Wohnrecht im Wandel Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien
Zweiter Teil Kündigungsschutz Preisschutz das Mietzinsrecht Die Klassengesellschaft des MRG
Der Kündigungsschutz 30 MRG nur für unbefristete Verträge auch im Teilanwendungsbereich Mieterkündigung nicht beschränkt Form der Kündigungserklärung: für Vermieter: gerichtliche Kündigung ( 560 ff ZPO) Mieter kann wahlweise auch bloß schriftlich kündigen me auch mit Telefax, ebenso Mail mit PDF-Dokument sowohl bei gerichtl. als auch bei schriftl. Kündigung 560 ZPO (Kündigungstermin, Kündigungsfrist) zu beachten Vermieterkündigung nur aus wichtigem Grund; Eventualmaxime demonstrative Aufzählung der Kündigungsgründe in 30 Abs 2 MRG
Kündigungsgründe I qualifizierter Mietzinsrückstand besonderes Schutzelement 33 Abs 2 MRG Rückstandsbeschluss einstweiliger Mietzins erheblich nachteiliger Gebrauch, unleidliches Verhalten, strafbare Handlung gegen Vermieter oder Mitbewohner Mieter muss sich Verhalten von Angehörigen und Mitbewohnern zurechnen lassen Weitergabe, Nichtbenützung der Wohnung Rechtfertigung in Schutzzielen des MRG: Bedürfnis nach Wohnversorgung geschützt, nicht Hortung von Wohnraum Urteil des VfGH vom 14.6.2004, A 17/03-17 gleiche Erwägungen bei Geschäftsräumen
Kündigungsgründe II Eigenbedarf ohne und mit Ersatzbeschaffung strenger Maßstab beim Erfordernis des dringenden Bedarfs im letzten Jahrzehnt Judikatur aber etwas großzügiger bei Eigenbedarf ohne Ersatzbeschaffung Interessenabwägung und zehnjährige Sperrfrist nach Rechtserwerb unter Lebenden vereinbarter Kündigungsgrund muss an Gewicht den Gründen des 30 Abs 2 MRG zumindest nahe kommen weitere Kündigungsgründe in 30 Abs 2 MRG überdies Räumungsklage des Vermieters nach 1118 ABGB möglich
Verspätete Kündigung Neuregelung durch WRN 2006 und WRN 2009 schriftliche Mieterkündigung ( 33 MRG): Wirkung verspätet zugehender Kündigung für den nächstmöglichen Termin gerichtliche Kündigung ( 563 ZPO): Kündigung nach Fristbeginn bei Gericht eingebracht Zurückweisung Kündigung verspätet zugestellt bei Rüge der Verspätung Verschiebung der Wirksamkeit siehe Stabentheiner, wobl 2009, 97 (113 f)
Rechtspolitisches zum Kündigungsrecht Liberalisierungswunsch der Vermieterseite bei Eigenbedarf immer wieder Klagen über Mietnomaden allerdings kein verbreitetes Problem Wunsch der Mieterseite nach Wiedereinbeziehung der Ein- und Zweifamilienhäuser
Der Preisschutz gesetzliche Höchstgrenze für den Mietzins Regelung der überwälzbaren Bewirtschaftungskosten Verbot von Ablösen und sonstigen Entgeltzahlungen ohne Gegenleistung korrespondierende Regeln über die Erhaltung eigentümerähnliche Position des Mieters daher hier bloß eingeschränkte (dafür aber zwingende) Erhaltungspflicht des Vermieters ( 3 MRG statt 1096 ABGB) heute wegen des liberaleren Richtwertsystems aber in Frage zu stellen durch die WRN 2015 um Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte erweitert
