BÜROIMMOBILIEN! Nachhaltiger Wertzuwachs oder doch nur eine Blase?! Vortrag von Ralf Fröba! Immobilien Colloquium 2014! München, 13. Mai 2014! Nymphenburger Straße 5! 80335 München! Tel. +49 89 23 23 76-0! Fax +49 89 23 23 76-76! info@bulwiengesa.de! www.bulwiengesa.de!
Gewerbliche Immobilien-Investments! Überdurchschnittlicher Anstieg bei Büroimmobilien! 100%! 90%! 80%! 70%! 60%! 50%! 40%! 13,9%! 7,9%! 30,5%! 9,3%! 14,1%! 7,8%! 4,9%! 20,7%! 7,0%! 46,3%! 46,0%! 30,5%! 12,6%! 8,2%! 29,8%! Sonstiges! Logistik/Gewerbe! Einzelhandel! 30%! 20%! 47,7%! 36,6%! 35,0%! 41,8%! 49,4%! Büro! 10%! 0%! 2009! 8,6 Mrd.! 2010! 19,3 Mrd.! 2011! 23,2 Mrd.! 2012! 25,6 Mrd.! 2013! 30,5 Mrd.! Quelle: RIWIS! 2014 bulwiengesa AG! 1!
Welche Indikatoren haben die deutliche Zunahme des Investments in deutsche Büroimmobilien determiniert?!! 2014 bulwiengesa AG! 2!
Entwicklung der Flächenumsätze (Mio. qm)! Überdurchschnittliches Niveau im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt! 3,5! 3,0! 2,5! 2,0! 1,5! 1,0! 0,5! 0,0! 2001! 2004! 2007! 2010! 2013! Quelle: RIWIS! A-Städte! C-Städte! B-Städte! D-Städte! Erholung der Flächenumsätze nach den Einbrüchen während der Finanzkrise in den 7 deutschen A-Städten.! Auch in den B-Städten lagen die Flächenumsätze seit 2011 über dem langjährigen Durchschnitt.! C- und D-Städte mit traditionell geringer Volatilität. Entsprechend niedrig sind Risiken im Bezug auf Umsatzrückgänge zu kalkulieren.! 2014 bulwiengesa AG! 3!
Abgesunkene Neubaufertigstellungszahlen! Weiterhin unterdurchschnittliches Niveau im Vergleich zum Mittelwert! A-Städte! 350! 300! 250! 200! 150! 100! 50! Quelle: RIWIS! (Tsd. qm MF-G Bürofläche)! 70! 60! 50! 40! 30! 20! 10! 0! 0! 2001! 2004! 2007! 2010! 2013! A-Städte! C-Städte! B-Städte! D-Städte! B-/C-/D-Städte! Seit dem Ausbruch der Finanzkrise ist die Bautätigkeit deutlich zurückgegangen.! Die spekulative Bautätigkeit kam fast gänzlich zum Erliegen.! Durch die geringe Bautätigkeit kam es zu einer Angebotsverknappung.! Entsprechend gut sind derzeit die Vermietungschancen für Leerstandsflächen am Büromarkt einzuschätzen.! 2014 bulwiengesa AG! 4!
Leerstandsentwicklung (Leerstandsquote)! Nachhaltiger Leerstandsabbau zu beobachten! 11%! 10%! 9%! 8%! 7%! 6%! 5%! 4%! 3%! 2001! 2004! 2007! 2010! 2013! Quelle: RIWIS! A-Städte! C-Städte! B-Städte! D-Städte! Das Flächenangebot bzw. der Leerstand verringert sich in den deutschen Büromärkten seit 2009/2010 zum Teil deutlich!! Der stärkste Rückgang ist hierbei in den deutschen A-Städten zu beobachten. Die Leerstandsreduktion ist seit 2010 auf über 250 Basispunkte zu beziffern.! In den deutschen B-Standorten beträgt der Leerstandsrückgang seit 2005 ca. 220 Basispunkte und liegt im Schnitt bei 6,2 %.! C- und D-Städte konnten ebenfalls die Angebotsflächen leicht reduzieren.! 2014 bulwiengesa AG! 5!
Büromieten nach Standorttypen (Index = 100)! Deutlicher Anstieg der Mieten in allen Städtekategorien! 115! 110! 105! 100! 95! 90! 85! 80! 75! 70! 1990! 1996! 2002! 2008! A-Städte! C-Städte! Immobilienindex für 125 Städte! B-Städte! D-Städte! 2013! Seit der Wiedervereinigung haben sich die Mietpreise in Deutschland eher rückläufig als nachhaltig steigend bewegt.! Mittlerweile ist ein deutlicher Anstieg der Mietniveaus in allen Städteklassen zu verzeichnen.! Auch die Finanzkrise hat letztlich nur zu geringen Rückgängen geführt. Im europäischen Vergleich ist Deutschland der am wenigsten volatile Markt.! 2014 bulwiengesa AG! 6!
