STÄDTEREPORT SAARBRÜCKEN STABILE MIETEN, GERINGE FLUKTUATION SEPTEMBER 2015
In Zahlen Bundesland: Saarland Einwohnerzahl: 177.201 Bevölkerungsentwicklung: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: + 0,1 % 110.367 Arbeitslosenquote: 11,6 % Kaufkraftkennziffer: 97,2 Zentralitätskennziffer: 149,4 Relevante Shopping-Center: EUROPA-Galerie (C), Saarbasar (P) C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH 1A-Einzelhandelsmieten von 2005-2014 in EUR / m² 100 50 80-120m² 0 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Modezentralität 300-500m² Ø 100-200 Tsd. Einwohner bildet mit Luxemburg, Metz und Trier ein grenzüberschreitendes Netz von Oberzentren. Die nah an den Grenzen zu Frankreich und Luxemburg gelegene Landeshauptstadt des Saarlandes kann für sich in Anspruch nehmen, den Strukturwandel von einem Zentrum der Montanindustrie zum modernen Dienstleistungs- und Technologiestandort gemeistert zu haben. Als Universitäts-, Kongress-, Messe- und Einkaufsstadt bietet attraktive Möglichkeiten für unternehmerische Aktivitäten. Mit mehr als 15.000 Unternehmen ist die Kommune Jobmotor für die gesamte Region. Aus Einzelhandelssicht gilt als die einzige Einkaufsstadt im Saarland mit überregionaler Bedeutung, daneben spielt nur Saarlouis noch eine gewisse Rolle. Das Einzugsgebiet und die Zentralität s sind bemerkenswert. Dazu trägt auch der hohe Pendlersaldo von rund 53.000 ein Übriges bei. Allein aus Frankreich kommen täglich etwa 10.000 Menschen zur Arbeit nach. Als Sitz der Universität des Saarlandes sowie verschiedener Hochschulen und Forschungsinstitute ist zudem eine recht junge Stadt. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT 0 50 100 150 200 250 300 Einzugsgebiet In der Saarbrücker Innenstadt finden sich zahlreiche große Marken, die größten Warenhäuser der Region aber auch kleine, spezialisierte Fachgeschäfte mit Flair. Dabei sind die Wege in der City recht kurz und bequem. Aktuell werden auf der rund 125.000 m² umfassenden Verkaufsfläche in der Innenstadt knapp 400 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der innerstädtischen Verkaufsfläche am Gesamtumsatz der Stadt sowie der Anteil der Verkaufsfläche liegen bei rund 32 %. Dies entspricht dem Niveau von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl, so COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport 2 von 7
INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 29,9% 31,6% 100,0 97,2 99,4 10,0 1,0 Ø 100T 200T Einwohner Ø 100T 200T Einwohner Zentralität Ø 100T 200T Einwohner 200,0 28,3% 34,4% 150,0 149,4 129,4 100,0 Ø 100T 200T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Bahnhofstraße Vorrangig konsumige, breite Fußgängerzone, größtenteils mit Arkaden Verbindung zwischen Hauptbahnhof und Altstadt Der sowohl auf die Frequenz als auch bezogen auf den Einzelhandelsbesatz stärkste Bereich liegt zwischen der Viktoriastraße und der Dudweilerstraße Direkte Anbindung des Shopping-Centers EUROPA-GALERIE an die Fußgängerzone Gehobener Mieterbesatz ab Dudweilerstraße bis zum St. Johanner Markt Neue Mieter: Vestino, Calzedonia, Freeman T. Porter und Vorwerk, er piu (Accessoires) Aktueller Mietpreis liegt bei 80,- EUR/m² (80 m² - 120 m² reine Verkaufsfläche) sowie 38,- EUR/m² (300 m² - 500 m² Verkaufsfläche) Bahnhofstraße COMFORT Städtereport 3 von 7
Einzige A-Lage mit überregionaler Bedeutung verfügt über ein grenzüberschreitendes Einzugsgebiet und profitiert nachhaltig von Shopping- Touristen aus Frankreich. Die größte Stadt im Saarland ist nämlich auch für Franzosen die größte regionale Stadt. Entsprechend hoch ist die Bedeutung s als Einzelhandelsstandort. Dies spiegelt sich auch beim Kernsortiment Mode deutlich wieder, wo die Zentralität einen überdurchschnittlichen Wert von nahezu 270 erreicht. Neben der unbestrittenen Stärke als einzige 1A-Lage der Region hat die Saarbrücker Innenstadt aber auch städtebauliche Schwächen. Bereits 2004 hatte der Stadtrat die strukturellen Probleme der Landeshauptstadt erkannt und den Startschuss zur grundlegenden Neuorientierung der Innenstadt mit dem Projekt Stadtmitte am Fluss gegeben. Hiermit können die negativen Folgen der offen geführten Autobahn A 620 in der Innenstadt behoben werden und eine Vielzahl von konkreten Verbesserungen für die Lebensbereiche Arbeiten, Einkaufen, Wohnen, Kultur und Freizeit erreicht werden. Kommerzieller Kern des Geschäftszentrums ist die Bahnhofstraße mit ihren Seitenstraßen. Entlang dieser zentralen Achse befinden sich die Kaufhäuser und größeren filialisierten Handelsbetriebe sowie einige kleinere Einzelhandelsfilialen. Auch neuere internationale Konzepte wie PRIMARK und TK Maxx sind hier bereits vertreten. Die Bahnhofstraße ist die einzige wirkliche 1A-Lage der Region, als B-Lagen sind die Berliner Promenade und Kaiserstraße einzuordnen. Durch den Umbau der