Geschichtliche Entwicklung Mieterschutzverordnungen 1917 und 1918 Mietengesetz 1922 Friedenszins 1955 außerhalb Wiens freie Mietzinsbildung 1968 Freigabe der Mietzinsbildung 1974 Höchstmietzins für Substandardwohnungen 1982 Mietrechtsgesetz Kategoriesystem Mietrechtsnovelle 1985: Kategorie A ohne Größenbegrenzung in Angemessenheit 1994: 3. WÄG Richtwertsystem
Aktuelle Ausgestaltung Zinsbegrenzungssysteme Angemessenheitsschranke Richtwertmietzins Kategorie-D-Zins Sonstige Zinsregelungen Befristungsabschlag Mietzinserhöhung nach 18 ff MRG Anhebungsrecht nach 45 MRG Anhebungsrecht nach 46 MRG Anhebungsrecht nach 12a, 46a MRG Wohnbauförderungsrecht Untermietzins ( 26 MRG)
Angemessenheitsschranke Geltungsbereich Geschäftsräume Wohnungen im Neubau (nach 8. Mai 1945) neu geschaffene Wohnungen Wohnungen in Denkmalschutzgebäuden Großwohnungen der Kategorien A und B (> 130 m 2 ) nachträgliche Mietzinsvereinbarung Kriterien Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungszustand, Erhaltungszustand Vergleichswertmethode Einbeziehung frei vermietbarer Objekte führt tendenziell in Richtung Ortsüblichkeit Vorteil für den Mieter aber: gerichtliche Überprüfbarkeit
Das Richtwertsystem Richtwert früher durch Verordnungen 2008 aber durch das MILG (BGBl I 2008/50) gesetzlich festgelegt ( 5 Abs 1 RichtWG) Valorisierung alle 2 Jahre nach VPI 2000 2. MILG (BGBl I 2016/12): Verschiebung auf 2017 Zuschläge und Abstriche für Vergleichskriterien aus dem WEG (Lage, Stockwerkslage, Ausstattung, Grundriss usw) Gemeinschaftsanlagen, Gemeinschaftsräume Lagekomponente (Wohnumgebung) Erhaltungszustand des Hauses Kategorie-Abstriche (25% für B, 50% für C) unterschiedliche Bewertung des Systems
Rechtspolitisches zum Mietzinsrecht Forderung der Mieterseite nach Konkretisierung des Richtwertsystems Wunsch der Vermieterseite (vor allem) nach Beseitigung des Befristungsabschlags Entfall des Lagezuschlagsausschlusses in Gründerzeitvierteln Entfall der Anhebungsbegrenzung bei nicht privilegiertem Eintritt Wohnrechtsnovelle 2006 keine inhaltlichen Änderungen, nur: Rügeobliegenheit des Mieters vor Kategorieherabstufung Ausdehnung der Präklusion der Mietzinsanfechtung Regierungsprogramm für die 25. Legislaturperiode Reform des Mietrechts mit dem Schlagwort Leistbares Wohnen angekündigt Einführung einer einfachen und transparenten Mietzinsbildung Die Lösungsansätze der beiden Regierungspartner zur Erreichung dieser Ziele sind aber äußerst gegensätzlich: klarere, strengere Mietzinsschranken im Gesetz versus Beseitigung aller Zinsgrenzen, damit die jetzt zurückgehaltenen Wohnungen auf den Markt kommen Mietzinsrecht mit Normenkontrollanträgen an den VfGH herangetragen Wiener Richtwert, Befristungsabschlag, Gründerzeitviertel
Die Klassengesellschaft des Mietrechts sehr unterschiedliche Anwendungsbereiche Hauptmiete Untermiete Besserstellung des Untermieters durch das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz durch Mietrechtsnovelle 2001 und Wohnrechtsnovelle 2006 weitere Filettierung des Anwendungsbereichs derzeit große Kluft zwischen beati possidentes und Wohnungssuchenden
Ausblick Am 2. Dezember 2016 setzen wir mit der Besprechung des Wohnungseigentumsrechts fort. wieder 13-16 Uhr und wieder im Hörsaal U15!