Autorenverzeichnis 7 Literaturverzeichnis 37 1 Sachenrechtliche Grundlagen 39 A. Einführung 39 I. Wohnungseigentumsgesetz 39 n. Grundbegriffe 40 1. Wohnungseigentum 40 2. Teileigentum 40 3. Sondereigentum 41 4. Gemeinschaftseigentum 41 5. Sondemutzungsrecht 41 B. Begründung von Wohnungs- und Teileigentum 42 I. Begründung durch vertragliche Einräumung 42 1. Inhalt des Teilungsvertrages 42 2. Form des Teilungsvertrages 43 3. Eintragung in das Grundbuch 44 4. Änderung des Teilungsvertrages 45 n. Begründung durch Teilungserklärung 45 1. Inhalt der Teilungserklärung 46 a) Erklärung des (Allein-)Eigentümers 46 b) Aufteilung in Miteigentumsanteile 46 c) Gemeinschaftsordnung 47 2. Form der Teilungserklärung 47 3. Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Teilungserklärung. 48 a) Wirksamkeit der Teilung 48 b) Eintragung zumindest eines weiteren Wohnungseigentümers 48 c) Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft 48 4. Einseitige Änderung der Teilungserklärung 51 HI. Gemeinsame Voraussetzungen der Begründung 52 1. Grundstück 52 a) Aufzuteilendes Grundstück 52 b) Überbau 53 c) Wohnungserbbaurecht 53 2. Zustimmung Dritter 54 a) Zustimmung Dritter bei Rechten an dem gesamten Grundstück 54 b) Zustimmung Dritter bei Rechten an einem Miteigentumsanteil 54 3. Miteigentumsanteile 55 a) Grundsätze 55 b) Besonderheiten bei der Begründung durch den (AUein-)Eigentümer... 56 aa) Bemessung der Miteigentumsanteile 56 bb) Miteigentumsquoten bei abschnittsweiser Bebauung 56 4. Sondereigentum 57 a) Verbindung des Sondereigentums mit einem Miteigentumsanteil 57 b) Nachbareigenrum 58 c) Sondereigentum an Räumen in einem bestehenden oder geplanten Gebäude 58 11
d) Abweichende Bauausführung 59 e) Sondereigentum an Räumen in mehreren Gebäuden 60 5. Abgeschlossenheit 60 a) Aufteilungsplan 60 b) Abgeschlossenheitsbescheinigung 61 aa) Zweck und Rechtsnatur der Abgeschlossenheitsbescheinigung... 61 bb) Begriff der Abgeschlossenheit 62 cc) Anforderungen an die Abgeschlossenheit von Wohnungen 62 dd) Anforderungen an die Abgeschlossenheit von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen 63 6. Eintragung in das Grundbuch 64 a) Eintragungsvoraussetzungen 64 aa) Eintragungsantrag 64 bb) Eintragungsbewilligung 64 cc) Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung 65 dd) Voreintragung 65 ee) Zustimmungen Dritter zur Begründung von Wohnungseigentum... 66 ff) Behördliche Genehmigungen für die Begründung von Wohnungseigentum 66 b) Prüfung durch das Grundbuchamt 66 aa) Grundsatz 66 bb) Prüfung von Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. 67 c) Durchführung der Eintragung 68 aa) Anlegung der Wohnungsgrundbücher 68 bb) Inhalt der Eintragungen 69 7. Auslegung des Teilungsvertrages und der Teilungserklärung 70 IV. Gründungsmängel 70 1. Gründungsmängel betreffend sämtliche Einheiten 70 2. Gründungsmängel einzelner Wohnungseigentumsrechte 71 3. Isolierter Miteigentumsanteil 72 4. Umdeutung 73 C. Sondereigentum - Gemeinschaftseigentum - Sondemutzungsrecht. 74 I. Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum 74 1. Grundlagen der Abgrenzung 74 2. Zulässige Gegenstände des Sondereigentums 75 3. Gegenstände des Gemeinschaftseigentums 77 II. Inhalt des Sondereigentums 79 1. Grundlagen und Rechtsnatur des Sondereigentums 79 2. Abschluss und Eintragung von Vereinbarungen 80 3. Zustimmungsbedürftigkeit von Vereinbarungen 80 IH. Zweckbestimmung des Sondereigentums 82 1. Zweckbestimmung im weiteren Sinn 82 2. Zweckbestimmung im engeren Sinn 84 3. Änderung der Zweckbestimmung 84 a) Änderung der Zweckbestimmung im weiteren Sinn 84 b) Änderung der Zweckbestimmung im engeren Sinn 85 IV. Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt 85 V. Sondernutzungsrecht 87 1. Zweck des Sondernutzungsrechts 87 2. Rechtsnatur des Sondernutzungsrechts 87 3. Begründung des Sondernutzungsrechts 88 a) Begründung des Sondernutzungsrechts zusammen mit dem Sondereigentum 88 12
aa) Begründung in der Teilungserklärung bzw. dem Teilungsvertrag... 88 bb) Entstehung des Sondernutzungsrechts kraft besonderer Eigenschaften. 89 cc) Nachträgliche Zuweisung des Sondernutzungsrechts 89 b) Nachträgliche Begründung des Sondernutzungsrechts 90 c) Zustimmung dinglich Berechtigter zur Begründung des Sondernutzungsrechts 91 4. Inhalt des Sondernutzungsrechts 92 5. Kostentragung durch den Sondernutzungsberechtigten 94 6. Störung und unzulässige Nutzung des Sondernutzungsrechts 95 7. Übertragung, Belastung, Aufhebung und Änderung des Sondernutzungsrechts. 95 a) Übertragung des Sondernutzungsrechts 95 b) Belastung des Sondernutzungsrechts 96 c) Aufhebung des Sondernutzungsrechts 96 d) Änderung des Sondernutzungsrechts 97 D. Verfügungen 97 I. Verfügungen über das Grundstück 98 1. Veräußerung von Grundstücksteilen 98 2. Erwerb weiterer Grundstücke 98 3. Belastung des Grundstücks 99 II. Verfugungen über den Miteigentumsanteil oder über das Sondereigentum... 99 1. Grundsatz der unlösbaren Verknüpfung 99 2. Verfügungen über den Miteigentumsanteil 99 3. Verfügungen über das Sondereigentum 101 III. Verfügungen über einzelne Wohnungseigentumsrechte 102 1. Veränderung eines Wöhnungseigentumsrechts 102 a) Unterteilung eines Wohnungseigentumsrechts 102 b) Vereinigung mehrerer Wohnungseigentumsrechte 103 2. Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts 104 3. Belastung eines Wohnungseigentumsrechts 105 4. Aufhebung eines Wohnungseigentumsrechts 106 5. Verzicht auf ein Wohnungseigentumsrecht 106 IV. Beendigung des Wohnungseigentums insgesamt 107 1. Aufhebung des Sondereigentums 107 2. Gegenstandslosigkeit des Sondereigentums 108 3. Vereinigung sämtlicher Wohnungseigentumsrechte 108 4. Rechtsfolgen der Beendigung des Wohnungseigentums 108 a) Schließung der Wohnungsgrundbücher 108 b) Dingliche Belastungen 109 aa) Belastungen des Grundstücks 109 bb) Belastungen eines einzelnen Wohnungseigentumsrechts 109 E. Teilrechtsfähiger Verband 110 I. Entstehung und Bedeutung 110 1. Abhängigkeit des Verbandes von Begründung und Fortbestand des Wohnungseigentums 110 2. Bedeutung des Verbandes für die Rechtspraxis 111 II. Eigene Rechte des Verbandes 111 1. Erwerb von Rechten und Eingehen von Pflichten ( 10 Abs. 6 S. 1 WEG)... 111 2. Rechte und Pflichten im Rahmen der Verwaltung 112 3. Einzelne Ausprägungen der Teilrechtsfähigkeit 112 a) Namensrecht ( 10 Abs. 6 S.4 WEG) 112 b) Verband als Inhaber des Verwaltungsvermögens 113 c) Grundbuchfähigkeit 113 d) Parteifähigkeit ( 10 Abs. 6 S. 5 WEG) 114 13
