Möglichkeiten aus der Novellierung des Miet- und WEG-Rechts Modernisierung der Wärmeversorgung - Mietrechtsänderungsgesetz 2013 und seine Auswirkungen für Vermieter und Eigentümer Referent: Rechtsanwalt Marcus Greupner Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1
Übersicht Heizungsmodernisierung; Ausgangslage Lösungswege des Gesetzgebers Heizungsmodernisierung nach WEG-Recht nach Mietrecht Contracting nach WEG-Recht nach Mietrecht 2
Ausgangslage Im Jahr 2011 gab es in Deutschland 1,6 Mio. Ölheizungsanlagen 1,5 Mio. Gasheizungsanlagen Die vor 1990 errichtet worden sind. Die Anzahl der jährlichen Heizungsmodernisierungen ist zwischen 2000 und 2011 um 20 % gesunken. Modernisierungsstau! Nutzer-Investor-Dilemma Ziel des Gesetzgebers: Verbesserung der Energieeffizienz und Beitrag zum Klimaschutz 3
Lösungswege des Gesetzgebers Zuckerbrot und Peitsche Gesetzliche Verpflichtungen (z. B. EnEV) Wirtschaftliche Anreize (z. B. KfW-Förderung, Zuschüsse) Gesetzliche Anreize für die Modernisierung des Wohnungsbestandes im WEG-Recht: 22 Abs. 2 WEG im Mietrecht: 555 d, 559, 556 c BGB 4
Neuer Modernisierungsbegriff 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird 5
Heizungsmodernisierung nach WEG-Recht Prüfungsfolge bei baulichen Maßnahmen Instandsetzung, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG Beschlussfassung: Einfache Mehrheit Modernisierende Instandsetzung, 22 Abs. 3 WEG Beschlussfassung: Einfache Mehrheit Modernisierung, 22 Abs. 2 WEG Beschlussfassung: Doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich! Bauliche Veränderung, 22 Abs. 1 WEG Beschlussfassung: grundsätzlich Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich! 6
Heizung weist Instandsetzungsbedarf auf; es soll keine Modernisierung erfolgen. Instandsetzung Einfache Mehrheit Heizung weist Instandsetzungsbedarf auf; Heizung soll modernisiert werden. Modernisierende Instandsetzung Einfache Mehrheit Heizung weist keinen Instandsetzungsbedarf auf; Heizungsanlage soll modernisiert werden. Modernisierung Doppelt qualifizierte Mehrheit 7
Sonderthema Blockheizkraftwerk Was ist ein BHKW? Ökologische, wirtschaftliche und steuerliche Aspekte Abschluss einer Vielzahl von Verträgen! Das BHKW als bauliche Maßnahme Finanzierung durch Kredit! Die WEG als Unternehmer! Beschlussfassungen 8
BHKW als bauliche Maßnahme Heizung weist Instandsetzungsbedarf auf Modernisierende Instandsetzung, 22 Abs. 3 WEG Beschlussfassung: einfache Mehrheit genügt Heizung weist keinen Instandsetzungsbedarf auf Modernisierung, 22 Abs. 2 WEG Beschlussfassung: doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich! BHKW anstelle von Einzelheizungen Modernisierung, 22 Abs. 2 WEG Beschlussfassung: doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich! 9
Heizungsmodernisierung nach dem Mietrecht Heizungserneuerung als Modernisierungsmaßnahme, 555b BGB Modernisierungsankündigung, 555c BGB spätestens drei Monate vor Beginn Modernisierungsankündigung in Textform über: o o Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme voraussichtlichen Beginn und Dauer der Maßnahme o den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten Duldung, 555d BGB Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, 559 BGB 10
Contracting Begriff: Contracting ist die gewerbliche Wärmelieferung für Gebäude durch spezialisierte Unternehmen. Durch die Modernisierung der Wärmeerzeugungsanlagen sind erhebliche Effizienzsteigerungen bei der Wärmeerzeugung und damit Einsparung von Energie möglich Die Umstellung auf eigenständig gewerbliche Wärmelieferung kann vor diesem Hintergrund eine attraktive Alternative zur Eigenversorgung durch den Vermieter sein. Durch sie kann die Modernisierung der Wärmeversorgung im Gebäudebestand erheblich beschleunigt werden (Begründung des Gesetzgebers zum Mietrechtsänderungsgesetz, Drucksache 17/10485) 11
Leistungen des Contractors: Erneuerung oder Verbesserung der Heizungsanlage Brennstoffeinkauf Wartung Abrechnung 12
Contracting nach WEG-Recht Die Umstellung von der Eigenversorgung zum Wärme- Contracting ist eine bauliche Maßnahme. Heizung weist Instandsetzungsbedarf auf: Modernisierende Instandsetzung Einfache Mehrheit Heizung weist keinen Instandsetzungsbedarf auf: Modernisierung Doppelt qualifizierte Mehrheit Umstellung auf Wärme-Contracting anstelle von Einzelheizungen: Modernisierung Doppelt qualifizierte Mehrheit 13
Contracting im Mietrecht Contracting-Kosten als Betriebskosten, 556c BGB Vermieter stellt im laufenden Mietverhältnis von Eigenversorgung auf Fremdversorgung um Umlage der Contracting-Kosten als Betriebskosten auf den Mieter: Errichtung einer Neuanlage oder Anschluss an ein Wärmenetz, Kostenneutralität für den Mieter, Umstellungsankündigung, Einzelheiten sind in der Wärme LV geregelt 14
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