* KARG KG* Gutachten Sachverständige für Immobilien Nutzwertberechnungen Mobil 0664/5458069 Facility Management Wertermittlungsgutachten Geschäftszahl 8 E 963/11d Liegenschaft in EZ 396 BLNR 4 und 5, GB 91103 Bregenz Eike Edler von Graeve und Hedda Edle von Graeve, 6900 Bregenz, Graf-Wilhelmstraße 5 Betreibende Partei: Sparkasse Bregenz Bank AG vertreten durch Dr. Wolfgang Hirsch, Rechtsanwalt, 6900 Bregenz Verpflichtende Partei: Eike Edler von Graeve und Hedda Edle von Graeve wegen 360.000,00 FN 258719 w 6911 Lochau, Sonnenhalde 13
BEWERTUNG I. Allgemeines 1. Auftrag: Auftrag des Bezirksgerichtes Bregenz, Geschäftszahl 8 E 963/11d zur Ermittlung des Verkehrswertes des Wohnhauses in EZ 396 BLNR 4 und 5, GB 91103 Bregenz 2. Zweck: Bewertung zur Durchführung der bewilligten Zwangsversteigerung 3. Bewertungsstichtag: 26. April 2011 4. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung: - Örtliche Besichtigung am 26. April 2011 in Anwesenheit von Herrn Eike Edler von Graeve, Herrn Hubert Netzer vom BG Bregenz, Herrn Rechtsanwalt Dr. Hirsch, Frau Mag. Bachmayer und Herr Schüle von der Sparkasse Bregenz Bank AG und des Sachverständigen Horst Karg - Grundbuchsabfrage vom 28. März 2011 - Erhebungen beim Vermessungsamt in Bregenz - Erhebungen beim Bauamt der Landeshauptstadt Bregenz - Erhebungen im Archiv der Landeshauptstadt Bregenz - Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan beim Amt der Vorarlberger Landesregierung - Erhebungen beim Bundesdenkmalamt in Bregenz - Information von Herrn Rechtsanwalt Dr. Einsle bezüglich des Geh- und Fahrrechtes - Einsichtnahme in den Immobilienpreisspiegel der Vorarlberger Sparkassen - 6., völlig überarbeitete Auflage Liegenschaftsbewertung von Heino Kranewitter - einholen von Vergleichspreisen - Baupreissammlung
5. Erklärung des Sachverständigen: Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu den tatsächlichen Eigenschaften der Baulichkeit sowie des Grund und Bodens erfolgen nach den vorliegenden Unterlagen sowie dem Lokalaugenschein. Beim Lokalaugenschein wurden keine Baustoffprüfungen vorgenommen, keine Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen (z.b. Zu- und Ableitungen) durchgeführt. Der unterfertigte Sachverständige erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen Sachverständigeneid das nachstehende, nach besten Wissen und Gewissen ausgearbeitete Gutachten ab. II. Beschreibung 1. Gutsbestand: GRUNDBUCH 91103 Bregenz EINLAGEZAHL 396 BEZIRKSGERICHT Bregenz besondere Abschrift ********************************** ABFRAGEDATUM 2011-03-28 Letzte TZ 1315/2011 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 16/3 Wald 581 22 Baufl.(begrünt) 33.1077 GST-Fläche 244 Baufl.(Gebäude) 101 Baufl.(befestigt) 143 Graf-Wilhelm-Straße 5 GESAMTFLÄCHE 858 ************************************* A2 ************************************** 1 a 822/1993 Feststellung des öffentlichen Interesses an der Erhaltung des Gebäudes auf Gst.1077 2 a 1449/2009 Schenkungsvertrag 2008-09-30 Zuschreibung Teilfläche(n) Gst 539/4 aus EZ 402, Einbeziehung in Gst 16/3 3 a gelöscht *************************** B - NAME: von Graeve ******************************