DI. Zuständigkeit des Verbandes für gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten.. 114 1. Diskussion vor der Novelle H4 2. Ausdehnung der Verbandszuständigkeit durch die Novelle 115 a) Geborene" gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten 115 b) Gekorene" gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten 116 c) Individuelle Rechtsverfolgung gekorener" Gemeinschaftsangelegenheiten. 117 IV. Durchsetzung von Rechten und Pflichten gegenüber dem Verband in der Praxis. 117 1. Aktivprozesse 117 a) Bedeutung der Prozessstandschaft 117 b) Geborene" gemeinschaftsbezogene Ansprüche gegen Miteigentümer... 118 c) Gekorene" Verbandsangelegenheiten 118 d) Verfahren gegen Außenstehende 119 2. Passiwerfahren 119 a) Verband als Prozessstandschafter der Wohnungseigentümer in Passivverfahren 119 b) Folgen der Prozessstandschaft auf Passivseite 120 V. Nur einzelnen Wohnungseigentümern zustehende Rechte (Individuakechte)... 121 VI. Abdingbarkeit der Regelungen zur Teilrechtsfähigkeit 121 2 Rechte und Pflichten beim Gebrauch des Eigentums 123 A. Rechte und Pflichten betreffend das Sondereigentum 123 I. Rechte aus dem Sondereigentum ( 13 Abs. 1 WEG) 123 1. Individualansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer 123 2. Individualansprüche gegen die Gemeinschaft 124 3. Individualansprüche gegen den Verwalter 125 II. Nutzungsbeschränkungen des Sondereigentums 125 1. Schonende Nutzung ( 14 Nr. l Alt. 2 WEG) 126 2. Gebrauchsregelungen durch Vereinbarung ( 15 Abs. 1 WEG) 130 a) Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter 131 aa) Abweichung der Teilungserklärung vom Aufteilungsplan 132 bb) Abweichungen Teilungserklärung - Gemeinschaftsordnung 132 b) Nutzung von Wohnungseigentum 133 aa) Nutzung als Wohnung 133 bb) Nutzung von Wohnungen zu anderen Zwecken 133 c) Nutzung von Teileigentum 134 aa) Nutzung zu Wohnzwecken 135 bb) Gastronomie 135 cc) Laden 135 dd) Gewerbliche Nutzung 137 ee) Einzelfälle 138 3. Zustimmungsvorbehalte 138 4. Gebrauchsregelungen durch Mehrheitsbeschlüsse 15 Abs. 2 WEG) 140 a) Abweichung von Vereinbarungen 140 aa) Vereinbarungsändemde Beschlüsse 140 bb) Ergänzung unvollständiger Regelungen 140 b) Bestimmtheit 141 c) Ordnungsgemäßer Gebrauch 141 d) Bestandskraft nicht angefochtener Beschlüsse 142 e) Hausordnung 142 f) Einzelfälle 143 aa) Musikausübung 143 bb) Tierhaltung 144 cc) Sonstige Einzelfälle aus der Rechtsprechung 145 14
5. Gerichtliche Entscheidungen 146 6. Anspruch auf Änderung von Gebrauchsregelungen 146 a) Anspruchsvoraussetzungen 146 b) Keine Einrede gegen Unterlassungsansprüche 147 III. Instandhaltung des Sondereigentums ( 14 Nr. 1 WEG) 147 1. Gegenstand der Instandhaltungspflicht 147 2. Trittschallimmissionen 148 a) Die Bedeutung der DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau 148 b) Von Anfang an als Wohnungseigentumsanlage erstellte Gebäude 149 c) Begründung von Wohnungseigentum an Altbauten 150 aa) Nachträgliche fachgerechte Veränderungen des Bodenbelags 150 bb) Nachträgliche unsachgemäße Veränderungen des Bodenbelags... 153 3. Ansprüche bei Verletzung der Instandhaltungspflicht 153 IV. Duldung von Einwirkungen auf das Sondereigentum 154 1. Duldung zulässiger Einwirkungen ( 14 Nr. 3 WEG) 154 2. Duldung des Betretens und Benutzens 154 3. Ausgleich von Schäden 156 a) Anspruchsvoraussetzungen 156 b) Schadensumfang 156 c) Anspruchsgegner 157 B. Rechte und Pflichten betreffend das gemeinschaftliche Eigentum... 158 I. Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum 158 1. Recht zum Mitgebrauch 158 2. Sonstige Nutzungen 158 n. Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums 159 1. Schonende Nutzung ( 14 Nr. 1 Alt. 2 WEG) 159 2. Gebrauchsregelungen durch Vereinbarung ( 15 Abs. 1 WEG) 160 a) Zweckbestimmungen in der Teilungserklärung 160 b) Regelungen über den Gebrauch gemeinschaftlicher Einrichtungen 160 c) Gebrauchsregelung durch nachträgliche Vereinbarung 160 3. Gebrauchsregelungen durch Mehrheitsbeschlüsse 15 Abs. 2 WEG) 160 a) Treppenhaus und Garten 161 b) Parkregelungen 161 c) Persönliche Dienstleistungen 162 d) Sonstige Einzelfälle aus der Rechtsprechung 163 aa) Ordnungsgemäßer Gebrauch 163 bb) Kein ordnungsgemäßer Gebrauch 163 HI. Duldung von Einwirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum 163 C. Einhaltung der Pflichten durch Benutzer 163 I. Kreis der Nutzungsberechtigten 163 n. Rechte des Wohnungseigentümers 164 HI. Rechte der übrigen Wohnungseigentümer 164 1. Vorgehen gegen den Wohnungseigentümer 164 2. Inanspruchnahme des Nutzers 165 3. Haftung für die Nutzer 166 D. Anspruch auf ordnungsgemäßen Gebrauch ( 15 Abs. 3 WEG) 166 I. Individualanspruch 166 II. Anspruchsgegner 167 ffl. Beizuladende 168 IV. Einwände gegen den Anspruch 168 1. Umstellungsfristen 168 2. Zustimmung 168 15
3. Verjährung 4. Verwirkung 169 5. Sonstige Einwände aus Treu und Glauben 170 V. Herausgabeanträge ' " VI. Zahlungsanträge 172 VII. Zuständiges Gericht 172 VIII. Vollstreckung 173 K. Gebrauchsregelungen durch gerichtliche Entscheidung 173 1. Rechtsschutzbedürfhis 173 2. Inhalt der gerichtlichen Entscheidung 174 3 Bauliche Veränderungen 175 A. Überblick 175 B. Bauliche Veränderung 175 I. Grundtatbestand 175 II. Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung 178 III. Modernisierung 178 1. Zweck der Regelung 178 2. Modernisierung entsprechend 559 Abs. 1 BGB 179 3. Anpassung an den Stand der Technik 180 4. Ausschlusstatbestände 180 C. (Unbillige) Beeinträchtigung der Rechte der anderen Wohnungseigentümer 181 I. Grundsätzliches 181 II. Typische Fälle der Beeinträchtigung 183 1. Substanzeingriff/Schaden 183 2. Veränderung des Erscheinungsbildes der Anlage 183 3. Möglichkeit intensiverer Nutzung 185 4. Beeinträchtigung des Mitgebrauchs 186 5. Immissionen und Gefährdungen 186 6. Sonstige Fälle individueller Betroffenheit (negative Immissionen, vergrößerte Einsehbarkeit etc.) 188 7. Kosten der baulichen Veränderung 188 D. Zustimmung zur baulichen Veränderung 189 I. Rechtsnatur und Form 189 n. Bindung an die erteilte Zustimmung 191 III. Folgen erteilter Zustimmung 192 E. Mehrhe'rtsbeschluss zur baulichen Veränderung 193 I. Beschlusskompetenz 193 II. Inhalt und Anfechtbarkeit eines Mehrheitsbeschlusses nach 22 Abs. 1 WEG.. 193 DI. Sogenannter Zweitbeschluss 195 IV. Mehrheitsbeschluss zur Modernisierung nach 22 Abs. 2 WEG 196 1. Erforderliche Mehrheiten 196 2. Verhältnis zum Beschluss nach 22 Abs. 1 WEG 196 F. Verlangen nach einer baulichen Veränderung 197 I. Anspruch auf Durchführung? 197 II. Verlangen nach Modernisierung 198 HI. Anspruch auf Erteilung der Zustimmung 198 G. Abweichende Vereinbarungen 199 I. Abdingbarkeit 199 169 16
