RATINGBERICHT Mai 2010 Ausdruck vom 19.05.2010 (Kurzanalyse) 1
ZUSAMMENFASSUNG Investment-Rating BBB überdurchschnittlich Basis-Rating Renditeerwartung AA sehr hoch Volatilität BB durchschnittlich Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich um ein stark unternehmerisch geprägtes Einzelhandelsinvestment in China. Der Fonds bietet die Möglichkeit zur Ergänzung eines Portfolios durch eine Beteiligung in einem stark prosperierenden Immobilienmarkt. Bei dem Emissionshaus handelt es sich um eine Neugründung mit der Spezialisierung auf Immobilieninvestments in China. Das vorliegende Fondsangebot ist der erste Immobilienfonds des Initiators. Die Fondsgesellschaft beteiligt sich indirekt an einer Objektgesellschaft, die in der Stadt Shijiazhuang das High-End-Einkaufszentrum "The Future Mall" unterhält. Bei den Investitionspartnern handelt es sich um ein im Einzelhandelssektor tätiges, staatliches Unternehmen sowie um die größte Kaufhauskette in Hongkong. Im Rahmen eines Shop-in-Shop-Konzeptes werden in dem Einkaufszentrum Waren des gehobenen Konsumbedarfes angeboten. Die Einnahmestruktur beruht überwiegend auf mit den Mietern vereinbarten Umsatzbeteiligungen. Der Einzelhandelssektor in China konnte in den letzten Jahren erhebliche Wachstumsraten verzeichnen. Aufgrund einer stark anwachsenden, zahlungskräftigen Mittelschicht trifft dies auch auf den Konsum im Segment der sogenannten Premium-Marken zu. Für die nächsten Jahre werden weiterhin hohe Wachstumsraten prognostiziert. Zu den Risiken des Investments zählen insbesondere ein im Vergleich zu Europa unsicheres Rechts- und Steuersystem, ein noch wenig transparenter Immobilienmarkt und ein Wechselkursrisiko. Der Erfolg des Investments ist wesentlich von der weiteren wirtschaftlichen und politischen Entwicklung in China abhängig. Sofern das Fondsergebnis die Prognose überschreitet, partizipiert der Initiator mit 50% an dem übersteigenden Betrag. Das rechtliche Risikopotential ist aus Sicht von Scope für Anleger bei Immobilienfonds, die mittelbar in bereits erstellte Objekte investieren, im Vergleich zu anderen Fondssegmenten regelmäßig eher gering, vorliegend bestehen jedoch Risiken u.a. im Hinblick auf die Beendigungsvoraussetzungen der Objektgesellschaft, hieraus können Verluste erwachsen. Das konzeptionelle steuerliche Risikopotential ist bei Anlagen, die der Abgeltungsteuer unterliegen, nach Ansicht von Scope grundsätzlich gering. Sollte eine chinesische Finanzbehörde jedoch eine andere Rechtsansicht vertreten als konzeptionsgemäß angenommen, könnte dieses eine höhere steuerliche Belastung zur Folge haben. Stärken Schwächen - Investition in einen Markt mit hoher Wachstumsperspektive - Kooperation mit etabliertem Mitgesellschafter - Deutsche Bankentochter im Gesellschaftskreis des Initiators - Erwerb einer Neubaubestandsimmobilie - Guter Mikrostandort - Vermietungsstand 100% - Neu gegründetes Initiatorenhaus ohne Performancenachweis - Marktüblich kurzlaufende Kooperationsvereinbarungen - Eingeschränktes Chancenpotential durch Mehrerlösklausel zugunsten des Initiators - Voraussetzungen für Objektgesellschaftsbeendigung nicht eindeutig gefasst (nach Anbietermitteilung erfolgen Auflösungen von Objektgesellschaften jedoch faktisch nie, da Immobilien in China von ausländischen Investoren nur über Objektgesellschaften gehalten werden können) Chancen Risiken - Mehrerlöspotential aufgrund von Umsatzbeteiligungen im Rahmen von Kooperationsvereinbarungen - Chancenpotential bei Wechselkursänderungen - Risikopotential aufgrund von Umsatzmietvereinbarungen.- Wechselkurs- und Kapitaltransferrrisiken - Zinsrisiken im Rahmen der Fremdfinanzierung - Intransparenter Immobilienmarkt Hinweis Die Fondskonzeption lässt grundsätzlich eine Erhöhung des Fondseigenkapitals über den in der Prognoserechnung ausgewiesenen Betrag Ausdruck vom 19.05.2010 (Kurzanalyse) 2
