Inhalt Lernziel... 13 1. Teil Wohnungseigentum I A. Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum... 17 I. Begriff und Arten des Raumeigentums... 17 II. Die Elemente des Wohnungseigentums... 18 III. Die Abgrenzung zwischen zwingendem Gemeinschaftseigentum, sondereigentumsfähigen Gegenständen und tatsächlich geschaffenem Sondereigentum... 18 1. Grundsätzliches... 18 2. Bauliche Abweichungen gegenüber dem Aufteilungsplan... 19 3. Das Kriterium der Abgeschlossenheit, Ausnahmen... 20 4. Zwingendes Gemeinschaftseigentum... 21 5. Sondereigentumsfähige Gegenstände... 21 6. Kontrollfragen anhand von Beispielen aus der Praxis:... 22 a) Sind Wohnungsabschlusstüren sondereigentumsfähig?... 22 b) Sind Thermostatventile und Verbrauchsmessgeräte Sondereigentum?... 23 c) Sind Rauchwarnmelder sondereigentumsfähig?... 24 7. Sonderfall: Garagenstellplätze... 24 8. Weiterer Sonderfall: Mitsondereigentum... 25 IV. Das Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft... 25 V. Die Beendigung der Wohnungseigentümergemeinschaft... 30 5
VI. Die Sondernutzungsrechte... 31 B. Die Wohnungseigentümergemeinschaft... 33 I. Rechtsnatur... 33 II. Organe... 34 III. Treuepflichten der Wohnungseigentümer... 35 IV. Rechtsgrundlagen neben dem WEG... 36 C. Die Regelungsinstrumente des WEG... 39 I. Der Beschluss... 39 1. Grundsätzliches... 39 2. Konstitutive Beschlussfeststellung... 41 3. Sonderfall: Der Negativbeschluss... 43 4. Erweiterung der formellen Beschlusskompetenz, Öffnungsklauseln... 45 5. Beschlusskompetenz bei (einfachen) baulichen Veränderungen, Modernisierungen und Gebrauchsregelungen... 48 II. Die Vereinbarungen im Sinne des 10 WEG... 54 1. Grundsätzliches... 54 2. Die Abgrenzung zum allstimmigen Beschluss... 55 3. Die vom Aufteiler/Bauträger aufgestellte Gemeinschaftsordnung... 58 4. Die Abgrenzung zu sachenrechtlichen Vereinbarungen... 58 5. Der Erwerberschutz bei Vereinbarungen nach 10 WEG... 59 D. Der Gebrauch des Sondereigentums... 61 I. Grundsätzliches... 61 II. Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter oder Nutzungsvorschlag?... 62 6
III. Zulässigkeit abweichender Nutzung... 62 IV. Abgrenzung zwischen Zweckbestimmung und Festlegung des sachenrechtlichen Inhalts... 64 V. Einschränkungen des Gebrauchsrechts... 65 1. Durch Vereinbarungen... 65 2. Durch Beschluss... 66 3. Durch bauliche Veränderungen... 67 E. Gebrauch des Gemeinschaftseigentums... 71 I. Grundsätzliches... 71 II. Der faktische Nutzungsentzug, Vermietung... 71 III. Die Haus- und Gartenordnung... 71 IV. Sonderfall: Anbringung von Parabolantennen... 72 V. Sonderfall: Persönliche Dienstleistungen... 73 F. Verwaltung des Gemeinschaftseigentums... 75 I. Grundsätzliches... 75 II. Die Zuständigkeitsverteilung, Kompetenzen der Organe... 75 III. Keine Handlungsmacht des einzelnen Wohnungseigentümers... 77 IV. Gegenstand der Verwaltung... 77 V. Mehrheitsmacht bei Verwaltungsmaßnahmen... 83 VI. Ermessen der Mehrheit bei Verwaltungsmaßnahmen... 84 VII. Verpflichtung der Organe zum Tätigwerden... 87 VIII. Kompetenzverschiebungen durch Vereinbarung oder Beschluss... 88 IX. Der WEG-Verwalter... 90 X. Der Verwaltungsbeirat... 96 G. Bauliche Veränderungen... 99 I. Grundsätzliches... 99 II. Die bloße Anfechtbarkeit von Mehrheitsbeschlüssen... 100 7