II. Öffnungsklauseln 199 III. Verwalterzustimmung 201 H. Kosten der baulichen Veränderung 202 I. Grundsatz 202 II. Abweichende Regelung durch Mehrheitsbeschluss 203 1. Beschlusskompetenz nach 16 Abs. 4 WEG 203 2. Voraussetzungen und Inhalt des Beschlusses nach 16 Abs. 4 WEG 204 3. Rechtsschutz gegen den Beschluss nach 16 Abs. 4 WEG 205 I. Vorgehen gegen eine ungenehmigte bauliche Veränderung 206 I. Materiell-rechtliche Ansprüche 206 II. Geltendmachung der Ansprüche 208 1. Vorgeschaltete Beschlüsse der Wohnungseigentümer 208 2. Gerichtliches Vorgehen 209 III. Rechts Verteidigung des Bau willigen 210 1. Verjährung 210 2. Verwirkung 211 3. Rechtsmissbrauch 211 4 Entziehung des Wohnungseigentums 215 A. Zweck des Verfahrens 215 I. Unauflöslichkeit der Gemeinschaft als Ausnahme im Recht der Dauerschuldverhältnisse 215 II. Entziehungsverfahren als funktioneller Ersatz der Auflösung 215 B. Dreigliedriges Verfahren 216 I. Die drei Verfahren 216 II. Eigentümerbeschluss 216 1. Verlangen" der Wohnungseigentümer 216 a) Willensbildung durch Beschluss nach allgemeinen Regeln 216 b) Mehrheitserfordernisse 216 c) Inhaltliche Anforderungen an einen Entziehungsbeschluss 217 d) Ersatz der Willensbildung durch gerichtliche Entscheidung nach 21 Abs. 4 WEG 217 2. Folgen des Mehrheitsbeschlusses 217 3. Anfechtung des Entziehungsbeschlusses 218 HI. Entziehungsverfahren vor dem Prozessgericht 218 1. Zulässigkeit der Klage 218 a) Zuständigkeit des Amtsgerichts als Prozessgericht 218 b) Klagebefugnis 219 2. Materiell-rechtliche Voraussetzungen der Entziehung 219 a) Beispiele in 18 Abs. 2 Nr. 1,2 WEG 219 b) Generalklausel der schweren Pflichtverletzung gegenüber anderen Wohnungseigentümera gem. 18 Abs. 1 WEG 220 c) Unzumutbarkeit einer Fortsetzung der Gemeinschaft 221 d) Verschulden 222 e) Einzelfälle von Entziehungsgründen 223 3. Personenmehrheiten 223 4. Tenor und Wirkung des Entziehungsurteils 224 5. Geschäftswert und Kosten 224 C. Versteigerung nach den Regeln des ZVG 225 I. Grundgedanke der Neuregelung 225 II. Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens 225 17
1. Antrag und Aktivlegitimation 225 2. Zuständiges Gericht 226 3. Weiteres Verfahren 226 III. Beschlagnahmewirkung 226 1. Verhinderung von Manipulationen 226 a) Ausschluss von Belastungen nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks 226 b) Vor Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks vorhandene Belastungen 227 2. Veräußerung vor der Versteigerung 227 IV. Schutz des Schuldners 228 1. Schutz gegen Verschleuderung von Wohnungseigentum 228 a) Anwendbarkeit von 85a Abs. 1 ZVG 228 b) Schutz durch 765a ZPO 228 2. Anwendbarkeit von 30a ZVG 228 V. Versteigerung 229 5 Selbstverwaltung durch die Wohnungseigentümer 231 A. Grundzüge der Verwaltung 231 I. Gemeinschaftsordnung als Verfassung" der Gemeinschaft 231 II. Regelungen des WEG 232 m. Ergänzende Anwendung der 741 ff. BGB 232 IV. Abgrenzung zu sonstigen schuldrechtlichen Beziehungen 233 1. Gemeinschaftsverhältnis und Folgen seiner Verletzung 233 2. Besondere Treuepflichten 234 3. Gleichbehandlungsgrundsatz 234 V. Organe der Verwaltung und weitere für die Gemeinschaft Tätige 235 1. Eigentümerversammlung 235 2. Verwalter 235 3. Verwaltungsbeirat 235 4. Besondere Ausschüsse kraft Gemeinschaftsordnung 235 5. Einzelne Eigentümer (Notgeschäftsführung und Geschäftsführung ohne Auftrag) 236 VI. Gegenstand der Verwaltung 236 1. Abgrenzung von der Miet- und Sondereigentumsverwaltung 236 2. Abgrenzung zum Gebrauch 236 3. Abgrenzung zu Individualansprüchen 237 VII. Entscheidungsformen im Rahmen der Verwaltung 237 1. Vereinbarung 237 a) Rechtsnatur und typischer Inhalt 237 b) Zustandekommen und objektiv-normative Auslegung 238 c) Abgrenzung zum Beschluss 239 d) Wirkung mit und ohne Eintragung 239 e) Abänderung von Vereinbarungen und Anspruch hierauf 240 2. Beschluss 242 3. Zustimmung nach 22 Abs. 1 S. 2 WEG 242 4. Entscheidung durch den Verwalter kraft gesetzlicher und übertragener Befugnisse 243 5. Delegation von Entscheidungen auf den Verwaltungsbeirat und sonstige Gremien 244 6. Gerichtliche Entscheidung bei Ansprüchen auf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung 245 a) Inhalt und Gegner des Anspruchs 245 18
b) Voraussetzungen, insbesondere vorherige Anrufung der Eigentümerversammlung 246 c) Einzelfälle 247 VIEL Schadensersatz bei fehlerhafter Verwaltung 247 B. Eigentümerversammlung 248 I. Bedeutung der Eigentümerversammlung 248 1. Höchstes Organ der Gemeinschaft 248 2. Abgrenzung zur Zusammenkunft 249 3. Willensbildungsorgan 249 4. Entscheidungsorgan 249 5. Außenorgan 250 6. Teil- und Gruppenversammlungen 250 n. Einberufung der Eigentümerversammlung 250 1. Zur Einberufung Befugte 250 a) Verwalter 250 b) Verwaltungsbeirat 251 c) Einzelne Wohnungseigentümer 251 d) Rechtsschutzmöglichkeiten gegen eine Einberufung durch Unbefugte... 251 e) Ab- und Umladung; Änderung der Tagesordnung 252 2. Zu ladende Personen 253 3. Einberufungsfrist 254 4. Form und Inhalt der Einladung, insbesondere Tagesordnung 254 5. Versammlungszeit und -ort 256 TTT Erzwingung einer Eigentümerversammlung durch einzelne Wohnungseigentümer. 257 1. Einberufung auf Verlangen eines Viertels der Eigentümer 257 2. Die Einberufung als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung 258 3. Notverwalter" und gerichtliche Ermächtigung eines Eigentümers zur Einberufung 258 4. Weitergehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung 259 IV. Teilnahme-und Stimmrecht 259 1. Inhalt des Teilnahmerechts 259 2. Teilnahmeberechtigte Personen 259 a) Grundsatz der Nichtöffentlichkeit 259 b) Wohnungseigentümer 260 c) Vertreter von Handelsgesellschaften und juristischen Personen 260 d) Vermögensverwalter 260 e) Bevollmächtigte 260 f) Boten 262 g) Beistände 262 h) Mitglieder des Verwaltungsbeirats 263 i) Zugelassene Personen 263 3. Stimmrecht und seine Beschränkungen 264 a) Inhaber des Stimmrechts 264 b) Bruchteilsgemeinschaften 264 c) Stimmrechtsausschlüsse 265 d) Bindungen im Stimmverhalten und Stimmbindungsverträge 266 V. Durchführung der Versammlung 267 1. Versammlungsleitung 267 2. Sorge für den ordnungsmäßigen Ablauf der Versammlung 267 3. Geschäftsordnung 268 VI. Wiederholungsversammlung 268 1. Beschlussunfähigkeit 268 2. Wiederholungsversammlung und Eventualeinberufung 269 19
