Neue Wohnraumförderung in SH Karin Siebeck Ahrensburg 18.11.2013 Jeder für sich oder alle zusammen Wohnungsbaupolitik in SH und HH Veranstaltung SRL - Flensburg 30.10.13 1
Förderung: Ziele, Grundlagen Sicherung des bezahlbaren Wohnens und Wohnraumversorgung in den Regionen höherer Mieten Sicherung der Investitionen Brücke zur Wirtschaftlichkeit in den Regionen der niedrigen und dabei stagnierenden Mieten Mietengutachten, Wohnungsmarktprognose Transparenz und Information Baukostenkontrolle und Auswertung Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen - ARGE Flensburg 30.10.13 2
Förderbestimmungen SH - Konkreter Nachteilsausgleich - Vermeidung von Überkompensation; Ziel angemessene Rendite Konsequente Verhandlung u. Vereinbarung Förderhöhe nachrangig: Darlehen Bestimmte Finanzierungskonditionen System der Obergrenzen Mieten netto kalt; Einkommen; Wohnflächen Matrix angemessener Kosten statt starrer Grenzen Energiestandards Flensburg 30.10.13 3
17,85 5,66 5,63 gesamt: 6,44 pro m² Überwiegend niedriges Niveau (auch bei relativ hohem Anstieg) 6,51 6,68 Monatliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche 7,32 6,63 6,72 6,56 8,33 8,37
Runder Tisch WoBau Förderung SH 01.10.2012 1.640 /m² 1.390 /m² Flensburg 1.410 /m² Ø-Baukosten (KG300+400) ohne Mehraufwendungen für : Besondere Gründung Barrierefreiheit (Aufzug) Garagen/Tiefgaragen/Parkpalette Außenanlagen Energetischer Standard (besser E70) Besondere ökologische Maßnahmen Besondere Materialwahl (Nachhaltigkeit) Städtebauliche Vorgaben 1.420 /m² Itzehoe 1.410 /m² 1.410 /m² 1.400 /m² Kiel Neumünster 1.410 /m² Bezug: Wohnungsgröße von 55 m² (Kostenobergrenze: 1.425 /m²) Auswertung: Fördercontrolling 2008-2012 (Kostenstand :09/2012) 1.420 /m² 1.410 /m² 1.400 /m² Lübeck 1.400 /m² Dietmar Walberg //
Runder Tisch WoBau Förderung SH 01.10.2012 Kostensteigerungen im Wohnungsbau seit 2008 (Entwicklung der Baukosten) A Rohbauarbeiten: + 6,5 % Beispiele Rohbau: Zimmerer- und Holzbauarbeiten: + 10,5 % Stahlbauarbeiten: + 1,5 % Klempnerarbeiten: + 12,9 % C Ausbauarbeiten: + 7,9 % Beispiele Ausbau: Metallbauarbeiten: + 8,6 % Tischlerarbeiten: + 6,9 % Heizungsanlagen und WW: + 12,1 % Architektur- und Ingenieurleistungen: + 12,4 % Wohnungsbau, gesamt: + 7,3 % 2008 Bezug Vorjahr Bezug 2008 2009 + 0,9 % + 0,9 % 2010 + 1,0 % + 1,9 % 2011 + 2,7 % + 4,7 % 2012 + 2,5 % + 7,3 % B Dietmar Walberg //
Programm - Ergebnisse 2009-2012 PJ 2009/2010: 290 Mio. ; 4 900 WE; 51 % OZ; 24 % HHRd PJ 2011: 84 Mio. : 1 315 WE; davon 5 % HHRd Investition 2011: 250 Mio. Aufträge regionales Baugewerbe: rd. 75 % oder 180 Mio. 2012 15 Mio. Programmsoll 2011 2014 : 90 Mio. oder 1 400 WE / a Kom. Förderbudgets OZ + Sylt 140 Mio. (100 Mio. belegt) 50 Mio. HH Rand 50 Mio. sonst. Regionen Flensburg 30.10.13 7
sozial, wirtschaftlich, konkurrenzfähig? Steigerung der Baukosten Wohnraumförderung nicht mehr wirtschaftlich Kapitalmarktentwicklung Wohnraumförderung als Finanzierung nicht mehr konkurrenzfähig Mietenentwicklung regional stark steigend Wohnraumförderung mit MOG nicht mehr konkurrenzfähig ausreichende Soziale Wohnraumversorgung gefährdet neue Kostengrenzen, Finanzierungskonditionen Prüfung der Zielgruppen Flensburg 30.10.13 8