hinaus zu. Die Analyse unterstellt die Realisierung des Investments auf der Basis des im Fondsprospekt ausgewiesenen Eigenkapitals in Höhe von 62.106.238 EUR (ohne Agio). Ausdruck vom 19.05.2010 (Kurzanalyse) 3
STAMMDATEN Fonds-Kurzname Global Skyline - China Shopping No.1 Emissionshaus Global Skyline Capital GmbH ISIN --- Status Emission Sektor Segment Zielmarkt Struktur Geschlossene Investmentfonds Immobilien Asien Einzelobjektfonds Kennzahlen Fondsvolumen 62.106 TEUR Eigenkapital 62.106 TEUR Mindesteinlage 10.000 EUR Stückelung 1.000 EUR Prognoserendite Emittent 9,40 % Einkunftsart Einkünfte aus Kapitalvermögen Rechtsform GmbH & Co. KG Beteiligungsart Treugeber oder Direktkommanditist Platzierungsart Public Laufzeit 8 Jahre 8 Monate Emissionsstart / -ende 14.01.2010 / 30.09.2010 Kündigung ab 31.12.2018 Prospektaufstellung 23.12.2009 Prognosezeitraum 2010 bis 2018 ISIN --- Währung des Fonds EUR Anlagewährung EUR Hauptwährung Betriebsphase RMB Platzierungsstand keine Angaben Ausschüttungsspanne 6,00-11,75 % Zeitpunkt der Ausschüttung ab 2010 Fälligkeit der Ausschüttung April des Folgejahres Bareinlage 100 % Agio 5 % Hafteinlage 1 % der Pflichteinlage Einzahlung einmalig Einzahlungsmodalitäten 100% zzgl. Agio innerhalb von 14 Kalendertagen nach Annahme Platzierungsgarantie keine Alle Prozentwerte beziehen sich auf das Eigenkapital inkl. Agio. Emittent/Fondsgesellschaft Gesellschaft GS China Shopping No.1 GmbH & Co. KG Handelsregister Amtsgericht Frankfurt am Main, HRA 45166 Anbieter Emissionshaus Global Skyline Capital GmbH Schumannstraße 27 60325 Frankfurt a. M. Handelsregister Frankfurt a. M., HRB 82207 Ausdruck vom 19.05.2010 (Kurzanalyse) 4
KURZBESCHREIBUNG Investition Immobilie 48% Beteiligung an einem Einkaufszentrum Objektname The Future Mall Straße / Haus-Nr. 58 Yucai Road, 326 Zhongshan East Road Stadt Shijiazhuang Bundesland Hebei Province Land Volksrepublik China Bruttofläche in m² 162.151 Stellplätze 422 (im Eigentum der Objektgesellschaft) Baujahr 2006 Kaufpreis in EUR 54.270.739 (48% Anteil) Vervielfältiger 14-fach, bezogen auf die Fondsdividende Betriebsphase Mieter circa 510 Mietanteil in % 100 Nutzung Einzelhandel Desinvestition Verkaufsfaktor 14-fach, bezogen auf die Fondsdividende Beschreibung Objektinvestition/Vermietung Der Anleger beteiligt sich unmittelbar als Direktkommanditist oder mittelbar über einen Treuhänder an der GS China Shopping No. 1 GmbH & Co. KG (Fondsgesellschaft). Die Fondsgesellschaft ist über eine Projekt- und eine Objektgesellschaft mittelbar zu 48% an dem Objekt "The Future Mall" beteiligt. Die Immobilie befindet sich im Besitz der Objektgesellschaft, die auch Inhaberin des Bodennutzungsrechtes ist. Das Bodennutzungsrecht hat eine Laufzeit bis zum Jahr 2044. Privateigentum an Grund und Boden besteht in China nicht. Bei dem Gebäude "The Future Mall" handelt es sich um ein High-End-Einkaufszentrum (Kaufhaus) im Central-Business-District der Stadt Shijiazhuang. Das Gebäude verfügt über acht Geschosse (inklusive zwei Untergeschossen) und ist in einen Geschäfts- und Wohnhauskomplex eingegliedert. Die Mall hat ihren Geschäftsbetrieb im Jahr 2007 eröffnet. Die Objektgesellschaft