgenaue Darstellung der Gesamtverkaufsfläche siehe Kapitel 6.1. 21
Branchen- und Umsatzstruktur des Schleswiger Einzelhandels Anzahl der Betriebe (274) 90 144 40 Verkaufsfläche in qm (93.420 qm) 21.960 35.840 35.630 EH-Umsatz 2007 in Mio. (244 Mio.) 91 101 51 0% 20% 40% 60% 80% 100% nahversorgungsrelevant zentrenrelevant nicht-zentrenrelevant DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D-22159 Hamburg Tel +49 (0) 40-64 55 77-0 Fax - 33 Quelle: Eigene Erhebungen 2008. Gegenüber 1999 hat sich die flächenseitige Angebotssituation über alle Branchengruppen (nahversorgungsrelevante Sortimente, zentrenrelevante Sortimente, nicht zentrenrelevante Sortimente) verbessert. Dabei konnten die Nahversorgungsbetriebe flächenseitig am stärksten zulegen (um rd. 35 %), die Flächenzuwächse im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente betragen rd. 22 %, im Bereich der nicht zentrenrelevanten Sortimente rd. 17 %. 22
Verkaufsflächenentwicklung in Schleswig nach Branchengruppen 1999 bis 2008 50000 DLP 1999 40000 DLP 2008 35.840 35.630 Verkaufsfläche in qm 30000 20000 16.300 21.960 29.350 30.550 10000 0 NVRS ZRS NZRS DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D-22159 Hamburg Tel +49 (0) 40-64 55 77-0 Fax - 33 Quelle: Eigene Erhebungen 1999 und 2008. Im Hinblick auf Entwicklungsmöglichkeiten des Einzelhandels an verschiedenen Standortlagen wurden die Daten der Flächenerhebung räumlich wie folgt differenziert: Innenstadt: Zur Schleswiger Innenstadt wird der Bereich Stadtweg, Kornmarkt und Mönchenbrückstraße sowie angrenzende Straßen gezählt. Periphere Lagen: Hier sind das Gewerbegebiet Lattenkamp sowie das Gewerbegebiet St. Jürgen zusammengefasst. Friedrichsberg: Hierzu zählen alle Einzelhandelsgeschäfte innerhalb des Stadtteils Friedrichsberg. Wohngebiete und Streulagen: In dieser Standortlage wurde der verbleibende Einzelhandelsbesatz in den Wohngebieten und sonstigen Streulagen zusammengefasst 15. Die Unterscheidung nach Standortlagen zeigt, dass sich in der Innenstadt von Schleswig mit 24.165 qm Verkaufsfläche bzw. 121 Ladengeschäfte rd. 26 % der in der Stadt vorhandenen Verkaufsfläche und ca. 44 % der Ladengeschäfte befinden. Der Vergleich des Verkaufsflächenanteils der Schleswiger Innenstadt mit dem bundesdeutschen Durchschnitt von etwa 35 % für City-Lagen zeigt einen zu geringen Cityanteil 15 Ohne die Einzelhandelsbetriebe in den Wohngebieten und Streulagen im Stadtteil Friedrichsberg. 23
der Schleswiger Innenstadt. Knapp die Hälfte (49 %) der Verkaufsflächen (45.990 qm) und knapp 15 % der Ladengeschäfte (42 Betriebe) befinden sich in der peripheren Lagen Schleswigs. Auf den Stadtteil Friedrichsberg entfallen rd. 9 % der Verkaufsfläche (8.770 qm) und 15 % der Einzelhandelsbetriebe (40 Läden). Die übrigen Verkaufsflächen (14.695 qm), die einen Anteil von rd. 16 % an der Gesamtverkaufsfläche Schleswigs haben (26 % der Ladengeschäfte [71]), verteilen sich auf das sonstige Stadtgebiet. Die größten Betriebe und die Verkaufsflächen differenziert nach Sortimenten für die jeweiligen Standortbereiche sind in den nachfolgenden Tabellen dargestellt: Innenstadt Als flächengrößte Betriebe in der Innenstadt sind zu nennen: Hertie Stadtweg Bekleidung ID Sievers Stadtweg Bekleidung Marktkauf Schwarzer Weg Periodischer Bedarf Vögele Schwarzer Weg Bekleidung Periphere Lagen Zu den flächenseitig größten Betrieben an den peripheren Standorten GE St. Jürgen und GE Lattenkamp zählen: Real,- SB-Warenhaus Flensburger Straße Periodischer Bedarf Teppich Hof Lattenkamp Teppiche, Heimtextilien Toom St. Jürgener Str. Do-it-yourself Tejo s SB Lagerverkauf Flensburger Str. Wohnmöbel Real Gartenmarkt Flensburger Str. Gartenbedarf 24