Einhaltung von Einkommensgrenzen Zahl der zum Haushalt Einkommensgrenze Einhaltung der Einkommensgrenzen z.b. Einhaltung der Einkommensgrenzen z.b. rechnenden nach 8 SHWoFG u. durch folgende Berufsgruppen durch folgende Leistungsberechtigte Familienmitglieder 7 SHWoFG-DVO des öffentlichen Dienstes * nach dem SGB II (sogenannte "Aufstocker") (netto monatl. in ) (jeweils 1 Verdiener - netto) (jeweils 1 Verdiener - netto) 1-Personen-Haushalt 1.450,- bis einschl. Entgeltgruppe 3 Taxifahrer z.b. Justizhelfer, Pförtner, Tierwärter 2-Personen-Haushalt 1.967,- bis einschl. Entgeltgruppe 8 Pflegehelferin, Servicekraft in der Seniorenz.B. Erzieherin, Ergotherapeuten, pfege, Verkäuferin Arzthelferin, Rettungssanitäter 2-Personen-Haushalt 2.017,- bis einschl. Entgeltgruppe 9 bzw. KR 9b Zahntechniker, Verkaufshelfer, (Alleinerziehend mit z.b. Hebamme, Altenpflegerin, Oberförster, Verkäuferin 1 Kind) Lehrkräfte in Gesundheitsberufen 3-Personen-Haushalt 2.267,- bis einschl. Entgeltgruppe 10 Kassiererin, Vulkanisierer, Schlosser (Eltern + 1 Kind) z.b. Forstamtmänner, Leiter von Kindertagesstätten mit mind. 100 Plätzen, Vermessungstechnische Beschäftigte 3-Personen-Haushalt 2.317,- bis einschl. Entgeltgruppe 11 Gartenarbeiter, Reinigungshelfer (Aushilfe) (Alleinerziehend mit z.b. Kinder- und Jugendlichenpsycho- 2 Kindern) therapeuten 4-Personen-Haushalt 2.733,- bis einschl. Entgeltgruppe 13 Reinigungshelfer, Sicherheitskraft (Aushilfe), (Eltern + 2 Kinder) z.b. Verwaltungsdienst Einstiegsamt Verkaufshelfer höherer Dienst 5-Personen-Haushalt 3.200,- bis einschl. Entgeltgruppe 15 (Eltern + 3 Kinder) z.b. Apotheker, Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte mit entsprech. Funktionen * Hinweis: Diese Übersicht ist nicht abschließend. Es liegen der Aufstellung Annahmen zugrunde. Diese Annahmen orientieren sich an Durchschnittswerten der Entgelttabelle zum Tarifvertrag-Länder. Hier ist Platz für Organisationsinformationen 9
Einkommensgrenzen Hier ist Platz für Organisationsinformationen 10
Neubauförderung Neubau von Mietwohnungen Studentenwohnungen Zielgruppe Berechtige 8 SHWoFG Studenten und Auszubildende Förderhöhe bis zu 75-85 % der förderfähigen Gesamtkosten bis zu 75-85 % der förderfähigen Gesamtkosten (ohne Möblierung) Zinsen / Zinsprogression Tilgung 0,50% Verwaltungskosten, dann +0,25 % alle 3 Jahre nach 6 Jahren mind. 1,25 % Dauer der Zweckbindung 35 Jahre / optional 20 Jahre 35 Jahre Wohnungsgrößen gem. Wohnflächengrenzen 20-25 m² Wfl. Zulässige Miethöhe Nettomiete 4,85 5,20 5,50 5,20 Nettomiete/5,50 1,00 Zuschlag 1,50 Möblierungszuschlag 4,50 BK / HK-Pauschale 12,20 Inklusivmiete/12,50 Zulässige Mieterhöhung 9% alle 3 Jahre nach 6 mietsteigerungsfreien Jahren 2 % p.a. nach 2 mietsteigerungsfreien Jahren Realisierung von angemessenen Renditen Konkurrenzfähigkeit mit Marktmieten bis ca. 8,90 Fördervoraussetzung EFH SH 70
2. Förderweg Zielregionen Offensive Einkommensgrenzen 8 SHWoFG / 7 SHWoFG-DVO + 20 % Miethöhe 7,00 / m² mtl. Höhe der Förderdarlehen bis zu 50 % der förderfähigen Gesamtkosten Zinsprogression 0,50 % alle 3 Jahre nach 6 freien Jahren, Zins ab Jahr 21 gedeckelt bei 4,00 % bis zum Laufzeitende Tilgung mind. 1,25 % Zweckbindungen 20 Jahre Nur in Kombination mit 1. Förderungsweg (50%) Kiel, Lübeck, Sylt, HHRd Kommunen mit Mieten >> 7 1
Stand November 2013 Deutlicher Anstieg der Förderberatungen Neubauvorhaben im HH-Rand / den Bedarfsregionen ( Offensive für bezahlbares Wohnen ) Anzahl gesamt ca. 1.800 WE, davon 880 WE gefördert Fördervolumen ca. 100.000.000,- Kommunalpolitische Beschlüsse zu Quoten für geförderten Wohnungsbau Baulandbereitstellung Kommunen HHRd Neue Wohnbauprojekte in Kiel Überzogenes Kommunales Förderbudget Lübeck mit Nachmeldungen Verhandlung zu Eckpunkten Bestandsförderung Hier ist Platz für Organisationsinformationen 13
