Gemeinde Heringsdorf Ortserneuerung Seebad Bansin
Gemeinde Heringsdorf Ortserneuerung Seebad Bansin Das Quartier Die beiden Sanierungsgebiete umfassen einen ca. 20 ha großen Teilbereich des direkt an der Ostseeküste gelegenen Ortsteils Seebad Bansin in der ehemaligen Gemeinde Bansin (heute Gemeinde Heringsdorf). Der Schwerpunkt der Sanierung liegt auf der Promenadenachse mit ihren gründerzeitlichen Villen, Hotels und Pensionen. Außerdem umfasst das Sanierungsgebiet den nachgelagerten Bereich entlang der Seestraße mit dem Geschäftszentrum sowie ein nur geringfügig bebautes Areal zwischen Seestraße und dem Schloon-See, welcher die Grenze zum benachbarten Seebad Heringsdorf bildet. Sanierungserfordernis Die für die Entwicklung des Fremdenverkehrs wichtigen gründerzeitlichen Villen, Hotels und Pensionen waren nach der Wende von der lokalen Bevölkerung bewohnt und in sehr schlechtem Zustand. Weitere Defizite fanden sich im Bereich der Verkehrsinfrastruktur, der Frei- und Grünflächengestaltung. Außerdem gab es städtebauliche Missstände im Ortskern durch unpassende Bebauungen. Ziele und Konzept Die Ziele der Sanierung ergaben sich vornehmlich aus dem Überlegungen zur Entwicklung des Fremdenverkehrs. Das Seebad Bansin sollte zu einem konkurrenzfähigen Fremdenverkehrsort um- und ausgebaut werden. Wichtige Ziele waren die touristische Reaktivierung der historischen Bebauung in Strandnähe sowie die Beseitigung der gestalterischen Mängel im öffentlichen und privaten Raum. Organisation Die Organisation der Sanierung übertrug die Gemeinde treuhänderisch an den Sanierungsträger EGS Entwicklungsgesellschaft mbh. In der kommunalen Verwaltung war ein Team von Mitarbeitern des Bauamtes und der Liegenschaftsabteilung für Fragen der Sanierung zuständig. Die Bürgerbeteiligung fand im Rahmen
von Veröffentlichungen in den Amtsblättern und durch Informationsgespräche statt. Umsetzung Eine Ordnungsmaßnahme im Rahmen der Sanierung des Seebades Bansin stellte die Umsiedlung der Bewohner aus den historischen Gebäuden in Strandnähe in insgesamt 108 Ersatzwohnungen dar, worauf der Umbau der Gebäude begann. Existierende Baulücken wurden fast alle geschlossen. Zudem wurden die Straßen sowie die Strandpromenade neu gestaltet sowie eine Seebrücke gebaut. Kosten und Finanzierung Obwohl die Sanierung in Seebad Bansin noch nicht endgültig abgerechnet ist, kann man von einem Investitionsvolumen von ca. 15 Mio. Euro ausgehen. In den ersten Jahren der Sanierung profitierte die Gemeinde von einer Sonderregelung des Landes, die einen reduzierten kommunalen Eigenanteil an der Finanzierung von nur 20% vorsah. Das Seebad bekam Fördergelder im Zeitraum von 1991 bis 2002. Seitdem werden Sanierungsprojekte ausschließlich über Rückflüsse (Einnahmen) aus der Sanierung - insbesondere in Form von Ausgleichsbeträgen finanziert. Neben den Städtebauförderungsmitteln wurde die Sanierung durch zahlreiche andere Fördermittel unterstützt. Von großer Bedeutung sind die Landesmittel für Wirtschaftsförderung, durch die der Aufbau des Tourismusstandortes Kaiserbäder gefördert wurde. In Bansin wurden hierdurch vor allem touristische Infrastrukturmaßnahmen finanziert. Des Weiteren konnten Mittel des sozialen Wohnungsbaus zur Errichtung der Ersatzwohnungen eingesetzt werden. Auffällig ist der sehr große, fast 50%-ige Anteil der Ausgaben für Erschließungsanlagen an den Gesamtkosten. Für die Neugestaltung der Seestraße und der sonstigen Straßen im Sanierungsgebiet sowie den Neubau des Regenwassernetzes wurden insgesamt knapp 7,5 Mio. Euro aufgewendet. Hinzu kommen die Ausgaben für den Bau der mit Landesmitteln für Wirtschaftsförderung finanzierten Strandpromenade. Bei den Einnahmen fällt der hohe Anteil der Grundstückserlöse und Ausgleichsbeträge an den Gesamteinnahmen auf. Dies macht den hohen Wert des Areals für Investoren deutlich, der sich in den sanierungsbedingt gestiegenen Bodenpreisen zeigt. Die Ausgleichsbeträge betrugen in den Toplagen in Strandnähe bis zu 20-25 Euro pro m² Boden.