4 ANTEIL: 1/2 von Graeve Eike Edler GEB: 1943-01-03 ADR: Frankreich, Chateau d'acqueville, 22, Rue de Poissy, F-78670 Villennes Sur Seine a 4933/2005 IM RANG 2060/2005 Kaufvertrag 2005-04-14 Eigentumsrecht 5 ANTEIL: 1/2 von Graeve Hedda Edle GEB: 1941-09-16 ADR: Frankreich, Chateau d'acqueville, 22, Rue de Poissy, F-78670 Villennes Sur Seine a 4933/2005 IM RANG 2060/2005 Kaufvertrag 2005-04-14 Eigentumsrecht ************************* C ZU B - NAM von Graeve ***************************** 1 a 234/1912 DIENSTBARKEIT a) der Duldung von Bauführungen auf Gst.1077 b) der Unterlassung von Veränderungen an Gst.1077 gem Pkt II III IV Vergleich 1911-11-11 für Österreichischen Bundesschatz 2 a 612/1941 DIENSTBARKEIT der Erhaltung der Abortgrube und Kläranlage sowie der zugehörigen Rohrleitung auf Gst.1077 16/3 für EZ 989 22 a 8130/1996 Pfandurkunde 1996-09-19 PFANDRECHT Höchstbetrag 2.600.000,-- für Sparkasse Bregenz Bank Aktiengesellschaft b 1041/2004 Vollstreckbarkeit gem 3 NotO c 6887/2010 Klage (5 CG 236/10 a) 23 a 8130/1996 Pfandurkunde 1996-09-19 PFANDRECHT Höchstbetrag 2.600.000,-- für Sparkasse Bregenz Bank Aktiengesellschaft b 1041/2004 Vollstreckbarkeit gem 3 NotO c 6887/2010 Klage (5 CG 236/10 a)
24 b 2993/2003 IM RANG 3062/2002 Pfandurkunde 2002-05-31 PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 109.009,-- für Sparkasse Bregenz Bank Aktiengesellschaft c 1041/2004 Vollstreckbarkeit gem 3 NotO d 6887/2010 Klage (5 CG 236/10 a) 25 a 4933/2005 Pfandurkunde 2005-04-20 PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 736.000,-- für Sparkasse Bregenz Bank Aktiengesellschaft b 6887/2010 Klage (5 CG 236/10 a) 29 a 3699/2010 IM RANG 544/2010 5638/2010 DIENSTBARKEIT des unentgeltlichen und unbeschränkten Gehens und Fahrens auf der zwischen den Häusern Graf-Wilhelm-Str. 5 und 7 liegenden Hoffläche des Gst.1077, einschließlich der Benützung des in der alten Stadtmauer befindlichen Durchgangstores gem Beschluss LG Feldkirch 2010-05-27 und Beschluss LG Feldkirch 2010-07-13 (3 R 117/10v) für Gst.37 und Gst 16/4 - jedoch nur bis zur Grenze des früheren Gst 16/3 - in EZ 989 31 a 1315/2011 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr. EUR 300.000,-- samt 6,625% Z aus EUR 615.964,86 seit 2010-10-20 bei jährlicher Kapitalisierung der Zinsen zum 31.12. eines jeden Jahres, 6.625% Z aus EUR 530.222,99 seit 2010-10-20 bei vierteljährlicher Kapitalisierung der Zinsen zum 31.3., 30.6., 30.9., 31.12. eines jeden Jahres und 9,125% Z aus EUR 118.880,04 seit 2010-10-20 bei vierteljährlicher Kapitalisierung der Zinsen zum 31.3., 30.6., 30.9., und 31.12. eines jeden Jahres;