hat mit circa 510 Mietern/Einzelhändlern Kooperationsverträge abgeschlossen. Die von der Objektgesellschaft auf der Basis dieser Kooperationsverträge erzielbaren Einnahmen sind grundsätzlich umsatzabhängig. Die Verträge haben in der Regel eine Laufzeit von zwölf Monaten und sind kurzfristig kündbar. Die Kooperationspartner tragen in der Regel Anteile an den Mietnebenkosten. Weiterhin fällt eine Managementgebühr an. Mehrheitseigentümerin der Objektgesellschaft ist die Beiren Gruppe, ein Staatsunternehmen der Stadt Shijiazhuang (Anteil 70%), das schwerpunktmäßig im Einzelhandelsbereich tätig ist. Die Unternehmensgruppe betreibt mehrere Kaufhäuser, Supermärkte und Fachgeschäfte und ist nach Prospektangaben einer der größten Kaufhauskonzerne in Nordchina. Der Umsatz der Gruppe wird für das Jahr 2008 mit circa 944 Millionen EUR angegeben. Weitere Gesellschafterin der Beiren Gruppe und damit weiterhin Miteigentümerin und Betreiberin der Immobilie ist die Verkäuferin der Projektgesellschaft die Lifestyle International Holdings Ltd. Das an der Börse in Hongkong gelistete Unternehmen ist spezialisiert auf die Entwicklung und das Betreiben von High-End-Kaufhäusern. Mit einem Marktanteil von 21% ist Lifestyle International die größte Kaufhauskette Hongkongs. Das Konzept von Lifestyle International beinhaltet in Rahmen einer Shop-in-Shop Struktur eine umfangreiche Markenauswahl im Premiumbereich und ein aktives Kaufhausmanagement. Ausdruck vom 19.05.2010 (Kurzanalyse) 5
SENSITIVITÄTSANALYSE Erwartungswerte Ausschüttung Rendite Laufzeit: 8 Jahre 8 Monate v.st. n.st. v.st. n.st. Mid-Case 11,00 % 8,13 % 222,27 % 184,92 % High-Case 16,62 % 11,84 % 310,32 % 234,82 % Low-Case 3,87 % 2,73 % 132,88 % 123,22 % Emittent 12,30 % 9,40 % 239,20 % 201,20 % Erwartungswerte Volatilität 2,77 % Sharpe Ratio 2,81 Alpha -0,07 % Beta 8,20 % Leverage 0,00 % Break-Even-Wahrscheinlichkeit > 99 % Value at Risk 0,00 % Rendite-Volatilität-Relation Investment-Rating niedrig Aufteilung der Volatilität hoch Investition Einnahmen Ausgaben Desinvestition Externe Einflüsse Eine ausführliche Erläuterung der Methodik befindet sich in den Anlagen der Detailanalyse. Ausdruck vom 19.05.2010 (Kurzanalyse) 6
PFLICHTANGABEN Verantwortlichkeit Analysten Unternehmen Scope Analysis GmbH Rosenthaler Strasse 63-64 D - 10119 Berlin Bernhard Dames Dana Maerz Guido Nölke Ingo Büch (primary analyst) (analyst finance) (analyst tax & legal) (analyst quantitative methods) Fon +49 (0)30 27891 0 Fax +49 (0)30 27891 100 www.scope-analysis.com Datum der Analyse/Aktualisierung 26.03.2010 Quellen der Analyse Geschäftsführer: Florian Schoeller Amtsgericht Berlin Charlottenburg HRB 97933 B FA für Körperschaften II Str-Nr. 37/296/20926 USt.-Identifikationsnummer DE 226486027 - Prospekt - Wertgutachten u. sonst. Gutachten - Pressespiegel - angeforderte Detailinformationen des Initiators - sonstige Unterlagen Procedere Die Auswahl der jeweiligen Analyse sowie die Rechte der Veröffentlichung liegen ausschließlich bei der Scope Analysis GmbH. Die Analyse wurde von der Scope Analysis GmbH unabhängig und ohne Auftrag durch die Anbieterin der Kapitalanlage erstellt. Der Anbieterin wurde ermöglicht, die Analyse vor der Veröffentlichung einzusehen sowie eine Stellungnahme abzugeben. Die für die Analyse Geschlossener Fonds gültige Ratingmethodik ist unter www.scope-analysis.com verfügbar. Geschäftliche Verbindungen Zum Zeitpunkt der Analyse bestehen keine Beteiligungen der Scope Analysis GmbH an der Anbieterin sowie direkt oder indirekt