VII. Protokoll 270 1. Protokollführer 270 2. Form und Inhalt des Protokolls 270 3. Frist zur Anfertigung des Protokolls 272 4. Versendung des Protokolls 272 5. Rechtswirkungen des Protokolls 272 6. Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung 273 7. Korrektur des Protokolls 274 VIII. Abdingbarkeit der Vorschriften zur Eigentümerversammlung 274 1. Vollversammlung und Rügeverzicht 274 2. Möglichkeit abweichender Regelungen in der Gemeinschaftsordnung 275 C. Beschluss-Sammlung 275 I. Bedeutung der Beschluss-Sammlung 275 1. Wirkung der Beschluss-Sammlung nach dem Willen des Gesetzgebers... 275 2. Der gewünschten Wirkung entgegenstehende Umstände 276 II. Inhalt der Beschluss-Sammlung 277 1. Mögliche Einträge in die Beschluss-Sammlung 277 2. Verhältnis zur Niederschrift 277 a) Schnittmenge von Beschluss-Sammlung und Niederschrift 277 b) Zusätzlicher Inhalt der Niederschrift 277 c) Zusätzlicher Inhalt der Beschluss-Sammlung 278 3. Eintragung von Beschlüssen 278 a) Einzutragende Beschlüsse 278 b) Beschlüsse zur Geschäftsordnung 279 4. Eintragung gerichtlicher Entscheidungen 279 a) Einzutragende Entscheidungen 279 aa) Sämtliche Entscheidungen im Verfahren nach 43 WEG 279 bb) Vergleiche 280 cc) Entscheidungen in der Hauptsache und in Nebenverfahren 280 dd) Alle Entscheidungen unabhängig von der Rechtskraft 281 ee) Ausnahmen bei Streitigkeiten ohne rechtliche Betroffenheit der Miteigentümer 281 b) Umfang der Eintragung 282 5. Vermerke 282 a) Vermerk bei Anfechtung eines Beschlusses 282 b) Vermerk bei Aufhebung eines Beschlusses 282 6. Löschungen 283 a) Gegenstand einer Löschung 283 b) Löschung nach Aufhebung eines Beschlusses 283 c) Löschung einer Eintragung mangels Bedeutung für die Wohnungseigentümer 284 d) Löschung für ungültig erklärter Beschlüsse 284 III. Form. Zeitpunkt und Verfahren bei Eintragungen, Vermerken und Löschungen.. 285 1. Form des Eintrags in die Beschluss-Sammlung 285 a) Eintragungen 285 b) Vermerke 285 c) Löschungen 285 2. Zeitpunkt des Eintrags 286 a) Eintragungen 286 b) Vermerke 286 c) Löschungen 287 IV. Zur Führung der Beschluss-Sammlung Berechtigter und Verpflichteter 287 1. Verwalter 287 20
a) Mehrheitsentscheidung über die Führung der Beschluss-Sammlung?... 287 b) Führung der Beschluss-Sammlung als Element der organschaftlichen Stellung und der schuldrechtlichen Beziehungen 288 c) Kurzfristiger Ausfall des Verwalters oder pflichtwidrige Weigerung zur Einberufung einer Versammlung 288 d) Problematik des Verwalterwechsels 289 2. Vorsitzender der Wohnungseigentümerversammlung 289 3. Bestellter nach 24 Abs. 8 S. 2 WEG 289 a) Person des Bestellten 289 b) Bestellung und schuldrechtliche Beziehungen 290 c) Dauer der Bestellung 290 4. Wechsel des zur Führung der Beschluss-Sammlung Verpflichteten in einer Versammlung 290 V. Fehler der Beschluss-Sammlung und ihre Folgen 291 1. Mögliche Fehler der Beschluss-Sammlung 291 a) Fehler ohne Auswirkungen auf die Wiedergabe von Beschlusslage und Gerichtsentscheidungen 291 aa) Schreibfehler, offenbare Unrichtigkeiten u.ä 291 bb) Unzulässige Einträge 291 b) Fehler in der Wiedergabe von Beschlusslage und Gerichtsentscheidungen. 291 aa) Unvollständigkeit 291 bb) Unzutreffende Einträge 291 cc) Über die Beschlusslage hinausgehende Einträge 292 2. Korrekturmöglichkeiten des für die Beschluss-Sammlung Verantwortlichen. 292 a) Verfahren 292 aa) Berichtigung von Beschluss-Sammlung und Niederschrift 292 bb) Isolierte Berichtigung der Beschluss-Sammlung 292 b) Form der Berichtigung 293 aa) Schreib- und Rechenfehler sowie offenbare Unrichtigkeiten 293 bb) Unzulässige Einträge 293 cc) Beschlusslage oder gerichtliche Entscheidungen unzutreffend wiedergebende Einträge 293 3. Rechtsschutz gegen Fehler der Beschluss-Sammlung 294 a) Individuelles Vorgehen einzelner Wohnungseigentümer 294 aa) Berichtigungsanspruch 294 bb) Passivlegitimierter 294 cc) Keine Fristbindung 295 b) Gemeinschaftliches Vorgehen der Wohnungseigentümer 295 aa) Beschlussfassung zur Berichtigung 295 bb) Gemeinschaftliche Durchsetzung des Berichtigungsanspruchs 295 cc) Bestellung eines neuen Verantwortlichen für die Beschluss-Sammlung. 296 4. Rechtsschutz gegen Berichtigungen der Beschluss-Sammlung 296 a) Rechtsschutz gegen die bevorstehende Vornahme von Berichtigungen... 296 b) Rechtsschutz gegen eine Anweisung durch die Eigentümerversammlung. 296 aa) Anfechtung im Verfahren nach 43 Nr. 4 WEG 296 bb) Unterbliebene Anfechtung 296 c) Rechtsschutz gegen erfolgte Berichtigungen 297 5. Schadensersatz wegen Fehlern der Beschluss-Sammlung 297 a) Zum Schaden führende Pflichtverletzung 297 aa) Pflichtverletzung des Verwalters 297 bb) Pflichtverletzung bei sonstigen für die Beschluss-Sammlung Verantwortlichen 297 b) Aus der Pflichtverletzung resultierender Schaden 297 aa) Verband als Geschädigter 297 21
bb) Einzelne Wohnungseigentümer als Geschädigte 298 cc) Erwerber als Geschädigte 299 c) Passivlegitimation 299 VI. Einsicht in die Beschluss-Sammlung 299 1. Recht zur Einsichtnahme 299 a) Wohnungseigentümer und von ihnen ermächtigte Dritte 299 b) Einsichtnahme im Zwangsversteigerungsverfahren 300 2. Verfahren 300 a) Abwicklung eines Einsichtsbegehrens 300 b) Herausgabe und Kopien 301 c) Kosten 301 3. Verweigertes Einsichtsbegehren 301 a) Gerichtliche Durchsetzung der Einsichtnahme 301 b) Abberufung und Schadensersatz 302 VII. Abdingbarkeit der Regelungen zur Beschluss-Sammlung? 302 D. Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss 303 I. Voraussetzungen einer Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss 303 1. Bestehen einer Eigentümergemeinschaft 303 2. Beschlusskompetenz bzw. Öffhungsklausel 304 3. Keine entgegenstehende Regelung durch Teilungserklärung/Vereinbarung.. 304 4. Einhaltung unabdingbarer Vorschriften 304 II. Anforderungen an einen Beschluss 305 1. Regelungswille 305 2. Formelle Ordnungsmäßigkeit 305 a) Bedeutung der formellen Ordnungsmäßigkeit 305 b) Einberufung durch eine hierzu befugte Person 305 c) Bezeichnung des Beschlussgegenstandes 306 d) Nichtöffentlichkeit 306 e) Einhaltung von Formerfordernissen 306 f) Beschlussfähigkeit 307 g) Unschädlichkeit formeller Fehler 307 3. Materielle Ordnungsmäßigkeit 308 a) Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung 308 b) Gesetzliche Beispiele ordnungsmäßiger Verwaltung ( 21 Abs. 5 Nr. 1-6 WEG) 308 aa) Bedeutung der gesetzlichen Beispiele 308 bb) Aufstellung einer Hausordnung ( 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG) 309 cc) Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. 311 dd) Versicherungen 312 ee) Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage 313 ff) Aufstellung eines Wirtschaftsplans 314 gg) Die Herstellung von Anschlüssen 315 c) Sonstige Fälle ordnungsmäßiger Verwaltung (Übersicht über die Rechtsprechung) 315 d) Vereinbarkeit mit Teilungserklärung, Vereinbarungen und Gesetzesrecht. 321 e) Bestimmtheit eines Beschlusses 321 III. Zustandekommen eines Beschlusses 321 1. Recht und Inhalt der Antragstellung 321 2. Abstimmungsverfahren 322 3. Mehrheit der Stimmen 322 a) Auszählung und Berechnung der Mehrheit nach den gesetzlichen Vorgaben 322 b) Möglichkeiten abweichender Gestaltung in der Teilungserklärung 323 c) Unterteilung von Wohnungs- bzw. Teileigentum 323 22