hinsichtlich Eigentümer B-LNR 4 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 60.000,-- samt 9,125% Z aus EUR 340.075,19 seit 2010-10-20 bei jährlicher Kapitalisierung der Zinsen zum 31.12. eines jeden Jahres hinsichtlich Eigentümer B-LNR 4 5 Kosten EUR 9.382,53 samt 4% Z seit 2010-12-06, EUR 2.837,46 für Sparkasse Bregenz Bank AG, FN?, (8E 963/11d BG Bregenz) Die Liegenschaftsadresse ist 6900 Bregenz, Graf-Wilhelmstraße 5. 2. Lage: Das Objekt in EZ 396, GB 91103 Bregenz befindet sich an der Graf- Wilhelmstraße im Ortsteil Oberstadt der Landeshauptstadt Bregenz. 3. Topographie: Die Grundstücke mit den Nummern 22 und.1077 sind eben und das Grundstück mit der Nummer 16/3 (Hangbereich) fällt zum Weißenreutebach ab. 4. Rechte und Lasten: Im Grundbuch sind Eintragungen vorhanden, welche eine beeinflussende Wirkung auf die Verwertbarkeit haben (Grundbuchsblatt A2 unter TZ 822/1993 und im Lastenblatt C unter TZ 234/1912. Bezüglich des Geh- und Fahrrechtes über das GST-NR.1077 verweist der Sachverständige auf die in der Anlage befindlichen Unterlagen der Rechtsanwälte Stolz, Manhart und Einsle sowie des Herrn Dr. Michael Büchel in Bregenz. 5. Baubewilligung- und Flächenwidmung, Benützungsbewilligung: Das genaue Alter des ursprünglichen Objektes konnte nicht eruiert werden. In den Unterlagen im Archiv der Landeshauptstadt Bregenz ist das Objekt erstmalig am 5. Juni 1910 erwähnt. Es wurde die Anbringung einer Veranda an das bereits bestehende Wohnhaus bewilligt.
Mit Bescheid vom Bürgermeister der Landeshauptstadt Bregenz vom 08. November 1991, Zl. 1-3 Sch/mw S 54 wurde die baupolizeiliche Genehmigung für den Umbau und die Sanierung des Objektes auf GST-NR.1077 GB Bregenz erteilt. Dem Umbau bzw. der Sanierung wurde mit Bescheid vom 29. Oktober GZ 484/2/91 vom Bundesdenkmalamt zugestimmt. Die Benützungsbewilligung wurde mit Bescheid vom 24. November 1992 erteilt. Mail vom 28. April 2011 des Herrn Mag. Dr. Michael Büchel, dass sich auf GST-NR 16/3 eine nicht bewilligte Aussichtsplattform befindet. Der Sachverständige konnte diesbezüglich im Bauakt beim Bauamt der Landeshauptstadt Bregenz keine Unterlagen finden. Im Flächenwidmungsplan der Landeshauptstadt Bregenz ist die Liegenschaft GST-NR 22 als BW = Bauwohngebiet, GST-NR.1077 teilweise als BW = Bauwohngebiet und FF = Freihaltegebiet und GST-NR 16/3 als FF = Freihaltegebiet gewidmet. 6. Ver- und Entsorgung: Wasser-, Gas-, Strom - und Kanalanschlüsse sind vorhanden. 7. Verkehrsverhältnisse: Die Liegenschaft ist mit Fahrzeugen aller Art erreichbar. 8. Außenanlagen: Vorplatz Pflastersteine bzw. Natursteine, ansonsten begrünt und teilweise mit einem Zaun eingefriedet. 9. Beschreibung und Gebäudeeinteilung: Das Gebäude wurde an der Stadtmauer der Oberstadt errichtet, wobei das genaue Alter nicht eruiert werden konnte. Erstmalig erwähnt wird das Objekt in den Unterlagen im Archiv der Landeshauptstadt Bregenz am 05. Juni 1910. Es wurde der Anbau einer Veranda an das bereits bestehende Objekt bewilligt. In den Jahren 1991 und 1992 wurde das Objekt vom Vorbesitzer aufwendig generalsaniert.