mit der Anbieterin verbundenen Unternehmen. Ebenso bestehen keine Beteiligungen der Anbieterin sowie direkt oder indirekt mit der Anbieterin verbundenen Unternehmen an der Scope Analysis GmbH. Die im Rahmen der Analyse beteiligten Analysten sowie die Geschäftsführung der Scope Analysis GmbH besitzen keine Anteile der vorliegenden Beteiligung oder an der Anbieterin. Weder die Scope Analysis GmbH noch mit ihr verbundene Gesellschaften sind an der Vermittlung von Neuemissionen geschlossener Fonds beteiligt oder in den Vertrieb des vorliegenden Produktes involviert. Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit verwandtschaftlicher Verhältnisse zwischen Personen der Scope Analysis GmbH und der Anbieterin. Haftungsausschluss Die Scope Analysis GmbH erstellt ihre Finanzanalysen in Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften nach dem Wertpapierhandelsgesetz und der Finanzanalyseverordnung. Die nachfolgenden Erläuterungen informieren den Anleger über die gesetzlichen Vorgaben, die bei der Erstellung von Finanzanalysen zu beachten sind. Anbietergesellschaften können mit der Scope Analysis GmbH oder mit der Scope Holding GmbH Lizenzverträge abschließen, und damit ein kostenpflichtiges Nutzungs- und Verbreitungsrecht der Analysen erwerben. Die Ratings von Kapitalanlagen werden jedoch unabhängig von dieser Lizenznehmerschaft erstellt. Die in den Analysen enthaltenen Werturteile sind allein diejenigen der Scope Analysis GmbH. Die mitgeteilten Tatsachen und Werturteile beziehen sich auf das angegebene Datum ihrer Veröffentlichung und können sich danach jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern. Die Scope Analysis GmbH hat den Inhalt der Analysen auf der Grundlage von allgemein zugänglichen Quellen und zum Teil durch Anbieter vertraulich zugestellten Daten erstellt. Scope hat die Zuverlässigkeit der Quellen vor Verwendung soweit möglich sichergestellt, aber nicht jede in den Quellen genannte Information unabhängig überprüft. Daher wird die Ausgewogenheit, Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit der in den Analysen enthaltenen Tatsachen oder Werturteile weder ausdrücklich gewährleistet noch ein solche Gewährleistung hierdurch impliziert. Der Empfänger dieses Dokumentes sollte sich auf diese Tatsachen oder Werturteile nicht verlassen. Die Scope Analysis GmbH übernimmt keine Verantwortung oder Haftung für einen Schaden, der sich aus einer Verwendung der Analysen und der darin enthaltenen Angaben oder der sich anderweitig im Zusammenhang damit ergibt. Eine Investitionsentscheidung sollte auf der Grundlage des offiziellen Verkaufsprospektes erfolgen und auf keinen Fall auf der Grundlage dieser Analysen. Die Analysen stellen weder ein Angebot noch eine Einladung zum Kauf einer Kapitalanlage dar, noch bildet dieses Dokument oder die darin enthaltenen Informationen eine Grundlage für eine vertragliche oder anderweitige Verpflichtung irgendeiner Art. Die Finanzanalysen der Scope Analysis GmbH unterliegen dem Urheberrecht. Ohne die Zustimmung der Scope Analysis GmbH darf keine der in den Analysen enthaltenen Meinungen kopiert oder auf andere Weise vervielfältigt, gespeichert oder in irgendeiner Form teilweise oder komplett weiterverbreitet werden. Zitate aus den Analysen sind mit einer Quellenangabe zu versehen. Jede darüber hinaus gehende Nutzung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung durch die Scope Analysis GmbH. Ausdruck vom 19.05.2010 (Kurzanalyse) 7
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