BKB-Eigenheimindex WANNERPARTNER ARCHITEKTEN GmbH, www.wannerpartner.ch Preisentwicklung Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in der Nordwestschweiz, August 2016
Liebe Leserin, lieber Leser Themen wie der Brexit, die politischen Unruhen in der Türkei oder der Wahlkampf in den USA prägen zurzeit die weltweite Wirtschaftslage. Dies geht auch nicht spurlos am Schweizer Immobilienmarkt vorbei. Getrieben von den niedrigen Hypothekarzinsen und dem allgemeinen Anlagenotstand sind die aktuellen Wertentwicklungen, trotz der starken Preisanstiege der letzten Jahre, weiterhin mehrheitlich positiv. Dies betrifft insbesondere die Kategorie der Eigentumswohnungen. Bei den Einfamilienhäusern zeigen die Tendenzen hingegen eher seitwärts, wobei auch hier die Region Nordwestschweiz im landesweiten Vergleich einen überdurchschnittlichen Verlauf aufweist. Mit der vorliegenden Broschüre zum BKB-Eigenheimindex erhalten Sie halbjährlich eine unverfälschte Beschreibung der aktuellen Preise und einen wertvollen Indikator für die weitere Entwicklung von Schweizer Wohneigentum. Der BKB-Eigenheimindex wird in Kooperation mit dem Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI) herausgegeben. Für statistische Bewertungsmodelle gehört die IAZI AG im deutschsprachigen Raum zu den führenden Anbietern. Jährlich bis zu 30 000 Freihandtransaktionen werden von dem anerkannten Beratungsunternehmen ausgewertet und mittels der hedonischen Bewertungsmethodik die effektive Marktveränderung nachgezeichnet. Da es sich bei der Datenbasis nicht um subjektive Angaben aus Inseraten, sondern um anonymisierte Handänderungen von zahlreichen finanzierenden Instituten handelt, kann so ein unverzerrtes Abbild der lokalen Marktverhältnisse wiedergegeben werden. Möchten Sie wissen, ob Mieten oder Kaufen für Sie das Richtige ist? Sind Sie auf der Suche nach einer bedarfsgerechten Hypothekarlösung für Ihre Wohnung oder Ihr Haus? Mit ihrer profunden Beratungskompetenz stehen Ihnen unsere Spezialistinnen und Spezialisten jederzeit gerne zur Seite, um Ihnen die für Sie optimalen Finanzierungsmöglichkeiten aufzuzeigen. Wir wünschen Ihnen eine spannende Lektüre! Richard Schlägel Leiter Immobilienkunden BKB-Eigenheimindex, August 2016 3
Index für Einfamilienhäuser Index Entwicklung Einfamilienhäuser Region Nordwestschweiz 175 170 165 155 150 145 EFH Nordwestschweiz EFH Schweiz 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Preisindizes Anhand der neuesten Zahlen zum Schweizer Immobilienmarkt lassen sich im Segment der Einfamilienhäuser weiterhin stagnierende Preise beobachten. Im landesweiten Durchschnitt resultiert sowohl für die letzten sechs Monate (+0,0%) wie auch auf Jahresbasis ( 0,3%) ein Nullwachstum. Für die Region Nordwestschweiz sind zwar noch gewisse Wertanstiege festzustellen, doch auch diese sind mit 0,5% respektive 1,0% von geringem Ausmass. Ein anderes Bild zeigt sich bei der langfristigen Betrachtung der Preisentwicklung. Trotz einiger Korrekturen nach der Finanzkrise hat der BKB-Index für Einfamilienhäuser seit 1998 in der Region um mehr als 67% zugelegt. Mit einem Plus von beinahe 70% ist der schweizweite Zuwachs sogar noch leicht höher. Einfamilienhaus Nordwest-CH Schweiz Letzte 6 Monate (1Q16 und 2Q16) 0,5% 0,0% Letzte 12 Monate (3Q15 bis 2Q16) 1,0% 0,3% Seit 1998 67,2% 69,5% 4 BKB-Eigenheimindex, August 2016