Untergeschoß (teilunterkellert): Stiege ins Erdgeschoß Heizraum Vorratskeller Geräteraum von außen begehbar Erdgeschoß: Hauseingang Diele Stiege vom Keller- bzw. ins 1. Obergeschoß WC Wohnzimmer offene Veranda Garten Terrasse 1. Obergeschoß: Stiege vom Erd- bzw. ins 2. Obergeschoß Diele Küche Wohnraum Veranda WC 2. Obergeschoß: Stiege vom 1. Ober- bzw. ins Dachgeschoß Zimmer Schlafzimmer Bad/Dusche/WC Veranda Dachgeschoß: Gästezimmer mit Nasszelle (vor ca. 6 Jahren umgebaut) Ein Energieausweis gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG - BGBl. I 137/2006) und der OIB-Richtlinie 6 liegt nicht vor. Somit ist von einer dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechenden Gesamtenergieeffizienz auszugehen.
Bau- und Ausstattungsbeschreibung: Fundamente: Kellermauerwerk: Außenwände: Veranda: Decken: Dach: Decken- und Wandoberfläche: Bodenbeläge: Fenster und Fenstertüren: Sonnenschutz Türen: Heizung: Streifenfundamente Massivmauern Massivbau Holz, im Erdgeschoß offen ansonsten geschlossen Massiv Ziegel sämtliche Wand- und Deckenbereiche sind malermässig bearbeitet, teilweise Täfer bzw. Kassettendecken In den Nassgruppen sind die Wände verfliest. Kellerräume und Stiege vom Keller ins Erdgeschoß Beton mit einem Steinbelag Wohn-, Schlafräume und Stiege in den Wohngeschoßen Stein, Parkett und Holztritte im Bad und WC sind Fliesen verlegt Holzfenster mit Sprossen und Isolierverglasung Fensterläden Holztüren, teilweise mit Glasfüllungen, Heizraum in den Vorratskeller ist eine Blechtüre Gas-Warmwasserzentralheizung Marke Vaillant, wobei die Wärmeverteilung über Radiatoren erfolgt
10. Zubehör: Einbauküche mit Ober- und Unterschränken, Geschirrspühler, Mikrowelle, Kühlschrank mit Tiefkühlfach, Fliesenschild zwischen Ober- und Unterschränken, Ofen im Wohnzimmer, Einbaumöbel im Bad und Gästezimmer, beheizbarer Handtuchhalter im Bad, Täfer- bzw. Kassettendecken u. a. im Wohn-, Essund Schlafzimmer. 11. Mietverhältnisse: Am Tag der Besichtigung wurde das Objekt von den Eigentümern selbst bewohnt. III. Bewertung: Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme auf allen im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Die Bewertung erfolgt nach dem Sachwertverfahren, dass für Einfamilienwohnhäuser wie das gegenständliche das geeignete Verfahren ist. Derartige Objekte werden in der Regel zur Eigennutzung errichtet und werfen daher meistens keinen Ertrag ab. 1. Bodenwert: Aufgrund der Lage des Grundstückes, des Bodenrichtwertkataloges der Landeshauptstadt Bregenz (Abschnitt 8, 1. Zone), der derzeitigen Situation auf dem Immobilienmarkt ist für den unbebauten Grund unter Berücksichtigung der Widmung (BW und FF) folgender m²/preise als ortsüblich zu bezeichnen. EZ 396 - GB 91103 Bregenz: als BW = Bauwohngebiet gewidmete Grundstücke GST-NR 22 im Ausmaß von 33 m² GST-NR.1077 im Ausmaß von 135 m² Gesamt 168 m² 400,00/m² x 168 m² 67.200,00 als FF = Freihaltefläche gewidmete Grundstücke GST-NR.0177 im Ausmaß von 109 m² 200,00/m² x 109 m² 21.800,00 GST-NR 16/3 im Ausmaß von 581 m² (Hangbereich) 20,00/m² x 581 m² = 11.620,00 100.620,00