Zusammensetzung der Ausgaben im Rahmen der Sanierung (Quelle: Gemeinde Seebad Bansin: Kosten- und Finanzierungsübersicht 2003) Zusammensetzung der Einnahmen im Rahmen der Sanierung (Quelle: Gemeinde Seebad Bansin: Kosten- und Finanzierungsübersicht 2003) Bilanz und Bewertung Bezieht man bei der Bewertung mit ein, dass zu Beginn der Sanierung im Seebad Bansin weder die in westdeutschen Kommunen üblichen Planwerke noch die Erfahrungen mit den Instrumenten der Städtebauförderung vorhanden waren, verlief die Sanierung äußerst reibungslos und erfolgreich. Die zahlreichen historischen, im Stil der Bäderarchitektur errichteten Gebäude konnten nahezu vollständig erhalten und größtenteils aufwendig renoviert werden. Durch eine hochwertige Neugestaltung des öffentlichen Raums (Straßen, Wege, Plätze), die Kompletterneuerung der Strandpromenade sowie die Errichtung einer Seebrücke und
eines Haus des Gastes hat sich das Seebad Bansin zu einem konkurrenzfähigen und erfolgreichen Ferien- und Erholungsort entwickelt. Eine Besonderheit der Sanierungsmaßnahme ist die stark auf die wirtschaftliche Entwicklung des Ortes ausgerichtete Zielsetzung. Der Aufbau des Tourismus wurde als Möglichkeit gesehen, dringend benötigte neue Arbeitsplätze zu schaffen und so die Abwanderungstendenzen aus der Region zu stoppen. Ein großer Teil der Sanierungsmittel wurde in Bansin deshalb ebenso wie in den beiden benachbarten Seebädern Heringsdorf und Ahlbeck zur Wiederbelebung der Tradition der Kaiserbäder verwendet. Die Umsiedlungsmaßnahmen, welche notwendig waren, um den historischen Hotels, Villen und Pensionen ihre ursprüngliche Funktion als Gästehäuser für Touristen zurückzugeben, liefen ohne größere Eingriffe des Sanierungsträgers ab, da die Bewohner größtenteils Mieter waren und die Vermieter in der Regel die Umnutzung der Häuser befürworteten. Aufgrund der schlechten Wohnverhältnisse waren die Bewohner in der Regel auch mit der Umsiedlung einverstanden. Durch die Instandsetzung der historischen Gebäude und des öffentlichen Raumes sowie der erfolgreichen touristischen Positionierung der Drei Kaiserbäder kam es im Laufe der Sanierung zu großen Bodenwertsteigerungen. Dies führte zu hohen Einnahmen durch Ausgleichsbeträge aber auch vereinzelt zu Verzögerungen von Bau- und Renovierungsvorhaben durch Immobilien- und Bodenspekulationen. Außerdem führten die hohen Bodenpreise dazu, dass Teile des Seebades heute fast ausschließlich saisonal bewohnt werden und die ursprünglichen Bewohner weiter ins Landesinnere (z.b. in den Ortsteil Bansin-Dorf) gezogen sind. Auch im Ortserweiterungsgebiet im südlichen Teil des Sanierungsgebietes sind größtenteils Ferienwohnungen entstanden. Dies entspricht jedoch dem ursprünglichen Konzept, da das Seebad 1897 als reiner Fremdenverkehrsort geplant und errichtet wurde. Die Bansiner Bevölkerung profitierte vor allem vom wirtschaftlichen Aufschwung in Folge des Ausbaus des Tourismus sowie von den im Rahmen der Sanierung entstandenen Gemeinbedarfseinrichtungen (Neubau Jugendzentrum, Schulumbau, Umbau der Feuerwache zur Bibliothek) und der Wiederherstellung des einmaligen Flairs der Kaiserbäder.
Meilensteine 1991 Aufnahme des Seebades Bansin in das Städtebauförderungsprogramm; Beginn der vorbereitenden Untersuchungen 1992 Verabschiedung einer Erhaltungssatzung 1993 Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Ortskern 1994 Aufstellung des städtebaulichen Rahmenplans 1997 Verabschiedung einer Gestaltungssatzung; Fortschreibung des städtebaulichen Rahmenplans 1998 Vorbereitende Untersuchung zur Erweiterung des Sanierungsgebietes 2000 Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Ortskern Erweiterung 2002 Ende des Förderzeitraumes. Es fließen keine Landesgelder mehr. 2003 Sachverständigengutachten zur Bodenwertermittlung 2004 Teilaufhebung der Sanierungssatzung Ortskern im Gebiet zwischen Promenade und Bergstraße; Abschlussbericht zur städtebaulichen Sanierung im Gebiet der Satzungsaufhebung 2008 Der Bereich Ortskern sowie das Ortserweiterungsgebiet am Schloon-See sind weiterhin Sanierungsgebiet. Hier sollen noch vereinzelte Maßnahmen durchgeführt werden.
Bilder Bild 1: Strandpromenade Bild 2: Hotel Kaiser Wilhelm an der Strandpromenade Fotos: Holger Pietschmann