Preisniveau für Einfamilienhäuser St. Johann Kleinbasel West Iselin Kleinbasel Ost Preisniveau Musterhaus (in CHF) Region Nordwestschweiz > 1 650 000 1 500 000 1 650 000 1 350 000 1 500 000 1 200 000 1 350 000 1 050 000 1 200 000 900 000 1 050 000 750 000 900 000 < 750 000 Bachletten Gotthelf Altstadt Zentrum Gundeldingen Bruderholz St. Alban Breite Basel Riehen Rheinfelden Möhlin Kaisten Mettauertal Muttenz Pratteln Arisdorf Frick Therwil Dornach Liestal Sissach Wittnau Seewen Laufen Eptingen Beinwil (SO) Als zentraler Treiber bei der Wertbestimmung einer Immobilie gilt neben den Objekteigenschaften insbesondere die Lage. Anhand eines typischen Musterhauses können die ortsspezifischen Preisunterschiede visualisiert werden. Die teuersten Standorte der Nordwestschweiz finden sich in den Stadtquartieren Bruderholz und St. Alban / Breite sowie in den angrenzenden Gemeinden Binningen und Riehen. Um ein frei stehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von m 2 an diesen Lagen zu kaufen, werden mehr als CHF 1,65 Mio. benötigt. Mit zunehmender Entfernung zur Stadt lassen sich jedoch markante Preisabschläge feststellen. In weiten Teilen des Baselbiets liegt der Marktpreis für das identische Objekt im Bereich von rund einer Million Schweizer Franken, an peripheren Standorten sogar deutlich darunter. Muster-Einfamilienhaus per Q2 2016 Muster-Ei Objekttyp frei stehend 1 Wohnungsty Alter 7 Jahre 0 Alter Lage im Ort gut 1 Lage im Ort Grundstücksfläche in m 2 Nettowohnfläche in m 2 550 0 Qualität Sta 1 Nettowohnfl Anzahl Zimmer 6 0 Anzahl Zimm Anzahl Badezimmer 2 1 Anzahl Bade Raumvolumen in m 3 900 0 Balkon-/Terr Bauqualität gut 1 Anzahl Woh 0 Wertquote i 1 Bauqualität BKB-Eigenheimindex, August 2016 5
Index für Eigentumswohnungen Index Entwicklung Eigentumswohnungen Region Nordwestschweiz 185 180 175 170 165 EWO Nordwestschweiz 155 EWO Schweiz 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Preisindizes Anders als bei den Einfamilienhäusern zeigen sich bei der Kategorie der Eigentumswohnungen weiterhin steigende Preise. Während auf nationaler Ebene für das vergangene Halbjahr ein Zuwachs von 1,8% zu Buche steht, haben die Wohnungen in der Nordwestschweiz in der gleichen Periode um 2,4% an Wert zugelegt. Bei der Betrachtung auf Jahresbasis lassen sich damit gar Wachstumsraten von 2,7% (Schweiz) beziehungsweise 4,1% (Nordwestschweiz) beobachten. Ebenfalls beeindruckend ist die Preisentwicklung über einen längeren Zeithorizont. Sowohl regional wie national liegen die nominalen Wertsteigerungen seit 1998 im Bereich von rund 80%. Dieser Umstand ist insbesondere auf den Boom der letzten fünf Jahre zurückzuführen. Eigentumswohnungen Nordwest-CH Schweiz Letzte 6 Monate (1Q16 und 2Q16) 2,4% 1,8% Letzte 12 Monate (3Q15 bis 2Q16) 4,1% 2,7% Seit 1998 79,5% 81,0% 6 BKB-Eigenheimindex, August 2016