Inhalteverzeichnis d) Majorisierung durch Mehrheitseigentümer 324 e) Rechtsnatur und Widerruf der Einzelstimme 324 f) Unwirksamkeit und Anfechtung einzelner Stimmen 325 g) Stimmenthaltungen 326 4. Qualifizierte Mehrheiten 326 5. Verkündung des Beschlussergebnisses 327 6. Ersetzung der Beschlussverkündung durch gerichtliche Entscheidung 328 IV. Auslegung eines Beschlusses 328 V. Negativ- und Nichtbeschlüsse 329 VI. Zweitbeschlüsse 330 1. Inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse 330 2. Abändernde Zweitbeschlüsse 330 3. Ergänzende Zweitbeschlüsse 331 4. Anspruch auf einen abändernden Zweitbeschluss 331 VII. Bindungswirkung von Beschlüssen 332 VIII. Schriftlicher Beschluss 332 1. Schriftform und Zustimmung aller Wohnungseigentümer 332 2. Zustandekommen eines schriftlichen Beschlusses 333 3. Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung 333 IX. Fehlerhafte Beschlüsse 334 1. Abgrenzung zwischen nichtigen und anfechtbaren Beschlüssen 334 2. Nichtige Beschlüsse 335 a) Neue Legaldefinition der Nichtigkeit 335 b) Fehlende Beschlusskompetenz 335 c) Verstoß gegen zwingende Regelungen 336 d) Eingriff in den Kernbereich des Sondereigentums 336 e) Eingriff in staatliche Hoheitsakte 337 f) Unbestimmtheit 338 3. Anfechtbare Beschlüsse 338 a) Bedeutung der Bestandskraft 338 b) Zur Anfechtbarkeit führende Fehler 339 c) Monatsfrist und Wiedereinsetzung 339 d) Gerichtliche Überprüfung abgesehen von Geschäftsordnungsbeschlüssen. 341 6 Finanz- und Rechnungswesen 343 A. Finanzbedarf einer Wohnungseigentümergemeinschaft 343 I. Allgemeines 343 II. Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft 343 1. Änderung der Grundbuchlage 343 a) Zuordnung von Sondereigentumseinheiten 343 b) Rechtsgeschäftlicher Erwerb 344 2. Werdende Eigentümergemeinschaft 344 a) Entwicklung der werdenden Eigentümergemeinschaft 344 b) Steckengebliebener Bau 346 B. Verpflichtung zur Beitragsleistung 346 I. Rechtsgrundlagen für das Entstehen von Zahlungsverpflichtungen 346 1. Gemeinschaftsordnung 347 2. Beschlussfassung 347 a) Umlaufbeschluss 348 b) Mehrheitsbeschluss und Abstimmungsmodalitäten 348 II. Grundlagen zur Anforderung von Wohngeldbeiträgen 348 1. Wirtschaftsplan 349 a) Aufstellungszeitraum 349 23
b) Geschätzte Zahlungsansätze 350 c) Gliederung der Sachkosten 351 d) Ermittlung der Einzelbelastung 351 e) Verteilerschlüssel 351 f) Geltungsdauer 352 g) Fortschreibung eines alten Wirtschaftsplanes 352 h) Formulierungsbeispiel: Beschluss zur Fortschreibung eines Wirtschaftsplanes 353 i) Zeitpunkt für den Beschluss eines Wirtschaftsplanes 353 j) Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung 355 k) Fehler des Wirtschaftsplans 355 aa) Falscher Adressat 355 bb) Vergessene Sachkostenposition 355 cc) Falscher Kostenansatz 356 dd) Falscher Verteilerschlüssel 356 ee) Fehlender Einzelwirtschaftsplan 356 ff) Wohngeldüberzahlung bei Eigentümerwechsel 356 1) MusterWirtschaftsplan 357 2. Sonderumlagen 358 a) Ergänzung des Wirtschaftsplanes 358 b) Ausgleich von Wohngeldausfällen 358 c) Formale Darstellung 359 aa) Errechenbarkeit der Einzelsonderumlage 359 bb) Korrektur der Einzelsonderumlage 360 d) Formulierungsbeispiel: Beschluss eine Sonderumlage 360 e) Muster: Sonderumlagenberechnung 361 3. Jahresabrechnung 361 a) Abrechnungszeitraum 361 aa) Allgemeines 361 bb) Änderung des Abrechnungszeitraumes 362 b) Einnahmen-Überschussrechnung 362 c) Einheitliche Darstellung 363 d) Orientierung am Wirtschaftsplan 363 e) Grundlage für Mietnebenkostenabrechnung 363 f) Sachwidrige Ausgaben 364 g) Abgrenzungen 364 4. Jahreseinzelabrechnungen 364 a) Ist-Vorauszahlungen 365 b) Soll-Vorauszahlungen 365 c) Abrechnungsguthaben 366 5. Abrechnung über Sonderumlagen 366 6. Weitere Bestandteile der Jahresabrechnung 367 a) Angabe aller Kontoständen 367 b) Verbrauchserfassung von Heiz- und Wannwasserkosten 367 c) Zinsabschlagssteuer 367 d) Haushaltsnahe Dienstleistungen 368 aa) Allgemeines 368 bb) Zusätzlicher Verwaltungsaufwand 369 e) Zahlungsrückstände aus Vorjahren 370 f) Instandhaltungsrücklage 371 7. Muster: Jahreswirtschafts- und Einzelabrechnung 374 a) Zusätzliche Angaben 375 aa) Muster: Entwicklung der Instandhaltungsrücklage 375 bb) Muster: Sonstige Kontostände 375 24
b) Muster: haushaltsnahe Dienstleistung 376 8. Beschluss über die Jahresabrechnung 376 a) Abbedingung der Beschlussfassung 378 b) Genehmigungsfiktion 378 c) Eigentümerbeschluss trotz Genehmigungsfiktion 378 C. Verteilung von Lasten und Kosten 379 I. Erweiterte Beschlusskompetenz gem. 16 Abs. 3 WEG 379 1. Änderung der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss 380 a) Betriebskostenbegriff 380 b) Kostenverteilung nach Verbrauch 382 c) Verursachungsabhängige Kostenverteilung 383 d) Kostenverteilung nach Wohnfläche und/oder Personenzahl 383 e) Kostenverteilung nach anderem Maßstab 384 2. Kosten der Verwaltung 385 3. Vorhersehbare Kostenbelastung 385 4. Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung 386 5. Änderungsanspruch 388 II. Verteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gem. 16 Abs. 4 WEG 388 1. Qualifizierte Mehrheit 388 2. Keine unbillige Kostenbelastung 389 3. Nur Einzelfallregelung zulässig 390 4. Anspruch auf Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels 392 5. Kostenbeteiligung ohne Zustimmung zur baulichen Veränderung 393 a) Ungerechtfertigte Bereicherung 393 b) Keine Verwendung der Instandhaltungsrücklage 394 6. Schadensersatz als Verwaltungskosten 394 D. Behandlung von Prozesskosten 395 I. Umlage von Prozesskosten im Wirtschaftspian 396 II. Prozesskostenverteilung in der Jahresabrechnung 396 1. Rechtskostenverteilung bei Verbandsbeteiligung 397 2. Rechtskostenverteilung bei Beteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer. 398 3. Eigentümerwechsel zwischen Klageerhebung und Gerichtskostenentscheidung 398 4. Mandatsverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Rechtsanwalt... 