Bestandsförderung - Entwurf Förderfähige Gesamtkosten Teilmodernisierung Modernisierung Sanierung bis zu 400,- /m² Wfl. bis zu 800,- /m² Wfl. bis zu 1.600,- /m² Wfl. Energieeffizienzstandard? EFH SH 115 EFH SH 85 / 115 + Barriere Höhe Förderdarlehen bis zu 100 % der förderfähigen Gesamtkosten Anzahl Zweckbindungen Eine Zweckbindung je angefangene T 40 Förderdarlehen Eine Zweckbindung je angefangene T 60 Förderdarlehen Eine Zweckbindung je angefangene T 80 Förderdarlehen Zinssatz anfänglich 0,50% Verwaltungskosten bis Ablauf des 6. Jahres, danach +0,25% alle 3 Jahre bis Ablauf des 20. Jahres; ab Jahr 21 Zinssatz 4,00% inkl. Verwaltungskosten Tilgung mind. 3,00% mind. 3,00% mind. 2,00% Kreditlaufzeit ca. 26 Jahre 26 Jahre 32 Jahre Zweckbindung 10 (15) Jahre * 15 (20) Jahre * 25 (30) Jahre * Miethöhe Zul. Mieterhöhung 4,85 (Regionalstufe I) / 5,20 (Regionalstufe II) / 5,50 (Regionalstufe III) bis zu 9% alle 3 Jahre nach 6 mietsteigerungsfreien Jahren * Einkommensprüfung zur Feststellung der Berechtigung alternativ: Dauer der Zweckbindung + 5 Jahre; Vermietung an Berechtigte im Zuge der Fluktuation*
Bestandsförderung Wirtschaftlichkeit mit Sozialer Wohnraumförderung RS Miete Fördergegenstand Kosten / m² Höhe Zuschuss je m² Zweckbindung Rendite gefördert entspricht einer frei fin. Miete inkl. Zuschuss von I 4,85 Teilmodernisierung 400 50 8,14 % 5,65 Modernisierung 800 100 1,47 % 5,99 Sanierung 1.400 150 1,69 % 7,18 II 5,20 Teilmodernisierung 400 50 6,17 % 6,35 Modernisierung 800 100 3,34 % 6,54 Sanierung 1.400 150 2,39 % 7,41 III 5,50 Teilmodernisierung 400 50 5,80 % 7,01 Modernisierung 800 100 3,75 % 7,00 Sanierung 1.400 150 2,71 % 7,58 2.FöW 5,50 Teilmodernisierung 400 50 6,74 % 7,64 0,25% 7,00 Modernisierung 800 100 4,71 % 7,65 Prog. Sanierung 1.400 150 3,37 % 8,15 RS II = Regionalstufe 2 Flensburg; RS III = Kiel, Lübeck, HHRd; 15
Flexibilisierung durch Kooperationsvertrag Ziele Verbesserung der Wohnraumversorgung, des Wohnumfeldes und des Wohnquartiers durch Zusammenarbeit der Akteure, insbesondere im Rahmen integrierter Quartiersmaßnahmen Steuerung der Wohnraumversorgung durch die Kommunen Sicherung der Gesamtwirtschaftlichkeit eines Vorhabens Interessenausgleich aller Beteiligten Soziale Durchmischung 16
Kooperationsvertrag Beschaffenheit Vertrag zwischen Kommune, Wohnungsunternehmen und IB Flexibilisierung der Mietpreis- und Belegungsbindungen Bildung eines Wohnflächenpools Einbindung des Wohnungsbestandes des Wohnungsunternehmens In der Regel Realisierung von Mietvorteilen durch freie Vermietung geförderter Wohnungen Finanzielle Ergebnisse Nutzung dieser Mietvorteile für Finanzierung/Umsetzung von sozialen und investiven Quartiersmaßnahmen (Ausgleichsmaßnahmen) Ergebnis: Messbarer Gewinn für Wohnungswirtschaft, Kommune und Land Arbeitshilfe Kooperationsvertrag www.ib-sh.de 17
Soziale Wohnraumförderung Wirtschaftliche Merkmale und Vorteile Nachrangfinanzierung mit geringer Marge / Verwaltungskosten Zinssicherheit über die volle Kreditlaufzeit mit einem Durchschnittszins von ca. 1,75% - 2,80% Finanzierung von bis zu 75 % bzw. 100% der Maßnahmen Geringere Kosten im Vergleich zum KfW Standard durch Anwendung des EffH SH Standard Sicherstellung einer angemessenen Eigenkapitalverzinsung Flexibilisierung durch Belegungstausch bzw. Kooperationsverträge 18
Soziale Wohnraumförderung Soziale Vorteile und Vorteile der Stadtentwicklung Langfristig Bezahlbare Mieten Erneuerte oder neue Bestände Gemischte Quartiere mit verschiedenen Zielgruppen Investitionen in Wohnumfeld und Quartier Soziale Maßnahmen in Wohnumfeld und Quartier