Bahnhofstraße zur Fußgängerzone 1995 sowie den Umbau und die Neueröffnung des Shopping-Centers EUROPA-Galerie im Oktober 2010 wurde dieser Bereich erheblich kommerziell aufgewertet. Die Einkaufslage am Hauptbahnhof entwickelte sich seither zur relativ schwach frequentierten Ergänzung zur 1A-Lage. Auf der ca. 700 Meter langen Bahnhofstraße erwarten den Besucher und Kunden viele namhafte Filialisten, Kaufhäuser, zahlreiche Cafés und in den angrenzenden Straße viele alt eingesessene Fachgeschäfte. Rund um den St. Johanner Markt befindet sich der mittelalterlich-barocke Stadtkern St. Johanns. Durch eine erfolgreiche städtebauliche Sanierungsmaßnahme der 1970er bis 1990er Jahre ist dies heue ein attraktives Innenstadtquartier. Die Altstadt stellt aufgrund ihrer historischen Substanz und ihrer Funktion als Wohn-, Dienstleistungs-, Kneipen- und Restaurantviertel die gute Stube s dar. Der Bereich ist Die City bietet ein vielfältiges, gastronomisches Angebot. als Fußgängerzone ausgebildet und erlaubt über alle Jahreszeiten hinweg eine hohe Anzahl von Aktivitäten im Freien. Filialisten wie L Occitane, Basler, Marc Cain und Pandora werten diesen Bereich auf. Selbst konsumorientierte Einzelhändler wie beispielsweise Calzedonia sind hier zu finden. COMFORT Städtereport 4 von 7
Neben dem ansprechenden Besatz schafft der Charme der Altstadt im Vergleich zu den riesigen Betonbauten im nördlichen Bereich der Bahnhofstraße an dieser Stelle ein besonderes Einkaufsflair. Unterstützt wird dies noch durch die unterschiedlichen Märkte, die hier mehrfach in der Woche stattfinden. Zahlreiche gastronomische Konzepte runden das Angebot ab und sorgen zusätzlich für Verweilqualität, berichten die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. Die historischen Gebäude, die entspannte, fußgängerfreundliche Atmosphäre, die Mischung aus Wohnen, Einzelhandel und Gastronomie führten zu einem attraktiven Flair, mit dem sich positiv präsentieren kann. Ob trendige Boutiquen oder internationale Marken, alles konzentriert sich konsequent auf die Gegend rund um die Toplage Bahnhofstraße, berichtet COMFORT- Geschäftsführer Jürgen Kreutz. Bei einem Durchschnittsumsatz in der City von knapp 3.200 EUR/m² ist dies absolut sinnvoll. Entsprechend stabil zeigt sich das Mietniveau in der 1A- Lage Bahnhofstraße, das aktuell bei 80 EUR/m² für Verkaufsflächen zwischen 80 und 120 Quadratmetern sowie 39 EUR/m² für Flächen von 300 bis 500 Quadratmetern liegt. Blick in die Altsadt INVESTMENT Aufgrund des großen Einzugsgebietes, der konkurrenzlosen Stellung in der Region und der beschriebenen positiven Entwicklung ist die Nachfrage in weiterhin gut. Auch Investoren bewerten den Standort durchaus positiv, was in diesem Segment ebenfalls eine konstant hohe Nachfrage nach sich zieht. KAUFPREISFAKTOR 17,0-19,0 0 10 20 30 40 Nachdem COMFORT 2014 das Büro- und Geschäftshaus Bahnhofstraße 72 einer Schweizer Fondsgesellschaft an einen deutschen Großinvestor vermittelte, konnte COMFORT 2015 auch den Verkauf des Geschäftshauses, Bahnhofstraße 39 mit Esprit als Hauptmieter, an die DIC als neuen Eigentümer strukturieren und erfolgreich begleiten. Immobilieninvestments in der richtigen Lage gelten in als vergleichsweise risikoarme Anlage. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zu mehr als dem 17-19-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt bei etwa 5,5 Prozent, in Einzelfällen auch darunter. COMFORT Städtereport 5 von 7
FAZIT UND PERSPEKTIVEN Stadt und Land unterstützen Investitionen des Einzelhandels und der Eigentümer Das von der EU geförderte Großprojekt Stadtmitte am Fluss wird städtebaulich zu einer weiteren Attraktivitätssteigerung der Innenstadt beitragen. Die Landeshauptstadt investierte rund 1,7 Mio. Euro in die Neugestaltung der Futter- und Sulzbachstraße, dem so genannten neuen Kaiserviertel in unmittelbarer Nähe der Bahnhofstraße. Eine direkte Auswirkung auf die Einzelhandelslandschaft der Stadt ist nach Ansicht der COMFORT-Experten nicht zu erwarten. Vor dem Hintergrund ihrer guten Zentralitäts- und Kaufkraftkennziffern ist nach Ansicht von Jürgen Kreutz auch künftig ein sehr guter Standort für den Einzelhandel, zumal sie im Saarland weiterhin als praktisch konkurrenzlos gilt. Geschäftshaus, Bahnhofstraße 39, Verkauf vermittelt durch COMFORT COMFORT Städtereport 6 von 7
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² 80-120 m² 80 300-500 m² 38 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen High Street Report entnehmen COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A 40221 Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf Jürgen Kreutz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 9550-0 E-Mail: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 9550-144 E-Mail: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport 7 von 7