400 a) Beauftragung eines zusätzlichen Anwalts 400 b) Keine Einzelkündigung des Gemeinschaftsmandates 400 5. Kostenerhöhung durch Streitwertvereinbarung 401 III. Entziehungsklage gem. 18 WEG 401 E. Der Verband als Inhaber der Beitragsforderungen 402 I. Kontoführung durch den teilrechtsfähigen Verband 402 II. Anspruch des Verbandes auf Wohngeldzahlungen 403 1. Objektbezogenheit der Wohngeldlast 403 2. Haftung des eingetragenen Eigentümers 404 3. Fälligkeit der Zahlungsansprüche des Verbandes 404 a) Fälligkeit von Wohngeldvorauszahlungen 404 aa) Abruf-Fälligkeit 405 bb) Nach dem Kalender bestimmte Fälligkeit 405 cc) Vorfälligkeitsbeschluss 405 dd) Verfallsklausel 406 ee) Sonderfall des (echten) werdenden Eigentümers 407 b) Fälligkeit von Sonderumlagen 407 aa) Allgemeines 407 25
bb) Fälligkeitstheorie und Eigentümerwechsel 408 c) Fälligkeit von Nachzahlungen aus Jahresabrechnungen 409 aa) Abrechnungsspitze 409 bb) Fortbestand des Wirtschaftsplans trotz Abrechnung 409 cc) Rückstände aus früheren Abrechnungszeiträumen 410 dd) Guthaben aus Jahresabrechnungen 410 III. Schuldner der Beitragslasten 411 1. Scheineigentümer 411 2. Bucheigentümer 411 3. Erben 412 4. Vermächtnisnehmer 412 5. Nießbrauchsberechtigter 412 6. Wohnungsberechtigter 412 7. Dauerwohn-und Dauernutzungsberechtigter 413 8. Treuhänder 413 9. Zwangsverwalter 413 10. Zwangsversteigerung 414 F. Abrechnungszuständigkeit 415 I. Unterjährige Abrechnung 416 II. Anspruch auf Abrechnung 416 III. Abrechnung und Verwalterwechsel 417 1. Vereinbarte Abrechnungspflicht 418 2. Korrektur von Abrechnungsfehlern 418 3. Rechnungslegung 419 a) Allgemeines 419 b) Überstellung von Bankguthaben 419 G. Einwendungen gegen Zahlungsverpflichtungen 420 I. Zurückbehaltungsrecht 420 1. Hinderung der Nutzung von Sonder-oder Gemeinschaftseigentum 420 2. Anfechtung von Beitragsbeschlüssen 421 3. Ausschluss in der Gemeinschaftsordnung 421 II. Aufrechnung 421 1. Unstreitige Forderungen 421 2. Rechtskräftig festgestellte Forderungen 422 3. Forderungen aus Notgeschäftsführung 422 4. Ausschluss in der Gemeinschaftsordnung 422 IJJ. Erfüllungseinwand 423 IV. Untaugliche Zahlungseinwendungen 423 V. Nichtige Beschlüsse 424 H. Verzug 424 I. Mahnung 425 II. Leistungszeitpunkt nach dem Kalender 425 m Berechenbarkeit des Leistungszeitpunktes 425 IV. Endgültige Zahlungsverweigerung 425 V. Verzugseintritt nach Zeitablauf 426 VI. Verzugsschaden 426 VII. Verzugszinsen 426 VHI. Vereinbarung eines abweichenden Verzugszinses 426 IX. Zinsschaden durch Kreditaufnahme 426 X. Sonstige Verzugsfolgen 427 J. Verjährung von Hausgeldansprüchen 427 I. Wohngeldvorauszahlungen 427 26
II. Sonderumlagen 428 III. Nachzahlung aus Jahresabrechnung 429 IV. Eigentümerwechsel 429 V. Abweichender Ablauf der Verjährungsfristen bei Wohngeldvoraus- und Hausgeldnachzahlungen 430 VI. Zehnjährige Verjährung 430 VII. 30-jährige Verjährung 431 VIII. Keine Verjährung des Abrechnungsanspruches 431 K. Verwaltungsunterlagen 432 I. Zehnjährige Aufbewahrungsfrist 432 II. Lagerkosten 432 III. Vernichtung von Verwaltungsunterlagen 432 IV. Belegeinsicht 433 1. Zeit und Ort 433 2. Originalunterlagen 434 3. Kosten 434 4. Kein Datenschutz 434 V. Belegherausgabe bei Verwalterwechsel 435 7 Verwalter und Verwaltungsbeirat 437 Teil 1: Verwalter 437 A. Erlangung des Verwalteramtes 437 I. Gesetzliche Anforderungen an die Person des Verwalters 437 1. Allgemeines 437 2. Eigentümer oder Dritte 437 3. Verwaltungsamt ist personenbezogen 438 4. Nachweis der Verwaltereigenschaft ( 26 Abs. 4 WEG) 438 H. Bestellungsakt 439 1. Allgemeines 439 2. Bestellung durch Vereinbarung 439 3. Nichtigkeitsgründe bei der Bestellung 440 4. Erstbestellung 440 5. Beginn der Amtszeit 441 6. Folgebestellung, Wiederbestellung 441 III. Bestellung durch Beschluss 441 IV. Bestellungsbeschluss 442 V. Bestellung durch Gerichtsurteil 442 1. Allgemeines 442 2. Varianten der Bestellung durch das Gericht 443 3. Bedingung der Tätigkeit 443 VI. Abschluss und Inhalt des Verwaltervertrages 443 1. Allgemeines 443 2. Zustandekommen des Vertrages 444 3. Regelungsgegenstand 445 4. Vertragslaufzeit 445 5. Vertragsinhalt 445 6. Vergütung 446 7. Höhe der Vergütung 446 a) Allgemeines 446 b) Sondertätigkeit 448 c) Beispiele Zusatzvergütungen 448 27
aa) Sondervergütung für die Zustimmung ( 12 WEG) zum Eigentümerwechsel 449 bb) Sondervergütung für Mahnungen 449 cc) Sondervergütung für Fotokopierkosten 449 dd) Lastschriftverfahren, Einzugsermächtigung oder Wohngeldeinzug.. 450 ee) Sondervergütungen für jede über die erste hinausgehende weitere Eigentümerversammlung 450 ff) Sondervergütung für Reparaturarbeiten im Gemeinschaftseigentum.. 451 gg) Versicherungsschäden im Sondereigentum 451 hh) Führung der Beschlusssammlung ( 24 Abs. 7 WEG) 451 (1) Führung einer Beschlusssammlung seit dem 1.7.2007 452 (2) Erweiterung der Beschlusssammlung mit vor dem 1.7.2007 beschlossenen Beschlüssen 452 ii) Schlechtleistung bzw. mangelhafte Leistung des Verwalters 452 jj) Verjährung 452 VII. Abberufung des Verwalters 452 1. Allgemeines 452 a) Abberufung aufgrund eines Beschlusses ( 26 Abs. 1 S. 1 WEG) 453 b) Abberufung aufgrund eines Gerichtsurteils 453 2. Außerordentliche Abberufung 454 3. Wichtiger Grund 455 4. Fallgestaltung wichtiger Gründe 455 a) Beirat 455 b) Beleidigung 456 c) Einsicht 456 d) Finanzielle Verhältnisse der Gemeinschaft 456 e) Gemeinschaftliche Gelder 456 f) Information der Eigentümer 457 g) Insolvenz, Vermögensverhältnis des Verwalters 457 h) Jahresabrechnung 457 i) Makler 458 j) Neutralität 458 k) Protokoll 458 1) Strafrechtliche Verurteilung 458 m) Versammlung 459 n) Versicherung bzw. Versicherungsprovision 459 o) Wirtschaftsplan 460 p) Wohngeld 460 5. Beendigung des Amtes seitens des Verwalters 460 a) Kündigung des Verwalters 461 aa) Fristgerechte Kündigung 461 bb) Fristlose Kündigung 461 b) Beendigung seitens der Gemeinschaft 461 aa) Ordentliche Kündigung 461 bb) Fristlose Kündigung 461 cc) Kündigungsfrist 462 c) Zeitablauf der Bestellung 462 aa) Allgemeines 462 bb) Schadensersatzansprüche des Verwalters 462 cc) Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft 463 VIII. Abwicklung 463 B. Rechte und Befugnisse des Venwalters 465 I. Überblick über die gesetzlichen Regelungen 465 28