Preisniveau für Eigentumswohnungen St. Johann Kleinbasel West Iselin Kleinbase l Ost Preisniveau Musterwohnung (in CHF) Region Nordwestschweiz > 975 000 900 000 975 000 825 000 900 000 750 000 825 000 675 000 750 000 600 000 675 000 525 000 600 000 < 525 000 Bachletten Gotthelf Altstadt Zentrum Gundeldingen Bruderholz St. Alban Breite Basel Riehen Rheinfelden Möhlin Kaisten Mettauertal Muttenz Pratteln Arisdorf Frick Therwil Dornach Liestal Sissach Wittnau Seewen Laufen Eptingen Beinwil (SO) Wenig überraschend werden auch die Preisniveaus der Eigentumswohnungen stark von den zugrunde liegenden Standorteigenschaften wie beispielsweise der Zentralität oder der Steuerbelastung beeinflusst. Die gewählte Musterwohnung mit Baujahr 2009, einer Wohnfläche von 110 m 2 sowie einem Balkon kostet dabei durchschnittlich in der Nordwestschweiz rund CHF 650 000. Deutlich über dem Schnitt liegt das Preisniveau mit rund einer Million Schweizer Franken an den begehrtesten Standorten in Basel und in gut den umliegenden Ortschaften. Ebenfalls zugelegt haben die Marktwerte in den letzten Quartalen in Gemeinden wie Sissach oder Magden. Vergleichsweise günstig zeigen sich hingegen die Wohnungspreise an weniger gut erschlossenen Lagen im Südwesten der Region. Muster-Einfamilienhaus per Q2 2016 Muster-Eigentumswohnung per Q2 2016 Objekttyp frei stehend 1 Wohnungstyp Etagenwohnung Alter 7 Jahre 0 Alter 7 Jahre Lage im Ort gut 1 Lage im Ort gut Grundstücksfläche in m 2 Nettowohnfläche in m 2 550 0 Qualität Standort der Wohnung im Gebäude 1 Nettowohnfläche in m 2 gut 110 Anzahl Zimmer 6 0 Anzahl Zimmer 4,5 Anzahl Badezimmer 2 1 Anzahl Badezimmer 2 Raumvolumen in m 3 900 0 Balkon-/Terrassenfläche in m 2 15 Bauqualität 1 Anzahl Wohnungen im Gebäude 6 0 Wertquote in 170 1 Bauqualität gut BKB-Eigenheimindex, August 2016 7
Eigenheim im kantonalen Vergleich Index Entwicklung Eigenheim Kantone 205 200 195 190 185 180 175 170 165 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 Eigenheim Kanton BS Eigenheim Kanton BL Eigenheim Schweiz 90 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Preisindizes Werden die Marktentwicklungen im Eigenheimbereich auf kantonaler Stufe untersucht, sind kurzfristig nur geringe Unterschiede auszumachen. Während der Kanton Basel-Landschaft für das letzte Halbjahr einen Anstieg von 1,5% aufweist, beträgt die Zunahme im Kanton Basel-Stadt 0,6%. In der mittelbis langfristigen Betrachtung schwingt der Stadtkanton jedoch deutlich obenaus. Mit dem neu erreichten Höchststand zeigt sich seit Beginn der Indexreihe 1998 erstmals eine dreistellige Wachstumsrate. Für den Kauf einer Eigentumswohnung im Stadtgebiet ist heute damit, ohne Berücksichtigung von Alterungseffekten, doppelt so viel zu zahlen wie noch vor achtzehn Jahren. Im Baselbiet lässt sich in der gleichen Zeitspanne eine Zunahme von knapp 71% beobachten. Eigenheim Kanton BS Kanton BL Schweiz Letzte 6 Monate (1Q16 und 2Q16) 0,6% 1,5% 0,9% Letzte 12 Monate (3Q15 bis 2Q16) 4,0% 1,9% 1,1% Seit 1998 100,1% 70,6% 74,5% 8 BKB-Eigenheimindex, August 2016