Absinken der Nettoanfangsrenditen auf Vorkrisenniveau! aber höchster Risikoaufschlag auf Immobilien seit 1990! 8%! 7%! Seit 2009/2010 ist ein Absinken der Nettoanfangsrenditen zu beobachten.! 6%! 5%! 4%! Risikoaufschlag! 3%! 2%! 1%! 2001! 2004! 2007! 2010! 2013! A-Städte! B-Städte! C-Städte! D-Städte! Bundesanleihe! Quelle: RIWIS, Eurostat (Jahresendwerte)! Bis auf die D-Städte liegen mittlerweile die durchschnittliche Anfangsrendite für Büroimmobilien in den übrigen Städteklassen unterhalb der langjährigen Mittelwerte.! Jedoch ist die Risikoprämie für deutsche Büroimmobilien so hoch wie nie zuvor (Basis 1990). 2012 lag der Aufschlag bei ca. 360 Basispunkten.! 2014 bulwiengesa AG! 7!
Wird der Wertzuwachs von Büroflächen auch weiterhin stattfinden, oder sind Überhitzungserscheinungen bereits in Sicht?! Welche Indikatoren lassen sich für eine Abschätzung heranziehen?!! 2014 bulwiengesa AG! 8!
Vermietungsleistung in Projekten unterdurchschnittlich! jedoch wieder Anstieg des Vorvermietungsvolumens absehbar! 700! 600! 500! 400! 300! 200! 100! 0! Flächenumsatz (qm)! 2007! 2009! 2011! 2013! Sonstiger Flächenumsatz! Vermietung in Bau! Vorvermietung! Quelle: RIWIS, Beispiel München - Stadtgebiet! Potenzielle Mieter scheuen bislang noch Entscheidung mit längeren Realisierungshorizonten, besonders Vorvermietungen sind noch schwerlich zu erreichen.! Moderne Objekte (z. B. bei Flächen in Bau) mit Verfügbarkeit innerhalb von 12 Monaten werden hingegen gut nachgefragt.! Aber: Es ist ein Trend erkennbar, dass zukünftig die Vorvermietungen wieder ansteigen werden.! 2014 bulwiengesa AG! 9!
Bautätigkeit auf sehr verhaltenem Niveau*! deutliche Abnahme von Angebotsflächen in der Pipeline!! Tsd. qm Bürofläche MF-G! 1.400! spekulativ! 1.200! belegt! spekulativer Anteil! 1.000! 800! 600! 400! 200! 70%! 60%! 50%! 40%! 30%! 20%! 10%! 0! Q4/! 2001! Q4/! 2003! Q4/! 2005! Q4/! 2007! Q4/! 2009! Q4/! 2011! 0%! Q4/! 2013! * Neubauflächen und Sanierungsobjekte in Bau, Beispiel München, Quelle: RIWIS! 2014 bulwiengesa AG! 10!
Residential hat die klassische Büroimmobilie überflügelt! höhere Eigentumswohnungspreise hemmen die Büroneuproduktion!! Euro/qm Bürofläche 1990-2013! 8.000! 7.000! 6.000! 5.000! 4.000! 3.000! 2.000! 8.000! 7.000! 6.000! 5.000! 4.000! 3.000! 2.000! Euro/qm 2000-2013! 1.000! 1990! 1995! 2000! 2005! 2010! 1.000! 2000! 2003! 2006! 2009! 2012! A-Städte! B-Städte! C-Städte! D-Städte! Quelle: RIWIS!! Büro A-Städte (prime)! ETW A-Städte Maximum! 2014 bulwiengesa AG! 11!
Ergebnisse!! 2014 bulwiengesa AG! 12!
Wertentwicklung für Büroflächen bis 2018! (Euro/qm Bürofläche)! 1990-2013! 8.000! 7.000! 8.000! 7.000! 6.000! 6.000! 5.000! 5.000! 4.000! 4.000! 3.000! 3.000! 2.000! 1.000! 2.000! 0! 1.000! 1990! 1995! 2000! 2005! 2010! 0! A-Städte! B-Städte! C-Städte! D-Städte! Quelle: RIWIS!! A-/B-/C-/D-Städte! A! B! C! D! Jahresendwert 2013! Langjähriger Mittelwert! 2014 bulwiengesa AG! 13!
Rendite-/Risikoergebnisse 2013-2018*!... Nicht alle Märkte werden ihre weiter Kapitalwerte steigern können!! 7,0%! 6,5%! 6,0%! 5,5%! IIR p. a.! 5,0%! 4,5%! 4,0%! 3,5%! 3,0%! 2,5%! 2,0%! Blasengröße = Marktliquidität (durchschnittliches Investmentvolumen)! Risikoscore! 2014 bulwiengesa AG! 14!
www.bulwiengesa.de! info@bulwiengesa.de! 2014 bulwiengesa AG! 15!