II. Stellung des Verwalters innerhalb der Gemeinschaft 466 III. Rechte und Pflichten des Verwalters 467 1. Geschäftsfuhrungsbefugnis, keine Vertretungsmacht 467 2. Ausstellung einer Vollmachtsurkunde 467 3. Verpflichtung zur Durchführung von Beschlüssen 468 4. Überwachung der Hausordnung oder anderen Gebrauchs- und Nutzungsregelungen 469 a) Gebrauchs- und Nutzungsregelung 469 b) Außergerichtliche Maßnahmen 469 c) Gerichtsverfahren 469 5. Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen 470 a) Allgemeines 470 b) Bedeutung 470 c) Anforderungen an die Pflicht des Verwalters 470 d) Vorgehen des Verwalters 470 aa) Abschluss von Verträgen 471 bb) Begehungen 471 cc) Fristen für Sicherheitseinrichtungen an Gebäuden 471 (1) DINEN 81-80 (Liste der signifikanten Gefährdungen) 471 (2) Betriebssicherungsverordnung (BetrSichV) 472 (3) Abfallgesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (Landesabfallgesetz - LabfG) 472 (4) Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauONW)... 472 (5) Feuerungsverordnung Nordrhein-Westfalen (FeuVONW) 473 (6) Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen (Garagenverordnung - GarVONW) 473 (7) Hochhausverordnung - Verordnung über den Bau und Betrieb von Hochhäusern-Nordrhein-Westfalen (HochhVONW) 473 dd) Ursachenforschung 473 ee) Pflicht zur Erkennung von Mängeln 473 ff) Erfüllung organisatorischer Vorarbeiten 474 6. Durchführung dringender Erhaltungsmaßnahmen 474 a) Notmaßnahmenbefugnis 474 b) Dringlichkeit 474 7. Anforderungen von Zahlungen ( 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG) 475 a) Gemeinschaftliche Lasten und Kosten 475 b) Anforderungstätigkeiten 475 c) Pfandrechte 475 8. Leistungspflicht und Entgegennahme gemeinschaftlicher Gelder 475 a) Leistungspflicht des Verwalters 476 b) Tatbestandsmerkmal Entgegennahme 476 9. Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder ( 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG) 476 10. Trennung zwischen Geldern des Verbands und Vermögendes Verwalters... 477 11. Verfügungsmöglichkeit 477 12. Unterrichtung durch den Verwalter 478 a) Sonstige Verfahren 478 b) Betroffene Eigentümer 478 c) Unverzüglich 478 d) Umfang 479 aa) Gesetzeswortlaut 479 bb) Weiterer Prozessverlauf 479 e) Kosten 480 f) Wichtiger Grund 480 13. Versorgungseinrichtungen 480 29
IV. Gesetzliche Vertretung der Wohnungseigentümer 480 1. Willenserklärungen und Zustellungen 481 a) Entgegennahme 481 b) Zustellungsvertreter 481 2. Fristen und Abwendung sonstiger Rechtsnachteile 482 a) Fristwahrung 482 b) Abwendung sonstiger Rechtsnachteile 483 c) Passivprozess 483 d) Vollstreckungsverfahren 483 3. Befugnisse zur Geltendmachung von Ansprüchen 483 a) Gerichtliche und außergerichtliche Geltendmachung 483 b) Erteilung einer Ermächtigung 484 c) Geltendmachung von Ansprüchen 485 d) Prozess- oder Verfahrensstandschaft 485 e) Gerichtliche Geltendmachung 485 f) Verfahrensvertretung 486 g) Rechtsanwaltsbeauftragung 486 4. Streitwertvereinbarung mit Rechtsanwalt 486 V. Gesetzliche Vertretung des Verbandes durch den Verwalter 488 1. Außenvollmacht 488 2. Entgegennahme 488 3. Eilmaßnahmen, Passivprozess 488 4. Instandhaltung und Instandsetzung 488 5. Ermächtigung 488 6. Kontoführung 488 7. Streitwertermächtigung 489 8. Ermächtigung zu sonstigen Rechtsgeschäften 489 9. Vertretung des Verband bei fehlendem Verwalter 489 VI. Haftung des Verwalters 490 1. Fehlverhalten 490 2. Herausgabepflicht 490 3. Pflichtverletzung, unerlaubte Handlung 490 a) Pflichtverletzung 490 b) ABC-Liste 490 c) Unerlaubte Handlung 492 4. Verkehrssicherungspflicht 493 5. Übertragung seiner Verkehrssicherungspflicht 493 6. Verjährung von Schadenersatzansprüchen 493 7. Gemeinschaftliche Schadensersatzansprüche 494 8. Übertragung einzelner Aufgaben durch die Gemeinschaft 494 9. Sondertatbestände 494 lo.ausschluss durch Entlastung 494 Teil 2: Verwaltungsbeirat 494 A. Funktion des Verwaltungsbeirats 494 I. Verwaltungsbeirat als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft 494 II. Einrichtung des Verwaltungsbeirats 495 1. Institutionelle Einrichtung 495 2. Erweiterung und Beschränkung des Aufgabenbereichs 495 B. Bestellung der Verwartungsbeiratsmitglieder und Beendigung des Beiratsamts.. 496 I. Bestellung der Beiratsmitglieder 496 1. Anzahl der Beiratsmitglieder 496 30
2. Wählbare Personen 496 3. Begründung der Organstellung 497 II. Beendigung des Beiratsamts 499 1. Beendigung durch Zeitablauf 499 2. Beendigung durch Amtsniederlegung 499 3. Beendigung durch Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft 500 4. Beendigung durch Abberufung 500 C. Rechte und Pf lichten des Verwaltungsbeirats 501 I. Rechte und Pflichten nach WEG 501 1. Unterstützung des Verwalters bei der Durchführung seiner Aufgaben 501 2. Prüfung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvoranschlägen 502 3. Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung 503 4. Unterzeichnung der Niederschrift der Eigentümerversammlung 503 II. Rechte und Pflichten aus Gemeinschaftsordnung, Vereinbarungen oder Beschlüssen 504 III. Rechte und Pflichten aus den schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Verwaltungsbeirat und Wohnungseigentümern bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 504 1. Rechtliche Grundlagen 504 2. Ansprüche der Beiratsmitglieder an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 505 3. Ansprüche der Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an den Beirat 506 IV. Haftung der Verwaltungsbeiratsmitglieder 506 1. Haftungsgrundlagen 506 2. Haftungsbeschränkungen 507 V. Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft für den Verwaltungsbeirat... 508 D. Willensbildung des Verwaltungsbeirats 508 E. Gerichtliches Verfahren 509 8 Verfahren 511 A. Zuständigkeit gem. 43 WEG 511 I. Allgemeine Regelungen in 43 WEG 511 1. Gerichtstand 511 a) Im ersten Rechtszug 511 b) Im zweiten Rechtszug (Rechtsmittelzug) 512 2. Klagearten der Streitigkeiten nach 43 WEG 513 a) Leistungsklage 513 b) Feststellungsklagen 513 c) Gestaltungsklage 513 3. Weitere Prozessvoraussetzungen 514 a) Zustellung 514 b) Bestimmtheit der Klage 514 c) Wirksamkeit der Klageerhebung 515 II. Streitigkeiten nach 43 Nr. 1-6 WEG 517 1. Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern gem. 43 Nr. 1 WEG 517 a) Streitigkeiten aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ( 10-19 WEG) 518 aa) Streitigkeiten über die Wirksamkeit und Auslegung von Vereinbarungen ( 10 Abs. 2 S. 2 WEG) 518 bb) Sondernutzungsrechte 518 31