III. Bauliche Veränderungen im Sonderinteresse... 101 IV. Vom öffentlichen Recht geforderte Veränderungen baulicher Art... 102 V. Die erstmalige Herstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustandes... 103 VI. Weitere Ausnahmen... 103 VII. Typische Fälle baulicher Maßnahmen nach 22 WEG... 104 VIII. Sonderfall: Wanddurchbrüche... 104 IX. Geltendmachen von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen... 105 H. Die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Dritten... 107 I. Grundsätzliches... 107 II. Der Vertragsschluss... 107 III. Die Vertragshaftung, Passivlegitimation... 108 I. Die Versammlung der Wohnungseigentümer... 111 I. Die Einberufung... 111 II. Die Bestimmung des Versammlungsortes... 112 III. Die Festlegung der Versammlungszeit... 113 IV. Form und Inhalt der Einberufung... 113 V. Die Häufigkeit der Einberufung... 114 VI. Der Kreis der einzuladenden Personen... 115 VII. Die Einberufungsfrist... 117 VIII. Die Eventualeinberufung... 117 IX. Die partiell fehlende Abdingbarkeit des 24 Abs. 2 WEG... 118 X. Protokollinhalt... 118 XI. Das Stimmrecht... 131 XII. Die Beschlussfähigkeit... 134 8
2. Teil Wohnungseigentum II A. Die Finanzverwaltung... 141 I. Rechtsgrundlage für den Sozialanspruch Wohngeld... 141 II. Einzelheiten zum Wirtschaftsplan... 142 III. Einzelheiten zur Jahresabrechnung... 147 1. Aufbau und Inhalt der Jahresabrechnung... 149 2. Der Verteilerschlüssel in den Einzelabrechnungen... 153 IV. Zurückbehaltungsrecht an Versorgungsleistungen (Versorgungssperre)... 155 B. Entziehung des Wohnungseigentums... 157 C. Das gerichtliche WEG-Verfahren... 161 I. Grundsätzliches... 161 II. Das Verfahren nach 43 Nr. 1 WEG... 162 III. Das Verfahren nach 43 Nr. 2 WEG... 165 IV. Das Verfahren nach 43 Nr. 3 WEG... 165 V. Die sog. Ungültigkeitsklage nach 43 Nr. 4 WEG... 167 1. Grundsätzliches... 167 2. Anfechtungsbefugnis, Klagebefugnis, Anfechtungsberechtigung... 170 3. Der Verlust des Anfechtungsrechts bei verspäteter Vorschusszahlung oder Klagebegründung... 171 4. Anfechtungsfrist des 46 Abs. 1 Satz 2 WEG... 173 5. Die Entscheidung des Gerichts, Prüfungsumfang und Prüfungskompetenz... 174 6. Die Klage auf Feststellung eines vom Versammlungsleiter nicht festgestellten Beschlusses... 174 9
7. Die einstweilige Verfügung... 175 8. Die Rechtsmittel gegen gerichtliche WEG-Entscheidungen... 177 VI. Sonderfälle... 181 1. Mahnverfahren, 43 Nr. 6 WEG... 181 2. Klagen Dritter, 43 Nr. 5 WEG... 182 VII. Die Kostenentscheidung, 49 WEG... 183 1. Kostenentscheidung unter Berücksichtigung materiellrechtlicher Ansprüche gegen den Verwalter... 183 2. Die Anwaltsvergütung in WEG-Verfahren... 184 VIII. Die Höhe der Gerichtskosten des WEG-Verfahrens, 49a GKG... 186 IX. Die Zwangsvollstreckung auch aus Alttiteln in WEG-Verfahren... 187 X. Besonderheiten des WEG-Prozesses nach der ZPO... 188 1. Die Beiladung nach 48 WEG... 188 2. Parteibezeichnungen, 44 WEG... 191 XI. WEG-Novelle und Änderungen des ZVG... 198 XII. Rubrum, Tatbestand und Entscheidungsgründe... 205 1. Rubrum... 205 2. Tatbestand... 206 3. Entscheidungsgründe... 210 XIII. Muster-Klage gemäß 43 Nr. 1 WEG... 216 XIV. Klageerwiderung (Replik) im Verfahren nach 43 WEG... 220 XV. Klageduplik im Verfahren nach 43 WEG... 221 XVI. Gerichtliche Entscheidung... 225 1. Tatbestand... 226 2. Entscheidungsgründe... 227 10
XVII. Ein kurzer Fall (nach OLG Hamm, ZMR 2005, 476)... 229 XVIII. Fall zur Beschlussanfechtung... 233 XIX. Fall zur erstmaligen Herstellung des teilungserklärungsgemäßen Zustands... 240 XX. Fall zu baulicher Veränderung... 247 XXI. Fall zum Beschlussrecht... 251 XXII. Fall (nach BGH, ZMR 2010, 378)... 267 XXIII. Fall (nach BGH, ZMR 2011, 141 und 396) als Fortsetzung... 275 XXIV. Fall (nach BGH, ZMR 2011, 487 und 489)... 278 Literaturverzeichnis... 291 Stand dieses Buches: November 2013 11