100.620,00 abzüglich 10 % Bebauungsabschlag (entspricht der allgemeinen gängigen Bewertungspraxis) Der Bebauungsabschlag berücksichtigt die Einschränkung durch die Bebauung. 10.062,00 90.558,00 Wert des bebauten Grundstückes gerundet 90.500,00 ========== 2. Baukosten: Zur Ermittlung des Herstellungswertes (Neubauwertes) werden die Baukosten je m² Nutzfläche (inkl. Umsatzsteuer und Baunebenkosten) herangezogen. Für die Höhe der m²-preise ist die Bauweise und Ausstattung maßgeblich. Die übliche Lebensdauer berücksichtigt in angemessener Weise sowohl die technische Lebensdauer als auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer. Da das Gebäude in seinen wichtigsten Bauteilen wie Mauern (außer der denkmalgeschützten Stadtmauer), Decken, Treppen, Dach, gesamte Elektro- und Sanitärinstallation erneuert worden ist und dass sich das Gebäude in einem gegenüber dem tatsächlichen Gebäudealter, jüngeren Zustand präsentiert, erhält das Gebäude ein sogenanntes fiktives Baujahr bzw. Restnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer des Gebäudes wird zum Bewertungsstichtag mit 60 Jahren angenommen. Für die Ermittlung der Wertminderung wegen Alters wird die lineare Methode und der Zustand des Objektes herangezogen und daher mit 20% veranschlagt. Neubauwert ist der Herstellwert nach vergleichbaren Objekten inkl. MwSt. pro m² Nutzfläche. Unter Einhaltung der gesetzlich auferlegten Warn-, Prüf- und Hinweispflicht wird seitens des zeichnenden Sachverständigen eine Maßgarantie bzw. eine Massengarantie ohne die Erstellung von aktuellen Bestandsplänen abgelehnt. Nutzfläche (entnommen aus den behördlich bewilligten Bauplänen): Untergeschoß 36 m² x 2.300,00 82.800,00 Erd-, 1.- und 2. und Obergeschoß je 77 m² x 2.950,00 681.450,00 Dachgeschoß 32 m² x 2.550,00 81.600,00 845.850,00 Außenanlagen incl. Aussichtsplattform 36.000,00 881.850,00
881.850,00 Fiktives Alter 20 Jahre, Restnutzungsdauer 60 Jahre Abschlag für technisch wirtschaftliche Abnutzung: Nach den linearen Tabellen von Ross-Brachmann und des Zustandes des Objektes 20% (Neubauwert) - 176.370,00 705.480,00 Bauzeitwert gerundet 705.000,00 =========== 3. Sachwert: Bodenwert 90.500,00 Bauwert 705.000,00 Sachwert der Liegenschaft 795.500,00 ========== 4. Denkmalschutz: Das Objekt steht unter Denkmalschutz und es dürfen daher keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden, die den denkmalgeschützten Charakter beeinträchtigen würden. Aufgrund der in den Jahren 1991 und 1992 durchgeführten Umbau- und Sanierungsarbeiten, welchen mit Bescheid vom 29. Oktober 1991, GZ 484/2/91 vom Bundesdenkmalamt zugestimmt wurde, erfolgt kein Abschlag. IV. Zusammenfassung Den Verkehrswert der Liegenschaft in EZ 396, GB 91103 Bregenz, im Gesamtausmaß von 858 m² mit dem darauf errichteten Wohnhaus 6900 Bregenz, Graf-Wilhelmstraße 5 beträgt unter Berücksichtigung des gültigen Flächenwidmungsplanes und ohne Beurteilung des Geh- und Fahrrechtes (siehe Schreiben der Rechtsanwälte Stolz, Manhart, Einsle) zum Bewertungsstichtag am 26. April 2011 inkl. Mehrwertsteuer gerundet 795.000,00 zzgl. Zubehör 35.000,00 830.000,00 ========== (In Worten: Euro-Achthundertdreißigtausend) Bregenz, 15. Juni 2011 Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Bei einer Bewertung bleibt unberücksichtigt, dass aus welchem Grunde immer bei Notwendigkeit einer raschen Veräußerung der Verkehrswert unterschritten und bei genügender Verkaufszeit überschritten werden kann. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben insbesondere ideelle Wertzumessungen gemäß LBG 2 Abs. (3).