Quelle: eigene Erhebung (Dr. Lademann & Partner GmbH). Stadtteil Friedrichsberg Die bedeutendsten Betriebe im Stadtteil Friedrichsberg sind: Sky-Verbrauchermarkt Friedrichsstr. Periodischer Bedarf Carl Söhrn Bauzentrum Busdorfer Str. Do-it-yourself Aldi Friedrichsstr. Periodischer Bedarf Edeka Friedrichsstr. Periodischer Bedarf Quelle: eigene Erhebung (Dr. Lademann & Partner GmbH). Wohngebiete und sonstige Streulagen Zu den bedeutendsten Betrieben im sonstigen Schleswiger Stadtgebiet zählen: Hagebaumarkt Am Ratsteich Do-it-yourself Klinker Freizeitmöbel Kattenhunder Weg Gartenbedarf 25
Spiel & Spaß Tries Königstraße Spielwaren 16 Bei der räumlich-funktionalen Differenzierung der einzelnen Branchengruppen insgesamt nach Standortlagen zeigt sich folgendes Bild: Der nahversorgungsrelevante Bedarf wird zu ca. 27 % (5.925 qm) in der Innenstadt angeboten. Auf die peripheren Lagen als Standort für die Massenversorgung bzw. den Wochenendeinkauf entfallen hingegen rd. 38 % (8.360 qm) der für diese Branche insgesamt am Ort vorhandenen Einzelhandelsfläche. Auf den Stadtteil Friedrichsberg entfallen etwa 23 % (5.130 qm) und auf das restliche Stadtgebiet rd. 12 % (2.540 qm). Die Sortimente des zentrenrelevanten Bedarfs sind zu rd. 45 % (16.050 qm) in der Innenstadt angesiedelt. 41 % (14.730 qm) dieses Sortimentsbereichs werden in den peripheren Lagen, im Stadtteil Friedrichsberg ca. 5 % (1.830 qm) und rd. 9 % (3.225 qm) im sonstigen Schleswiger Stadtgebiet vorgehalten. Der Anteil zentrenrelevanter Sortimente in Innenstädten sollte funktionsgemäß bei rd. 70 % liegen. In Schleswig ist der Anteil der Innenstadt an dieser zentrenprägenden Sortimentsgruppe demnach deutlich zu gering, was zu einer Schwächung der Dominanz des Haupteinkaufsbereichs führt. Die flächenextensiven nicht-zentrenrelevanten Sortimente werden vor allem mit rd. 64 % an den peripheren Lagen (22.700 qm) sowie mit 25 % in Streulagen (rd. 8.930 qm) angeboten. Die Innenstadt sowie der Stadtteil Friedrichsberg weisen nur sehr geringe Flächenanteile von rd. 6 % (2.190 qm) bzw. 5 % (1.810 qm) auf. Die nicht-zentrenrelevanten Sortimente sind somit funktional richtig zugeordnet. 16 Analog der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Kapitel 5) wird Spiel & Spaß Tries künftig als der Innenstadt zugehörig betrachtet. 26
Räumlich-funktionale Einzelhandelsstruktur in Schleswig Periodischer Bedarf 5.925 8.360 5.130 2.540 Zentrenrelevanter Bedarf 16.050 14.730 1.830 3.225 Nicht zentrenrel. Bedarf 2.190 22.700 1.810 8.930 0% 20% 40% 60% 80% 100% Innenstadt Periphere Lagen Friedrichsberg Wohngebiete/Streulagen DLP Friedrich-Ebert-Damm 311 D-22159 Hamburg Tel +49 (0) 40-64 55 77-0 Fax - 33 Quelle: Eigene Erhebungen 2008. 4.1.3 Größenstruktur und Leerstände Insgesamt ist der Schleswiger Einzelhandel mit Ausnahme der peripheren Lagen - überwiegend kleinflächig strukturiert. Die durchschnittliche Verkaufsflächengröße liegt bei rd. 330 qm. Nach Standortbereichen gegliedert ergibt sich dabei folgendes Bild: Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in Schleswig nach Standortbereichen Sortimentskategorie Anzahl der Betriebe Innenstadt Durchschn. Größe Anzahl der Betriebe Periphere Lagen Durchschn. Größe Friedrichsberg Anzahl der Betriebe Durchschn. Größe Wohngebiete/ Streulagen Anzahl der Betriebe Durchschn. Größe nahversorgungsrelevant 33 180 16 523 19 270 22 115 zentrenrelevant 82 196 15 982 15 122 32 101 nicht-zentrenrelevant 6 365 11 2.064 6 302 17 525 Summe 121 200 42 1.090 40 219 71 207 Quelle: Eigene Erhebung. Dabei entfallen knapp 64 % der Einzelhandelsverkaufsfläche (60.140 qm) auf 24 großflächige Betriebe (VKF > 800 qm). Die größten Betriebe für den nahversorgungsrelevanten Bedarf sind das im Gewerbegebiet Lattenkamp angesiedelte real SB-Warenhaus, der Marktkauf-Verbrauchermarkt im 27