Zusammenfassung BKB-Eigenheimindex Index Entwicklung Eigenheim Region Nordwestschweiz 175 170 165 155 150 145 140 Eigenheim Nordwestschweiz Eigenheim Schweiz 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Mit einem Plus von 1,3% setzt der BKB-Eigenheimindex seine steigende Tendenz im vergangenen Halbjahr fort. Wie in weiten Teilen des Landes ist die Marktdynamik jedoch auch in der Nordwestschweiz je nach Objektkategorie sehr unterschiedlich. Der aktuelle Preisanstieg wird getrieben vom Segment der Eigentumswohnungen, während sich die Preise im Einfamilienhausbereich mehrheitlich seitwärts bewegen. Zurückführen lässt sich dieser Umstand mitunter auf das absolute Preisniveau, welches bei einer Wohnung generell etwas tiefer liegt. Trotz der gestiegenen regulatorischen Anforderungen ist damit die Möglichkeit einer Fremdfinanzierung eher gewährleistet als bei einem Einfamilienhaus. Gleichzeitig wird die Nachfrage für diese Objektart auch durch die limitierten Anlagealternativen gestützt, finden doch vermehrt Investitionen in Eigentumswohnungen aus Überlegungen zur Altersvorsorge sowie zur Weitervermietung statt. Obwohl Letzteres mit gewissen Risiken verbunden ist, scheint die wirtschaftliche Lage in der Schweiz und im Ausland den Erwerb von Wohnimmobilien weiter zu begünstigen. Nicht zuletzt aufgrund des Entscheids des britischen Stimmvolkes, die Europäische Union zu verlassen, gilt eine Weiterführung der weltweiten Tiefzinsphase als sehr wahrscheinlich. Selbst eine weitere Reduktion des Negativzinses durch die Schweizerische Nationalbank scheint nicht ausgeschlossen. Etwas weniger optimistisch zeigt sich die Lage für das Segment der Renditeliegenschaften. Insbesondere bei den Gewerbeobjekten sind die Leerstände infolge der erschwerten Wechselkurssituation deutlich angestiegen. Trotz der verhältnismässig stabilen Konjukturentwicklung bleibt abzuwarten, ob sich dieser Trend in der nahen Zukunft weiter akzentuiert. BKB-Eigenheimindex, August 2016 9
Standortinformationen 4051 Basel (Altstadt/Zentrum, Grossbasel) Die Standortinformationen liegen für jedes Quartier (PLZ bzw. Gemeinde) in der Region vor. Beispielhaft sind die Informationen für 4051 Basel (Altstadt/Zentrum, Grossbasel) aufgeführt. Transaktionspreise nach Zimmerzahl Einfamilienhäuser Transaktionspreise nach Zimmerzahl 15 500 Einfamilienhäuser 13 500 15 500 11 500 13 500 9500 11 500 7500 9500 5500 7500 3,5 Zi 4,5 Zi 5,5 Zi 6,5 Zi 7,5 Zi 5500 3,5 Zi 4,5 Zi 5,5 Zi 6,5 Zi 7,5 Zi 3,5 Zi 4,5 Zi 5,5 Zi 6,5 Zi 7,5 Zi 16 200 15 100 14 300 13 500 13 100 13 3,5100 Zi 12 4,5300 Zi 11 5,5600 Zi 10 6,5900 Zi 10 7,5600 Zi 16 11 200 700 15 10 100 900 14 10 300 139700 500 139500 100 139600 100 129000 300 118500 600 108000 900 107800 600 117100 700 106700 900 106300 6000 9700 5800 9500 CHF/m9600 2 Nettowohnfläche 9000 8500 8000 7800 7100 