cc) Anspruch eines Eigentümers auf Anpassung einer Vereinbarung nach 10 Abs. 2 S. 3 WEG dd) Klage auf Erteilung einer Veräußerungszustimmung gem. 12 Abs. 2 WEG ee) Hausordnungs-Verstöße 521 ff) Weitere Unterlassungsklagen einzelner Eigentümer 521 gg) Weitere Beseitigungs- und Abwehransprüche gem. 13, 14 und 15 WEG 521 bh) Schadenersatzansprüche 523 ii) Aufhebung der Gemeinschaft 523 b) Streitigkeiten aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ( 20-29 WEG) 523 aa) Ordnungsgemäße Verwaltung nach 21 Abs. 3-5 WEG 523 bb) Beschlussfassungen und Ausführung von Beschlüssen 525 cc) Eigentümerversammlung 525 dd) Streitigkeiten bezüglich des Verwaltungsbeirats nach 29 WEG... 525 2. Streitigkeiten zwischen der Gemeinschaft und Wohnungseigentümern nach 43Nr.2WEG 526 a) Hausgeldrückstände 526 b) Nutzungsentschädigung 527 c) Aufwendungsersatz 527 d) Versorgungssperre 528 e) Verkehrssicherungspflicht 528 f) Schadensersatzansprüche 528 g) Gestattungsanspruch nach 14 Nr. 4 WEG 528 h) Entziehung des Wohnungseigentums 529 III. Streitigkeiten mit dem Verwalter nach 43 Nr. 3 WEG 529 1. Aufgaben des Verwalters nach 27 Abs. 1 WEG 529 2. Bestellung und Abberufung des Verwalters 531 3. Ansprüche aus dem Verwaltervertrag 531 4. Einsichtsrecht 531 5. Auskunft 532 6. Zustimmungen 532 7. Schadensersatz 532 8. Protokollberichtigung 532 9. Streitigkeiten mit einem ausgeschiedenen Verwalter 532 10. Abrechnungserstellung 533 IV. Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nach 43Nr.4WEG 533 1. Anfechtungsklagen über die Gültigkeit von Positivbeschlüssen 534 2. Anfechtung von Negativbeschlüssen 534 3. Anfechtung eines schriftlichen Beschlusses nach 23 Abs. 3 WEG 535 4. Anfechtung von Geschäftsordnungsbeschlüssen 535 5. Feststellung von nichtigen Beschlüssen 536 6. Feststellungsklage wegen eines falschen Beschlussinhalts 537 V. Klagen Dritter gem. 43Nr.5WEG 537 1. Klagen mit Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum 537 2. Klagen Dritter mit Bezug auf die Verwaltung 538 3. Klagen Dritter mit Bezug auf das Sondereigentum 538 VI. Mahnverfahren gem. 43 Nr. 6 WEG 538 B. Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschritt gem. 44 WEG 538 C. Zustellung gem. 45 WEG 540 32 519 520
D. Anfechtungsklage nach 46 WEG 542 E. Prozessverbindung nach 47 WEG 548 F. Beiladung, Wirkung des Urteils nach 48 WEG 549 G. Kostenentscheidung nach 49 WEG 551 H. Kostenerstattung nach 50 WEG 553 9 Wohnungserbbaurecht, Dauerwohn-und Dauernutzungsrecht... 555 A. Wohnungserbbaurecht 555 I. Grundzüge 555 II. Begründung des Wohnungserbbaurechtes 555 III. Rechtliche Behandlung des Wohnungserbbaurechtes 556 IV. Heimfall und Erlöschen 556 B. Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht 556 I. Zweck und Bedeutung 556 II. Die Rechtsnatur von Dauerwohnrecht und Dauerautzungsrecht 557 HI. Voraussetzungen für die Bestellung von Dauerwohn- und Dauernutzungsrechten. 557 1. Existenz eines Gebäudes 557 2. Abgeschlossenheit 558 3. Dingliche Bestellung des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes 558 IV. Inhalt des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes 559 1. Dinglicher Inhalt des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes 559 2. Schuldrechtliche Abreden 559 V. Ende der Berechtigung 559 1. Vollstreckung in das Dauerwohn- oder Dauernutzungsrecht 559 2. Das Erlöschen 560 3. Heimfall 560 10 Bezüge zu sonstigen Rechtsgebieten 561 TeiM: Wohnungseigentumsrecht und Miete 561 A. Einleitung 561 B. Ausschluss der Vermietung 561 C. Beschränkung der Vermietungsmöglichkeit 561 D. Vermietung von Gemeinschaftseigentum 562 E. Abweichungen des Mietvertrages oder des Mietelverhaltens von der Teilungserklärung oder Beschlüssen der Gemeinschaft 562 I. Zweckbestimmung der Räume und Gebrauchsregelungen 562 II. Nutzungszweck der vermieteten Räume 563 HI. Bauliche Veränderungen des Mieters 564 IV. Weitere Einzelfälle 565 V. Verwirkung von Ansprüchen 566 F. Mängelgewähiieistungsansprüche des Mieters 566 I. Mängel am Sondereigenrum 566 II. Mängel am Gemeinschaftseigenrum 566 HI. Verhältnis des vermietenden Wohnungseigentümers zur Wohnungseigentümergememschaft 567 33
G. Haftung des vermietenden Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft 567 H. Umlage von Betriebskosten 567 I. Umlageschlüssel 568 1. Mietrechtliche Vereinbarung 568 2. Wohnungseigentumsrechtliche Regelung 568 II. Abrechnungszeitraum 570 III. Kosten für Verwaltungsaufwand 570 IV. Inhalt der Abrechnung 571 V. Kontrolle der Abrechnung, Belegeinsicht 571 I. Versorgungssperre 572 I. Zulässigkeit der Versorgungssperre 573 1. Versorgungssperre im Verhältnis WEG zum einzelnen Eigentümer 573 2. Versorgungssperre im Verhältnis vermietender Eigentümer zu seinem Mieter. 573 II. Durchsetzung der Versorgungssperre 574 1. Unterbrechung der Versorgung von außerhalb der Räume des Mieters oder Wohnungseigentümers 574 2. Betreten der vermieteten Eigentumswohnung 574 3. Betreten der Räume des Mieters als Schuldner 574 Teil 2: Rechtsanwaltsgebühren im WEG-Verfahren 575 A. Einleitung 575 B. Beratung ohne Außenwirkung 575 I. Honoraranspruch gegen Verbraucher 576 II. Ortsübliche Vergütung 576 C. Außergerichtliche Tätigkeit mit Außenwirkung 577 D. Erhöhungsgebühr/Mehrfachvertretungszuschlag 577 I. Berechnung nach Nr. 1008 W RVG 578 II. Erhöhung aller Geschäfts- und Verfahrensgebühren 578 1. Honorarverlust bei Verbandsvertretung 579 2. Honorarverlust bei der Zwangsvollstreckung 580 3. Erhöhungsgebühr bei Altverfahren 581 4. Übergangszeit 581 5. Zwangsvollstreckung bei Altverfahren 581 III. Einzelfalle für das Entstehen der Erhöhungsgebühr 582 1. Anfechtungsklagen 582 2. Änderung der Teilungserklärung 582 3. Streitigkeiten über Gegenstand, Inhalt oder Umfang von Sonder- und Gemeinschaftseigentum 582 4. Störungsabwehr als Individualanspruch 582 5. Störungsabwehr als Verbandsangelegenheit 583 IV. Keine Mehrfachvertretungsgebühr 583 1. Beitreibungsverfahren 583 2. Gewährleistungsansprüche 584 a) Gegen den Bauträger 584 b) Gegen Vertragspartner des Verbandes 584 V. Schadensersatzansprüche 584 VI. Entziehung des Wohnungseigentums 585 E. Ausschöpfen sonstiger Gebührentatbestände 585 I. Terminsgebühr 5S5 34