Schlei-Center in der Schleswiger Innenstadt, der im Gewerbegebiet St. Jürgen (H.-J.- Klinker-Straße) ansässige Rewe-Verbrauchermarkt sowie der Lidl-Discounter im Gewerbegebiet Lattenkamp. Bei den zentrenrelevanten Sortimenten befinden sich die flächengrößten Betriebe ü- berwiegend in der Innenstadt. Hier sind neben dem Hertie-Kaufhaus auch die Bekleidungsfachmärkte ID Sievers und Vögele (im Schlei-Center) angesiedelt. Im Gewerbegebiet Lattenkamp sind zusätzlich die beiden Zoofachmärkte Fressnapf und Zoo Petersen sowie in der Königstraße (in Innenstadtrandlage) der Spielwarenfachmarkt Spiel und Spass Tries ansässig. Die flächengrößten Betriebe im nicht-zentrenrelevanten Bedarfsbereich sind funktionsund erwartungsgemäß in den Gewerbegebieten an den peripheren Standorten ansässig. Dazu zählen der Teppichmarkt Teppich Hof im Lattenkamp, die Möbelmärkte Tejo und In Natura in der Flensburger Straße sowie im Bau- und Gartenmarktbereich der Toom- Baumarkt in der St.-Jürgener-Straße, Harry s Fliesenmarkt in der Lise-Meitner-Straße und der Real-Garten- & Campingmarkt in der Flensburger Straße. 28
Insgesamt fällt auf, dass in der Innenstadt von Schleswig die Großflächen im Bereich Bekleidung (funktionsgerecht) angesiedelt sind und der übrige großflächige Einzelhandel schwerpunktmäßig auf die peripheren Standortlagen verortet ist. 29
Aktuell stehen in Schleswig 52 Ladengeschäfte mit einer potenziellen Verkaufsfläche von rd. 3.670 qm leer 17. Dies entspricht einer Leerstandsquote von rd. 3,8 % der Verkaufsfläche und rd. 16 % der Betriebe. In der Schleswiger Innenstadt stehen insgesamt 14 Ladengeschäfte mit rd. 1.100 qm Verkaufsfläche leer. Die Leerstandsquote beträgt hier etwa 4 % der Verkaufsfläche und etwa 10 % der Betriebe. Mit Ausnahme von 2 Ladengeschäften (550 qm am Gallberg in der Innenstadt und 880 qm an der Flensburger Straße) handelt es sich bei allen Leerständen in Schleswig um Kleinflächen. 4.2 Umsatzsituation im Einzelhandel Die Umsätze des Einzelhandels wurden auf Basis branchenüblicher und standortgewichteter Flächenproduktivitäten der einzelnen Betriebsformen/Betreiber geschätzt und anhand der Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung plausibilisiert. Demnach belief sich der Bruttoumsatz aller Einzelhandelsbetriebe in Schleswig im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2007 auf insgesamt knapp 244 Mio.. Hieraus ergibt sich eine durchschnittliche Flächenproduktivität von etwa 2.600. 17 Diese potenzielle Verkaufsfläche konnte im Rahmen der Bestandserhebung nur grob abgeschätzt werden, da die Verkaufsräume von außen nicht immer klar einsehbar waren. 30
Bei der Analyse des Einzelhandelsumsatzes nach Branchengruppen ergibt sich folgendes Bild: Der Umsatzanteil des nahversorgungsrelevanten Bedarfs beträgt ca. 38 % (rd. 91 Mio. ) bei einem Flächenanteil von rd. 24 %. Die durchschnittliche Flächenproduktivität liegt bei etwa 4.200 je qm Verkaufsfläche. Auf den zentrenrelevanten Bedarf entfallen etwa 42 % des Umsatzes (rd. 101 Mio. ) bei einem Verkaufsflächenanteil von rd. 38 %. Die Flächenleistung beträgt hier durchschnittlich rd. 2.800 je qm Verkaufsfläche. Der Umsatzanteil bei den flächenextensiven nicht-zentrenrelevanten Sortimenten liegt bei etwa 21 % (rd. 51,0 Mio. ) bei einem Flächenanteil von rd. 38 %. Daraus resultiert eine relativ geringe Flächenproduktivität von lediglich rd. 1.400 je qm Verkaufsfläche. Umsatzseitig wird der Schleswiger Einzelhandel funktionsgerecht vom zentrenrelevanten Bedarf geprägt. Auf den nicht zentrenrelevanten Bedarf entfällt hingegen keine besonders hohe Bedeutung. 31