6700 6300 6000 5800 CHF/m 2 Nettowohnfläche Eigentumswohnungen 13 000 Eigentumswohnungen Immobilienbestand und Wohnbautätigkeit der Gemeinde 2,5 Zi 3,5 Zi 4,5 Zi 5,5 Zi 6,5 Zi 11 Wohnen 000 13 400 13 300 12 800 12 300 11 900 13 000 Total 1 Zi 2 Zi 3 Zi 4 Zi 5 Zi 6+ Zi Bestand 96 441 10 2,5900 Zi 10 329 10 3,5 23800 Zi 588 3610 4,5 823 400 Zi 15 973 10 5,5000 Zi 6,5 5286 9600 Zi 4442 9000 11 Bestand 000 in % 100% 139700 40011% 139500 300 24% 12 38% 9200 800 17% 128900 300 5% 118600 900 5% 10 900 10 800 10 400 10 000 9600 Neue 7000Wohnungen (letzte 5J.) 14358400 74 8200 389 531 7900 3667700 54 7400 9000 21 Neue Wohnungen (letzte 5J.) in % 100% 5900 9700 5% 5800 9500 27% 37% 5600 9200 26% 5400 8900 4% 5200 8600 1% Neue 5000 7000Wohnungen (letzte 5J.) in % des Bestandes 2,5 Zi 3,5 Zi 4,5 Zi 5,5 Zi 6,5 Zi CHF/m 1% 8400 Nettowohnfläche 1% 8200 2% 7900 1% 2% 7700 1% 7400 0% 5900 5800 5600 5400 5200 5000 Leerwohnungsziffern 2,5 Zi 3,5 Zi der Gemeinde 4,5 Zi 5,5 Zi 6,5 Zi CHF/m 2 Nettowohnfläche Total 4-Zi-Wohnungen 2-Zi-Wohnungen 0,5% 0,4% 0,3% 0,2% 0,5% Bestandsmieten nach Zimmerzahl 0,4% 0,3% Wohnungen Bestandsmieten nach Zimmerzahl 0,2% 340 Wohnungen 0,1% 0,1% 1.5-Zi 2.5-Zi 0,1% 3.5-Zi 4.5-Zi 5.5-Zi 0,0% 0,0% 360 3100,0% 265 240 230 290 340 2012 2013 2014 2015 2012 2013 2014 1.5-Zi 2015 2012 2013 2014 2015 350 2.5-Zi 300 3.5-Zi 250 4.5-Zi 230 5.5-Zi 215 240 Gemeinde Basel Kanton Basel-Stadt 360 300 310 250 265 215 240 190 230 180 290 350 300 250 230 215 190 250 230 190 170 155 240 230 300 190 250 170 215 145 190 145 180 140 Immobilienbestand und Wohnbautätigkeit der Gemeinde CHF/m2 250 Nettowohnfläche 230 pro Jahr 190 170 Quelle: 155 IAZI 190 1.5-Zi 2.5-Zi 3.5-Zi 4.5-Zi 5.5-Zi Wohnen Total 230 1 Zi 190 2 Zi 3 170 Zi 4 Zi 145 5 Zi 6+ 145Zi 140 Quelle: IAZI Bestand 96 CHF/m2 441 Nettowohnfläche 10 329 23 588 pro Jahr 36 823 15 973 5286Quelle: 4442 IAZI 1.5-Zi 2.5-Zi 3.5-Zi 4.5-Zi 5.5-Zi Bestand in % 100% 11% 24% 38% 17% 5% 5% Neue Wohnungen (letzte 5 J.) Quelle: IAZI 1435 74 389 531 366 54 21 0,5% 0,4% 0,3% 0,2% Interessiert an Standortinformationen für Ihr Quartier oder Ihre Wohngemeinde? Ihre BKB-Beraterin oder Ihr BKB-Berater gibt Ihnen gerne bei einer persönlichen Beratung weitere Informationen. 10 Leerwohnungsziffern BKB-Eigenheimindex, August 2016 Total 4 Zi Wohnungen 2 Zi Wohnungen 0,5% 0,5% 0,5%
Allgemeine Informationen zum BKB-Eigenheimindex Die für den BKB-Eigenheimindex definierte Region Nordwestschweiz setzt sich aus folgenden Gebieten zusammen: Kanton Basel-Stadt, Kanton Basel-Landschaft, Bezirk Laufenburg (AG), Bezirk Rheinfelden (AG), Bezirk Dorneck (SO) und Bezirk Thierstein (SO). Indizes Gemäss Definition ist ein Index ein statistisch erzeugtes Produkt, welches einen Pool von Daten zusammenfasst und in einer Grafik darstellt. Diese Grafik kann schliesslich als Massstab für die Messung von Veränderungen in der Datenbasis über einen bestimmten Zeitraum herangezogen werden. Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation gebracht. Im Alltag lässt sich bei unterschiedlichsten Fragestellungen auf dieses Konzept zurückgreifen. So kann beispielsweise die Preisentwicklung eines Güterkorbes am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) oder diejenige des Schweizer Aktienmarktes am Swiss Market Index (SMI) verfolgt werden. Die Berechnung von Immobilienindizes ist im Vergleich zur Berechnung von Preis- und Performanceindizes für andere Anlageformen wie Aktien oder Obligationen komplex. Keine einzige Immobilie gleicht genau einer anderen. Auch ist die Liquidität der Märkte relativ gering, die regionalen Unterschiede hingegen erheblich. Die klassischen Berechnungsarten, basierend auf Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, weisen deshalb gewisse Probleme auf. Um mögliche systematische Verzerrungen zu vermeiden, wird für den BKB-Eigenheimindex Nordwestschweiz die sogenannte hedonische Methode als Berechnungsgrundlage angewendet. Hedonische Methode Die Transparenz auf den Schweizer Immobilienmärkten hat sich vor allem dank der hedonischen Preis- und Performanceindizes, die 1994 von der IAZI AG eingeführt wurden, erheblich verbessert. Die hedonische Bewertung ist die Anwendung der statistischen multiplen Regressionsanalyse auf effektive Immobilienhandänderungen. Der Immobilienpreis wird dabei durch ca. 20 Eigenschaften zum Gebäude und ca. 50 Faktoren zur Lage erklärt. Als Datengrundlage für die Modelle dienen ausschliesslich Freihandtransaktionen, wobei über die Hälfte der schweizweit erfolgten Transaktionen einfliessen. Der Vorteil dieser Methode liegt insbesondere darin, dass mit der Aufspaltung der Immobilie in die einzelnen Eigenschaften der Markt abgebildet wird und keine Glättung der Preisentwicklung entsteht. Ebenso verändert sich der Index nicht durch den Umstand, dass in einer Periode übermässig viele Objekte einer bestimmten Preislage gehandelt werden. Gewisse Grenzen sind dieser Methode bei der Beurteilung von Spezialobjekten gesetzt, da für diese in der Regel die Zahl der beobachteten Transaktionen limitiert ist. Disclaimer Die in diesem Dokument enthaltenen Daten und Ausführungen dienen ausschliesslich Informationszwecken. Die Basler Kantonalbank (BKB) übernimmt keine Gewähr für deren Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit. Die gemachten Angaben basieren auf den Kalkulationen und Auswertungen der IAZI AG und sind nicht das Ergebnis einer Finanzanalyse der BKB. Sie stellen überdies weder ein Angebot oder eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Immobilien, von Wertpapieren bzw. Anlageinstrumenten in irgendeiner Form dar noch sind sie als Einladung oder Empfehlung zur Vornahme sonstiger Transaktionen zu verstehen. Das Urheberrecht an den in dieser Publikation enthaltenen Angaben und Ausführungen steht ohne anderweitigen Vermerk der BKB zu. Deren Verwendung durch Dritte, insbesondere in eigenen Publikationen, ist ohne vorgängige schriftliche Zustimmung der BKB nicht gestattet. BKB-Eigenheimindex, August 2016 11
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